关于房地产企业所得税管理问题与对策

房地产行业税收管理中存在的问题及对策房地产行业税收管理中存在的问题及对策一、房地产行业税收管理中存在的主要问题1、房地产行业企业纳税意识不强。

目前，大多数房地产行业企业是地方政府通过招商引资开办的，这些企业曲解地方的优惠政策，甚至有的认为自己是招商引资企业，在税收方面享有优惠、得到“照顾”理所应当；部分房地产开发企业对自己的纳税义务和有关税收政策不清楚，特别是对预收房款、以房抵顶工程款、代收款项等特殊税收政策更是知之甚少。

以高唐县为例，该县共有房地产开发企业7家，其中，高唐本地企业仅有1家，其他均为招商引资的外来企业，这些企业在高唐的累计经营期限都超过了180天，按规定均应到国税部门办理税务登记手续，但是，除本地一家企业外，没有一户主动到国税部门申报办理税务登记手续，经国税部门多次上门催办，目前已4家企业办理了税务登记手续，另2户企业仍在催办过程中。

2、房地产行业企业财务核算不健全。

一是财务制度混乱。

帐务不全，有的甚至根本没有帐。

二是收入不实。

有的房地产开发企业采用预收售房款的形式，因未开具正式发票，预收款长期挂在帐上，不作收入，有的甚至无账可查。

三是虚列成本。

多数房地产企业由于工期长，与建安施工企业结算不及时，成本核算未严格执行权责发生制、遵循配比原则，有的仍然按收付实现制即对成本采取支付多少，就列支多少；对未售房面积，收入未转但成本已提前列支，造成收入、成本不配比，因而无法核实其真实成本，也就无法真实反映企业盈亏情况。

有的按预计数开具收款收据入帐，造成成本虚增，同时存在大量的不合法凭证或没有取得凭证。

3、房地产行业流动性强。

流动性强是房地产行业的共同特点，目前高唐的6家外来房地产开发公司都是外地的固定业户，往往以回总公司汇总纳税为由，不愿接受经营地税务机关管理，但按照国家政策的规定，他们中无一符合回总公司汇总纳税的条件，并且在高唐累计经营期限都超过了180天，应该接受经营地税务机关管理。

流动性强的特点给税收管理带来一定困难，稍有疏松，极易形成漏征漏管。

房地产开发行业税收管理现状及对策（精选5篇）第一篇：房地产开发行业税收管理现状及对策附着经济的不断发展，人们生活水平的进一步提高，改善住房条件逐渐成为人们日常生活中的大事，房地产的不断升温，绿色人居和环保住房等概念已经深入人心，房地产的开发因此而蓬勃兴起，XX县城易俗河在四年前还只有三家房产开发公司，商品房的均价在400元/米左右，到现在，已经有房地产开发企业20户（含挂靠户8户），年房地产开发能力超过十万平方米，商品房价格也达到800元/m2的均价。

一、目前房地产开发企业的现状XX县XXX城区目前的房地产企业较多，按成立时间和组成的方式主要有以下几种情况：1、2002年元月1号之前成立的房地产开发企业，其所得税的征管由地税局负责，主要有：XX县鑫田房地产开发有限公司、XX县经济开发有限公司等。

2、2002年元月1号之前已经存在，元月1号以后变更部分登记项目又在工商部门重新注册的户子有：XX冠华房地产开发有限公司、XX县房地产开发有限公司。

3、因不具备登记条件或因开发的规模不大，每年只交纳一定的管理费，成立挂靠公司：XX县房地产开发有限公司下就有8个挂靠的开发子公司。

4、2002年元月1号以后新注册成立的公司有：XX县第九房地产开发有限公司、湖南瑞鸿置业有限公司、XX市三维房地产开发公司、XX国富房地产开发有限公司、XX国发房地产开发有限公司。

5、跨地域进行房产开发，由地税监管的公司有：XX大同房地产开发公司XX县项目部、XX市宏通房产开发有限公司、株洲建锋房地产开发有限公司XXXXX分公司。

根据调查2002年元月1号以后在XX县工商行政管理局新登记注册的房地产开发企业有8户，其中有2户是原业已经存在，只是进行部分变更的企业，而纳入到国税部门管理，并办理了税务登记证的只有4户，即：XX县第九房地产开发有限公司、湖南瑞鸿置业有限公司、XXX市三维房地产开发有限公司、XXX国富房地产开发有限公司。

