最新土地估价案例与报告选编实务全书

土地估价报告项目名称：南宁AB房地产开发有限责任公司“AB小区”国有建设用地使用权出让价格（补地价）评估受托估价单位：广西某某土地评估有限责任公司土地估价报告编号：（桂）某某（2009）（地估）字第000号提交估价报告日期：2009年*月*日土地估价报告第一部分摘要一、估价项目名称南宁AB房地产开发有限责任公司“AB小区”国有建设用地使用权出让价格（补地价）评估。

二、委托估价方南宁市国土资源局。

三、估价目的经南宁市规划管理局、南宁市国土资源局批准，估价对象调整了容积率及商业、住宅的建筑面积比例，现用地单位正在向南宁市国土资源局申请办理相关的用地手续。

根据南宁市有关规定，土地使用条件改变导致地价发生变化的，应向政府补交土地使用条件改变前后土地出让金收金的差价。

为此，南宁市国土资源局特委托广西某某土地评估有限责任公司对估价对象使用条件改变前后的国有建设用地使用权价格进行评估，目的是为南宁市国土资源局核定估价对象补交土地出让收金差价提供价格参考。

四、估价基准日根据《南宁市人民政府关于印发<南宁市已出让土地补交出让金管理办法>的通知》（南府发[2005]83号）第七条“涉及土地使用条件多次合法变更，土地使用权人未及时到国土资源行政主管部门申办补交土地出让金的，其土地估价基准日以历次批准变更的规划批文上载明的日期确定，分阶段估算应补交的出让金”的规定，本项估价以《建设工程规划许可证附件》（2006第0403号）的发证日期为依据，设定估价基准日为2008年10月10日。

五、估价日期2008年12月30日至2009年1月13日。

六、地价定义根据本项估价的目的和估价对象的特点，我们对本项估价中的国有建设用地使用权价格定义如下：1.估价基准日：2008年10月10日；2.土地用途：批准用途、规划用途均为城镇混合住宅用地（商业、住宅），估价设定用途为城镇混合住宅用地（批发零售、城镇住宅）；3.土地开发程度：实际开发程度为宗地外“五通”（即通路、通上水、通下水、通电、通讯，以下同），宗地内“在建工程”，设定开发程度为宗地外“五通”，宗地内“场地平整”；4.土地权利状况：土地所有权为国有，建设用地使用权类型为出让，估价对象已经办理《国有土地使用证》，该证无抵押等他项权利登记，土地权利状况完整；5.土地使用年限：批准使用年限为70年（终止日期为2073年*月*日），至估价基准日，剩余使用年限、估价设定使用年限均为65.2年；6.土地使用条件：土地使用条件改变前、后总容积率分别为5.84和5.94（其中土地使用条件改变前批发零售容积率0.26、城镇住宅容积率5.58，土地使用条件改变后批发零售容积率0.73、城镇住宅容积率5.21）；7.价格类型：公开市场条件下的国有建设用地使用权出让价格（补地价）。

土地估价案例与报告
第一章宗地估价
考点1：土地估价业务受理
考点2：土地估价事项确定
考点3：土地估价资料收集内容、方法及要求
考点4：土地估价现场调查
考点5：土地估价方法选择
考点6：土地估价报告撰写
考点7：土地估价报告审核
第二章常见目的下土地估价
考点1：各种常见土地估价的目的和类别
考点2：各种常见土地估价目的下评估方法和主要参数的选择
第三章常见用途土地估价
考点1：居住用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用考点2：工业用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用考点3：商业用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用考点4：办公用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用考点5：教育、科技、文化、卫生用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估
价方法选择与应用
考点6：农用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用
考点7：基础设施用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用
第四章土地分等定级
考点1：城镇土地分等定级
考点2：农用地分等定级
第五章基准地价评估
考点1：城镇基准地价
考点2：农用地基准地价的评估
第六章路线价评估
考点1：路线价的评估范围和基本程序
考点2：路线价修正体系建立的内容和方法
第七章城市地价动态监测
考点1：城市地价动态监测的程序及指标采集方法
考点2：标准宗地的设立及估价方法
第八章征地区片综合地价评估
考点1：征地区片综合地价的范围和特点
考点2：征地区片综合地价的评估步骤和方法。

土地估价实务案例分析小组人员：赵倩牟迪李松柄土地估价方法一、土地估价目的与适用原则的分析不同的估价目的对于估价参数选择有着重要影响，如还原利率的选择与确定、各种参数系数的确定等都与估价目的有关，不同的估价目的选择的参数类型及参数指标等都不相同。

