下载文档原格式
物业管理区域维修责任界定
梁殿学
【期刊名称】《中国物业管理》
【年(卷),期】2007(000)008
【摘要】物业管理区域内各专业管理部门的维修范围，一直没有明确的界定。
尤其是实行物业管理的住宅小区，由于维修范围不清，部分业主以为只要实施了物业管理，缴纳了物业费，所有维修问题就应该由物业管理公司承担。
殊不知，物业管理公司只是一个服务型企业，其职责范围是要按照《物业服务合同》的约定。
在一个物业管理区域内，涉及供电部门、供水部门、供暖部门、供气部门、房产部门、消防部门、
【总页数】2页(P48-49)
【作者】梁殿学
【作者单位】辽宁豪森凯博物业管理有限公司
【正文语种】中文
【中图分类】F2
【相关文献】
1."物业管理区域"划分研究——从"物业管理区域"划分的行政案件入手 [J], 陈广华;刘撰
2.设备设施维修责任界定法律分析 [J], 徐杏东;崔学军
3.浅析商业房地产“大”“小”物业管理区域模式法律 [J], 董施文;
4.物业管理区域划分标准探讨 [J], 宋安成;卫依娜
5.河北《河北省住宅物业管理区域新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指南(试行)》发布 [J],
因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。
物业维修范围包括哪些
小区物业服务企业可以提供公共服务、专门服务和特约服务。
一般来说，
物业管理服务是指业主与物业管理企业通过物业服务合同约定的公共性服务，
也就是指公共服务。
物业管理服务(公共性服务)主要包括房屋共用部位的维修、养护与管理；房屋共用设施设备的维修、养护与管理；物业管理区域内共用设
施设备的维修、养护与管理；物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务；物
业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务；物业装饰装修管理服务；物
业档案资料的管理；专项维修资金的代管服务。
物业维修范围：
（一）共用部位和共用设施设备的使用、维修、养护和管理；
（二）电梯、智能系统等设备的运行服务；
（三）环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理；
（四）物业装饰装修的管理；
（五）车辆行驶和停放秩序的服务、管理；
（六）物业管理区域内公共秩序的服务、管理；
（七）物业资料的查询服务和管理；
（八）双方约定的其他物业管理服务内容。
物业公司岗位设置与职责范围界定物业公司经营范围物业管理公司岗位设置与职责范围界定物业管理有哪些工种、有哪些岗位？是不是就是保安员、保洁员和负责收费的人员？其实，作为一个企业，物业公司与其他企业有共性的地方，但因它与居民生活有密切相关，它的个性也特别鲜明。
现在，从物业管理公司的管理层、操作层开始，逐个解析物业公司的部门设置、从业人员的岗位职责等，使大家对这个本来就不陌生的行业更加一目了然。
管理层----部门设置与职责范围总经理室履行董事会的决议，完成董事会目标；企业的理念构思、开拓与营销；构思公司战略发展的总体思路并实施督导。
总工程师室公司管理人员素质建设；公司总体技术、管理与信息水平的提升；监督、指导与评价直接所管辖部门及负责人的工作业绩。
企业发展部拟定公司长远发展战略规划与重新整合的方案；公司组织体制及机制改造的策划；公司产业分析和竞争战略策划；公司经济指标、质量指标、技术指标及其他信息的统计分析与预测；公司资产运作及资本运作的研究与策划；公司投资、融资项目可行性研究与策划。
行政公关部公司行政与公共关系计划及目标分解；维持公司正常的运行秩序；公司行政（经营）工作的回顾总结与重大事件的记载。
