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中级会计实务：投资性房地产、非货币性资产交换以及资产减值的讲解投资性房地产一、投资性房地产知识网络图二、重要考试点本章是2007年新增内容，其依据是新《企业会计准则》。
考生应重点关注：１.投资性房地产的确认条件。
２.投资性房地产的初始计量方法。
３.采用成本模式对投资性房地产的后续计量。
４.采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
三、重点、难点讲解及分析【考点一】投资性房地产的范围在判定投资性房地产的范围时，应考虑出租、准备转让的特性。
主要包括：１.已出租的建筑物和已出租的土地使用权：包括自行建造或开发完成后用于出租的房地产。
２.持有并准备增值后转让的土地使用权。
注意：闲置土地不属于持有并准备增值的土地使用权。
【考点二】不属于投资性房地产的范围在判定时应注意：房地产的拆分使用情况、服务条款的制定、控股公司之间的租赁行为、租赁行为发生在企业内部和非租赁行为存在的房地产。
具体包括：１. 一项房地产分别使用，且用途不一致的房地产。
２. 企业对出租建筑物提供保安和维修等服务，该服务条款在合同中非常重要。
３. 母公司以经营租赁的方式向子公司租出房地产，应作为母公司的投资性房地产，企业集团的自用房地产。
４. 企业自营的旅馆饭店，不属于投资性房地产。
５. 企业出租给本企业职工居住的宿舍。
６.房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。
【考点三】投资性房地产的初始计量投资性房地产初始计量的原则是按照成本计量，其成本为构成投资性房地产的相关支出。
【考点四】投资性房地产的后续计量１.采用成本模式计量的投资性房地产企业采用成本模式计量投资性房地产时，企业外购、自行建造等取得的投资性房地产应按《投资性房地产准则》确定的成本，借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。
例：某公司2007年1月1日购入一幢对外出租办公楼，其买价为6000万元，相关税费5万元，预计使用寿命为40年，预计残值为8万元，预计清理费3万元，该公司采用直线法提取折旧。
CICPAwvw.eicpi org.ea 非货币性资产交换准则执行的三个问题■冷琳2019年5月修订颁布并执行的非货币性资产交换准则，在适用范围、资产确认与终止确认原则、计量原则等多方面规定更加科学严谨，也充分考虑了与现行其他相关会计准则的衔接。
但在具体执行准则过程中，还存在不少有疑义的地方，影响了其实施效果。
本文针对新修订的非货币性资产交换准则中三个疑难问题进行解析。
一、不适用非货币性资产交换准则的M情形修订后的非货币性资产交换准则第三条属于新增条款，明确规定了不适用非货币性资产交换准则的几种特殊情况，其中前四种分别是以存货换取客户的非货币性资产的、涉及CAS20《企业合并》准则规范的合并业务的、涉及CAS22《金融工具确认和计量》准则中规范的金融资产的、涉及由CAS21《租赁》准则规范的使用权资产或应收融资租赁款等的。
笔者认为，修订后的非货币性资产交换准则新增不适用条款规定，是为了与其他会计准则条款衔接一致，避免冲突。
例如企业如果以存货向客户交换非货币性资产，企业能否确认收入，主要依据CAS14《收入》准则第四条和第五条的规定，在企业与客户间的合同同时满足准则第五条列举的五个条件时，企业才可以在客户取得相关商品控制权时确认收入；而收入计量的金额，则要依据CAS14第十八条规定，因为企业交换进来的是非货币性资产，相当于客户支付非现金对价，按照非现金对价的公允价值确定交易价格。
如果该非现金对价的公允价值不能合理估计，企业应当参照其承诺向客户单独销售商品的价格确定交易价格。
因此，对于企业来说，以存货交换其他非货币性资产，换入资产的成本和交换损益确定不再适用非货帀性资产交换准则规定的公允价值或账面价值计量基础，而要依据CAS14中相关条款的规定来处理。
但是，由于准则条款列举的是换岀存货不适用CAS7,如果企业是以非货币性资产（如固定资产）来换入存货，适不适用CAS7呢？对此我的理解是同样不适用。
第一个原因是绝大多数情况下交易双方对于某项交易是否为非货币性资产交换的判断通常一致，存货换出方不适用非货币性资产交换准则，则存货换入方也不适用。
Finance and Accounting Research财会研究 | MODERN BUSINESS 现代商业199非货币性资产交换的实务难点何元春 中审众环会计师事务所 四川成都 610400摘要:在现在经济快速持续发展的今天，互联网的进一步普及对人们的生活方式形成了巨大的改变，随之而来的也改变了商品交易市场的资产交换形式，一个新的非货币的资产交换应运而生，但在整个运行的过程中虽然国家出台了相应的政策方针，但依然存在着各种各样的问题。
