房地产企业土地增值税清查、企业所得税处理新办法及税务检查应对策略

房地产行业土地增值税清算整治方案3篇房地产行业土地增值税清算整治方案第1篇为深入开展整顿和规范房地产行业税收秩序工作，严厉打击税收违法犯罪行为，有力促进税法遵从，营造公平税收环境，根据《市局关于印发《的通知》要求，结合我局工作实际，制定本实施方案。

一、工作目标通过对土地增值税清算开展专项整治，严厉查处一批税收违法行为，发现地方税收管理中存在的不足和薄弱环节，完善征管方式，堵塞税收漏洞，建立健全长效机制，促进我市房地产行业健康有序发展。

二、组织机构此次房地产行业土地增值税清算专项整治工作由全市地方税收专项检查领导小组统一领导，并成立专项整治工作组，由局长任组长、副局长任副组长、稽查局、分局、征管股、税政股为成员单位，下设办公室于稽查局，具体开展本地房地产行业土地增值税清算专项整治工作。

三、工作内容重点检查主管税务机关已完成土地增值税清算审核的房地产业项目。

稽查部门实施土地增值税清算检查时，应对纳税人的每个项目应纳的营业税及其附加税费、印花税、契税、耕地占用税、房产税、城镇土地使用税、企业所得税（含核定征收的企业）和包括利息股息红利等应代扣代缴的个人所得税一并进行税收清算。

清算时重点审核纳税人成本不实、隐匿分红收入和关联交易价格偏低项目。

四、工作步骤房地产行业土地增值税清算税收专项整治工作分四个阶段进行，于20xx年4月开始，10月底结束。

（一）动员部署阶段（4月1日至4月15日）。

根据市局统一部署，结合我局实际，拟定工作方案，确定检查对象，公布税收违法行为检举电话等前期工作，为房地产行业土地增值税清算税收专项整治工作顺利开展打下坚实基础。

（二）自查自纠阶段（4月16日至5月15日）。

通过召集企业开展座谈会、部署动员会等形式。

深入宣传专项整治工作精神和税收自查正常，集中辅导企业开展地方税收自查，对企业自查应补税款按规定组织入库。

（三）检查实施阶段（5月16日至9月30日）。

对完成土地增值税清算审核的房地产业项目坚持户户过点原则，进行实地检查。

房地产行业税收专项清查清收工作方案房地产行业税收专项清查清收工作方案摘要：为了进一步规范我县房地产开发市场税收秩序，强化房地产开发行业税收征管，堵塞税收漏洞，确保国家财政收入，促进我县房地产开发行业公平、有序竞争和持续、健康发展，根据国家税务总局《关于开展年税收专项检查工作的通知》（国税发〔〕9号）的要求，经县政为了进一步规范我县房地产开发市场税收秩序，强化房地产开发行业税收征管，堵塞税收漏洞，确保国家财政收入，促进我县房地产开发行业公平、有序竞争和持续、健康发展，根据国家税务总局《关于开展年税收专项检查工作的通知》（国税发〔〕9号）的要求，经县政府常务会议研究，决定在全县范围内开展房地产行业税收专项清查清收工作，重点清查隐形房地产市场税收。

为了确保此次清查清收活动顺利开展，结合我县实际情况，特制定本方案。

一、指导思想和基本原则坚持科学发展观为指导，坚持公开、公平、合法的原则，以国家法律法规和有关财政税收政策为依据，认真开展房地产开发市场税收秩序清理整顿，全面清查清收房地产开发行业税收，堵塞征管漏洞，确保税款应收尽收，公平税负，促进公平竞争，营造和谐的税收环境和房地产开发环境。

二、目标任务通过此次专项行动，依法查处和打击在房地产开发过程中存在的偷税、逃税、欠税和抗税等违法犯罪行为，进一步规范房地产市场税收征管，确保应收税收征收到位。

三、清查清收的对象和重点凡在我县境内从事房地产开发的所有单位和个人，均属此次清查清收对象。

重点是没有依法取得房地产开发资格，但有经营性转让国有土地使用权、修建房屋用于销售或出租等隐形房地产开发行为的单位和个人。

具体包括：1、取得但又再次直接转让国有土地使用权的单位和个人；2、以集资建房、合伙建房等名义办理建房手续，而所建房屋实际全部或部分作为商品房销售或出租的单位和个人；3、自建自用房屋全部或部分直接用于出售或出租的个人；4、购买改制企业的土地、房屋直接进行转手交易或经简单整修后转手交易的单位和个人；5、采取以地换房或以房换地等形式进行事实上的房地产开发行为的单位和个人；6、从事房地产开发的企业。

