以土地使用权出资设立公司涉税情况

将土地使用权投资给子公司如何缴税在企业的经营中，有时候会存在将土地使用权投资给子公司的情况。

这种行为在税务处理上有一些特殊的要求和规定。

本文将介绍如何在将土地使用权投资给子公司时，合理缴税。

首先，我们需要明确的是，将土地使用权投资给子公司是一项资本性支出。

根据中国税法的规定，资本性支出可以通过摊销方式进行缴税，而不需要一次性以全额计算。

在将土地使用权投资给子公司时，可以按照以下步骤进行缴税：第一步，确定土地使用权的投资成本。

这包括购买土地使用权的费用、土地开发费用、土地使用权转让费用等。

将这些费用相加，得到总的投资成本。

第二步，确定摊销期限。

根据中国税法的规定，不同类型的土地使用权有不同的摊销期限。

一般来说，住宅用地的摊销期限为20年，商业用地和工业用地的摊销期限为40年。

根据实际情况和土地使用权的性质，确定摊销期限。

第三步，计算年度的摊销额。

摊销额可以通过将总的投资成本除以摊销期限得出。

例如，如果总的投资成本为100万元，摊销期限为20年，则每年的摊销额为100万元/20年 = 5万元。

第四步，按照年度将摊销额列入成本。

根据中国税法的规定，摊销费用可以列入企业的成本，并在企业所得税的计算中进行抵扣。

每年的摊销额应该按照相应的比例列入企业的成本中。

第五步，按照企业所得税的规定计算纳税。

企业所得税的税率根据企业的所属行业和利润额不同而有所调整。

在计算纳税时，可以从企业总利润中扣除摊销费用，从而减少纳税金额。

需要注意的是，虽然将土地使用权投资给子公司是一种资本性支出，摊销期限较长，并不意味着企业可以无限期地享受摊销的优惠。

根据税务部门的规定，企业在享受摊销优惠的同时也需要遵守其他税收规定，如及时报税、如实申报等。

如果企业存在不按规定缴税的行为，将面临税务部门的处罚和相关法律风险。

除了税务处理之外，将土地使用权投资给子公司还需要考虑其他方面的问题。

例如，需要签订合同明确土地使用权的转让和使用条件，确保子公司遵守相关法律法规，并按照约定使用土地。

全面营改增后，企业或投资者以国有土地投资入股中的国有土地有两种国有土地情形：一是2016年4月30日之前购买或受让的国有土地；二是2016年5月1日之后购买或受让的国有土地。

这两种国有土地发生的投资入股行为涉及投资方和被投资方的税务处理有所差异。

（一）投资方涉及的税务处理1、增值税的处理（1）以国有土地投资入股视同转让必须缴纳增值税①相关税收政策分析财税［2016］36号文件附件一《营业税改征增值税试点实施办法》第十条规定：“销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。

”同时第十一条规定：“有偿，是指取得货币、货物或者其他经经济利益。

”财税［2016］36号文件附件二《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第四款“进项税额”规定：“适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。

”基于以上税收政策的规定，企业将无形资产、不动产投资入股换取被投资企业的股权行为属于有偿取得“其他经济利益”的行为，且被投资企业取得不动产包括接受投资入股形式取得的不动产，其进项税额同样准予从销项税额中抵扣。

这就意味着投资企业以不动产投资应作为销售缴纳增值税，并可计算销项税额、开具增值税专用发票交给被投资企业作为抵扣进项税额的凭据，而且以不动产投资入股行为列入了增值税“销售不动产”税目的征税范围。

因此，企业以无形资产、不动产投资入股行为，应按有偿销售不动产、无形资产行为征收增值税。

②分析结论通过以上税收政策分析，企业将国有土地投资入股视同有偿转让国有土地的行为，应缴纳增值税。

（2）将国有土地投资入股的增值税处理方法①将2016年4月30日前取得的国有土地使用权投资入股的增值税处理《关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）第二条规定：“纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税”。

