某地产上海闵行马桥旗忠别墅项目定位研究33X年

第一章总论1.1 建设项目名称建设项目名称：上海市闵行区大型居住社区马桥旗忠基地22A-02A号地块开发项目。

1.2项目建设单位简介企业名称：上海华丰住宅开发有限公司公司地址：上海市闵行区元江路5500号第1幢A828室法定代表人：王俊杰公司类型：一人有限责任公司（法人独资）注册资本：贰仟万元上海华丰住宅开发有限公司成立于2011年 6 月。

公司经营范围：上海市范围内公共租赁住房的投资、建设、租赁经营管理，房地产开发经营等。

上海华丰住宅开发有限公司隶属于华丰房产集团，是由华丰置业有限公司投资成立的控股子公司。

上海华丰住宅开发有限公司是为建设保障性安居房及商品房工程专门设立的房产开发公司，其投资方华丰置业有限公司已开发建设上海枫泾格兰郡项目，房屋总开发面积251,181平方米，其母公司华丰置业有限公司是华丰房产集团的实体运营公司, 具有国家一级房产开发资质，公司注册资本金1.2亿元。

华丰房产集团资产总额超50亿元，拥有员工200余人，土地储备约1500亩，年开发量达130万平方米，2008、2009年销售额各超10亿元，2010年计划销售额超15亿元。

已开发的项目主要有宁波华丰.紫郡、龙泽名园、丰泽园、钱湖人家、德馨园、名仕嘉景苑、华丰庄园等，正在开发的项目有沈阳世纪华丰.嘉德广场、江都华丰·紫郡、江都华丰·格兰郡、丰泽园二期、桃花源、上海华丰·格兰郡、华丰·湖光山舍、华丰·砚河湾等。

1.3项目概况1.3.1项目的建设背景及建设规模（1）项目的建设背景为进一步优化房地产的供应结构，加快保障性住房建设，满足动迁居民对配套商品房住宅的需求，上海市住房保障和房屋管理局于2011 年3月25日，发布上海市保障性安居工程项目法人招标预公告2011年1号公告。

公告对闵行区大型居住社区9个经济适用住房项目实施项目法人招标，经过激烈的竞争，华丰置业有限公司中标马桥旗忠基地22A-02A号地块开发项目，并将实施该地块的开发建设。

绿城集团别墅产品开发设计谋略绿城房产集团作为中国现代别墅开发的先行者之一，所开发的别墅产品具有明显的时期性印迹，10年间，完成了从造房到造园到造生活三代别墅的演变和升华。

