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房地产评估假设开发法房地产评估假设开发法1. 简介房地产评估假设开发法是用于评估房地产项目价值的一种方法。
通过对房地产市场情况、项目潜力、开发成本等因素进行评估，以确定房地产项目的价值和可行性。
2. 市场分析在房地产评估中，首先需要对市场进行分析。
包括分析当地的房地产市场供需情况、市场竞争情况、项目所在地区的发展前景等。
通过了解市场情况，可以确定项目的潜在价值和可行性。
3. 项目概况这一部分需要详细描述项目的各项信息，包括项目地点、用途、规模、土地面积等。
同时还要提供项目成本估算和预期收益等数据。
4. 开发假设在评估房地产项目时，需要做出一定的假设。
这些假设包括市场需求、销售价格、租金收入、开发成本等方面的假设。
每个假设都需要详细说明，并提供相应的数据支持。
5. 财务分析在本节中，将进行项目的财务分析。
包括现金流量预测、投资回收期、净现值、内部收益率等指标的计算。
通过对项目的财务分析，可以评估其投资回报率和经济可行性。
6. 风险评估在房地产项目评估中，风险是不可避免的。
在这一部分中，将对项目的风险进行评估，并提供相应的风险管理策略。
这些风险可能涉及市场变化、政策风险、环境风险等。
7. 结论与建议根据以上分析和评估，给出对房地产项目的结论和建议。
包括项目的潜在价值、可行性、投资风险等方面的评价，并提供相应的建议。
附件：1. 市场调研报告2. 成本估算表3. 财务预测表4. 风险评估报告法律名词及注释：1. 房地产评估：对房地产价值进行评估的过程，以确定房地产的市场价值。
2. 开发成本：指开发房地产项目所需的所有成本，包括土地购置费、建设费用、税费等。
3. 投资回收期：指投资的资金回收所需要的时间，通常以年为单位计算。
4. 净现值：将未来现金流量折算至现在，并减去投资成本后的剩余价值。
5. 内部收益率：使净现值等于零时的折现率，用来衡量一个项目的可行性和投资回报率。
房地产评估假设开发法
房地产评估的假设开发法，又称为开发法评估法，是一种常用
的评估房地产价值的方法。
该方法基于以下假设：
1. 假设土地可以进行最佳的开发利用，实现最大化的经济效益。
2. 假设开发项目能够符合当地的法规和规定，并且可以成功获
得必要的许可证和批准。
3. 假设开发项目能够按照预期的时间表和预算完成。
根据这些假设，评估房地产价值的过程主要包括以下步骤：
1. 分析土地价值：根据土地的位置、规模、可用性等因素，确
定土地的市场价值。
2. 评估开发潜力：考虑到所在区域的发展趋势、土地的适用用
途和最大容量，评估土地的开发潜力和可能的利润。
3. 评估开发成本：估计开发项目所需的工程建设、物料采购、
劳动力成本等，确定开发成本。
4. 计算项目收益：结合市场需求和预计销售价格，计算项目的
潜在销售收入。
5. 以净现值为基础评估投资回报：将开发项目的预期收入和开发成本计算成净现值，以评估投资回报率。
需要注意的是，开发法评估法受到许多变数的影响，包括市场变化、政府政策调整、建筑成本增加等因素。
因此，在进行房地产评估时，需要理性分析，并结合其他评估方法进行综合评估。
假设开发法的含义：简要地说，假设开发法是根据估价对象语气开发完成后的价值来求取估价对象价值的方法。
具体地说，假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
假设开发法的本质与收益法相同，是以房地产的预期收益(具体为预测的开发完成后的价值减去预测的后续开发的必要支出及应得利润后的余额)为导向来求取房地产的价值。
假设开发法是一种科学、实用的估价方法，在中国现阶段房地产开发活动较多的情况下，得到了广泛应用。
假设开发法的理论依据：假设开发法的理论依据与收益法相同，是预期原理。
假设开发法估价的基本思路用这样一个例子可以较好地反映出来。
该例子是模拟一个典型的房地产开发企业，在公平竞争、土地由出价最高者获得的土地市场上取得一块房地产开发用地，是如何思考其愿意支付的最高价格的：假如有一块房地产开发用地要出让或转让，同时有许多房地产开发企业想得到它，作为其中一个房地产开发企业将愿意出价多少?首先，该房地产开发企业要深入调查、分析该块土地的内外部状况和当地的房地产市场状况，如该块土地的位置、四至、面积(包括规划总用地面积、建设用地面积和代征地面积)、形状、地形、地势、地基(工程地质)、土壤、开发程度、交通条件、周围环境和景观、规划条件(如土地用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率，以及配套建设保障性住房、公共服务设施等要求)和将拥有的土地权利等。