（1）市场交易目的类，要根据市场客观状况确定；（2）抵押、担保目的类，要根据保守原则确定；（3）税收、记帐、价值参考目的类，要根据市场成本原则确定；（4）政府价格标准类，要综合考虑市场、成本等确定。

二、估价对象状况与估价方法适用性分析1．市场比较法市场比较法用于地产市场较发达、有充足的具有替代性的土地交易实例的地区。

市场比较法可用于评估土地的价值或价格，并可用于评估土地或房地产的租金，以及用于其他估价方法中有关参数的求取。

2．收益还原法收益还原法以求取土地纯收益为途径评估土地价格，它只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或是房地产的估价。

因此对于没有收益的不动产，例如机关、学校、公园等公益事业的用地估价大多不适用。

3．剩余法剩余法主要适用于下列几种类型的土地估价；(1)待开发土地的估价；(2)待拆迁改造的再开发房地产的估价；(3)仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价；(4)现有新旧房地产中地价的单独评估。

4．成本逼近法成本逼近法一般适用于新开发土地的估价，特别适用于土地市场不发育，土地成交实例不多，无法利用市场比较法等方法进行估价时采用。

同时，对于既无收益又有很少交易情况的学校、公园以及公共建筑、公共设施等特殊性的土地估价也很适用。

5．路线价估价法路线价估价法是一种迅速、公正合理，又能节省人力、财力，并可同时对大量宗地进行估价的方法，特别用于土地课税、土地重划、征地拆迁或其他需要在大范围内对多宗土地进行估价的场合。

当然，这种方法仅适用于城市的估价。

(1)适用于市街地，主要用于商业繁华区域土地价格的评估，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市，效果更佳；(2)路线价估价法需要较多的交易实例，且土地市场要规范；(3)路线价估价法能快速评估多宗土地的价格；(4)路线价估价结果的精度与路线价及其修正体系密切相关。

