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地产项目整体定位报告一、项目定位背景随着城市化进程的推进，住房需求和商业空间需求不断增加。
地产项目作为满足人们居住、办公和商业需求的重要载体，先进的定位策略对项目的成功与否起着关键作用。
本报告旨在对地产项目进行整体定位，以实现项目的可持续发展和市场竞争力。
二、项目定位目标1.建设高品质住宅：项目将着重打造高品质住宅，设计和建造符合人居环境要求的居住空间，提供优质生活体验。
2.提供丰富的商业空间：项目将规划和建设具备各种商业功能的空间，包括购物中心、娱乐场所、餐饮区域等，以满足居民和周边商圈的需求。
3.打造宜居社区：项目将注重社区的规划和管理，提供完善的公共设施和服务，营造宜居宜业的环境。
4.实施可持续发展策略：项目将采取环保、节能的设计和建造方法，推行可持续发展理念，为未来提供一个可持续发展的空间。
三、目标人群定位1.住宅区：主要面向家庭用户，提供具备舒适居住条件及便利生活配套设施的住宅产品。
2.商业空间：主要面向周边居民和办公人群，提供购物、娱乐和餐饮等丰富的商业设施与服务。
3.社区设施：主要面向社区居民，提供公园、健身房、图书馆等公共设施，为居民提供丰富多样的活动场所和服务。
四、市场竞争分析1.住宅市场竞争：当前住房需求旺盛，市场竞争激烈，但大多数房地产项目都往往只注重品质和规模，缺乏个性化定位。
因此，我们的项目将注重提供独特的设计和建造理念，以及高品质的居住体验，以突出项目的竞争力。
2.商业市场竞争：商业空间需求也在不断增加，但市场上存在的问题是商业街区过于单一，缺乏综合性和多样性。
因此，我们的项目将打造多功能商业区域，吸引各种类型的商业业态进驻，提供丰富多样的购物、娱乐和餐饮服务。
3.社区服务市场竞争：如今，社区服务也成为人们选择住房的重要因素之一、但大部分社区服务设施单一，服务内容和质量有限。
因此，我们的项目将注重提供丰富多样的社区服务内容，提高服务质量和用户体验，以赢得用户的长期青睐。
中国五矿长沙暮云项目整体定位报告中国五矿长沙暮云项目整体定位报告谨呈：中国五矿集团公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
00项目背景020109>50403客户目标是五矿的第一个项目，规模型的住宅大盘，对于开发商具有很大意义关键是项目的成功开发，提升五矿的品牌形象，成为鹏欣在房地产领域的企业名片基本开发周期5年，2007-2012年，一期08年销售我们对客户目标的理解价值最大化的盈利目标长沙的标杆型高端项目用地规划指标：规模型项目，但有较多限制1、总体指标占地：9123>.31亩容积率：< 2.22、规划条件建筑密度< 30％绿地率≥35％限高18层不能出现独栋产品受90/60限制项目属性界定地块：内部山水资源丰富，地势高差明显项目属性界定区位：长株潭一体化的融城点，但区域认知及成熟度低项目位于位于长沙暮云镇区域范围。
距离长沙市中心约15公里。
西面位处建设中贯穿长沙市南北主干道的芙蓉南路, 北面为火星大道。
但目前都未正式通车。
区域属于暮云镇的边缘区域，原有开发度不强，认知有限项目属性界定四至：大盘环绕，居住氛围较浓，但区域开发度低项目宗地四至北临格兰小镇一期西临橘郡城镇置业别墅用地东临达云路南接北京怡海花园及三湘地产项目都为未开发或待开发项目。
西北面临近中信新城项目属性界定区域属性和项目属性的界定分析：可以帮助我们明确研究方向和方法项目属性区域属性未来可形成较浓的居住氛围区域较为陌生，周边生活配套缺乏周边大盘环绕项目周边基本为空地，未开发项目进入性及昭示性较弱不邻城市主干道，且道路目前还未全面开通可利用的景观资源，但非稀缺性资源限制因素多，规划空间受限中低密度规模大盘社区可以辐射市区置业人口高起点规划，热点开发区域诠释内部山水资源丰富，地势高差明显限高18层、不能出现独栋、受90/60限制占地约912.31亩，容积率2.2以下距离长沙市中心约15公里规划中的长株潭融城核心属性项目属性界定：城市发展趋势下的新城区，相对陌生区域的大规模中低密度房地产项目省府融城住区认知度较低大盘资源丰富区域属性项目属性项目思考1：众多利好下的区域价值？