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容积率修正系数确定容积率修正系数是指用于计算城市建筑容积率的修正系数，它需要依照当地的规划和土地利用状况进行确定。
容积率修正系数的确定影响着城市的规划建设和土地利用，因此，其重要性不言而喻。
本文将讨论如何确定容积率修正系数。
容积率是指建筑在地块上占据的总面积与地块面积之比，通常用于计算土地的使用效率。
容积率修正系数的主要作用是根据城市建筑规划和其他特殊情况对容积率进行调整，反映出城市容积率的实际使用情况。
容积率修正系数的确定需要根据以下几个因素来进行考虑：1.城市规划和土地利用的要求城市规划和土地利用是容积率修正系数的主要考虑因素，因为这些因素可以决定容积率的最大值。
城市规划要求不同，修正系数确定也要相应发生变化，如在现代化城市建设中，规划要求绿化率要高，所以容积率也会相应的下降，而在一些老城区或是人口密集的区域，容积率修正系数会相应的升高，以适应市区内的繁忙人群活动需求。
2.建筑用途和种类建筑的用途和种类也是考虑容积率修正系数的因素，因为不同的建筑用途和种类会产生不同的空间需求和功能要求。
例如，商业用途的建筑需要更多的空间来展示和出售商品，而住宅用途的建筑则需要更多的居住空间。
不同的建筑类型和功能要求可以影响容积率调整系数。
3.土地使用状况土地的使用状况是容积率修正系数的另一个重要因素，包括土地的地形、地貌、土地属性等。
道路、河流等城市基础设施也会对修正系数的确定产生影响。
例如，如果一块地地形复杂或土地属性不良，那么需要采用比较严格的修正措施，以确保该地区的建筑在先容量上没有超标或过度使用，而且要确保安全稳定，特别是在雨季或地震多发地区。
如果一块土地平整且易于得到使用许可，那么可以采用较为宽松的容积率修正系数。
4.市场需求和投资预期市场需求和投资预期也是影响容积率修正系数的重要因素之一，因为这些因素将直接影响到一个城市的房地产市场和经济发展状况。
如果市场需求较大，修正系数则要相对较高，以满足市场的需求，吸引更多的投资；而如果投资预期较低，则修正系数通常会降低，以减少投资风险，避免过度开发。
地产估价中容积率修正系数的确定
马文明
【期刊名称】《中国房地产估价师》
【年(卷),期】2004(000)002
【摘要】本文从容积率的内涵与特性出发．分析了容积率对地价的影响规律．提出了容积率修正系数确定的原则，并且在对当前几种容积率修正系数确定方法评价的基础上．提出了地产估价中容积率修正系数确定的改进方法。
【总页数】3页(P54-56)
【作者】马文明
【作者单位】河南平顶山工学院
【正文语种】中文
【中图分类】F299.233
【相关文献】
1.城镇基准地价评估中容积率修正系数的确定——以九江市星子县为例
2.城镇基准地价评估中容积率确定及修正系数测算
3.地产估价中容积率修正系数的确定
4.土地估价中基准地价系数修正法中容积率的确定
5.基准地价评估中容积率修正系数的确定——以天水市秦州区为例
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土地估价中楼层分配率和容积率修正系数取值依据探析伍冠玲苏州市国信房地产土地评估咨询有限公司土地估价参数是确定土地价格的基本要素，它包括土地的质量参数、用途参数、时间参数和价格参数。
土地的质量参数主要是指土地等级级差系数；土地的用途参数，是同一地产因用途差异而实际表现出来的价格差异系数，涉及到用途转换系数；土地的时间参数是用土地使用年限来表现的，一般分为土地使用年限（土地出让期和一般使用期）、已使用年限和剩余使用年限三个指标；土地价格参数是土地估价的基本参数，是指影响土地价格的各种因素通过一定的方法来确定各种情况的补正系数。
本文仅仅探析土地估价中的楼层分配率和容积率修正系数求取方法，希望能在土地估价中起到抛砖引玉的作用。
一、楼层分配率求取方法1、基本原理。
楼层分配率是地价空间分配理论的重要内容。
地价空间分配理论是应用基准地价评估城镇综合用地的理论基础。
地价空间分配理论与传统的地租地价理论不同，传统的地租地价理论研究的是地价平面空间分布规律，而空间分配理论研究的是立体空间地价分配规律。
空间分配理论认为由于建筑物各楼层的空间影响因素(如采光、视野、景观、使用的便利性、安全性等)差异，造成地价在各楼层分配的比例不同，而这种地价楼层分配的规律通过不动产价格体现出来。
根据房价与地价的关系，可以测算出建筑物各楼层的地价空间分配比例，从而将这种空间分配规律定量化表现出来．各用途的用地都有自己的地价空间分配规律。
工业用地容积率一般较低，通常不考虑其空间分配规律。
商业和住宅用地的地价空间分配规律是研究的重点。
