房地产与非房地产间企业所得税政策的差异(老会计人的经验)

【老会计经验】房地产企业出租开发产品的所得筹划房地产开发企业将自行开发完工的房产对外出租是一种常见的行为。

在实际操作中，一般可分临时性租赁和经营性租赁两种。

根据会计制度规定，房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的，统一设置“出租开发产品”科目进行核算。

期末，对于意图出售而暂时出租的开发产品的账面价值，应在资产负债表的“存货”项目内列示；对于以出租为目的的出租开发产品的账面价值，在资产负债表的“其他长期资产”项目中列示。

可见，这两种租赁方式在会计处理上基本一致。

但是，根据《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发[2003]83号，以下简称83号文）规定，这两者的所得税处理方法却不尽相同。

其主要区别如下：一、关于收入的确认83号文第五条规定：房地产开发企业将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现：1、将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。

2、将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。

二、关于视同销售收入的确认83号文第三条（一）项2款明确规定，房地产开发企业将开发产品转作经营性资产的行为应视同销售确认收入。

三、关于折旧的扣除83号文第五条（八）项规定，房地产开发企业将待售开发产品按规定转作经营性资产，可以按规定提取折旧并准予在税前扣除；未按规定转作本企业经营性资产和临时出租的待售开发产品，不得在税前扣除折旧费用。

可见，上述规定势必会给不同的租赁行为带来不同的税收负担。

为了更直观地反映这些差别，下面，我们结合实例来计算两者应纳的所得税。

甲公司是一家内资房地产开发企业，2004年6月30日，将一栋刚刚开发完工的房产出租给乙公司，租期为两年半，年租金额为60万元。

该房产的账面价值为500万元，市场价格为600万元。

【老会计经验】房产无偿赠予他人按销售不动产纳税某县房地产开发商为了降低税收成本, 在房地产开发上进行了“精心包装”：与八位购房人签订合伙开发协议, 其目的在于对合伙人取得的商品房形成“自建自用”的事实, 从而达到规避销售不动产营业税以及所得税的目的。

然而在日前税务机关检查时, 与销售给其他购房人一样, 对合伙人取得的商品住房视同房地产开发商销售行为, 并向该房地产开发商征收“销售不动产”营业税以及企业所得税等。

这是为何？首先, 根据《营业税暂行条例》及其《实施细则》的规定：在中华人民共和国境内有偿提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人为营业税纳税义务人（所谓有偿, 包括取得货币、货物或者其他经济利益）；只有个人将不动产无偿赠予他人, 不视同销售不动产, 对单位将不动产无偿赠予他人, 同样要视同销售不动产。

对房地产开发企业以开发产品抵偿债务、换取其他单位（或个人）的非货币性资产以及分配给股东或投资者, 相对于房地产开发商获得了货币、货物或其他经济利益, 是属有偿行为。

所以, 营业税上应“视同销售”。

而营业税应税收入应当按照《营业税暂行条例实施细则》的规定即按下列顺序确认：（一）按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。

（二）按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。

（三）按下列公式核定计税价格：计税价格＝营业成本或工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）。

公式中的成本利润率, 由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。

如湖北省确定的成本利润率为10%。

因该房地产开发公司近期有同类开发产品的销售价格, 所以税务机关应当按照销售给其他购房人的价格确认营业税应税收入, 依法计算缴纳销售不动产营业税等。

其次, 根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）文规定：“开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为, 应视同销售, 于开发产品所有权或使用权转移, 或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。

【老会计经验】新存货准则与税法规定有差异财政部重新修订的《企业会计准则第1号――存货》（以下简称新准则），与2002年1月1日起施行的《企业会计准则―――存货》（以下简称旧准则）相比存在不少变化，与税法之间也依然存在着不小的差异。

