成都万科城二期户型图

南京万科九都荟花园二期住宅内墙免抹灰施工方案编制人：日期：审核人：日期：审批人：日期：浙江海天建设集团有限公司二零一四年五月目录第一章编制依据 (3)第二章工程概况 (3)第三章施工准备 (4)第四章施工工艺流程 (5)第五章质量标准 (9)第六章成品保护措施 (10)第七章质量保证措施 (11)第八章安全保证措施 (12)第九章进度保证措施 (13)第一章编制依据本施工方案编制的依据：1、南京万科九都荟二期施工图纸，相关标准图集。

2、万科A6版质量实测操作指引3、国家的有关法律、法规、规范和技术标准。

第二章工程概况一、工程概述：南京万科九都荟花园E、F、G地块工程；工程建设地点：南京市雨花台区站东路3-5-7地块；属于框剪结构；本项目规划建设用地：E地块总用地18188.61㎡总建筑面积为83322..47㎡，其中地上建筑面积为58136.46㎡，地下建筑面积为25186.01㎡；F地块总用地19463.47㎡总建筑面积为60969,.73㎡，其中地上建筑面积为41319.22㎡，地下建筑面19650.51㎡;G地块总用地12070.31㎡总建筑面积为49476.46㎡，其中地上建筑面积为33790.06㎡，地下建筑面15686.4㎡。

内墙应甲方要求，除做保温板、保温砂浆墙面外，其他内墙面为免抹灰建设单位：南京站东置业有限公司设计单位：上海原构建筑设计咨询有限公司监理单位：扬州市建苑工程监理有限责任公司总包单位：浙江海天建设集团有限公司二、工程目标１、质量目标：实现对业主的质量承诺，以领先行业水平为目标，严格按照合同条款要求及现行规范标准组织施工，工程质量优良。

２、安全目标：严格执行国家及湖北省关于施工现场管理的各项规定，确保施工安全。

３、工期目标：按期完成施工任务第三章施工准备一、材料准备：1．1找平剂：采用圣戈班找平剂，具备出厂材料证明文件，各项性能指标符合规范要求。

1.2 砂：中砂，平均粒径为0.35～0.5mm，使用前过5mm孔径的筛子。

二居室 76-90平米 三 居室 92-111平米
1.2 新地（成都）物 业服务有限公司 1.5 成都瀛和物业管 理有限公司
70-90
4500 028-66862888 66862999 028-83046688、 83046677 1.2 四川华舜物业管 理有限责任公司 成都威尔斯普物 业管理有限公司
香界均价4800元/平，全款97折，按揭98折。 天府香城印象77—120平米套一至套四户型在售，均价4700元/平方米，全款97折，按揭 99折。预计明年年底交房 因为在城北快速通道旁边，所以也有分析价值. 销售代理:成都市汶峰营销策划有限 公司 邑品天都均价4800元/平，全款98折，按揭99折。
88971 171030
18433 31893
32% 34%
4 4.5
38800 160000
19923 40000
31% 40%
1.8 3.32
228000
150000
41%
1.3
泽瀚·峰景 新都市电子路西延线 成都泽瀚置业有 （北新线-新都门户） 限公司
99154
25080.6
30%
2.9
香域中央2期 新都区蜀龙大道中段 成都市韦司德房 观澜庭 333号（川音斜对面） 地产开发有限公
二居室 74-89平米 三 居室 116-124平米
5800 83916666 83919999 最低4100 83961222 平均5000 最高6321
1.6 1.5 成都创天乐物业 管理公司
83046222 住宅1， 安居乐物业管理 二居室 88-94平米 三 最低3700 商业1.5 有限公司 居室 122-128平米 平均4500 最高5020 4800 028-83965000 1.1 香港悦华置地物 业管理公司 二居室 88平米 4700 0281.35 广西银湾物业管 83987888/6888 理有限公司 80-170平米 4400 028-83989898 4800 028—83997888 1.2 成都紫轩晟世物 业管理公司 1.2 成都恒诚物业服 务有限公司 电梯1 别墅1.5 成都和顺物业管 理服务公司