本文就根据非货币性质的交换准则中的不明确规定情况进行分析，并提出了相应的解决方案。
关键词:非货币性资产交换；公允价值；相关税费新的会计准则是在原有会计准则的基础上进行的更新，相比较而言，新准则在理念上更先进、技术上也更加科学，但是在实际的实行操作过程中也存在着泛泛化的笼统描述，对具体的实行来讲没有任何意义，造成实施上的困难。
一、非货币性资产交换的界定非货币性资产交换的最新规定是指交易双方主要以存货、固定资产、无形资产和长期股权投资等非货币性资产进行的交换[1]。
由此可知，这样的规定只是不将非货币的形式进行了界定，对于少量的货币投入或者叫补价是否属于非货币性资产交换并没有明确的表示。
少量的货币性资产的交易是否非货币性资产认定是以补价占交易总金额的数量来进行划分，25%就是衡量的标准。
这里需要注意的是应用指南中并没有对“交换金额”是公允价值还是账面价值计量进行规定。
(一)补价与增值税的关系问题补价有两个来源，一是换入资产与换出资产的差价产生的补价；二是在换入换出的过程中产生的增值税。
针对上述情况，我们的解决办法是，在交易双方对补价的概念理解有分歧时，就按照各自的理解进行分别操作，需要注意的是当我们在计算的工程中将增值税算在了补价的范围内时，那么整个的资产交换过程也需要将增值税的部分算在内。
在这一过程中一定要明确双方对补价概念的理解。
值得注意的是在换入换出的资产交换中所产生的税费差异，是由换入换出的资产公允价值和纳税的不同性质共同造成的，而非货币交换中的补价内容仅包含换入换出的公允价值。
(二)资产交换金额的划分支付补价方：整个资产交换金额=换入换出的公允价值(换出公允价值+支付的补价)受到补价方：整个资产交换金额=换出资产的公允值(换入资产公允值+收到的补价)当整个交换过程处于等价交换阶段时，无论哪一方确定的交换金额都可以作为整个资产金额；但是如果出现不等价交换的情况时，交换双方对换入资产与换出资产的公允值计算就会出现偏差，就会导致整个交易的整个资产金额不相等，双方的业务性质判定也就会不一致。
这样我们就可以采用将支付补价方换入资产公允价值与换出资产公允价值和支付的补价进行合算，取最高值或最低值，或均值的方法来保证整个资产交换的资金上的对等。
二、非货币性资产交换的认定和计算方法我们根据相关的法律规定，对资产交换的原则和相关的计算方法进行总结，在此过程中我们也可以发现使用公允价值进行的计算方法存在的不足，希望相关部门可以提供更好的解决措施。
(一)认定和计算的原则商业实质的考量以及公允价值是否可以准确预算是非货币性资产交换的认定和计算原则。
而在进行计量的过程中是采用原来的成本计算方式还是公允价值判断方式，已经是一个难以选择的问题了。
在进行公允价值计量的过程中，需要对企业名下的所有资产进行重新的划分，将原来的不用进行缴纳的税费，添加到了新的税费之中，而且对企业的规模也有严格的要求，必须具有覆盖所有产业的评估系统，而且对企业的会计人员要求比较严格，需要作出大量的技术手段，与此同时，一旦应用不良，就会导致泡沫经济的出现。
(二)商业实质的判断对非货币交换是否具有商业实质的判断，应该根据商业实质的规定内容进行判断，具体表现为换入资产的企业的经营性质以及所换入的资产本身带有的特性。
对这二者的判断可以影响资金的额度和换出的资产，同时也证明了资产交换是具有商业实质的。
虽然非货币交换是满足了商业实质的要求，但是换入资产和换出资产所产生的风险、资金、时间等各个方面都是不同的，而且换入资产所占的比重比换出资产所占的比重大很多。
二者并不能进行等价交换。
三、税费的会计处理我们将非货币交换中产生的税费划分为两部分，一部分是其他过程中产生的税费，下面我们对他们的会计处理方法进行具体概述：(一)增值税增值税是价外税。
需要单独进行分析。
有两种方式进行收取：1.单独收付。
如果交易双方采用单独收付增值税的方式，那么双方就可以用增值税专用发票和银行存款进行交换，就不会影响到换出资产的处置损益。
2.不单独收付。
这时就需要判断增值税是否具有补价的性质。
一旦具有补价的性质，对开发票的一方来讲，交易的实质就是以换出资产和增值税专用发票作为换入资产了，所以增值税就会进入换入资金的账面上，而对于收发票的一方来讲，换出的资产就被换入资产和增值税专用发票一起给抵扣了。
所以应该调整增值税换入资产的金额。
3.增值税未被单独支付也不具有补价性质，那么开具增值税发票的一方就会有所损失，而收到发票的一方则会获得利益，此时的增值税对任何一个流程来讲都不造成影响。
(二)其他情况产生的税费计算这里的税费产生是将增值税刨除在外的，在其他项目上产生的税费，按照一定的计算原则，在具体的项目上的税费计入各自的账面上，当对产生的税费不能确定时，一律计入换出资产的税费中，避免虚报漏报。