新准则的变化相对于旧准则，新准则主要有以下几方面变化：取消了旧准则中的后进先出法和移动平均法。

企业在确定发出存货的实际成本时，应当采用先进先出法、加权平均法或个别计价法，取消的原因主要在于后进先出法下成本流与实物流在大多数情况下不一致，移动平均法计算相对繁琐且无太大必要。

允许因存货而发生的借款费用资本化。

《企业会计准则第17号――借款费用》规定，为生产大型机器设备、船舶等生产周期较长的资产而借入的款项所发生的利息在满足有关条件时可以资本化，计入存货价值，改变了以前直接计入当期损益的做法。

取消了低值易耗品和包装物的分次摊销法和净值摊销法。

规定企业应当采取一次转销法或者五五摊销法对低值易耗品和包装物进行摊销，计入相关资产的成本或者当期损益。

改变了投资者投入存货入账成本的计量。

除了按照投资合同或协议约定的价值确定以外，新准则还针对合同或协议约定价值不公允的情况作出了例外性规定，这时应按公允价值确定存货的成本，符合新修订的《公司法》中“对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价”的规定。

新准则与税法之间的差异对投入存货的初始计量不同。

新准则规定，投资者投入存货的成本，应当按照投资合同或协议约定的价值确定，如果合同或协议约定价值不公允，应按公允价值确定。

税法规定，投资者作为资本金或者合作条件投入的存货，按照评估确认或者合同、协议约定的金额计价。

非货币性资产交换中换入存货的计价不同。

《企业会计准则第7号――非货币性资产交换》规定，如果一项交换未同时满足具有商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量条件的，应当以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本。

房地产企业视同销售行为的税务处理房地产企业视同销售行为的税务处理文号【】来源【】添加时间：【2009-7-17 11:41:07】浏览次数：【35】视同销售行为是指会计账务处理不作为销售收入核算，而在税收上作为销售而确认收入并计缴税金的商品转移行为。

视同销售行为分为对内处置视同销售行为和对外处置视同销售行为。

房地产企业视同销售行为在企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、土地增值税、营业税、印花税的处理上有一定区别，本文就此进行对比阐述。

一、企业所得税（一）《中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则》第五十五条规定：“纳税人在基本建设、专项工程及职工福利等方面使用本企业的商品、产品的，均应作为收入处理；纳税人对外进行来料加工装配业务节省的材料，如按合同规定留归企业所有的，也应作为收入处理。

”第五十八条规定：“纳税人取得的收入为非货币资产或者权益的，其收入额应当参照当时的市场价格计算或估定。

”（二）《财政部、国家税务总局关于企业所得税几个具体问题的通知》（财税〔1996〕79号）第二条规定：“企业将自己生产的产品用于在建工程、管理部门、非生产性机构、捐赠、赞助、集资、广告、样品、职工福利奖励等方面时，应视同对外销售处理。

其产品的销售价格，应参照同期同类产品的市场销售价格；没有参照价格的，应按成本加合理利润的方法组成计税价格。

”（三）《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》（国税发〔2000〕118号）第一条第二款规定：“投资企业向投资方分配非货币性资产，在所得税处理上应视为以公允价值销售有关非货币性资产和分配两项经济业务，并按规定计算财产转让所得或损失。

”第三条第一款规定：“企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，包括股份公司的法人股东以其经营活动的部分非货币性资产向股份公司配购股票，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。

房地产业及相关税种税收政策培训资料房地产业作为国民经济的重要支柱产业，涉及众多税种和复杂的税收政策。

了解和掌握这些税收政策对于房地产企业的合规经营、税务筹划以及购房者的合理决策都具有重要意义。

接下来，让我们一起深入了解一下房地产业及相关税种的税收政策。

一、房地产业涉及的主要税种（一）增值税在房地产销售环节，如果是一般纳税人，其增值税税率为 9%。

小规模纳税人征收率为 5%。

需要注意的是，对于房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税的，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

