2014年房地产风险与信用研究

经济周期对信贷风险影响的实证研究内容摘要:宏观经济的健康发展是商业银行经营的基础，银行的信贷功能对于经济的发展有着极强的促进作用，对于经济波动日渐复杂的国际经济环境下，众多的外在因素影响了银行信贷业务风险的加剧。

为了提高我国商业银行应对宏观经济波动风险的能力，引导商业银行健康发展，实现跨越经济周期的、可持续的成长，本文主要通过分析信贷活动中银行、借款人、监管者的心理与行为模式，研究经济周期性对其影响，并通过面板数据模型进行验证分析，进而提出控制信贷风险的对策建议。

关键词：经济周期 信贷风险 银行 金融系统 周期性一、绪论防范信贷风险是抵御金融危机的重要任务之一。

总体来看，造成银行信贷风险的因素主要有两大类：一是非系统因素，即通过采取一定的措施，可以被消除的影响因素；二是系统因素，主要是指宏观经济周期性波动造成的影响因素，这类因素很难被完全消除。

如何最大限度降低系统因素的消极影响，是学术界与金融界关注的一个重点。

2014年发布的新巴塞尔协议，将信贷风险的关注重点放在不同宏观经济周期下的信贷风险特征上，也就是重点关注其周期性特征。

具体而言，就是在社会经济的上行阶段，银行的不良贷款相对较少，信贷风险相应就降低；当社会经济处于下行阶段时，银行的不良贷款会随下行幅度的扩大而不断增大，银行面临的信贷风险也就不断增加。

应当说，巴塞尔协议找准了信贷风险与宏观经济周期相关性的关键点。

由于我国商业银行的起步较晚，并未将宏观经济周期性变动纳入到信贷风险评估系统中，因而往往使信贷风险不能及时发现，有效防范1。

针对这种情况，深入分析信贷风险与宏观经济周期之相关性，将有利于改善我国商业银行的信贷经营模式，提高信贷风险的管控能力。

二、经济周期对信贷风险影响的研究1、从银行角度探讨经济周期与信贷风险的关系。

Katalin（2003）认为，正是商业银行在不同的经济周期下，采用的信贷政策存在巨大差异，因此而使信贷风险形成周期性特征2。

2014年房地产政策汇总2014年房地产政策汇总：1、国有建设⽤地使⽤权实⾏⽹上挂牌交易2014年元旦前⼣，市政府办公厅印发通知，向社会公布《郑州市国有建设⽤地使⽤权⽹上挂牌出让交易管理暂⾏办法》。

在今年⼀年《办法》的暂⾏期，市内五区、开发区及荥阳健康园区、上街职教园区、新郑龙湖教育园区范围内的国有建设⽤地使⽤权的公开出让，都要采⽤⽹上挂牌交易⽅式。

2、新型城镇化规划出台·利于房地产发展2014年3⽉16⽇，新华社发布了中共中央、国务院印发的《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》，《规划》主要内容可以归纳为⼀条主线、四⼤任务、五项改⾰：⼀条主线，就是要紧紧围绕全⾯提⾼城镇化质量，加快转变城镇化发展⽅式，以⼈的城镇化为核⼼，以城市群为主体形态，以综合承载能⼒为⽀撑，以体制机制创新为保障，⾛以⼈为本、四化同步、优化布局、⽣态⽂明、⽂化传承的中国特⾊新型城镇化道路。

四⼤任务就是有序推进农业转移⼈⼝市民化，优化城镇化布局和形态，提⾼城市可持续发展能⼒，推动城乡发展⼀体化。

五项改⾰就是要统筹推进⼈⼝管理、⼟地管理、资⾦保障、城镇住房、⽣态环境保护等制度改⾰，完善城镇化发展体制机制。

3、央⾏发布"央五条" 优先满⾜⾸次购房贷款需求5⽉12⽇，⼈民银⾏刘⼠余副⾏长主持召开住房⾦融服务专题座谈会，研究落实差别化住房信贷政策、改进住房⾦融服务有关⼯作。