问题：规划中与现实的差距，区域的支撑度01区域价值0201050403长沙——珠三角三小时经济圈范围内，发挥着承东启西、联南接北的枢纽作用，属于中部发展的重点城市长沙珠三角经济圈长三角经济圈中部六省长沙是内陆交通枢纽城市，是通向两广沿海和西南边陲的前缘地带；位于上海、广州、重庆、武汉四大全国性商贸中心聚辐的交错地带，东南西北四大城市的辐射作用可在长沙地区产生叠加效应长沙在全国的战略布局中发挥着承东启西、联南接北的枢纽作用，既得益于沿海市场的强劲辐射，又受惠于内陆市场的全面联动影视文化、山水洲城——长沙是中国影视传媒最发达的城市之一，中国第一批历史文化名城，活力的城市岳麓山、岳麓书院、橘子洲头、湘江是长沙最重要的景观和历史人文资源；是长沙几千年历史的见证，长沙市民对她们有着深厚的感情；影视传媒是长沙最具竞争力的产业，是长沙最值得骄傲和自豪的招牌，湖南卫视是中国收视率最高的省级电视台，“超女”更是近年来长沙吸引世人的“亮点”长沙近年来GDP和固定资产投资快速增长，国民经济稳定快速发展长沙市历年GDP与固定资产投资情况近6年长沙市GDP增长率保持在12%以上，2006年城市GDP达到1790.66亿元；近年来长沙市固定资产投资年稳定快速增长，2006年已达1089.8亿元，增幅高达22.57%大量固定资产投资在城市基础设施建设方面发挥了效用长沙市人均GDP快速增长，人均可支配收入水平较高长沙市历年人均GDP发展状况长沙市历年人均可支配收入长沙市人均GDP保持高速增长，近6年来增长速度均超过10%，而且增速不断加快；2006年人均GDP达到27853元,人均GDP增长速度为16.2%可支配收入保持较高速度增长，近三年来的增长率都超过10%水平，06年人均可支配收入为12924元，增长12.0%中部省会城市中，长沙GDP与社会消费品零售总额较高，人均可支配收入处于最高水平长沙市GDP与社会消费品零售总额与其他城市比较12360112431180013924人均可支配收入（元）广州成都太原合肥周边省会/直辖市12789南昌12360武汉1174111013人均可支配收入（元）郑州长沙周边省会/直辖市在中部六省会城市中，长沙的GDP和社会消费品零售总额均列第三位，低于武汉和郑州，但明显高于太原、合肥和南昌；与广州和成都相比，长沙市的GDP和社会消费品零售总额都有较大差距；长沙市人均可支配收入在中部六省会城市中处于最高水平，而且高出成都1135元随着城市的发展，长沙在原有的基础上进行着新一轮的扩张，城市往外环发展市民观点“现在的长沙比以前大多了”市府西移省府南迁新河三角洲崛起东：高桥市场群、星沙板块南：省府南迁，大量土地供应西：市府西移，岳麓资源、人文并举北：新河三角洲崛起，两馆一厅打造高桥市场群;一主二次四组团;，河东主城区，河西新城、星沙马坡岭新城，捞霞组团、高星塘岭组团、含浦组团、暮云组团据长沙市2001年修编后的城市总体规划规定，到2020年长沙市人口将增加到350万，城市用地规模由原来的250平方公里增加至350平方公里。
房地产市场定位报告随着市场竞争的日趋激烈,市场环境的日益复杂,房地产开发项目的市场定位往往成为项目成功的关键。
以下是为大家整理的关于房地产市场定位报告，一起来看看吧!房地产市场定位报告篇1楼盘的市场定位，是策划公司、开发商将楼盘产品进行有目的性、有选择性、有针对性的销售或推介的一种客户定位。
其目的是探讨产品的市场可行性如何?产品潜在客户是谁?对产品进入市场如何把握?产品的市场受众面究竟有多大?等等。
一切都围绕着市场转，从而找出产品进入市场最佳切入点，在消费群中引起共鸣，产生强烈的购房欲望。
下面，本文将就三个方面来探讨产品的定位问题。
一、销售目标定位楼盘的销售目标定位，是前期营销的重要方面。
通过明确的目标选择，为开发商进行哪一种产品定位的决策打下基础。
如何做好销售目标定位，无论是策划公司、开发商还是消费群体，各方的要求或期望值都存在着较大差异。
作为策划公司，这个问题是个核心内容，是市场的基础。
如果目标定位准确，市场的反响将事半功倍，反之亦然。
定位是应从客户对地域喜欢程度、楼盘档次选择程度、楼盘户型要求程度、小区环境满意程度，物业管理服务程度等予以考虑。
作为开发商，楼盘的最终目的，就是要销售出去，同时需要得到一个比较明确的销售目标方向印记，而这个销售目标定位则应该完全按照客户在经济上、观念上的接受能力和市场的实际需求去定位，从而实现收益的最佳回报。
销售目标定位，从楼盘营销的角度来看，是选择有针对性，有目的性、有意识地去锁定精准的客户群，但这是件很难的事，也做不到有一个非常明确的市场划分。
因而，楼盘销售目标只能够是一个决策性、方向性、线条性的定位，一方面面向大多数定位客户，一方面通过从众效应吸引一批相似型客户。
销售目标的定位，对楼盘整个营销来说，显得相当重要。
