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房地产企业成本分摊方法房地产企业成本分摊方法一、概述房地产企业在项目开发过程中，会产生各种成本，包括土地成本、建筑成本、设计费用、工程施工费用、销售费用等。
为了合理分摊这些成本，确保项目的经济可行性，房地产企业需采用适当的成本分摊方法。
本文将介绍不同的成本分摊方法及其应用场景。
二、按照项目规模比例分摊在较大型房地产项目中，成本分摊可按照项目规模比例进行。
具体步骤如下：1·确定项目的总成本。
2·根据各项成本的比例，计算各项成本在总成本中的占比。
3·按照各项成本的占比，分摊到各个单元或楼栋。
4·对于土地成本，可以根据用地面积或用地比例进行分摊。
三、按照建筑面积分摊成本分摊也可以根据建筑面积进行。
这种方法适用于不同楼层或单元所占比例相对固定的项目。
具体步骤如下：1·确定项目的总成本。
2·计算各个楼层或单元的建筑面积，并计算其在总建筑面积中的占比。
3·按照各个楼层或单元的占比，分摊成本。
四、按照销售面积分摊成本分摊也可以根据销售面积进行。
这种方法适用于销售阶段已经确定了各个单元或楼栋的销售面积的项目。
具体步骤如下：1·确定项目的总成本。
2·计算各个楼层或单元的销售面积，并计算其在总销售面积中的占比。
3·按照各个楼层或单元的占比，分摊成本。
附件：本文档附带以下附件供参考：1·房地产企业成本分摊Excel表格示例。
2·成本分摊方法的详细说明文档。
法律名词及注释：1·土地成本：指房地产企业取得土地使用权所支付的费用。
2·建筑成本：指房地产企业在建设过程中的直接建筑费用，包括材料费、人工费、设备费等。
3·设计费用：指房地产项目的设计过程中所发生的费用，包括设计师薪酬、设计图纸费用等。
4·工程施工费用：指房地产项目在施工过程中所发生的费用，包括施工人员薪酬、施工材料费用等。
碧桂园集团房地产成本核算指导编号：BGY-FR-1-2-1 版本：V2.0 版页码：第1 页共40 页碧桂园集团房地产成本核算指导（V2.0 版）制度编码FR-1-2-1制度类型□核心业务流程■部门支持流程编写部门集团财务资金部审批人伍碧君总经理版本修改情况生效日期V1.0 版初稿（试行）2009-06-29V2.0 版1、对付款成本项目进行了修订2、新增了部分业态档案3、对核算对象划分口径进行了更新4、成本分摊针对自有物业的处理进行了规定5、对成本核算准则进行了调整6、增加成本财务接口业务规则2013-01-01碧桂园集团房地产成本核算指导编号：BGY-FR-1-2-1 版本：V2.0 版页码：第2 页共40 页目录第一章总则 (3)第二章成本核算的基本程序 (3)第三章成本核算的基础工作 (4)第四章确定成本核算对象 (7)第五章成本项及费用的核算 (11)第六章科目设置 (16)第七章成本的归集与分配 (18)第八章成本的结转 (34)第九章成本报表 (37)第十章成本财务接口业务规则 (37)第十一章附则 (40)碧桂园集团房地产成本核算指导编号：BGY-FR-1-2-1 版本：V2.0 版页码：第3 页共40 页第一章总则一、为规范房地产开发企业成本核算和成本管理，正确计算开发产品成本，为成本管理和动态成本分析提供合理的数据，根据《企业会计准则》及集团公司对成本管理的要求，制定本核算规范。
二、房地产开发企业成本核算的任务是：建立和完善成本核算基础工作，严格遵守成本开支范围，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算数据。
三、各房地产开发企业，建立成本核算责任制，不断加强成本核算基础工作，区域内部组织成本核算规范的学习和培训。
四、本指导仅供参考，各区域、项目可根据实际情况灵活运用。