二、房地产开发企业在税收管理上存在的问题：根据省、市局布置的税收专项检查工作安排，2004年和2005年连续2年，房地产开发企业都被列入重点检查行业，从检查情况来看，房地产开发企业普遍存在着以下问题：1、众多的房地产开发企业都知道要及时办理营业执照和地税登记证，却不知道2002年1月1日以后新成立的公司其所得税由国税部门征管，同时要到国税部门办理税务登记证，要按季申报和预缴企业所得税，所有在XXX城区进行房地产开发的企业中，只有三维房地产开发有限公司主动到当地国税部门办理税务登记证，其他企业都是在税源管理科的督促下才到国税部门办理税务登记证的。

浅析房地产企业所得税征管中存在的问题及对策李志军吕兴毅杰曾亚兰近年来我国房地产行业迅猛发展，房屋价格不断攀升，引起了社会各界的广泛关注。

同时，中央与地方各级政府也加大了对房地产企业的监管力度，抑制房屋价格的过快上涨，引导房地产行业的有序发展。

而税收作为国家调控经济的杠杆自然倍受关注。

本文结合嘉禾县房地产企业的具体情况对嘉禾县房地产企业所得税的征管现状及征收方式进行分析和思考。

一、房地产开发企业所得税征管中存在的主要问题嘉禾县现有房地产开发企业5户，其中湖南金泰华成置业有限公司注册为港、澳、台商独资经营公司，外商投资比例为50%。

5户企业的企业所得税均实行核定征收，企业所得税核定应税所得率为10%，实行行业统一标准。

2008-2010年，嘉禾县房地产企业收入52439.84万元，应税收入2417.31万元，入库所得税604.33万元，行业整体税负为1.15%。

（一）房地产企业所得税实际税负偏低。

2008-2010年，嘉禾县房地产企业申报收入达5亿多，但入库税款仅600多万元，税负约为1%，这与近几年房地产市场的火爆情形不相适应。

形成这一现状的主要原因就是自2008年企业所得税改革后，国地税分管房地产企业所得税。

当时房地产企业核定征收应税所得率为4%，换算后核定征收税率为1%。

显然，应税所得率的高低与实际税负具有明显的正相关性，过低的应税所得率带来较低的实际税负。

核定征收并没有起到保障税款及时、足额入库的作用，反而由于应税所得率与房地产企业的利润水平不相适应成为了房地产企业税收筹划的工具。

从2011年3月起，全市应税所得率调高，引起了核定征收税率的成倍增长，换算后的核定征收税率为2.5%。

这种情况导致了纳税人的不理解，有的纳税人提出税负过重的问题。

以湖南金泰华成置业有限公司为例，在税务管理员进行核定征收应税所得率调增的政策传达时，企业会计人员提出希望转变为查账征收方式，而在税务机关准备好相应文书后，企业又提出继续进行核定征收的程序。

房地产企业所得税常见问题及对策【摘要】房地产企业所得税是指房地产企业依法缴纳的税款。

这项税务涉及到企业的经营盈利和投资收益，对企业的经济盈利状况有着重要影响。

本文主要探讨了房地产企业所得税的计算方法、避税策略、减免政策、税务风险和合规管理等方面。

针对这些问题，建议房地产企业加强风险防范意识，合理规划税务策略，严格遵守税法法规，以避免不必要的税务风险和纠纷。

作为企业管理者，应该深入了解相关税务政策，优化企业税务结构，规避潜在税务风险，确保企业合规经营。

通过加强房地产企业所得税管理，提升企业的经济效益和竞争力，为企业的可持续发展奠定良好基础。

【关键词】房地产企业，所得税，计算方法，避税策略，减免政策，税务风险，合规管理，风险防范，税务策略，税法法规1. 引言1.1 什么是房地产企业所得税房地产企业所得税是指房地产企业按照国家规定纳税的一种税种。