土地出资要注意什么问题《公司法》规定股东可以用土地使用权作价出资。

在不少国有企业中，土地使用权是其拥有的最具价值的资产，并成为其股份制改造和组建公司时最重要的出资标的。

在中外合资企业中，土地使用权亦成为中方投资者最为经常和普遍的投资形式，中方以土地使用权作为合作条件、外方以资金投入作为合作条件则成为这种企业的重要法律特征。

由于土地使用权在我国的规定复杂，因此，以土地出资在公司实务和司法实践中也显得相当地复杂。

一般而言，需要注意如下事项：1、出资条件第一，土地出资是使用权出资，而不是所有权。

在我国，土地是一种十分特殊的财产，只有国家和集体组织才能作为土地所有权的主体。

因此，任何企业对土地享有的权利仅为使用权，而不是所有权，当企业以土地出资的时候，所称出资的标的是使用权而不是所有权。

第二，用于出资的土地使用权，必须是国有土地，而且经过有偿出让。

依据现行法律规定，能够作为财产权进行转让的只是国有土地使用权。

因此，若以集体所有的土地对外投资，则必须先将集体土地通过“招拍挂”途径变为国有土地。

其次，在我国仍然存在一些历史沿袭下来的国有土地无偿划拨给国有企业使用的情况，对于这些从国家无偿取得使用权的土地，依法是不能作为出资使用的，必须先向国家补交土地出让金。

出资人以划拨土地使用权出资，存在被认定未依法全面履行出资义务的风险。

第三，用于出资的土地使用权应未设权利负担。

也就是说，土地使用权必须是干净的，没有抵押权之类的权利负担，否则就可能被其他权利人追索而在财产价值上发生贬损，甚至完全失去投资的价值。

这种存在权利瑕疵的权利将使投资者或股东的出资变得不实，违反公司法所确定的资本确定原则，在内部会损害其他投资者的利益，在外部则会损害公司债权人的利益。

出资人以设定抵押的土地使用权出资，存在被认定未依法全面履行出资义务的风险。

2、履行方式交付和产权登记是土地使用权出资行为不可分割的两个方面。

除了将土地实际移交给公司外，还需办理土地使用权的过户登记。

土地使用权投资入股税收政策是什么?现在一些房地产公司名下有大量的国有土地，这也是一笔财富。

如果公司对外投资，收购其它公司的话，可以用土地使用权入股。

既然是投资入股，就会涉及到投资收益，因此会产生税收。

那么，土地使用权投资入股税收政策是什么?下面我们跟随小编了解下。

现在一些房地产公司名下有大量的国有土地，这也是一笔财富，如果公司对外投资，收购其它公司的话，可以用土地使用权入股，既然是投资入股，就会涉及到投资收益，因此会产生税收。

那么，土地使用权投资入股税收政策是什么?下面我们跟随小编了解下。

▲一、土地使用权投资入股税收政策是什么?1、营业税《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)规定，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。

因此，母公司将土地使用权作为投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。

2、土地增值税《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第一条规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税、对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

3、企业所得税《企业所得税法实施细则》第十三条规定，企业所得税法第六条所称企业以非货币形式取得的收入，应当按照公允价值确定收入额。

根据上述规定，母公司以土地使用权投资给子公司，母公司转让土地使用权应视同销售;母公司应按购入土地的成本价投资给子公司，除非取得土地是外购的可按购入时的价格确定销售收入外，根据《企业所得税法》第四十一条的规定，关联企业间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或关联方的应税收入或者所得额的，税务机关有权按合理方法调整。

根据《企业所得税法》第八条的规定，母公司取得土地的成本、税金等费用可按规定在税前扣除。

房地产母公司中标拿地，项目公司（子公司）开发的涉税风险管控房地产公司（一般是母公司）先参与土地中标，然后，再成立一个项目公司（该项目一定是母公司的子公司）对其中标的土地进行独立开发的现象。

