房地产企业所得税稽查案例共107页

XX置业有限公司偷税案例一、案件来源本案为省局布臵的行业专项检查案件，主要检查对象是我局辖区内房地产行业中规模较大的企业。

根据XX国税稽〔2010〕14号稽查任务通知书的工作安排，我们检查组于2010年4月20日至2010年5月17日对XX臵业有限公司2007至2008年度涉税情况进行了检查。

二、纳税人的基本情况XX臵业有限公司成立于2005年4月1日，2005年4月4日办理国税税务登记，纳税人识别号32XXXXXXXXXXXXX，注册资金2016万元，私营有限责任公司，主营为房地产开发及商品房销售。

企业所得税征收方式为查账征收，2007年适用税率为33%，2008年适用税率25%，现由XXX国税局第二税务分局负责征收管理。

该臵业有限公司采用〘小企业会计制度〙（财会[2004]2号），设有总账、各种明细账及日记账，内部签字完整，配有多名专职会计，但未设开发产品会计科目，销售成本直接从开发成本中结转。

开发楼盘情况：XX臵业有限公司2007年至2008年共开发三处楼盘，分别是位于火车站的XX大厦，建筑面积9709.30平方米；XX珠宝城一期建筑面积17683.37 平方米，XX珠宝城二期建筑面积21807.84平方米。

本次检查前国税稽查部门未对该公司检查过，税源管理分局曾于2008年8月、10月二次对其2007年企业所得税进行评估，共调增应纳税所得额664722.73元，补缴企业所得税219358.50元。

具体涉税申报情况如下:2007年（评估后补充申报情况）主营业务收入26090791.09元，其他业务收入21000元（租金），营业成本19710202.78元，纳税调整前所得1879215.28元，纳税调增2635532.64元，应缴企业所得税1489866.81元，本期己缴658000元，本期应补831866.81元，所得税税负率为 5.71%；缴纳地方各税1973789.62元。

2008年主营业务收入30085613.93元，其他业务收入650000元（租金），营业成本22926026.12元，纳税调整前所得1924872.78元，纳税调增922641.44元，纳税调减707146.20元，应缴企业所得税535092元，本期己缴304431.61元，本期应补230660.39元，所得税税负率为 1.78%；缴纳地方各税2812028.67元。

第三章房地产开发企业稽查案例3-1某房地产公司隐瞒收入偷税案本案特点：本案税务稽查人员采取了多种方法，从多个环节和部门收集相关证据，对房地产行业收入的真实性进行了详细检查，检查方法运用合理，问题考虑周全，对行业检查具有一定的指导作用。

一、案件背景情况（一）案件来源2006年3月，某市地方税务局稽查局（以下简称稽查局）接到群众举报，反映某房地产开发有限公司在开发A花园和B宾馆项目中，拖欠税款60多万元，隐瞒收入偷税100多万元。

