宝安区拆除重建类城市更新项目操作

关于试行拆除重建类城市更新项目操作基本程序的通知深规土（2010）59号一、年度计划申报及制定城市更新年度计划包括城市更新单元规划制定计划和城市更新项目实施计划。

（一）申报渠道1、区政府（管委会）根据本辖区城市更新工作的需要，组织城市更新年度计划申报工作，提出辖区内的年度城市更新单元规划制定计划和城市更新项目实施计划，负责整理、汇总城市更新年度计划相关申报材料，并填写年度城市更新单元规划制定计划申报汇总表和年度城市更新项目实施计划申报汇总表，向市规划国土委管理局申报纳入城市更新年度计划。

2、市政府各相关主管部门根据实际需要提出职能管辖范围内的城市更新单元规划制定计划和城市更新项目实施计划，经征求辖区政府（管委会）意见后，连同辖区政府（管委会）书面意见及相关材料一并提交市规划国土委管理局申报纳入城市更新年度计划。

3、有关企事业单位根据实际情况提出符合条件的城市更新单元规划制定计划和城市更新项目实施计划，经征求辖区政府（管委会）意见后，连同辖区政府（管委会）书面意见及相关材料一并提交市规划国土委管理局申报纳入城市更新年度计划。

（二）申报内容及条件1、申报城市更新单元规划制定计划的，须按照城市更新单元规划制定计划申报指引进行申报，并提供相关材料。

2、申报城市更新项目实施计划的，须取得城市更新单元规划批复和改造实施主体（或拆迁人）核准文件，达到辖区政府相关监管要求，具备实施条件。

（三）年度计划的制定市规划国土委对各区政府、市政府各相关主管部门及有关企事业单位的申报进行统筹、协调后，拟订城市更新年度计划草案，按照规定程序公示后纳入近期建设规划年度实施计划及土地利用计划草案，报市政府常务会议审批。

批准后的城市更新年度计划由市规划国土委在全市主要媒体发布公告（市规划国土委内部工作程序另行制定）。

二、土地及房屋确权、登记纳入城市更新年度计划的更新单元，在编制更新单元规划之前，需完成更新单元范围内土地及房屋的确权、登记手续。

〈〈＜深圳市城市更新办法＞实施细则》第三十四条：【具体情形的界定】〈〈办法》第二条第二款第（一）项规定的“城市基础设施、公共服务设施亟需完善”，是指城市基础设施、公共服务设施严重不足，按照规划需要落实独立占地且用地面积大于3000平方米的城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目。

〈〈办法》第二条第二款第（二）项规定的“环境恶劣或者存在重大安全隐患”，主要包括下列情形：（一）环境污染严重，通风采光严重不足，不适宜生产、生活；（二）房屋经相关部门根据〈〈危险房屋鉴定标准》（JGJ125-99）鉴定为D级危房，或者建筑质量有其他严重隐患；（三）消防通道、消防登高面等不满足相关规定，存在严重消防隐患；（四）经相关部门鉴定存在经常性水浸等其他重大安全隐患。

〈〈办法》第二条第二款第（三）项规定的“现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施”，主要包括下列情形: （一）所在片区规划功能定位发生重大调整，现有土地用途、土地利用效率与规划功能不符，影响城市规划实施；（二）属于本市禁止类和淘汰类产业，能耗、水耗、污染物排放严重超出国家、省和市相关标准的，或者土地利用效益低下，影响城市规划实施并且可以进行产业升级；（三）其他严重影响城市近期建设规划实施的情形。

〈〈＜深圳市城市更新办法＞实施细则》第四十四条：【土地权属核查】单元规划制定计划经市政府批准后，在城市更新单元规划编制之前，计划申报主体应当向市规划国土部门申请对城市更新单元范围内的土地进行权属核查。