商业用地底层的竞租能力很强，但这种能力随楼层的增加迅速减弱；住宅用地的地价空间分配比例相对较平均。
但低层、多层、小高层、高层各类型住宅的分配规律不尽相同。
立体型综合用地由于其用途组合上的个体差异较大，无法测定具有实际使用价值的地价空间分配比例，所以在评估地价时，可以复合使用各种单一用途地价空间分配比例作为代替；同时，不考虑同一幢建筑物中不同用途楼层之间的相互关系对地价的影响，这种影响比较小，无法准确用定量的方法测算。
浅析土地估价中容积率的确定一、容积率的内涵及其特性容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为际容积率和规划容积率两种。
通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。
容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。
因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。
容积率具有如下特性：（一）容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。
宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。
容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。
（二）容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。
建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。
当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C·H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。
（三）容积率可以更加准确地衡量地价水平。
人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。
房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。
（四）容积率存在客观上的最合理值。
在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。
为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。
二、容积率对地价的影响规律影响地价的因素很多，虽然各因素影响地价的途径各不相同，但其作用机制可抽象概括为两个方面：一是通过影响土地收益来影响地价，二是通过影响土地供求关系影响地价。
收益机制很大程度上决定了土地供给的经济剩余量，市场供求关系使地价相对经济剩余量产生波动，决定了土地供给的经济剩余量的分配，使地价的变化趋于复杂化。
城市地下空间地价评估中容积率修正问题探讨作者：周亚雄来源：《中国市场》2017年第33期[摘要]城市地下空间的充分利用改变了城市地价形成就有机制，增加了地下容积率的这一重要影响因素。
通过分析地下容积率作用特征，结合查阅国内外当前流行的地下容积率修正系数确定方法，并研究区域土地利用状况，采用回归拟合分析的方法，建立了地价和地下容积率的函数关系，确定了区域内一级商服用地下容积率修正系数表。
[关键词]地下容积率；修正系数；区位性[DOI]10.13939/ki.zgsc.2017.33.032城市的高速发展推动了人口的集聚，促进了城市向外围扩张。
城市二维平面向外延伸的范围是有限的，这就要求人们将城市向三维空间发展。
现阶段城市地表空间已经得到了充分利用，城市中高楼林立，受限于目前工程技术水平，城市向更高空间发展比较困难，因此城市地下空间的开发利用已成为必然趋势。
目前，欧洲和美国、加拿大等国高度重视土地集约节约利用，地下商业和地下交通设施得到了充分发展。
地下空间的利用通常包括四种方式：一是交通设施用途；二是市政设施用途；三是商业用途；四是工业用途。
过去在实践工作中评估人员和其他土地估价工作者逐步认识到了容积率对地价的影响机制，但是忽略了地下容积率对地价的影响。
近几年，城市向地下的发展不断推进，土地估价的理论和方法也得到了完善，地下容积率的影响也得到了重视，成为了土地评估中的重要修正因素。
1 地下空间容积率对地价的影响地下容积率简单地说就是地下建筑物面积与宗地面积的比值，反映宗地地下利用强度。
容积率的影响机制具有以下特征。
1.1 区位性区位包含宗地位置和宗地与周边事物联系的两方面。