这种房地产母公司中标拿地，后注册成立项目公司（子公司）开发的现象，在实践中存在以下两种情况：第一种情况：房地产母公司出钱拿地，获得土地出让金收据，未办理土地证，拟成立子公司开发。

房地产母公司已经中标拿地，母公司与土地管理部门签订《国有土地使用权出让协议》，并交纳土地出让金取得土地出让金合规票据入账，但是还没有取得国有土地使用权证书。

然后拟在项目所在地设立全资子公司或项目公司对该土地进行开发。

第二种情况：房地产母公司出钱拿地，获得土地出让金收据，并取得土地证，拟成立子公司开发。

房地产母公司已经中标拿地，母公司与土地管理部门签订《国有土地使用权出让协议》，并交纳土地出让金，取得国有土地使用权证书以及取得土地出让金合规票据入账，然后拟在项目所在地设立全资子公司或项目公司对该土地进行开发。

以上两种情况下的项目公司（子公司）进行开发建设，都有一个共同点：母公司名下的土地使用权必须过户到母公司后注册成立的项目公司或子公司。

如果母公司就将其中标的土地变更到其子公司名下，让其子公司进行后期的开发，面临一定的税收风险：将被认定为母公司向子公司转让土地使用权的行为，必须要依法缴纳土地增值税、增值税和企业所得税等沉重的税收负担。

到底如何规避以上税收风险呢？笔者针对以上两种情况的税收风险进行分析并提出借鉴的税收风险规避策略。

一、房地产母公司出钱拿地，获得土地出让金收据，未办理土地证，拟成立子公司开发的税收风险及规避策略1、税收风险分析由于母公司在土地中标拿地时，土地出让金是母公司出的，国土部门开具的土地出让金行政事业收据上的抬头是母公司的名字，而不是今后成立子公司的名字。

由于今后成立的子公司从事该母公司中标地块开发的前提条件是，母公司中标地块的土地使用权必须过户或变更到子公司名下，才能进行立项和开发。

土地增值税清算案例分析——工业用地变住宅用地、以土地投资入股、契税计税基础-财税法规解读获奖文档xxx项目, 开发商：xxx房地产有限公司xx分公司, 法人xxx以货币资金出资3470万元, 持股比例80%, xxx房地产有限公司以无形资产（土地）出资1500万（评估价）, 持股比例20%。

经了解, 该项目为xxx房地产开发有限公司xx分公司借用xxx房地产开发有限公司资质进行开发, 并且不向该房地产公司缴纳任何管理费用。

该项目的土地由xxx房地产开发有限公司提供, 由原来的工业用地变更为住宅用地, 项目开发过程中xxx房地产开发有限公司不核算该项目的收入与成本, 由xxx房地产开发有限公司xx分公司单独建账进行核算。

该项目建有一会所, 经了解会所的产权归房地产开发企业所有。

【分析】1、根据新《公司法》第14条规定, 公司可以设立分公司。

设立分公司, 应当向公司登记机关申请登记, 领取营业执照。

分公司不具有法人资格, 其民事责任由公司承担。

分公司属于分支机构, 在法律上、经济上没有独立性, 仅仅是总公司的附属机构。

分公司没有自己的名称、章程, 没有自己的财产, 并以总公司的资产对分公司的债务承担法律责任。

该企业的情况有法人、有注册资本、自己单独做账, 根据会计信息质量要求实质重于形式的原则, 该单位实为法人企业。

对法人企业所有的法规政策均适用于该单位。

2、该单位由原来的工业用地变为住宅用地, 根据《土地管理法》第56条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第13条、第18条规定, 若改变原土地用途的必须符合城市总体规划, 并需要经规划部门批准, 如符合城市规划可以改变为商业用途的, 按照现行土地出让办法的规定, 其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行, 工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。

通常的做法可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系, 由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储。