对进⼀步改善住房⾦融服务⼯作提出以下要求：⼀是合理配置信贷资源，优先满⾜居民家庭⾸次购买⾃住普通商品住房的贷款需求。

⼆是科学合理定价，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定⾸套房贷款利率⽔平。

三是提⾼服务效率，及时审批和发放符合条件的个⼈住房贷款。

四是有效防范信贷风险，严格执⾏个⼈住房贷款各项管理规定，加强对住房贷款风险的监测分析。

五是建⽴信息沟通机制，对社会关注的热点问题，及时给予回应。

4、《郑州住房公积⾦个⼈住房组合贷款管理暂⾏办法》的通知⾃2014年6⽉15⽇起试⾏《郑州住房公积⾦个⼈住房组合贷款管理暂⾏办法》，住房公积⾦个⼈住房组合贷款（以下简称“组合贷款”）是指同时符合住房公积⾦和商业银⾏个⼈住房贷款条件的借款⼈，在利⽤住房公积⾦个⼈住房贷款不⾜以⽀付全部购房款时，可在办理住房公积⾦个⼈住房贷款的同时办理商业银⾏个⼈住房贷款。

房地产开发经营与管理真题2014年(总分100,考试时间90分钟)一、单项选择题1. 房地产投资收益受周边环境影响较大的主要原因，是房地产投资具有______。

A. 依赖专业管理B. 效益外溢和转移C. 异质性明显D. 变现性差2. 房地产投资组合的目标之一，是在固定的预期收益率下使______。

A. 投资利润最大B. 投资效率最高C. 投资成本最低D. 投资风险最小3. 在房地产投资项目估价中，较理想的折现率是采用______。

A. 银行存款利率B. 银行贷款利率C. 通货膨胀率加银行存款利率D. 资金的机会成本加风险调整值4. 某市在2012年房屋施工面积为2000万m2，竣工面积为700万m2；2013年房屋新开工面积为800万m2，竣工面积为900万m2。

若不考虑停缓建因素，该市2013年房屋施工面积为______万m2。

A. 1200B. 1900C. 2100D. 28005. 某市2013年住房可支付性指数(HAI)为90，表明该市中位数收入家庭的购房能力______。

A. 正好能够承受中位数房价B. 只能承受比中位数房价更低的房价C. 只能承受比中位数房价更高的房价D. 可以承受平均水平的房价6. 商品住房价格迅速上升，导致居民住房支付能力下降、潜在金融风险增加，进而影响整体经济的持续稳定发展。

这表明房地产市场具有______的特性。

A. 信息不对称性B. 交易复杂性C. 供给垄断性D. 经济外部性7. 土地储备资金不能用于支付______。

A. 收储土地上建筑物的补偿费B. 收储土地后必要的前期开发费用C. 收储土地发生的银行贷款利息D. 土地使用权出让价款8. 在商品房开发项目综合验收中，______是竣工项目投入使用前的关键环节。

A. 环保验收B. 市政工程验收C. 规划验收D. 人防验收9. 以同类物业的当前平均价格为基础，确定商品住房销售价格的方法是______。

A. 领导定价法B. 挑战定价法C. 目标定价法D. 随行就市定价法10. 某物业服务企业为了分析愿意到小区健身房锻炼的业主人数与包月费用之间的相关性，首先确定包月费用为50元/人，看有多少业主参加；再将包月费用降为30元/人，看有多少业主参加。

现代经济信息房地产行业融资问题研究——以碧桂园房地产为例杨灏睿 天津财经大学研究生院摘要：随着中国经济的复苏向好，以及中央提出的供给侧改革，去库存、降成本政策的逐步落实，房地产业正迎来近十几年最宽松的信贷环境，但政策变化引起的销售状况好转并不能从根本上扭转整个房地产行业依旧保持下行的总体局面。

同时，对大多数房地产企业的管理者来说，融资难是现实而又棘手的一大难题。

这一问题不仅制约着企业的发展，而且影响房地产行业的进步。

本文介绍并分析碧桂园控股有限公司应对融资问题的相关措施，最后借鉴碧桂园公司融资经验，由个别演绎到整个行业，具体分析房地产行业融资，针对整个行业融资问题，总结出相应的对策建议。

关键词：房地产行业；融资问题；碧桂园中图分类号：F293.33 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2018)004-0360-02前言随着经济的发展，房地产业的地位和作用越来越被人们重视，这一行业逐渐成为我国发展阶段的一个重要支柱产业，同时也是我国国民经济和社会发展不容忽视的组成部分。

房地产业的稳定健康发展有利于改善居民的居住环境，提高居民的生活水平，也有利于拉动消费。

而要实现这一目标，就需要解决好目前整个房地产行业所面临的融资难困境。

因此，针对这一问题，本文具体分析碧桂园控股有限公司的融资模式，由个别演绎到整个行业，提出解决方案，为改善企业融资现状提供参考。

一、碧桂园房地产现状分析(一)碧桂园控股有限公司概况碧桂园集团是一家以房地产为主营业务的综合性企业集团。

1997年成立。

2006年11月，碧桂园在开曼群岛注册成为受豁免有限公司，并且分别向股东配发股份，其中必胜有限公司占70％，多美集团有限公司占12％，日皓、伟君与喜乐各占6％的股权。