第二章成本核算的基本程序一、成本核算的基本程序确定成本核算对象设置会计科目和账簿归集开发成本费用结转完工产品成本结转完工产品的主营业务成本编制成本报表确定成本分配方法碧桂园集团房地产成本核算指导编号：BGY-FR-1-2-1 版本：V2.0 版页码：第4 页共40 页第三章成本核算的基础工作一、建立、健全原始记录制度（一）、项目建设各阶段应取得与财务核算相关资料：资料名对应部门作用注意要点拿地阶段可行性报告投资管理部了解项目调研情况成交确认书投资管理部了解土地情况摘牌面积、土地款等土地合同投资管理部了解土地情况出让面积、土地款等与政府约定的其他资料投资管理部如会议纪要、红头文件等，了解土地情况注意土地出让过程中的特殊约定土地款、相关税费及补投资管理部成本归集的依据土地款发票是否齐全、合法、支付土地偿款等票据项目管理部费用对应土地使用证信息开发周期、开发计划项目管理部用于了解项目情况掌握开发范围和开发不同环节时间前期准备立项文件项目管理部土地增值税需要信息、资料了解立项范围、以及对应成本核算和销售苑区范围开发数据简表、型号表区域工程管理《开发数据简表》记录基底1、根据现有的施工许可证、国土证上面面积、室外车位面积、道路用地、绿化用地、总用地面所载的面积数据，核对《简表》的面积积、可售建筑面积、建筑面是否准确，并核对栋号是否齐全。
房地产项目成本科目设置和分摊原则指引房地产项目成本科目设置主要包括土地成本、建筑工程成本、设备购置费、办公费用、销售费用、财务费用等。
具体来说，土地成本包括土地购置费、土地开发费、土地使用权出让金等；建筑工程成本包括施工材料费、人工费、外协费、设备购置费、施工总包费等；设备购置费包括为项目购置的各类设备、机械等费用；办公费用包括办公用品费、办公设备维护费、办公场所租金等；销售费用包括广告费、物业管理费、市场推广费、销售人员薪酬等；财务费用包括项目筹资成本、项目融资利息等。
为了保证成本的准确性和可比性，房地产项目成本分摊需要遵循以下原则。
1.直接成本原则：将直接与项目有关的成本严格归集到相应的成本科目下，避免混淆和混合计算。
比如将土地购置费、建筑工程费等直接与项目相关的支出列入相应科目，不应混入其他费用。
2.公允成本原则：按照市场价格或公允价值确定成本金额。
土地购置费、设备购置费等应按照实际购买价格计算。
工程费用应按照施工合同约定的施工总价计量。
3.一致性原则：在项目的整个生命周期内，成本分类和分摊方法应保持一致。
不同阶段的成本，在类别和分摊方式上应保持一致，以便比较和分析。
4.合理性原则：成本分摊应根据实际情况和业务特点进行，合理合法，不应任意变动或夸大。
按照成本发生的权责发生制，将费用分摊于相应的期间，以简化核算过程。
5.公允益出售原则：在房地产项目销售过程中，应将销售收入与相关成本进行匹配。
销售费用、市场推广费等应与销售阶段相关的成本一起计算。
总之，房地产项目成本科目设置和分摊原则是为了准确反映项目成本和合理分摊成本的需要，通过按照成本的直接性、公允性、一致性、合理性和公允益出售原则进行科目设置和成本分摊，可以为项目的财务管理提供有效的支持。
同时，在实际操作中，应根据具体项目和业务情况进行灵活运用和调整，以适应不同项目的需要。
碧桂园地产本钱控制解析碧桂园以大盘开发为主，其产业链条之长，是其它房地产企业无法企与的。
而这种产业模式带来的首先是本钱控制的精算，其次是生产过程的可控制性，从而使得整个生产节奏加快，而这又进一步提高了本钱控制优势。
净利润猛增 1.72倍——碧桂园本钱控制解析在总结碧桂园的成功时，杨国强认为其主要基于两点优势：稳健的财务政策与高效的本钱控制。
受益于2007年房价攀升，碧桂园的本钱控制优势得到全面表达，而其中最突出的表现在172％的净利润增长上。
而且，碧桂园只用相当于万科产品平均售价和销售额的30％到40%，实现了和万科相去不远的利润。
如下表所示：近年来，土地、建材、人工价格都在不断攀升，但2005－2007年三年交付的公寓带全屋装修均价约人民币3660元/平方米，它是靠什么打破了强大的本钱魔咒、并最终实现净利润高出销售额超3倍的增长的呢？本文将从以下五大层面进展详细分析：一、低本钱拿地土地价格低，一向是碧桂园集团引以为傲的竞争优势。
碧桂园非常善于在城郊或新城区囤积大面积土地以到达降低土地本钱的效果，其在##增城的项目凤凰城一期土地地价低廉到每亩3万元，而华南碧桂园的地价那么是每亩6.8万元。
2007年上半年，碧桂园土地本钱占平均销售价格的比例有2004年的9.2％降为7.4%，而这是在全国地价不断飙升的背景之下完成的。
下列图所示即为碧桂园最近的低成外乡地储藏项目：：以##为例，土地本钱往往是房地产开发企业最主要的本钱构成。
在过去土地未通过公开途径招拍挂之前，##一些大型开发企业的土地本钱大约20%左右；而近年实行土地公开出让之后，土地本钱往往占据整个开发本钱的30%~40%。
最近两年，##市区拍出的局部住宅地块，其土地本钱甚至到达总本钱的50%。
对于能够将土地本钱控制在总本钱的10%以内的碧桂园而言，其竞争优势不言而喻。
