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假设开发法（剩余法-待开发土地）测算（模板中绿色表示说明，红色代表根据项目情况进行选择）假设开发法：是在测算完成开发后不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税费等，以价格余额来估算待估宗地价格的方法。
其基本计算公式为：P=A-B-C式中：P—待估宗地价格A—不动产总价B—开发项目整体的开发成本C—客观开发利润其中：开发项目整体的开发成本包括购地税费、开发费用、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费。
即：待估宗地价格=不动产总价－购地税费-开发费用－管理费－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润评估测算过程：本次评估采用静态分析方法进行测算。
（新估价规范中要求选择估价前提，而土地评估中未要求，在土地报告中是否需要）1、确定委估宗地的最有效利用方式（1）规划指标通过分析该评估地块的具体条件，规划用途为商住用地，面积合计为29,339.5㎡，计容建筑面积为117,358㎡（其中：商业建筑面积11735.8平方米，配套设施建筑面积2000平方米），地上建筑容积率为4，建筑密度≤30%，建筑限高100米，绿地率≥30%。
根据惠州市住宅小区规划要求，按住宅停车位为每100平方米建筑面积配套1个车位，则住宅车位个数为1036个；商业配备车位为每100平方米营业面积0.7/个车位，则商业车位为82个，本次评估设定全部为地下车位，则地下车位总个数为1118个。
地下车位按30㎡/个车位计，则地下车库面积为33,540㎡。
详见下表（2）开发项目状况设定结合目前调查委估宗地工程地质条件、周边同类商住小区配套、装修标准等资料，委估宗地开发建设工程成本特征概况预计如下：结构：钢混（框剪）结构；层数：根据容积率为4及建筑密度≤30%，本次评估设定为高楼层建筑形式；商业裙楼:根据现场查勘，评估对象两宗地整体四面临街，根据上表可知商业为一二层住宅底商，基底面积为8801.85平方米，根据最高最佳使用方式，一层商业建筑面积可布局成临街商铺；装修标准：建筑物外墙瓷砖、高级涂料，内部毛坯；根据以上资料，拟建项目为常见民用建筑，该类工程为常见工程，建设成本在当地目前处于相对稳定状况。
房地产评估假设开发法房地产评估假设开发法1. 简介房地产评估假设开发法是用于评估房地产项目价值的一种方法。
通过对房地产市场情况、项目潜力、开发成本等因素进行评估，以确定房地产项目的价值和可行性。
2. 市场分析在房地产评估中，首先需要对市场进行分析。
包括分析当地的房地产市场供需情况、市场竞争情况、项目所在地区的发展前景等。
通过了解市场情况，可以确定项目的潜在价值和可行性。
3. 项目概况这一部分需要详细描述项目的各项信息，包括项目地点、用途、规模、土地面积等。
同时还要提供项目成本估算和预期收益等数据。
4. 开发假设在评估房地产项目时，需要做出一定的假设。
这些假设包括市场需求、销售价格、租金收入、开发成本等方面的假设。
每个假设都需要详细说明，并提供相应的数据支持。
5. 财务分析在本节中，将进行项目的财务分析。
包括现金流量预测、投资回收期、净现值、内部收益率等指标的计算。
通过对项目的财务分析，可以评估其投资回报率和经济可行性。
6. 风险评估在房地产项目评估中，风险是不可避免的。
在这一部分中，将对项目的风险进行评估，并提供相应的风险管理策略。
这些风险可能涉及市场变化、政策风险、环境风险等。
7. 结论与建议根据以上分析和评估，给出对房地产项目的结论和建议。
包括项目的潜在价值、可行性、投资风险等方面的评价，并提供相应的建议。
附件：1. 市场调研报告2. 成本估算表3. 财务预测表4. 风险评估报告法律名词及注释：1. 房地产评估：对房地产价值进行评估的过程，以确定房地产的市场价值。
2. 开发成本：指开发房地产项目所需的所有成本，包括土地购置费、建设费用、税费等。
3. 投资回收期：指投资的资金回收所需要的时间，通常以年为单位计算。
4. 净现值：将未来现金流量折算至现在，并减去投资成本后的剩余价值。