根据《中华人民共和国企业所得税法》，房地产企业应当依法按照其取得的收入计算并缴纳企业所得税。

房地产企业所得税的税率一般为25%，但根据不同的税务政策和规定，税率可能有所变化。

房地产企业所得税的纳税对象主要是从事房地产经营、开发、投资等相关活动的企业或个人。

房地产企业所得税的纳税标准是按照房地产企业的实际经营情况和利润水平来确定的，一般应当根据企业的营业收入、成本费用以及利润情况来计算纳税金额。

房地产企业所得税是房地产企业在经营活动中必须合法履行的税收义务，对于维护税收秩序、促进房地产市场健康发展具有重要的意义。

通过合理规划税务策略，加强风险防范意识，房地产企业可以有效遵守税法法规，合法、合规地履行纳税义务，实现可持续发展。

1.2 房地产企业所得税的重要性房地产企业所得税是指房地产企业根据国家税法规定应纳税的利润所得税。

房地产企业作为国民经济的支柱产业之一，所得税的缴纳对于维护国家税收秩序、促进经济健康发展具有重要意义。

房地产企业所得税的缴纳是企业的法定义务。

房地产企业应当依法承担自己的税收责任，合法纳税是企业的一项基本义务，也是企业公民责任的具体体现。

房地产企业所得税常见问题及对策房地产企业作为我国经济的重要组成部分，一直都扮演着关键的角色。

作为企业，房地产企业也需要履行相应的税务义务。

所得税作为企业的一项重要税种，对房地产企业的经营活动有着重要的影响。

在实际运作中，房地产企业常常面临着一系列关于所得税的问题，而如何合理应对这些问题成为了他们必须面对的挑战。

本文将就房地产企业所得税常见问题及相关对策进行具体分析。

一、利润转移与避税问题房地产企业在跨国运营中存在利润转移及避税问题。

为了便于解决这一问题，房地产企业应当加强企业管理和内部控制，确保企业的交易定价符合自愿性原则。

企业还可以通过控制成本、提高企业效率以及加强内部审计等方式，避免利润转移和避税行为的发生。

二、资产重组所得税问题房地产企业在资产重组过程中可能出现所得税问题。

要应对这一问题，企业应充分了解资产重组所得税的相关政策，合理规划资产重组方案，以减少所得税负担。

企业还应当加强与税务机关的沟通与合作，及时了解政策变化，确保在资产重组过程中不会触犯税法。

三、土地出让所得税问题房地产企业在进行土地出让时可能面临土地出让所得税问题。

针对这一问题，企业应当谨慎规划土地出让方案，确保符合相关税收政策。

企业应当充分了解土地出让所得税的计算方法和税率，并做好税务筹划工作，减少税负。

四、监管政策变化所带来的影响房地产企业存在政策风险。

为了应对政策变化带来的税务影响，房地产企业应当加强对监管政策的跟踪和研究，根据政策变化及时调整企业经营策略，以减少可能的税务风险。

五、资金汇回及分红所得税问题房地产企业在资金汇回和分红过程中可能面临所得税问题。

企业应当谨慎规划资金汇回和分红方案，了解所得税相关政策并合理安排时间及数额，以减少税务风险。

房地产企业在面对所得税问题时，需要加强企业管理和内部控制，合理规划税务筹划，增强与税务机关的沟通与合作，以及及时调整企业经营策略，降低税务风险。

企业还应当加强对税收政策的学习和研究，不断提高税务意识，以更好地应对所得税问题。

房地产企业所得税常见问题及对策房地产行业作为我国经济的重要支柱产业，一直是国家重点扶持的领域之一。

但随着我国房地产市场的不断发展和政策的不断调整，房地产企业所得税政策也面临着诸多挑战和变化，给企业带来了一系列的税务问题。

本文将就房地产企业所得税的常见问题及对策进行分析和探讨，希望能为相关从业者提供一些参考和帮助。

1.企业所得税率的变化房地产企业所得税是按照企业所得税法规定的税率计算的，而我国的企业所得税税率一直在不断调整。

在2018年之前，我国对企业所得税的税率是25%，而在2019年之后，我国对企业所得税的税率进行了调整，将税率统一调整为15%。

这一变化对房地产企业的所得税成本产生了较大的影响，企业需要根据新的税率重新进行成本核算和预算规划。

2.资产减值准备的计提房地产企业作为资产密集型企业，其固定资产和在建工程等资产的减值准备计提是一个影响所得税成本的重要因素。

在面临市场变化和价格波动的情况下，很多房地产企业的资产价值可能会出现波动和下降，需要进行相应的减值准备计提。

但房地产企业在计提资产减值准备时需要考虑相关的税务政策和规定，以避免对企业所得税造成不必要的影响。

3.土地增值税的处理房地产企业在进行房地产开发和销售时，往往需要涉及到土地增值税的处理。

土地增值税是房地产企业所得税的重要组成部分，对企业的税负有着直接的影响。

但很多房地产企业在进行土地增值税处理时，往往存在理解不清、操作不规范等问题，导致税务风险的出现。