这种巨大优势的取得，得益于与碧桂园开发模式严密相连的独特的土地运作方式：(一)推行郊区化战略，防止高价拿地碧桂园续坚持策略性地于一线城市近郊与二、三、四线城市开展配套完善的高质素物业项目，既考虑适应城市化进程、满足广阔普通居民对提升住房品质的需求；也契合当地经济开展和政府对城市区域规划的需要。
《碧桂园集团成本归集与分摊管理办法》解读广西区域成本管理部2017年12月感谢聆听！目录一•分摊办法的目的二•归集与分摊管理办法解读三•案例测算及成本变化分析定价成本成就共享同心共享底线管理……统一产品成本口径统一项目利润计算口径预控风险后分摊大型公配期区科目先归集一期二期幼儿园一期二期幼儿园别墅洋房景观工程景观工程别墅样板房洋房样板房装修成本装修成本当期跨期感谢聆听！目录一•分摊办法的目的二•归集与分摊管理办法解读三•案例测算及成本变化分析成本归属到业态清晰明确一般指主体建安两个及以上业态共用成本除主体建安外谁受益谁承担直接成本间接成本适用范围：公司所有控股开发项目后期地块未获取的原则上不参与分摊前期不追溯调整总则成本归集分摊原则科目分摊跨期分摊收购项目紧前不紧后总则成本归集分摊原则科目分摊跨期分摊收购项目分摊原则后分摊先归集总则成本归集分摊原则科目分摊跨期分摊收购项目•明确成本发生位置•以地块区分按期区归集•按属性划分成本归类•用于财务核算及助力成本测算按科目归集•归集业态直接成本•归集业态全成本，对业态是归集，对科目是分摊按业态归集期区→ 科目→ 业态各业态执行“先归集、后分摊”总则成本归集分摊原则科目分摊跨期分摊收购项目占地面积占地面积包括建筑物基底面积、绿地、道路等的面积，通常指红线内用地面积建筑面积指按国家或地方相关管理文件和规则计算的物业建筑面积可售面积指取得《商品房预售许可证》、可以进行销售的物业建筑面积可售比是评判项目规划设计经济性的成本管控核心指标。
可售比= 地上可售面积/ 总建筑面积•可售面积：以计算容积率为前提，指有产权可供销售的面积。
•车位不论是否实际有产权可售，在计算可售比时均作为不可售面积计算。
•不可售面积包括：户内赠送面积、地下室、架空层、夹层等不计容面积；垃圾房、警务室、电梯机房、社区活动中心、物业办公室等物业配套面积；电房、水泵房、消控中心等市政配套面积；按照各业态的占地面积计算土地价款;同一栋楼两个产品以上，按计容建筑面积乘土地加成系数参与土地成本分摊。
房地产企业成本分摊方法房地产企业成本分摊方法1. 引言房地产企业在日常经营过程中需要考虑各类成本，而成本分摊方法是指将这些成本合理地分摊到各个项目或产品上，以便进行成本控制和合理定价。
本文将介绍几种常见的房地产企业成本分摊方法，并探讨它们的优缺点。
2. 直接成本分摊方法直接成本分摊方法是将成本直接分摊到每个项目或产品上，以确保每个项目或产品的成本准确反映。
这种方法适用于成本易于分配且与特定项目或产品直接相关的情况。
2.1. 直接人工成本分摊方法直接人工成本分摊方法是根据每个项目或产品所需的人工投入量进行成本分摊。
具体做法是将每个项目或产品所需的人工投入量与总人工成本进行比例计算，然后将相应比例的人工成本分摊到每个项目或产品上。
2.2. 直接材料成本分摊方法直接材料成本分摊方法是根据每个项目或产品所需的材料用量进行成本分摊。
类似于直接人工成本分摊方法，具体做法是将每个项目或产品所需的材料用量与总材料成本进行比例计算，然后将相应比例的材料成本分摊到每个项目或产品上。
2.3. 直接费用成本分摊方法直接费用成本分摊方法是将与特定项目或产品直接相关的费用成本直接分摊到每个项目或产品上。
这些费用包括特定项目或产品的营销费用、研发费用等。
具体做法是根据每个项目或产品的特定费用需求进行成本分摊。
3. 间接成本分摊方法间接成本分摊方法是将某些成本按照一定比例或分配规则分摊到各个项目或产品上。
这种方法适用于成本不易直接分配到特定项目或产品的情况。
3.1. 比例分摊法比例分摊法是将成本按照事先确定的比例分摊到各个项目或产品上。
这个比例可以根据不同的项目或产品的特点进行调整，以实现更精确的成本分摊。
3.2. 工作量分摊法工作量分摊法是根据各个项目或产品的工作量大小进行成本分摊。
具体做法是根据各个项目或产品的工作量对总成本进行比例计算，然后将相应比例的成本分摊到每个项目或产品上。
3.3. 分配基数分摊法分配基数分摊法是根据某个指标或基数来分配成本。