Finance and Accounting Research | 财会研究MODERN BUSINESS现代商业200关于企业财会税收问题及对策的探析高慧娟 山东东山新驿煤矿有限公司 山东兖州 272116摘要:现如今企业在财会税收方面存有诸多问题，给企业的发展带来了阻碍，如：财会税收管理制度不完善不健全，内容过于形式化，进而形同虚设，经常出现漏税偷税现象，违反相关法规，并且现有的税收管理机制不具体，没有体现出应管理的内容和范围，难以顺利开展税收管理工作，进而导致管理力度不够，针对财会税收问题，以下文章提出了相应的解决对策。
关键词:企业；财会税收；问题；对策在企业法的过程中，逐渐暴露出财会税收问题，必须要及时采用相应的对策加以解决，这就需要企业必须要不断完善税收管理制度，逐步加大管理力度，有效杜绝出现漏税偷税的兴趣，进而推动税收管理工作高效进行，与此同时，完善财会管理制度，促使各个部门相互配合，共同努力做好财会税收管理工作，并且，要重视与政府及时沟通和交流，深入落实沟通机制，从根本上解决财会税收问题，从而推动企业快速发展。
一、企业财会税收中的问题(一)财会内部管理工作落实不到位现阶段大多数企业过于注重经济效益，而忽视开展财会税收管理工作，致使财会内部管理工作落实不到位，难以细致化管理财会，难以得出精准财会税收数据，在申报财会税收账单时，便会发现所提供的财会报表混乱，很难获取精准的数据和信息，直接降低税收工作效率，无法取得最佳的税收效果，进而出现漏税的情况。
主要原因在于企业一味地谋求发展，没有注重做好财会税收内部管理工作，对于财会工作中存在的问题，没有及时解决，不注重处理细节上的问题，导致财会税收管理失去控制力，经常在税收工作中出现违反法规的现象，并且，违背了财会税收管理制度的规定，逐渐出现乱用权利的情况，同时，财会人员不清楚财政政策，不明确最新出台的财税法规，所运用的管理方法和统计方式不合理不科学，难以保证财政数据的准确性，致使财政信息失去真实性，进而阻碍企业投资或是融资，无法做出合理的财会税收规划，甚至造成财会税收管理混乱，没有规范财会流程，管理方法不适用于财会工作，充分说明财会税收内部管理工作不到位，所带来的消极影响，从而阻碍企业的发展。
(二)税收管理制度不完善，管理力度不够首先，企业现有的税收管理制度不完善，没有实质性内容，管理力度不够税收管理制度中没有明确划分各个部门的职责，致使各个部门不清楚工作内容，在财会税收工作中经常出现疏于管理的现象，导致财会人员以及工作人员不遵守管理制度，对待财会工作不认真不细致，致使财会税收账目混乱，不清楚应缴纳的财税。
其次，没有规范工作流程，不注重依据法律规定缴税，不仅有损企业的形象，还触犯了法律法规，进而带来不必须要的经四、如何确定换入资产入账金额(一)当公允价值可以计量时，换入的资产就是公允价值，将公允价值进行入账，防止换入资产的所有权一旦发生变化，就会导致入账的资金也发生变化；(二)当公允价值不能计量时，就采用用换出资产金额来确定换入资产金额的方式来确定入账的具体金额，这样也就可以弥补交易双方金额不同时所产生的纠纷。
五、如何确定非货币性资产交换中是否盈利(一)用公允价值进行计算时，一旦发生交易双方的不等价交换，因一方自行承担所受到的损失时，在交易的列表中就不会被显示出来，也就是说这条信息是没有任何利用价值的。
(二)用账面价值进行的计算时，会将不确认是否会造成损失的项目内容进行列举，但是在实际的操作过程中，却没有将这部分资金刨除在外，而是算入了相关的税费之中。
六、非货币性资产交换的先进性新规则对商业实质的判断是针对会计人员的素质提高问题提出的，这项新规定的制定既科学合理又符合国际的标准，不仅规定了具体的操作流程，而且操作方式上也更加方便，对我们的会计人员的要求也更加全面，需要我们的人员在不断进行专业知识上的进步的基础上，对其他领域上的内容也要有所涉猎，做一个全面的人才，而且这种规定符合我国的价值体系要求，是我国经济迈入国际化轨道的一次重大尝试，相信能够引领其他领域的改良与进步。
非货币性资产交换的规则，由本文提到的情况而言，还需要进一步的改进提高，应最大程度的将交易双方的细节问题作出严格的规定，再有针对操作指南方面，应该将具体的操作流程规划出来，让人们有据可依，从而实现市场的健康稳步发展。
参考文献：[1]高玉红.新《非货币性资产交换》准则重难点解析[J].财经界,2011(02):106-108.[2]李真.非货币性资产交换会计处理难点辨析[J].合作经济与科技,2009(23):76-77.[3]陈继萍.非货币性资产交换准则的应用难点[J ].财会月刊,2013(07):116-117.[4]刘凯旋,蒋斌.非货币性资产交换实务解析[J].财会通讯(综合版),2008(07):44-45.作者简介：何元春，(1985-)，女，民族：汉族，籍贯：四川省成都市人，现从事审计工作。
