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房地产业企业所得税汇算清缴专题培训说到房地产业的企业所得税汇算清缴，嘿，你可得打起十二分精神来。
别看这个话题听起来枯燥又复杂，实际上，弄明白了，你会发现它和我们生活中的很多小事儿一样，只有搞清楚了规则，才不至于踩坑。
比如你上个购物网站，加入购物车，结账时才发现，原来你还有优惠券，或者说你不小心把商品退回了，这些事情，原来都得按照规则来办，税务这个事情也是一样，稍微不注意，可能就要吃个亏。
那企业所得税汇算清缴到底是啥？简而言之呢，就是公司一年到头，得把赚的钱和花的钱算清楚，看看交的税够不够，差多少，得不该得的退给你，不该少的补上。
别小看这一步，搞不好企业就得交罚款，甚至影响到公司的信用。
其实也不难理解，我们自己每年年末做报税的时候，也得清算一番，税局的人看着公司账目，咱们也得照着给税局一个“明白账”嘛。
你看啊，这种汇算清缴，其实就是个“算账”过程。
没错，你平时可能都习惯了“给老板算账”，或者自己做生意时算算账，但是一旦涉及到税务，大家心里就有点发怵了。
其实啊，只要你对了方向，理清了自己的账本，这事儿也就能轻松搞定。
就是那些利润表、现金流、各类费用，咱得把它们捋清楚，保证税务人员能看得懂，弄清楚公司到底赚了多少钱，交的税到底合不合理。
不过，说到这儿你可能就有疑问了，哎，那我到底怎么才能顺利完成汇算清缴呢？是不是得请个专业的税务师？也没那么复杂。
你得有完整的财务账目，没有乱七八糟的账务，是不是很简单？然后，你得知道自己的公司是做什么的，不同的行业，税率也不同。
比如房地产这块的税务，可能就比你卖衣服的店铺复杂一些。
房地产业涉及到的税种多，开个工地、建个楼，涉及的税务项目可不少，增值税、企业所得税，还有各种附加税，统统都得考虑进去。
搞明白了这些基本内容，接下来就是实打实地开始算账了。
算账可不是盲目瞎算，咱得根据财政部的和规定来，别让自己掉进税收的“陷阱”里。
这过程里最重要的就是把自己能享受的税收优惠用起来，像房地产企业能享受到的优惠就不在少数，你得把它们一一列出来，算上那些增值税减免、折旧和摊销的优惠，能省不少钱呢！就是得把自己的账理顺，确保交的税正好、合理，既不多交，也不少交。
第二十八章完工标准第一节政策依据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）：二、关于完工开发产品的税务处理问题（一）符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工：1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；2.已开始投入使用的开发产品（成本对象）；3.已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。
（二）开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。
该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。
凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，或未对其实际销售收入毛利额和预售收入毛利额之间的差额进行纳税调整的，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。
（三）开发产品完工后，开发企业应于年度纳税申报前将其完工情况报告主管税务机关。
在年度纳税申报时，开发企业须出具有关机构对该项开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告以及税务机关需要的其他相关资料。
上述差异调整情况鉴定报告的基本内容包括：开发项目的地理位置及概况、占地面积、开发用途、初始开发时间、完工时间、可售面积及已售面积、预售收入及其毛利额、实际销售收入及其毛利额、开发成本及其实际销售成本等。
第二节分析点评2006年31号文首次引入一个“预计计税毛利率”的概念。
在已经作废的《国家税务总局关于房地产开发企业所得税问题的通知》（国税发[2003]83号）中，第三节案例精选。
房地产企业完工标准完工是房地产企业重要的涉税分水岭，完工前成本是不确定的，几乎所有的税都是预交的，完工后整个项目将进入清算状态。