第一代：造屋子。

1994年至1998年间开发的第一代桂花园系列别墅属于典型的居住型城市别墅，产品形式融合了东南亚的某些建筑元素，表现了绿城人对别墅建筑最淳朴的诠释。

第二代：造庭园。

从1996年开发山地别墅九溪玫瑰园开始，绿城进入第二代别墅开发。

绿城第二代别墅引进了美式别墅的建筑形态及庭院意向，建筑形态及产品特质在2000年开始营建的桃花源别墅区继续取得延续及提升。

第三代：造生活。

2005年推出的桃花源南区全装修园景别墅标志着绿城进入第三代别墅产品开发、研究和提升时期，同时期的产品还包括上海玫瑰园、长沙青竹园和南京玫瑰园。

绿城第三代别墅的开发是基于对居住方式的深切熟悉后，一种反映到生活方式层面的诉求，一种对理想居住深层次的解读。

绿城别墅代表作之一：杭州九溪玫瑰园绿城•杭州九溪玫瑰园位于杭州之江国家旅行度假区内，背枕五云山，面眺钱江水，周邻云栖竹径、九溪烟树，景色十分怡人。

作为绿城首部山水人文别墅作品，九溪玫瑰园因其自然和建筑的完美融合，被专家们称作“不破坏环境,不孤负山水，国内乃至国际一流的别墅园区”。

2000年10月21日，联合国人居中心主任安娜女士在参观完绿城•杭州九溪玫瑰园后留下了“Good to be here!”的题辞。

九溪玫瑰园作为杭州人居环境的经典代表楼盘，为杭州博得了荣誉。

九溪玫瑰园大体信息：地理位置：位于杭州之江国家旅行度假区建筑面积：东区255亩，西区302亩，雨笛区38亩总户数：东区121栋别墅、30套公寓；西区100栋别墅；雨笛区8栋别墅动工时刻：东区1996年12月；西区2000年12月；雨笛区2004年11月开发期数：分东区、西区、雨笛区三期开发交付时刻：东区2000年5月；西区2004年10月；雨笛区2007年10月园区配套：会所、网球场、室外泳池图二：因地制宜因景制宜杭州九溪玫瑰园以灵活、自由的计划实现对树木的爱惜、规避，表达对自然的尊重。

绿城玫瑰园——2012年2月新聚仁地产研究院周边市场考察⏹本案位于上海外环以外的闵行马桥商圈，周边生活配套齐全。

⏹拥有高端的体育场所的配套设施，已建成的有：上海市旗忠网球中心、上海市旗忠高尔夫俱乐部。

⏹规划中：新高尔夫球场、马术中心、游艇俱乐部及水上公园。

基于周边市场大环境完全可以满足别墅居住所需，且含有大型的娱乐环境。

所以绿城玫瑰园的会所功能更偏向于运动、养生、社交等私人化的生活娱乐;项目定位集运动、养生、社交为一体的顶级豪华会所客源定位：休闲度假、享受生活的高端人群⏹占地面积：30000平方米⏹建筑面积：17000平方米⏹开放人群：服务于业主，也对外开放规划布局四面环水一面迎宾于两河交汇之所，45亩岛屿之上，以一条千米林荫大道联系外界，呈现出“四面环水、一面迎宾”的岛屿规制，从而营造出奢华优雅、低调私密的社交环境。

入口景观法式园林尊贵的对称排布，具有很强的仪式感，凸显奢华度与尊贵感建筑立面上海绿城玫瑰园会所，以PALM BEACH（棕榈滩）豪宅区的普林斯顿皇家度假酒店为榜样，承袭法国卢浮宫的工字型宫廷建筑意象，绿城玫瑰园——印象卢浮建筑卢浮宫形如一个巨大的马掌，它是欧洲最长的建筑，其长度比三个平放的对接起来的埃菲尔铁塔都要长。

而上海绿城玫瑰园度假酒店俯瞰则是一个“王”字，虽没有卢浮宫如此的长度，酒店却处处精致、完美。

绿城玫瑰园卢浮宫建筑立面⏹建筑布局突出轴线的对称、展现其恢弘的气势，享受豪华舒适的居住空间；⏹建筑点缀于自然之中，崇尚冲突之美，呈现出浪漫典雅的建筑风格；⏹外墙石材贴面，建筑散发出优雅、高贵、浪漫的人文气息；建筑立面正面侧面建筑立面细节全石材打造浪漫法式的尊贵品质法式连廊精致的法式雕花细节浪漫的罗马石柱大堂形象◆卢浮宫的大厅富丽堂皇、大厅的四壁及顶部都有精美的壁画及精细的浮雕，处处都是呕心沥血的艺术结晶。

在几百年的历史发展过程中才形成像今天这样的一个整体。

上海绿城玫瑰园度假酒店作为一座印象卢浮建筑，通过人文环境传递酒店本身带来的壮丽雄伟！绿城玫瑰园卢浮宫◆世界排名第一的室内设计公司Wilson 首席设计师Jwssica Dahnert 女士担纲设计大堂内部细节形象大堂大堂长廊大堂休息区内部功能服务三大特色类别功能建筑面积运动康体健身健身房、斯诺克房、乒乓球室、壁球室、瑜伽室24小时恒温室内宫廷泳池、娱乐项目配套KT、贵族阅览室、宠物寄养室、电影放映厅、室外儿童戏水池、儿童活动中心、棋牌室、养生特色水疗桑拿房1200平米社交商务会议多功能厅、会议厅宴会厅（400平米）容纳10-100人不等的三大会议室餐饮中餐厅、咖啡厅、红酒吧、雪茄吧中餐厅：9间40-250平米包间豪华五星级度假套房豪华套房19间54 -220平方米开业时间：2012年6月最低消费：4999元/桌+15%服务费（暂时以婚宴、会议为主）消费方式：4999元/桌、6999元/桌、8999元/桌，十桌以上免场地费，最大承接20桌。