房地产企业土地增值税政策深度解析及清算技巧4、未开具发票或未全额开具发票但签订销售合同的收入确定《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第一条规定：“土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

"5、未开具发票，未签订销售合同但实际已投入使用的收入确定。

应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发［2006]187号)第三条第（一）款规定确认土地增值税清算时收入（即按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定）。

6、对未开具发票，未签订销售合同但实际未投入使用的收入确定。

按国税发［2010]53号文件应不确认收入的实现（这样处理和国税发[2009］31号文件相符），待实际投入使用时再按上述办法确认收入.（三）土地增值税扣除项目应注意的几点2、拆迁补偿费是必须实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁)合同和签收花名册或签收凭证应一一对应。

4、多个(或分期）项目共同发生的公共配套设施，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：（1）建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除；(2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除; （3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

9、质量保证金的扣除问题（国税函［2010］220号）第二条规定：“房地产开发企业在工程竣工验收后,根据合同约定,扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款,作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

房地产企业土地增值税税收风险及筹划近年来，随着房地产市场的快速发展，房地产企业的土地增值税问题愈加突出。

土地增值税是房地产企业常常需要面临的风险之一，如何降低土地增值税税负，有效进行税收筹划，成为众多房地产企业亟需解决的问题。

首先，房地产企业应该对土地增值税法律法规有所了解。

土地增值税是指在土地所有权转移、房屋所有权转移和土地使用权出让过程中产生的增值部分，依照国家规定向国家缴纳的税款。

房地产企业应该掌握土地增值税的征收标准、计算方式以及纳税期限等基础知识，以便更好地进行税收筹划。

同时，还需要了解土地增值税优惠政策以及适用条件，如免征、减征和缓征等福利政策，以便在税收筹划时谨慎把握。

其次，房地产企业应该优化土地交易结构，降低土地增值税税负。

房地产企业在土地交易过程中，可通过合理设计交易结构来降低土地增值税税负。

例如，将土地指定为公司货币认购资金的出资方，将土地等价对换成其他资产等。

同时，在土地交易过程中，也需要注意控制资金流动，避免在资金流转过程中出现非正常交易或虚假交易。

还可以采用多年分期支付方式，将土地增值收益分摊到未来多年中，降低土地增值税税负。

第三，房地产企业应该留意土地增值税申报及缴纳期限，准确纳税。

房地产企业在土地交易后，应及时履行纳税申报和缴纳的义务。

土地增值税纳税期限要求比较严格，如果错过纳税期限将面临高额的滞纳金和罚款。

因此，房地产企业需要在土地交易过程中积极关注土地增值税的申报和缴纳期限，并派专人负责纳税申报和缴纳工作，确保准确纳税，避免在税收筹划过程中面临风险。

综上所述，房地产企业在进行土地增值税税收筹划时，需要做好土地增值税法律法规的了解，采取合理的交易结构来避免高税负的风险，留意土地增值税申报及缴纳期限，保证准确纳税。

只有这样，房地产企业才能更好地应对土地增值税风险，实现税收筹划的有效管理。

2022国税发31号房地产开发经营业务企业所得税处理办法第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定,制定本办法。

国税发[2022]31号03-06第一章总则第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。

第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业(以下简称企业)。

第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。

除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

(二)开发产品已开始投入使用。

(三)开发产品已取得了初始产权证明。

第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定,制定本办法。

务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。

第二章收入的税务处理第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。

企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：(一)采取一次性全额收款方式销售开发第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定,制定本办法。