信息中心企业CIS的实施（展览、小册子、广告、媒体传播、公益活动等）；上下级公司的信息发送、接收、传递、处理与反馈；负责外部联系，横向协调与沟通。
计算机室公司计算机及其设施利用、开发与管理计划及其目标分解；计算机及公司局域网的管理。
档案室公司档案利用、开发与管理计划及目标分解；档案的收集、整理和利用等管理。
后勤部后勤服务与保障计划及其目标分解；仓库管理；其他后勤保障及其管理。
计划财务部公司财务预算计划及目标分解；实施公司资产及资本运作的计划；实施公司计划统计与财务分析；加强对各分公司及管理处资金正常运行秩序的管理及调控；公司会计核算；公司现金流量和资金管理；公司纳税与合同管理。
人力资源部公司人力资源总体规划的实施；公司人力资源计划及目标分解；维持公司人力资源正常供给运行秩序，并确保高质量人才的提供；劳动工资管理；人事档案、劳动用工及其合同管理；公司招聘和选拔的组织、审核及其他工作；员工沟通和员工个人发展计划的激励。
如何界定物业共有部位维修责任物业共用设备设施维修责任？纵观当下业主和物业公司之间屡屡发生的物业服务合同纠纷，物业维修责任问题及与此相关的赔偿问题已成为物业公司面临的高发风险之一，究其原因在于业主大多对物业公司应承担的维修责任范围存在认识误区。
为防范和减少物业公司此类法律风险，与业主共建和谐的物业服务关系，本期法律讲堂将为各位同事讲讲物业维修责任的界定和维修责任风险的防范措施。
相关概念根据《物业管理条例》第2条对于物业管理的定义，物业公司是依据物业服务合同来履行物业维修责任，而根据《物业服务收费管理办法》，业主支付的物业费中有一部分是用于物业共用部位和共用设备设施的日常运行、维护。
也即物业公司一般法定的维修责任范围是“物业共用部位和共用设备设施”；除此之外，业主和物业公司可以通过具体协议约定其他的维修责任和费用，当然此时的维修费用是不包括在物业费中的。
那么“物业共用部位和共用设备设施”具体是指什么呢？1.物业共用部位根据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）第3条，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
2.共用设施设备根据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）第3条，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
物业维修责任具体界定依据根据物业管理过程中的实际通行做法和行业惯例，结合相关法律规定，物业维修责任的承担主体大致分为四类，不同主体各自承担相应范围的物业维修责任，具体为：1.建筑施工单位的维修责任根据国务院《建筑工程质量管理条例》规定：在保修期内，房屋的共用部位和共用设施设备，以及业主自用部位的维修由建筑施工单位无偿维修。
民法典物业维修范围
根据《中华人民共和国民法典》第八篇第二百五十四条规定，物业服务企业的维修范围包括物业服务区域内的：公共部位及共用设施、各房屋内存在影响物业服务区域内其他房屋的共有部位和共用设施，以及其他部位和设施在合同中约定的范围。
其中，“共有部位”指多个业主共有的，如楼道、电梯间、楼层大厅、墙面、顶面等。
而“共用设施”指业主共同使用的设施，如水泵、水箱、发电设备、消防设施等。
具体来说，物业服务企业的维修工作包括但不限于以下内容：
1. 维修建筑物和设施的基础设施、管道、门窗、地面、天花板等
2. 维修设备和器材，如电梯、空调、给排水系统、照明设备等
3. 清洁工作，如垃圾清理、卫生清洁、擦玻璃等
4. 绿化养护，如种植、浇水、修剪等
需要注意的是，物业服务企业的维修范围应在物业服务合同中进行明确约定。
如果物业服务企业未按照约定履行维修义务，业主可以要求
其承担相应的民事责任。
【探讨物业管理区域内各专业管理部门维修范围的界定】物业管理区域物业管理区域内各专业管理部门的管理和维护范围尚未明确界定。