绿城八大产品系研究目录别墅诗意人居的最高理想—绿城别墅解读多层公寓温馨美好的家园—绿城多层公寓解读高层公寓城市理想的高度—绿城高层公寓解读平层官邸映照时代和人性的官邸式建筑群—绿城平层官邸解读城市综合体代言城市精神—绿城城市综合体解读大型社区更为成熟的城市社区生活—绿城大型社区解读商业物业服务于未来的商业品牌——绿城商用物业解读安置房“做全国一流的安置房”—绿城安置房解读别墅诗意人居的最高理想—绿城别墅解读绿城作为中国现代别墅开发的拓荒者之一，其别墅产品具有明显的时间印迹。

绿城认为，第一代别墅在某种程度上仅仅是放大的公寓，只是具备了别墅建筑的外形，第二代别墅则开始有了成熟的建筑外形和优美的景观意境，第三代别墅则是营造生活场景的时代。

绿城第三代别墅的特征主要表现在规划设计阶段综合考虑及协调园区规划、景观规划、建筑单体和庭院景观等设计过程，通过形成合理的规划形态，留设适宜的空间尺度，将建筑和景观在空间、尺度、风格、形式、材质、色彩等方面进行统一协调，从居住的舒适性、空间的私密性、景观的相融性、产品的精致度等方面营造一个融洽和谐的别墅园区，并对园区和别墅的设施、设备系统进行设计和优化，为客户提供高品质的生活场所，使客户既能享受高档次的物质生活，又能享受到现代文明的文化生活。

不管是从产品角度还是从营造的高品质的生活角度，绿城的第三代别墅几乎都已具有顶级奢侈品的所有特征。

经过10多年的学习和探索，绿城的建设者们对别墅这一住宅中的最高端物业已经有了深刻的认识和自信的把控，国际先进的设计理念和一流的团队确保了产品的品质。

而从消费者来看，对别墅的价值认定也已经有了很大的提升，选择这样的产品，在财富前提下，更重要的是体现了价值观的认同。

“十年磨一剑”是绿城别墅基本的营造法则，在精雕细琢中绿城的别墅与时光共舞，并蕴造了其独特的气质与魅力：极其稳重和优雅的折衷主义欧洲风格的建筑符号的混搭；与建筑和谐配合的风格各异的精装修庭院；无论是泡在后院的温水SPA池里、坐在烛台辉煌的正餐厅中，还是躺在king size的美式大床上，体验到的是建筑空间对个人最细微需求的尊重，而雕塑、小品、花架、BBQ都将成为美好生活的组成部分。

模板工程施工方案一、工程概况：马桥镇81号地块位于上海闵行区,基地东临昆阳北路,南侧紧临别墅社区,西侧与北侧紧临旗忠高尔夫俱乐部；建筑总面积为62836.3平方米，地上建筑面积为42200.7m2,地下建筑面积为20635.6m2。

地下车库层高为3.85m,板厚为250mm。

主楼层高-2.95m、3.3m、3.1m，板厚180mm。

本工程由上海绿杉置业有限公司建设，江苏竑成集团建设有限公司承建，上海鼎颐建设监理有限公司。

二、施工方法：1.模板的制作：墙板采用14厚1830×915木夹板，48×80木方和φ48×3.5mm钢管相间使用作竖楞(木方经压刨找平)，板缝交接处与板中央部位使用木方，φ48×3.5mm钢管作横楞，φ14通丝螺杆加固。