【首开户型分析】116㎡，三室两厅两卫
【设计亮点】
※竖厅，户型方正，动静分区合理，空间紧凑实用； ※双阳台设计，观景与生活功能兼容； ※主卧/次卧飘窗功能实用
【设计不足】
※入户玄关至客厅3.9米廊道空间些许浪费 次卧面积仅9.9-11.5平米，尺寸偏窄 ※南向次卧半开窗面，观景视线较差 ※主卧/次卧飘窗功能实用
在确保户型设计功能性的基础上，针对大 面积产品的舒适度与创新性仍有待提升。
样板间精装呈现效果是锁客的重要环节， 风格调性软硬装搭配展示及装修品牌选 型，决定项目直观品质与市场竞争力。
【示范区展示效果】含售楼部与样板间，总约2500㎡清新优雅的展示阵地
外围：杂乱无序 受道路施工影响，氛围杂乱有损形象
前场：约1000㎡导入景观 树阵停车场/层叠镜面水景/线型绿化
内场：约1500㎡双沙盘+双洽谈区 风格：现代优雅，装饰：清新精致
功能：约15㎡儿童玩乐区 小巧精致的半开方式空间
后场：观景视线补充 镜面水景与前场相连，空间较小
产品 设计
整体组团式规划布局，洋房+高层高低错 落的产品组合，在“洋房配比最大化”的 原则上提增项目产品溢价能力。首开户型 设计虽略有瑕疵，但整体方正实用。
展示 效果
示范区与售楼部展示动线清晰、风格清新 但展示区内体验感偏弱且样板间品质偏低， 整体与华润品牌调性不匹配。
启示：
项目开发既要发掘现有资源价值，又要深 挖未来规划前景与潜在开发价值。通过巧 妙的借势造势及适度的透支预期，为项目 助力。
【项目总规】华润大城系升级作品，首批次高层预售在即
首开 区域
规划布局：组团式布局，总2600户，分5期开发 建筑风格：现代简约风 产品形态：6F洋房+28F/32F高层+商业，高低错落 产品选系：华润大城系 装修标准：精装，3050元/㎡（宣传口径） 景观格局： “一心两轴五片区”，在公园之中再造公园 首开产品：2栋高层，约260套 首开户型：116㎡ 套三 / 143㎡套四 取证时间：6月20日左右，价格拟2.1万/ ㎡

翡翠城二期通过近一年的客户积累，同时根据市场情况，价格逐步调整释放，特 别是4月份样板间开放的客户见面会及05春交会，翡翠城二期别墅均价12000元/平方米、 花洋起价4600元/平方米、高层起价3800元/平方米的价格信息已面向市场，并通过市 场检验。此次定价的目的，不仅是依据公司的竞争策略及财务要求、市场状况、客户 反应等修正调整以前的产品价格，并期望通过此次定价的研讨过程，达到以下目的：
ü 4、综合供需关系、折扣因素、总价因素、客户心理因素等，评估其每个销售单 位价格的合理性，调整价格体系，最终制定销售价格表（包括底价和面价）。
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【成都楼市】华润置地翡翠城二期定 价报告
Ø （四）定价原则
ü 1、客户敏感度原则
此次定价，将会总结以往翡翠城客户的价值敏感点，并综合考虑可类比竞争 对手价值点，将价格细分至地段、产品、软环境等三个大项数十价值因子中。并 在制定产品均价、户型及单元均价、各销售单位价格等不同阶段，根据客户的敏 感度，对各价值因子的重要性进行排序，并赋予相应的权重，最终制定出翡翠城 二期价格。
ü 2、价格的连续性（惯性）
一般情况下，人都会有惯性的思维。人们去统计分析前几年的数据表现，试 图找到其中的规律，并运用此种规律对未来进行预测。股票如此，经济发展如此， 房地产价格亦如此。在边际条件不变的情况下，这是一种相对科学的方法。
去年成都的整体房地产市场价格上涨的惯性，在政府的政策性宏观调控下， 已大大缓解，房价快速增长的态势已经得到遏制。根据最新的《2005成都房价意 见》调查，85％的人认为成都的房价年涨幅在5-8％比较合理（房管局资料）。而 根据统计局最新资料显示，1-5月成都的整体房价上涨7.7％，增幅同比去年大幅降 低，成都房地产价格的增长已进入缓慢增长期，但其增长的惯性还未消退。

万科创新——130-140㎡双叠墅，上叠、下叠各三层空间房⼦⼀定不是快速的批量复制，⽽是精细化的定制，⼤溪⾕在产品上进⾏了⼤胆突破。

沉浸式精⼯双叠墅为了尽可能保证每⼀层都有充分的阳光，设计师精准把控楼距与楼⾼的⽐例，设计了杭州市场难得的双叠墅。

⼤溪⾕的叠墅是市场较少的双叠墅设计，上叠、下叠各三层空间。

户型建筑⾯积约130⽅⾄140⽅。

有地下室、有花园、有2层⼤露台或者超级梦幻的阁楼。

下叠建筑⾯积约：132平⽶4房2厅3卫下叠户型有⼀个约5⽶层⾼设计超范⼉的地下室，有地下采光花园，⽩天即使不开灯，⾃然光线也会充盈整个空间。

地下⼀层平⾯图地下⼀层【隐·境】，可以充分发挥艺术从业者或者科创精英的脑洞，孩童的攀岩游乐场、⾳乐研究室、⼿办珍藏馆等等，想想都让⼈欲罢不能。

地下⼀层实景图地下⼀层庭院实景图⼀层【动·境】，开放式超级⽅厅，涵括客厅、餐厅、书房，再加上雅阔厨房，丰富的空间功能，可容纳数个家庭聚会。

⼀层实景图⼆层【静·境】，以舒适三卧关爱每⼀位家⼈，视界敞阔，愉⼼悦体，舒畅开怀；主卧阔景套房，⾛⼊式⾐库与独⽴卫浴，L型观景台，震撼环幕视野。

L型超级观景露台⽆论下叠还是上叠，每⼀层都有L型的超级观景露台，在这个观景台上，居者可全景观赏社区的中⼼湖、园区景观以及MACYPLAZA，远眺还可以看到未来科技城。