房地产企业成本分摊方法本文档旨在提供房地产企业成本分摊方法的详细说明及范例，以便企业在成本分摊过程中能够更加准确地计算和分摊成本。
1. 成本分摊概述房地产企业在项目开发过程中会产生各种成本，包括土地购置费、建筑物修建费、工程勘察费、设计费等。
为了公平合理地分摊这些成本，一般将其分摊给具体项目的投资方或业主。
2. 成本分摊方法2.1 建筑面积比例分摊法根据项目各个单位的建筑面积，按照每个单位的建筑面积占总建筑面积的比例来确定每个单位需分摊的成本金额。
例如，一个项目总建筑面积为10000平方米，某单位的建筑面积为500平方米，则其需分摊的成本金额为总成本金额乘以(500/10000)。
2.2 销售面积比例分摊法根据项目各个单位的销售面积，按照每个单位的销售面积占总销售面积的比例来确定每个单位需分摊的成本金额。
例如，一个项目总销售面积为20000平方米，某单位的销售面积为1000平方米，则其需分摊的成本金额为总成本金额乘以(1000/20000)。
2.3 单位数量比例分摊法根据项目各个单位的数量，按照每个单位的数量占总数量的比例来确定每个单位需分摊的成本金额。
例如，一个项目总单位数量为10个，某单位的数量为2个，则其需分摊的成本金额为总成本金额乘以(2/10)。
3. 成本分摊过程3.1 确定总成本金额首先，房地产企业需根据实际情况确定项目的总成本金额，包括各项开支和费用。
3.2 确定各个单位的相应比例根据所选的成本分摊方法，房地产企业需确定各个单位的相应比例，可以是建筑面积比例、销售面积比例或单位数量比例。
3.3 计算每个单位需分摊的成本金额将总成本金额与各个单位的比例相乘，即可得到每个单位需分摊的成本金额。
4. 附件本文档附带的附件包括成本分摊计算表格、项目成本明细表以及相关法律文件和法规。
5. 法律名词及注释5.1 土地购置费：指房地产企业购买土地所支付的费用，包括土地出让金、土地增值税等。
5.2 建筑物修建费：指房地产企业修建房屋所需的费用，包括建筑材料费、施工费用等。
房地产成本分摊办法
房地产成本分摊办法
一、概述
房地产项目的开发过程中，成本分摊是非常重要的一项工作。
本文档将详细介绍房地产成本分摊的办法，包括成本分摊的原则、具体操作流程等。
二、成本分摊原则
1.公平原则：成本应按照公平合理的方式分摊给相关方。
2.实际发生原则：成本分摊应基于实际发生的费用，确保准确性和可追溯性。
3.直接责任原则：成本分摊应由直接承担责任的方承担，确保责任清晰。
4.比例分摊原则：成本应根据相关方的权益比例进行分摊，确保权益平衡。
三、成本分摊的具体步骤
1.确定成本项目：将房地产项目的成本划分为不同的项目，包括土地费用、建设费用、管理费用等。
2.确定参与方：确定哪些方参与了房地产项目，并需要对相关成本承担责任。
3.确定权益比例：根据参与方的权益比例，确定各方应承担的成本比例。
4.计算分摊金额：根据成本项目和权益比例，计算各参与方应分摊的金额。
5.编制成本分摊表：将计算出的分摊金额按照参与方进行分类总结，并编制成成本分摊表。
四、附件
本文档涉及附件如下：
1.成本分摊表样板：包括成本项目、参与方、权益比例和分摊金额等信息。
五、法律名词及注释
1.土地费用：指购买土地或土地使用权所支付的费用。
2.建设费用：指房地产项目的建设过程中所产生的人工、材料、设备等方面的费用。
3.管理费用：指房地产项目的管理过程中所产生的费用，如项目管理人员工资、办公费用等。
六、全文结束。
一、总则（一）为统一集团成本归集分摊原则，制定本指引。
（二）集团成本分摊执行“谁受益谁分摊、紧前不紧后”原则。
（三）本办法适用于国内各区域。
（四）本办法不适用海外区域。
海外各区域应结合区域特征制定符合实际情况的成本归集分摊制度。
（五）本办法适用于集团成本管理，财务核算与税务清算等操作以财务资金中心具体规定为准。
二、分摊依据说明及可售比（一）分摊依据1.占地面积：占地面积包括建筑物基底面积、绿地、道路等的面积，通常指红线内用地面积。
2.建筑面积：指按国家或地方相关管理文件和规则计算的物业建筑面积。
3.可售面积：指能够取得《商品房预售许可证》,可进行预售和销售的物业建筑面积。
4.不可售面积：除可售面积以外的建筑面积，均为不可售面积。
5.销售收入：指按签约价格计算的实际总收入，包括地下室车位收入。
（二）可售比1.可售比是集团评判项目规划设计经济性的核心指标。