税务稽查应对策略分析在当今的商业环境中，税务稽查已成为企业经营过程中可能面临的一项重要事务。

税务稽查不仅关系到企业的财务状况，还可能对企业的声誉和未来发展产生深远影响。

因此，了解并掌握有效的税务稽查应对策略对于企业来说至关重要。

一、税务稽查的概念和目的税务稽查是税务机关依法对纳税人、扣缴义务人履行纳税义务、扣缴义务情况所进行的税务检查和处理工作的总称。

其主要目的是监督纳税人依法纳税，查处税收违法行为，保障国家税收收入，维护税收秩序。

税务机关在进行稽查时，通常会依据相关法律法规和税收政策，对企业的账务处理、纳税申报、发票管理等方面进行审查。

通过对企业财务数据的分析和比对，查找可能存在的税收漏洞和违规行为。

二、税务稽查的常见类型和方式1、专项稽查针对特定行业、税种或税收政策的执行情况进行的有针对性的检查。

例如，对房地产行业的土地增值税稽查，对高新技术企业的企业所得税优惠政策稽查等。

2、日常稽查按照税务机关的工作计划，对辖区内的企业进行的常规性检查。

这种稽查通常具有一定的随机性，但也会重点关注那些纳税风险较高的企业。

3、举报稽查根据群众举报或其他部门移送的线索，对涉嫌税收违法的企业进行的检查。

税务机关进行稽查的方式主要包括：1、案头分析通过对企业报送的纳税申报表、财务报表等资料进行初步分析，发现潜在的问题和疑点。

2、实地检查税务人员到企业的生产经营场所，对企业的账务记录、合同协议、库存情况等进行实地查看和核实。

3、询问调查对企业的相关人员进行询问，了解企业的经营情况和纳税情况。

三、税务稽查前的准备工作当企业得知可能面临税务稽查时，应立即着手进行准备工作。

1、梳理财务和税务资料对企业的财务报表、账簿、凭证、纳税申报表等进行全面梳理，确保资料的完整性和准确性。

同时，对可能存在的问题进行自查自纠。

2、组建应对团队包括财务人员、税务专员、法务人员等，明确各自的职责和分工，协同应对税务稽查。

3、开展内部培训对参与应对的人员进行培训，使其了解税务稽查的流程和要求，掌握应对的技巧和方法。

房地产土地增值税清算问题与注意事项分析房地产开发中土地增值税的清算是一项重要的任务。

它涉及到国家税收政策的执行和企业的财务管理。

对于房地产企业来说，做好土地增值税清算工作，不仅可以减轻税收负担，提高运营效率，还可以增强企业的经济实力和核心竞争力。

本文将对房地产土地增值税清算问题和注意事项进行分析和探讨。

1.税率问题税率是衡量税收标准的重要指标。

在土地增值税的清算中，税率决定了企业要缴纳多少税款。

根据《土地增值税法》的规定，房地产项目应缴纳土地增值税的税率为30%。

但是，在实际操作中，房地产企业会采取一些方法来降低税率，如成立多个子公司进行分拆，以实现分税筹划的目的。

这种做法虽然不违反国家法律，但是要求房地产企业必须严格遵守税收政策，避免因违规操作而带来税务风险。

2.计算方式问题土地增值税的计算方式也是企业需要关注的问题。

根据《土地增值税法》的规定，土地增值税的计算公式为：土地增值税=（（销售价格-取得价格）/1.05）x土地增值税税率其中，取得价格是指房地产企业取得土地使用权的价格，销售价格是指将房地产项目销售给购房者的价格。

税前利润的计算方式对于土地增值税的计算有重要作用。

如果房地产开发企业计算税前利润的方式不准确或存在隐瞒，会导致土地增值税的计算出现误差。

3.数据来源问题房地产土地增值税的清算需要依赖多个数据来源，包括土地取得、项目开发、销售、收支款项等各个方面。

这些数据需要经过层层核对，确保其准确性和合法性。

对于一些房地产企业来说，由于经营规模不够大或者管理不够严格，容易产生数据收集和整理的难度。

如果这些数据来源不够可靠，就会误导土地增值税的清算过程，带来不必要的税收风险。

1.合法合规经营房地产企业在土地增值税清算中需要遵守国家法律法规，坚持合法合规经营。

这包括完备的账目记录和报表制度，税务合规的操作流程，以及合法合规的税收筹划方案。

在这个基础上，企业才能有效降低税务风险，维持财务健康。

2.准确计算税前利润税前利润是土地增值税计算的依据。

房地产开发企业土地增值税纳税筹划分析一、房地产市场分析目前，我国房地产市场整体呈现出快速增长的态势。

随着城市化进程的不断推进和人民生活水平的提高，房地产需求持续旺盛。

政策的支持和金融的扶持也为房地产市场提供了良好的发展环境。

房地产市场也存在一定的波动性和不确定性，部分城市甚至出现了过度投机和房地产泡沫的现象。

房地产开发企业在土地开发和销售中面临着巨大的市场风险和竞争压力。

二、土地增值税纳税政策分析我国对土地增值税的征收和政策规定较为严格，对于企业应纳税款的计算和缴纳都有着明确的规定。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，土地增值税的征收依据主要包括土地成交价值和建设成本等因素。