房企以土地投资全资子公司再股权转让涉税分析案例背景:某房地产开发企业（母公司）以招拍挂方式，摘得一块住宅项目的土地地（300亩、老项目）,已整体完成了土地立项、土地出让合同签订、出让金发票开具以及契税缴纳，后因为融资、开发节奏的需要，通过发改委立项审批，将整体土地拆分成立了四块地,且分别单独取得土地证，其他资料未发生改变，其中三块地已基本开发完成（占整体土地开发投资总额的75%左右），剩余最后一块土地以商业为主,该公司计划将该块土地先投入到下属的一家全资子公司，之后通过股权转让方式出售给一家上市公司。

备注：该地块原始取得价款8000万元，前期发生费用4000万左右，计划整体转让对价为3个亿，其中：土地价款2个亿（评估公允价值），股权转让溢价1个亿。

此方式，在实务中是否可以操作呢？此操作存在的涉税问题有哪些？此操作有节税的筹划空间吗？城市管理办法关于25%的规定，对上述操作影响大吗？实务中可以操作，依据相关税收政策，此操作模式主要涉及到增值税，土地增值税，企业所得税，契税四个方面。

一、增值税方面：根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）、《营业税改征增值税试点实施办法》中销售服务、无形资产、不动产注释，转让土地使用权属于销售无形资产--自然资源使用权范围。

转让方应按规定缴纳增值税、城建税及教育费附加、印花税、土地增值税，受让方应按规定缴纳印花税、契税。

根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》财税〔2016〕36号第一条第（三）项第10点规定：房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

根据《财政部、国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》(财税〔2016〕47号) 第三条规定，纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

以国有⼟地使⽤权作价⼊股成⽴公司的流程是什么众所周知，成⽴公司要去⼯商管理局登记，只有通过⼯商局的批准公司才能合法的存在。

⽽考核最重要的⼀个指标就是注册资⾦了，有的公司以国有⼟地使⽤权作价⼊股成⽴公司，那么具体流程是什么呢?店铺⼩编整理了以下内容为您答疑解惑，希望对您有所帮助。

以国有⼟地使⽤权作价⼊股成⽴公司的流程是什么国家以⼟地使⽤权作价出资(⼊股)，是指国家以⼀定年期的国有⼟地使⽤权作价，作为出资投⼊改组后的新设企业，该⼟地使⽤权由新设企业持有，可以依照⼟地管理法律、法规关于出让⼟地使⽤权的规定转让、出租、抵押。

⼟地使⽤权作价出资(⼊股)形成的国家股股权，按照国有资产投资主体由有批准权的⼈民政府⼟地管理部门委托有资格的国有股权持股单位统⼀持有。

1、注册资本中以⼟地使⽤权出资的，公司章程应当就⼟地使⽤权出资事宜做出规定。

以划拨⼟地使⽤权出资的，使⽤⼈应当向市、县⼈民政府⼟地管理部门申请办理⼟地使⽤权出让⼿续后⽅能作为出资;城市规划区内的集体所有的⼟地应当先依法征为国有⼟地后⽅能作为出资;农村和城市郊区的集体所有的⼟地(除法律规定属于国家所有的以外)应当经县级⼈民登记注册，核发证明，确认所有权后⽅能作为出资。

2、委托具有相关资质的评估公司评估⼟地使⽤权的价值。

评估之后，才有可能确定⾃⼰的股份⼤⼩。

公司法第⼆⼗七条规定：“对作为出资的⾮货币财产应当评估作价，核实财产，不得⾼估或者低估作价。

法律、⾏政法规对评估作价有规定的，从其规定”。

3、将⼟地使⽤权过户登记于公司的名下。

公司法第⼆⼗⼋条规定：“股东应当按期⾜额缴纳公司章程中规定的各⾃所认缴的出资额。

股东以货币出资的，应当将货币出资⾜额存⼊有限责任公司在银⾏开设的账户;以⾮货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移⼿续”。