市规划国土部门对计划申报主体提供的土地使用权出让合同、用地批复、房地产证、非农建设用地指标落实申请书、旧屋村范围图、建设工程规划许可证、测绘报告、身份证明等材料进行核查，结合有关规定，将拟拆除重建区域内土地区分以下情形，在30个工作日内对其土地种类、性质、权属、功能、面积等进行认定，并函复计划申报主体：（一）已签订土地使用权出让合同或已办理房地产权登记的用地。

地方经济深圳市拆除重建类城市更新流程体系简述龙登贵 深圳市天居置业有限公司摘要：深圳市的城市更新走在全国前列，其做法及经验值得其他城市借鉴与学习。

本文在对深圳市拆除重建类城市更新关键特征概括总结的基础上对其流程进行系统梳理，并简略介绍关键节点的基础逻辑及基本做法，以供参考。

关键词：城市更新；拆除重建；流程中图分类号：F293 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2018)018-0475-03一、深圳市城市更新概况（一）深圳市城市更新的基本情况2008年国务院颁布《关于促进节约集约用地的通知》，要求“大力促进节约集约用地”，2009年国土资源部及广东省试点促进节约集约用地试点示范省建设，同年深圳市在全国首创《深圳市城市更新办法》，2012年起每两年定期更新城市更新的“暂行措施”，2015年在罗湖区实施城市更新工作的改革试点，2016年在“强区放权”的背景下在全市范围内全部铺开罗湖区改革试点的经验，将事权全面下放至区政府，编制并颁布《城市更新“十三五”专项规划》，统筹、规划及指导全市的城市更新工作，强调“规划引领、政府引导、市场运作、公益优先”的城市更新基本原则。

同时，陆续出台各类操作规程及配套措施，明确和细化办理流程。

一直都是创新不断，改革不止。

截止至今年3月，深圳市已批城市更新计划数量为698项，已批更新单元规划411项，通过规划提供可开发建设用地21.86k㎡、贡献用地10 k㎡，提供幼儿园243所、中小学120所、社康中心222所、医院3所、公交首末站164所、保障性住房653万㎡、创新产业用房85.13万㎡。

2012年城市更新的存量土地供应首次超过增量土地供应，并逐年提高。

通过拆除重建城市更新方式配建大量公共配套设施，不仅改善了城市环境、提升物业价值，还实现了土地的节约集约高效利用、促进产业转型升级。

（二）深圳市拆除重建类城市更新的关键特征1.土地一二级联动开发，更新改造用地可以协议方式出让，改变了经营性用地若改变功能和容积率必须进行招拍挂方式出让，极大调动了原业主及市场主体推进城市更新的积极性；2.更新单元范围内的零星未建设用地，可以通过规划进行空间腾挪置换，并与更新改造项目作为整体一并出让，实现零散用地的空间整合；3.区分城中村、旧屋村、旧工业区等不同类型，制定差异化的地价标准，建立以基准地价为基础的更新地价与规划容积率调整的联动机制；4.提出“城市更新单元”概念，确立城市更新单元规划制度。

拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作规则（试行）一、工作依据（一）《房屋登记办法》（建设部令第168号）；（二）《广东省城镇房地产权登记条例》；（三）《深圳经济特区房地产登记条例》；（四）其他相关的法律、法规、规章及规范性文件。

二、适用范围满足下列条件的城市更新项目可按照本规则，由房地产权利人或其授权的申请人申请办理房地产证注销登记：（一）已列入全市城市更新或改造年度计划；（二）改造专项规划或城市更新单元规划已经审批通过并取得规划批复；（三）对于非由权利人实施的项目，项目实施主体已与权利人签订拆迁补偿安置协议；（四）项目实施主体已经区政府（管委会）城市更新主管部门确认并核发实施主体确认文件。

三、申请材料（一）《深圳市房地产变更登记及其他登记申请表》（房地产权利人签名或盖章）；（二）申请人身份证明（核原件收复印件，权利人无法亲自到场的，应提交经公证的授权委托书）；（三）房地产证或其他权利证书（原件）；（四）含项目改造范围图的改造专项规划或城市更新单元规划批复文件（核原件收复印件）；（五）项目实施主体确认文件（核原件收复印件）；（六）与申请注销房地产证的房地产对应的拆迁补偿安置协议书（核原件收复印件）；（七）法律、法规、规章及规范性文件规定的其他文件。