早在1994年，沈(35)就颁布了沈的《沈阳市住宅小区管理办法》，明确了住宅小区各专业管理部门的职责分工。
然而，随着时代的发展，物业社区内各种设施设备的不断增加，以及各专业管理部门的制度和管理职能的变化，以前界定的管理和维护范围已经不能满足物业管理快速发展的需要。
由于管理职责不明确，维护范围不明确。
各专业管理部门之间的纠纷和推诿时有发生，严重影响业主的正常生活，尤其是在实行物业管理的住宅区。
由于管理职责不明确，维修范围不明确，严重影响了物业管理企业的正常工作。
物业管理单位应当承担不属于物业管理和维修的所有责任。
因为有些业主对物业管理知之甚少，他们认为只要我们的小区或花园实行物业管理，他们就已经交了物业服务费。
所有问题都应由物业管理单位负责。
殊不知，物业管理单位既不是行政部门，也不是行政执法部门。
物业管理单位是一个企业，它只是一个服务型企业。
其职责范围是按照物业服务合同的约定提供服务。
服务中体现的管理超出物业服务合同约定的，物业管理单位不承担责任。
我们不能认为我们居住的社区或花园已经实行了物业管理。
物业管理单位对所有问题负责。
只要我们按时交纳物业管理服务费，所有损坏将由物业管理单位修复。
根据房屋建筑委员会1998年[第213号《住宅建筑共用设施设备维修资金管理办法》的规定，“共用设施设备是指共用给排水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电干线、照明、锅炉、供热干线、燃气干线、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、水池、水井、非商业停车库、公共体育设施和共用设施设备。
” 以上设施设备涉及供电部门、供水部门、供热部门、供气部门、房地产部门、消防部门、市政部门等。
在一个物业管理区域，有这么多专业的管理部门。
如果不明确他们的管理职责和维护范围，肯定会影响到管理和维护，影响到业主和用户的正常生活。
物业负责维修的范围
物业负责维修的范围主要包括以下几个方面：
一、建筑结构和设施维护
1. 建筑外围结构：物业需要检查建筑的外围结构，包括门窗、外墙、屋顶、阳台、外围水管等，确保其完整性和安全性。
2. 内部设施：物业需要维护建筑内部的电器设备、水管道、燃气管道等，保证基础设施的正常运行。
3. 消防设备：物业需要对消防设备进行定期检查和保养，确保其在紧急情况下能够正常运行，保障业主和住户的安全。
二、公共区域维护
1. 垃圾清理：物业需要定期清理公共区域的垃圾，并保证垃圾桶的清洁和定期更换。
2. 卫生清洁：物业需要对公共区域进行卫生清洁，保持其干净整洁。
3. 绿化维护：物业需要维护公共区域的绿化，包括修剪草坪、浇水、施肥等。
三、管理维护
1. 业主服务：物业需要提供优质的业主服务，包括接待业主、解答问题、帮助处理突发事件等。
2. 安全管理：物业需要建立完善的安全管理制度，定期检查公共区域
的安全设施，确保业主和住户的生命财产安全。
3. 管理设施维护：物业需要对楼房内的管理设施进行维护，包括电梯、门禁、监控等。
以上就是物业负责维修的范围，希望物业公司能够严格按照标准进行
维修和管理，保障业主和住户的权益。
物业公司维修服务范围
一、公共设施维护
物业公司负责公共设施的日常维护和保养，确保其正常运行。
这些设施包括但不限于：电梯、空调系统、供水、供电、供暖等设施，以及停车场、道路、公共照明、园林绿化等公共设施。
二、房屋本体维修
物业公司应对房屋本体进行定期检查和维护，确保房屋结构安全、外观整洁。
维修内容包括：墙体、屋顶、地面、门窗等部分的维修和保养。
三、电气系统维修
物业公司应负责电气系统的日常维护和故障维修，包括：照明设备、开关插座、电线电缆、配电箱、变压器等电气设备的维护和修理。
四、暖通空调维修
物业公司应对暖通空调系统进行定期维护和故障维修，确保其正常运行。
维修内容包括：空调机组、通风设备、暖气设备等。
