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2011-4-26华发－大连塔河湾项目整体定位研究版权声明：本文仅供与客户沟通使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
由于未经过市场调要与详尽的研究分析，本资料的结论与分析不能作为世联地产的正式成果。
沟通大纲??背景研究—城市背景—房地产板块发展趋势??物业类型选择??项目发展战略??项目定位??经济测算21PDF 文件使用"pdfFactory Pro" 试用版本创建3></a>.fineprint2011-4-26以旅游、港口、软件产业为支撑的旅顺口区融入主城区，北部城区成为目前城市发展热点，制造业集体北拓，普湾新区成省市政府政绩工程3产业新城房地产开发将会呈现内销+投资的规律，旅顺规划产业人口聚集度不高，未来有机会承接核心区外溢人口，普湾无产业支撑开发风险较高金州新区+普湾+瓦房店+庄河规划以工业为主导，金州新区目前开发区保税区产业发展基本成型；普湾新区处于及起步阶段，3－5年内会以居住和旅游建设为主，无产业支撑开发有一定风险；瓦房店以长兴岛临港制造为龙头，产业建设初见雏形，可能会成为继开发区之后最先成熟的产业新城；庄河目前招商引资力度较大，受省市政府支持，仅次于长兴岛，因交通距离过远与大连主城区短期内联系不大长兴岛：重型制造普湾：居住+旅游庄河：轻工+旅游金州：船舶配套、旅游开发区保税区：工业、物流主城区：商务商业旅顺：软件+生态居住42PDF 文件使用"pdfFactory Pro" 试用版本创建.fineprint2011-4-26【外部交通】外部交通逐渐完善，城市辐射半径逐渐扩大，大连的城市影响力扩展至东北腹地规划名称规划内容哈大客运专线已于2007年8月23日正式开工建设，预计铁路2011年年底将会全线通车。
项目选址情况汇报
一、地理位置。
经过多方比对和综合考量，我们最终确定了项目选址位于XX市XX区。
该区
域地理位置优越，交通便利，周边配套设施完善，符合我们项目发展的需求。
二、土地情况。
经过详细的土地调查和评估，我们选定的土地面积为XXX亩，地势平坦，土
地质量良好，符合我们项目建设的要求。
同时，我们已经与相关部门进行了沟通，确保土地所有权清晰，可以顺利进行后续的规划和开发。
三、市场需求。
我们对该地区的市场需求进行了深入的调研，发现该地区对我们项目的需求量大，市场潜力巨大。
同时，我们也对竞争对手进行了分析，制定了相应的竞争策略，确保项目的顺利推进。
四、政策支持。
在选址过程中，我们也充分考虑了政策支持的因素。
经过与当地政府相关部门
的沟通，我们得知该地区对于我们项目的发展给予了积极的支持和政策优惠，这将为项目的后续发展提供有力保障。
五、风险评估。
在选址过程中，我们也充分考虑了各种潜在的风险因素，包括自然环境、经济
形势、政策变化等。
我们已经制定了相应的风险预案，确保在项目推进过程中能够及时有效地化解各种风险，保障项目的顺利进行。
六、未来规划。
在选址确定后，我们将继续深入开展市场调研和项目规划，确保项目能够顺利推进。
我们将充分利用地理位置优势和政策支持，加大市场推广力度，确保项目能够取得良好的发展成绩。
以上就是我所负责的项目选址情况汇报，希望能够得到各位领导和同事的认可和支持，我们将会全力以赴，确保项目的顺利推进和成功实施。
前言房地产项目的定位应该依据房地产市场运作规律，并结合区域市场特征和房地产开发公司的经营理念进行深入论证，才能给房地产项目一个明确的、科学的定位。
它包括项目的市场定位、产品定位、总体定位等方面的内容。
房地产的项目定位也是一个系统工程。
它涉及到房地产全程运作过程中的工地形象包装、营销中心包装、产品包装、目标客户群、价格策略、营销推广等各个方面，并与区域宏观和微观的市场环境紧密联系。
《东和湾项目定位报告》是基于瑞尔特调研小组市场实态分析结论，通过对东和湾项目所在地的特点进行分析论证后，瑞尔特依据全程营销系统的1 / 1要求，从项目持续销售和公司进展战略的角度拟定本报告。
