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前言房地产项目的定位应该依据房地产市场运作规律，并结合区域市场特征和房地产开发公司的经营理念进行深入论证，才能给房地产项目一个明确的、科学的定位。
它包括项目的市场定位、产品定位、总体定位等方面的内容。
房地产的项目定位也是一个系统工程。
它涉及到房地产全程运作过程中的工地形象包装、营销中心包装、产品包装、目标客户群、价格策略、营销推广等各个方面，并与区域宏观和微观的市场环境紧密联系。
《东和湾项目定位报告》是基于瑞尔特调研小组市场实态分析结论，通过对东和湾项目所在地的特点进行分析论证后，瑞尔特依据全程营销系统的1 / 1要求，从项目持续销售和公司进展战略的角度拟定本报告。
东和湾项目定位报告一、东和湾项目定位考虑的因素1、项目所在地的经济进展状况，项目所在地的房地产进展水平。
2、项目所在地的消费者心理和特征3、当地房地产进展的市场研究，市场进展方向。
4、项目的初步设计规划，目标客户的需求心理和消费特征。
1 / 15、项目地块价值：地块价值才是最终决定价格的全然所在，只有充分发掘地块的价值，才能实现项目的价值最大化。
6、开发商的资源整合:开发商在人力，物力，财力资源上的有效整合利用.二、东和湾项目定位背景分析对重庆东和湾项目予以明确、科学的定位，应充分考虑重庆房地产市场的状况。
1、重庆房地产进展状况（1）重庆房地产供应量呈高位增长态势。
近年来重庆致力于商品住宅建设，房地产投资接着保持较快幅度增长，在2002年1-5月份，重庆房地产完成开发投资57.29亿元，同比增长19%，施工面积2643.81万平方米，1 / 1同比增长32%，其中住宅面积25083.3万平方米，同比增长32.3%，可见重庆房地产供应量呈高位增长态势。
（2）重庆房地产市场的竞争越来越激烈。
随着重庆房地产市场的不断演变和进展，许多开发商都放慢了开发节奏，要么推出少量产品试探市场，要么圈地以观望。
因此在2002年1-5月份，重庆商品房竣工89.2万平方米，同比下降23.1%，其中住宅竣工71.59万平方米，同比下降6.7%，然而仍然阻挡不了房地产价格下滑的趋势，今年1-5月份，商品房平均销售价格仅为1850元/平方米，同比下降了15.6个百分点。
房地产项目市场定位报告模板目录第一部分项目决策背景及摘要 (3)一、外部环境 (3)二、内部因素 (3)第二部分项目地块整体情况分析 (4)一、地块位置 (4)二、地块现状 (4)三、项目交通出行状况 (4)四、项目周边社区配套 (5)五、项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写） (5)六、市政配套（都要说明距宗地距离、接入的可能性） (5)七、主要经济技术指标 (5)第三部分市场分析 (6)一、宏观市场 (6)二、房地产市场 (6)三、区域房地产市场 (6)第四部分项目地块SWOT分析 (7)一、项目地块优势分析 (7)二、项目地块劣势分析 (7)三、项目机会点分析 (7)四、项目威胁点分析 (7)第四部分项目市场定位分析 (8)一、项目定位的原则、战略与蓝图 (8)（一）、基本原则 (8)（二）、战略构想 (8)（三）、小区蓝图 (8)二、项目整体定位 (8)（一）、我们的项目是什么样的住宅？ (8)（二）、定位论证 (8)三、市场地位定位 (9)四、小区功能定位 (9)五、形象定位 (9)（一）、我们的住宅以什么样的形象出现？ (9)（二）、定位论证 (9)六价格定位 (9)七户型面积配比定位 (10)八目标客户定位及分析 (10)九小区配套功能的定位 (11)第一部分项目决策背景及摘要一、外部环境1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。