综上所述，由于⼟地使⽤权的性质就是⾮常特殊的，所以公司想要⼀国有⼟地的使⽤权来获取资本注册，⼀定要衡量⼀下⼟地的价值，做到⼼中有数。

房地产开发全流程涉税简析我国现行的税种约18个，房地产行业就占了10个（9税1费）左右，尤其是其中的土地增值税，税率高达60%，而地产开发周期较长，因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环。

那么，今天就简析一下房地产整个开发流程中涉及的税收知识吧首先让我们有一个关于房地产整个开发流程的涉税框架图，然后再一一细说每一个税种。

一、印花税1.企业设立阶段。

企业需建立会计账簿，需要按照税法规定贴花。

根据目前最新的印花税规定，自2018年5月1日起，对按万分之五税率贴花的资金账簿减半征收印花税，对按件贴花五元的其他账簿免征印花税；2.企业拿地阶段。

须签订土地使用权出让或转让合同，税率为0.05%；3.企业开发建设阶段。

需要签订各类合同，如建筑安装工程承包合同、货物运输合同、建筑工程勘察设计合同等，不同合同对应的印花税税率不同；4.节税小提示。

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定，购销合同的计税依据为合同上载明的“购销金额”：如果购销合同中只有不含税金额，以不含税金额作为印花税的计税依据；如果购销合同中既有不含税金额又有增值税金额，且分别记载的，以不含税金额作为印花税的计税依据；如果购销合同所载金额中包含增值税金额，但未分别记载的，以合同所载金额（即含税金额）作为印花税的计税依据。

因此合同中订立的不含税价格可以少缴纳税款部分的印花税。

二、契税1.纳税义务人：获得土地使用权的一方；2.在企业设立阶段，若接受出资人以土地使用权出资，则获得投资的一方需要缴纳契税；3.在企业拿地之后，企业应缴纳的契税=土地出让价款*适用税率（一般适用税率为3%-5%）。

土地出让价款包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费。

4.小提示。

市政建设配套费是否作为契税缴纳依据，纳税人有不同的理解，而且各地在执行中也出现了不同的口径。

在实务过程中，须充分与主管税务机关进行沟通确认，进行合同条款设计。

不动产、土地使用权作价入股涉税实务分析目录一、法律法规对不动产作价入股的有关规定（一)不动产与土地使用权的区别（二）法律法规对不动产作价入股的具体规定（三)不动产作价入股后需办理转移登记手续二、与不动产作价入股有关的税收规定(一）营改增之前不动产作价入股是否缴纳营业税（二)营改增之后不动产作价入股缴税分析三、结语不动产作价入股是我们耳熟能详的一种作为出资或者资产转让的方式之一。

其中,采取此种方式的原因之一是为达到节约税负的目的。

我们知道若某企业直接转让名下的不动产给其他企业,按照直接转让方式,该企业将承受高额的税负，包括增值税及附加、土地增值税、企业所得税、印花税等，此种方式将很大程度上影响该企业的利润。

在地产的并购实践中,以不动产/土地使用权出资入股后通过股权转让的形式完成并购一直被行业广泛推崇，实务中不少企业会有意地控制不动产/土地使用权的评估价格后，以评估价签订《出资入股协议》，并通过土地增值税、契税甚至所得税的筹划后办理资产的过户登记并以转让股权的方式最终完成地产项目的并购（比如在具备相关条件的情况下办理《不征税申请表》、《纳税人减免税（费）申请表》等,其他地产并购的税筹实操详见本公众号“西政资本”2017年9月20日推文《城市更新/旧改项目并购方案设计及税务筹划（西政资本201709实操版)》）。

就交易架构而言，具体的不动产作价入股方式如，A企业将其名下的不动产转让给B企业，直接转让方式将产生高额税负，那么通过A与B企业成立一个新的企业C，A公司将其名下的不动产以作价入股的方式出资给C,B公司以其他方式出资，A公司再将其持有C公司的股权转让给B公司，通过上述方式完成不动产的转让。