这个定位的出发点，则是依据客户的层次、能力、不同需求的差异和房地产的特殊性所决定。
房产作为商品，有着一般普通商品没有的、也不可能存在的特性，如不动产的不可移动性、产品价值的保值和增值性、产品的耐用性、其售价的昂贵性等。
盈丰·新家坡工程定位报告--------------------------------------------------------------------------------地产策划实务 2005-9-15盈丰·新家坡工程定位报告--------------------------------------------------------------------------------第一章工程地块整体情况分析 (3)第一节工程简况 (3)第二节工程交通出行分析 (4)第三节街区功能分析 (5)第二章工程土地SWOT分析 (6)第一节工程地块优势分析 (6)第二节工程地块劣势分析 (7)第三节工程市场机会点分析 (8)第四节工程威胁点分析 (8)第三章工程市场定位分析 (9)第一节工程定位的原则、战略与蓝图 (9)第二节工程定位 (11)§3.2.1 整体定位 (11)§3.2.2 功能定位 (13)§3.2.3 形象定位 (13)§3.2.4 价格定位 (15)§3.2.5 户型面积定位 (16)§3.2.6 目标客户定位 (18)§3.2.7 小区配套功能定位 (20)§3.2.8 案名定位 (21)第四章工程产品策划 (22)第一节小区整体布局规划 (22)第二节建筑风格 (24)第三节户型设计建议 (25)第四节道路与交通规划 (27)第五节景观及绿化规划 (27)第六节生活配套规划 (29)第七节物业经管建议 (31)第八节小区智能化规划 (32)第九节住宅小区细部处理 (33)§4.9.1 室内装修细节 (33)§4.9.2 室外环境细节 (34)第十节社区人文环境的营造规划 (35)第一章工程地块整体情况分析第一节工程简况工程位于重庆市南岸区，经济技术开发区内，属于城市次中心地段。
房地产项目市场定位报告模板目录第一部分项目决策背景及摘要 (3)一、外部环境 (3)二、内部因素 (3)第二部分项目地块整体情况分析 (4)一、地块位置 (4)二、地块现状 (4)三、项目交通出行状况 (4)四、项目周边社区配套 (5)五、项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写） (5)六、市政配套（都要说明距宗地距离、接入的可能性） (5)七、主要经济技术指标 (5)第三部分市场分析 (6)一、宏观市场 (6)二、房地产市场 (6)三、区域房地产市场 (6)第四部分项目地块SWOT分析 (7)一、项目地块优势分析 (7)二、项目地块劣势分析 (7)三、项目机会点分析 (7)四、项目威胁点分析 (7)第四部分项目市场定位分析 (8)一、项目定位的原则、战略与蓝图 (8)（一）、基本原则 (8)（二）、战略构想 (8)（三）、小区蓝图 (8)二、项目整体定位 (8)（一）、我们的项目是什么样的住宅？ (8)（二）、定位论证 (8)三、市场地位定位 (9)四、小区功能定位 (9)五、形象定位 (9)（一）、我们的住宅以什么样的形象出现？ (9)（二）、定位论证 (9)六价格定位 (9)七户型面积配比定位 (10)八目标客户定位及分析 (10)九小区配套功能的定位 (11)第一部分项目决策背景及摘要一、外部环境1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。
3、项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。
二、内部因素1、项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目），如石家庄水泵厂项目要说明该项目对公司再省内发展布局的重要战略意义；2、公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义。
房地产项目形象整体定位分析随着经济的发展以及人们生活水平的提高，房地产行业在中国已经成为了一个非常成熟的产业，并且在不断地发展壮大。
伴随着同行之间的激烈竞争，房地产企业需要更加注重自身的市场形象及品牌特性，才能在市场中处于有利地位。
在房地产项目营销中，形象建设是一项非常重要的工作。
它将直接影响产品的销售、市场的反响和企业的长远发展。
如何利用管道，有效提升房地产项目的形象以及整体定位，是衡量企业成功的重要标志。