（二）纳税人基本情况某房地产开发有限公司2000年12月登记注册，注册资本618万元，。

2000年1月至2005年12月期间,该公司共开发A花园、B宾馆、C大厦三个房产项目，并且三个项目都已完成施工。

该公司企业所得税实行核定应税所得率征收方式征收；土地增值税实行先预征、后清算管理办法。

到2005年12月31日止，该公司未进行土地增值税的清算。

二、检查过程与检查方法（一）检查预案稽查局接到举报案件后，检查人员围绕纳税人的涉税情况开展调查：一是到主管税务机关了解税收管理情况。

该公司开业以来，所开发的三个工程项目均已完成施工，共申报地方各税102万元，缴纳57万元，尚欠缴45万元。

2003年、2004年和2005年近三个纳税年度，各只有一次申报税款记录，其他申报都是零申报，且其开发的B宾馆项目，从未申报缴纳税款。

二是到房产管理部门了解销售登记情况。

发现该公司开发的三个项目基本已销售，但多数未办理产权登记相关手续。

检查人员初步认为该公司有偷税现象，迅速成立专案组，全面负责本案的查处。

（二）检查具体方法1.账面检查，发现疑点检查人员在履行了相关的法定程序后，对纳税人的有关账簿和凭证进行了检查。

通过检查发现，该公司会计科目设计不全、会计账簿登记不实、账表勾稽关系不平、会计凭证装订不齐。

针对这种情况，专案组决定抓住时机，报经市局局长批准后，实施调账检查。

2006年3月28日，专案组调取了该公司2000年6月至2005年12月的记账凭证、会计账簿以及部分售房合同等资料。

乐税智库文档财税文集策划 乐税网某地产公司招待费超支少计收入稽查案例【标 签】企业所得税,招待费超支,少计收入【业务主题】企业所得税【来 源】2011年6月，河南省新乡市国税局稽查局按照专项检查安排对某地产置业有限公司2008年1月1日-2010年12月31日期间的纳税情况进行税务检查。

一举查补企业所得税1198万元，抵减企业2010年申报应退企业所得税410万元，查补入库企业所得税788万元。

该公司为河南省某“明星”地产集团于2007年11月出资6000万元在新乡市成立的专门从事房地产开发的企业，公司现有员工136名，现有开发项目A、B、C、D共计4个，规划总面积131万平方米。

该公司统一使用德国SAP财务核算软件进行会计核算，并经国家税务总局备案，全部采用无纸化电子会计档案，财务管理制度健全，财务人员均具有较高级别的执业资格。

企业的纳税资料显示：2008年预缴企业所得税29.36万元，2009年预缴企业所得税749.99万元，2010年预缴企业所得税1360.44万元，多预缴企业所得税410.39元。

按照房地产行业开发项目的规律，稽查人员没有急于在企业进行“就账查账”式的检查，而是不动声色地开展外围调查。

人马兵分三路：一路前往房管部门通过网上销售和备案系统查实企业房屋销售情况，到国土部门了解土地受让价格，到建委开发办了解项目的相关建安成本，到财政部门了解相关的行政规费的收缴退免等情况；另外两路人马分头深入住户家中以及周边社区，开展入户调查，重点了解项目A和项目B的交付使用情况以及房屋交付使用的具体时间，从而尽量卡死企业房屋销售收入的实现时间和大体收入金额。

经过1个多月的外围摸排，发现企业项目A在2010年9月-12月交付期间陆续交付业主使用，项目B于2010年5月-12月陆续交付业主使用，项目C目前正在建设中，项目D还未开工建设。

这与企业纳税资料上显示的项目A和B全部在2011年1月~3月期间交付使用有着明显反差，仅项目A实际应转销售收入的金额与企业2010年所得税汇算时提供的销售收入就相差35890万元，问题开始浮出水面。

采集分析现疑点内查外调显真相----XX房地产开发企业取得虚开的普通发票偷税案【引言】税制改革以来，国家对增值税专用发票的管理投入了相当大的成本，加强了金税工程建设，制定并适时修改了增值税专用发票管理规定，增值税专用发票的管理日趋完善，但对普通发票的监管尚有缺陷，管理上仍存在一些亟待解决的新问题：一是制售和使用假发票、不依法开具发票等违法行为花样翻新且日益严重；二是对发票违法行为主体的界定及处罚力度偏轻，难以有效惩处和制止发票违法行为。

房地产企业作为非增值税一般纳税人，除了在收入上做文章外，对于列支成本、费用票据的取得，一直是普通发票问题集中的“重灾区”，其取得的成本费用票均为普通发票，依照行业的特性、以及日常管理的经验，其取得的普通发票的税法遵从度普遍不高，在发票使用和接受中经常会存在填开内容不实、虚假发票、假业务开真票，大头小尾票、大量虚假代开票、发票超期扣除、取得填开不全等违规接受发票情况，造成了极大的税收风险。

结合省市国税局关于普通发票风险分析的要求，我局今年将房地产企业作为重点分析对象，集中采集其成本费用列支环节取得的普通发票的明细情况，获取了此类行业接受普通发票的数据源。