(A也可直接以不动产对C企业增资，再将股权转让给B企业（原股东),或从C企业减资退股方式实现货币方式退出，有同效）。

那么,营改增之后,不动产作价入股是否缴纳增值税？不动产作价入股方式是如何交税的，能否真正的达到减少税负的目的呢？此种方式适用的范围是否有限制呢？带着这些问题我们来了解一下法律法规对不动产作价入股方式以及其涉税问题的相关规定.一、法律法规对不动产作价入股的有关规定(一）不动产与土地使用权的区别在梳理不动产作价入股的相关规定时，还有一种作价入股，即土地使用权的作价入股,很多人容易将土地使用权作价入股视为不动产作价入股,那么土地使用权与不动产存在什么区别呢？土地使用权属于不动产吗?这个答案是否定的。

个人以土地使用权投资入股税收问题--------------知识就是力量-----精品word文档值得下载------知识改变未来----------------个人以土地使用权投资入股税收问题一、契税1、财税〔2008〕129号《财政部国家税务总局关于企业改制过程中以国家作价出资,入股,方式转移国有土地使用权有关契税问题的通知》根据《中华人民共和国契税暂行条例》第二条第一款规定～国有土地使用权出让属于契税的征收范围。

根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条第一款规定～以土地、房屋权属作价投资、入股方式转移土地、房屋权属的～视同土地使用权转让征税。

因此～对以国家作价出资,入股,方式转移国有土地使用权的行为～应视同土地使用权转让～由土地使用权的承受方按规定缴纳契税。

2、财法字[1997]52号《中华人民共和国契税暂行条例细则》第四条条例所称单位～是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。

条例所称个人～是指个体经营者及其他个人。

第八条土地、房屋权属以下列方式转移的～视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税:(一)以土地、房屋权属作价投资、入股,(二)以土地、房屋权属抵债,(三)以获奖方式承受土地、房屋权属,(四)以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。

--------------知识就是力量-----精品word文档值得下载------知识改变未来--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- --------------知识就是力量-----精品word文档值得下载------知识改变未来----------------二、营业税财税[2002]191号《关于股权转让有关营业税问题的通知》以无形资产、不动产投资入股～参与接受投资方利润分配～共同承担投资风险的行为～不征收营业税。

土地投资入股的税收政策及问题浅析近年，随着房地产的开发热潮，许多公司或个人经常采用一方出钱投资、一方以土地使用权投资入股(以下简称"土地投资入股")成立公司的方式共同开发房产项目，来规避直接转让土地使用权的营业税及相关税收。

本文就土地投资入股所涉及的税收政策和可能存在的征管问题进行浅析，供大家参考。

第一部分：土地投资入股的涉及相关政策规定一、投资环节当公司或个人以土地投资入股时，投资者其涉及的税收政策有：一)、营业税：《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税【2002】191号)规定：以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。

二)、土地增值税：《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税【1995】048号)第一条规定：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。

对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)规定：对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字【1995】048号)第一条暂免征收土地增值税的规定。

三)企业所得税：《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》(国税发〔2000〕118号)规定：企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。

《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)规定：企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资房地产开发项目的，企业、单位在投资交易发生时，应将其分解为销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并计算确认资产转让所得或损失。

关于房地产企业转让土地使用权以及土地使用权投资入股的财税处理探讨作者：崔伟来源：《中国乡镇企业会计》 2017年第6期摘要：房地产公司在生产经营中存在转让土地使用权和将土地使用权投资入股寻求合作伙伴进行合作经营。

本文从财税角度出发结合工作中的实际情况，浅显明了的解答房地产公司的财税处理以及涉税风险。

关键词：房地产公司；土地使用权转让；土地使用权投资入股现时房地产公司经营中存在拥有土地使用权而开发资金不足导致不能进行开发经营的情况，有些房企为了追求短期效益，快速回笼资金，直接把土地使用权通过二级市场转让，但是根据《城市房地产管理法》第38条的规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产应符合下列条件：（1）已按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书；（2）已按照出让合同约定进行投资开发且应完成房屋建设工程开发投资总额的25%以上。