通常情况下，宗地区位条件的优劣直接反映到宗地商服繁华程度，进而体现在土地利用集约度、土地利用收益以及土地需求量等土地利用效用指标上，因此，随着区位条件的降低，地下容积率对地价的影响逐渐减小。
1.2 差异性地下容积率的差异性表现在两个方面：第一是不同用途土地对区位条件敏感性有差异。
闽西职业技术学院学报Jo urnal of M inxi Vocational and Technical College第10卷第3期2008年9月Vol.10No.3September 2008[收稿日期]2008-02-10[作者简介]申琪(1977-),男,河北武安人,经济师,从事房地产评估、基准地价、土地开发整理相关内容研究。
城镇基准地价评估中容积率确定及修正系数测算申琪(福建省土地开发整理中心,福建福州350001)摘要:通过对容积率基本概念及特征的探悉,分析出容积率在土地基准地价评估中的重要作用。
由于其在楼面地价修正中的意义及其重要性,文章进一步分析现有容积率修正的优劣,并提出一个新的修正公式。
关键词:城镇基准地价;地价评估;容积率中图分类号:F301.3文献标识码:A文章编号:1673-4823(2008)03-0110-07土地是一个三维立体空间,就城市建设而言,提高土地利用的集约度,主要是开发利用土地的立体空间。
容积率是指建筑总面积与用地面积之间的比例关系,它的变化可导致地价成倍上升或下降。
容积率越高,说明单位用地面积上的建筑面积越大,土地利用的效率越高,容积率正是通过影响土地利用效率从而影响地价。
怎样准确地确定容积率对地价的影响,建立恰当的修正体系,成了我们关注的焦点。
1容积率的定义容积率是指城市用地的地块上修建的总建筑面积与所占用地面积之比值。
即,容积率=总建筑面积/土地面积。
它是衡量城市土地开发利用强度的一项重要指标。
建筑容积率越大,土地开发利用强度越高,空间使用率也越高。
它直接影响土地价格[1]。
2容积率对地价的影响2.1收益机制作用下地价随容积率的变化规律———报酬递增递减原则所谓报酬递增递减原则是指在其他生产要素固定不变,增加某一生产要素的单位投入量时,纯收益随之增加,但达到一定数量后,如继续追加这一生产要素的单位投入量,其纯收益就不再随追加投入的增加而增加,反而有可能减少。
容积率修正系数容积率修正系数一、容积率的内涵及其特性容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。
通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。
容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。
因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。
容积率具有如下特性：(一)容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。
宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。
容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。
(二)容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。
建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。
当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C·H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。
(三)容积率可以更加准确地衡量地价水平。
人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。
房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。
(四)容积率存在客观上的最合理值。
在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。
为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。
二、容积率对地价的影响规律影响地价的因素很多，虽然各因素影响地价的途径各不相同，但其作用机制可抽象概括为两个方面：一是通过影响土地收益来影响地价，二是通过影响土地供求关系影响地价。
收益机制很大程度上决定了土地供给的经济剩余量，市场供求关系使地价相对经济剩余量产生波动，决定了土地供给的经济剩余量的分配，使地价的变化趋于复杂化。
