房地产估价——假设开发法-假设开发法与成本法的关系教程文件

房地产评估假设开发法房地产评估假设开发法1. 引言房地产评估是指通过对不动产进行综合分析和研究，确定其在特定条件下的价值。

评估房地产是一个复杂且多变的过程，需要考虑到许多因素，如市场需求、土地规划、建筑质量等。

而在评估过程中，假设开发法是一种常用的评估方法之一。

本文将介绍房地产评估中的假设开发法，并详细说明其原理和应用。

2. 假设开发法原理假设开发法是一种基于预测未来开发潜力的评估方法。

它通过假设一个未来潜在的开发方案，并以该开发方案的价值作为评估对象的价值。

具体的原理可以概括为以下几点：2.1 假设开发方案在假设开发法中，评估人员根据对市场的了解和对可行性的评估，假设一个未来潜在的开发方案。

这个方案可以是基于目前房地产市场的需求和未来的发展趋势，也可以是根据土地规划和周边环境的特点提出的。

2.2 评估方案的可行性分析评估人员需要对假设的开发方案进行可行性分析。

这包括对土地的开发条件、建筑规划、市场需求等进行评估，确定该方案是否具备可行性和可持续性。

2.3 评估方案的市场价值在确定了可行的开发方案后，评估人员需要确定该方案的市场价值。

这可以通过对类似项目的市场销售情况的研究和分析来预测。

2.4 扣除开发成本得出评估价值最后，评估人员需要根据开发方案的市场价值扣除开发成本，得出最终的评估价值。

开发成本包括土地购置费用、建筑施工费用、市政设施费用等。

评估价值反映了该房地产项目在未来开发潜力的基础上的实际价值。

3. 假设开发法的应用假设开发法广泛应用于商业地产和住宅地产的评估中。

以下是该方法在房地产评估中的应用案例：3.1 商业地产评估在商业地产评估中，假设开发法主要用于评估商业综合体、购物中心、办公楼等商业项目。

评估人员可以根据市场需求和商业环境的发展趋势，假设一个具有高回报率和增值潜力的商业开发方案，来评估项目的价值。

3.2 住宅地产评估在住宅地产评估中，假设开发法主要用于评估住宅小区、公寓楼等住宅项目。

第⼗讲假设开发法⼀、内容提要：假设开发法的基本原理，假设开发法的基本公式，现⾦流量折现法和传统⽅法，假设开发法计算中各项的求取，假设开发法运⽤举例。

重点、难点：熟悉假设开发法的基本原理，掌握假设开发法的基本公式，现⾦流量折现法和传统⽅法，假设开发法计算中各项的求取。

⼆、内容讲解：7．1 假设开发法的基本原理7．1．1 假设开发法的概念假设开发法⼜称开发法、预期开发法、剩余法，是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的⽅法。

7．1．2 假设开发法的理论依据假设开发法是⼀种科学实⽤的估价⽅法，其基本理论依据与收益法相同，是预期原理。

假设开发法估价的基本思路，⽤下列模拟⼀个典型投资者思想活动的例⼦，可以较好地反映出来。

假如我是⼀个房地产开发商，同时有⼀块可供开发建设的⼟地，我将愿意以多⾼的价格来购买它?⽆疑，我明⽩购买该块⼟地的⽬的不是为了⾃⼰享有，⽽是要通过它赚取利润。

我也清楚想得到该块⼟地的开发商不⽌我⼀个，他们都怀有与我⼀样的动机。

因此，我不能企求从这块⼟地的开发中得到超乎寻常的利润，否则，争夺该块⼟地的竞争将使我得不到它，从⽽我会⼀⽆所获。

但是，我打算从这块⼟地的开发中获得的利润也不能⽐别⼈所愿意获得的最低利润少，或将此资⾦、时间和精⼒投到其他⽅⾯所能取得的正常利润少，否则我还不如将此资⾦、时间和精⼒投到其他⽅⾯(此点是基于机会成本的考虑)。

所以，我只求得到社会上同类房地产开发项⽬的⼀般正常利润。

⽽为了得到这块⼟地，我⾸先得仔细分析这块⼟地的内外条件，如坐落位置，⾯积⼤⼩和形状，基础设施完备程度和⼟地平整程度，地质和⽔⽂状况，规划允许的⽤途、建筑⾼度和容积率等。

根据⼟地的内外条件，我知道了这块⼟地在规划许可的范围内最适宜做何种⽤途、规模多⼤、什么档次，例如是建商场，还是建写字楼或住宅。

在做了这些⼯作之后，我要预测这座建筑物假如建成后连同⼟地⼀起出售，将会卖到多⾼的价钱；为了建造这座建筑物我将要花多少费⽤，包括投资利息(我投⼊的这些资⾦要么是⾃⼰的，要么是从银⾏贷款的，但都要计算利息。

假设开发法假设开发法(Hypothetical Development Method)目录[隐藏]  1 什么是假设开发法[1]  2 假设开发法的理论依据[1]  3 假设开发法的适用范围[1]  4 假设开发法的应用前提[1]  5 假设开发法的操作步骤[2] 6 假设开发法的案例分析 o 6.1 案例一：[2] o 6.2 案例二：[3]  7 相关条目  8 参考文献[编辑]什么是假设开发法[1]假设开发法也称预期开发法， 是房地产评估中常用的方法。