企业在土地增值税纳税方面需要严格遵循国家相关法律法规和税收政策，确保纳税合规和及时缴纳税款。

企业也可以通过合理的筹划和优化税务结构，降低土地增值税负，提高企业的盈利能力。

1. 合理确定土地成本对于房地产开发企业来说，土地成本是影响土地增值税纳税的重要因素。

在土地开发和规划阶段，企业需要合理确定土地成本，避免因成本低估而导致土地增值额度被高估，从而增加纳税负担。

企业应充分考虑土地的地理位置、土地用途和市场价值等因素，合理确定土地成本，确保企业在纳税时能够最大限度地减少土地增值税负。

2. 加强税前利润调整在企业的经营管理中，对税前利润进行适当的调整对于降低土地增值税负具有重要意义。

通过合理的税前利润调整，企业可以将一部分盈利进行合法合规的调整，减少企业的应纳税款。

可以采取合理的成本调整、资产重组等策略，降低企业的应纳税额，提高企业盈利空间。

3. 积极利用税收优惠政策我国对于房地产行业采取了一系列的税收优惠政策，房地产开发企业可以积极利用这些政策降低土地增值税负。

对于保障性住房和经济适用住房项目，国家实行了较为优惠的税收政策，企业可以通过开发此类项目来获得税收优惠。

对于土地整理集约利用和城市更新改造等项目，也能够享受到相关的税收优惠政策，减少土地增值税负。

房企土增清算税务处理与筹划需关注8个问题摘要：在营改增政策的影响下，我国税收政策体系会逐步完善。

而房地产企业的经营管理受政策环境影响较大，为了企业平稳运行，加强税务管理工作尤为重要。

自房地产行业进入高速发展阶段以来，国家出台了一系列政策对该行业进行产业引导和市场约束，房地产企业也逐渐成为社会经济增长的重要动力。

但伴随着房地产企业投资规模扩张，涉及房地产开发项目的税收成本也越来越高。

尤其在土地增值税方面，由于土地增值税贯穿项目开发全过程，计税过程相对复杂、专业性强，因而，加强土地增值税清算工作尤为重要。

本文以营改增为环境背景，分析房地产公司开发项目土地增值税清算的方法与策略。

房地产开发项目土地增值税就是指，从土地开发、施工建设到竣工结算等环节，以土地和建筑物为对象，对转让过程所产生的增值额，按照超率累进的方法计算增值税税金。

由于房地产开发项目周期较长，涉及成本内容较为复杂，成本核算工作难度较大，且土地增值税占税额总成本比例较高，直接影响企业的开发收益。

为了更好地应对营改增政策环境，合法履行纳税义务，房地产企业有必要对土地增值税清算工作进一步探讨，明确清算内容与清算流程，有效防范税务风险。

房企土地增值税清算税务处理依据相关政策规定，我国税务机关对土地增值税一般采取查账征收和核定征收这两种方式。

而房地产在缴纳土地增值税时，需要履行预缴与清算流程，即按照房地产项目预计销售收入进行土增税预征，并在项目竣工验收环节以后进行项目清算。

对于房地产企业来说，土地增值税的清算处理过程主要体现在以下几个环节：1.1土增税清算事前准备在开展土地增值税清算工作以前，房地产企业首先需要准备与土地增值税相关的原始资料凭证，包括成本核算报告、发票凭证、项目合同等。

其次，对土地增值税清算项目的核算工作，进行明确划分。

依据政策规定，国家相关部门审批予以开发的分期项目工程，可以按照多个会计核算周期进行项目核算;对于开发建设过程中的普通住宅与非普通住宅项目进行分别核算;对于其他用途的开发项目应当依据建筑实际用途所适用的税法规定进行核算。