3、项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。
二、内部因素1、项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目），如石家庄水泵厂项目要说明该项目对公司再省内发展布局的重要战略意义；2、公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义。
房地产项目市场定位建议报告1. 引言本报告旨在为房地产项目的市场定位提供建议。
市场定位是一项关键的战略决策，可以帮助房地产开发商确定目标市场，并以此为基础制定营销策略和相关活动。
通过深入分析市场需求和竞争环境，本报告将为房地产项目提供合理和可行的市场定位建议。
2. 市场分析在进行市场定位之前，我们首先需要进行市场分析，以了解目标市场的潜力和竞争情况。
以下是对房地产市场的主要分析结果：2.1 市场潜力根据最新的数据和趋势分析，房地产市场仍然具有较大的潜力。
随着城市化进程的加快，人们对住房需求的不断增加，房地产市场仍然是一个持续增长的行业。
此外，随着经济发展和人民生活水平提高，人们对房屋品质和生活环境的要求也在不断提高，为高品质房地产项目提供了机会。
2.2 竞争情况房地产市场竞争激烈，存在许多不同类型的竞争对手。
主要的竞争者包括其他房地产开发商和房地产代理公司。
竞争者的产品和服务各异，包括高端住宅、商业地产和租赁服务等。
在市场定位过程中，我们需要认真评估竞争者的优势和劣势，以便更好地定位我们的产品和服务。
3. 市场定位建议基于市场分析的结果，我们提出以下市场定位建议：3.1 目标市场我们建议将目标市场定位为中高端住宅市场，旨在满足那些对于品质和舒适度要求较高的购房者。
通过提供豪华、舒适和高品质的房屋产品，我们的目标市场将集中在那些有较高购买力且对住房要求较高的消费者群体。
3.2 竞争优势在竞争激烈的市场中，我们需要明确我们的竞争优势。
以下是我们的竞争优势建议：•品质：我们致力于提供高品质的房屋产品，从设计到施工都追求精益求精的品质标准。
•设施和服务：我们将提供周到的设施和服务，包括社区设施、业主管理和居民活动等，为购房者提供全方位的高品质住宅体验。
•地理位置：我们将选择交通便利、生活便捷和环境优美的地理位置进行开发，以满足人们对日常便利性和良好生活环境的需求。
•营销策略：我们将制定切实可行的营销策略，包括品牌宣传、线上线下渠道的整合，以及与潜在客户的有效沟通。
某房地产项目前期市场调研及定位报告报告目的：本报告旨在对某房地产项目进行前期市场调研，并确定项目的定位，为后续开发提供可靠的市场分析和决策依据。
一、背景介绍：该房地产项目位于某大城市的中心地带，周边交通便利，配套设施完善。
项目规划建设用地面积为XX万平方米，计划开发住宅、商业和办公楼等多功能建筑。
为保证项目的可行性和成功推广，需要进行市场调研和定位。
二、市场调研：1. 宏观经济环境分析：根据当前国内经济形势，城市的经济增长保持稳定，人民生活水平不断提高，房地产消费需求仍然强劲。
政府对房地产市场的政策持续支持，吸引了大量投资者和购房者，对本项目有利。
2. 城市规划和土地供应情况：该城市规划明确将此地区定位为繁华商业区和高端住宅区，土地供应相对稀缺，市场需求供不应求。
3. 目标用户分析：通过市场调研和数据分析，主要的目标用户包括：- 高收入人群：他们有足够的购房能力，并注重居住品质和生活品味。
- 新婚夫妇：他们是年轻人群的重要部分，购房需求强烈，希望得到一个温馨舒适的家庭。
- 投资者：他们关注房地产市场的投资机会，寻找前景广阔的项目。
4. 竞争对手分析：了解该区域其他房地产项目的特点和竞争力，确定合适的定位和差异化战略。