上叠建筑⾯积约：132平⽶4房2厅3卫· 三层【动·境】，L型观景阳台，通透空间，约7.2⽶横向⾯宽，餐客厅、书房全开放式设计，恢弘敞阔，沐风光情景，融天伦之乐。

L型超级观景露台· 四层【静·境】，⾼规格双卧双卫设计，三⾯环幕观景视界，主卧阔景套房连接与双开间⾯宽等⽐的阳台，还有在西墙设计⼤露台。

设⾛⼊式⾐帽间，豪华卫浴，通风采光、倍感清爽。

飘窗次卧，亦享约7.2⽶x2.0⽶的休闲⼤露台，享悠静岁⽉。

L型超级观景露台· 上叠在三层、四层的动静楼层之外，还设计了阁楼沙龙空间。

《2015年万科成都区域优秀项目分享》昆明魅力汇项目—中国十四冶优秀做法描述：线管穿楼板位置使用套管加固，避免破损，防护措施较好。

西安高新华府项目—二标段（中天建设）优秀做法描述：电梯井施工采用双层防护，安全性高。

西安高新华府项目—二标段（中天建设）优秀做法描述：爬架将固定钢管伸入套筒并用螺栓加固。

西安高新华府项目—二标段（中天建设）优秀做法描述：高低跨施工高低差部位使用钢管作为临边防护。

西安燕园项目—上海五建优秀做法描述：电梯井防护措施落实较好。

武汉汉阳国际项目优秀做法描述：项目挂设条幅做安全警示，较醒目、清楚。

郑州魅力之城—福建一建优秀做法描述：现场设置上下贯穿垃圾通道，起到垃圾清理及时、防尘作用。

重庆万科城项目优秀做法描述：设置集中充电室，集中充电。

重庆金色悦城实体楼项目优秀做法描述：现场设置自动售货机。

重庆金色悦城实体楼项目优秀做法描述：铝模施工楼层电梯井洞口设置工具式防护。

重庆金色悦城实体楼项目优秀做法描述：现场研发混凝土泵管浇筑减震装置。

重庆金域学府·翰林项目—城鹏建设优秀做法描述：电梯间洞口防护全封闭。

重庆金域学府·翰林项目—城鹏建设优秀做法描述：已按要求设置卸料平台。

重庆高九路项目优秀做法描述：采用成品垃圾箱，整洁美观。

重庆高九路项目优秀做法描述：采用独木桥考量是否饮酒，杜绝喝酒上岗现象。

重庆高九路项目优秀做法描述：采用安全宣誓墙形式，加强管理人员安全理念，增加团体凝聚力。

成都金色乐府—晟茂建设优秀做法描述：现场定型化式人行安全通道连接各个楼栋，宣传标语丰富、实用，并可拆卸重复利用，IC8 差项目分析差项目分析 .docx二季度7 成都区域优秀项目分享重庆金域学府翰林优点描述：施工层电梯井设置成品钢笆片，对预留洞口起到有利防护作用。

重庆金域学府翰林优点描述：现场设置两防安全设施展示区。

新疆四季花城—中厦建设优点描述：降板阳角部位设置模板保护措施。

西安高新华府一标优点描述：现场设置定型化水电安装加工区，各类安装配件统一尺寸集中加工，便捷的提高了现场安装效率和安装精度，减少材料浪费及现场切割垃圾的产生。

用全石材打造。
8300 余亩产城一体规划， 900 亩示范区，2100 亩生 态湖域，700 万㎡建筑，
成都南边神盘之一 户户赠送 100—300 ㎡超 大环绕式空中花园，已建
成，实景呈现
公寓
阿玛尼艺术 成都市锦江区顺江路 塔楼 超高层（精装） 成都公寓神盘，阿玛尼艺
公寓
335 号（解放军四五
术公寓的户型均由乔
区旁） 临时接待中心：双流 区双南大道 88 号海
滨城内
底层、多层、小高 层、高层、超高层
别墅、联排
青城山大三路 2 号
独栋、叠拼
成都双流川大路 2 段 独栋、连拍、叠拼
一号 （新川大南门）
双流县麓山国际社区 以南的麓湖生态城内
（南天府广场往南 1.5 公里）
高新区天府大道中段 成都新会展中心天鹅
湖旁
提前一年
主题街区，以邻里生活方 式构建社区商业新模式。
三、考察准备 携带单反相机，相机储存空间必须请空且空间足够大 人手一本笔记本及水性笔 入住酒店须提前预定 每次费用的发生都须保存好票据 四、费用预算
费用
时间
地点
交通
住宿
餐饮
备注
成都
成都
成都
合计
五、参加项目考察每人结束后需提交项目考察报告
营销部 2018 年 1 月 14 日
“慢里”完美融合 万达模式
商业街区
小体量、多业态，统一招 商、统一销售、统一运营
万科理想城
龙湖三千庭
蓝光“幸福 耍街
成都地铁二号线天河路 站旁（犀浦外国语学校对
面）
龙泉驿成龙大道二段 金枫路（川师成龙校
区旁）
成都郫县犀安路 2 号（校园路 与犀安路交汇处）

