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深圳市宝安区共和第三工业区及周边城市更新片区-筑博设计

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深圳市宝安区城市更新和土地整备局
筑博设计股份有限公司
2019.06
（局办公会）
深圳市宝安区共和第三工业区及周边城市更新片区
规划研究
项目区位
凤凰山森林公园
铁岗-石岩水源自然保护区
前海中心
宝安中心
宝安机场
大空港
石岩水库
南沙
珠江口
立新水库
长流陂水库
☐地理位置
位于宝安区沙井街道，西望大空港、长安新区，与东莞长安镇一河之隔。

☐交通区位
外环高速（在建）横穿片区在松福大道设出入口，距离穗莞深城际铁路海上田园站2公里。

该片区距大空港和长安新区约2公里，距宝安机场约10公里
沙井街道
长安新区
深南大道
滨海大道
南坪快速
留仙大道
外环高速（在建）
海上田园湿地公园
松岗公园
site
SITE
0.89平方公里
规划范围
规划研究范围依据图则及现状权属划定，由松
福大道、沙井西环路、帝堂路和德和街围合而成，规划面积约0.89平方公里。

范围内建成度高，以工业园区为主，东侧和北侧主要为城中村，西接茅洲河，衙边涌从片区中部穿过，景观资源优越。

衙边涌
茅洲河
共和村
上下围创业工业园
蚝一村
共和第三工业区城市更
新单元项目
编制原则
●原则一：以法定图则为编制基础，与相关规划充分衔接
●原则二：反映意向更新项目的合法合理诉求，科学划定范围
●原则三：将社会责任与开发利益捆绑，统筹平衡各方诉求
有据务实平衡●原则四：在同一更新单元内，通过腾挪置换优化用地布局
优化
工作重点
产业优化城市升级更新策略实施指引
优化产业空间完善产业服务空间布局优化
城市服务升级
明确更新潜力
确定规模配套
划定更新单元
明确捆绑责任
以加快产业转型、促进城市升级为导向，以城市更新为抓手，探索产业片区更新统筹的方法和路径，本次规划工作重点为：
汇报内容01 现状分析
02 发展定位
03 规划方案
04 实施指引
01现状分析
1.1 现状空间条件
1.2 现状产业条件
1.3 更新潜力分析
片区以普通工业用地为主，沙井西环路两侧有少量公共服务设施用地、商业用地，现状土地利用效益低下。

规划总用地89.22公顷，其中普通工业用地为52公顷。

约占总用地面积的58.28%。

图例
现状用地统计表
用地类型
面积(ha)
占研究范围用地面积比例（％）
商业用地（C1）0.63 0.71公共管理与服务设施用地
（GIC ）
3.84
4.30其中
医疗卫生用地（GIC4)
0.13 0.15教育设施用地（GIC5)
3.71
4.15普通工业用地(M1)
52.00 58.28
城市道路用地(S2)15.3917.25供应设施用地(U1)0.03 0.03公园绿地(G1) 3.89 4.36其它用地(E)13.44
15.06
其中
水域（E1) 4.4 4.93发展备用地（E9)9.0410.13合计
89.22
100.00
片区内用地以两规用地为主，
合法权属占研究范围比例为
41.37%
规划范围内共有17宗产权用地，其中
两规用地14宗，非农建设用地2宗，行政划
拨1宗。

图例
两规非农A325-0001
宗地编号
行政划拨规划范围
类别名称面积（ha)占研究范围用地面积比例（％）
两规用地26.8730.12
非农用地9.2910.42
行政划拨0.750.84总计36.9141.37
注：以上用地权属信息为初步核查结果，具体以规划国土部门核查为准。

1.1 现状空间条件——地块开发强度
安佳工业区容积率最大在 1.5-1.9之间，乐丰集团容积率最小低于0.5，其余土地开发
强度大部分在1.0-1.5，土地更新潜力较大。

片区内土地开发强度多在1.0-1.5之间，整体开发强度偏低，更新潜力较大
安佳工业区
乐丰集团
乐丰集团
安佳工业区
现状建筑以工业生产类建筑和配
套居住为主，商业设施、公共配
套服务设施缺乏。

建筑功能统计表
建筑功能建筑基地面积（万平方米）占建筑基地面积比例（%）
厂房17.0278.27
居住 2.9413.52
商业0.71 3.27
公配 1.07 4.94
合计21.75100.00
研究范围内以厂房建筑和配套居住为主，厂
房建筑面积占总建筑基地面积78.27%。

厂房明德外语实验学校厂房78.27%
公配4.94%商业3.27%居住13.52%
片区内建筑以低层为主，占建
筑总面积比例79.68%，有利于更新开发。

研究范围内建筑功能以工业为主，建筑高度多为7层以下，7层及以上建筑较少，为工业区厂房和宿舍及明德外语学校学校宿舍。

建筑层数统计表
建筑层数建筑面积
（万平方米）占建筑总面积比例（%）1-3层21.6179.68
4-6层 5.2719.43
7-11层0.240.89
合计27.12100.00
4-6层
1-3层79.68% 4-6层19.43%
7-11层0.89%
7层建筑
一般良好较差整体质量一般，好差建筑占比少
通过建筑的结构、材质、功能、风貌等对建筑质量进行综合评价，划分为一类、二类、三类建筑，比重分别为6.02%、81.72%、
12.25%。