土地估价是指通过对土地及其相关要素进行定量分析和评估，确定土地的市场价格或价值的过程。

下面是一份关于土地估价的技术报告，包括案例研究和相关资料。

一、项目背景和目的本次土地估价案例研究的目的是对位于城市商业中心区的一块土地进行估价，并确定其市场价格。

该土地原为一座老旧的建筑物，拆除后作为商用土地用途待开发。

本次研究旨在为土地所有者提供一个准确、可靠的市场估价，以便拆除后的土地能够得到合理的开发和利用。

二、项目范围和数据采集本次估价研究涉及的土地面积为2000平方米，位于城市商业中心的黄金地段，周边商业设施齐全，交通便利。

为了进行估价分析，我们收集了以下数据：1.周边类似地块的估价数据：对周边已售或已租赁的商业土地进行市场价格调研，包括面积、用途、出租或售价、租金等信息。

2.土地市场调研：对该城市商业地块的市场需求、租金价格、市场前景等进行调查。

3.土地特征调查：对该土地的地理位置、周边环境、道路交通情况等进行实地调查，以确保所得数据准确。

三、估价方法和分析在本次土地估价中，我们采用了市场比较法、收益法和成本法等综合方法进行分析。

1.市场比较法：通过对周边类似地块的市场价格进行比较，得出该土地的市场价格参考。

2.收益法：该土地拆除后可用于商业开发，因此我们采用了收益法进行估价。

根据现有市场需求和位置优势，预测该土地商业开发后的租金收入，并以此为基础计算出土地的市场价格。

3.成本法：该土地原有建筑物需要拆除，所以我们还考虑了拆除成本和土地开发成本等因素。

综合以上三种方法的结果，并考虑其他因素（如市场需求和风险等），得出了土地的估价结果。

四、估价报告和建议根据我们的估价分析，该商业中心区的土地估价为X万元。

以下是我们的建议：1.开发建议：拆除原有建筑后，该土地适合开发商业用途。

可以考虑建造一座现代化商业大厦，以满足当地商业需求并获得长期租金收入。

2.风险提示：尽管该土地位于商业中心，但市场风险和竞争压力较大。

土地估价技术报告汇编（完整版）资料(可以直接使用，可编辑优秀版资料，欢迎下载）土地估价技术报告项目名称：***************************位于海阳旅游度假区东京路东、凤阳路北的一宗国有土地使用权价格评估受托估价单位：***************************土地估价报告编号：天陆新地评（2021）第1号提交估价报告日期：二○一一年一月十四日关键词：烟台海阳市；抵押贷款；***************************；2021年土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称：***************************位于海阳旅游度假区东京路东、凤阳路北的一宗国有土地使用权价格评估二、委托估价方：***************************三、受托估价方：受托估价机构：***************************机构地址：烟台市解放路166号估价注册机构：山东省土地估价师协会注册号：联系：邮政编码：四、估价目的委托估价方因融资需要，拟以估价对象设定土地抵押权，我公司受托对上述估价对象的使用价格进行评估，为抵押双方（抵押人和抵押权人）提供客观、公正、合理的土地使用权价格。

五、估价依据一、估价依据（一）国务院及有关部门颁布的法律、法规及技术规程1、《中华人民共和国土地管理法》2、《中华人民共和国城市房地产管理法》3、《城镇土地估价规程》（GB/-T18508-2001）4、国土资源部关于严格按国家标准实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的通知国土资发[2002]195号（二）地方政府及有关部门颁布的法律、法规、通知文件1、山东省实施《中华人民共和国土地管理法》办法2、《海阳市土地利用总体规划》3、《海阳市统计年鉴》4、《海阳市土地资源》5、《关于公布海阳市土地级别和基准地价的通知》（海政发[2007]47号）（三）委托方提供的有关资料及估价人员掌握和收集的有关影响地价因素资料等。

土地估价技术报告项目名称：首钢冷轧薄板生产线项目工业用地土地价格评估（市顺义区）受托估价单位：市金利安房地产咨询评估有限责任公司土地估价报告编号：金房[2007A]估字第068号土地估价技术报告编号：金房[2007A]估技字第068号提交估价报告日期：二○○七年十月二十四日关键词: 市通州区资产重组市金利安房地产咨询评估有限责任公司二ＯＯ七年土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称首钢冷轧薄板生产线项目工业用地土地价格评估二、委托估价方委托估价方：首钢总公司单位地址：市石景山区石景山路法人代表：朱继民联系人：王敏联系：三、受托估价方受托估价机构：市金利安房地产咨询评估有限责任公司办公地址：市海淀区蓝靛厂南路25号牛顿办公区801室书号：A200711027法人代表：力联系人：高庆军联系：88400870/71/72/73邮政编码：100097四、估价目的首钢总公司为了对位于市顺义区桥镇的首钢冷轧薄板生产线项目工业用地进行资产重组改制之需，特委托市金利安房地产咨询评估有限责任公司对该宗土地进行地价评估，为其确定现有土地的资产价值提供客观、公正、合理的地价依据。

五、估价依据（一）有关法律法规1、《中华人民国土地管理法》2、《中华人民国城市房地产管理法》3、国土资源部《关于作好当前土地登记和城镇地籍调查工作的通知》（国土资发[2000年]105号）4、地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知①市人民政府颁布的有关政策、规定、实施办法、通知等法规文件②《市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》（京政发[2002]32号）③《关于公布本市出让国有土地使用权基准地价应用方法的通知》（京国土房管出[2002]1121号）④《市土地利用总体规划》⑤《市统计年鉴》（二）有关技术标准1、中华人民国国家标准《城镇土地估价规程》2、中华人民国国家标准《城镇土地分等定级规程》（三）委托方提供的有关资料1、国家发展和改革委员会《国家发展改革委关于首钢冷轧薄板生产线项目核准的批复》〖发改工业（2005）1679号〗2、市发展和改革委员会《关于转发国家发展改革委关于首钢冷轧薄板生产线项目核准批复的通知》〖京发改（2005）2065号〗3、中华人民国国土资源部《关于首钢冷轧薄板生产线项目建设用地预审意见的复函》〖国土资预审字（2005）136号〗4、市规划委员会《规划意见书》〖2005规意选字0087号〗5、中华人民国国土资源部《关于首钢冷轧薄板生产线工程建设用地的批复》〖国土资函（2005）1184号〗6、市人民政府《关于首钢冷轧薄板生产线项目征地的批复》〖京政地（2006）第24号〗7、《建设用地规划许可证》〖2005规（顺）地字0030号〗8、《建设用地批准书》〖京国土（建）自（2006）97号〗9、《国有土地使用证》〖京顺国用（2006出）字第00197号〗10、委托方提供的其它有关资料（四）估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。