五、给排水系统维修
物业公司应对给排水系统进行日常维护和故障维修，包括：给水系统、排水系统、消防水系统等。
维修内容涵盖管道、阀门、水泵等设备的检查和维护。
六、消防设施维修
物业公司应负责消防设施的日常维护和故障维修，确保其正常运作。
维修内容包括：火灾报警系统、灭火器、消防栓等消防设备的检查和维护。
七、智能化系统维护
物业公司应对智能化系统进行日常维护和故障维修，包括：安防系统、监控系统、门禁系统等。
维修内容涉及设备检查、调试、故障排除等。
八、公共区域装修维修
物业公司应对公共区域的装修进行维护和修理，确保其整洁美观。
维修内容包括：墙面、地面、天花板等部分的修复，以及公共家具、卫生设施的维护和修理。
九、园林景观维护
物业公司应负责园林景观的日常维护和保养，包括：绿化植被、水景、小品等部分的维护和保养，确保其美观整洁。
民法典关于物业维修范围民法典是我国民事法律的基本法律之一，对于物业维修范围也有明确规定。
本文将从民法典的角度出发，探讨物业维修的相关内容。
一、物业维修的定义和范围根据民法典的规定，物业维修是指保持、修缮、维护、更换和更新物业的活动。
物业维修的范围包括但不限于以下几个方面：1. 建筑物的维修：包括建筑物的外墙、屋顶、门窗、地板、墙面等的修缮和维护工作。
对于老旧建筑物的改造，也属于物业维修的范畴。
2. 公共设施的维修：物业维修还包括对公共设施的维护和修缮，如电梯、水电设备、暖气设备等，确保其正常运行和安全使用。
3. 管道和设备的维修：物业维修还包括对楼道、走廊、楼梯、通风管道等的维修和保养。
同时，还包括对停车场、储藏室、供暖设备、空调设备等的维修和保养。
4. 绿化和环境的维护：物业维修还包括对小区内绿化和环境的维护，如花坛、草坪、道路等的修缮和清理。
5. 安全设施的维修：物业维修还包括对小区内的安全设施的维护，如防火设施、监控设备、门禁系统等的维修工作。
二、物业维修的责任主体根据民法典的规定，物业维修的责任主体主要包括以下几方面：1. 物业管理公司：物业管理公司是小区物业维修的主要责任主体，其职责是对小区内的各项设施设备进行维修和保养，确保小区的正常运行和居民的生活安全。
2. 业主委员会：在小区内设立业主委员会，其职责是监督物业管理公司的维修工作，保障业主的合法权益。
3. 业主：作为小区的业主，也有义务参与物业维修工作，如遵守小区的公共秩序，不损坏公共设施设备等。
三、物业维修的权利和义务物业维修不仅涉及到责任主体，还涉及到各方的权利和义务。
根据民法典的规定，业主和物业管理公司应遵守以下几个方面的权利和义务：1. 业主的权利和义务：业主有权要求物业管理公司对小区内的设施设备进行维修和保养，同时也有义务积极配合物业管理公司的工作，共同维护小区的良好环境。
2. 物业管理公司的权利和义务：物业管理公司有权对小区内的设施设备进行维修和保养，同时也有义务及时响应业主的维修需求，确保小区的正常运行。
物业管理中的维修与维护责任划分在物业管理中，维修与维护责任的划分是一项重要的任务。
准确划分维修与维护责任可以确保物业的良好运行和维护物业所有者的利益。
本文将探讨物业管理中维修与维护责任的划分原则和实践方法。
一、维修与维护责任的重要性在物业管理中，维修与维护责任的划分至关重要。
物业维修与维护涉及到建筑设施、公共区域以及各种设备设施的运行和保养。
若责任划分不明确，可能导致责任推卸、维修滞后以及损害物业及业主的利益。
二、维修与维护责任的划分原则1. 根据物业性质和所有权责任来划分物业的性质和所有权责任是划分维修与维护责任的重要依据。
例如，在共有区域维修与维护上，由物业管理公司负责，而私有区域则由业主自行负责。
2. 根据共有和私有设施的划分物业管理中的设施可分为共有设施和私有设施。
共有设施由物业管理公司负责维修与维护，私有设施则由业主自行负责。
共有设施包括门禁系统、楼梯、电梯等，私有设施则特指业主私有的阳台、花园等。