建筑质量统计表
建筑质量分类建筑面积（万平方米）占建筑总面积比例（%）一类建筑
1.30 6.02二类建筑
17.6781.72三类建筑
2.6512.25合计
21.62100.00
一般
良好较差一般81.72%
较差12.25%
良好6.02%建筑质量较差注：一类建筑质量较好，二类建筑质量一般，三类建筑质量较差。

1.1 现状空间条件——建筑风貌
现状以老旧的生产性工业厂房为主，空间环
境品质参差不齐，整体风貌一般
明德外语实验学校
飞耀纸业有限公司沙四东宝工业区沙三上下围第二工业区沙三上下围第一工业区
1.1 现状空间条件——城市空间
片区内现状建筑呈扁平化工业厂房式布局形式，布局规整，整体建筑质
量一般，铁皮房厂区和零散工业区建筑质量较差。

飞耀纸业有限公司
乐丰集团。

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深圳市人民政府关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村改造项目的处理意见

深圳市人民政府关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村改造项目的处理意见

深圳市人民政府关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村改造项目的处理意见文章属性•【制定机关】深圳市人民政府•【公布日期】2006.12.15•【字号】深府[2006]258号•【施行日期】2006.12.15•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】村镇建设正文深圳市人民政府关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村改造项目的处理意见（2006年12月15日深府〔2006〕258号）为了加快特区外城市化进程，提高城市建设水平，完善城市功能和配套服务设施，促进房地产市场健康发展，针对2004年10月28日以前，宝安、龙岗两区政府根据各自颁布的规定开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村改造项目（以下简称70个改造项目，详见附件），提出如下处理意见：一、按照尊重历史、实事求是和符合规划的原则，有计划、分类推进70个改造项目。

二、宝安、龙岗两区政府应当负责70个改造项目的前期审查，按照适当控制规模的要求编制推进计划，报市查处违法建筑和城中村改造工作领导小组备案。

按照推进计划开展的年度实施项目必须符合城市近期建设规划、年度实施计划和年度土地供应计划。

三、70个改造项目由区政府参照《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》确定建设单位，依照有关法律、法规的规定组织项目建设。

四、70个改造项目均应参照城中村（旧村）改造专项规划的要求，重新编制改造规划，经区政府审查同意后，由市规划主管部门综合协调后报市城市规划委员会委托的建筑与环境艺术委员会审批。

五、70个改造项目的用地中，符合市政府《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》、《关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见》及《关于推进宝安龙岗两区城中村（旧村）改造工作的若干意见》的部分，按照有关政策收取地价。

其余部分，按照公告基准地价标准收取地价。

六、70个改造项目的行政许可程序参照市政府《关于推进宝安龙岗两区城中村（旧村）改造工作的若干意见》执行。

2013年深圳市城市更新单元计划第一批计划

2013年深圳市城市更新单元计划第一批计划

《2013年深圳市城市更新单元计划第一批计划》（草案）一览表
本次公示期为2013年5月20日至2013年5月29日。

公示期间，公众可通过填写公众意见征询表的方式对公示计划草案提出意见。

公众意见征询表反馈地址：
罗湖区：市规划国土委第一直属管理局，深圳市福田区新闻路69号，联系电话：83139024。

福田区：市规划国土委第一直属管理局，深圳市福田区新闻路69号，联系电话：83139024。

南山区：市规划国土委第二直属管理局，深圳市南山区深南大道10138号，联系电话：26978475。

宝安区：市规划国土委宝安管理局，深圳市宝安区前进一路293号，联系电话：27812379。

龙岗区：市规划国土委龙岗管理局，深圳市龙岗区中心城行政路2号建设大厦，联系
电话：28906001。

坪山新区：市规划国土委坪山管理局，深圳市坪山新区坪山街道龙坪路6号，联系电话：28297941。

大鹏新区：市规划国土委滨海管理局，深圳市盐田区海景路10号，联系电话：25363263。

各年度转入2010年深圳市城市更新单元规划制定计划项目...

各年度转入2010年深圳市城市更新单元规划制定计划项目...

各年度转入2010年深圳市城市更新单元规划制定计划项目一览表
备注：
1.列入本计划内的城市更新单元，仅获准编制城市更新单元规划。

更新单元规划审核通过，符合相关要求并纳入《深圳市城市更新年度实施计划》后，方可实施。

2.城市更新单元规划制定计划将按照年度进行调校。

本计划内的更新单元，自公告之日起一年内未能按规定要求完成城市更新单元规划编制的，将予以清理。

3.城市更新单元规划应符合城市规划要求，并按照相关规定配建保障性住房及城市基础设施和公共配套设施。

4.本计划内的“申报单位”仅为城市更新单元规划制定计划的申报主体。

城市更新单元改造主体须依据《深圳市城市更新办法》经相关程序予以确定。

5.城市更新单元的范围及用地规模，以获批准的城市更新单元规划为准。

6.本计划内城市更新单元，经发现不符合城市更新相关政策的，该更新单元将从本计划中取消。

7.标注“ *”的项目属《关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村改造项目的处理意见》批准的历史遗留项目。