（二）企业所得税房地产企业的企业所得税按照应纳税所得额乘以适用税率计算。

应纳税所得额为企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额。

在房地产开发过程中，企业可能会存在预售收入，需要按照预计利润率计算预计利润，并预缴企业所得税。

（三）土地增值税土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。

土地增值税实行四级超率累进税率，增值额未超过扣除项目金额 50%的部分，税率为 30%；增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100%的部分，税率为 40%；增值额超过扣除项目金额 100%、未超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 50%；增值额超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 60%。

（四）契税在土地、房屋权属转移时，承受的单位和个人为契税的纳税人。

契税的税率为 3%至 5%的幅度税率，具体税率由各省、自治区、直辖市人民政府在规定的幅度内按照本地区的实际情况确定。

（五）房产税房产税依照房产原值一次减除 10%至 30%后的余值计算缴纳。

房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

（六）城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。

房地产企业收入确认政策差异的成因及其财务影响--基于万科
与恒大集团的比较
周志勇;邓惠;陈玲
【期刊名称】《国际商务财会》
【年(卷),期】2022()16
【摘要】文章以我国房地产行业两家具有代表性的上市公司(万科和恒大集团)披露的公开信息为切入点,就两者的收入确认政策及其财务影响进行比较。

研究发现,这两家公司适用的收入准则并无重大差别,但他们的收入确认政策存在一些明显的细微差异,这些差异主要集中在对合同的安排与定价、收入确认条件的披露以及对收入确认时点的表述。

文章着重分析了恒大集团在新收入准则下确认收入方法的恰当性,并针对其收入确认政策所存在的问题提出建议,期望为其他上市房地产企业执行新收入准则提供参考。

【总页数】5页(P37-41)
【作者】周志勇;邓惠;陈玲
【作者单位】湛江科技学院
【正文语种】中文
【中图分类】F235.91;F234.4
【相关文献】
1.房地产企业会计收入确认与税法确认的差异处理
2.同行业企业收入确认政策差异的成因及影响——以贝壳和我爱我家公司为例
3.房地产企业财务报表分析
——以万科集团为例4.房企大佬跨界逃离万科、恒大、正中集团等大批房企正在开拓房地产以外的业务5.房地产企业财务风险的分析与防范研究——以万科集团为例
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7号公告压缩非居民企业间接转让财产避税空间（老会计人的经验）2月3日，国家税务总局发布《关于非居民企业间接转让财产企业所得税若干问题的公告》（国家税务总局公告2015年第7号），它被认为是一般反避税规则在间接转让中国应税财产交易方面的具体应用，是维护国家税收主权和权益的重要工具。

间接转让：3类中国应税财产可能被征税2009年12月10日，国家税务总局发布《关于加强非居民企业股权转让所得企业所得税管理的通知》（国税函〔2009〕698号，以下简称698号文），其中第六条规定，境外投资方（实际控制方）通过滥用组织形式等安排间接转让中国居民企业股权，且不具有合理的商业目的，规避企业所得税纳税义务的，主管税务机关层报国家税务总局审核后可以按照经济实质对该股权转让交易重新定性，否定被用作税收安排的境外控股公司的存在。

不过，698号文只规定了间接股权转让的征税问题，7号公告则将间接转让股权拓宽到间接转让所有符合条件的中国应税财产。

非居民企业通过实施不具有合理商业目的的安排，间接转让中国居民企业股权等财产，规避企业所得税纳税义务的，应按照企业所得税法第四十七条的规定，重新定性该间接转让交易，确认为直接转让中国居民企业股权等财产。

这些中国应税财产包括但不限于以下三类：1.中国境内机构、场所财产；2.中国境内不动产；3.在中国居民企业的权益性投资资产。

间接转让中国应税财产：指非居民企业通过转让直接或间接持有中国应税财产的境外企业（不含境外注册中国居民企业，以下称境外企业）股权及其他类似权益（以下称股权），产生与直接转让中国应税财产相同或相近实质结果的交易，包括非居民企业重组引起境外企业股东发生变化的情形。

