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深圳市城市更新问题总结及典型案例分析报告2016-11-16目录一、深圳城市更新问题梳理 (3)（一）价值导向：忽略了对城市更新本质的思考，缺乏人文关怀 (3)1、当前城市更新处于“见物不见人”的状态 (3)2、以大拆大建为主导的城市更新建设对历史记忆与文化遗传传承重视不够 (3)3、市场与政府的关系定位不清晰，缺乏有效协同 (3)（二）管理机制：职能配置不清，政策设计滞后 (4)1、职能配置：纵向职责定位不清，横向权责边界模糊 (4)2、制度设计：制度零碎、缺失、缺乏有效协同 (5)3、操作流程：现行零散、复杂的操作流程给城市更新项目实施增添压力 (9)二、深圳城市更新典型模式及评价 (11)（一）特区内城中村改造模式—拆除重建类 (11)1、蔡屋围旧改模式 (11)2、岗厦旧改模式 (13)3、渔农村改造模式 (13)4、大冲旧改模式 (14)5、鹿丹村旧改模式 (15)6、模式特征总结 (18)（二）原集体经济组自改模式——传统旧改类 (19)（三）工改商更新改造模式——功能改变类 (20)1、集体合法用地的旧改：西乡劳动村 (20)2、制度边界上的预期：未经批准改变功能 (22)（四）旧工业区升级改造模式——综合整治类 (22)1、沙浦国际艺展中心模式 (23)2、笋岗艺展中心综合整治 (23)3、华侨城创意文化园三期项目 (24)4、葵涌鸿华印染厂综合整治项目 (25)5、模式特征总结 (26)一、深圳城市更新问题梳理（一）价值导向：忽略了对城市更新本质的思考，缺乏人文关怀1、当前城市更新处于“见物不见人”的状态城市更新是为了实现城市整体功能的优化，基础设施的完善，以最终实现城市的可持续发展及新型城镇化建设。
而当前所谓“绅士化运动”的城市更新建设一直是物的视角，缺乏人的考虑，忽略了城市的生命主体——人，尤其是城市中的低收入人群。
在城市更新的过程中，城市的生活质量是提高了，但与此也带来了不断增高的生活成本，导致城市中不可缺少的低收入外来人群如农民工等无法在城市立足，而他们是城市组成中不可或缺的一个重要部分。
-深圳市城市更新政策和流程解析课件 (一)近年来，随着城市化进程的不断加速和人口的不断增长，深圳市面临着很多城市更新的问题。
为了解决这些问题，深圳市政府制定了一系列的城市更新政策和流程。
本文将对这些政策和流程进行解析，以帮助大家更好地了解深圳市城市更新工作。
一、关于城市更新政策深圳市城市更新政策是由深圳市政府制定，其主要目的旨在解决城市旧城区的老旧不堪、基础设施老化、房屋老旧等问题。
为此，深圳市政府在城市更新政策中明确了以下几点：1.打造一条水清岸绿的新城市道路在城市更新政策中，深圳市政府提出了打造一条水清岸绿的新城市道路的目标。
这将有助于改善城市环境，提升城市形象。
2.更新旧城区的基础设施深圳市政府还明确了更新旧城区的基础设施的目标。
这将有助于提升城市的设施水平，使城市更加适合人居住。
3.推进旧城区的经济转型深圳市政府还提出了推进旧城区的经济转型的目标。
这将有助于促进旧城区的经济发展，提高居民的生活水平。
二、关于城市更新流程在深圳市，城市更新的流程分为四个主要步骤：1.城市更新规划在城市更新规划阶段，深圳市政府会制定一个城市更新规划。
这个规划将会明确深圳市的城市更新目标、更新计划等等。
2.城市更新方案在城市更新规划制定完成后，要制定具体的城市更新方案。
这个方案将以城市更新规划为基础，制定更具体的更新计划。
3.城市更新实施城市更新实施是最为关键的一个步骤。
在这个步骤中，深圳市政府会根据城市更新方案，有序地推进整个更新进程。
需要注意的是，城市更新实施需要充足的资金支持。
4.城市更新评估城市更新评估是最后一个步骤。
在这个步骤中，深圳市政府会评估整个城市更新工作的成果，以及其他方面的因素。