土地估价报告撰写及案例解析（精选五篇）第一篇：土地估价报告撰写及案例解析2012年度陕西省土地估价师继续教育培训资料之三土地估价报告撰写及案例解析陕西省土地估价师协会二O一二年十月·西安内容提要一、摘要二、估价对象界定三、土地估价结果及其使用四、附件为什么要撰写估价报告1、系统陈述评估者履行评估协议的状况。

2、向委托人提供合乎专业标准的评估结论，并为委托人利用评估结论提供背景资料和依据。

3、为国土资源管理部门提供土地评估结果审查、备案的依据。

估价报告封面的要求1、报告的封面主要反映项目名称、受托估价单位、土地估价报告编号、提交估价报告日期。

2、项目名称说明估价项目的全称，内容包括评估目的及估价对象价格类型等字样。

（技术报告全称后加括号注明估价对象所在市、县全名。

另外，还要写好关键词，主要包括估价对象所在市县全名、估价目的、估价机构、年度。

）第一部分摘要1、估价项目名称2、委托估价方3、估价目的4、估价基准日5、估价日期6、地价定义7、估价结果8、土地估价师签名9、土地估价机构（法人代表签字，并加盖公章，注明年月日）估价目的：说明估价行为为什么而作，包括为谁而作、为什么经济行为而作、发挥什么具体作用，其中：●谁，经济行为主体，如，被授权经营的国有企业、抵押中的银行等（不能简单认为是委托方，很多时候并不与委托方一致）●经济行为，如：出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等●发挥具体作用，具体指评估在经济活动中的效力，如，价值参考、价值依据、价值鉴证等。

另外，可以适当说明经济活动的背景，以及有关文件等。

估价目的容易出现的错误：1、估价标的不符合土地处分的有关规定，例如不能交易、抵押、转让或者不能被征收征用的土地，不能出现相对应的评估目的；2、出现两个估价目的；3、表述不清、混乱估价基准日：说明估价结果对应的具体日期。

容易出现的错误：●估价基准日与估价目的不符合，如抵押评估基准日设置在估价日期之前●基准日与估价日期不分：估价基准日说明所估价值的时间点；估价日期说明估价行为的时间期限。

估价师考试中土地估价技术报告中的常见问题一、总述总述部分是就项目名称、委托方、受托方、估价目的、估价依据、估价期日、估价日期、价格结果等方面作以简明扼要的说明。

此部分值得注意主要有：1、估价项目名称如果涉及两个以上的市县时，应该分别出具土地估价技术报告。

2、估价目的估价标的不符合土地处分的有关规定，例如不能交易、抵押、转让或者不能被征用的土地，不能出现相对应的评估目的；一项估价只能有一个目的，而报告中出现两个估价目的；表述不清晰，没有明确报告的应用方向。

3、估价依据说明估价行为的依据应该包括法律政策依据、估价技术依据、估价对象鉴别依据、委托方所提供的明细资料单及估价人员实地勘察、调查所获得的资料。

在土地估价技术报告中常出现的问题主要有：头重脚轻，一般性法律政策太多，估价对象方面的太少；少项、不全（如缺少城镇估价规程、土地证书及权属证明等）；涉及法律、法规、政策文件的，没有注明生效日期，法律及政策调整后没有更新；估价依据缺乏针对性。

4、估价期日和估价日期估价期日是说明所估价值的时间点；估价日期是说明估价行为的时间期限。

在土地估价技术报告中经常出现的问题有：颠倒两者的顺序，基准日与估价日期不分；擅自确定估价基准日，估价基准日与估价目的不符合，如抵押评估基准日设置超前估价日期。

5、地价定义土地估价因估价基准日、土地用途、权利状况、开发利用程度、容积率、剩余使用年限的不同而有很大差异，因此，需要对待估宗地的评估价格在以上几个方面有一定明确界定。