容积率修正系数确定方法的比较分析容积率修正系数确定方法的比较分析口李秀芝唐焱一定区域范围内容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益高低,也反映了地价水平的差异.在城市总体规划确定的基础上,它是影响地价的最主要因素之一【1J.在用基准地价系数修正法评估城镇土地价格的过程中,对容积率进行过两次修正:第一次是将不同容积率的样点地价修正到标准容积率下,便于基准地价的计算;第二次是对基准地价进行容积率修正得具体宗地的地价.容积率是评估地价的一个重要因素,所以选择恰当的方法对这两次修正分别编制容积率修正系数表至关重要.本文介绍了目前存在的三种修正方法,通过对三种方法的比较分析,试图探讨确定容积率修正系数的最恰当的方法.一,容积率对地价的影响规律容积率的大小反映了土地利用效率的高低,容积率正是通过影响土地利用效率影响地价的,容积率对地价的影响具有以下几个特点:1.遵循"报酬递增递减规律"J.假设保持土地面积不变,当不断追加建筑投资,增加建筑面积,提高容积率时,单位土地价格不断上升,但当容积率提高到一定值时,单位土地价格不再增加反而降低这时的容积率称为最佳容积率,也可以称为合理容积率,土地价格称为最佳容积率时的最高地价.因此,地价是一定容积率下的地价,同时说明容积率对地价的影响不是呈正线性关系.2.容积率对地价的影响具有区域性规律.由于土地位置的固定性,在地区性市场之间不能相互调节,市场供求状况具有明显的区域性,由此形成了地价随容积率变化的区域性规律.这里主要从城市规模,土地区位和用地类型三个方面分析地价随容积率变化的区域性规律:①城市规模不同,容积率对地价的影响程度也不同.城市规模和容积率对城市地价的影响呈正比,在规模较大的城市中,容积率对城市地价的影响服从一般的规律,小规模城市中容积率的影响弱一些.这主要是因为大城市中土地市场比较完善, 而小城市由于土地市场规模有限,一定程度上影响城市土地市场机制的发挥;②区位不同,容积率对地价的影响程度也不同.一般来说城市中心土地区位优越,土地利用集约度高,容积率对土地收益影响很大,因而对城市地价的影响比较显着.相反,在比较偏僻的位置,容积率的影响就不是很明显.因而, 容积率对地价在同一城市影响程度表现为从中心向外逐渐减弱;同一用地类型在不同土地等级下容积率对地价的影响敏感度存在着差异¨;③用地类型不同,容积率对地价影响程度也不一样.商业用地的反映最敏感,住宅次之,工业用地的敏感度最小.这主要是由于商业用地对区位要求最高,容积率的微小变动都能在收益或成本中得到反映,住宅用地次之,而工业用地最不敏感.二,容积率修正系数确定的原则根据容积率对地价的影响规律,容积率修正系数的确定应遵循以下原则:(1)遵循报酬递增递减原则.地价随容积率的变化呈现先递增后递减的趋势,各宗地的容积率在客观上存在一个最合理值,在一15—编制城市规划时对宗地的规划容积率一般不会突破这个最合理值.所以容积率修正系数应体现地价随容积率增加而增大的趋势,呈非线性正相关关系.(2)应体现容积率对地价的影响特点.不同城市规模,同一城市不同区位,不同用途,同一用途不同级别,地价受容积率的影响程度不同.所以,应分城市,分区位(级别),分用途编制相应的容积率修正系数表. (3)应区分样点地价与基准地价的容积率修正系数.样点地价容积率修正,是在基准地价评估过程中,将调查获得的具体容积率下的样点地价修正到设定标准容积率下的地价;而基准地价修正体系中的容积率修正, 是宗地价格评估中,将设定标准容积率下的基准地价修正到具体容积率下的宗地价格. 两者修正的方向相反,实质不同,修正系数也应有所不同.(4)土地利用现状与城市规划相结合.因基准地价是对现状利用条件下评估确定的土地使用权价格,而在基准地价测算时必须确定每一区域,每～用途的标准容积率,这个容积率只能是这一区域土地利用现状的反映.根据报酬递减规律,某一区域,某一用途的土地必然存在着一个合理容积率,这个容积率可以作为容积率修正的上限.但土地估价必须遵循"合法原则","最佳使用原则",因此理论上的合理容积率必然受到具有法律效力的城市规划的限制.三,对当前容积率修正系数确定方法的分析当前不动产评估中,容积率修正系数表主要采用以下几种方法确定:1.根据权重修正法根据权重修正法是指:通过专家打分,确定各个修正因素的权重,然后根据权重将总的修正幅度分解到每个修正因素上,容积率是众多修正因素中的一个口J.此种方法中的容积率修正系数由于受总修正幅度和权重的限制,把容积率和其它影一16一响因素等同看待,没有考虑到容积率对地价影响的特殊性,容积率对地价的修正幅度较小,一般都在5%左右,这与容积率对地价影响规律不符,不能体现容积率对地价的实际作用规律.