结论：总之，深圳市为了解决城市更新问题，制定了一系列的城市更新政策和流程。
这些政策和流程能够规范城市更新工作，同时也能够保证城市更新的顺利进行。
深圳城市更新典型案例深圳作为中国改革开放的前沿城市，城市更新是其发展的重要部分。
下面列举了深圳城市更新的十个典型案例。
1. 深圳市福田区的CBD改造：深圳市福田区的CBD改造是深圳城市更新的典型案例之一。
福田区CBD改造项目通过拆除老旧建筑，建设高层写字楼、商业综合体和公共设施，提升了该区的商业和办公环境，吸引了大量国内外企业入驻。
2. 深圳湾科技生态园：深圳湾科技生态园是深圳城市更新中的一项重要项目。
该园区利用深圳湾的地理优势和科技资源，建设了一批高科技企业总部，形成了集科研、孵化、创新和产业化为一体的创新生态圈。
3. 深圳市龙岗区的老旧小区改造：深圳市龙岗区的老旧小区改造是深圳城市更新的重要任务之一。
通过拆除老旧建筑，建设新的住宅楼和公共设施，提升了居民的居住环境和生活品质。
4. 深圳市南山区的文化创意园区：深圳市南山区的文化创意园区是深圳城市更新中的一项重要项目。
该园区利用区内的旧厂房和废弃工业用地，打造了一批文化创意企业聚集的园区，促进了文化创意产业的发展。
5. 深圳市罗湖区的城中村改造：深圳市罗湖区的城中村改造是深圳城市更新的一项重要任务。
通过拆除老旧建筑，修建新的住宅楼和公共设施，改善了城中村居民的居住条件和生活环境。
6. 深圳市宝安区的交通枢纽建设：深圳市宝安区的交通枢纽建设是深圳城市更新的一项重要任务。
通过修建地铁站和交通枢纽，提升了该区的交通便利性，促进了区域的经济发展。
7. 深圳市盐田区的滨海旅游开发：深圳市盐田区的滨海旅游开发是深圳城市更新的一项重要任务。
通过开发滨海旅游资源，建设旅游景点和配套设施，提升了该区的旅游产业发展水平，增加了就业机会。
8. 深圳市龙华区的新农村建设：深圳市龙华区的新农村建设是深圳城市更新的一项重要任务。
通过改善农村基础设施，提升农民生活水平，推动农村产业发展，实现城乡一体化发展。
9. 深圳市光明区的生态城建设：深圳市光明区的生态城建设是深圳城市更新的一项重要任务。
深圳市城市更新标准与准则一、引言深圳市作为中国改革开放的重要窗口和先行示范城市，城市更新发展得到了充分的重视和支持。
近年来，随着城市化进程的加快和城市发展的需要，深圳市的城市更新工作也逐渐成为了社会各界关注的焦点。
为了加强城市更新工作的规范和统一，深圳市政府出台了一系列城市更新标准与准则，以指导和规范城市更新工作的发展。
二、城市更新的定义与意义城市更新是指对城市现有建筑和基础设施进行改造、升级和更新的过程。
城市更新作为城市发展的重要方面，对于提升城市的品质、改善城市生活环境、推动城市经济发展都具有重要的意义。
在深圳市，城市更新工作旨在提高城市功能和形象，改善城市环境，促进城市经济的发展，满足市民的居住和生活需要。
三、深圳市城市更新的指导原则1. 以人为本，优先考虑市民利益在进行城市更新工作时，需紧紧围绕市民的利益，以提高市民的生活质量和幸福感为出发点和落脚点。
在城市更新过程中，要充分听取市民的意见和建议，合理安排和规划城市更新工作，促进城市更新与市民的利益得到有效结合。
2. 科学规划，合理布局城市更新需要进行科学规划和合理布局，充分考虑城市的总体发展规划和城市更新的需要，保持城市的整体性和连贯性，促进城市的有序发展和健康发展。
3. 注重节约资源，保护环境城市更新需要注重节约资源和保护环境，尽量减少对自然资源的破坏和浪费，倡导绿色环保的建设理念和环保技术，提高城市的生态可持续性和环境质量。
4. 公平公正，保障民生在进行城市更新工作时，应坚持公平公正的原则，保障民生权益，避免因城市更新而使一些居民因被迫搬迁而受到不公平的待遇和损失。
5. 公开透明，提高规划的合法性和公信度城市更新需要保持公开透明，充分向社会公众公布城市更新的规划和实施方案，加强与社会公众的沟通和交流，提高城市更新规划的合法性和公信度。