3. 根据日常维修和大修的划分将维修与维护工作划分为日常维修和大修是另一种常用的方法。
日常维修通常指维护工作，如水电维修、设备保养等，由物业管理公司负责。
大修则是指重大设备更换和房屋修复等大规模的维护工作，通常由物业所有者或业主决策并承担费用。
三、维修与维护责任的实践方法1. 建立明确的责任划分制度物业管理公司应建立明确的责任划分制度，明确物业维修与维护的范围和责任方。
此制度应向物业所有者和业主进行宣传和解释,确保所有人都理解和遵守这种责任划分。
2. 建立健全的维修与维护管控机制物业管理公司应建立健全的维修与维护管控机制，包括设立维修与维护部门、建立维修与维护文件档案、定期维修与维护例行检查等。
这些措施可以保证责任得到落实，维修与维护工作能够及时有效地进行。
3. 开展定期维修与维护培训物业管理公司应定期组织维修与维护培训，提高管理人员对维修与维护工作的专业知识和技能。
专业人员的充分培训可以提高维修与维护工作的质量，保持物业设施的良好运行。
物业管理区域内各专业管理部门的管理维修范围，一直没有一个明确的界定，早在1994年颁发的沈政发（35）号《沈阳市住宅小区管理办法》,界定了住宅小区内各专业管理部门的职责划分。
可是随着时间的发展，随着物业小区各种设施设备的不断增加，随着各专业管理部门体制及管理职能的变化,以前界定的管理维修范围，己适应不了物业管理飞速发展的需要。
由于管理责任不清，维修范围不清。
各专业管理部门之间的扯皮之事，推诿之事，时有发生，严重影响了业主的正常生活，尤其是实行物业管理的住宅小区，由于管理责任不清，维修范围不清，严重地影响了物业公司的正常工作，将本不应属于物业单位管理和维修的，全让物业管理单位来承担．由于部分业主对物业管理工作认识不足，以为只要我们的小区或花园实行了物业管理，缴纳了物业服务费。
所有的问题就应该由物业管理单位来负责。
殊不知，物业管理单位，既不是行政管理部门，又不是行政执法部门，物业管理单位就是一个企业，而且只是一个服务型企业，他的职责范围，就是按照《物业服务合同》的约定，来进行服务。
在服务中体现管理，超出《物业服务合同》的约定，就不应该由物业管理单位来负责。
决不能以为，我们居住的小区或花园实行了物业管理，就一切问题全由物业管理单位来负责，只要我们按时交纳了物业管理服务费，一切损坏就全由物业管理单位来维修。
根据建住房字[1998]213号《住宅共用部位共用设备设施维修基金管理办法》的规定“共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电干线、照明、锅炉、暖气干线、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等”。
以上设施设备涉及供电部门、供水部门、供暖部门、供气部门、房产部门、消防部门、市政部门等。
在一个物业管理区域内,有如此之多的专业管理部门,若不对其管理责任和维修范围进界定,势必会影响到管理和维修,影响到业主和使用人的正常生活。
虽然沈政发[1994]35号《沈阳市住宅小区管理办法》对物业管理企业与各专业管理部门的职责，做过分工和划分,可是该文件已经宣布作废，又没有相应的配套文件出台。
现在对物业管理区域内共用部位共用设备设施的管理和维修只是凭各专业管理部门的“行规”来进行管理和维修，没有一个统一的“法规”进行规范和界定，尽管物业管理单位在与业主委员会签订《物业服务合同》时，其共用部位共用设施设备的管理和维修已经写进合同条款，可是由于其管理界限不清,在实际运作中，有些问题很难界定，因此有必要对物业管理区域内共用部位共用设备设施的管理责任和维修范围的界定问题进行探讨，以便把物业管理工作搞的更好。
一、物业管理区域内房屋共用部位管理与维修范围的界定根据建住房字[1998]213号《住宅共用部位共用设备设施维修基金管理办法》的规定“房屋的共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、厅门、楼梯间、走廊通道等”的规定。