4.房地产企业间的资金往来房地产开发和销售过程中，往往涉及多家房地产企业之间的资金往来，包括代建、合作开发、联合营销等形式。

而这种房地产企业间的资金往来往往会引发税务管理的问题，如资金流动的真实性、资金流转的合规性等方面的问题，需要企业进行合规管理。

二、房地产企业所得税的对策1.及时了解税法变化房地产企业应及时了解最新的税法变化和调整，了解并熟悉新的税法规定，以便及时调整企业的税务筹划和成本核算。

房地产业税收问题及对策房地产业税收问题一直是社会关注的焦点，今年以来更是备受瞩目。

在当前宏观经济形势下，房地产行业税收存在着很多问题和难点。

本文将从房地产行业税收的问题出发，分析其原因，提出对策。

一、房地产行业税收的问题1.1 房地产关税的影响中国的房地产市场受到了许多因素的影响，其中最为显著的就是关税的影响。

通过统计数据分析，发现房地产的进口关税通常较高，这会让开发商面临成本过高的挑战。

因此，过高的关税也是助长了各种“阴阳合同”等行业乱象。

1.2 房地产税负过重在房地产行业中，土地出让金、增值税、契税、个税等各种税收缴费已经占到了开发商成本中的相当比例。

同时，各种不成比例的收费也使得房地产业的整体成本不断攀升。

这些均导致了房地产行业税收负担超重，企业利润低，经营现状几乎无法改观。

1.3 社保费用不断上涨在过去的几年里，社保费用不断上涨成为了房地产行业税收负担的“重灾区”。

不断上升的社保费用，直接影响了企业的利润空间，有助于增加房地产行业税收负担。

二、房地产行业税收问题成因2.1 供给侧结构性改革无论是宏观经济形势的变化，还是供给矛盾的加剧，都会对房地产行业税收造成更大的压力。

房地产行业进入了持续的调整期，外部形势变化与内部矛盾问题同时叠加，导致房地产行业税收问题凸显。

2.2 住房保障政策的调整国家在执行住房保障政策时对房地产行业税收问题的影响也是有的。

如，住房保障政策对房地产行业的投资和发展产生了直接、间接的冲击，而这些影响将最终体现在提高商品房的成本和降低其竞争力上。

三、解决房地产行业税收问题的对策3.1 防控房产风险防控房产风险关乎房地产行业的可持续发展。

对于需要整治的房产风险，应采取有效措施进行打击，从源头上控制房地产行业的风险。

3.2 加强税收征收房地产行业税收问题根本是因为征收不到位。

因此，要加强税收征收管理，建立科学的税收管理机制，通过更好地征收税收，增加政府税收收入，并确保公正、公平的税收机制。

2019年第16期（总第232期）财税探讨试论房地产企业所得税征管存在的问题及对策王文斌（恒大地产集团山西有限公司,山西太原030000）摘要：伴随着我国国民经济的不断发展进步，房地产行业作为我国国民经济的重要组成部分，不仅和我国的市场经济发展息息相关，也同我们的日常生活和民生有关。

同时我国近些年来不同地区的房价不断攀升，人们的经济压力和负担也随之增加，房地产行业的经济效益可谓蒸蒸日上。

因此，房地产行业的高利润不仅为企业领导者带来巨大的利润，同时也为我国提供了巨额的税收。

关键词：房地产行业；企业所得税；征管；问题；对策现在在我国社会主义经济市场蓬勃发展，我国各个城市也都不断开始完善和建设社会主义经济市场，国家也相继颁布了相关的法律法规，政策来对房地产市场进行进一步的调整和管控，房地产行业作为我国随着收入的主要来源之一，在房地产企业所得税的增长建设进程来看，近年来，我国房地产行业所得税的增长趋势都比较可观，然而，在现阶段房地产企业所得税征管工作过程中，还存在诸多不足之处，我国针对房地产企业所得税的征管工作也出台了相关的政策和规定，并实施了专项税务检查工作，房地产在日常运转过程中不同于其他一般企业，其特殊性决定了房地产企业在财务核算方面的难度远远大于其他一般企业，同时财务核算也是企业所得税征管工作的核心内容。

一、房地产开发企业所得税征管过程中存在的问题（一）所得税税收政策不完善现阶段，由于我国房地产企业在受到相关国家规定和政策的限制下，在所得税征管方面的规定还不够明确和健全。

例如，部分地区对房地产完工结转收入时间点没有明确规定，各房地产企业结转收入时间点不一致，理解也存在差异。

由此可见，不明确或者模糊的规定，都往往容易造成房地产企业在实际工作中与税务机关角度不同从而理解上存存在分歧。

（二）信息不对称，审核存在困难房地产企业的特殊性，也大大增加了企业内部的管理难度。

房地产企业具有资金回笼周期较长和开发周期较长等特点，甚至有的长达十年以上，这就决定了房地产企业在成本费用的支出上大大增加，房地产企业必须针对具体项目的合同以及审批等相关资料文件进行长期保存，直到一个项目周期结束。