四、深圳市城市更新的具体标准与准则1. 城市更新范围的界定深圳市的城市更新范围包括了城市旧改和市中心区域的更新改造，城市新区的开发建设等各个方面。
-深圳市城市更新政策和流程解析课件 (二) - 深圳市城市更新政策和流程解析课件
1. 深圳市城市更新政策的背景
深圳市城市更新政策的出台背景是为了解决城市老旧化、基础设施滞后、生态环境恶化等问题，提升城市品质和居民生活质量。
2. 深圳市城市更新政策的目标
深圳市城市更新政策的目标是通过城市更新，提升城市的功能和品质，改善人居环境和居住条件，促进经济发展和社会进步。
3. 深圳市城市更新政策的主要内容
深圳市城市更新政策的主要内容包括：城市更新的范围、城市更新的
方式、城市更新的程序和城市更新的资金来源等。
4. 深圳市城市更新政策的流程
深圳市城市更新政策的流程包括：立项申请、规划设计、征地拆迁、
建设施工、竣工验收和使用维护等环节。
5. 深圳市城市更新政策的影响
深圳市城市更新政策的影响主要体现在：提升城市品质和居民生活质量、促进经济发展和社会进步、改善城市环境和城市形象等方面。
6. 深圳市城市更新政策的挑战
深圳市城市更新政策的挑战主要包括：征地拆迁难度大、资金来源不足、规划设计不合理、建设施工难度大、使用维护难度大等问题。
7. 深圳市城市更新政策的未来发展
深圳市城市更新政策的未来发展需要进一步完善政策法规、加强社会参与、提高政府管理水平、加强资金保障等方面的工作。
深圳的城市更新和旧城改造一、深圳的旧城改造历程随着城市化进程的加速发展，“旧改”已经成为政府工作的当务之急，并被提到了重要的议事日程。
旧城改造是块肥肉深圳虽然只有20多年的发展历程，然而，却呈现出一大批亟待动手术的城市改造项目。
这些项目主要集中在老大难的城中村、城市建设初期的经济实用房、工业厂房以及城市规划残留地块、由于经济利益关系形成的烂尾楼项目。
深圳市从1997年开始尝试改造“城中村”，按每镇一村的办法试点，探索农村城市化的操作模式。
1999年，市委、市政府又提出“规划全覆盖”要求，试点村确定发展方向和策略，划定不准发展区、控制发展区及非建设用地的界限，规定各类用地的使用要求；然后撤点并村，实行村民住宅连建、单元式统建。
为保障城中村的改造工作，深圳市于2004年11月已出台《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》；为避免对正常的房地产市场造成冲击，给政府土地收益造成影响，市政府正在委托编制城中村改造总体规划。
该规划计划在2005年1月完成大纲，6月基本完成。
二、旧城改造成功案例：龙岗镇第二工业区改造为工业区整体搬迁，以大手笔的旧区改造模式建设高档次的商业服务与居住综合项目，这一层次的开发在龙岗区尚属首创。
改造地段位置适中，属城镇新老发展的过渡结合部，位置好，人气旺，对外交通条件优良，临龙岗经济发展主干线的深惠路面长达600米，总规划面积21.8万平方米，建设用地16万平方米。
工业区的旧城改造规划采取整体规划、全部拆迁、分期实施的步骤，商住、公建与市政配套同步建设，形成在分期目标内拆旧与建新的滚动发展模式。
第二工业区旧改项目整体建设按照批准的总体规划，兴建一个集商业、娱乐、休闲、居住为一体的商业城。
2001年4月在区、街道(原龙岗镇)的指导下，该项目在保证整体总规划控制指标不变进行高标准建设的前提下，分区分块引资，并于2002年初完成8个小区的招商工作，5家开发商联合进行整个项目的工程建设，总投资为12亿元。
深圳城市更新-—房地产金融新机遇一、深圳城市更新概况深圳是全国最早提出城市更新概念的城市。
2009年，在广东省提出大力推动“三旧"改造的背景下，深圳市政府出台《深圳市城市更新办法》,实现了由城中村和旧工业区改造为主向全面城市更新的跨越,城市更新随之全面启动。