本文将对房地产项目形象整体定位分析进行探讨。
一、房地产项目定位的概念及特点在定位分析中，我们要先了解到定位的意义。
定位是基于市场需求，对企业产品及其竞争对手进行分析，从而根据目标市场的需求特征，确定企业在市场中所处的地位和决策，进而达到市场需要、创造公司价值的营销战略。
房地产项目的定位具有以下特点：1. 具有时效性房地产是一种大型资产商品，同时开发合适的地块又需要较长的周期，因此项目定位必须具有充分的时效性。
2. 受区域影响较大房地产项目所处的区域会直接影响产品的品质、市场需求等，因此房地产项目的定位分析需要充分考虑所处区域的地理、人文环境等因素，以满足消费者的需求。
3. 全新性房地产项目的定位通常都需要考虑到品牌的形象、特点等因素，从而产生全新的营销战略，满足目标市场消费者的各种需求。
二、房地产项目形象定位分析1. 市场分析在进行形象定位分析前，首先需要对目标市场进行全面深入的分析。
市场分析包括了消费者的需求特征、购买能力、市场规模等因素，是房地产项目形象定位分析的一项重要前提。
2.品牌定位品牌是企业的口碑，也是企业收益的来源。
在形象定位分析中，品牌定位应该始终贯彻着“高品质、多元化”理念，同时要有清晰的品牌理念和品质保障。
那么在如何确立品牌理念时，我们需要考虑消费者群体的需求，保证品牌的适用性，同时要在市场上塑造出一种潜移默化的好口碑。
3. 人才资源的分析在大多数企业形象定位分析中，人才资源扮演着至关重要的角色。
别墅项目整体定位及发展战略报告概述本报告旨在介绍别墅项目的整体定位和发展战略。
首先，通过市场调研和分析，对当前别墅市场的发展情况进行了评估。
然后，本报告提出了别墅项目的定位策略和发展战略，包括目标客户群体、产品特点、市场推广和销售渠道等。
最后，总结了别墅项目的发展前景和未来的挑战，并提出了建议。
市场调研和分析在进行别墅项目的定位和战略规划之前，我们需要对市场进行调研和分析，以了解当前别墅市场的发展情况。
根据调研结果，别墅市场呈现出以下几个特点：1.高净值人群追求高品质生活：随着经济的发展和人们的收入水平提高，高净值人群对于舒适、安全、私密和高品质生活的需求越来越高，别墅成为他们追求高品质生活的选择之一。
2.供需关系存在失衡：在一些热门城市，别墅项目的供给相对不足，而需求量却很大，导致市场上别墅的价格居高不下。
3.二手别墅市场有待开发：除了新建的别墅项目，二手别墅市场也存在较大的发展潜力。
目前，二手别墅市场的交易不够活跃，购买者面临的信息不对称和信任问题较多。
根据市场调研结果，我们可以看出别墅市场有着较大的发展潜力和商机。
因此，我们制定了相应的整体定位和发展战略，以满足高净值人群对于高品质生活的需求。
别墅项目定位策略基于市场调研结果，我们确定了别墅项目的定位策略如下：目标客户群体我们主要面向高净值客户群体，他们追求高品质生活，注重隐私和安全，具备较高的经济实力和购买能力。
产品特点我们将开发高品质、豪华、独立的别墅产品，包括别墅住宅、花园别墅和高尔夫别墅等。
别墅产品将充分考虑客户的生活需求和舒适感，提供私密性、安全性和便利性。
市场推广和销售渠道在市场推广方面，我们将通过多种渠道进行宣传，包括广告、宣传册、房地产展览会等。
同时，我们也将与相关的经纪机构合作，拓展销售渠道，增加项目的曝光度。
价格策略针对目标客户群体，我们将制定合理的价格策略，根据市场供需关系和产品特点确定价格范围。
发展战略我们将采取以下发展战略，以实现别墅项目的整体定位：打造品牌形象通过产品质量和服务质量的提升，树立起别墅项目的品牌形象。
地产项目整体开发策划书3篇篇一地产项目整体开发策划书一、项目概述（一）项目名称[项目名称]（二）项目地点[项目地点]（三）项目规模[项目规模]（四）项目背景[项目背景]二、市场分析（一）宏观市场分析1. 政策法规2. 经济环境3. 社会文化（二）区域市场分析1. 区域规划2. 竞争项目分析3. 目标客户分析（三）市场定位1. 项目定位2. 目标客户定位3. 产品定位三、项目规划（一）总体规划1. 项目布局2. 功能分区3. 交通规划（二）建筑设计1. 建筑风格2. 户型设计3. 外立面设计（三）景观设计1. 景观主题2. 景观布局3. 绿化设计四、项目开发计划（一）开发周期1. 前期准备阶段2. 项目建设阶段3. 项目销售阶段4. 项目交付阶段（二）开发进度安排1. 各阶段时间节点2. 各阶段工作内容五、项目营销策略（一）营销目标1. 销售目标2. 品牌目标（二）营销策略1. 产品策略2. 