墙板面板选用14mm厚木夹板，内竖楞选用48×80木方48×3.5钢管间隔使用，间距229mm，外横楞用2×φ48×3.5mm钢管间距460mm，外墙采用φ14通丝螺杆加固，内墙采用φ14通丝螺杆加固，由于地下室层高为3.85m ,顶板厚为250mm,从顶板底部至墙底为3.6m,因此采用14厚1830×915木夹板,纵向支模方式,主楼底板面-3.05m,顶板面为-0.1m，顶板厚为180mm，层高为2.77m.采用纵横向支模方式，在其上、中、下部各加一排φ48×3.5mm钢管斜撑，间距800mm，上下交错布置，斜撑将力传递至满堂脚手架上。

14mm厚木夹板边沿应平直，竖向板与板拼缝处做成企口形式，保证接缝的严密以防漏浆。

下3道螺栓必须采用双螺帽，3道以上位置螺栓采用单螺帽。

2.模板的安装：结构施工中对模板工程的施工质量要求较高，其施工质量将直接影响后续工程的质量，在施工中将作为重点进行控制。

三、基础模板安装独立柱模板大车库地下室独立柱较多，每根柱根据截面尺寸加工成四块大模板，大车库位置柱子高度同梁底模板高度。

九龙仓闵行地块战略定位研究初稿2008年1月第一部分：核心导读土地属性总结区域交通属性区域产业属性区域人口属性区域规划发展 快速道路承载上海西南片区的交通大动脉的重任城际高速汇聚与此，闵行已经成为上海最大的西南门户，成为所有南方城市入沪的必经之地两条轨道交通线路加速了市区人口的导入，极大的促进了闵行的经济发展全长175公里的沪杭磁悬浮经过闵行，将闵行划入了半小时经济圈的核心区位上海南站将辐射整个西南片区，从而全面升级区域的商务、旅游、酒店、住宅产业区域内已经拥有比较成熟的产业园区区域内有诸多产业正处于起步阶段，将进一步带动区域经济发展和人口导入闵行首个现代服务业将规划将导入8.5万人口，占目前整个闵行区人口的十分之一2004年底，闵行区户籍人口75万人，流动人口约73万人，外来流动人口与本区户籍人口已形成了1：1的格局闵行区在11个市区中土地面积排名第三，而人口密度仅列11位，因此从地域的角度来讲，闵行尚有导入大量人口的基础人口素质正在不断得到提高，大专以上文化程度的人群占到了总人口的28％闵行新城城市化目标至2010年为95%，2020年为99%以上；至2020年规划城镇建设总用地为167平方公里，至2020年规划常住人口为105万6大组团依托自身的发展现状进行升级，最终将导入超过目前将近一半的人口数量闵行新城将是闵行下一个15年重点规划的区域，在此规划背景下，传统的“老闵行”将彻底激活，并呈现出以轨道交通带动，产业经济支持和居住社区联动的发展态势，成为上海全市大西南片区的发展中心对九龙仓的启示区域土地的现实性和未来性向我们昭示，从城市远期发展的态势来看，这块土地的开发潜力是无可估量的。