因此,此方法不能很好的将容积率修正到位,无论在基准地价评估过程中还是在应用基准地价修正法评估具体宗地价格时尽量避免使用这种方法.2.复合系数法这种方法第一步用剩余法公式计算出在单纯的土地收益机制下地价随容积率变化幅度或收益变化系数;第二步根据土地市场供求关系确定容积率变化引起的土地收益在土地所有者和开发商之间的分配系数j.将不同容积率的样点地价修正到基准地价的容积率时,容积率修正系数数学表达式: 0[:A-上Pi——P将基准地价的容积率修正到样点地价的容积率时,容积率修正系数的数学表达式为:0[:A.P—i-—PP式中:0[——容积率为i时的修正系数;A——收益分配系数;——剩余法公式计算的i容积率时的地价;p——为剩余法公式计算的土地级别或均质区平均容积率时的地价.该方法从方法论上讲比较符合实际,计算也比较简单,但应用的关键是确定分配系数即土地所有者和土地使用者应占的土地收益的比例.分配系数主要是受市场供求关系制约,由于房地产市场的供求关系复杂,很难定量描述,所以要准确的确定分配系数并非易事.如果一个地区的收益分配系数比较容易确定,则应用此方法是比较合理的,反之, 该方法的可操作性不强.3.样点地价法该方法通过数学曲线拟合法拟合样点地价——容积率的回归方程,从而确定标准容积率下的基准地价与不同容积率下的样点地价.基准地价和某一容积率的样点地价的比例系数即为该容积率的修正系数.将样点地价容积率修正到标准容积率的容积率修正系数可以用公式(3—3—1)计算,将基准地价的容积率修正到样点地价的容积率时的容积率修正系数可以用公式(3—3—2)得出.k,=Ii}/ki(3—3一1)k,=k/k(3—3—2)式中:j},——容积率修正系数;——某一区域某一用途标准容积率下单位面积平均地价;ki——该区域该用途在某一容积率下单位面积平均地价.(1)确定区域(或土地级别)的标准容积率.目前区域(或土地级别)的标准容积率的确定方法有两种,现有的估价规程认为"以城市规划规定的区域容积率为标准";另一种认为不能用城市规划规定的容积率为标准,在划分出土地级别或均质地域的基础上,进行区域样点调查选取样点的平均容积率或众数作为标准容积率.笔者认为第一种标准的确定不妥,理由如下:基准地价是指在城镇规划区范围内,对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地,按照商业,居住,工业等用途,分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格.因此,基准地价是根据我国城镇土地在实际利用和使用过程中所产生的基本经济收益,按照一定的条件和方法折算出来的价格. 这一价格的显着特点是比较客观地反映了我国城镇土地利用所产生的实际经济效果.我们计算出来的基准地价必然是某一容积率下的地价,而这一容积率只能是对城镇土地现状利用的客观反映.因此不能用"城市规划规定的区域容积率为标准".(2)拟合样点地价——容积率的回归方程.按照房地租金剥离法等计算各种不同容积率下的样点地价,然后选择若干个典型的具有可比性的不同容积率下的样点地价.以容积率为横坐标,以样点地价为纵坐标描绘出二维坐标下的散点图,根据散点图选择适合的回归函数.根据多个城市的调查资料, 在直角坐标系中描绘的散点图显示,容积率与地价的关系并非正线性相关,而更似指数函数,对数函数或抛物线的一支.因此,选取的回归函数可以设为J:Y=a+b,/xY a+lnxY a++c其中:y——样点地价;——容积率;a,6——常数.(3—3—3)(3—3—4)(3—3—5)当收集到的样点,随容积率的增大,地价也随之增大时,可选用函数(3—3—3),(3—3—4).当收集到的样点,开始地价随容积率的增大而增大,达到最大值后,随容积率的增大而减少时,可选用函数(3—3—5).对于回归函数可用最小二乘法求解.为验证所拟合的回归方程是否有意义,必须进行回归显着性检验.一般来说,相关性系数越大,选取的回归方程越理想.通过比较确定回归方程,然后利用回归方程预测不同级别,不同用途,不同容积率下的地价,从而测算每一容积率下的修正系数.(3)该方法的特点.样点地价修正法具有以下特点:①分用途分级别编制修正系数, 可以很好地反映容积率对地价的影响规律;②可以通过回归方程找到容积率对样点地价的影响规律,弥补样点地价选取的不充分性;③可以同时采用几种不同的回归方程进行试算,然后作一系列的检验选取相关性最大的回归方程,这样可以消除主观因素对选择方程的影响;④可以求出每一容积率下的地价, 进而求出每一容积率下的修正系数,使容积率修正系数更具有实用性J.通过上述研究可见,样点地价修正法能较好地反映容积率对地价的影响作用,是一一l7一种较准确的容积率修正方法,与前两种方法相比其实用性比较强.