对金额较大、线索明显同时结合其所得税贡献率等指标，从财务报表、纳税申报表及有关明细科目入手，分析其费用构成，对单笔金额较大的费用支出的原始发票、成本费用归集科目、资项目金支付方式及去向、各类成本项目占总成本的比例等有关指标进行二次采集和分析，选取了金额较大、成本项目占总成本比例异常的XX房地产企业作为典型对象，交稽查部门对该企业作为重点解剖对象，发现在普通发票取得不规范的问题依然存在。

经过检查取证，查补该公司取得虚假的普通发票列支成本费用1600多万元，少计应税所得1136万元，少缴所得税284万元。

【案件回放】一、案件背景情况（一）案件来源2011年6月，海安县局通过对房地产开发企业2010年的列支成本费用取得的普通发票结合所得税汇缴情况进行分析，发现XX房地产开发公司取得的普通发票数量较多、填开金额较大、号码相联；同时其所得税贡献率与同行业相比偏低，将该单位作为当月风险应对单位交由县稽查局应对，稽查局将该单位列为国税稽查局2011年度的专项检查检查对象。

房地产行业税务稽查案例分析
房地产行业税务稽查案例分析
 税务机关对某房产开发公司稽查时，查实该企业通过虚列建安成本、装修成本及虚列与生产经营无关的利息等方法，多列成本18688.26万元，少缴企业所得税4446.94万元。

对部分代扣的个人所得税作为应付利息挂账，少缴个人所得税192.54万元，该案最终补、罚合计8753.60万元。

 检查方法
 (一)比对分析，发现疑点
 检查人员首先调取了该单位的电子账套，结合企业所得税汇算清缴表等资料进行案头审核。

对照行业平均税负和第三方数据进行分析比对，发现以下疑点： 1.企业所得税税负率偏低。

企业所得税负担率为0.36%.2012年企业所得税负担率为2.85%，前后两年差异较大，且两年均低于当地平均水平。

 2.开发成本异常。

建筑安装成本和开发间接费分别达到3535元/平方米和1088元/平方米，该成本数据明显高于该地区建造成本。

 3.账上反映企业列支的借款利息中存在向内部员工借款的利息，但企业申报记录中没有利息、股息、红利个人所得税扣缴记录。

 (二)排查疑点，锁定重点。

原文地址：北京某房地产开发有限公司虚假申报少缴企业所得税案作者：税眼朦胧北京某房地产开发有限公司虚假申报少缴企业所得税案来源：北京地税局第二稽查局案件导读：国家税务总局根据房地产开发企业所得税申报计算的特殊性，2006年和2009年先后出台了两个31号文件，皆在规范企业所得税计算和保证国家税款及时足额征收。

本案中房地产开发公司为逃避缴纳所得税，不按税法规定申报销售收入和成本费用，大量虚假发票列支成本，虚假申报，造成大量税款流失。

税务检查人员成功查办案件，追缴税款数千万元。

案例分析了房地产开发企业在企业所得税申报缴纳中存在的问题，通过重新计算销售收入、成本费用、所得税等项目，对国税发【2009】31号文的理解和操作做了详细解读。

一、案件背景情况分局接到举报反映“某房地产开发有限公司未按规定缴纳企业所得税”，没有提供其他线索。

分局指定检查组立案检查，检查期间为2006年1月—2009年12月。

该房地产开发有限公司成立于20xx年x月，内资企业，主要从事房地产开发及商品房销售业务，经发展和改革委员会批准立项，项目为WWW镇村民自住周转楼工程，并于2005年10月开始开发，当年底开始销售，该公司把项目命名为QQ小区，项目包括一区、二区、三区及9号非配套公建楼，并于2006年年底前陆续完工，总建筑面积201109.97平米，其中可售面积163499.6平米，不可售面积37610.37平米。