5. 市场需求分析：分析目标用户的需求和偏好，了解他们对于房地产项目的关注点，以确定项目的特色和吸引力。
三、项目定位：基于市场调研结果和分析，本项目定位如下：1. 高端住宅：侧重于满足高收入人群和新婚夫妇的购房需求，提供豪华品质的住宅设计和配套设施。
2. 商业中心：注重商业配套设施的开发，满足周边居民和办公楼的商业需求。
3. 投资价值：通过优秀的设计和地理位置，吸引投资者参与购买，提供可观的投资回报。
四、建议：1. 产品设计与市场需求保持一致，开发多样化的户型和楼盘样式，满足不同用户的需求。
2. 打造独特的项目特色：通过独特的建筑设计、周边环境等方面的创新，突出项目的竞争优势。
3. 加强品牌宣传和推广：通过多样化的营销渠道和宣传手段，提高项目知名度和吸引力。
美加德地产转水埠项目整体定位报告目录前言 (3)第一部分：策划思路简述 (4)报告的核心思路： (5)第二部分项目与市场环境分析 (6)一、项目概况： (7)二、中观市场环境回顾： (9)三、宏观环境回顾分析： (11)第三部分项目的整体开发战略 (15)一、项目地块的发展思路： (16)二、项目的各地块体量分配原则。
(17)三、各地块的建筑与规划协调性 (18)四、本项目总体定位 (20)五、本项目的命名与市场定位 (21)六、整体开发战略 (22)第四部分商业部分的开发战略 (23)一、本项目的酒店性质定位。
(24)二、项目现有商业必须把握的要点： (31)三、项目商业部分的体量与建筑形式： (33)四、项目目标消费群定位 (33)五、商业部分的开发思路及命名建议 (34)六、本项目业态引进的原则： (35)第五部分住宅物业的开发战略 (36)一、住宅部分的总体策划思路概述： (37)二、住宅物业目标客户群分析 (37)三、住宅开发理念： (39)四、住宅的产品定位 (41)五、产品园林设计建议 (41)六、项目核心价值体系／竞争优势构建 (44)七、住宅物业的定位支持 (45)八、住宅开发节奏与体量的建议： (47)九、项目的开发模式建议 (49)结束语 (51)前言在葱绿的狮子山下，在清秀的崇阳溪边，这世界给了我们独一无二的自然环境。
而自然的山山水水靠诉我们要懂得规律。
拔苗不可助长，画饼不可充饥。
珍惜这一片山水，也为珍爱的这一片土地，我们一定要按照事物的发展规律来把控项目发展的方向，精耕细作，精雕细琢，最终实现大武夷区域的一个人居精品之作。
第一部分：策划思路简述报告的核心思路：项目作为一个地区标杆性的地块，如何对位的解决关键性问题是本报告的核心思路。
指导思想：以国际级江山环境，创五星级生活品质！本项目的开发理念：以品质地产为开发理念，构筑“都市上层观景台”重点解决四大方面的问题最终打造“世界级湾区人居作品”，成就“XX品质人居的巅峰之作”第二部分项目与市场环境分析一、项目概况：（一）技术经济指标：（二）项目分析：崇阳溪项目地块狮子山1、项目地块的整体发展思路的推论：从项目的发展原则和各地块发展思路分析的四个结论推导结论一：项目的地块形状不方正,呈扁平香蕉状.与其他项目的地块相比规划难度结论二：项目的地块属于隔断型地块,周边无生活配套,因此完善配套设置是本项结论三：项目有建五星级酒店的规划,对于本项目的提升存在着机会与挑战.结论四：项目依山面水,景观优越,居住品质纯净, 便于提升楼盘品质，进而升华关键在于如何做好配套！2、项目的性质：从本项目的地块性质来看有以下三个特点：由此可见本项目：是集商业、酒店、住宅于一体城市综合体小结： 1、项目做好配套部分（生活、商业、交通配套）；2、其次定位中高端群体，降低对日常配套的过度依赖。