土地用途大类一般分为居住用地、商业用地、工业用地等类型。

土地价格应是在合法使用前提下的最有效使用用途的价格。

因此，地价定义首先应说明所评估的地价是何种用途下的地价。

土地价格按照交易的土地产权状况可分为所有权价格、使用权价格、其他权利价格等类型。

价格定义中应对评估价格所对应的权利状况加以说明。

开发利用程度应分宗地内外分别说明土地实际开发程度和本项估价所设定的开发程度。

土地估价报告案例一、估价项目背景。

今天咱们来聊一聊这块挺有意思的土地。

有个客户呢，他在[具体地点]有一块地，想知道这块地到底值多少钱。

这就像你手里有个宝贝，但是不知道能在市场上换多少银子一样。

这块地呢，用途还挺多样的，周围的情况也是各有特色，所以就请我们来给做个估价啦。

二、土地基本情况。

1. 位置。

这块地位于[详细地址]，就像是住在一群小伙伴中间，周围有学校、商场啥的。

它不是那种在深山老林里难找的地，交通也还算方便，附近就有公交站，开车出去呢，也能很快就上主干道。

2. 面积。

土地面积是[X]平方米。

这面积说大不大，说小也不小，就像一个中等身材的家伙，在这片区域里占着自己的一席之地。

3. 土地形状。

它的形状有点像个不太规则的长方形，就像你把一个长方形饼干咬了几口，有点弯弯拐拐的。

不过这并不影响它的魅力，反而给它增添了一些独特性。

4. 土地用途。

这块地目前规划是可以做商业和住宅混合开发的。

就像一个双面小能手，可以一面搞热闹的商业，比如开商店、建写字楼，另一面还能盖温馨的住宅，让人们有地方住。

三、土地市场分析。

在这个区域里，土地市场就像一个大集市。

商业用地的价格在过去几年一直是稳步上升的，就像小火箭一样往上窜。

为啥呢？因为这个地方越来越繁华，人越来越多，商家都想在这里抢一块地盘。

住宅用地的价格也是不甘示弱，随着人们对居住环境要求的提高，有好学校、好医院、好商场配套的地方，土地价格自然就水涨船高了。

2. 类似土地成交案例。

咱们找了几个和这块地类似的例子。

比如说，在离这块地不远的地方，有一块面积稍微小一点的地，去年成交的时候，那价格可是相当可观。

那是一个纯商业用地，当时因为周边要新建一个大型购物中心，所以很多开发商都争着要，最后价格被抬得高高的。

还有一块住宅用地，虽然形状没有咱们这块规则，但是因为靠着一个特别好的学校，价格也是超出了很多人的预期。

四、估价方法选择。

1. 市场比较法。

这就像是给土地找几个小伙伴来对比价格。

苏园（2002）01地块土地报价研究报告苏州铭星软件科技有限公司苏州市新天地工程造价咨询事务所2003年3月苏州铭星软件科技有限公司总经理陈溥财苏州市新天地工程造价咨询事务所杨永明总工程师杜利同工程总设计师陈溥财苏州铭星软件科技有限公司苏州市新天地工程造价咨询事务所2002年6月10日目录第一章总论第二章市场调研与产品定位第一节筛选产品类型第二节市场研究第三节产品技术方案初步优化第三章初步规划与技术方案优化第四章投资估算第五章财务评价第一节投资分类第二节投资使用计划第三节销售收入及销售税金计算第四节资金筹措计划的编制第五节土地基本报价技术方案第六节多因素变化土地价格临界点分析第七节风险分析第一章总论一、工程名称苏园（2002）01号地块土地使用权竞买可行性研究报告。

二、报告编制单位苏州市新天地工程造价咨询事务所、苏州铭星软件科技有限公司。

三、地块位置及环境本地块坐落在苏州工业园区首期开发8平方公里内的金鸡西岸，呈东西向长条形，长372.87M，宽144.75至176.5M。

东临湖畔，北面与澜韵园别墅区隔河相望，西面隔河为星港街。

南面为空地。

1、园区简况苏州工业园区开发建设7年多来，取得了令人瞩目的成绩。

园区的房地产开发也取得了辉煌的成就，园区房地产不仅发展快，而且销售旺，成为人们向往的安家落户之地。

苏州工业园区的房地产于1996年开始开发建设。

近年来，园区房地产蓬勃发展，从当年开发10多万平方M到2001年的开发量70万平方M，约占市区总开发量的一半。

2001年8月底，区内累计住宅开工面积130.7万平方M，竣工交付74.8万平方M。

在园区管委会的大力推动下，园区率先在苏州市推出小高层住宅，得到了购房者的青睐。

目前在园区楼市，小高层住宅已与多层住宅一样旺销。

到2001年底，园区已建和在建的小高层住宅在40幢左右，小高层住宅已成了园区住宅开发的一个热点，成为园区一道亮丽的风景线。

目前，园区房地产产销两旺，销售量一直远大于竣工量，房地产工程大多在预售阶段就销售一空，整体销售率在95%以上，园区住宅已是苏州市民的一大品牌，成为他们安家落户的首先。