四、审核时限自受理之日起三十个工作日内（不含公告期）。

五、其他事项（一）已取得拆迁许可证的城市更新项目办理房地产证注销参照本规则执行，申请人在申请时提交拆迁许可证。

（二）房屋已实际拆除的城市更新项目办理房地产证注销参照本规则执行。

（三）项目实施主体已与权利人签订拆迁补偿安置协议且房屋已实际拆除完毕，但确实无法联系权利人亲自到场或进行授权委托，不能提供第三条第（一）、（二）项材料的，在符合下列条件时，可由项目实施主体参照本规则申请办理房地产证注销：1.区政府（管委会）城市更新主管部门对拆迁补偿安置协议书的真实性以及房屋拆除情况进行确认，并出具同意由项目实施主体申请注销房地产证的意见；2.管理局就项目实施主体、项目改造范围及房屋拆除情况等出具意见；3.项目实施主体对无法联系权利人的情况进行书面说明。

一、现行深圳拆除重建类城市更新项目地价补缴政策解读（一）城中村用地根据《深圳市城市更新办法》第三十六条规定，拆除重建类城市更新项目中城中村部分,建筑容积率在2.5及以下部分,不再补缴地价;建筑容积率在2.5至4.5之间的部分,按照公告基准地价标准的20%补缴地价;建筑容积率超过4.5的部分,按照公告基准地价标准补缴地价。

（二）旧屋村用地根据《深圳市城市更新办法》第三十七条规定，市政府《关于发布深圳市宝安龙岗区规划国土管理暂行办法的通知》实施前已经形成的旧屋村拆除重建的，现状占地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价，超出部分按照公告基准地价标准补缴地价。

（三）工改工项目改造后项目自用：根据《深圳市城市更新办法》第三十八条第一款规定，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价，增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。

改造后项目整体转让：根据《市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知》第七条第（三）款规定，旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，改造后形成的工业楼宇及配套设施约定整体转让的，按照公告基准地价补缴地价。

改造后项目分割转让：根据《市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知》第七条第（四）款规定，旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，改造后形成的工业楼宇约定部分分割转让的，其对应的建筑面积按照工业和办公公告基准地价的平均值与其所在整体（不含已批准分割转让并缴足地价的建筑面积）已缴交的平均楼面地价的剩余期限地价之差作为单价测算并补缴地价；配套设施约定部分分割转让的，其对应的建筑面积按照市场评估地价补缴地价。

（四）工业改商业、住宅、办公项目根据《深圳市城市更新办法》第三十八条第二款规定，原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价；增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。

城市更新项目价值判断及法规政策盲点解读陈荣明第一个是项目现状，第二是未来规划，第三是更新意愿，第四是交易条件，第五是经济测算。

后三个相对比较简单一点，我主要从项目现状和未来规划这两块给大家做一个稍微重点的分析。

第一，项目现状。

我们拿了一个项目究竟能不能做，从哪些角度入手，首先要从项目现场研究入手，我列出了一个重点就是七个方面：区位、性质、容积率、年限、权属、合法用地、资源，年限、资源和区位这些都很好搞，但是土地权属这一块将作为重点。

这是深圳一个城市总体规划他是两带三轴，两个中心加上一些副中心，如果我们的项目在这个带上或者是轴上，一定是非常优质的项目，这是区位。

这一张是我们重点城市更新区域，紫色的板块是我们重点挖掘的板块，这是区位来说，当然我们做地产的都知道“位置，位置，还是位置！”，我们做城市更新也是一样，你的位置好，意味着你将来项目升值的潜力就大。