该公司检查期间缴纳营业税24077055.86元，城市维护建设税913639.79元，教育费附加565563.7元，企业所得税33896元。

二、检查过程与检查方法（一）检查预案检查组借助征管系统的申报数据对该公司的各税种进行初步了解，并根据举报线索对企业所得税申报表的各项数据做了概括分析，决定重点在三个方面进行审核：一是全面检查所有在地税缴纳的税种；二是审核收入的组成，包括开发产品的销售收入、其他业务收入、营业外收入等；三是成本费用部分，包括成本费用构成的真实性、列支凭证的合法性、成本费用与收入的配比等；（二）具体检查方法2010年1月4日，检查组开始对该公司进行纳税检查，并调取了2006年1月至2009年12月的账簿、凭证、历年审计报告和企业所得税申报表等资料，准备开展全面审核，并重点对企业所得税进行检查。

房地产企业隐匿收入虚增成本稽查案例2009-7-29 17:21【大中小】【打印】一、企业基本情况某房地产开发有限公司注册类型为私营有限责任公司，经营范围：从事房地产开发，纳税人所属税务机关：蚌埠市某区国税局，企业所得税纳税人。

该公司2005年实现销售收入61726727.41元，应缴所得税1482084.98元，已缴纳所得税1482084.98元；2006年实现销售收入110338523.99，应缴所得税6360417.41元，已缴纳所得税6360417.79元。

二、检查过程与检查方法（一）检查预案检查人员通过对房地产行业税收政策的学习，熟悉掌握该行业税收政策以及财务核算上的特点，借鉴以往该行业易存在的问题及容易被忽视的一些核算方面的涉税问题，有针对性地拟出对该企业的检查提纲，并在查前分析和初步检查的基础上调整、补充稽查内容，尽量减少稽查的盲目性，提高工作效率。

（二）检查具体方法检查人员通过省局网站综合数据查询系统调取该企业的税务登记、税种鉴定、发票购买、使用、结存等情况，及所查年度的纳税申报情况，财务核算报表等系列涉税资料。

采取从企业财务报表到总账、明细账、每月各税具体计算申报等详细逆查方法，逐月核对，按年计算应纳税额。

对需要进一步核实的问题，派出人员配合进一步外调取证，使案件检查和取证同时进行，保证了检查时间充裕。

（三）检查中遇到的困难和阻力及相关证据的认定1．房地产企业大都是当地政府招商引资项目，地方保护主义严重，查处时受到政府干预较大；2．房地产企业的主要成本是建安成本，而目前建安企业基本上只是管理单位，真正的施工单位基本都是个体包工头，基本上无账或账证不健全，其成本根本不实或无法核实，从而造成建安成本不实，进而造成房地产开发成本不实。

三、违法事实及定性处理（一）违法事实和作案手段1.隐匿收入检查人员通过对该企业财务报表的审查，发现该企业2006年度财务报表上挂有“递延税款”，检查人员对此有疑问，因为“递延税款”贷方反映的是企业尚未转销的时间性差异影响纳税的金额，检查人员又进一步看到其下一级科目是“所得税”，而相对应的会计科目却是“其他应收款”，再检查“其他应收款”科目，发现竟是收取的房款，于是向企业财务人员询问，企业财务人员不得不交代这部分是企业2006年1-6月收到销售存量房款25312364.90元，未结转销售收入，所提所得税挂“递延税款”，未进行纳税申报的情况，应补缴所得税5774801.71元。

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房地产公司应缴未缴税款的税务稽查案件解析
案件导读：
该涉案企业a在完工年度未按照国税发〔2009〕31号文的规定进行企业所得税完工清算，检查组以此为突破口，深入调查，细致计算，最终该企业共补缴税款约八千万元，此案件为稽查一局成立以来利用31号文查补税款最大的案件。

此案件的查办为我局房地产企业企业所得税的检查提供了很好的经验范本。

一、案件基本情况
某房地产a公司自2001年成立，开发位于某区的商品房住宅项目。

该公司开发的楼盘2004年开始销售，可售物业类型包括住宅和商业。

因项目于2001年开工，当时没有关于成本对象在企业开工前进行备案的规定，该企业在开工前未做相关备案。

公司2001年成立建账，2004年开始取得销售收入。

截止2012年底，项目销售90%以上。

2013年4月17日检查组进驻。

该公司2004年取得销售收入，基本按工程标段的完成时间来做工程竣工验收备案，竣工备案的时间从2005年5月到2012年4月。

2010年公司按照《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发〔2006〕31号)和《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31号)的规定对其2004年至2008年企业所得税进行了实际毛利额与预计毛利额的调整，但未对2009年之后的企业所得税进行实际毛利额与预计毛利额的调整。