四,结论通过上面的分析可以得出下面的结论: (1)样点地价的容积率修正和基准地价的容积率修正方向相反,实质不同,所以不动产评估中在对容积率进行修正时应分别编制容积率修正系数表.(2)当前容积率修正系数确定方法中,从理论上讲复合系数法和样点地价法都符合实际,但是由于受复杂的市场供求关系的限制,考虑现实情况复合系数法不能广泛应用. 而样点地价修正法分级别,分用途测算容积率修正系数,很好地反映了容积率对地价的影响规律,是一种较准确的容积率修正方法. 该方法拟合出的容积率——地价的关系函数,可以测算同一研究区内任意容积率下的地价,同时也可以测算任意地价下的容积率修正系数,可操作性强.参考文献[1]单胜道,尤建新.容积率对地价的影响规律分析[J].长安大学:社会科学版,2003(5):52—58.[2]林目轩,罗文莲.城镇地价评估指标体系初探[J].中国土地科学,1994,(6):l9～2O.[3]欧阳安蛟.容积率影响地价的规律及修正系数确定法[J].经济地理,1996(16): 97—101.[4]张协奎,吕松柏.关于容积率修正系数的确定[J].中国土地科学,1992,(3):21—22. [5]黄克勤.容积率对地价的影响及修正系数的确定[J].四川大学:自然科学版,2002(25):419—421.[6]井元霞,王冬艳,李淑杰.城市基准地价评估中的容积率修正问题探讨[J].国土资源科技管理,2006(23):97—99.(作者单位:南京农业大学公共管理学院) (上接第l4页)承担环境影响评价工作:(一)建设项目工程分析出现较大失误的;(二)环境现状描述不清或环境现状监测数据选用有明显错误的;(三)环境影响识别和评价因子筛选存在较大疏漏的;(四)环境标准适用错误的;(五)环境影响预测与评价方法不正确的;(六)环境影响评价内容不全面,达不到相关技术要求或不足以支持环境影响评价结论的; (七)所提出的环境保护措施建议不充分,不合理或不可行的;(八)环境影响评价结论不明确的.评价机构在环境影响评价工作中不负责任或者弄虚作假,致使环境影响评价结论错误的,按照本办法第三十五条的规定予以处罚.第三十九条国家环境保护总局及时向社会公告依据本办法被吊销资质证书,取消评价资质,降低资质等级和缩减评价范围的评价机构.一18一第七章附则第四十条评价机构依法承担编制各级海洋行政主管部门负责核准的海洋工程类建设项目环境影响评价文件的,应当按照本办法的规定取得相应资质等级和评价范围;其所编制的环境影响评价文件可视为本办法第九条,第十条和第二十九条规定的环境影响评价业绩.第四十一条本办法自2006年1月1日起施行.1999年3月30日国家环境保护总局发布的《建设项目环境影响评价资格证书管理办法》即行废止.附件:1.建设项目环境影响评价资质中的评价范围类别划分及新旧对照表(略)2.建设项目环境影响评价资质申请表(略)3.建设项目环境影响评价机构年度业绩报告表(略)。
土地估价中楼层分配率和容积率修正系数取值依据探析伍冠玲苏州市国信房地产土地评估咨询有限公司土地估价参数是确定土地价格的基本要素，它包括土地的质量参数、用途参数、时间参数和价格参数。
土地的质量参数主要是指土地等级级差系数；土地的用途参数，是同一地产因用途差异而实际表现出来的价格差异系数，涉及到用途转换系数；土地的时间参数是用土地使用年限来表现的，一般分为土地使用年限（土地出让期和一般使用期）、已使用年限和剩余使用年限三个指标；土地价格参数是土地估价的基本参数，是指影响土地价格的各种因素通过一定的方法来确定各种情况的补正系数。
本文仅仅探析土地估价中的楼层分配率和容积率修正系数求取方法，希望能在土地估价中起到抛砖引玉的作用。
一、楼层分配率求取方法1、基本原理。
楼层分配率是地价空间分配理论的重要内容。
地价空间分配理论是应用基准地价评估城镇综合用地的理论基础。
地价空间分配理论与传统的地租地价理论不同，传统的地租地价理论研究的是地价平面空间分布规律，而空间分配理论研究的是立体空间地价分配规律。
空间分配理论认为由于建筑物各楼层的空间影响因素(如采光、视野、景观、使用的便利性、安全性等)差异，造成地价在各楼层分配的比例不同，而这种地价楼层分配的规律通过不动产价格体现出来。
根据房价与地价的关系，可以测算出建筑物各楼层的地价空间分配比例，从而将这种空间分配规律定量化表现出来．各用途的用地都有自己的地价空间分配规律。
工业用地容积率一般较低，通常不考虑其空间分配规律。
商业和住宅用地的地价空间分配规律是研究的重点。
商业用地底层的竞租能力很强，但这种能力随楼层的增加迅速减弱；住宅用地的地价空间分配比例相对较平均。
但低层、多层、小高层、高层各类型住宅的分配规律不尽相同。