价格策略3. 渠道策略4. 促销策略（三）营销推广计划1. 推广主题2. 推广渠道3. 推广活动六、项目投资估算与收益预测（一）投资估算1. 土地成本2. 建设成本3. 营销费用4. 管理费用5. 财务费用（二）收益预测1. 销售收入2. 利润预测七、项目风险评估与对策（一）风险评估1. 政策风险2. 市场风险3. 资金风险4. 技术风险（二）风险对策1. 政策风险对策2. 市场风险对策3. 资金风险对策4. 技术风险对策八、结论与建议（一）结论[项目结论]（二）建议[项目建议]篇二《地产项目整体开发策划书》一、项目概述1. 项目名称：[具体名称]2. 项目地点：[详细地址]3. 项目规模：[占地面积、建筑面积等]4. 项目定位：[高端住宅/商业综合体/旅游地产等]5. 项目背景：[简要介绍项目的由来、市场需求等]二、市场分析1. 宏观市场分析：政策法规：分析国家和地方的房地产政策，以及对项目的影响。
经济环境：研究宏观经济形势、利率、汇率等因素对房地产市场的影响。
房地产项目计划书（3篇）房地产项目打算书〔精选3篇〕房地产项目打算书篇1通过对润业苑项目的初步分析，我们感到这将是一个可塑性特别强的项目，通过专业的营销和策划操作，它不但可表达出开发商的实力和形象，更应在小高层市场上独树一帜。
我司经过长时间的市场调研，依据市场所反映出来的背景，结合自身所积累的阅历，提出切合市场销售的建议供贵司参考。
如能有幸成为贵司的合作伙伴，届时将依据详细资料供应一套系统的极具可行性的营销策划报告，以飨贵司慧眼。
一、市场背景济南房产市场日趋规范，整体处于上升态势，在市场进展的过程中，我司认为可分为两个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下：(一)九九年之前，被动销售的暴利阶段：客源特征：以高收入者为主，追求身份与地位的显示，此时市场选择范围小，客户购置存在肯定盲目性。
开发商特征：政府对开发公司的实力要求不严，开发商实力良莠不齐，受传统观念束缚严峻，不重视客源心理及市场进展特性，主观开发，追求暴利，无品牌意识，对专业销售机构极度排斥。
项目特征：产品形式单一(多层为主)，缺乏特色，不注意整体规划，且有明显区域性特征(集中在千佛山周边)。
销售特征：无整体营销思路，盲目追求高利，定价偏高，且无有效的表现及宣扬手法，不注意品牌的培育和树立。
(二)--年以后，振荡中走向规范的过渡阶段客源特征：客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心理上趋于理性，此时散户消费渐渐成为市场主力。
开发商特征：迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，对营销策划理念渐渐接受，同时专业销售人才带来的先进理念也影响了开发商的思想，开头注意客源需求，渐渐向以产定销的路线靠拢。
品牌意识已大大增添，大量实力雄厚、理念先进的外地开发企业着眼于济南房产市场的良好进展前景，进而纷纷抢占济南市场。
同时由于政府对土地资源进行统一管理，地价开头上升，而促使开发企业走出暴利阶段，利润趋于合理，此时一部分资金实力弱、管理不完善、开发理念陈旧的小企业将面临严峻考验。
《××项目定位报告》第一部分：项目整体发展战略及定位第一篇：项目本体条件解析及项目界定1.资源盘点与本体条件解析✧区位条件✧区域四至✧与城市中心关键设施的交通联系2.资源盘点✧区域资源影响研判✧区域意向（节点、标志物、边界）✧区域周边及区域内部主要道路分布及道路规划状况（道路起讫点、道路级别、红线宽度、路况）✧自然资源（水资源、大规模绿化）3.项目发展面临的机遇和问题4.项目属性及价值挖掘本部分核心结论：挖掘项目综合价值（资源、发展机会……）第二篇：宏观市场分析1.宏观经济、规划与产业分析✧宏观经济发展状况分析✧居民生活水平状况✧经济地位及发展前景✧项目所在区域的经济及产业结构✧本区域未来的规划发展机会✧项目区域目前发展阶段阶段和产业结构✧其他本部分核心结论：未来3－5年房地产发展趋势研判（发展特征、开发水平…）第三篇：各区域房地产发展研究1.区域房地产发展研究✧房地产市场总体概况✧土地供应状况（总量、结构、格局、形式）✧房地产市场的供应状况✧政策影响、相关规划、设施投入及对本项目影响✧房地产板块供应结构及价值取向✧项目区域的房地产发展分析（土地供应、发展机会、产品发展水平、板块结构、客户阶层等）✧项目区价值分析本部分核心结论：房地产板块分析及未来价值演变研判第四篇：类似项目开发案例研究与借鉴1.