可售比 = 地上可售面积 / 总建筑面积。
2.可售面积：以能够取得《商品房预售许可证》为前提，包括住宅、商业(含底商)、公寓、写字楼、有产权的会所、综合楼等有产权可供销售的面积。
3.不可售面积主要包括：户内赠送面积、地下室、架空层、夹层等不计容面积；垃圾房、警务室、电梯机房、社区活动中心、物业办公室等物业配套面积；电房、水泵房、发电机房、锅炉房、电信设备房、消控中心等市政配套面积；幼儿园、学校、社区医院、公交车站等不可售公建配套面积。
说明：若有文件确认上述内容计容、有产权且可售的，可纳入可售比计算范围。
4.为统一可售比口径，地下车位不论是否实际有产权，在计算可售比时均不列入可售面积。
三、成本归集（一）各业态执行“先归集、后分摊”原则。
（二）除主体建安外，各类成本需先按集团确定科目归集、再按分摊规则分摊到各产品。
（三）各产品的主体建安成本归集到对应产品。
四、当期产品成本分摊办法（一）土地成本1.土地成本按照各业态的占地面积计算土地价款归集到对应业态。
房地产企业财务分析——以碧桂园为例摘要房地产行业属于综合性产业，对钢铁、建材等相关行业有直接的拉动作用。
房地产公司面临日益激烈的竞争从而导致资金的短缺的风险，引发内部管理层对公司未来发展的思考以及影响投资者的决策。
在国家宏观调控的背景下，还有金融机构对房产企业项目的门槛日益提高，如何通过财务分析发现企业问题并解决，来提高企业的竞争力，让企业能可持续的健康发展。
本文将采用哈佛分析框架对碧桂园进行分析，发现企业的战略布局契合国家的发展战略且经营状况良好，但是企业的资产周转率较差，房产物业发展过快成本偏低，有可能存在质量隐患，并且碧桂园应收账款的变现能力较弱。
所以碧桂园应加强物业项目的资产周转和质量，加强应收账款的变现能力以降低出现大量坏账的风险。
关键词：财务分析房地产企业碧桂园哈佛分析框架AbstractThe real estate industry is a comprehensive industry, iron and steel, building materials and other related industries has a direct stimulating effect. Real Estate Company face the risk of a shortage of funds resulting in the increasingly fierce competition, causing internal management on the company's future development and influence the decisions of investors. At the national macro-control background, threshold and financial institutions to the enterprise of the real estate project is increasing, how to find the enterprise through financial analysis and solve the problem, to improve the competitiveness of enterprises, so that enterprises can sustainable development. This paper will use the Harvard Analysis Framework for garden analysis, found the strategic layout of enterprise development strategy and the combination of state enterprises operating in good condition, but the asset turnover rate is poor, the rapid development of real estate property costs low, there may exist quality problems, and the garden of the cashability of receivable account is weak. So