间接转让中国应税财产的非居民企业称股权转让方。

与间接转让中国应税财产相关的整体安排符合以下两种之一的，不适用上述规定：1.非居民企业在公开市场买入并卖出同一上市境外企业股权取得间接转让中国应税财产所得；2.在非居民企业直接持有并转让中国应税财产的情况下，按照可适用的税收协定或安排的规定，该项财产转让所得在中国可以免予缴纳企业所得税。

建筑业：项目部预缴企业所得税政策梳理（老会计人的经验）《国家税务总局关于跨地区经营建筑企业所得税征收管理问题的通知》(国税函[2010]156号)：二、建筑企业所属二级或二级以下分支机构直接管理的项目部(包括与项目部性质相同的工程指挥部、合同段等，下同)不就地预缴企业所得税，其经营收入、职工工资和资产总额应汇总到二级分支机构统一核算，由二级分支机构按照国税发[2008]28号文件规定的办法预缴企业所得税。

三、建筑企业总机构直接管理的跨地区设立的项目部，应按项目实际经营收入的0.2%按月或按季由总机构向项目所在地预分企业所得税，并由项目部向所在地主管税务机关预缴。

《国家税务总局关于调整新增企业所得税征管范围问题的通知》(国税发[2008]120号)：二、对若干具体问题的规定(二)2008年底之前已成立跨区经营汇总纳税企业，2009年起新设立的分支机构，其企业所得税的征管部门应与总机构企业所得税征管部门相一致;2009年起新增跨区经营汇总纳税企业，总机构按基本规定确定的原则划分征管归属，其分支机构企业所得税的管理部门也应与总机构企业所得税管理部门相一致。

《福建省国家税务局福建省地方税务局转发〈国家税务总局关于跨地区经营建筑企业所得税征收管理问题的通知〉的通知》(闽国税发[2010]91号)：四、项目部所在地企业所得税的主管税务机关按以下原则确认：总机构企业所得税属国税管征的，项目部企业所得税由国税机关负责征收管理;总机构企业所得税属地税管征的，项目部企业所得税由地税机关负责征收管理。

《新疆维吾尔自治区国家税务局新疆维吾尔自治区地方税务局关于“营改增”后跨地区经营建筑企业所得税征管问题的公告》(新疆维吾尔自治区国家税务局公告2016年第17号)：一、外省(自治区、直辖市)建筑企业在新疆设立的由总机构直接管理的项目部(包括与项目部性质相同的工程指挥部、合同段等，下同)，在申报缴纳增值税的同时，应按项目实际经营收入的0.2%，向项目所在地主管国税局申报预缴企业所得税。

房地产企业的“甲供材”模式涉税风险分析（老会计人的经验）随着房地产行业的迅速发展以及国家调控力度的加大，越来越多房地产企业意识到成本管控的重要性。

从控制成本和确保建筑施工质量的角度出发，大多数房地产企业在基建工程的施工合同中采用了“甲供材”的模式。

所谓的“甲供材”，是指由房地产开发企业（以下称甲方）提供原材料，施工单位（以下称乙方）仅提供建筑劳务的工程。

甲供材料一般为大宗材料，比如钢筋、钢板、管材以及水泥等，当然施工合同里对于甲供材料有详细的清单。

伴随着“甲供材”方式的日益复杂化，税务机关在税收征管上的难度也日益加大。

对于房地产企业而言，“甲供材”模式在税收上也存在着比较大的风险，包括营业税、土地增值税和企业所得税等。

稍不注意，就会踩中税收地雷。

现在，笔者就所涉及的税种做以下的专项分析：一、营业税涉税风险分析《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局第52号令）第十六条规定：纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。