二、检查过程及发现问题。

房地产公司隐匿销售收入逃税稽查案例房地产公司隐匿销售收入逃税稽查案例一、案件背景情况（一）案件来源根据查询选案，某县地税局稽查局就某房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）2011年1月1日至2011年12月31日期间涉税情况列入检查计划。

（二）纳税人基本情况该房地产公司成立于2005年12月15日，经济性质为私营有限责任公司。

法人代表兼财务负责人为李某，注册资本：1000万元，生产经营范围为房地产开发与销售。

企业所得税由县国家税务局征收。

涉及主要地方税种有营业税、城市维护建设税、教育费附加收入、地方教育附加、土地增值税、土地使用税、印花税。

二、检查过程与检查方法（一）检查预案1、了解情况。

稽查局下达任务后，检查组围绕该房地产公司的涉税情况到税源管理部门了解该企业税务登记和纳税申报情况。

资料显示：该房地产公司成立于2005年12月15日，于2011年9月变更股东、变更法人、未变更企业名称和经济性质。

该房地产公司在2011年1月1日～2011年12月31日合计申报地方各税费9085024.57元，其中：营业税6628357.38元、城市维护建设税331417.87元、教育费附加收入80532.37元、地方教育附加132567.15元、土地增值税1845841.24元、印花税66308.56元。

2、查找疑点。

工欲善其事必先利其器，为做到有的放矢，检查人员到该房地产公司销售部，以购房者的身份与售房人员交谈，了解房源和销售情况。

售房人员指着售房一览表说：现在销售情况很好，所剩房源不多，售房一览表上明示的销售数据都是2011年销售出去的。

检查人员看到，售房一览表上800套房源多数都贴了红旗，有10多户贴的是黄旗，没贴旗子的所剩无几。

询问售房人员粘贴红旗、黄旗所蕴含的意义，售房人员说红旗表示已售出，黄旗表示客户已预订，但未签合同，如果其他客户想要，需与预订户联系，没贴红旗、黄旗的房源可以当场成交。

检查人员核对售房一览表，已贴红旗的有700多户，按700多户乘以户均120多平米再乘以2300多元的每平米均价，再加上车库、商铺等，以此测算2011年以来收入起码有2亿元，申报的营业税应达1000多万元，该公司少申报缴纳地方各税的嫌疑很大，加上该房地产公司刚变更股东、变更法人的特殊情况，有隐瞒销售收入的嫌疑。

房产企业所得税汇算清缴稽查案例第一篇：房产企业所得税汇算清缴稽查案例房产企业所得税汇算清缴稽查案例 2009-8-24 9:38【大中小】【打印】【我要纠错】某税务检查组去A房地产开发公司例行检查2008年度的汇算清缴，由于房地产企业按照预收账款不仅要计缴营业税，而且还要预缴企业所得税，所以，预收账款核算的准确性和计缴税额的正确性自然成为检查的重点。

检查组王组长刚调到稽查局不久，对房地产行业的税收政策虽不甚了解，但很虚心、很认真。

A公司财务部施经理是位经验丰富的老会计，在检查到按照预收账款预缴企业所得税的问题时，施经理拿出早就准备好的计算底稿。

主要过程是：一、核实并确定2008年末的预收账款余额；二、按照“国税发[2009]31号”文件的规定确定预计计税毛利率为10%；三、按照预收账款年末余额和10%的预计计税毛利率计算当年度预计计税毛利额；四、将计算的计税毛利额扣除相关期间费用、营业税金及附加后再并入当期应纳税所得额；五、计算年末预收账款应补缴的企业所得税（减除当年度前三个季度按预收账款预缴的所得税）。