the garden should pay attention to the property asset turnover and theproperty quality, strengthen the cashability of receivable account in order to reduce the risk of a lot of bad debts.Key words:Financial analysis, Real estate enterprise, Country Garden, Havard Analysis Framework.目录目录摘要 (1)Abstract (2)目录 (3)一、 .................................................................................................................................. 导论6（一）研究背景与意义 (6)1、研究背景 (6)（二）国内外的相关文献综述 (6)1、国内的财务分析状况 (6)2、国际的财务分析状况 (7)（三）研究思路与方法 (7)1、研究思路 (7)2、研究方法 (8)（四）本文主要研究内容与框架 (8)二、 ................................................................................ 碧桂园财务分析的相关理论基础9（一）我国传统财务分析基本方法和缺陷 (9)（二）哈佛分析框架的基本内容 (10)三、 ................................................................................ 哈佛分析框架下碧桂园财务分析10（一）碧桂园的战略分析 (10)1.房地产行业分析 (10)2. 碧桂园战略分析 (11)（二）碧桂园会计分析 (12)1.房地产主要会计项目与会计政策确定 (12)2.碧桂园相关会计项目的分析 (13)（三）碧桂园财务分析 (15)1.偿债能力分析 (15)3.盈利能力 (21)（四）碧桂园前景分析 (24)1.战略预测 (24)2.财务预测 (24)四、主要结论 (25)五．碧桂园集团的发展建议 (26)参考文献 (27)一、导论（一）研究背景与意义1、研究背景在近几十年来，许多国家的快速发展，都离不开房产业的高速增长，房产业的繁荣发展带动了经济的繁荣。
地产项目成本分摊学万科、碧桂园就对了房地产项目成本分摊，是困扰地产成本管理的一个问题，因为涉及的成本科目和成本对象面积的类别较多，如果按期分摊可能造成某期项目成本陡增，但如果按成本要素的面积分摊，其中又有很多临界点和模糊地带，那么该如何完成科学的成本分摊？万科、碧桂园的成本分摊原则，可供借鉴。
项目开发成本的计量与核算，应区分直接成本与间接成本，属于直接成本和能明确成本对象的间接成本，可直接计入产品成本，而共同成本和成本对象无法分清的，可先进行归集，然后依成本动因按“收益原则”和“配比原则”分配至相应成本对象，若成本动因、受益原则和配比原则都不能满足成本合理拆分的，则需要通过综合应用这些原则或是其他分摊原则进行分摊。
本文提炼了万科、碧桂园的项目成本分摊方法，标杆企业经验，可选择性进行沿用。
一、成本分摊应明确的面积指标：基地面积、占地面积、建筑面积、可售建筑面积在进行成本分摊前，先要明确基地面积、占地面积、建筑面积、可售建筑面积4个面积指标。
基地面积，指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积，包含在总占地面积内。
占地面积，指建筑物所占有或使用的土地水平投影面积，是各成本分摊所采用的指标，又称为总用地面积。
建筑面积，指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和，反映建筑物建筑的规模大小，是各成本分摊所采用的指标。
可售建筑面积，指取得《商品房预售许可证》、可预售和销售的商品房面积。
是完工结转计入“库存商品”以及结转“主营业务成本”采用的指标。
二、土地成本分摊因计征面积的定义不同而有不同土地征用、拆迁补偿和税费，可按土地面积计征，亦可按建筑面积计征。