对以上部位的管理和维修，应该属物业管理单位。
因为物业管理的基础是物业，而物业是指已建成投入使用的各类建筑物及其场地，作为物业管理单位，绝不能脱离物业这个基础,而去从事其它的经营与管理，那只能是专业公司,而不是物业公司,尽管现在有的物业公司是由原房管所和企事业单位下属的房管科改制的；有的是开发公司下属的子公司；有的是社会物业公司，但其管理的基础都应是各类建筑物。
所以房屋共用部位的管理和维修责任应该是物业管理单位，而不是其它专业管理单位。
其维修费用，在进行物业服务费成本构成测算的时候，应将其共用部位的小修养护（小修工程的平均费用一般为房屋现时造价１％以下）维修成本计入物业管理成本之中。
当需要小修养护时，应从物业服务费中支付；当房屋共用部位需要中大修以上维修时，应由物业管理单位向业主委员会提交物业维修申请报告、开发建设单位《住宅质量保证书》、工程预算书、维修资金分摊情况说明等材料，经业主大会审议通过，并形成书面决议，向市区房产局申报使用专项维修资金。
物业管理单位应加强对房屋共用部位的日常管理，定期进行检查和勘查，发现有损坏的及时修复，以免因小修养护不及时而影响广大业主的正常使用；以免因小修养护不及时造成中大修工程。
二、物业管理区域内共用设施设备管理维修范围的界定根据建住房字[1998]213号《住宅共用部位共用设备设施维修基金管理办法》的规定，以下设施设备属园区共用设施设备：1供电线路与设备设施管理维修范围的界定供电线路与设备设施管理维修范围的界定,应实行供电单位、物业管理单位、业主三方分段负责制。
从单元集中电表箱（含电表）至业主家中，应由业主负责管理，当该段线路或设备设施出现故障和损坏时，应有业主自行维修或实行有偿维修。
从厢式变压器（变电所）输出端总开关至单元控制柜至单元电表箱输入端，应由物业管理单位负责管理，当该段线路或设备设施出现故障和损坏时，应由物业管理单位负责维修；当该段线路或设备设施需要中、大修时，应由物业管理单位向业主委员会提交物业维修申请报告、开发建设单位《住宅质量保证书》、工程预算书、维修资金分摊情况说明等材料，经业主大会审议通过，并形成书面决议，向市区房产局申报使用专项维修资金。
从供电干线至厢式变压器（变电所）输出端总开关（含开关），应由供电部门负责管理，当该段线路或设备设施出现故障和损坏时，应由供电部门负责维修，其费用由供电部门自行解决。
2供水管线与设备设施管理维修范围的界定供水管线与设备设施管理维修范围的界定,应实行供水单位、物业管理单位、业主三方分段负责制。
从单元供水立杠三通开始到用户总阀门、水表及终端部位，应由业主负责管理，当这些部位出现漏水或损坏时，应由业主自行维修或实行有偿维修。
由此造成毗邻房屋损坏或影响使用的应积极主动维修。
从水泵房输出总阀门至各单元供水管线与立杠，应由物业管理单位负责管理，当该段供水管线或立杠发生漏水或出现故障时，应由物业管理单位负责维修，当该段管线需要中大修时，应由物业管理单位向业主委员会提交物业维修申请报告、开发建设单位《住宅质量保证书》、工程预算书、维修资金分摊情况说明等材料，经业主大会审议通过，并形成书面决议，向市区房产局申报使用专项维修资金。
从供水主干线至水泵房（含水泵房设备设施、水箱）输出总阀门（含总阀门），应由供水单位负责管理，当该段供水干线或设备设施出现漏水或损坏时，应由供水单位负责维修，其费用由供水单位自行解决。
3供暖设备设施管理维修范围的界定一个物业管理区域内供暖工作，应该实行谁供暖、谁管理、谁收费、谁维修的原则。
供暖单位不但要对锅炉房的设备设施进行管理和维修，同时还要负责对供暖干线、对供暖终端设备（暖气片）的维修。
供暖、管理、收费、维修应是一个整体，不能把其中任何一个环节分离，目前有的物业管理区域内的供暖工作，有分离现象，致使供暖质量下降，设备设施维修不及时，服务不到位，遇事互相推诿、扯皮。