房间
（高档项目如华侨城做法）（北京公司做法） Nhomakorabea正常成本
解决方案：
增加80元/平米
增加150元/平米
（含内墙）
建议北京公司采用普通外墙做法（即钢筋砼墙体仅是计算要求即可，其余用砌体填充 墙）。墙地比由7.5%降到合理范围（4%~4.5%）。
备注：外墙全部采用受力钢筋混凝土的做法几乎没有，一方面增加钢筋混凝土造价，另一方面，建筑刚
《北京金隅万科城二期》
④小结
1、多部门积极协作，多方案比较测算（集团万创、成本、产品部、 北京公司设计、成本、工程等部门 ）。 2、充分理解规范。
一个概念：关于对“满堂红防空地下室” 的理解。
• “十层以上（含十层）的建筑，应修建“满堂红”防空地下室”：这条规定全国大部分城市要求都 是一样的，仅是指“人防的应建面积”而非“人防的位置” • “满堂红地下室”是指： “满堂基础的地下室”，而不是“超过十层建筑的人防，必须设在楼下面” 。
• 满堂基础顾名思义，就是用板梁墙柱组合浇筑而成的基础，称为满堂基础。一般有板式（也叫无梁式） 满堂基础、梁板式（也叫片筏式）满堂基础和箱形基础三种形式。 30%的理解：单建工程（地上建筑投影范围之外的地下建筑）应按其面积的30%修建。 • 如果单间工程已是人防地下室，则不需要再无限增加30%（会陷入死循环）。
7000平米人防分散布置，设5个防护单元、10个人防口 部，效率低，若正常集中布置，设4个单元8个口部即可 主要原因是“对国家人防设计的两个规定理解有歧义” （1）将“满堂红人防”误解为“必须要建在本栋楼下 面”；其实是指：面积=本栋标准层 （2）对“地上建筑投影范围之外的地下建筑应按其面积 的30%修建人防”误解为： 只要主体以外的地下室都要增设30%的应建人防面积，而 没考虑如果本身就是人防地下室，就可以不再增加面积了

工程地址:比例:日期:制图:设计:设计审核:公司电话:0592-3975666设计部出图审核:图纸名称:客户签名：图纸编号:图纸型号：图纸序号：工程编号:工程名称:厦门威尔思装饰工程有限公司ALL MEASUREMENTS MUST BE CHECKED AT THE CONTRACTOR.NONE:(厦门总公司）所有尺寸必须在工地现场度量。如图纸尺寸与工地现场尺寸不符请马上与设计师联系。}此图及其内容版权所有。所有图则及其副本为设计师所有，非本公司同意，不得擅自抄袭或复印。}XIAMEN WEALTH DECORATION ENGINEERING CO.,LTD.工程预算中未列项目均属甲供A3厦门威尔思装饰工程有限公司(厦门总公司）XIAMEN WEALTH DECORATION ENGINEERING CO.,LTD.万科复式楼 施工图W:290H:470W:550H:460W:630H:4105850H窗台:150H窗：20201:60P-01一层原始框架尺寸图2009.04.00万科金域蓝湾万科复式楼03H窗台:1020H窗：123028503070-300H窗：2690H窗台:160上上2770H:780W:400H窗台:150H窗：2010H窗台:150H窗：2040H:220W:250H:320W60H窗台:1050H窗：12205820 2810W:70H:460W:220H:290W:220H:290W:100W:70H:3802830H窗台:970H窗：1420H窗：400H窗台1090H窗：1240H窗台:180H窗：2040H:380下下1:60P-02二层原始框架尺寸图2009.04.00万科金域蓝湾万科复式楼041:60P-03三层原始框架尺寸图2009.04.00万科金域蓝湾万科复式楼0589085018504640111066029004401180120159