该方法是根据预测对象的内 外部条件，进行最佳最有效设计，然后预测开发完成后的价值，估计建筑开发成本、投资利 息及正常利润后，从预测的开发完成价值中，减去建筑开发成本、利息、利润、税金等，倒 算出待开发估价对象的客观合理价格或价值的方法。

待开发估价对象合理价格=开发完成后价值-开发成本-利息-利润-税金-销售费 [编辑]假设开发法的理论依据[1]假设开发法在形式上是成本法的一种倒算， 成本法中是已知土地购置成本求开发后的价 格，而假设开发法中是通过预计开发后的价格，倒算土地购置成本。

但其实质的理论依据还 是地租理论。

亚当· 斯密曾说：“作为使用土地的代价的地租，自然是租地人按照土地实际情 况所支给的最高价格，在决定租约条件时，地主都设法使租地人所得的土地生产物份额，仅 足补偿他用以提供种子、支付工资、购置和维持耕畜与其他农具的农业资本，并提供当地农 业资本的普通利润。

这一数额，显然是租地人在不亏本的条件下所愿意接受的最小份额，而 地主决不会多留给他。

生产物中分给租地人的那一部分，要是多于这一数额，换言之，生产 物中分给租地人的那一部分的价格， 要是多于这一数额的价格， 地主自然要设法把超过额留为己用，作为地租。

因此，地租显然是租地人按照土地实际情况所能缴纳的最高额。

”根据 传统地价理论，地价是地租的资本化；在市场竞争条件下，每一块土地都会由能支付最高地 租的用途使用； 而地租是一种经济剩余， 即年总产值或总收益减去除土地要素外的成本投入 以及应得回报后余下的那一部分。

阅读下面房地产估价报告，了解成本法和假设开辟法在估价报告中的应用。

1.区位状况(略)2.实物状况(略)3.权益状况(略)为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

年 4 月 18 日本次估价采用公开的市场价值标准，即估价结果为估价对象在估价时点时的公开市场的客观合理价值。

估价人员进行了实地查勘，通过认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开辟法、成本法作为本次估价的基本方法，其中假设开辟法中开辟完成后的价值采用市场法估价。

假设开辟法和成本法定义(略)。

经测算，估价对象在估价时点 2005 年 4 月 18 日的抵押价值为人民币 4794.52 万元。

大写人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。

单价(略)。

2005 年 4 月 16 日至 2005 年 4 月 22 日估价人员在进行实地查勘，认真分析所掌握资料的基础上，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开辟法、成本法作为本次估价的基本方法，其估价技术路线如下：(1)根据《房地产估价规范》，具有投资开辟或者再开辟潜力的房地产的估价，应选取用假设开辟法作为其中的一种估价方法，因此选用假设开辟法作为估价方法之一进行估价。

根据假设开辟法的思路，可将估计估价对象开辟完成后的价值，扣除估计的正常的开辟成本、管理费用、投资利息、销售税费、开辟利润以及购买估价对象应负担的税费，求取估价对象的客观合理价格或者价值。

(2)估价对象为在建工程，有明确的工程进度和费用投入，因此采用成本法作为估价方法之一。

根据成本法的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用、应缴纳的税金、正常开辟利润之和，求取估价对象的客观合理价格或者价值。

(3)对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价值和单位价值。

(一)假设开辟法分析测算过程假设开辟法是估计估价对象开辟完成后的价值，扣除估计的正常开辟成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或者价值的方法。

房地产评估假设开发法房地产评估假设开发法第一章引言本文档旨在介绍房地产评估中常用的假设开发法，包括其定义、原理、流程和注意事项。

通过采用假设开发法，可以进行房地产项目的估值和评估工作，为投资决策提供参考。

第二章背景知识1.假设开发法的概念假设开发法是一种房地产评估方法，通过设定假设前提，进行未来发展情况的假设，然后确定项目的价值。

2.评估对象假设开发法主要适用于尚未开发或正在开发的房地产项目，例如住宅小区、商业综合体等。

第三章假设开发法的原理1.假设前提的设定根据当前市场情况和项目特点，确定合适的假设前提，包括经济、社会、法律等方面的因素。

2.发展情况的假设基于假设前提，设定未来几年内项目的发展情况，包括销售情况、租金收益等。

3.现金流折现根据项目的发展情况和假设的现金流，进行现金流折现计算，得出项目的净现值。

第四章假设开发法的流程1.收集资料收集项目相关资料，包括土地成本、建设成本、销售租金预测等。

2.设定假设前提根据市场情况和项目特点，设定合理的假设前提，包括经济增长率、利率、政策变化等。

3.假设发展情况基于假设前提，设定未来几年内项目的发展情况，包括销售情况、租金收益等。

4.计算净现值根据假设的现金流和折现率，进行现金流折现计算，得出项目的净现值。

5.进行灵敏度分析对假设前提和发展情况进行灵敏度分析，评估项目对不同情况的敏感程度，提供决策依据。

第五章注意事项1.数据来源在进行评估过程中，需要使用可靠的数据来源，如官方公开数据、市场调研数据等。

2.假设前提的选择假设前提的选择应该合理，基于对市场和项目的深入分析，尽量减少主观偏差。

3.灵敏度分析的重要性灵敏度分析可以帮助评估项目的风险性，应该在评估过程中充分考虑，并提供不同情况下的预测结果。

附件：________本文档附带的附件包括项目相关资料、市场调研报告等。

法律名词及注释：________1.假设开发法（Hypothetical Development Method）：________一种房地产评估方法，通过设定假设前提，进行未来发展情况的假设，然后确定项目的价值。