因此，从暂行条例的规定可以看出，乙方申报缴纳营业税的计税依据应当包括甲方提供的材料。

“甲供材”在营业税上的风险主要就体现在施工方（乙方）没有就甲方提供给其进行施工的材料所含的价格并入营业额申报缴纳“建筑业”营业税。

但是，在实务中，由于开发商（甲方）从材料供应商采购材料，相应的材料发票是开具给甲方（即相应的发票抬头为甲方）。

那么乙方也无法凭借甲方的材料发票进行税前扣除，如果全额给甲方开具建安发票，则税负势必会上升。

因此，实务中，大部分施工企业就“甲供材”部分没有向甲方开具发票而漏交营业税。

例如，甲方与施工企业签订了一份300万元的“甲供材”建筑合同。

假设甲方提供的材料价款为200万元，施工方提供的劳务价款为100万元。

在这种情况下，很多施工企业仅愿意就100万元部分劳务价款给甲方开具建安发票，则施工企业就漏了200万元的营业额计算的建筑业营业税。

【tips】本文是由梁老师精心收编整理，值得借鉴学习！【老会计经验】新企业所得税法下的纳税筹划思路2007年3月16日颁布的《中华人民共和国企业所得税法》将于2008年1月1日起施行。

新税法将实行四统一，即内资、外资企业使用统一的企业所得税法；统一并适当降低企业所得税税率；统一和规范税前扣除办法和标准；统一税收优惠政策，实行产业优惠为主、区域优惠为辅的新税收优惠措施。

新法实施对此前常用的企业所得税筹划有何影响，如何进行企业所得税筹划？
目前所得税的税收筹划方法虽然表现形式各异，但大都从税收优惠方面来寻找节税空间。

最常用的有以下几种：
一是对企业身份进行筹划。

由于生产性外资企业、福利企业等具有某种身份就可以享受减免税以及低税率的优惠，不少企业想方设法创造条件，谋取税收优惠。

二是利用新办企业优惠政策筹划。

许多企业利用新办的从事交通运输、邮电通信业的企业可以享受企业所得税一免一减半，以及新办的从事咨询业、信息业、技术服务业的企业享受企业所得税两免等优惠政策，不停地新办、关停、再新办企业的方法规避企业所得税。