上东阳光龙锦慧苑众合北尚卓锦城丽都玉苑（天俊）博雅新城万科魅力之城丽都玉苑（领邸）金府路6号大观·城市花园红帆·枫林假日2期华凌尚城恋日家园3期西城映画九里春风锦绣阳光阳光河畔2期金府五金机电城东晶丽苑迎宾大道1号恒业国际香江花园兴元嘉园沙河北岸2期君悦领地金林·大城小室滨雅苑彩碟花园阳光心筑泰丰·北极星华润翡翠城2期香木林·新城蓝色雅典瑞升·东辰瑞景光华小金库恒和花园麦理基·银座西城丽舍加州印象东润·风尚双楠·喜丽佳园五块石商贸中心万科城市花园·彩域金沙西园2期花朝月盈育才晓筑丽朋城亿家天下东润理想居领地·金沙岁月锦泰世家育才·都市家园瑞泰锦城荷花庭院宝泰·海棠名居3期绿杨新屯2期水映兰亭雅郡2期金沙·古韵盛世荷花东方苑一品天下金鹏雅舍上行东方双楠名城蓝光·金荷花康郡上品·优空间汇龙湾商业广场辰兴·郦景东城4期御都花园别墅大正鞋城东方阳光城炎华置信·花间集大成市场2期静居嘉苑1期蜀风花园城兰苑前锋·晨光春华·春熙苑颐和雅居1、2期荷花金池东方明珠西区·金棕榈金房·竹韵天府1期富临·沙河新城2期东方新城西街坊万科·金色家园蜀都花园5期齐力·光华岁月雅图丽景东恒国际楼盘名称：金菏名邸东方桂苑2期大地·新光华广场香摈花园3期碧莲雅舍成都花园·望郡5期优品道尖东旺座远鸿·方程式金沙国际商城粼江峰阁金域港湾羊西北街南洋商厦泰逸·阳光丽景华庭2期宝泰·水河茗居西区数码港·五金机电城天邑花园3期青青河畔·望江庭苑生活立方会所花园世纪朝阳水润缇香中华家园望江嘉苑上城生活馆2期世代春天蓝色港湾·自由空间千和馨城观景楼建川·梦追湾公馆双楠风景舜苑东方怡景力创·枫叶锦`楠极地瀚林花园阳光金沙西府花园彩蝶花园四海一家金山·五金机电城一代天骄清江农贸市场成都现代城雄飞商务公寓楼盘名称：龙景花园国润天骄长盛续锦时代·尊城SHOW秀城和睦人家3期成都后花园领域银谷置业一江城花春江花月天亿大厦四季青城天伦花园噶纳印象丰和日丽都江堰花园双兴名邸·四季春天金色怡园天和盛世左岸花都西岭美麓青城两河山庄·锦绣青城花样年·别样城舜苑·国色天香华夏广场2期丽都新城都市豪庭广场欣城华阳新世纪广场甲蕃古城格致·生活馆黄金海岸水上花城3期王府花园4期都市·美丽洲2期富源·金洲半岛康巴林卡岷山·水都豪庭斑竹园专家别墅新津绿地水印长滩阳光雅舍南河新城2期蓝郡·新界滨河花园南港都市美都华庭·水岸别墅2期鹃城帝景南桥新天地幸福风景1期紫藤居芝芝城市花园玉垒名居西华雅苑红泰静水楼台天下青城1、2期西区御景南河美景花园钰诚花园2期天府商贸城2期楼盘名称：蜀西商城荷塘夜色阳光华庭梧桐花园1期荷塘夜色和顺苑建川·丽水青城玫瑰苑东顺小区南阳锦城青城翠朗园鱼水苑佳禾雅筑柳城谊苑今日花园·欣苑3期海峡新城·都市水岸向阳苑·一品天下枫林秀色海峡新城·爱琴海瑞安苑江申商厦·洪河谷生活广场建信·奥林匹克花园炎华置信·上林宽境翠晨记棕华商厦芙蓉古城大宅门·紫云园天地·晨光丽景楼盘名称：芙蓉古城大宅门·紫薇园国一·澳乡金港·四季花乡水岸花汀汇鑫苑炎华置信·观澜半岛德坤·商业街龙锦花苑2期金江大厦柳城商场青城皓庭丽日·樱花2期南浦郡凤凰里文庙·盛世繁华成都森林1期恒成花园2期金强时代广场边城假日岷江花园繁华时代盛世中华上尚春天花园1期江南房子2期万家和·新城花园高山流水别墅金强·柳浪湾小城故事3期青城高尔夫·新丽江中铁二局.山河新城星辰苑东方新城芝麻街金荷名邸东方桂苑2期SOLO自由城府河.月香俊苑鳞江峰阁大陆.锦江华厅项目名称碧莲雅舍盛世年华金鹏雅舍望江嘉苑金房.光辉岁月锦泰世家尖东旺座正成.香域万科.金色家园东衡国际秀舍天涯蓝光.富丽城东晶丽苑成都现代城盛世荷花银杏森林都仕闲庭大成市场2期东圣民居时代印象大正鞋城一代天骄锦江印象水映蘭庭静居嘉苑1期长富新城荷花金池静居嘉苑2期米兰小筑新荷花家纺城动润理想居世代锦江.华宅汇龙湾商业广场雅郡3期蜀都商业广场蓝光.金荷花万科城市花园.彩域时代峰尚金宇商场东方苑西雅图泰丰.北极星卖理基.银座第一商业广场蓝色雅典沙河丽景锦都3期华凌.尚城上行东方冠城花园2期金府五金机电城辰兴.丽景东城4期财富中心滨雅苑瑞升.东辰瑞景时代凯锐九里欣居翰林花园缤纷假日.国际公寓金府路6号宝泰.海棠名居3期时代广场五块石商贸中心华润翡翠城2期倍特康派交大美领动润风尚南桥港湾沙河北岸2期绿野天域国栋.中央商务大厦恒和花园育才.都市家园新城市广场花朝月盈领域天府中心亿家天下篮谷地2期都市欣城恒业国际东方明珠西区.金棕榈草市新街加州印象康郡五星商业广场芙华.新大陆育才小筑长城园3期九李春枫东方阳光城香槟广场建川.猛追弯公寓晨光春华.春熙苑钱江.铂金时代蓝色港湾.自由空间彩蝶花园成都熊猫万国商城项目名称罗兰小镇锦城丽都南洋大厦火炬动力港紫薇银座2期国润.天骄天地.晨光丽景冠城花园.锦苑show.秀城千和.意境成都赛格广场世纪朝阳锦绣阳光宏都美丽合江蜀都花园5期恋日家园3期釜山印象京都印象.新馆大观.城市花园时代领地泰业.枫景雅居上东阳光锦官丽城·亲水湾都仕闲庭商环境财富中心·1号公馆温哥华花园世代锦江·华宅世纪城米兰小筑三利宅院银·唐国际寓所金桂花园3期丹桂苑五星商业广场润兰花园宏都美丽合江城南春天3期正成·香域置信·城市会所秀舍天涯美洲·波特兰小镇锦都３期远大都市风景3期成都私房泛林-格兰晴天草市新街御府花都天府中心融城理想2期福华·新起点怡丰新都2期SOLO自由城城南名著芝麻街汇景·樱桃季3期长富新城大城小居都市欣城置信汽车广场ROME国际伊甸阳光阳光365锦官新城4期金房·光辉岁月华尔兹广场大陆·锦江华庭丰德国际广场盛事年华兴元丽园锦程丽都锦官秀城时代锋尚上锦雅筑缤纷假日·国际公寓名人·风景第一商业广场博客公社2期东渡·时代凯悦上海花园南桥港湾和贵·时代巢钱江·铂金时代凯莱帝景成都熊猫万国商城安信花园时代印象新里·维多利亚公寓三洲佳润·娇子苑曼哈顿·自然派香槟广场水漪袅铜2期西雅图达义·罗浮广场新城市广场锦江·东湖花园时代广场新巢聚乐部紫微·银座2期锦宏·纳米爱邸金茂礼都丰尚·宜商后街丽景庄士中心·成都数码广场华西生活广场2期-金钻时代国际花园2期凯悦新城·香街圣安卓国际公寓开行国际广场楼盘名称：博傲大厦中海·格林威治城芝华室·商业中心王府花园3期锦江国际置信广场三和南庭SOHO沸城三利宅院2期奔腾年代4期建川·簧门公馆风尚国际+风尚名街正成·商翼学林雅苑兴顺苑盛扬空中港湾世纪苑2期星光大道瑞祥·华尔兹生活广场惠丰丽城金色极地西区花园·水云阁4期利通·天鹅堡2期四季花园2期·香林名宅宏得·紫竹苑幸福家园富宇·前沿家私城交大怡家1期紫晶广场商业广场陶然精舍1期欧景蓝天星光四季翰林南城春秋家园2期半山卫城洛镇商业会馆牧马山·易城天盛·驿都锦绣锦绣华都阳冉名居·东方虹纬度18龙府花园2期百盛苑3期劲力·蔚蓝花城3期新溪花园丽阳嘉园3期弘民美食城优诗美地2期百盛·水木华夏4期景华苑2期名丽苑阳光商业世界2期·金巴黎嘉国枫韵东麓驿境富豪时代天晨美墅庭院金色校园广场倾城之恋大成·天府景秀1期桂湖河畔学府嘉园2期二组团芙蓉名城建阳欣语1、2期维也纳花园宗申·流溪别院3期思学园海棠丽景状元府邸2期水云花都南河湾欧城花园金冠华庭2期西城俊园聚贤雅丽园2期七彩花都坡景·香樟林1期柳城·华夏丹枫庭院天逸花园桂湖名都万科魅力之城卓锦城红河谷生活广场洛带新家阳光花园宏德.紫竹苑景华苑2期龙锦花苑华尔兹生活广场阳冉名居.东方红世纪苑2期优诗美地2期翠晨记春秋家园星光四季兴顺苑劲力.蔚蓝花城3期紫晶广场陶然精舍1期龙府花园2期天鹅堡2期领邦丽阳晶舍锦宏阳光大学城书香雅舍VACA国际城金龙美景盛世中华洛阳商业会馆汇鑫苑富宇.楼家国一.澳乡东麓驿境宏宇.玉龙山庄2期锦宏，鹰冠庄园天泉国际生态别墅东方魅力美食港天盛.驿都锦绣丽阳嘉园3期阳光商业世界2期金色极地海川国际。