5. 内部收益率：使净现值等于零时的折现率，用来衡量一个项目的可行性和投资回报率。
房地产估价假设开发法与土地估价剩余法的区别在日常估价工作中房地产估价假设开发法与土地估价剩余法的原理、过程方法类似但估价规范中规定却并不完全一致在工作中应注意两者的区别。
一、房地产估价中的假设开发法1、定义是估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后以价格余额来确定估价对象价格的一种方法。
假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价如土地生地、毛地、熟地、在建工程包括停建工程、可装修改造或可改变用途的旧房等统称为“待开发房地产”。
2、现金流量折现法和传统方法房地产开发具有周期长的特点其开发成本、管理费用、销售税费、开发完成后的价值等实际发生的时间不尽相同因此运用假设开发法估价必须考虑货币的时间价值。
考虑货币的时间价值可有如下两种不同的方式⑴采用折现的方式称为现金流量折现法。
⑵采用计算利息的方式称为传统方法。
现金流量折现法与传统方法主要区别⑴对开发成本、管理费用、销售税费、开发完成后的价值等的估算传统方法都是根据估价时的房地产状况作出的即它们基本上是静止在估价作业日期时的数额而在现金流量折现法中是预测它们在未来发生时所发生的数额。
⑵传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同直接相加减但要计算利息而现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的时间不同首先将它们折算到同一时间估价时点上的价值然后再相加减。
⑶在传统方法中投资利息和开发利润单独显现出来在现金流量折现法中这两项都不单独表现出来。
而是隐含在折现过程中。
3、假设开发法传统方法的估价要点基本公式待开发房地产的价值开发完成后的房地产价值-开发成本-专业费用-管理费用-开发商合理利润-投资利息-不可预见费-销售税费-投资者购买待开发房地产应负担的税费投资利息的应计息项目包括未知、需求取的待开发房地产的价值P投资者购买待开发房地产应负担的税费开发成本和管理费用。
开发利润的计算方法与成本法中的相同通常是以一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率。
房地产评估假设开发法⒈导言本文档旨在提供房地产评估假设开发法的详细范本，并包含了相关章节的细化内容，以供参考使用。
⒉背景介绍房地产评估假设开发法是一种常用于房地产市场中的评估方法。
通过制定合理的假设，根据市场条件和项目特点，对房地产开发项目的价值进行估算。
本文档将介绍该方法的具体流程和相关的细节，以支持进行房地产评估的工作。
⒊假设制定⑴地理位置假设在进行房地产评估时，需要对地理位置做出合理的假设。
考虑到地理位置的优劣对房地产价值的影响，需要根据项目所处的具体位置，包括城市、区域、街道等，制定相应的假设。
⑵市场需求假设评估房地产项目的价值需要考虑市场的需求情况。
在制定假设时，需要对目标市场的需求进行充分了解，并结合市场调研和数据分析，制定市场需求假设。
⑶竞争环境假设房地产项目所处的竞争环境是对其价值评估的重要影响因素之一。
根据市场调研和竞争分析，制定合理的竞争环境假设，考虑到竞争对项目价值的影响。
⑷经济因素假设在评估房地产项目的价值时，需要考虑各种经济因素的影响，如通货膨胀率、利率等。
通过制定合理的经济因素假设，能够更准确地评估项目的价值。
⒋评估流程⑴数据收集进行房地产评估前，需要收集相关的数据，包括项目信息、市场数据、竞争数据等。
通过搜集和整理这些数据，为评估提供基础。
⑵分析和预测在收集完数据后，需要进行数据分析和预测。
根据假设制定的内容和市场情况，利用合适的方法和工具，对房地产项目的价值进行分析和预测。
⑶建模和计算通过建模和计算，将收集到的数据和分析结果进行综合，得出对房地产项目价值的估算。
根据模型和计算结果，可以进行风险评估和项目决策。
⑷结果报告最后，将评估结果整理成报告形式，包括数据和分析结果的展示、项目价值的估算和风险评估等。
报告应该清晰、详细地说明评估的过程和结果。
⒌附件本文档涉及的附件包括市场调研数据、竞争分析报告、模型和计算结果等。
这些附件作为补充材料，可以支持对房地产项目价值的评估。