闵行作为一座具有较强独立性的城镇，无论在地理空间上，还是城市经济发展格局中，都扮演了一个重要的纽带作用，既是市郊向城镇转型的典范，也是整个泛上海城市发展空间上的核心因此对于本项目的把握，应当以一个城市运营商的角度从城市宏观发展的高度来衡量，市场空间论证1234住宅市场论证办公市场论证商业市场论证酒店市场论证住宅市场1宏观市场区域市场价格走势:内环内住宅均价稳步上升，07年四季度达到最高峰值,为22071元/平方米；需求市场：需求旺盛，基本处于供小于求的状态，07年第四季度受宏观政策影响供需明显减少,市场向理性回归；价格走势：近两年呈现持续上涨的趋势，至07年末达到10966元/平方米的高点，同比大幅上涨了22%；需求市场:需求旺盛,市场一度出现供不应求的状态.2007年第四季度受宏观政策影响供需明显减少,市场向理性回归；供应特征:以普通住宅供应为主;别墅及高端物业稀缺；分布特征: 分布较均匀，目前以莘庄板块最为集中（以个案计）；销售特征:低价及注重品牌、产品、配套、规模出众的项目去化快；价格特征:价差不大，舒适型或交通条件、生活配套具佳的项目成交价格高，集中在15000-16000元/平方米，受市场追捧度高；客户特征:普通住宅以西南客源为主，投资比例有所减少；未来供应内环内：2008-2009年,上海内环内住宅土地供应总量27.71万平方米,供应量少;市中心土地供应稀缺，由中心区向周边扩散趋势明显；闵行区:2008-2010年闵行区住宅可售量将达到576万平方米，主要集中在浦江镇板块和莘庄板块；对九龙仓开发的启示…注重产品人性化设计和社区整体品质,树立品牌想象;…普通住宅竞争激烈,应打造市场稀缺物业及控制开发比重；…高端物业稀缺、市场受宠度高，可考虑开发此类物业；…上海住宅市场理性回归，市中心土地稀缺，闵行区凭借区位、交通、配套等因素将呈现长期的发展潜力。

施工组织方案闵行区旗忠大型居住社区河道整治工程福彩路西河路工程目录（一）、编制说明及编制依据（二）、本工程地址、范围、施工内容及特点（三）、投标本工程施工管理目标、体系与分工（四）、施工准备与总体施工程序安排（五）、分部分项工程主要专项施工方案与技术措施（六）、确保工程质量目标管理体系与保证措施（七）、确保安全生产、文明施工管理体系与减少扰民、降低环境污染保证措施（八）、与其他施工单位配合、已完工程成品和地线管线保护等保证措施（九）、计划开、竣工日期与赶工措施、施工进度表（十）、工程竣工验收、档案资料管理及维保承诺（一）、编制说明及编制依据1、编制说明：1.1 本施工组织设计是根据下述编制依据与本工程施工现场实际情况、工程内容、工程特点、施工季节及工程施工质量、工期、工艺要求综合考虑而编制。

1.2我司保证所有工程材料选用完全符合本工程规定的技术标准、规格和性能，采购前必选送小样及供货商资料经业主、监理认可，并在使用前请监理、业主复验。

施工组织设计，以确保施工方案的技术先进性、安排合理性、经济实用性、操作简易性，报建设单位、监理单位和设计单位的指导审查后严格实施。

2、编制依据。

2.1 有关文书资料a) 施工图纸的设计交底b) 施工图纸及技术规范、要求书面材料c) 业主提供的施工合同（包括附件、协议等）文本2.2 各种相关质量检验标准a)《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300—2001）b)《工程测量规范》（GB50026—2007）c)《建设工程项目管理规范》（GB/T50326—2006）d）《市政排水管渠工程质量检验评定标准》（CJJ3-90）e)《建筑工程文件归档整理规范》（GB/T50328—2001）nf)《建筑施工现场环境与卫生标准》（JGJ146-2004）g)《城市园林绿化工程施工及验收规范》（DB11/T212—2003）（二）、本工程地址、范围、施工内容及特点：1、本工程地址、范围：本工程为富才路西河河道工程绿化部分，富才路西河位于马桥大型居住社区内，靠近富才路。

绿城八大产品系研究目录别墅诗意人居的最高理想一绿城别墅解读多层公寓温馨美好的家园一绿城多层公寓解读高层公寓城市理想的高度一绿城高层公寓解读平层官邸映照时代和人性的官邸式建筑群一绿城平层官邸解读城市综合体代言城市精神一绿城城市综合体解读大型社区更为成熟的城市社区生活一绿城大型社区解读商业物业服务于未来的商业品牌一一绿城商用物业解读安置房“做全国一流的安置房”一绿城安置房解读别墅诗意人居的最高理想一绿城别墅解读绿城作为中国现代别墅开发的拓荒者之一，其别墅产品具有明显的时间印迹。