几年来，随着深圳陆续出台城市更新系列政策法规，城市更新的政策体系不断完善，城市更新的步伐得以不断加快,在优化产业结构、改善人居环境、推进土地、能源、资源的节约集约利用，促进经济和社会可持续发展等方面发挥了重要作用(一）深圳城市更新情况1、城市更新概念城市更新是指对特定城市建成区(包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等)内具有以下情形之一的区域,根据城市规划按相关程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。
具有以下情形之一包括；(1)城市的基础设施、公共服务设施亟需完善； （2）环境恶劣或者存在重大安全隐患；（3）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会；经济发展要求，影响城市规划实施； （4)依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。
2、深圳城市更新方式纵观世界各国（地区）的城市更新大致都经历了三个阶段：“清除贫民窟”、“改善居住环境"和“社区综合复兴”.深圳在推动城市更新过程中，走出一条“多措并举，因地制宜地推动改造”的路径.在政策保障和市场化运作基础上，深圳城市更新通过综合整治、功能改变和拆除重建“三驾马车”的拉动，适应不同的旧改需求，效果明显。
综合整治类城市更新:包括改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和建筑节能改造等内容，但不改变建筑主体结构和使用功能。
功能改变类城市更新：改变部分或者全部建筑物使用功能,但不改变土地使用权的权利主体和使用期限,保留建筑物的原主体结构.拆除重建类城市更新:通过综合整治、功能改变等方式难以有效改善或者消除的,可以通过拆除重建方式实施城市更新。
城市更新业务交流目录第一部分深圳城市更新政策解读第二部分城市更新融资模式第一部分深圳城市更新政策解读一、城市更新的基本概念二、深圳进行城市更新的依据三、深圳城市更新的政策演化四、城市更新的流程五、城市更新中土地成本的构成六、深圳进行城市更新的意义城市的基础设施、公共服务设施亟需完善.环境恶劣或者存在重大安全隐患.现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施.依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形.城市更新，是指由符合规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和《办法》规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：1.1 城市更新的含义1.2 城市更新的三种模式综合整治类功能改变类拆除重建类不改变土地使用权的权利主体和使用期限保留建筑物的原主体结构✓改善消防设施✓改善基础设施和公共服务设施✓改善沿街立面、环境整治✓既有建筑节能改造不改变建筑主体结构和使用功能✓改变部分或者全部建筑物使用功能✓可能改变土地使用权的权利主体✓可能变更部分土地性质✓严格按照城市更新单元规划、城市更新年度计划的规定实施城市更新单元⚫拆除重建城市更新单元是为实施以拆除重建类城市更新为主的城市更新活动而划定的相对成片区域；⚫基本单位确定规划要求、协调各方利益、落实城市更新目标和责任的基本管理单位⚫多个项目一个城市更新单元可包含一个或者多个更新项目1.3 城市更新单元1.4 城市更新的规划设计如何确定城市更新单元的边界？•城市更新单元的边界应结合更新地块、行政区划、法定图则的界线及道路围合、山体、河流等自然地理实体边界进行划定。
不得拟定城市更新单元的情况？•旧居住区建筑物建成时间未达到20年的，原则上不得拟订为城市更新单元•已纳入市城中村综合整治）计划且实施整治完毕未满5年的城中村区域原则上不得单独拟订为城市更新单元。