另外是项目的性质，我们项目的性质一般是旧住宅、旧厂房，还有旧屋村和城中村。

房屋性质他有不一样的操作方式、方法。

再就是容积率，这我是的一个经验值，如果你项目现状的容积率小于1.5，基本上就去做没有问题。

如果你在1.5—2.0之间就要慎重考虑一，如果超过了2.0要更加慎选。

权属，我们有单一的业主，有少数的业主，更多多数的业主，特别是像住宅几百户上千户，肯定是业主越少的越容易谈，这是从拆迁的角度。

我们业主又有私人的业主，还有股份公司，现在股份公司的董事长炙手可热，现在“认识市长不如认识董事长”，这是城市更新里面大家的共识。

企业有一些私人企业，也有国有企业，私人企业有内外资以及外国的企业。

深圳有一个特殊的现象，有一些外国企业他也有地，这是2002年以前是一个特殊的现象，但是他的交易方式是有所不同的。

合法用地，在深圳城市更新项目操盘上非常重要的，我们经常说的五类用地，包括了一些合法手续，两规的处理，历史遗留的土地，还有旧屋村和城中村。

合法用地很简单，签了和从和办了房产证、有产权登记的，还有城中村的，旧屋村的，他们都不是同一个概念。

深圳市拆除重建类城市更新单元规划审批规定第一章总则第一条为进一步规范拆除重建类城市更新单元规划（以下简称“更新单元规划”）审批工作，提高行政效率，依据《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新办法实施细则》（以下简称《实施细则》）等规定，结合工作实际，制定本规定。

第二条本规定适用于我市更新单元规划制定和修改的审批工作。

本规定所称更新单元规划制定是指首次编制更新单元规划的情形。

更新单元规划修改是指修改已批更新单元规划的情形。

更新单元规划修改包括对强制性内容的修改与非强制性内容的修改。

第三条市城市更新和土地整备局负责组织、协调、指导全市更新单元规划审批工作，拟定更新单元规划审批管理政策，组织编制相关技术规则、标准，制定管理规范。

各区政府（含新区管理机构，下同）负责更新单元规划制定与修改的审议报批或者审批。

各区城市更新职能部门负责更新单元规划制定与修改的审查和报批，包括规划初审、规划草案公示及意见处理、规划公告、规划成果归档等相关工作，并做好相关政策解读与宣讲、规划数据统计及信访维稳等工作。

第四条城市更新单元规划审批坚持全市统一政策、统一标准、统一流程、统一时限的原则，各区不得随意增设或调整相关规程。

第二章更新单元规划制定第五条更新单元规划制定由城市更新单元计划（以下简称“更新计划”）申报主体负责申报。

第六条更新单元规划制定的申报材料应包含以下内容：（一）《深圳市城市更新单元规划申报表》（详见本规定附件），需同时提供纸质和电子文件；（二）申报主体的身份证明材料；（三）更新单元规划草案，需同时提供纸质和电子文件，并加盖规划编制单位公章。

规划草案各阶段文件形式需符合《深圳市拆除重建类城市更新单元规划编制技术规定》（以下简称《编制技术规定》）要求。

提供的纸质图纸图幅不小于A3，比例尺不低于1:1000；电子文件应提供JPG和DWG 两种格式文件，以及由城市更新单元规划标准化报批工具打包生成的电子成果（mdb文件）；（四）土地信息核查意见的复函；（五）城市更新单元规划设计合同；（六）规划编制单位资质证明材料；（七）非初次申报的应提交原审查单位核发的更新单元规划审查意见；（八）产业升级项目位于高新区内的，应提交市高新区主管部门的产业专项规划批复或产业意见；位于其他区域的，应提交区产业主管部门出具的产业意见；（九）按照规定需要进行社会稳定风险评估工作的，应按照《关于对城市更新项目进行社会稳定风险评估工作的通知》（深维稳办通〔2013〕8号）及相关管理规定，提交社会稳定风险评估报告；（十）需要提交的其他相关材料。

深圳市拆除重建类城市更新项目操作基本程序根据《深圳市城市更新办法》及相关规定，拆除重建类城市更新项目操作程序，包括两个层面的工作：一个层面是包括城市更新年度计划、土地和房屋确权、更新单元规划编制审批、改造实施主体确认和新用地相关行政许可事项等审批相关工作；另一层面是收购谈判、协议签订及其履行。