东和湾项目定位报告一、东和湾项目定位考虑的因素1、项目所在地的经济进展状况，项目所在地的房地产进展水平。
2、项目所在地的消费者心理和特征3、当地房地产进展的市场研究，市场进展方向。
4、项目的初步设计规划，目标客户的需求心理和消费特征。
1 / 15、项目地块价值：地块价值才是最终决定价格的全然所在，只有充分发掘地块的价值，才能实现项目的价值最大化。
6、开发商的资源整合:开发商在人力，物力，财力资源上的有效整合利用.二、东和湾项目定位背景分析对重庆东和湾项目予以明确、科学的定位，应充分考虑重庆房地产市场的状况。
1、重庆房地产进展状况（1）重庆房地产供应量呈高位增长态势。
近年来重庆致力于商品住宅建设，房地产投资接着保持较快幅度增长，在2002年1-5月份，重庆房地产完成开发投资57.29亿元，同比增长19%，施工面积2643.81万平方米，1 / 1同比增长32%，其中住宅面积25083.3万平方米，同比增长32.3%，可见重庆房地产供应量呈高位增长态势。
（2）重庆房地产市场的竞争越来越激烈。
随着重庆房地产市场的不断演变和进展，许多开发商都放慢了开发节奏，要么推出少量产品试探市场，要么圈地以观望。
因此在2002年1-5月份，重庆商品房竣工89.2万平方米，同比下降23.1%，其中住宅竣工71.59万平方米，同比下降6.7%，然而仍然阻挡不了房地产价格下滑的趋势，今年1-5月份，商品房平均销售价格仅为1850元/平方米，同比下降了15.6个百分点。
前言
房地产项目的定位应该依据房地产市场
运作规律，并结合区域市场特征和房地产开发
公司的经营理念进行深入论证，才能给房地产
项目一个明确的、科学的定位。
它包括项目的
市场定位、产品定位、总体定位等方面的内容。
房地产的项目定位也是一个系统工程。
它涉及
到房地产全程运作过程中的工地形象包装、营
销中心包装、产品包装、目标客户群、价格策
略、营销推广等各个方面，并与区域宏观和微
观的市场环境密切联系。
《东和湾项目定位报告》是基于瑞尔特调
研小组市场实态分析结论，通过对东和湾项
目所在地的特点进行分析论证后，瑞尔特依
据全程营销系统的要求，从项目持续销售和
公司发展战略的角度拟定本报告。
东和湾项目定位报告
一、东和湾项目定位考虑的因素
1、项目所在地的经济发展状况，项目所在地的房地产发展水平。
2、项目所在地的消费者心理和特征
3、当地房地产发展的市场研究，市场发展方向。
4、项目的初步设计规划，目标客户的需求心理和消费特征。
5、项目地块价值：地块价值才是最终决定价格的根本所在，只有充分
发掘地块的价值，才能实现项目的价值最大化。
6、开发商的资源整合:开发商在人力，物力，财力资源上的有效整合利
用.
二、东和湾项目定位背景分析
对重庆东和湾项目予以明确、科
学的定位，应充分考虑重庆房地产市
场的状况。
1、重庆房地产发展状况
近期重庆房地产市场景气指数（搜房网）
2、渝中区及房地产消费特征
重庆市主城区十二组团的总体规
划中，渝中组团规划定位如下：东起
朝天门，西至鹅岭、佛图关一带的半
岛地区，规划建成区域面积约12平
方米，人口近60万，是全市的政
治、金融、商贸中心和水陆客运交通
枢纽。
作为重庆“母城”的渝中半岛，在“城市空心论”和环保绿化概念等因素影响下，随着重庆城市化扩张和城市规划引导，商业功能日益突出，居住功能相对淡化，住宅土地供应也将越来越少，特别是解放碑、朝天门片区出现大规模住宅开发已不大可能，但是都市的霓虹以及中心商业区的繁华便捷仍然令市民难以割舍，“永远的渝中”仍然散发着“永远的魅力”。
3、结论
东和湾的项目定位应适应重庆房地
产市场现状，在产品定位设计上具
有一定的超前性，并保持与重庆房
地产发展趋势相吻合，符合重庆市
民的房地产消费心理和消费行为特
征。
这样的定位才将会对项目后续
的营销工作起到强有力的指导作
用。
三、项目地块调研及SWOT分析
（一）东和湾项目地块分析
1、项目地块地理形态概况
东和湾项目地块位于重庆市渝中区嘉陵江畔千厮门。
紧邻棉