2007年，碧桂园在香港联交所上市，其中公众持股比例为16.86％。

截止2015年年底，碧桂园的资产总额为3619.56亿，净资产652.91亿；总收入达1132.2亿元，同比增长约33.9％；其中营业收入为473.28亿，同比增长23.50％。

中国银行业监督管理委员会办公厅关于信托公司风险监管的指导意见正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 中国银行业监督管理委员会办公厅关于信托公司风险监管的指导意见（银监办发[2014]99号）各银监局，银监会直接监管的信托公司：为贯彻落实国务院关于加强影子银行监管有关文件精神和2014年全国银行业监督管理工作会议部署，有效防范化解信托公司风险，推动信托公司转型发展，现提出以下指导意见。

一、总体要求坚持防范化解风险和推动转型发展并重的原则，全面掌握风险底数，积极研究应对预案，综合运用市场、法律等手段妥善化解风险，维护金融稳定大局。

明确信托公司"受人之托、代人理财"的功能定位，培育"卖者尽责、买者自负"的信托文化，推动信托公司业务转型发展，回归本业，将信托公司打造成服务投资者、服务实体经济、服务民生的专业资产管理机构。

二、做好风险防控（一）妥善处置风险项目1.落实风险责任。

健全信托项目风险责任制，对所有信托项目、尤其是高风险项目，安排专人跟踪，责任明确到人。

项目风险暴露后，信托公司应尽全力进行风险处置，在完成风险化解前暂停相关项目负责人开展新业务，相关责任主体应切实承担起推动地方政府履职、及时合理处置资产和沟通安抚投资人等风险化解责任。

2.推进风险处置市场化。

按照"一项目一对策"和市场化处置原则，探索抵押物处置、债务重组、外部接盘等审慎稳妥的市场化处置方式。

同时，充分运用向担保人追偿、寻求司法解决等手段保护投资人合法权益。

3.建立流动性支持和资本补充机制。

信托公司股东应承诺或在信托公司章程中约定，当信托公司出现流动性风险时，给予必要的流动性支持。

国外研究现状：Claudio Giannotti、Gianluca Mattarocci(2015) 是通过研究意大利不同选择的房地产投资，分析了内、外部投资风险及投资经理人对金融市场的合理选择，制定一套有效的防范风险的投资组合。

Zhang ML、YangWp（2016）指出房地产投资的特点是高风险、高收益，要准确的找出不同投资方式的风险，并且提出对房地产行业的投资风险评估可采用模糊综合评价法。

Trippner、Pawel（2014）将资金进行统筹管理，可以减少企业财务人员人数，加强企业内部资金运作的规范性、提高企业内部监督的严格性，进而节约运营成本，规避资金风险，促进企业平稳发展。

国内研究现状：王惠伟（2017）在《我国中小企业财务风险的分析和控制》中指出，一个企业财务风险的高低直接影响企业的生存和发展，近年来，由于市场竞争激烈和宏观环境的变化，有不少企业由于财务风险过大而导致企业破产，特别是在房地产企业中，同时房地产企业数量的不断增多和规模的扩大，因此加强对房地产企业财务风险的控制就格外重要。

陈秀（2017）在《BC房地产公司财务风险控制研究》中指出，大多数企业危机的爆发都是由于企业财务风险过大引起的，应及时对其采取有效的方法和措施进行控制。

文章研究财务风险的识别，具体对不同状况的风险进行识别。

构建出企业财务风险评价体系的总体思路。

文章提到偿债能力指标、营运能力指标和现金流量能力指标是房地产行业比较敏感的指标。

王萌萌（2016）在《房地产企业财务风险评估与防范研究》中指出，房地产企业项目开发周期长、资金链安全低，其面临财务风险大，这就要求房地产企业加强对财务风险的管理，有效进行财务风险的评估与防范，以避免或降低财务风险。

文章主要研究了房地产企业财务风险的评估与防范。

文章在梳理国内外相关研究的基础上，运用房地产企业风险管理及财务风险管理的相关基础理论，分析目前房地产企业面临的主要财务风险及成因，并结合其财务风险的现状，提出房地产企业财务风险管理主要存在职责不明确、专业人才稀缺、机制不健全、财务风险评估缺乏科学性及财务风险防范缺乏灵活性等问题。