国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局：为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中国税收征收管理法》、《中国土地增值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下：一、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

二、土地增值税的清算条件(一)符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的;2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;3.直接转让土地使用权的。

(二)符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;4.省税务机关规定的其他情况。

三、非直接销售和自用房地产的收入确定(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

(二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

四、土地增值税的扣除项目(一)房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。

国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知文章属性•【制定机关】国家税务总局•【公布日期】2006.12.28•【文号】国税发[2006]187号•【施行日期】2007.02.01•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】已被修改•【主题分类】土地增值税正文国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发〔2006〕187号）各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局：为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下：一、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

二、土地增值税的清算条件（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。

（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。

三、非直接销售和自用房地产的收入确定（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

房地产行业土地增值税清算流程及风险控制近年来，我国房地产行业发展迅猛，投资规模不断扩大，土地增值税也成为了一个重要的财政收入来源。

土地增值税清算流程及风险控制成为了房地产企业必须要掌握的重要知识。

一、土地增值税清算流程1.确定用地性质和用途土地增值税清算前，需要先确定土地的用地性质和用途，如果需要转让，则需要申请转让许可并进行备案。

同时，还需要在政府部门备案，进行用途规划和审批。

2.确定土地增值税计算基础土地增值税计算基础是指土地的评估值和增值率。

评估值需要根据土地所处地区、土地性质、用途等因素进行评估；增值率的计算需要按照当地税务部门颁布的相关政策进行计算，通常是根据土地增值额和土地持有期长短进行不同的计算方法。

3.计算土地增值税根据上述计算基础，可以计算出土地增值税。

需要注意的是，如果土地持有期不足两年，则还需要支付营业税、个人所得税等其他税种。

4.申报纳税土地增值税计算出来后，需要在规定时间内进行申报和缴纳。

如果未在规定时间内完成申报和缴纳，则需要支付罚款和利息。

二、风险控制1.合规经营房地产企业需要合规经营，遵守相关法律法规，不得以违法手段获取不当收益。

另外，土地转让价格的高低也需要遵守市场价格规律，避免走偏。

2. 跟进政策变化土地增值税的计算方法和政策在不同地区会有所不同，房地产企业需要及时跟进政策变化并作出相应调整，以避免因政策变化升高税负。

3.规划低税负结构在土地的规划和开发过程中，需要合理规划低税负结构，尽可能减少土地增值税的负担。

比如，可以引入合作开发等模式，将土地的开发和建设分开，减少土地增值税的负担。

总之，房地产行业土地增值税清算流程及风险控制需要考虑细致全面，从评估土地价值到计算税率，再到申报缴纳等环节，都需要严格遵守相关规定，降低风险，保障企业的稳定发展。

房地产开发企业土地增值税清算管理办法第一章总则第一条为了规范房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》及有关文件的规定，制定本办法。

第二条凡从事房地产开发的企业应办理清算土地增值税手续的房地产开发项目，包括未预征土地增值税税款的房地产开发项目，均适用本办法.第三条土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为对象，对一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的,应分别核算增值额。

第四条纳税人在办理土地增值税清算税款手续时应在报送有关资料的同时附送中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》，标准格式见附件1）。

第二章清算条件第五条符合下列情况之一的,纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续：（一）全部竣工并销售完毕的房地产开发项目.（二）整体转让未竣工的房地产开发项目.（三）直接转让土地使用权的项目。

（四)纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目.第六条符合下列情况之一的,主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（一）纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收，在整个预（销）售的房地产开发建筑面积达到可销售总建筑面积的比例85％（含）以上的。

（二)取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。

（三)经主管地方税务机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目.第七条房地产开发企业纳税人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的,应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围。

第三章清算申请与受理第八条凡符合应办理土地增值税清算条件的纳税人，应在90日内向主管地方税务机关提出清算税款申请，并据实填写《土地增值税清算申请表》（附件2)，经主管地方税务机关核准后,即可办理竣工清算税款手续.对纳税人清算土地增值税申请不符合受理条件的，应将不予核准的理由在《土地增值税清算申请表》中注明并退回纳税人。