为了避免差错，王组长对照“[2009]31号”文一步一步地核对施经理提供的计算过程，并对第三点、第四点和第五点提出了疑问，但施经理立马拿出了早就准备好的“国税发[2006]31号”文，王组长看后立马表示该文已废止，施经理解释说：该文虽已废止，但“[2009]31号”文未能明确的内容可以借鉴“[2006]31号”文的规定，如“[2006]31号”文第一条就明确规定：“预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额”，而“[2009]31号”文对税金扣除问题就未能明确。

另外，对是否按照“[2009]31号”文规定的预计计税毛利率调整此前已经预缴的企业所得税的问题，该文也未能明确，因此，税务机关不能随便作出不利于纳税人的解释。

施经理的解释似乎很有道理，王组长一时无法判断，但好在经验丰富，没有立马认可，而是对施经理说，待检查组集体讨论后再定夺。

某房地产公司隐瞒销售收入的税务稽查案例一、案件背景情况（一）案件来源根据查询选案，某县地税局稽查局就某房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）2011年1月1日至2011年12月31日期间涉税情况列入检查计划。

（二）纳税人基本情况该房地产公司成立于2005年12月15日，经济性质为私营有限责任公司。

法人代表兼财务负责人为李某，注册资本：1000万元，生产经营范围为房地产开发与销售。

企业所得税由县国家税务局征收。

涉及主要地方税种有营业税、城市维护建设税、教育费附加收入、地方教育附加、土地增值税、土地使用税、印花税。

二、检查过程与检查方法（一）检查预案1、了解情况。

稽查局下达任务后，检查组围绕该房地产公司的涉税情况到税源管理部门了解该企业税务登记和纳税申报情况。

资料显示：该房地产公司成立于2005年12月15日，于2011年9月变更股东、变更法人、未变更企业名称和经济性质。

该房地产公司在2011年1月1日～2011年12月31日合计申报地方各税费9085024.57元，其中：营业税6628357.38元、城市维护建设税331417.87元、教育费附加收入80532.37元、地方教育附加132567.15元、土地增值税1845841.24元、印花税66308.56元。

2、查找疑点。

工欲善其事必先利其器，为做到有的放矢，检查人员到该房地产公司销售部，以购房者的身份与售房人员交谈，了解房源和销售情况。

售房人员指着售房一览表说：现在销售情况很好，所剩房源不多，售房一览表上明示的销售数据都是2011年销售出去的。

检查人员看到，售房一览表上800套房源多数都贴了红旗，有10多户贴的是黄旗，没贴旗子的所剩无几。

询问售房人员粘贴红旗、黄旗所蕴含的意义，售房人员说红旗表示已售出，黄旗表示客户已预订，但未签合同，如果其他客户想要，需与预订户联系，没贴红旗、黄旗的房源可以当场成交。

检查人员核对售房一览表，已贴红旗的有700多户，按700多户乘以户均120多平米再乘以2300多元的每平米均价，再加上车库、商铺等，以此测算2011年以来收入起码有2亿元，申报的营业税应达1000多万元，该公司少申报缴纳地方各税的嫌疑很大，加上该房地产公司刚变更股东、变更法人的特殊情况，有隐瞒销售收入的嫌疑。