案例筛选标准✧国内典型类似项目开发案例选择2.案例具体分析✧开发模式（总体定位与核心区）✧规划模式（指标分配、功能构成及布局）✧产品模式（产品组合及演变模式）✧与区域资源的价值联动✧成功关键驱动因素✧对本项目的借鉴点3.案例启示和总结第五篇：竞争中本项目的机会及威胁1.类似竞争对手分析✧价值定位/产品类型/客户群✧购买驱动因素/成熟度2.本区域的竞争价值点3.区域内竞争分析✧开发商资源及经验✧初步开发方向✧开发进度✧竞争点本部分核心结论：本项目竞争地位及竞争突破方向第六篇：市场客户研究✧城市内现有类似项目客户构成及购买驱动力✧项目地缘客户分析✧客户来源分析✧市场辐射范围分析及研究✧客户类型以及特征研究✧不同类型客户需求分析：商务/企业/私人/家庭等第七篇：项目整体发展战略研究目的：综合企业战略和市场情况、竞争情况等多方要素，综合判断项目的整体发展战略a)企业层面✧企业战略目标解析✧企业财务回现目标分析✧企业开发周期及进程要求b)市场层面✧区域发展阶段研判✧竞争项目开发时机研判✧项目开发时机研判c)整体发展战略1.总体发展战略2.分期开发策略第八篇：基于市场研究的项目整体定位1.形象和档次定位2.客户定位✧本项目目标客户分析✧区域市场客户细分✧本项目客户定位✧本项目目标客户特征✧客户分析（核心客户、重要客户、潜在客户）✧目标客户价值取向分析✧不同阶段客户动态变化分析3.产品定位论证✧各种物业类型选择✧各种物业类型配比✧户型区间确定第九篇：规划布局设计建议研究目的：在整体定位论证基础上，结合区域地块资源条件，给出功能规划设计建议✧规划目标与原则✧资源分级评价✧宗地划分✧各分区经济技术指标✧核心区的位置与规模第十篇：经济测算与评价研究目的：以市场数据为基础，结合行业经验分析项目的资金安排及收益✧投资计划安排✧现金流分析✧敏感性分析✧临界点分析第二部分：《项目启动定位及物业发展建议》第一篇：启动区定位✧启动区位置✧启动区规模✧产品定位✧客户定位✧价格定位第二篇：启动策略✧启动区规模✧启动区功能比例✧启动不同功能的关联分析✧启动区的实际操作要点✧启动区对土地利用的分析✧启动产品定位✧客户定位✧价格定位✧价值展示第三篇：物业发展建议原则✧根据市场、客户、需求确定项目的物业发展建议原则第四篇：项目物业发展建议1.建筑风格建议✧建筑设计要点✧建筑风格建议✧外立面建议✧局部设计建议2.园林风格建议✧园林风格建议✧景观设计要点✧景观节点布局和建议3.产品设计建议✧市场现有户型分析✧户型设计要点✧经典户型推荐4.配套设施建议✧会所设置建议✧保安服务体系✧其他配套设施5.其他相关事项第三部分：项目整体营销建议第一篇：城市营销环境综合评价a)消费者价值取向与项目价值点衔接b)营销通路与市场事件利用或创造c)主流促销手段d)项目卖点整合与营销SWOT分析e)营销的成功要素f)项目形象定位g)阶段营销主题与目标h)项目命名i)卖场规划j)品牌价值主张k)入市时机第二篇：项目核心概念及案名建议第三篇：售楼部装修及样板间设置建议。
房地产开发项目整体定位方案报告第一部分：市场调查一、**市总体社会及经济发展状况二、房地产总体市场现状及走势分析三、市场需求分析四、竞争市场调研与分析部分第二部分：客户分析一.客户群体的构成与特征的描述二.客户群细分及其客户心理因素分析三、目标客户需求分析四、交易案例客户总结第三部分：项目分析一．项目简介二．项目ＳＷＯＴ分析三．项目规划设计方案评析四．项目综合评价及项目发展策略第四部分：项目整体定位一．整体定位原则二．项目整体定位三．形象定位四．产品定位五．规划建议六．建筑七．户型八．园林建议九．室内设计建议十．配套建议第一部分市场背景及经济发展动态经济背景对于一个项目整体定位来说，可以说是“皮之不存，毛蔫附之”的皮。
从我们所要着手的工作来看，这部分内容似乎只是一个背景，但却是以后所有工作的基础，反映到最后成果上，是绚丽“出锋”的花纹和色泽，但没有了经济背景的依托，一切都无从谈起。
下面列取的要点是比较框架的一个体系，各个不同的项目可以证据自身的特点各有所增减。
在这一篇章里，最容易犯的毛病就是数据的罗列，很多数据看起来很重要，但与项目无关的话，最好不要出现在报告之内。
最好每一个数据都能起到他所能为整体定位的支撑作用，大处着眼，小处着手。
一．**市总体社会及经济发展状况（一）．**市200*年经济发展背景1．GDP指标需要关注两点：上一年度的GDP总值，同比增长率和人均GDP。
2．固定资产投资需要关注点：上一年度固定资产投资额比前年的增长率，其中基础建设投资增长是多少，房地产投资增长是多少。