房地产企业土地增值税清算中问题与对策思考随着我国房地产市场的不断发展，房地产企业在土地增值税清算过程中面临着诸多问题。

土地增值税是房地产企业在土地出让、转让等交易中需要缴纳的税款，是房地产开发企业的一项重要财务成本。

在土地增值税的清算过程中，房地产企业常常面临税负高、税收风险大、清算程序繁琐等问题。

为了更好地解决这些问题，房地产企业需要思考和制定相应的对策，加强风险防范，降低税负压力，提高管理效率。

下面将针对房地产企业在土地增值税清算中所面临的问题进行一些思考，并提出相应的对策。

一、税负压力大的问题房地产企业在土地增值税清算过程中常常面临着税负压力大的问题。

土地增值税税率较高，很容易导致企业负担加重，影响企业的经营发展。

尤其是在房地产市场周期性波动较大的情况下，土地增值税的税负问题更加突出。

针对这一问题，房地产企业可以在土地增值税清算中采取以下对策：1. 优化土地投资结构。

房地产企业可以通过合理规划土地资源的投资结构，避免集中投资于高税负地区，减轻税负压力。

2. 加强税收政策研究。

房地产企业需要深入了解土地增值税相关政策，合理利用各项税收优惠政策，降低税负。

密切关注税收政策变化，及时调整经营策略。

3. 提高财务管理水平。

房地产企业可以通过规范财务管理流程，及时开展税收规划和风险评估，降低税收风险，有效减少税负压力。

二、税收风险大的问题在土地增值税清算过程中，房地产企业面临着税收风险大的问题。

由于土地增值税计算较为复杂，企业往往存在计算错误、遗漏纳税事项等问题，容易导致纳税不准确，给企业带来税收风险。

1. 强化内部管理。

房地产企业需要建立健全的财务管理体系，加强内部审计工作，确保土地增值税的准确计算和申报缴纳。

2. 合规合法经营。

房地产企业在进行土地增值税清算时，需要严格遵守税法规定，合法合规经营，避免因税收违法行为而面临风险和处罚。

3. 加强对外沟通。

房地产企业可以在土地增值税清算过程中与税务机关加强沟通，及时了解相关政策与规定，减少因理解上的偏差而导致的风险。

当前土地增值税清算中存在的问题和对策土地增值税是指在土地经过开发、利用过程中所产生的增值部分，按照一定的比例从相关主体的收益中提取出来所征收的一种税费。

土地增值税具有重要性的财政税种特点，是国家税收体系中的重要组成部分。

然而，我国土地增值税清算定价存在一些问题，可以采取以下措施解决。

问题一：土地增值税清算计算不精准问题。

土地增值税清算计算存在的不精准问题是造成土地增值税清算纠纷的一个重要原因。

土地增值税清算计算不精准，是指清算计算所得的数值和实际情况不符，这样的计算肯定会出现误差。

造成这个问题的原因有很多，其中最常见的是土地增值税的税基和税率一直在变动，以及土地增值税征收标准的不清晰等问题。

对策一：建立精准清算计算体系。

建立精准清算计算体系是解决土地增值税清算计算不精准问题的重要途径。

首先，可以借鉴发达国家的土地增值税清算计算体系，建立全面、精细、先进的土地增值税清算计算框架，完善政策法规，整合数据资源，确保土地增值税税基与税率稳定、明确，从而减少计算误差和风险。

其次，可以通过培训和考核等方式，提高相关人员的业务素质和计算能力，确保其能够准确、快速地进行土地增值税清算计算工作。

土地增值税清算程序不规范问题是指清算程序存在缺失、不全面等情况，导致土地增值税应纳税额和实际纳税额之间产生差异。

在现实生活中，由于土地增值税的征收标准、范围和税额等问题不断变化，土地增值税清算程序也面临着诸多挑战，缺乏统一规范的清算程序不利于解决土地增值税清算纠纷。

对策二：建立全面规范的清算程序。

建立全面规范的清算程序是解决土地增值税清算程序不规范问题的关键。

首先，可以制定相关税收政策法规，明确土地增值税清算程序的应有程序流程、步骤和监管机构，促进纳税人对政策法规的合法理解和遵守。

其次，可以通过强化信息披露、有关部门之间的协同配合等多种方式，完善土地增值税清算程序，使其全面规范、透明、公正、高效，最终避免存在的税收纠纷。

统一土地增值税清算标准是解决土地增值税清算标准不清晰问题的一个有效方法。

房地产企业土地增值税清算难点问题及应对策略研究土地增值税是对在我国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，以其转让房地产所取得的增值额为课税对象而征收的一种税。