三是利用地域性优惠政策筹划。

在经济特区、沿海经济开发区、国家级经济技术开发区以及高新技术开发区设立企业，享受减免税以及低税率的优惠。

投资性房地产会计与税法差异及纳税调整概述投资性房地产是指为了长期投资而持有的房地产，其主要目的是为了取得租金或资本增值。

在投资性房地产的会计和税法方面存在一些差异，这些差异主要体现在其会计核算和纳税方面的处理上。

本文将探讨投资性房地产会计与税法的差异，并介绍纳税调整的相关内容。

投资性房地产的会计差异在投资性房地产的会计处理上，存在以下几个主要差异：1. 货币衡量在会计上，投资性房地产的货币衡量是以公允价值为基础的。

公允价值是指在市场上可以充分交易的价格，通常通过市场比较方法、收益法或成本法进行估计。

而在税法上，投资性房地产的货币衡量一般是以成本为基础的。

2. 价值下降准备在会计上，投资性房地产的价值下降会计准备是需要考虑的因素之一。

当投资性房地产的公允价值低于其账面价值时，需要提取相应的准备金以抵消其价值下降的损失。

然而，在税法上，价值下降准备是不能从税前收益中扣除的。

3. 摊销与折旧在会计上，投资性房地产一般会按照其预计使用寿命进行摊销。

摊销是指将房地产的成本在一定期间内按比例分摊到该期间的成本中。

而在税法上，投资性房地产的折旧是可以从税前收益中扣除的。

4. 资产减值测试在会计上，投资性房地产的资产减值测试是一个重要的环节。

当投资性房地产的价值出现明显下跌时，需要进行资产减值测试，以确定是否需要计提减值损失。

然而，在税法上，资产减值测试并不影响税前收益的计算。

投资性房地产的税法差异在投资性房地产的税法处理上，存在以下几个主要差异：1. 税基计算在税法上，投资性房地产的税基计算一般是以成本减除折旧和摊销费用为基础的。

税基是用于计算应纳税额的基准。

而在会计上，投资性房地产的税基计算与其会计核算的方式有一定的差异。

2. 税收抵免在税法上，投资性房地产的税收抵免是一项重要的优惠政策。

根据税法规定，投资性房地产的利息、租金等收入可以抵免房地产所得税，从而减少纳税金额。

然而，在会计上，税收抵免不会直接影响会计核算。

房地产企业所得税常见问题及对策一、常见问题1.税基确定问题房地产企业主要以售房收入作为税基。

然而，税基的确定面临着多重问题，如订单和营销策略的变化、房产估值问题、税务部门的审查等。

税务部门在税前利润的计算方面可以有不同的解释，因此，企业需要遵守税法的规定并尽可能地保证税务部门的理解和认可。

2.税收筹划问题税收筹划是企业利用税法规定的合法手段，最大限度地减少税负的一种方法。

但是，对于房地产企业而言，税收筹划必须遵循稳健、合规、合理的原则，避免使用类似涉税规避等非法方法导致的潜在风险。

3.财务会计与税务会计之间的差异财务会计和税务会计存在本质上的差异。

财务会计主要关注企业财务和经营运营状况，而税务会计则关注纳税义务的履行、税收负担的承担和税务合规的需求。

因此，企业需要重视财务会计和税务会计的差异，及时调整会计核算方式，保证财务会计和税务会计的数据一致性。

4.经营模式转型问题随着房地产市场的变化，房地产企业需要不断地调整自身的经营模式。

房地产企业的经营模式转型涉及的税务问题较多，如企业所得税财务成本的重分配、转型后的利润分配等问题。

因此，企业需要及时与税务部门沟通，协商解决税务问题。

5.税务风险管理问题房地产企业应该了解涉税风险，发现和解决存在的问题。

企业应加强内部管理，做好税务风险防控工作。

同时，企业应建立稳定的税务管理机制，及时更新法规，预测涉税风险，保持对税收政策的敏感度，以减轻涉税风险并确保自身税务合规。

二、对策1.加强税务合规自查和管理房地产企业应该建立完善的税务管理体系，制定内部税务合规自查制度，建立起专业的税务合规自查团队，定期进行自查和修订。

企业应多方位开展税务合规宣传教育，培训工作人员税务合规意识，提高管理水平，确保企业合规纳税。

2.合理使用税收政策和优惠政策房地产企业应积极寻找优惠政策，抓住节税机会。

企业可以通过合理的税收筹划和与税务部门的沟通，了解各种税收政策，使企业在纳税方面获得优势。

【tips】本文是由梁老师精心收编整理，值得借鉴学习！【老会计经验】公允价值模式下投资性房地产转换的
差异
一、采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用房地产企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。

转换日，按该项投资性房地产的公允价值，借记固定资产或无形资产科目；按该项投资性房地产的成本，贷记投资性房地产（成本）科目，按该项投资性房地产的累计公允价值变动，贷记或借记投资性房地产（公允价值变动）科目，按其差额，贷记或借记公允价值变动损益科目。

投资性房地产转为自用房地产，不确认所得或损失，应将公允价值变动损益科目的金额从利润总额中剔除。

对年初至转换当月应扣除的折旧作纳税调减处理。

从转换的次月起，会计上应当计提固定资产折旧或无形资产摊销，税法折旧额（或摊销额）与会计折旧额（或摊销额）如果不一致，对其差额作纳税调整处理。

处置固定资产（或无形资产）计算资产转让所得时，按剩余计税成本扣除。

转让收益与处置所得之间的差异，必须作纳税调整。

剩余计税成本=初始计税成本-已扣除的折旧或摊销额二、作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产企业将
作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地
产时，应当按该项房地产在转换日的公允价值，借记投资性房地产（成本）科目；原已计提跌价准备的，借记存货跌价准备科目，按其账面余额，贷记开发产品等科目。