其次，该房地产开发企业要根据调查、分析得到的该块土地的内外部状况和当地的房地产市场状况，研究、判断该块土地的最高最佳利用，即在规划允许的范围内最适宜做何种用途、建筑规模多大、什么档次。
例如，是建住宅还是建写字楼或商场、酒店;如果建住宅，是建普通住宅还是建高档公寓或别墅。
接下来，该房地产开发企业要预测在未来适当的时候销售(包括预售、建成后销售)开发完成后的房地产，价格将是多少;在取得该块土地时作为买方需要缴纳的契税等"取得税费"将是多少;为了开发和售出该房地产，支出将是多少，包括建设成本、管理费用、销售费用、投资利息(该房地产开发企业投入的资金有些是自己的，有些是向银行借的，有些还可能是通过其他融资渠道获得的，但都要计算利息，因为借入的资金要支付利息，自有的资金要考虑其机会成本);在出售开发完成后的房地产时作为卖方需要缴纳的营业税等"销售税费"将是多少。
假设开发法及其运用要求1.熟悉假设开发法的含义；2.熟悉假设开发法的理论依据；3.掌握假设开发法适用的估价对象；4.掌握假设开发法估价需要具备的条件；5.熟悉假设开发法估价的操作步骤；6.掌握假设开发法的基本公式；7.熟悉现金流量折现法和传统方法的定义；8.掌握现金流量折现法和传统方法的区别；9.熟悉握现金流量折现法和传统方法的优缺点；10.掌握假设开发法测算中各项的求取方式；第一节假设开发法概述1.假设开发法的含义简要地说，假设开发法是根据估价对象预期开发完成后的价值来求取估价对象价值的方法。
具体地说，假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
本质与收益法相同，是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值。
具体为预测的开发完成后的价值减去预测的后续开发建设的必要支出及应得利润后的余额。
2.假设开发法的理论依据（熟悉）理论依据——预期原理和地租原理（一次性的剩余价格）表现形式——评估新开发的房地产价值的成本法的倒算法假设开发法与成本法两者主要区别：成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值。
假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法得到，需要求取的是土地价值。
3.假设开发法适用的估价对象（掌握）适用对象，凡是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产具体包括：可供开发建设的土地、在建工程、可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产不适合采用假设开发法的项目：应有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产，难以采用假设开发法估价；如仍需要估价，一定要把对规划条件的假设在估价报告中特别提示除了用于房地产估价，还可以用于房地产开发项目投资分析假设开发法用于估价与用于投资分析的区别：在选取有关参数、系数和测算有关数值时，估价是站在一个典型的投资者的立场上（公允的、客观的），而投资分析是站在某一个特定的投资者的立场上假设开发法在投资分析中提供的三种数值测算待开发房地产的最高价格测算房地产开发项目的预期利润测算房地产开发中可能出现的最高费用4.假设开发法适用的条件（掌握）假设开发法测算可靠程度的两个关键预测（两要点）是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确判断房地产的最佳开发利用方式。
假设开发法及其运用要求1.熟悉假设开发法的含义；2.熟悉假设开发法的理论依据；3.掌握假设开发法适用的估价对象；4.掌握假设开发法估价需要具备的条件；5.熟悉假设开发法估价的操作步骤；6.掌握假设开发法的基本公式；7.熟悉现金流量折现法和传统方法的定义；8.掌握现金流量折现法和传统方法的区别；9.熟悉握现金流量折现法和传统方法的优缺点；10.掌握假设开发法测算中各项的求取方式；第一节假设开发法概述1.假设开发法的含义简要地说，假设开发法是根据估价对象预期开发完成后的价值来求取估价对象价值的方法。