2015年第4期2014年度世界保险业：恢复生机01 摘要03 2014年全球经济与金融市场07 寿险业反弹，非寿险业持续复苏14 欧洲非寿险业保费仍停留在“往日”时期18 发达市场的保费增长快于经济增速24 新兴地区的市场份额持续增速31 研究方法与数据33 统计附录1瑞士再保险 sigma 2015年第4期摘要2014年，全球经济增长动力略有加强，增速接近前10年平均水平。

图 12014年全球保费实际增长率2014年，全球寿险保费恢复正增长，不过各个市场之间存在相当大的差异。

2014年，保险公司面临的经济环境略有改善，全球实际国内生产总值(GDP)增长率为2.7%，接近2.8%的前10年年均增速。

改善的主要动力来自以英国为首的发达市场。

美国增长率小幅加速至2.4%，西欧经济也有所走强(但是各国表现不均)。

而日本持续低迷拖累了亚洲发达市场增长放缓。

相比之下，2014年新兴市场整体增长经济普遍放缓，从2013年的4.6%降至4.1%。

很多国家都面临内需不足、结构性缺陷以及美联储缩减量化宽松计划所带来的不确定性。

发达国家股市表现强于新兴市场，而政府债券收益率依然维持在较低水平。

寿险 非寿险 总计发达市场3.8% 1.8% 2.9%新兴市场6.9% 8.0%7.4%全球4.3% 2.9% 3.7%资料来源：瑞士再保险经济研究及咨询部。

2014年，全球保险业发展加快。

寿险业恢复正增长，1保费增长4.3%至26 550亿美元，而2013年则为下跌1.8%。

大洋洲增长极为强劲，西欧和日本也表现稳健，完全抵消了北美市场的持续萎缩，后者主要是由于美国市场定期寿险和万能寿险产品销售的下滑所致。

新兴市场寿险保费增长从2013年的3.6%提高到6.9%，主要得益于中国市场的推动作用。

在其他新兴地区，保费增长总体放缓，甚至延续下滑趋势，比如中欧和东欧。

金融危机以来，发达市场的寿险保费增长停滞不前，新兴市场的保费年均增速也低于危机前水平。

标题：房产抵押与金融风险防控的研究随着经济的发展和金融市场的繁荣，房产抵押贷款已成为金融体系中不可或缺的一部分。

然而，房产抵押贷款也带来了许多风险，尤其是金融风险。

本文将探讨房产抵押与金融风险防控的关系，并分析如何通过有效的风险管理来降低这些风险。

一、房产抵押的风险1.信用风险：借款人的信用状况是决定房产抵押贷款风险的关键因素。

如果借款人不能按时偿还贷款，这将导致贷款违约，从而产生风险。

2.市场风险：市场风险是指由于经济环境变化导致的房地产市场价格波动。

如果房地产市场出现大幅下滑，将直接影响抵押贷款的价值和偿付能力。

3.操作风险：在贷款过程中，操作不规范可能导致潜在的风险。

例如，缺乏严格的风险评估机制，可能会对贷款发放的质量产生影响。

二、如何防控风险1.强化借款人的信用评估：银行应建立完善的信用评估体系，包括借款人的信用历史、财务状况、工作稳定性等信息。

通过这些信息，银行可以更准确地评估借款人的偿付能力，从而降低违约风险。

2.多元化风险管理手段：除了传统的信用评级方法，银行还可以使用更多的风险管理手段，如压力测试、情景分析等。

这些方法可以帮助银行预测经济环境变化可能对借款人偿付能力的影响，从而提前做好风险防控措施。

3.严格操作流程：银行应制定并执行严格的贷款操作流程，确保每个环节都符合法律法规和行业标准。

此外，银行还应建立内部监控机制，定期对贷款质量进行检查和评估，以确保贷款发放的质量。

4.加强信息披露：银行应向公众和监管机构充分披露其房产抵押贷款业务的相关信息，包括贷款规模、贷款质量、风险管理措施等。

这有助于提高公众对银行的风险认知，同时也有助于监管机构对银行的风险管理进行监督和评估。

5.建立风险分散机制：银行可以通过与其他金融机构或保险公司合作，建立风险分散机制。

例如，银行可以购买保险产品来分散信用风险和市场风险；或者与其他金融机构合作，共同开发多元化的房地产投资组合，以分散单一项目的风险。

产业论坛 Industry Forum房地产市场风险分析及应对文/杜春红 射洪市自然资源和规划局 四川射洪 629200【摘要】随着中国国民经济水平的不断提高，居民住房需求不断增加，近年来，房产行业发展也是迅速增长。