立体型综合用地由于其用途组合上的个体差异较大，无法测定具有实际使用价值的地价空间分配比例，所以在评估地价时，可以复合使用各种单一用途地价空间分配比例作为代替；同时，不考虑同一幢建筑物中不同用途楼层之间的相互关系对地价的影响，这种影响比较小，无法准确用定量的方法测算。
2、地价楼层分配率的测算方法以综合用地为例，来测算其地价楼层分配率的方法。
地价楼层分配率测算是应用基准地价评估城镇综合用地地价的核心。
根据联合贡献学说，在楼层不动产价格差异(即楼层效用比)中扣除建筑成本的楼层分配差异(即建筑物楼层效用比)，就可以得到纯土地的楼层分配差异(即地价楼层效用比)，将楼层分配差异按百分数(×100％)折算，即得地价楼层分配率。
这种测算地价楼层分配率的方法在我国的台湾地区使用比较广泛，测算前需要调查收集大量分层出售、出租样点地价资料。
测算原理公式为：楼层效用比＝建筑物楼层效用比＋地价楼层效用比根据以上原理．确定测算综合用地地价楼层分配率的公式为：Fi= Si/S×100％ (1)或Fi=[Ai／A一Σ(Ai／A)／n×ΣBi/ΣA]i/Σ[Ai／A一Σ(Ai／A)／n×ΣBi/ΣAi] ×100％(2)式中，Fi为某层地价楼层分配率，Si为某层地价楼层效用比，S为各层地价楼层效用比之和，Ai为某楼层不动产总价，A为最低售价楼层不动产总价，n为建筑物楼层总数，Bi最为某楼层建筑造价。
3、典型样本地价楼层分配率的测算。
本文共收集某市近郊四区综合用地样点106个，剔除数据不完整或明显偏离客观事实的样点后，保留有效样点87个，不同楼层样点分布较为均匀。
选取2007年建成，当年出售的6幢商住楼(分别用A、B、C、D、E、F表示)作为地价分摊的典型样本。
求取地价楼层分配率。
选取样本位于某市xx区．其中A、B是某一商住小区内l、2号楼，C、D、E、F 是另一商住小区内13、14、25、26号楼。
6幢楼盘位于同一地段，楼层数相同，建筑形态均为钢混结构。
1～2层作为临街商铺。
各楼宇建筑面积的差异或容积率并不影响地价楼层分配率的求取。
根据资料，这些楼宇的单位不动产价格如表l 所示。
表l 各楼宇各楼层不动产价格（单位：元／㎡）运用公式(1)、(2)，计算此类楼宇各楼层地价楼层分配率见表2。
表2 地价楼层分配率（单位：％）按照地价楼层分配率测算方法，根据样点分布情况，就某市商住综合楼宇(3层、8层、12层、18层、30层)立体空间地价分配率分别进行测算，其过程不再一一赘述，其结果见表5。
表5 不同高度商住综合楼字地价楼层分配率 (单位：％)一2层为商铺，其他为住宅。
二、容积率修正系数确定方法1、容积率的内涵及其特性。
容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。
通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。
容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。
因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。
容积率具有如下特性：（1）容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。
宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。
容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。
（2）容积率（R）、建筑密度（C）与层数（H）之间有一定关系。
建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。
当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C.H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。
（3）容积率可以更加准确地衡量地价水平。
人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。
房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。
（4）容积率存在客观上的最合理值。
在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。
为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。