绿城认为，第一代别墅在某种程度上仅仅是放大的公寓，只是具备了别墅建筑的外形，第二代别墅则开始有了成熟的建筑外形和优美的景观意境，第三代别墅则是营造生活场景的时代。

绿城第三代别墅的特征主要表现在规划设计阶段综合考虑及协调园区规划、景观规划、建筑单体和庭院景观等设计过程，通过形成合理的规划形态，留设适宜的空间尺度，将建筑和景观在空间、尺度、风格、形式、材质、色彩等方面进行统一协调，从居住的舒适性、空间的私密性、景观的相融性、产品的精致度等方面营造一个融洽和谐的别墅园区，并对园区和别墅的设施、设备系统进行设计和优化，为客户提供高品质的生活场所，使客户既能享受高档次的物质生活，又能享受到现代文明的文化生活。

不管是从产品角度还是从营造的高品质的生活角度，绿城的第三代别墅几乎都已具有顶级奢侈品的所有特征。

经过10 多年的学习和探索，城的建设者们对别墅这一住宅中的最高端物业已经有了深刻的认识和自信的把控，国际先进的设计理念和一流的团队确保了产品的品质。

而从消费者来看，对别墅的价值认定也已经有了很大的提升，选择这样的产品，在财富前提下，更重要的是体现了价值观的认同。

“十年磨一剑”是绿城别墅基本的营造法则，在精雕细琢中绿城的别墅与时光共舞，并蕴造了其独特的气质与魅力：极其稳重和优雅的折衷主义欧洲风格的建筑符号的混搭；与建筑和谐配合的风格各异的精装修庭院；无论是泡在后院的温水SPA池里、坐在烛台辉煌的正餐厅中，还是躺在kingsize 的美式大床上，体验到的是建筑空间对个人最细微需求的尊重，而雕塑、小品、花架、BBQ都将成为美好生活的组成部分。

上海市水务局关于闵行区马桥镇生态清洁小流域旗忠村2023年河道整治工程可行性研究报告批复意见的函文章属性•【制定机关】上海市水务局•【公布日期】2023.10.20•【字号】沪水务〔2023〕839号•【施行日期】2023.10.20•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】水利综合规定正文上海市水务局关于闵行区马桥镇生态清洁小流域旗忠村2023年河道整治工程可行性研究报告批复意见的函沪水务〔2023〕839号闵行区水务局：你局《关于〈闵行区马桥镇生态清洁小流域旗忠村2023年河道整治工程可行性研究报告〉的请示》（闵水务水〔2023〕103号）及相关材料收悉。

经研究，函复如下：一、为加快建设马桥镇生态清洁小流域，沟通水系，清除河道淤积，消除护岸安全隐患，完善圩区水利设施，提高区域防汛除涝能力，改善区域水环境面貌，原则同意你局上报的闵行区马桥镇生态清洁小流域旗忠村2023年河道整治工程可行性研究报告。

二、原则同意该项目的建设标准，即规划30年一遇最大24小时面雨量，1963年9月设计暴雨雨型及相应同步潮型，24小时排除，不受涝。

三、原则同意该项目的工程规模。

工程基本按现状实施，符合生态清洁小流域建设要求，符合相关规划蓝线控制要求。

主要工程内容为：整治河道4条段4.93公里，疏浚土方10.96万立方米，开挖土方0.21万立方米，新（改）建护岸3.23公里、泵闸（水泵流量4立方米/秒、闸孔净宽5米）1座、泵闸（水泵流量1立方米/秒、闸孔净宽8米）1座、涵闸1座、亲水平台1座，布置曝气设备4套、漂浮湿地800平方米，种植陆域绿化2.25万平方米、水生植物13.18万平方米等。

四、原则同意该项目的设计方案。

在下阶段工作中，请根据工可报告的技术审查意见，进一步优化工程设计方案，加强林水复合设计，陆域绿化尽量成林，严格控制投资规模。

五、项目总投资10119.99万元，其中：工程费用7341.09万元（含景观等工程费用248.10万元），独立费用916.53万元，预备费678.47万元，供电外线费72.52万元，建设用地费888.18万元。