同时，转换日的公允价值。

国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知（国税函[2008]299号2008年4月11日）各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为贯彻落实新的企业所得税法，确保企业所得税预缴工作顺利开展，经研究，现就房地产开发企业所得税预缴问题通知如下：一、房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。

二、预计利润率暂按以下规定的标准确定：（一）非经济适用房开发项目1.位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20％。

2.位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%。

3.位于其他地区的，不得低于10％。

（二）经济适用房开发项目经济适用房开发项目符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发＜经济适用房管理办法＞的通知》（建住房[2004]77号）等有关规定的，不得低于3％。

三、房地产开发企业按当年实际利润据实预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，填报在《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》（国税函[2008]44号文件附件1）第4行“利润总额”内。

税务总局明确四种企业资产（股权）划转情形享受税收优惠（老会计人的经验）近日，国家税务总局发布公告，明确四类集团内居民企业之间按照账面净值划转股权或资产的行为，暂不确认股权或资产转让所得，享受递延纳税优惠政策，同时简化征管流程，大大降低了集团企业内部交易的税收成本，进一步支持企业资源整合和做大做强，优化企业发展环境。

税务总局所得税司有关负责人介绍，2008年以来，为落实国务院重点产业调整和振兴规划，国家出台了一系列鼓励企业兼并重组的所得税优惠政策，为切实推动优势企业做大做强发挥了重要的促进作用。

党的十八大以来，为进一步推进经济结构战略性调整，加快传统产业转型升级，提高大中型企业核心竞争力，又出台了企业资产（股权）划转的所得税优惠政策。

为便于企业更好地享受税收优惠政策，公告进一步明确了相关执行口径和征管要求。

公告明确，包括母公司向子公司、子公司向母公司以及子公司之间等四种情形的股权或资产划转，可以享受递延纳税待遇，大大缓解了企业纳税资金压力，很大程度上节约了融资成本，有利于促进集团业务重组，推进国有企业改革进程，有助于国有企业放下包袱，轻装上阵，主动参与市场竞争，不断增强国有经济活力、控制力和影响力。

值得关注的是，这一政策不仅适用于国有企业集团，也适用于其他企业集团内部的股权或资产划转交易，保证了不同所有制性质的市场主体在同一税收政策起跑线上公平竞争，有利于引导非公有制经济健康发展。

该负责人介绍，为落实国务院关于取消非行政许可审批事项的决定，公告不再对股权、资产划转设置事先核准，改为在企业所得税年度汇算清缴时报送申报表和相关资料，简化管理方式，优化征管流程。

同时，按照放管结合的原则，公告明确，被划转股权或资产在一定时间内实质性经营活动发生改变的，应追回企业已享受的优惠待遇，防止企业出于偷逃税款的目的滥用该政策。

税务总局税收科学研究所所长李万甫表示，近年来，我国企业兼并重组的步伐不断加快，但仍面临审批多、融资难、负担重等难题，国务院高度重视，持续优化企业兼并重组的市场环境，为企业兼并重组创造条件。

国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知制定机关国家税务总局公布日期2005.10.20施行日期2005.10.20文号国税发[2005]172号主题类别房产税效力等级部门规范性文件时效性已被修改正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知（国税发[2005]172号）各省、自治区、直辖市和计划单列市财政厅（局）、地方税务局，扬州进修学院，局内各单位：根据《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）（以下简称《通知》）的精神，经商财政部、建设部，现就各地在贯彻落实《通知》中的几个具体政策问题明确如下：一、《通知》第三条第二款中规定的“成交价格”是指住房持有人对外销售房屋的成交价格。