房地产企业税收征管中存在的问题及对策房地产企业税收是国家和地方政府财政收入的一个重要组成部份。

近年来，房地产业发展迅速，成为拉动经济发展的重要力量和地方税收新的税源增长点，其税收征管也日益成为了税务部门关注的重点和难点。

由于其范围广、税费项目繁多、重复课税、税负不公、收入分散且隐蔽性强，给税收征管带来了很多的困难。

漏征漏管的多，房地产企业税收流失严重，已成为制约产业经济发展的“瓶颈”。

一、稽查过程中发现的若干问题（一）关于未售商品房的问题1、根据国税发（2003）83号文件，房地产企业将开发产品转为自用的，应视同销售确认收入，计征企业所得税。

然而该文件明确视同销售收入确认的时限为“开发产品的所有权或使用权转移，或实际取得利益权利时确认收入的实现。

”我们在房地产企业税收稽查中发现大部分房地产企业将自己的开发产品用于自用时，根本没有将该产品转为固定资产。

甚至一些企业根本就不承认将开发产品转为了自用。

所有权或使用权没有转移；稽查人员也难以核实到底有没有实际取得利益权利以及什么时间取得了利益权利。

难以对该部分转自用的开发产品计征企业所得税及房产税。

2、房地产企业将未售商品房用于出租，根据相关税法规定，房屋出租不但要缴纳营业税，还要缴纳12％的房产税。

许多房地产企业就在房产税上打主意。

房地产企业一般会在自己开发的小区或物业上成立隶属于自己的物业管理公司，这为房地产企业偷逃房产税提供了便利。

许多房地产企业人为地将租金定的很低，却又将物业管理费定得很高，从而达到少缴房产税的目的。

（二）关于房地产企业拆迁安置费如何确认的问题根据房地产企业税收的相关法律规定，除工资以外，企业的各项成本费用均应取得合法的原始凭证入账。

而房地产企业的拆迁安置费大部分是支付给了个人，无法提供合法的发票或收据给房地产企业。

这也为房地产企业虚列开发成本提供了便利。

许多房地产企业借支付拆迁安置费之名，大肆以白条虚列拆迁安置费，导致应纳税所得额及土地增值税的增值额大幅减少，甚至使企业所得税及土地增值税无税可征！因为无法一一核对这些数额巨大的拆迁安置费的真实性，税务机关面对这种情况往往也无可奈何。

房地产企业所得税常见问题及对策一、常见问题1.税基确定问题房地产企业主要以售房收入作为税基。

然而，税基的确定面临着多重问题，如订单和营销策略的变化、房产估值问题、税务部门的审查等。

税务部门在税前利润的计算方面可以有不同的解释，因此，企业需要遵守税法的规定并尽可能地保证税务部门的理解和认可。

2.税收筹划问题税收筹划是企业利用税法规定的合法手段，最大限度地减少税负的一种方法。

但是，对于房地产企业而言，税收筹划必须遵循稳健、合规、合理的原则，避免使用类似涉税规避等非法方法导致的潜在风险。

3.财务会计与税务会计之间的差异财务会计和税务会计存在本质上的差异。

财务会计主要关注企业财务和经营运营状况，而税务会计则关注纳税义务的履行、税收负担的承担和税务合规的需求。

因此，企业需要重视财务会计和税务会计的差异，及时调整会计核算方式，保证财务会计和税务会计的数据一致性。

4.经营模式转型问题随着房地产市场的变化，房地产企业需要不断地调整自身的经营模式。

房地产企业的经营模式转型涉及的税务问题较多，如企业所得税财务成本的重分配、转型后的利润分配等问题。

因此，企业需要及时与税务部门沟通，协商解决税务问题。

5.税务风险管理问题房地产企业应该了解涉税风险，发现和解决存在的问题。

企业应加强内部管理，做好税务风险防控工作。

同时，企业应建立稳定的税务管理机制，及时更新法规，预测涉税风险，保持对税收政策的敏感度，以减轻涉税风险并确保自身税务合规。

二、对策1.加强税务合规自查和管理房地产企业应该建立完善的税务管理体系，制定内部税务合规自查制度，建立起专业的税务合规自查团队，定期进行自查和修订。

企业应多方位开展税务合规宣传教育，培训工作人员税务合规意识，提高管理水平，确保企业合规纳税。

2.合理使用税收政策和优惠政策房地产企业应积极寻找优惠政策，抓住节税机会。

企业可以通过合理的税收筹划和与税务部门的沟通，了解各种税收政策，使企业在纳税方面获得优势。