某房地产企业稽查典型案例随着房地产行业的快速发展，监管部门对于房地产企业的稽查工作也越发重视。

本文将以某房地产企业的稽查工作为案例，探讨该企业在日常经营中面对的问题，以及其采取的稽查措施和取得的成果。

在稽查工作中，该房地产企业首先面临的问题是违规销售和虚假宣传。

由于市场竞争激烈，有些房地产企业为了吸引购房者，可能会夸大房产项目的优势，或者故意隐瞒房产项目的不足之处。

本公司通过加强内部管理，建立严格的宣传审查机制，确保宣传材料的真实性和准确性。

此外，该企业还与行业监管部门建立了紧密的合作机制，定期交流信息，共同监督市场秩序，对于虚假宣传进行严厉打击。

其次，该企业在稽查中遇到的问题是开发商资金账户管理不规范。

有些房地产企业可能会将购房者的购房款项滞留在个人账户上，甚至以购房款项投资其他项目，导致购房者无法按时取得房产权益。

该企业在稽查中采取了明确的账户管理规范，确保购房款项经过专用账户进行清算并及时划拨至指定账户，保障购房者的合法权益。

同时，该企业还加强了对开发商账户的监督，确保其资金流转的合规性和透明度。

此外，该企业还关注房地产市场的违规经营行为。

在房地产市场中，一些企业可能会通过串通内外、合谋抬高房价等手段，扰乱市场秩序。

该企业设立了专门的稽查团队，负责监督和调查市场运行情况，发现违规行为，并及时向有关部门举报。

通过加强与相关部门的沟通与合作，该企业取得了一定的成果，有效维护了房地产市场的公平竞争环境。

除了以上问题，该企业还关注房地产交易过程中的中介服务质量问题。

在房地产交易中，购房者常常需要借助中介机构来提供相关服务，而一些中介机构可能存在服务不规范、违规收费等问题。

该企业通过与中介机构建立合作伙伴关系，并约定明确的服务标准和收费方式，在服务过程中进行监督和考核。

同时，该企业还积极倡导购房者加强自我防范意识，提高对中介机构的辨别能力，确保房地产交易过程的安全和顺利进行。

在稽查工作中，该企业不仅关注内部经营问题，也积极参与社会公益事业。

房地产企业进行例行汇算清缴的稽查案例分析近年来，随着我国房地产行业的快速发展，房地产企业的纳税成为了一个热点问题。

全面推行的例行汇算清缴政策对房地产企业税务履行义务提出了更高的要求，也让稽查工作变得尤为重要。

本文将通过分析一宗房地产企业进行例行汇算清缴的稽查案例，探讨房地产企业在税务履责过程中可能面临的问题以及如何通过稽查手段解决这些问题。

案例背景：某房地产企业是一家在国内有一定实力和影响力的房地产开发商，多年来一直保持着良好的发展势头。

近期，税务部门发现该企业在例行汇算清缴过程中存在一系列的问题，主要集中在以下几个方面。

问题一：收入的隐匿或虚假申报房地产企业的收入主要来自于房地产销售以及出租等经营活动。

然而，有些企业可能会隐匿或虚假申报相关收入，以此规避纳税义务。

在这个案例中，税务部门怀疑该企业在销售房产过程中隐匿了一部分收入。

解决方法：稽查人员可以通过多种手段来确认企业的实际收入情况。

首先，他们可以调取企业的财务报表和银行流水账，进行比对分析，寻找不符合的地方。

其次，他们可以对企业的销售合同和购房者的交易记录进行核实，查看是否存在未纳税的交易。

此外，稽查人员还可以对涉及典型项目的销售情况进行现场核查，确保销售收入的真实性。

问题二：费用的虚报或挪用房地产企业在经营过程中，通常需要支付一系列的费用，如土地使用权出让金、工程款、广告费等。

但有些企业可能会虚报或挪用相关费用，以此减少应纳税额度。

在这个案例中，税务部门怀疑该企业在土地使用权出让金方面存在虚报问题。

解决方法：稽查人员可以要求该企业提交完整的费用票据，对其进行逐项核实。

同时，他们还可以与政府相关部门联系，查核土地使用权出让金支付的真实性。

通过比对企业的付款记录和政府部门的收款记录，稽查人员能够判断企业是否存在虚报或挪用行为。

问题三：滞纳金的未申报和未缴纳房地产企业按照税法规定，如果未能按时履行纳税义务，则需要缴纳滞纳金。

然而，有些企业可能会故意不申报或不缴纳滞纳金，从而降低税负。

乐税智库文档财税文集策划 乐税网房产公司售房款挂列往来款虚假申报稽查案例【标 签】房产公司售房款,虚假申报,企业所得税【业务主题】企业所得税【来 源】 案 例 某房地产公司成立于2007年2月，股东由某投资有限公司、某集团公司构成，随后购得327亩土地的使用权，进行房地产项目的开发，开发的楼盘有A、B、C、D4栋高层楼房。