房地产企业的总体税收情况与土地增值税的税收情况紧密相关，而作为一项地方性税种，由于我国各地的土地增值税清算规定执行并不统一，因此也给房地产企业的土地增值税清算造成了较大的困扰，怎样清晰认识和避免在土地增值税清算中出现的难点问题，降低公司税收风险是摆在所有房地产企业面前的一个考验。

一、房地产企业土地增值税难点问题（一）税收政策研究掌握不足在开展土地增值税清算前，必须明确清算单位。

国税发[2006]187号中对土地增值税清算单位的定义是：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

而在实际税务执行层面，各省市对“国家有关部门”的认定存在差异。

有的地方税务机关以发展和改革委员会颁发的立项文件作为清算单位，有的地方税务机关以住建局颁发的《建设工程规划许可证》为清算单位，在清算过程中，如果房地产企业预测的清算单位划分口径与税务机关认定口径不相符，则可能造成计算结果偏差，因为不同清算单位的增值率会出现正增值或负增值，二者如果并入一个清算单位就可以相互抵消降低增值率，不能并入一个清算单位就可能出现负增值清算单位无法退税，正增值清算单位大额补税，对企业的效益及现金流产生很大影响。

国税发[2006]187号对土地增值税清算时点做了明确规定，包括一般纳税人应当开展土地增值税清算和主管税务机关可要求纳税人开展土地增值税清算两种情形。

在房地产市场行情火热的时候，不少房地产开发项目的土地增值率非常高，如按时清算可能需要补缴大额土地增值税，有的房地产企业尽量推迟清算，近几年房地产受到国家宏观政策调控，在"房住不炒"的基调下，有的房地产开发项目出现了土地价款比销售价还高的情况，这样就直接导致土地增值税清算金额要低于预缴金额，房地产企业需要向税务局申请退税。

当前土地增值税清算中存在的问题和对策增值税是国家重要的财政税收之一，它是指在商品和服务征税环节中，由增值税纳税人为了履行法定义务，向国家缴纳的税款。

在房地产领域，土地增值税是一项重要的税收，是房地产开发者开发土地所应缴纳的税款，也是城市土地增值过程中的必要环节。

然而，在当前的土地增值税清算中，还存在着一些问题，需要引起我们的关注。

本文将从以下几个方面探讨当前土地增值税清算中存在的问题以及对策。

1.1土地估价不准确土地增值税的主要计算公式是：土地增值税=（土地出让价款-土地取得成本）×土地增值税税率。

其中“土地出让价款”是根据土地估价的结果得出的，如果土地估价存在偏差，就会影响到土地增值税的计算。

但是，目前的土地估价仍然存在一定的不准确性，导致增值税计算时存在跑偏的情况。

这不仅会导致纳税人负担过重，也会导致地方政府税收减少，难以维持公共服务的投入和基础建设的发展。

1.2 计税方式不透明目前，土地增值税计算的方式还存在一定的不透明，在不同地区的计税方式也存在较大的差异，导致纳税人难以对自己的税负做出准确的估算及规避税负。

例如，有些地区依据土地估价来计算税款，而有些地区则是依据建筑面积来计算税款。

这样的不规范和不透明的计税方式，使得纳税人的行为困惑，也增加了土地增值税清算的不确定性。

1.3 税务管理不规范土地增值税的征收管理是税收合规的重要组成部分，它涉及到税务部门的政策宣传、征收管理、资料审查、纳税人服务等方面的具体工作。

然而，现实中还存在着一些税务部门管理不规范的情况，使得一些纳税人存在对税务政策的误解、对税收合规的紧迫程度的低估、信息披露不充分等问题。

这些问题都会影响纳税人在税收合规上的主观意愿和经济效益，对土地增值税清算也产生了一定的负面影响。

针对上述问题，我们可以从以下几个方面探讨对策。

2.1 土地估价的科学性和独立性为了确保土地估价的准确性和独立性，我们应该加强土地估价机构的建设，实施与评估机构业务特点相适应的评估技术和程序。