与整体的固定资产投资增长相比较，房地产投资的增长有什么特点。
3．消费指数上一年度全市社会消费品零售总额为多少，比前一年度的增长率为多少。
消费指数与GDP增长相比较的特点。
消费热点的新趋向。
4．外资利用程度上一年度实际利用外资额，增长率。
有无相关重大政策影响，如世贸的加入，经济特区的建立等。
5．存贷款国内金融机构人民币各项存款余额，增长率。
金融政策的变化对房地产消费的影响。
各项贷款余额，增长率。
6．产品销售与企业盈利房地产业产品销售与企业盈利在各行业中地位和经济特点这一部分的内容一般在当地的经济发展年鉴中都可以查到，如果有当地的房地产发展年鉴，相关数据会更为全面、详实准确。
同时，可以利用图表加强说明的力度和专业性。
（二）．经济发展政策着重强调当地的各项发展政策。
产业政策：什么为支柱产业。
比如深圳的支柱产业是高新科技，海南是旅游等。
金融政策：向哪方面倾斜，重点鼓励什么行业，以及引起的相关影响对房地产业的影响，比如在IT业大发展的时期，这一行业内的购房需求就被刺激起来。
房地产政策：地方性房地产法律法规，是限制，鼓励，着重发展什么等？人才政策：备参考，对客户群体的影响相关。
小结：从以下几个角度总结。
1、经济指标显示当地经济运行处于良好否。
2、按国际经济组织统计表明，当一个地区的经济增加速度大于5%的时候，当地的房地产也就发展存在者极为广阔的前途。
（最有效的废话）3、经济增长的主要因素是什么。
4、消费指数是否对地产发展有利。
5、政府对地产行业的态度。
二．房地产总体市场现状及走势分析（一）．房地产指标分析1．总体投资：用图表说明房地产投资的总体走向趋势。
横轴为年份，纵轴为投资总额。
同时加以简要说明。
注明增长率。
2．空置面积：（备选）用空置面积的升降说明地产发展走向，一般适用于经济复苏地区或整体经济萧条时期。
3．批准预售面积：未来一年的市场供应量。
4．销售面积与预售面积的比值：销售面积与预售面积比值的降低说明销售面积的增长落后于预售面积的增长，这种比值的逐步降低，在某种程度上讲是一种潜在的危机，可能会造成市场的极度膨胀后的萧条和产品积压。
升高则表明需求旺盛，在市场上是卖方市场。
同理，反之。
图例如下：5．新楼住宅销售面积：用批准预售面积和新楼住宅销售面积增长的比较来说明新开发项目的特点。
6．三级市场与二级市场交易量比较：（备选）7．城市不同地区的开发面积比较：说明开发重点向哪一部分转移。
图例如下：（二）．房地产发展趋势这一篇章，我们称之为“危言耸听”+“填鸭”。
手法是用目前市场上的一些新颖的、自己杜撰的、冲击力强的概念对发展商进行洗脑。
所有概念的提出与阐释都是为已有的定位服务，从各个角度，各个层面证明给出定位的正确性，具体的论据根据项目的不同，采用不同的“鸡尾酒”式调配。
一般采用四到六个方面即可。
资料来源最好为公信力较强的媒体报道或政府调控政策等。
如果是定位大盘，可以从规模优势、社区氛围等角度阐述，如果是高端物业，可以从利益点、品牌塑造加以引诱说明。
总之，把发展商最隐秘的愿望探听出来，再从社会层面告诉他这是整体的发展趋势。
比如：1、大盘成为房地产发展趋势。
2、购房消费趋于理性等等……三．市场需求分析这一部分是在市场调研的基础之上完成的，但在某种程度上，所谓市场调查只不过是对自己信心的一次鼓励而已，所以，这一部分的数据可以通过资料等其他手段获得。
在进行演示时，多以图表来加强说服力。
下面是一些屡扑不灭的市场新特点。
当然，具体数据要根据项目的不同加以调整。
这一部分也可以作为市场调研的成果单独提出。
**市****年住宅消费市场调查1．购置新房情有独钟调查结果反映出，打算选购新房占86％；二手房占7％，尚未决定占7％，主要以选购新房为主。
这一方面说明置业者主流的强劲购买力，同时也预示着住宅消费仍将由二级市场占据主导地位。
2．自用为主导在购房用途的选择中，自住占83％，投资占9％，为亲友占4％，为度假占3％，其他占1％。
购房的用途主要是自用为主，投资客户所占比例不高，在自用目的的细分方面，满足自己的居住需求占绝对主导，度假和购房给亲友的比例较少。
3．潜在需求旺盛以计划购房时间来分析：计划最近购买的占47％，半年以后占27％，一年以后占17％，两年以后占9％。
从计划购买时间看，计划一年内置业的客户约占四分之三。
这显示近期的潜在需求非常旺盛。
4．**地区是置业者首选（割据各自城市不同而填相应的区域）5．最爱的是小高层或多层。