3月——
二手房 摆展
7月底—— 5-7月
地铁冷光屏
微信 网络 企业拓客
7月——
6月—— 7月—— 5-7月
天府广场、茶店子、百草路、犀 浦
万科品牌官微、万科城项目官微 新链家（高策）、搜房 高新西软件园
电台
大牌 电影院冷光屏 高速出口LED大 屏
7月——
6月—— 6月—— 6月——
94.4
金沙007足球俱乐部、 蜀西电影院、春熙路王府井 绕城高速成灌出口
推售户型
楼栋 房号 1 2 3 4 5 6 7 8 3 1 2 3 4 5 6 1 2 3 6 户型 B3 B3 B2 B2 B1 B1 B2 B2 合计 B2 合计 A3 A3 A2 A1 A1 A2 合计 A3 A3 A2 A2 合计 合计 面积 （㎡） 92.32 92.32 78.56 78.56 67.03 67.03 78.65 78.65 78.71 91.7 91.7 114.36 77.73 77.73 114.36 91.7 91.7 114.36 114.36 套型 3-2-2 3-2-2 3-2-1.5 3-2-1.5 2-2-1 2-2-1 3-2-1.5 3-2-1.5 3-2-1.5 3-2-2 3-2-2 4-2-2 3-2-1.5 3-2-1.5 4-2-2 3-2-2 3-2-2 4-2-2 4-2-2 推盘 （套） 24 24 24 22 20 20 20 20 174 24 24 22 22 22 22 22 22 132 22 22 22 22 88 418 惠后均价 （元/㎡） 8750 8700 8800 8450 8400 8200 8250 8750 8537 8850 8850 9200 9150 9100 8580 8650 9300 9000 9200 9150 9150 9280 9200 8896 平均总价 （万/套） 81 80 69 66 56 55 65 69 / 70 / 84 84 104 67 67 106 / 84 84 105 106 / / 去化 （套） 16 19 14 9 8 6 4 10 86 14 14 12 17 11 14 11 9 74 19 5 12 10 46 220 去化率 67% 79% 58% 41% 40% 30% 20% 50% 49% 58% 58% 55% 77% 50% 64% 50% 41% 56% 86% 23% 55% 45% 52% 53%