某地税局稽查局于2010年3月对该房地产公司进行稽查。

按照惯例，稽查人员先检查该公司“预收账款”账户。

从账面上看，2007年~2009年，该公司预售商品房收取的预收款有1亿元，基本都按期缴纳了营业税等税金，仅将少数预售房款以及“他项权利登记费”、“抵押手续费”等代收款项列入“其他应付款”科目而少缴了20余万元的营业税金及附加，同时少缴了土地使用税和部分印花税，未发现其他问题。

现场检查完毕后，稽查人员在科室的案情讨论会上汇报了上述问题。

其中在汇报印花税部分时提到，该房地产公司“其他应付款”科目中反映从某机电设备销售公司借款4320万元，没有按借款合同税目缴纳印花税，据该公司财务人员解释是因公司开发资金不足，就找老板朋友开的某机电设备销售公司分几次借了4320万元。

科室负责人听到这里顿生疑惑，在当前的经济形势下，一个机电设备销售公司居然能有几千万元的资金外借给房地产公司？于是要求稽查人员次日再去该房地产公司，将这几笔借款的来龙去脉查清楚。

次日，稽查人员到该公司复查，该公司财务人员仍坚持上述说法，并表示当时认为这不是从银行贷款就没有缴纳印花税，如果稽查局认定要按借款合同税目缴印花税，公司愿意马上补缴。

为了查清问题的真相，稽查局决定就此展开外部调查。

依照《税收征管法》第五十七条、第五十九条的规定，稽查局向某机电设备销售公司发出《税务检查通知书（二）》，对该机电设备销售公司与某房地产公司的资金往来情况等进行检查。

检查发现，该公司的确分几次将累计4320万元资金“借给”了某房地产公司，但奇怪的是，该机电设备销售公司几年来居然没有一分钱的销售收入，那么其借出去的几千万元资金是怎么来的？稽查人员再对“其他应付款”科目进行检查，发现其资金来自几十个自然人。

未竣工决算房产税稽查案例稽查案例2009年10月26曰，税务检查人员对红光公司进行纳税检查，发现该公司所使用的8层营业用房，自行建造并使用6年没有办理竣工决算，所以未结转固定资产，也就没有计提折旧。

因此少提折旧、少缴房产税、多实现利润的问题，全部通过多结转商品销售成本进行了调整，从营业用房投入使用6年来，红光公司根本没有因少提折旧、少缴房产税、多实现利润而多缴过企业所得税。

最终，检查组对红光公司因弄虚作假而少缴有关税款依法进行了处理。

检查过程红光公司是处于某市区商业中心地带的商业企业，该公司所使用的8层营业用房是自行建造并于6年前投入使用的。

检查人员李辉是第二次到红光公司检查，对该公司的基本情况有所了解。

上一次检查时，李辉发现红光公司使用的8层营业用房己投入使用3年多，但由于没有办理竣工决算，所以未结转固定资产，也就没有计提折旧。

李辉认为，因没有办理竣工决算，不能结转固定资产和计提折旧，从而导致多缴企业所得税，实在不划算。

于是在检查结束后，李辉嘱咐红光公司财务部的王总监，尽快办理竣工决算或者可预估结转固定资产以计提折旧。

但是在此次检查中，李辉发现红光公司的这一老问题依然存在。

李辉以为红光公司在竣工结算上遇到了困难，于是向王总监询问。

王总监对此没有明确的解释，对因少提折旧多缴企业所得税的事实也无动于衷。

多缴税款的背后究竟隐藏着什么故事?李辉开始从账面上寻找答案。

他查阅了红光公司在建工程的账户，如果按照账面近l亿元的在建工程结转固定资产，红光公司每年可计提近500万元的折旧。

按25×的企业所得税税率测算，红光公司可少缴企业所得税约120万元。

李辉将测算结果告诉了王总监。

王总监却表示：“这部分税款不会白缴的，我们仅是提前缴了而己，房屋折旧迟早要扣除的。

”李辉对该问题百思不得其解。

为了弄清楚真实原因，检查组请承建红光公司营业用房的通达工程建设公司(以下简称通达公司)所在地的税务机关对通达公司进行了调查。