（自选）频数分析表明，中意小高层的消费者占44％，多层占33％，高层占21％，别墅占2％，小高层是置业者首选，多层也为众多置业者的青睐。
从住房类型看，平层占56％，跃式占20％，复式占23％，其他占1％。
对平层的选择不再是一支独秀，其他类型的户型也开始进入人们选择的视野。
交叉分析表明，喜欢多层的消费者中，平层占67％，跃式占15％，复式占18％；喜欢小高层的消费者中，平层占56％，跃式占25％，复式占19％，两者对平层、复式单位的钟爱比例是不同的；喜欢高层建筑消费者中，平层占44％，跃式占18％，复式占38％，选择复式单位的比例之高引人注目；相比之下，喜欢多层建筑的消费者中，选择复式单位则不十分突出。
6．更喜欢自己装修？（根据市场情况，自选）在交楼标准的选择上，毛坯房占40％，厨卫装修占34％，普通装修占19％，精装修占7％。
毛坯房和厨卫装修的交楼标准比较受欢迎，其次是普通装修，精装修并不十分受欢迎。
与家庭月收入交叉分析：交叉分析结果显示，收入在5000元以下的，选择毛坯房占45％，基本装修55％；收入在5000－8000元的，选择毛坯房占35％，基本装修占65％；收入在8000－10000元的，选择毛坯房占60％，基本装修占40％；收入在10000元以上的，选择毛坯房占65％，基本装修占35％。
分析表明收入越高的家庭，选择毛坯房作为交楼标准的比例越高。
这显示人们在收入高的条件下，更愿意为装修的自由选择预留更大空间。
7．三房是首选在单位房间的选择上，选择1房占4％，2房占28％，3房占55％，4房占10％，5房以上占3％。
购房者主要选择三房单位为主，其次是二房，选择一房和四房单位的比例不多。
上述结果与家庭结构交叉分析则显示，单身在选择上：1房占5％，2房占2 5％，3房占58％，4房占12％；二口之家的，1房占3％，2房占36％，3房占51％，4房占10％；三口之家的，1房占2％，2房占10％，3房占68％，4房占20％；二代同堂的：1房占4％，2房占19％，3房占55％，4房占22％；三代同堂的：1房占0％，2房占8％，3房占52％，4房占40％；分析表明当前不同的家庭结构对户型的选择近似，并不呈现单身、核心家庭（夫妻或夫妻+子女）、主干家庭（父母+夫妻+子女）的梯级消费比例。
因此选择三房的比例与整体选择的比例相同。
单位房间选择与置业次数交叉分析：首次置业的，选择1房的占4％，2房占16％，3房占58％，4房占3％，5房占3％；多次置业的，1房占4％，2房占10％，3房占40％，4房占24％，5房占6％。
分析表明首次置业与多次置业相比，选择一房、三房的比例相近；选择二房、四房、五房的比例相差稍多。
由此看来，三房是各类客户首要心水之选。
8．最希望的面积区间是平方米（具体数据各地不同，现采用深圳数据。
希望购房面积的选择上，希望购置面积在90-110平方米比例最高；其次是70-90平方米，希望购置面积在70平方米以下的比例不高。
与希望购买的房间数交叉分析表明，选择二房的购房者希望面积在70-90平米占比较大的比例，也有部分希望90-110平米和70平米以下，很少一部分希望在110-130平米。
整体选择面积的中位数M0=85平米；选择三房的购房者希望面积在90-130平米占较大比例，也有不小比例选择70-90的小三房。
整体选择面积的中位数M0=104平米；与当前住房面积交叉分析表明，置业者在购房时购房面积的期望要超过租住或自有住房面积的比例较高。
期望合理价格水平：4000-6000元在购房者心目中，价格在4000元以下占24％，4001－5000元占42％，500 1－6000元占23％，6001－7000元占7％，7001－8000占2％，8000元以上占2％。
合理价格水平主要集中在4000元-6000元之间，整体价格合理水平M0=4770元。
9．按揭付款是主流频次分析表明购房者在购房过程中选择按揭付款占81％，一次性付款占1 9％。
按揭的比例超过八成，说明按揭正成为人们购房中普遍的选择，也说明银行按揭对深圳住宅市场的支持作用不容小视。
10．量入为出的月供购房者首供能力31万以上占8％，21－30万占12％，16－20万占14％，1 1－15万占25％，5－10万占41％。
购房者的首供能力越高，人数越少；占购房者80%的市场是首供能力在20万以内的市场。
整体首供中位数M0=14.5万。
购房者月供选择在1000元以下的占7％，1001－1500元占27％，1501－20 00占25％，2001－2500元占19％，2501－3000元占9％，3001－4000元占10％，4001元以上占3％。