二、中观市场环境回顾：（一）XX市房地产市场：1、从近几年市场销量情况分析，XX房地产市场受国家各种房地产政策影响较大；2、未来两年内，受土地供应量的影响，预计商品房市场供应量将大于140万平方米，房地产市场竞争较为激烈；3、XX商业市场运营水平整体较低，尤其是特色商业尚未兴起；4、XX酒店市场经营状况良好，高档次酒店入住率高；5、XX房地产开始走向品质竞争，入户花园、中心花园等概念渐深入；6、XX比较旺销的中大户型产品总价在40-50万之间；超过此价位将令销售出现困难。
7、中小户型产品热销构成XX四级城市的独特现象；8、XX消费者对于小高层、高层的接受度已开始普遍；9、品质较好的楼盘价格已超越4000元/平方米大关；小结：1、XX市场对住宅新产品接受度较高，而区域市场产品普遍缺乏创新，对本项目而言有较大产品创新的发挥空间。
2、本项目开发要充分关注和注重国家政策对市场的影响3、市场价格成长的趋势，区域规划与发展的利好，将对未来本项目的中高端定位形成重要的价格与观念支撑（二）本案的分析回顾：1、本案、宝龙武夷国际新城、南平公安干校、卫校、闽北经济开发区及周边项目的建设及投入使用，将逐步形成较为独立的新中心生活及配套区；2、本案属于一个城市边缘区板块，基础生活配套、商业配套及公共交通规划等严重缺乏；3、本案有良好的生态自然资源，前临崇阳溪，狮子山三面环抱，依山傍水，视线广阔，是上风上水之地；4、沿溪地块和靠山地块有5米左右的天然高差，便于地下土方开挖；5、狮子山水渠通过地块，具备打造优质天然水系园林的基础条件；项目的可塑性较强，但必须尽快提升人气，充分发挥五星级酒店与景观资源优势三、宏观环境回顾分析：（一）新政缘起新政出台对项目的影响：对投资性与改善型住宅带来较大的影响（二）新政分析：的土地成本较高，必然要实现较高的价格目标）。
（三）周期预测：（四）XX观点由上一次新政推出时，XX十多个楼盘所经历的市场过程的表现来看，主要是对项目的以下几个方面提出命题。
主要解决“4W”的问题1W：什么时间开发的节奏掌握，尤其是开盘时间的把握2W：什么货量根据对于新政的理解，在每一阶段推出多少货量。
以避免滞销与缺销3W：什么产品在新政条件下，如何对每一期的产品进行契合市场需求的设计与规划4W：什么力度在项目的整个推广期，在什么时候做什么力度的推广对策：把握好时间点是关键，做好产品，把握建设周期，适时推货推广（五）参考案例万科（广州）金色花城开盘2008年12月，2009年5月销售售磬。
销售价比周边楼盘高出2000——3000元/平方米1、开发节奏放缓2、推货时机把握好3、低端产品先行，主打中小户型。
以90-100平方米70%，120为30%广州万科金色家园因此：本次新政对于项目规划大户型受较大的影响。
项目宜走“实用主义豪宅”的路线。
切勿盲目以大户型炫耀档次。
对项目启示：主推中户型打开市场，练好内功，待楼市解冻时，迅速升价，快速出货。
说明消费者在高端住宅方面更多认可的是品质！而非是大面积！本节小结：1、来自政策和市场方面的形势需要审慎乐观、严阵以待。
2、本项目成败的关键在于配套商业的规划和运营。
3、本项目可利用的各类资源和可规划产品类型可以较丰富。
第三部分项目的整体开发战略一、项目地块的发展思路：1、项目发展的思路因此本项目必须走品质地产的之路！（二）项目的开发目标Array二、项目的各地块体量分配原则在确定酒店档次与所需面积的基础上，其他商业全部建设为商业配套三、各地块的建筑与规划协调性（一）地块建议1、住宅为项目的重中之重，是资金回笼的主要产品。
因此地块规划首要确定住宅规划区，尽量使住宅能有最优化的规划环境。
住宅用地必须有良好的长宽与纵深，因此建议住宅用地使用纵深较大的3号合理分配商业部分的面积以确保住宅容积率的可售建筑面积为主123入口广场用地；2、而商业部分用地，主要是使用临街面较宽，不规划的地块对商业街的影响不大，因此建议1号地为商业用地；3、酒店部分为保持良好居住品质，需要有一定的纵深，地块的规则性可低于住宅区。