二、《通知》第三条第四款中规定的“契税完税证明中注明的时间”是指契税完税证明上注明的填发日期。

三、纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。

即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。

四、个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用《通知》的有关规定。

其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。

个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到地方税务部门办理相关手续。

【老会计经验】房地产开发企业房地产转换的会计核算一、房地产转换的界定房地产转换是指房地产开发企业持有的房地产在用途方面发生了实质性改变。

根据《企业会计准则第3号投资性房地产》(以下简称新准则)的规定, 投资性房地产改为自用, 作为存货的房地产或者自用的土地、建筑物改变为用于赚取租金或资本增值时, 应界定为投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产, 即房地产转换。

由于房地产开发的自身特点以及经营战略的考虑, 许多房地产开发企业在近几年囤积了大量的房地产, 包括待价销售的商品房以及为了持续经营或增值而储备的土地等。

这些房地产在企业的用途显然存在实质性差异。

目前, 房地产开发企业持有房地产的目的和用途可以归纳为两类：一类是为了耗用或销售, 如企业自用房地产, 即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产应界定为固定资产；对于企业在日常活动中持有以备出售的房地产、处在建造过程中的房地产、在建造过程中耗用的材料等应界定为存货；另一类是为赚取租金或资本增值, 或两者兼有而持有的房地产, 应对照新准则界定为投资性房地产。

企业房地产用途发生变化并不一定就是准则所称房地产转换, 具体处理时必须认真分析其用途是否发生了实质性变化。

准则所称房地产转换应是这两类用途的相互转换, 对于各类内部房地产用途的转变不是准则所称房地产转换。

实务工作中界定房地产转换时, 可以比照以下具体情形：(1)房地产开发企业将投资性房地产转为自用；(2)房地产开发企业将作为存货的商品房改为出租；(3)房地产开发企业将自用土地使用权停止自用, 改为用于赚取租金或资本增值；(4)房地产开发企业将自用的房屋、建筑物停止自用, 改为出租。

会计人员应当自收到房地产转换的书面凭证之日起, 按照准则的规定, 及时进行相关会计处理。

二、房地产的计量属性按照相关会计准则的规定, 房地产用途不同其计量属性也有差异。

为了耗用或销售的房地产在取得时应按照实际成本原则计量, 期末应按照账面价值与可收回金额孰低法计价；对于投资性房地产, 按照新准则的规定, 房地产开发企业在取得投资性房地产时应当按照实际成本进行初始计量；同时, 房地产开发企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,可参照相关会计准则进行处理, 此时应注意考虑是否计提减值准备。

【tips】本文是由梁老师精心收编整理，值得借鉴学习！【老会计经验】投资性房地产准则与税法差异在哪里财政部下发的《企业会计准则第3号――投资性房地产》（以下简称《准则》）规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，主要包括已出租的土地使用权、长期持有并准备增值后转让的土地使用权、企业拥有并已出租的建筑物，不含企业自用的房地产和作为存货的房地产。

本文通过比较《准则》与税法的规定，分析二者的差异和相关的纳税调整。

对投资性房地产性质的界定不同
《准则》针对投资性房地产与一般固定资产、无形资产和存货不同的持有目的和性质，将其单独确认，规定了与有关资产不同的计量、核算和披露方法。

《企业所得税暂行条例实施细则》规定，固定资产是指使用期限超过一年的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产、经营有关的设备、器具、工具等；无形资产是指纳税人长期使用但是没有实物形态的资产，包括专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术、商誉等。

据此，税法将投资性房地产作为固定资产或无形资产处理。

对投资性房地产初始成本的计量基本相同
《准则》规定，企业取得的投资性房地产，应当按照取得时的成本进行初始计量：外购投资性房地产的成本，包括购买价款和可直接归属于该资产的相关税费；自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。

对于在建造投资性房地产过程中发生的利息支出，根据《企业会计准则第17号―――借款费用》的规定，如果符合“资产支出。