具体地说，假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
本质与收益法相同，是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值。
具体为预测的开发完成后的价值减去预测的后续开发建设的必要支出及应得利润后的余额。
2.假设开发法的理论依据（熟悉）理论依据——预期原理和地租原理（一次性的剩余价格）表现形式——评估新开发的房地产价值的成本法的倒算法假设开发法与成本法两者主要区别：成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值。
假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法得到，需要求取的是土地价值。
3.假设开发法适用的估价对象（掌握）适用对象，凡是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产具体包括：可供开发建设的土地、在建工程、可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产不适合采用假设开发法的项目：应有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产，难以采用假设开发法估价；如仍需要估价，一定要把对规划条件的假设在估价报告中特别提示除了用于房地产估价，还可以用于房地产开发项目投资分析假设开发法用于估价与用于投资分析的区别：在选取有关参数、系数和测算有关数值时，估价是站在一个典型的投资者的立场上（公允的、客观的），而投资分析是站在某一个特定的投资者的立场上假设开发法在投资分析中提供的三种数值测算待开发房地产的最高价格测算房地产开发项目的预期利润测算房地产开发中可能出现的最高费用4.假设开发法适用的条件（掌握）假设开发法测算可靠程度的两个关键预测（两要点）是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确判断房地产的最佳开发利用方式。
假设开发法假设开发法是在假设地块开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定待估宗地土地价格。
其基本公式为：待估宗地价格=不动产总价-建筑开发费-专业费-不可预见费-利息-租售费用-税金-规费-开发商合理利润(1)、确定最佳的开发利用方式根据委托方提供的资料和现场勘察，在估价基准日，设定待估宗地土地用途为住宅用地，土地面积为1500平方米，设定容积率为2.5。
设定总建筑面积为3750平方米。
(2)、预计开发建设周期开发建设周期是指从假设地块从取得土地使用权一直到不动产全部销售完毕的时间，根据开发项目实际情况和南京市不动产市场的状况，设定待估地块需一年半时间才能建设销售完成，即建设期为2008年1月至2009年1月，开发开始半年后销售，开发完成半年后售完，销售期至2009年7月。
不动产开发的预付资本包括地价款、开发建筑费及专业费、不可预见费等是在开发建设过程中投入的，其中地价款在开发初期投入，建筑费及专业费及不可预见费分期投入，评估中认为在每年度均匀投入，视为每年期中投入。
估价时，采用贴现的方式，时间点定为2008年1月，以后发生的费用贴现至该时间点。
贴现率按评估基准日中国人民银行公布的短期贷款（六个月至一年）贷款利息率7.47%计。
(3)、预计出售楼价A、比较案例的选取根据南京市房地产市场现状和趋势，估价对象的评估目的和其用地特点，我们对估价对象所在区域内结构相似、套型相似、区位条件基本一致的三个类似的住宅用房销售情况进行详细调查，选取适当的案例来确定估价对象住宅用房地产的价格。
案例选取详见表6：表6：比较案例说明表B、比较因素的选择。
通过对房地产市场的分析，根据住宅用房楼价的主要影响因素确定比较因素。
结合土地估价师收集的资料，参照交易实例的交易情况、时间、区域以及个别因素等差别，本次评估选择下列因素作为比较因素。