（一）关于转让土地合同的签署土地转让方由于没有进行前期土地开发和基础设施建设的资金，那么应当在合同中明确应由土地受让方承担土地开发达到转让标准25%所支付的开发成本，或者在订立合同前根据开发总投资额计算出投资额的25%所需要的资金再加土地转让应取得的利润额，做为总的转让收入。

转让方为了取得相关的发票，以及考虑双方的资金安全和后期的账务往来核对，同时为受让方充分考虑资金时间价值的前提下，笔者认为双方应当在合同中约定设立“共管账户”，该“共管账户”由双方共同成立，留取的银行印鉴应当是转让方的财务专用章和法定代表人加受让方授权人的印章。

这样就首先让转让双方在资金往来上有一个清晰的脉络，转让方要支付的工程款由受让方先把资金打入“共管账户”，然后由双方盖章后把资金支付给相关的供应商或政府部门。

关于双方的账务处理如下：1.转让方账务处理。

收到受让方支付的款项时，不管是土地价款还是支付的工程开发成本，都暂时在其他应付款中归集。

借：银行存款贷：其他应付款--押金保证金--×××公司支付工程款和政府性收费时账务处理：借：开发成本-- ***项目---***业态--建筑安装工程费等贷：银行存款2.受让方的账务处理。

关键词：土地一级开发；企业财务；涉税问题；方法对策引言当今社会，经济发展质量显著提升，土地一级开发实践面临着更多的不确定性因素，使涉税问题处理面临着更为严峻的挑战与考验。

当前形势下，必须宏观审视土地一级开发企业涉税处理现状，准确把握涉税问题的处理技巧与方法，切实规避税务风险。

本文就此展开了探讨。

一、土地一级开发业务分析土地一级开发是在城市总体规划和土地利用规划约束范围内，由政府相关部门或委托相关企业，对国有土地资源进行统一征收和管理的特定行为与活动，使目标土地区域由“生地”转换成为“熟地”，满足土地出让条件，为土地资源的后续开发利用奠定坚实基础。

长期以来，国家相关部门高度重视土地一级开发业务的创新与实施，在征地拆迁和安置补偿政策制定、一级开发流程优化、土地利用总体成效评价等方面制定并实施了一系列重大方针政策，为高质高效地开展土地一级开发提供了基本遵循与方向引导，在国有建设用地储备领域取得了令人瞩目的现实成就，为新时期激发国有土地资源潜力注入了强大动力与活力。

同时，广大土地一级开发企业同样在创新开发模式，优化开发流程等方面进行了大量卓有成效的研究与探索，效果显著，使土地一级开发的“政府主导”和“资金密集”等特征进一步凸显，极大程度上满足了城市建设与经济发展对土地资源产生的强烈需求。

在上述背景下，土地一级开发企业所面临的涉税问题也开始逐渐浮出水面，只有及时有效、科学合理地采取涉税问题处理策略，才能确保土地一级开发企业实现未来长远发展。

二、土地一级开发企业涉税处理现状及存在问题1.土地一级开发模式不清晰在当前经济发展环境下，土地一级开发模式多种多样，实践应用最多的模式为总包方式及收取固定开发收益方式，上述不同的开发模式在执行规范、法律法规、政策体系等方面存在显著差异，需要区别对待。

纵观当前土地一级开发模式实际，普遍存在着模式应用不清晰，对土地一级开发所涉及的土地、税收、收益等资源要素把握不准，在经济社会发展新形势下，依旧沿袭传统保守陈旧的土地一级开发思维模式，僵化固化的一级开发思维观念根深蒂固，阻碍着新时期土地一级开发活力的进一步释放，各参与方之间的利益关系协调不到位。