区城改办根据现有相关文件规定，将基本操作程序进行了分类归纳，供相关企业和业主参考。

需要说明的是，城市更新办法实施细则还在制定中，最终程序可能会有调整。

第一部分：涉及政府部门的工作程序一、计划申报城市更新年度计划申报包括城市更新单元规划制定计划申报和城市更新项目实施计划申报两部分：（一）城市更新单元规划制定计划申报1.各申报主体按照《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》要求,备齐申报材料，经辖区街道办同意后向区城改办提出申请。

2.区城改办根据辖区内城市更新工作需要,对申报项目进行初步核查、整理、汇总,并对全区申报项目进行现场踏勘,拟订《区城市更新单元规划制定计划(草案)》后报区政府审议。

3.区城改办根据区政府审议意见, 修改、完善《区城市更新单元规划制定计划》后,向市规划国土委进行申报。

（二）城市更新项目实施计划申报已取得城市更新单元规划批复和改造实施主体确认书的单位，可备齐申报材料向区城改办申请纳入城市更新项目年度实施计划。

区城改办审核后，向市规划国土委进行申报。

二、土地及房屋确权、登记纳入城市更新年度计划的改造项目，在编制更新单元规划之前，需完成更新单元范围内土地及房屋的确权、登记手续，详细的确权、登记手续还未明确。

三、城市更新单元规划组织编制及申报（一）城市更新单元规划编制1.由区城改办组织原计划申报单位委托具备资质的规划编制单位编制完成城市更新单元规划草案；区政府组织实施的城市更新项目，由区城改办委托具备设计资质的规划编制单位编制完成城市更新单元规划草案。

2.草案编制完成后，区城改办组织街道办、社区及相关部门召开协调会议，对城市更新单元规划草案进行技术咨询。

深圳市拆除重建类城市更新项目操作基本程序根据《深圳市城市更新办法》及相关规定，拆除重建类城市更新项目操作程序，包括两个层面的工作：一个层面是包括城市更新年度计划、土地和房屋确权、更新单元规划编制审批、改造实施主体确认和新用地相关行政许可事项等审批相关工作；另一层面是收购谈判、协议签订及其履行。

区城改办根据现有相关文件规定，将基本操作程序进行了分类归纳，供相关企业和业主参考。

需要说明的是，城市更新办法实施细则还在制定中，最终程序可能会有调整。

第一部分：涉及政府部门的工作程序一、计划申报城市更新年度计划申报包括城市更新单元规划制定计划申报和城市更新项目实施计划申报两部分：（一）城市更新单元规划制定计划申报1.各申报主体按照《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》要求,备齐申报材料，经辖区街道办同意后向区城改办提出申请。

2.区城改办根据辖区内城市更新工作需要,对申报项目进行初步核查、整理、汇总,并对全区申报项目进行现场踏勘,拟订《区城市更新单元规划制定计划（草案）》后报区政府审议。

3.区城改办根据区政府审议意见, 修改、完善《区城市更新单元规划制定计划》后,向市规划国土委进行申报。

（二）城市更新项目实施计划申报已取得城市更新单元规划批复和改造实施主体确认书的单位，可备齐申报材料向区城改办申请纳入城市更新项目年度实施计划。

区城改办审核后，向市规划国土委进行申报。

二、土地及房屋确权、登记纳入城市更新年度计划的改造项目，在编制更新单元规划之前，需完成更新单元范围内土地及房屋的确权、登记手续，详细的确权、登记手续还未明确。

三、城市更新单元规划组织编制及申报（一）城市更新单元规划编制1.由区城改办组织原计划申报单位委托具备资质的规划编制单位编制完成城市更新单元规划草案；区政府组织实施的城市更新项目，由区城改办委托具备设计资质的规划编制单位编制完成城市更新单元规划草案。