2、住宅用地容积率修正系数确定方法各住宅用地宗地地价修正体系中多有容积率这一修正因素，认为容积率不同，其地价也应不同，修正方式通常有两种：一种是列出不同容积率下修正系数表；一种是类似其他因素分成优劣5等，列出各等的修正系数。
但我们在评估实践中发现，同一宗地、容积率相同，由于建蔽率和房屋层数不同，地价却有明显差异。
例如：某一宗地，总用地面积200m2，规划建一住宅楼，容积率为2，有两种可取的设计方案：A方案建筑占地面积200m2，建2层，每层建筑面积均为200m2，总建筑面积400m2；B方案建筑占地面积100m2，建4层，每层建筑面积均为100m2，总建筑面积400m2。
A、B两种不同的设计方案，尽管容积率相同，但由于建蔽率和房屋层数不同，对地价的影响是不同的。
进一步分析其原因，发现容积率、建蔽率、房屋层数有如下关系：建筑面积Σ每层建筑面积容积率＝————＝————————用地面积用地面积建筑占地面积建蔽率＝————————用地面积若房屋每层建筑面积相同，都等于建筑占地面积，则有：建筑占地面积容积率＝———————×房屋层数＝建蔽率×房屋层数用地面积因此，容积率对地价的影响，其实质是由建蔽率和房屋层数两个不同的因素相互影响而产生的，要正确确定容积率修正系数，必须正确确定建蔽率和房屋层数对地价的影响，而不能简单地用容积率修正系数进行修正。
7（1）建蔽率和房屋层数联合修正确定容积率修正系数思路。
首先，确定区域基准条件容积率修正系数。
应对同一区域范围内住宅用地的建蔽率和房屋层数进行实地调查，确定该区域一般条件建蔽率具体数值和房屋的一般楼层层数值，以该值为基准条件，确定在该基准条件下的容积率修正系数为0，即K基＝0，K基为基准条件下的容积率修正系数。
其次，确定无地上建筑物时的地价。
利用成本逼近法，测算无地上建筑物即建蔽率为0时的土地取得成本，作为建蔽率为0时的宗地地价。
再其次，测算建蔽率在基准条件下，房屋层数变化对地价的影响。
利用区域内住宅楼房商品房销售资料，运用剩余法，测算建蔽率在基准条件下，由于房屋层数的不同，地价的变化情况。
最后，测算不同建蔽率、不同房屋层数条件下的容积率修正系数。
利用上述有关资料，建立容积率修正系数、建蔽率、房屋层数代数式，逐项求出不同建蔽率，不同楼层数量条件下的相应容积率修正系数。
（2）住宅用地容积率修正系数确定方法模似实例。
现以某县城Ⅰ级住宅用地区域为例，说明容积率修正系数确定方法。
①区域基准条件确定某县城Ⅰ级住宅用地区域均为近几年开发建成，按照城镇建设规划，每幢房屋前后均不得留有庭院，用地面积＝建筑占地面积＝楼层面积，即建蔽率为100%。
房屋层数一般为5层，所以，区域基准条件为建蔽率100%，房屋层数为5层，即K基＝K（100%.5）＝0。
K（100%.5）——建蔽率为100%，房屋层数为5层时的容积率修正系数。
②确定无地上建筑物时的地价。
根据成本逼近法求取地价的计算公式：土地价格＝土地取得费＋土地审批税费＋土地开发费用＋投资利息＋投资利润＋土地所有权权益，计算得到某城关镇Ⅰ级住宅用地无地上建筑物即建蔽率为0时的成本地价为620元/m2。
③测算建蔽率在基准条件下，房屋层数变化对地价的影响。
ⅰ.调查同一区域商品房售价资料。
在实地调查了某县城Ⅰ级区域有关商品房售价市场资料，将同一区域其它条件相似的不同房屋层数商品房平均售价资料整理编制成表1。
表1 某县城Ⅰ级住宅用地商品房各楼层售价表ⅱ.建筑成本计算。
根据某房地产开发成本资料，开发房地产的成本包括建安成本、投资利息、开发商合理利润、有关税费等在内，合计约800元/m2。
ⅲ.各楼层应分摊的地价计算。
根据剩余法原理，利用剩余法评估土地价格的基本公式：土地价格＝开发后的房地产总价值－（整个开发项目的开发成本＋开发商合理利润），不同层数楼房应分摊的地价计算结果如表2：表2 某县城Ⅰ级住宅用地各种不同层数楼层地价分摊表ⅳ.计算各种不同层数地价与房屋层数在基准条件下的地价差额ΔP。
通过对该县城Ⅰ级住宅用地的调查，房屋层数大多是5层楼，以5层楼的地价1780为基准房屋层数地价，计算不同层数楼房地价与基准楼层地价差价ΔP，结果如表3：ⅴ.计算建蔽率在基准条件下，由于楼层数量变化后的容积率修正系数。
将各种不同层数楼房地价与基准楼层地价差ΔP，除以区域基准地价P基，得出的百分比即为建蔽率在基准条件下，由于房屋层楼变化后的容积率修正系数，设Kn为建蔽率在基准条件下，且层数为n层时的容积率修正系数，那么ΔP －1160K0＝————×100%＝————×100%＝－65.46% P基1772 ΔP －625K1＝———×100%＝————×100%＝－35.27% P基 1772ΔP －430K2＝——×100%＝————×100%＝－24.27% P基 1772依此类推，百分比取整数，得出Kn如表4：④测算不同建蔽率、不同房屋层数条件下的容积率修正系数。