按土地面积计征时有两种方法：一是按实际占地面积将其分配到各苑区，再按苑区内产品类型直接分配。
若苑区内的道路、广场等单列总用地面积，未计入产品，则将其分摊到的地价和拆迁补偿费，按该苑区各产品类型的占地面积比间接分配，直接分配数加间接分配数，即为该部分面积应分摊的成本。
二是将公用占地面积先分摊到商品房的占地面积上，占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的地价及拆迁补偿费来得出应分摊的成本。
按建筑面积计征时：不论是公共用地还是商品房自身用地发生的土地费用，均应按占地面积来分摊。
自有物业应以其“办理产权的面积”计算土地成本，在确认产权归属时按《国有土地使用权证》所载剩余使用年限计入“无形资产”进行摊销。
办理产权的面积与该自有物业总用地面积的差异数所承担的土地成本，计入所在销售苑区土地成本，若售楼部处于某销售苑区中，则分摊至该销售苑区；若售楼部相邻有若干销售苑区，则分摊至相邻销售苑区。
若属多个成本对象受益，则按建筑面积分配。
自有物业确权时，若苑区已竣工结转，则依据重要性原则判断是否需要调整。
三、分期成本按可售面积分摊，分区成本按业态建筑面积分摊对于分多期开发的项目，万科成本分摊依据各期可售面积。
以万科A项目为例，分为5期，各期面积如下表：其中，A项目一期的业态包括情景洋房、多层住宅、高层住宅，占地面积分别为21300㎡、21000㎡、25700㎡。
首先，在土地获得价款上，政府地价、合作款项、红线外市政设施费为全期收益，按占地面积在各期分摊，本期各业态产品也同理分摊。
其次，开发前期准备费上，勘察设计费、三通一平费按谁受益谁分摊的原则计入各期，按建筑面积分摊。
再次，园林环境工程费用上，入口形象改造工程、入口广场工程、风景大道工程、中心公园等为全期受益，前两类按可售面积在各期进行分摊，中心公园按可售面积在二、三、四、五期进行分摊。
最后，在配套设施费上，会所、游泳池、幼儿园、学校、塑胶跑道、网球场、篮球场、人防地下室等不留成本，费用按可售面积在各期进行分摊；一期地下室车库则计入一期，按售价的50%提留成本。
跨期成本分摊明细表需要注意的是，当分摊成本确定后，当总成本发生变化时，变化部分成本仅在未结算开发期反映，已结算开发期不再调整分摊成本。
碧桂园的B项目分为a区和b区，a区总建筑面积为12300平米，b区建筑面积为2351平方米，花园会所竣工结转时，各苑区分摊会所成本如下表：四、建安工程成本分摊的3大重点建安工程成本是房地产项目开发成本的大头，需要重点把握。
需要注意的是，预付工程款、备料款等以后在工程进度款中扣除的，不论是否开具发票，均不计入开发成本。
1.成本分摊因施工承包方式而有不同施工承包方式主要包括自建、包工包料外包承建、甲供材外包承建。
包工包料的外包方式，在与承包单位进行工程价款结算时，按承包单位根据当月实际完成工作量提出，经监理公司、甲方审定、确认的“已完工程月报表”、“工程价款结算单”所确定的工程价款，计入“建筑安装”付款成本项目。
甲供材的外包方式，房企提供材料，施工单位仅提供人工、机械同时收取人工费，按成本核算对象分别从仓库领出材料和施工单位收取的人工费直接计入“建筑安装”成本项目。
2.多项工程一并招标外包且按标价结算的情况应在工程完工结算工程价款时，按每个工程的预算造价占各项工程预算造价之和的比例，计算各自的标价即实际建安工程费，计入有关商品房等成本核算对象的“建筑安装”成本项目。
计算公式为：某项工程的实际建筑安装工程费=该项工程预算造价/各项工程预算造价合计×工程标价。
3.地下室成本分摊至地面受益建筑物、地下功能房、地下车库目前各项目地下室结构不一，如洋房垂直下的地下室、几幢洋房之间的空地上建造一个大的地下室等，尤其北方的地下室还有附房、办公室、电房、人防设施等。
碧桂园为了便于各业务部门的信息交接，工程造价和腾越预结算室提供预算成本、预算书、结算书时将地下室造价分为两部分，分别提供桩基成本和地下室除桩基础以外的成本，分摊方法如下：桩基成本的分摊方法如下：造价部或腾越预结算室提供桩基的总成本=95万元，应以房地产管理部提供地上物建筑建筑面积8000㎡和地下室建筑面积1500㎡进行分摊：桩基单方造价=95万元/㎡=100元/㎡分摊：地上物分摊=100*8,000=80万元地下室分摊=100*1,500=15万元造价部或腾越预结算室提供除桩外的地下室成本=100万元，应以房地产管理部提供主体垂直投影在地下室下的建筑面积500㎡和地下室总建筑面积1,500㎡进行分摊：除桩基单方造价=1,000,000/1,500㎡=元/㎡分摊：地上物分摊=*500=万元地下室分摊=*=万元到此时，先归集地上物和地下室的成本，地上物和地下室各自的成本归集以后，地下室成本再按功能房和非功能房建筑面积进行分摊，功能房分摊得到的部分最终应归集到地上物的成本里,余下部分就是地下车库成本了。