2.草案编制完成后，区城改办组织街道办、社区及相关部门召开协调会议，对城市更新单元规划草案进行技术咨询。

深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定第一章总则第一条为进一步规范我市拆除重建类城市更新单元计划（以下简称更新单元计划）管理工作，根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府〔2009〕78号)、《关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》(粤府〔2016〕96号)和我市城市更新相关规定，制定本规定。

第二条本规定适用于我市拆除重建类城市更新单元计划的制定、调整和调出。

第三条实施以拆除重建为主的城市更新，应当以城市更新单元为基本单位，通过更新单元计划，划定拆除范围，明确申报主体、更新意愿、更新方向以及公共利益项目用地等内容。

第四条市规划和自然资源部门作为市城市更新主管部门，负责组织、协调、指导全市更新单元计划的有关工作，拟订更新单元计划政策、组织编制城市更新专项规划和相关技术规则、标准，制定管理规范；负责更新单元计划备案，重点更新单元计划统筹报批，组织开展城市更新单元的标图建库等工作。

各区政府（含新区管理机构，下同）负责除重点更新单元以外更新单元计划的审批工作。

各区（含新区，下同）城市更新机构负责更新单元计划的审查工作，负责组织开展重点更新单元计划的申报工作；负责城市更新单元标图建库的申报工作。

第二章申报情形第五条特定城市建成区具有以下情形之一，通过综合整治、功能改变方式难以有效改善或消除的，可申请通过拆除重建方式实施城市更新：（一）城市基础设施、公共服务设施亟需完善。

城市基础设施、公共服务设施严重不足，按规划需要落实独立占地且用地面积大于3000平方米的教育设施、医疗卫生、文体设施、供应设施、交通设施、社会福利设施、消防设施、公园绿地等城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目用地。

（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患。

1. 环境污染严重，通风采光严重不足，不适宜生产、生活。

2. 经相关机构根据《危险房屋鉴定标准》鉴定为危房，且集中成片，或者建筑质量有其他严重安全隐患。

深圳市拆除重建类城市更新单元计划审批操作规则本操作规则适用于深圳市拆除重建类城市更新单元计划审批工作，旨在规范审批程序，提高审批效率，保障城市更新工作的顺利进行。

一、审批范围本规则适用于深圳市范围内的拆除重建类城市更新单元计划审批工作，包括但不限于住宅、商业、办公等用地类型及其配套设施、公共基础设施等。

二、审批程序（一）申请审批：拆除重建类城市更新单元计划审批申请应当由项目建设单位或者开发企业向有关部门递交申请材料，包括但不限于项目建设方案、环境影响报告书、土地使用证等。

（二）初审：有关部门应当在收到申请材料后进行初审，对申请材料的齐全性、合法性、技术可行性等进行评估，并出具初审意见。

（三）公示：初审通过的拆除重建类城市更新单元计划应当在有关部门的网站或者其他媒体上公示，公示时间不少于10个工作日。

（四）听证：听证应在公示期限内进行，听证内容包括但不限于项目建设方案的合理性、环境影响报告书的真实性等。

听证结束后，有关部门应当出具听证意见。

（五）审批：有关部门应当在听证意见的基础上进行审批，审批通过后应当颁发拆除重建类城市更新单元计划批复，并告知项目建设单位或者开发企业。

三、其他规定（一）审批材料应当真实、准确、完整，不得出现虚假、误导性材料。

（二）审批程序应当公开、公正、透明。

（三）项目建设单位或者开发企业应当按照批复的要求进行建设，并按期完成工程建设。

（四）有关部门应当对建设过程进行监督检查，确保施工质量和工期的合理性。

（五）如发生重大环境污染、社会安全事件等，项目建设单位或者开发企业应当及时报告有关部门，并按照相关规定进行处理。

（六）任何单位和个人都有监督和举报的权利，有关部门应当及时处理并给予反馈。

四、附则本操作规则自公布之日起施行，如有需要修改，应当经过有关部门的审批并公布通知。