万科各产品线的15个标准户型（值得收藏）
2015-04-23 万科作为行业一哥，对于户型研发的投入一直不低，万科一直强调，为何投入这么高的成 本？这么多年，万科一直在强调自己的产品观： 1、持续提供满足市场需求和超越客户期望的成熟产品 2、持续改进标准化产品来提高工作效率 3、加快工厂化模式的进程 难道是15个户型玩转2000亿？库哥从各产品线选取标准户型，供各位参考，万科原来是这 么管理自己的户型库的！ 1、50系列蚂蚁工房
户型编号：A-132-3B2W-11F 建筑面积：124 套内面积：108 公摊面积：16 得房率：87% 应用项目：白马、宝山、花园小城、南京隆城、无锡7号地 客户定位：T、C、G系列 产品特点： 1、130㎡三房二厅 2、得房率90% 3、11层电梯公寓 4、1梯2户，品质更高 5、南北通透 6、独立玄关，带收纳 7、U型厨房，使用效率更高 8、厨房与餐厅及客厅的空间关系良好，利于沟通 9、双卫生间 10、独立洗衣房 11、卧室都带凸窗 12、舒适的室内尺度 13、可工业化住宅，提高产品品质和生产效率 八、130系列U5舒适三房
户型编号：公寓-舒适-90+90A-4B3W 建筑面积：92+83 套内面积：77+70 公摊面积：15+13 得房率：84% 客户定位：TOP系列 产品特点： 1、户型可分可合 2、由90㎡豪华主人套房和90㎡舒适二房组成 3、得房率约84% 4、南北通透 5、入户花园 6、厨房与餐厅及客厅的空间关系良好，利于沟通 7、舒适的室内尺度 8、独立的生活阳台 9、可工业化住宅，提高产品品质和生产效率 十四、两豪居90+90（合）
（一层） 户型编号：A-95-3B1W-5F 建筑面积：95 套内面积：87 公摊面积：8 得房率：91% 客户定位：TOP系列 产品特点： 1、95㎡三房二厅 2、得房率91% 3、小洋房公寓 4、1梯2户，品质更高 5、南北通透 6、U型厨房使用效率更高 7、四件套分离式卫生间 8、卫生间距离卧室较近 9、卧室都带凸窗 10、舒适的室内尺度 11、一楼带独立花园

<销售管理2010年09月更新>《房地产销售培训宝典-以顾客为 中心的销售》--209页 ppt
<销售管理2010年09月更新>《2009年南京新景祥营销事务流 程》--46页 word
<销售管理2010年09月更新>《2010年3月郑州托斯卡纳营销回 顾》--6页 word
<销售管理2010年09月更新>《世联2007年深圳金地梅陇镇2期 价格策略报告》--93页 ppt
销售部写字楼市场培训》--66页 ppt <销售管理2010年09月更新>《中原深圳幸福花园营销执行报
告》--94页 ppt <销售管理2010年09月更新>《世联2008年惠州中信城市时代
第三季度销售执行报告》--45页 ppt <销售管理2010年09月更新>《2010年重庆富港天地销售执行
详案》--22页 word <销售管理2010年09月更新>《康田国际案场管理制度》--29页
播报》--30页 word <研究报告2010年09月更新>《2010年07月18日成都龙湖长桥
郡精品营销调研》--27页 ppt <研究报告2010年09月更新>《2010年6-7月区域房地产市场价
格月度分析报告》--82页 word <研究报告2010年09月更新>《2010年5月成都房地产市场报告
<名企案例2010年09月更新>《德思勤2010年4月28日房地产开 发企业取地策略发展研究报告》--69页 pdf
<名企案例2010年09月更新>《绿城集团2010年5月别墅景观设 计管理浅析》--107页 ppt
<名企案例2010年09月更新>《策源2010年无锡苏宁环球北塘 项目定位建议》--78页 ppt

一、销售大厅说辞您好，欢迎光临！我是城市花园销售员＆times；&times；＆times；,请问您是第一次过来吗？(如果是）那由我先带您参观，并给您作一个全面的讲解！您请这边走,首先给您讲解一下城市花园在武昌的大概方位以及行车路线，（指城花的区位图）。