地上物分摊=80 =万元地下室分摊=15 =万元以房地产管理部提供地下功能房建筑面积300㎡和非功能房建筑面积1200㎡进行分摊：地下室分摊后单方造价=816,700/㎡=元/㎡分摊：地上物分摊=*300=万元车库分摊=*1200=万根据上述分摊后计算最终地上和车库成本：地上物建筑成本=80 =万元地下车库成本=万元五、基础设施依成本动因按占地面积或建筑面积分摊如电力基础设施、主供水管网等，应参考其设计缘由，如供电主要技术参数为单位面积负荷指标、变压器容量、配电房容量指标等，供水管网主要技术参数为水压、管径、流量、人均综合日用水指标等，应结合当地的执行情况，考虑如何做成本分配；配电房建设，由于其设计并不与成本苑区或销售苑区完全一致，则根据其实际供电苑区按建筑面积进行分摊，而不能根据配电房所在苑区进行分摊。
关于道路成本和室外园林绿化成本，分两种情况处理：1.无法确定归属的主干道和小区外公共园林绿化主干道主要是指穿行于整个项目或者大部分苑区间道路，其长度和宽度都远远大于苑区内道路，如环绕整个苑区的大道、市政大道等。
小区外公共园林绿化主要指不在各苑区内，无法明确归属的室外园林绿化工程，可以占地面积为标准分摊到各个苑区，再以建筑面积分摊到各个业态。
2.能确定所归属苑区的道路和小区内园林绿化苑区内道路即位于苑区内或者相邻苑区间的道路，有别于主干道，如XX楼盘XX苑区门岗内的道路。
小区内园林绿化主要指某个小区内独享的园林绿化工程，如XX区内的假山等，由于苑区内道路和小区内园林绿化的使用者主要以其苑区内业主居多，因此苑区内道路的成本直接归集在所属苑区，再以建筑面积为标准在各个业态之间进行分摊。
六、公共配套成本分摊要区分自建的和与业主共有的大型公配设施若为整个项目服务，整个项目的商品房均是受益对象。
未开发部分无法取得建筑面积，应先按占地面积分配，若有不同业态的，则再按建筑面积进行分摊。
1.区分公司自建固定资产与业主共有公共配套设施大型公配如学校、幼儿园、医院、会所等，产权归地产商，则由产权所属公司作为固定资产核算；产权未明确归业主所有，无论是否有自主产权均先计入固定资产核算，不作公配分摊。
竣工前所发生成本在“生产成本”核算，达到预定可使用状态时结转至“固定资产”，同时将占用的土地成本按《国有土地使用权证》所载剩余使用年限计入“无形资产”进行摊销。
若竣工交付使用时还未进行工程结算，需根据工程初步结算或预算、工程合同等资料进行成本预提，并转入“固定资产”，工程结算出具后调整“固定资产”账面原值以及“累计折旧”。
产权明确归全体业主共有，作为公共配套设施分配进入开发产品成本。
特定用途公配如派出所、市政广场、业主活动室、物管用房、居委会等，产权归业主所有的特定用途公配，作为公共配套设施入成本进行分摊。
2.产权归业主共有的公共配套设施的核算方法业交付使用时，公配已规划。
分两种情况：情况一：物业交付使用时，公配已规划，并完工。
则物业和公配竣工结转时，公配已发生成本和预提成本根据受益原则按建筑面积分摊计入受益苑区。
预提数和结算数的差异，在最终结算价出具时进行调整。
若预提多种公配，应在每项配套设施最终结算价出具时，逐项结转同时调整，不得等全部配套工程竣工后一次调整。
情况二：物业交付使用时，公配已规划，但未建或在建。
则物业竣工结转时，能受益到的公配即使没有完工，也应根据受益原则将已发生成本和预提成本按建筑面积分摊计入受益苑区。
物业交付使用时，公配未规划。
已竣工交付使用的苑区不参与分摊，以后公配建设发生的成本分摊计入未竣工的受益苑区。
作为成本核算对象单独归集成本的公配，在分摊进受益苑区时，应计入付款成本下的“公配”相应成本项目。
七、关于期间费用的成本分摊此外，管理费用、销售费用等期间费用，不需要在开发项目中进行分配，可在月末直接结转到本年利润科目中。
其中，工资分配方面，行政管理人员的工资分配到“管理费用-工资”科目，销售人员的工资分配到“销售费用-工资”科目，施工现场管理人员的工资，分配到“开发成本-开发间接费”科目。