以土地使用权作价入股是否缴纳增值税?以土地使用权作价出资入股被投资企业，投资企业是否需要缴纳增值税存在争议。

观点一：营改增之前，根据财税〔2002〕第191号规定，以无形资产、不动产投资入股共担投资风险的行为，不需征收营业税。

营改增之后，《国家税务总局12366‘营改增’专题业务培训参考材料》（税总纳便函〔2016〕71号）在介绍营改增基本情况部分明确指出：“平移原营业税优惠政策。

原营业税的优惠政策基本平移到增值税政策，主要集中在36号文件附件3”。

因此，从递延原有税收优惠的角度及国家对本次营改增的减税要求来看，以土地使用权作价出资入股不应当征收增值税观点二：以土地使用权作价出资入股，该土地使用权权属发生转移，且投资企业获得被投资企业的股权，是有偿转让土地使用权的行为，应根据财税〔2016〕36号文附件1第十条有偿销售不动产、无形资产的规定征收增值税。

且税总纳便函〔2016〕71号文在介绍征税范围部分亦明确指出“还有一些可能原来不交营业税的，现在新的注释范围内也有所涵盖”。

原来的营业税平移政策，只有在和新政策不冲突时方能适用，而以土地使用权作价出资入股的行为根据财税〔2016〕36号文应视为销售土地使用权，投资企业应缴纳增值税。

因相关政府部门尚未出台正式文件来明确以土地使用权作价出资是否需要缴纳增值税这一问题，因此在实务中针对此行为是否需要缴纳增值税时，各地操作可能存在差异。

本文笔者更倾向于第二种观点，财税〔2002〕第191号和财税〔2016〕36号文法律位阶相同，根据新法优于旧法的基本原则，所以财税〔2016〕36号应优先适用，对于以土地使用权作价出资的行为应视为销售，投资企业应缴纳增值税。

《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）《附件1：营业税改征增值税试点实施办法》第十条规定：销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。

土地作价投资增值是否缴企业所得税土地作价投资增值是指利用土地资源进行投资活动，通过增值后出售土地或转让投资权益获得的差额收益。

在这一过程中，往往会引发对于是否需要缴纳企业所得税的争议。

本文将就土地作价投资增值是否缴纳企业所得税的问题展开讨论。

首先，要明确的是土地作价投资增值是否缴纳企业所得税，需要根据当地相关法律法规进行判断。

一般来说，企业所得税是根据企业获得的经营所得或其他所得按照一定税率计征的税种。

因此，在土地作价投资增值方面，如果符合了企业所得税的征税条件，相应的税款是需要缴纳的。

其次，具体来看土地作价投资增值的税务处理。

根据中国的税法规定，土地作价投资增值应纳税所得额为实际取得土地投资收益减去列支的必要费用和损失后所得到的净额。

必要费用包括购买土地的成本、土地整治和开发过程中的直接支出等，损失指的是由于不可抗力或经营风险造成的损失。

净额按照企业所得税税率计算后进行缴纳。

然而，需要指出的是，土地作价投资增值是否缴纳企业所得税还存在一定的税务争议。

一方面，因为土地作价投资增值往往并非属于常规企业经营所得，对应的税收政策并不是很明确。

有些地方税务机关对于土地作价投资增值是否纳税存在不同的解释，导致了不同地区之间税务征管的差异。

另一方面，土地作价投资增值的缴税问题还涉及到土地增值税政策的适用，需要考虑土地增值税与企业所得税的关系。

针对土地增值税和企业所得税之间的关系，我国税务部门规定，土地增值税和企业所得税不同时交纳，而是采取先交纳土地增值税，再根据土地增值税的实际缴纳和企业所得税的计算规则确定最终应纳税款。

在土地作价投资增值的情况下，相应的土地增值税征税周期是房地产开发、房地产转让等特定行为发生时征收。

因此，在土地作价投资增值的场景中，缴纳企业所得税的主要依据是纳税人取得的净收入。

如果土地作价投资增值的收入符合企业所得税的纳税条件，即按照法定的税率计算后应进行纳税。

但需要注意的是，土地增值税和企业所得税并非一对一的关系，两者的纳税依据和计算方法并不相同。