下面带您参观一下我们城花的影音室：3分钟宣传片说辞现在您可以通过这个三分钟短片，了解我们项目的整体情况，首先出场的是万科的吉祥物花花，它从外太空飞到银河系的中心地球，然后到达中国的一个中部核心城市武汉，在来到武汉的一个核心新区，那就是光谷，光谷地处中心腹地，而万科城市花园又处在这个核心区域的中心.我们整个项目规划用地600亩分为四期开发，目前销售的主要是二期产品,这边是我们的小学和幼儿园的规划,万科城市花园象一座新城市一样,有自己完善的配套及公交体系,目前区内已引进了一条公交线路586路，后期我们还会陆续引进其它几条公交线路，来丰富业主的出行。

现在看到的这一块是我们的集中商业区，里面包括超市、银行、酒楼、快餐美食、健身房、药店等等.下面这个是小孩子在足球场边玩耍的一个场景，那么所有的车进入我们的小区必须采用的刷卡的模式.万科城市花园主要分为三种，一种是带装修交付的多情景洋房，就是这样的(如短片内）；第二种是不带装修交付的情景townhouse,一楼送花园，二楼、三楼送露台，层层退台的设计，现在虽有很多开发商在模仿我们这种产品，但它始终无法复制与我们完全一样的产品，因为这是属于万科的专利产品；还有就是带装修交付的电梯洋房，我们叫情景公馆，刚刚新开放了展示间.下面您再看到的是样板间，给您一种温馨、舒适的感觉，其实想起万科很多人也会联想起万科的物业。

让您在里面有一种归属感，安全感,舒适感.下面您看到的我们的幼儿园，引进的是深圳的世纪星双语幼儿园,采用国语和英语二种教学语言教学,给孩子一个良好的学习环境。

今年9月份开学，目前正在招生。

画面上看到的是我们小区的一个专为小孩子设计的儿童乐园，里面有海盗船，鸽子笼，沙地，涂鸦墙等等.给孩子们一个自由的天地，让他们发挥潜能,展现聪明才智的空间，目前已经开放了。

4、为06年洋房、小高层、高层产品的开发奠定基础，形成客户和市场的强烈期待与 关注。
二、客户储备情况
需要解决的问题
一、销售资源与目的 二、客户储备情况 三、精确制导之路 四、客户特征分析
1、客户问题。作为洋房产品的首次亮相，新、老客户对项目洋房者产品的 认知度需要认真分析。同时，由于项目自身距离远、配套相对不足等特点， 别墅产品的销售经验告诉我们，客户的渠道拓展尤为重要。
新客户资源
培育有效客户
一、销售资源与目的 二、客户储备情况 三、精确制导之路
外部渠道拓展客户及已积累客户大规模销售
意向强烈客户
11月初开始电话沟 通积累客户，有意 向的客户邮寄二期 产品资料
电话沟通意向客户，参加 11月19日二期洋房推介会， 公布价格区间,填写需求 意向单，初步装户
暂 535组积 犹
1、有利于对客户进行进一步筛选。2、有利于业务员对客户进行综合引 导，避免客户选房的单一性。
过程中的三顺位应用工具
一、销售资源与目的
资源需求单
二、客户储备情况 三、精确制导之路 四、客户特征分析
客户姓名：________ 联系电话：_______销售代表：_______
楼座： 1#（南入口）_____ 5#(北入口) _____
三顺位引导
购
通过资源需求单初步了 解客户对不同产品及户 型区间的需求，从而为 价格制定提供初步支撑
释放价格区间，同时填 写意向登记卡，进一步 对客户需求筛选和引导 对价格进行进一步调整
释放价格，同时根据客 户意向对客户进行三顺 位引导并装户
确定选房顺序后，根据最 终购房顺序对客户进行整 体引导、并装户，同时挖 掘不稳定客户资源
第一意向超过3人 第一意向超过2人 合计意向超过3人 存在第一意向

50建筑设计咨询有限公司D-CROSS ARCH DESIGN REPUBLIC ORGAN OF CHONGQING CHINA点廓空间卧室 客厅上空2%(结)3.200(建)3.350露台2BADCA3=1:752009-03Sheet Number:图纸编号:PLANScale 1:7522 页.1%卫5R1400下门厅上空Designed By:工程编号:Project Number:Checked By:Drawn By:出图日期:Issue Date:Sheet Type:Sheet Scale:Sheet Title:图别:二层原始结构图比例:图名:审核:制图:原始结构图施工图1:75D-C-Y0901重庆保利·高尔夫3、图纸中所有尺寸均应现场丈量。1、本设计图纸版权属本公司所有，未经同意，不得复印。2、设计图应结合现场实际情况与设计说明、结构设计图及相关图纸协调使用；如有问题，请立即通知设计师。Engineering Title:建设单位:工程名称:4、未加盖出图专用章，图纸无效。Built By:设计:*四期北别墅*1客厅上空20.3000.300211.5001.2002Scale 1:75二层强电插座布置图PLAN出图日期:Sheet Number:图纸编号:Issue Date:比例:Sheet Scale: 页.292009-031:75Checked By:工程编号:Project Number:Sheet Type:图别:图名:Sheet Title:施工图强电插座布置图D-C-Y0901Designed By:设计:制图:Drawn By:审核:门厅上空20.300210.3000.30021.50021124、未加盖出图专用章，图纸无效。*四期北别墅*重庆保利·高尔夫建设单位:Engineering Title:工程名称:Built By:3、图纸中所有尺寸均

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