4排水管道（含沟渠、池、井）管理维修范围的界定排水管道管理维修范围的界定，应实行排水单位、物业管理单位、业主三方分段负责制。
从下水立杠三通开始至地漏、作便、洗手盆、洗菜盆等部位，应由业主负责管理，当这些部位出现漏水或损坏时，应由业主自行维修或实行有偿维修。
由此造成毗邻房屋损坏和影响使用的应积极主动维修。
从单元下水立杠至园区排水管道（雨水排放管道）、窨井、化粪池，应由物业管理单位负责管理，当该段排水管道发生堵塞或外溢时，应由物业管理单位负责维修，当该段管道需要中大修时，应由物业管理单位向业主委员会提交物业维修申请报告、开发建设单位《住宅质量保证书》、工程预算书、维修资金分摊情况说明等材料，经业主大会审议通过，并形成书面决议，向市区房产局申报使用专项维修资金。
化粪池以外的排水管道和窨井，应由市政部门负责管理，当该段管道和窨井发生堵塞或外溢时，应由市政部门负责维修，其维修费用由市政部门自行解决。
5消防设备设施的管理维修范围的界定消防供水管线及在管线上设置的地下消防井、消火栓等消防设施，由供水单位负责管理和维修，公安消防部门负责监督检查；园区内消防供水系统，包括供水管道、室内消防栓、消防水箱、消防水泵等，园区内供电系统，包括消防控制柜、电机等，应由物业管理单位负责管理和维修，并接受公安消防部门的监督和检查。
其消防设施设备的管理成本应纳入物业服务费构成成本。
6煤气管道管理维修范围的界定煤气管道其管理和维修范围，应实行由煤气管理单位统一管理和维修、分段承担维修费用的原则。
属业主自主自用部位损坏的，应由煤气管理单位负责维修，业主承担费用；属园区共用部位损坏的，应由煤气管理单位负责维修并承担费用；属中大修以上工程的，由煤气管理单位负责维修，从维修资金中支付费用。
7电梯管理维修范围的界定物业管理单位具备电梯维修保养资格的，应自行管理维修与保养;物业管理单位不具备电梯维修保养资格的，应委托具有相应资质的电梯维保单位。
电梯在保修期内，其日常管理由物业管理单位负责，维修保养由安装单位负责；保修期满后，物业管理单位自行维修保养的，自己负责管理和维修；委托维修保养单位的，由维修保养单位负责。
日常维修保养的费用从业主收缴的电梯运行费中支付，中大修费用从维修资金中支付。
沈阳市目前规定的电梯运行费，很难维持电梯的正常进行。
8园区绿化工作园区绿化应按规定和规划设计要求，由开发建设单位进行栽种，经有关部门验收合格后，移交给物业管理单位，由物业管理单位进行日常管理，物业管理单位在进行物业管理成本核算时，应将绿化管理成本纳入物业管理服务成本。
9园区道路（含硬覆盖）园区道路（含硬覆盖）应按规划设计要求，由开发建设单位进行修建，经有关部门验收合格后，移交给物业管理单位，由物业管理单位进行日常管理，物业管理单位在进行物业管理成本核算时，应将道路（含硬覆盖）维修成本纳入物业管理服务成本。
三、其它设备设施管理维修范围的界定根据建住房字[1998]213号《住宅共用部位共用设备设施维修基金管理办法》的规定，以下设施设备未包含在园区共用设施设备之内：1有线电视线路及设备设施的管理维修范围的界定有线电视线路、设备设施及信号应由有线电视台负责管理，当有线电视线路、设备设施及信号出现故障时，应由有线电视台进行维修，所发生的维修费用应由有线电视台自行解决。
2卫星电视广播地面接收设施设备根据国务院1993年129号令规定“个人不得安装和使用卫星地面接收设施”。
可是现在有不少园区都有个人或开发商安装的卫星电视广播地面接收设施，对这些设施应实行谁使用（谁收费）谁管理谁维修的原则，其维修费用应由使用人（收费单位）自行解决。
在私自安装过程种，给屋面及毗邻房屋造成损坏的，应负责维修。
3宽带网络管理维修范围的界定宽带网络管理维修范围的界定，应实行谁安装谁收费谁管理和维修的原则，宽带网络设备设施使用园区供电的，应按其使用用途向物业管理单位交纳电费，占用园区房屋的还应向物业管理单位交纳房费，进入园区检修和维修的，应征得物业管理单位的同意。