房地产行业的迅速发展过程中，使得其信贷风险也潜伏在此。

所以，为了促进房地产行业更良好的发展，做好房地产市场风险控制的管理工作就十分有必要。

文章在参考大量文献著作后，研究了房地产市场风险控制。

首先，介绍了本文章的研究背景。

其次再对房地产市场风险做简要的概述，为房地产的开发与信贷分析奠基基础，然后对房地产市场风险现状及风险成因进行分析。

最后提出了防范风险具体对策。

【关键词】房地产；信贷消费；市场风险应对经济的快速发展使得房地产成为了上世纪末我国发展最快最为重要的产业之一，进入21世纪经济发展使得居民购买力增强，房屋需求也持续上涨。

同时，房地产行业也是我国最重要的行业之一。

它的发展与整个经济息息相关。

在城市管理的背景下，房地产作为城市资源的主要组成部分，在城市管理中发挥着不可替代的作用。

在资源优化配置、利润最大化的同时，城市管理是我国城市管理设计的基础。

本文通过对经济发展现状的条件下对房地产市场风险中所存在的问题进行探讨，并提出相应措施及建议，为房地产市场健康发展提供理论意义。

1、房地产市场风险问题及其成因1.1 道德信用风险道德信用风险主要是由于借款人没有遵循合同约定，没能按时还款导致损害金融机构利益，这是房地产信贷风险中最常见的一种。

简而言之，就是不履行合同，同业违反竞争限制协议这些都是信用风险。

一是在房地产交易过程中，多数群众首选的资金支持一直是信用贷款，而信用贷款作为银行房地产贷款中的首要风险，使得各家商业银行对其也是尤为重视，而诚信的缺失，导致银行资金流失。

也出现因诚信不足导致未能偿还贷款造成损失。

恶意拖欠甚至不还贷款等。

以及抵押物引发的风险抵押物价值不实，产权不清等。

由于银行过度追求盈利，过度授信于客户，加上市场已经饱和，借款人偿还能力较弱无法偿还贷款，导致银行资金流失。

房地产企业财务风险防范及完善对策研究一以万科集团为例目录引言 (1)一、万科集团财务风险分析 (1)（一）公司简介 (1)（二）财务风险分析 (2)二、万科现存财务风险 (3)（一）筹资渠道单一不足 (3)（二）投资决策分析不到位 (4)（三）营运资金周转不畅 (4)三、万科集团财务风险解决对策 (4)（一）多元化拓宽筹资渠道 (4)（二）加强投资决策的科学性分析 (5)（三）加强营运资金管理力度 (5)结论 (5)参考文献 (6)引言在整个的国内经济的体质当中，地产行业可以说是属于先导性以及基础性都非常好的产业了，是有着一定的主导地位的，极大地促进了经济的增长。

国内的很多政策都是配合房地产行业的建设以及销售，根本目的便是要持续扩大对其的管控强度。

在2014年，国内的房地产行业可以说是一个飞速发展的时期，房地产行业的生产总值增加的是非常的快，所以说是迎来了行业以及货币政策的双宽松的时期。

本文基于以上的背景，将万科集团选作了研究的对象，先是通过对财务风险的有关理论以及对财务风险的控制方法进行叙述，把万科集团公司的实际问题进行有效的结合，找到公司的财务风险的根源所在地方后，在提出相对应的控制办法，这样的话是能够提高整个公司的风险意识，促进了整个公司长时间稳定的发展。

一、万科集团财务风险分析（一）公司简介万科集团是我国住宅物业开发的领先公司之一。

该公司成立于1984年8月，于1988年涉足房地产市场。

经过多年的努力，已成为我国房地产业的几大巨头之一。

该公司的业务遍及国内外，营业利润多年来一直是我国最畅销的房地产公司。

万科集团截至2018年底完成项目销售面积和数量分别为206.8万平方米和250.3亿元。

万科集团成功的原因是保持其价值不变，不被利益所诱惑，依靠其专业能力从市场中公平地受益。

万科集团首先强调客户，高标准的职业道德和对诚信的追求，并受到业界的好评。

（二）财务风险分析1筹资风险分析筹资风险主要是指公司因资金使用不当造成损失而无法及时清偿债务，或因生产活动借款而无法及时偿付的可能性。