花街农贸市场，北为嘉陵江高架的滨江路，其下面为重庆二码
头，南为朝干路，西南为本项目二期工程用地，东端为朝干路与
滨江路的交会点。
整个用地呈条形状，东西长约110米，南北宽
约40米，总面积4673.00平方米。
该项目集停车,商贸和居住建
筑与一体.地下四层为裙房,一层平朝千路,为架空景观平台,场地
地面南高北低，临江面最低标高182米，南面最高处为200米。
目前场地已基本平整，在用地范围内路面标高西端为208.09
米，东端为203.60米，路面坡度约5%。
东和湾术经济指标列表如下：
2、工程地质条件
东和湾项目地块朝干路北侧，嘉陵江南岸，场区内为河谷岸坡地貌，经人工改造后现为一阶状斜坡。
场区内年平均气温度，最高气温43度，最低气温度。
场内地层结构较为简单，基岩为侏罗系中统上沙溪组（J2SZ），斜坡顶路（朝干路外侧陡崖）为一巨厚层状长石石英砂岩，其下以紫红色粉砂质泥岩，泥质粉沙岩为主夹二层厚层状长石石英砂岩，上覆第四系全新统人工填土层及冲洪积土层。
人工填土层以杂填土为主，冲洪积土层位于人工填土层下部，基层之上，其厚度为2-11米。
场区地质构造位于江北向斜的南东翼，岩层单斜产出，产状平缓，倾向220度，倾角为8-20度。
构造裂隙主要见于边坡顶部的厚层砂岩中，仅一组裂隙较为发育。
但是该组裂隙规模小，与边斜坡交，对岩质边坡的稳定性不构成重大影响。
场区之内未发现崩溃、滑坡及边坡失稳等不良地质现象。
且岩土富水性差，含水极微，地下水对混凝土无侵蚀性。
3．项目周边状况
（一）购物场所
东和湾项目周边有家乐福仓储超
市，万鞋服等大型购物场所，虽项目
与渝中区解放碑商业中心十分繁荣，但业主到解放碑尚有一段路程，但行走该道路有不够整洁和舒爽的遗憾。
（二）文化教育
该项目与29中、实验小学、大同路小学、新华路小学、八一路小学等教育配套设施相对较近，若能利用专车把与皇冠东和实验中学与东和湾业主子女就读互动起来，对项目的推广也是有极大促进作用的。
（三）医疗卫生
项目与周边医疗点和药店的距离不远，但是步行起来总显不
便，因此建议项目物管能把附近
的医疗设施或销售点联动应用，
能为业主提供更好的更快捷的贴
心医疗卫生服务，减少项目业主
的后顾之忧。
（四）餐饮娱乐
项目附近步行几分钟就有丰富多样的餐饮配套，但是如果会所用引进特色餐饮、娱乐休闲等设施，力争让业主产生居家便捷舒适、尊于外贵于内的享受。
另外紧邻项目地块要规建火锅休闲文化长
廊，将大大提升项目的人气、附加
值与文化底蕴。
（二）东和湾项目SWOT分析（1）项目优势分析
●东和湾项目发展商开发经验丰富，具有一定的品牌积淀，在重庆市民心理具有很高的美誉度，所开发的项目具有先天的号召力。
●东和湾项目地理位置好,与渝中区中心解放碑等繁华区域仅5分钟步程。
●东和湾项目周边具有成熟的市政和生活配套，如棉花街农贸市场、家乐福超市、万鞋服商城等。
●地块位于嘉陵江边，周边无高层建筑阻挡，视野开阔、两江美景尽收眼帘。
●地块周边建筑不密集，活动空间较大。
无“钢筋水泥森林”淹没之苦。
●地块悠久的历史文化和浓厚的人文底蕴将提升项目的文化内涵及综合品质。
●项目临江而建，距嘉陵江最近，不会有建筑遮掩，是永恒的“绝版江景”。
（2）项目劣势分析
●朝干路目前缺乏公交线路，故出门乘车须步行几分钟，稍显不便。
●项目地块目前的认知度不够，凝聚人气具有先天不足的遗憾。
●江边船只汽笛声和公路汽车会对项目造成较大的噪音污染。
●地块周边破旧建筑物较多，视觉效果差，有损项目整体的档次与形象。
●二码头江岸边垃圾众多，脏、乱、差现象严重，为一大隐患
●嘉陵江高驾滨江路之下面破败不堪，环境恶劣，让人不忍目睹。
●项目户型面积设置以及跨度太小，户型面积可供选择的余地不大。
（3）项目机会分析
●项目位于重庆最具号召力的“永远的”渝中，对于具有浓厚“渝中情结”重庆人来讲，具有与生俱来的影响力。
●重庆及渝中区正以有效的房地产促进措施，项目开发环境大好。
●“赏江景、品生活”已成为房地产消费的一种时尚与潮流，面向市场的江景楼盘得到市民的极大认同，东和湾恰逢其时。