则建议2号地为酒店用地。
4、住宅配套设施如幼儿园、变电站及小区垃圾区则放在地块的右下角（二）资源部分：1、酒店与住宅部分共享入口广场、江畔风景及半山公园等资源；2、酒店与住宅的停车场分开；3、住宅共享酒店的五星级会所。
注：详见酒店定位部分的分配共享五星级酒店会所、商业街区的配套四、本项目总体定位（一）定位依据与阐述五、本项目的命名与市场定位（一）总体命名建议名：御景湾预备名：江山御景1、项目倚山面水，江畔山居一应拥有，美景生活就在此中；2、“御”：五星级酒店的配套与生活品持延伸着君临天下的身份认同感；3、视野大气磅薄，都市盛景一揽无余，体现项目的独一无二之处。
（二）子项目命名原则：均以主项目名为开头，承接子项目名称。
如酒店：御景湾大酒店住宅：御景湾商业：御景湾美食公园（三）市场定位1、走高端路线，从项目的自身条件（酒店档次，高端客户对一般生活配套的需求降低）而言是适合的；2、本项目是以前所未有的江山气质和五星级酒店规划全面引领XX最高生活消费形态的标杆，是本项目异于所有项目的最大竞争力。
六、整体开发战略（一）原则：配套先行，把握节奏1、配套本项目发展的关键所在，住宅的价值项目的人气均需靠配套提升。
因此配套必须先行；2、商业街优先于酒店。
因酒店的建设与营业系统相对复杂与庞大，因此商业街在招商与运营时可先行；3、住宅不应急于开工开售，其开发建设应充分考虑新政对区域市场的影响，而审时度势，周期应对新政有一个完整的理解，把握好开发的节奏，尽可能做到开发一批售罄一批。
（二）整体的开发思路：注：住宅销售以市场回暖状况为依据。
第四部分商业部分的开发战略一、本项目的酒店性质定位。
（一）案例分析（引据市场调查部分）名称胜德山庄星级四星标准地址福建省XX市朱熹大道狮子山建筑面积约11000平方米客房数量约90间入住率75%客房形式总统套房、豪华套房、商务套房、三人房、标间停车大型停车场配套设施商务中心、商场、美容厅、咖啡厅、中餐宴会厅以及大中小型会议室、娱乐城、休闲中心、健身中心、桑拿对本项目启示：1、该酒店良好的控制了体量，保持良好的入住率。
2、配套设施齐全，餐饮、住宿、娱乐、休闲、商务功能一应俱备，可让高档消费者足不出户，享尽一切。
（二）本项目酒店的开发理念：1、市场的主流酒店形式：酒店类型位置客户群案例奢侈型的地标性酒店城市中心区商务接待喜来登、凯悦园林型风景酒店城郊地段政务与商务需求湘潭盘龙大酒店，海口美兰温泉大酒店、豪华地标酒店园林式酒店2、本项目酒店设计条件分析：占地面积≥25000平方米容积率 1. 0≤容积率≤1.5建筑密度其中酒店≤25%星级五星级VS1、酒店的容积率较低，建筑密度低。
客观上使酒店地块的设计形式分为两块：1）酒店主体——小高层裙楼式建筑●客房分布——小高层部分●配套商业服务——裙楼式商业2）其他商业面积：作为集中式商业做特色商业街及酒店式服务公寓，让酒店吸引更广泛的客户群，提升商业的功能与辐射能力2、由于容积率与建筑密度的要求，酒店的应当有较大的园林景观面积（如广场、中心园林、休闲设施）酒店开发理念需要结合项目的区位状况我们应当走园林式酒店产品的路线建议：小高层酒店主体+服务式公寓+集中式商业区+广场+园林（三）酒店的建设规模评估1、酒店规模的推论一般我们知道：酒店主要分为客房、公共区、配套设施三大部分而我们在确定酒店规模时首先要测算的是酒店的客房数量，然后按酒店建设要求的比例计算配套设施与实用建筑面积。
注：1）上表是依据酒店选址基本要求而规划，其中均以一般四级城市5 年内的发展规律而制定参考标准。
预计XX市10年之内暂时不会有城市质变。
2）酒店的星级定位与客房数量，客观上在酒店选址要求根据整个县级市或县级城市，相应的GDP与城市人口来决定。
