上海商业项目考察报告(49页)
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上海商业考察报告第一部分上海简介上海市,简称沪,别称申,是中华人民共与国直辖市与国家中心城市,中国第一大城市。
上海位于中国东部弧形海岸线的中间,地处长江三角洲最东部,东向东海,隔海与日本九州岛相望,南濒杭州湾,西部与江苏、浙江两省相接,最北部为处于长江入海口中的崇明岛。
上海是移民城市,常住人口逾2300万,其中流动人口近40%。
经济:上海生产总值约占中国的4%,且位居大中华地区城市之首,2011年全市生产总值为19195.69亿元,世界排名第11位,其中第一产业、第二产业、第三产业分别大致占1%、41%、58%。
上海生产总值的一半是由非公有制经济企业贡献的。
上海最重要的产业依次为商贸流通业、金融业、信息产业、房地产业、成套设备制造业、汽车制造业,此六大支柱产业约占生产总值的一半。
人均生产总值达到82,560元,折合12,784美元。
上海现在以工业与服务业并重。
轻工业是上海发展最早也是最为成熟的工业部门,在计划经济时期为中国最重要的轻工业生产基地,永久牌自行车、上海牌手表、蝴蝶牌缝纫机等均为其著名代表,“上海制造”曾经作为高质量产品的代名词行销全国,不过1980年代后,轻工业日渐走向衰落。
而以江南制造总局为起点,上海的重工业持续繁荣,诞生了上海宝钢、上汽集团等世界五百强企业。
城市交通:2011年,全上海公交线路1100多条,公交车近17000辆,公交网络已经覆盖每一个行政村,日客运量为770万人次轨道交通是又一重要的市内交通交通工具,在客流量上与公交车平分秋色。
包括12条地铁线路(含金山铁路),1条磁悬浮线路,1条有轨电车线路,于1995年4月正式开始运营。
上海地铁总里程已超过400公里,是世界最长的地铁网络,将中心城区密集覆盖,并连接了大多数区县,工作日日均客流近700万。
上海出租汽车始于1908年,1930年曾经达到一个高峰,自1980年以来,出租汽车业重新活跃,目前全市共有运营汽车达5万辆,出租车扬招点也陆续设立。
2010年4月1日到4月6日,我公司组织人员对上海、杭州的近十个商业综合体项目进行了细致深入的调研工作,以期对我司所属1-10商业地块项目的开发有所裨益,考察结束后,我们认为上海大宁国际广场、浦东金桥商业广场、百联西郊购物中心和杭州大厦四个综合体项目在其开发过程、运营管理等诸方面对我公司1-10商业项目的开发具有较大的借鉴意义。
一、综合体要做大目前商业综合体作为最流行、最时尚的一种全业态整合的新地产开发模式,越来越被地产开放商青睐,其不同于住宅开发的最大方面是综合体本身具备的自我盈利能力和多种资源的整合能力,开发商不仅可以通过销售物业直接获利,同时可以通过自持物业,得到融资机会和后期更大的物业升值空间。
对开发商而言持有型物业是个机遇,同时也是极大的挑战,对其资源整合能力、资金实力、可持续性经营能力等都是很大的考验,最关键的问题是如何控制可销售物业和自持物业之间的合适比例。
在对沪杭这几个综合体细致分析后,我们认为商业综合体要做大、做强才会有出路,因为只有做到足够大的体量才有可能做出更丰富的业态来吸引更多的客流,才会具备日后经营中进行业态调整的可能以抵御市场风险。
对于中国铁建地产1-10地块而言,具备明显的做大、做强的优势:一是1-10地块本身所具有的26万平米的体量优势,加上当前的市场预期较好,开发资金不是制约地块发展的关键问题,开发商有足够的实力将开发工作做细,这是做大、做好综合体的先决条件;二是出于创建中国铁建商业地产品牌的考虑,务必以此为契机,坚持高起点、大成就,以承担深远的社会责任为已任,仿效中粮大悦城、华润万象城、万达广场和宝龙商业广场等成功案例,全国联动,走多物业形态开发的道路,做出属于中国铁建自己的商业地产品牌,以扩大社会影响力,提升品牌的价值;三是地块周边的环境日趋成熟,未来地块区域内将有非常丰富的人口资源以及较高的购买力,而类似本项目的地块资源在区域内却日渐稀缺,不可复制,应把眼光放长远。
上海商业项目考察和昌资管2018.05.15考察项目目录一、长风大悦城二、爱琴海购物公园长风大悦城长风大悦城位于景色优美的长风公园湖畔,集时尚、潮流、文化、艺术、旅游、运动、美食、娱乐、购物于一身,可谓融合了众多创新休闲元素的游憩型微度假购物中心。
囊括了大型综合性购物中心长风大悦城、国内唯一一家乐高探索中心、国家级4A旅游景区长风公园、长风海洋世界、成龙电影艺术馆、五星级宾馆国丰酒店的长风城市微度假区日前正式成立。
长风大悦城将充分发挥“游憩中心枢纽”作用,以“长风城市微度假区”为主题,牵头推出系列微度假产品,真正打通文旅和商业资源,实现优势互补。
项目名称长风大悦城坐落地址大渡河路178号开发商大悦城地产所属商圈长风商圈总建筑面积12.6万m2商业面积12万m2物业组成商业开业时间2018-05层数地上5层、地下1层停车位650个位于上海市普陀区大渡河路和云岭东路交叉路口西南角,是长风生态商业区的首家大型国际化区域型购物中; 距离上海站6.5km ,距离上海南站8.2km ,距离虹桥国际机场7.0km ; 距离地铁2号线威宁路站800m ,距离地铁13号线大渡河路站900m 。
项目概况长风大悦城外立面长风大悦城中庭项目概况屋顶建筑现场美陈公共空间现场导视打造国内首条购物中心屋顶凌空观光跑道,组成运动潮人必打卡地标主题定位:一座时尚辣妈逛街圣地——穿着高跟鞋也可以溜娃的理想城池按商场店铺数量进行分类各业态商铺数量占比零售餐饮服务娱乐业态占比零售50.0%餐饮33.0%服务12.0%娱乐5.0%楼层业态组合重点品牌L5层休闲娱乐华谊兄弟影院、Vigor100KTV等L4层零售、餐饮、娱乐极速运动站、阿迪达斯、NIKE、金吉鸟健身、塔顶泰国菜、西西弗书店、海马体、MOVO等L3层零售、餐饮、娱乐俏江南、粤春秋、小小运动馆、先驱跆拳道、MarColor、金宝贝、阁林书店、popoking等L2层零售、餐饮、娱乐西贝筱面村、播、MOOOST、MU、星巴克、乐高探索中心、鹿港小镇、爱婴室等L1层休闲餐饮、精品零售星巴克、泰朵、SEPHORA、SONY、H&M、奈雪の茶、KFC、BMW、小米之家、CKjeans等B1层精品超市、休闲美食、G-super、百武西、桂源铺、三草两木、老京口、满记甜品、小杨生煎、zoff、屈臣氏、越小舍、SUPIN等爱琴海购物公园爱琴海购物公园国内首个文化体验商业综合体,也是上海地区的商业新地标。