一、法律上的完工法律上的完工应当是以竣工验收为标志。
所谓竣工验收，是指建设工程项目竣工后，由建设单位会同设计、施工、设备供应单位及工程质量监督等部门，对该项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行全面检验后，取得竣工合格资料、数据和凭证的过程。
由于政府对质量的管控要求，竣工验收后还需要到政府职能部门进行备案。
《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。
按照程序在法律上的完工应为完成竣工备案，取得竣工备案通知书之日。
二、会计上的完工企业应在项目完工时将开发成本转入开发产品;会计上的完工应按照法律上的完工标准，即竣工备案通知书取得。
并在房屋交付使用时从开发产品转入主营业务成本，完成成本的结转工作。
三、增值税的完工增值税没有明确的完工概念，而代之以增值税纳税义务发生时间点。
在企业取得预售收入时，虽然纳税义务未发生，也应就增值税进行预征，什么时候增值税纳税义务发生？财税2016年36号文的规定，纳税人发生应税行为并收讫销售款项或取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
房地产企业如何判断应税行为的发生？房屋交付是重要的关键节点，房屋交付实务中要关注两个时间，一个是实际交房时间，一个是合同约定的交付时间。
按照增值税的一贯逻辑，应按照孰早原则进行判断。
比如合同约定2019年12月交付，实际拖到2020年3月交房，增值税纳税义务也应当按照合同执行。
各地税务机关对这个问题有一些争议，但大多数地方税务机关都秉承了上面的逻辑进行处置。
四、土地增值税的完工土地增值税也没有明确的完工概念，代之以强制清算条件，对于企业而言，强制清算条件最重要的是第一条：项目完成竣工验收且销售超过85%。
房地产培训【北京】房企土地增值税清算及项目鉴证审核培训（9月26日）房地产培训：房企土地增值税清算及项目鉴证审核培训【课程背景】房企土地增值税清算及项目鉴证审核培训，本次课程主要讲述一些土地增值税清算环节鉴证、审核及土地增值税报缴环节鉴证、审核，中房商学院房地产培训网特邀中国注册税务师、中国注册评估师李老师，主要目的就是提高核定征收率、减少核定征收项目、严格审核扣除项目、达到清算条件的限期完成清算否则从严处罚，敬请关注。
【课程对象】房地产企业领导、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所人员。
【讲师介绍】李老师，中国注册税务师、中国注册评估师，中房商学院房地产培训网高级顾问，从事税务工作10余年，具有丰富税务实战经验，曾为多家大型企业做税务筹划、税务内训等服务，并多次代表税务机关为纳税人培训，现担任多家大型企业和税务、审计、评估中介的税务顾问。
【课程大纲】第一部分：土地增值税清算环节鉴证与审核一、土地增值税清算扣除项目的鉴证与审核1、《扣除项目明细表》的填制2、土地增值税对预提费用的处理3、属于多个房地产项目共同的成本费用，应如何处理4、扣除项目审核的基本程序和方法5、扣除项目审核的16项主要内容6、取得土地使用权所支付金额的鉴证与审核7、《取得土地使用权所支付的金额明细表》填制8、土地征用及拆迁补偿费鉴证与审核9、房地产企业支付给国土资源局的土地违约金、滞纳金是否可以计入开发成本扣除10、企业外购楼盘发生的契税转让时如何计算扣除11、《土地征用及拆迁补偿费明细表》填制12、产权调换方式销售不动产开发成本的扣除13、地下车库、商铺的建筑安装成本应如何计算扣除14、《前期工程费明细表》的填制与审核15、房屋装修费用怎样确定二、其他与清算有关的项目的鉴证与审核1、印花税、契税扣除有哪些相关规定2、未出售房屋缴纳的营业税金及附加是否允许扣除3、加计扣除的规定都适合哪些开发项目4、转让旧房及建筑物扣除项目的鉴证与审核5、什么情况下需要进行价格评估6、土地增值税税率是怎样规定的三、土地增值税清算收入的鉴证与审核1、土地增值税收入的组成2、政府补贴收入在计算土地增值税时应如何处理3、非直接销售和自用房地产的收入确定4、关于土地增值税清算时收入的最终确认5、《转让房地产收入明细表》的填制6、土地增值税清算项目收入审核的基本程序和方法四、土地增值税清算的受理1、土地增值税清算的条件2、土地增值税清算应报送的资料3、《土地增值税清算申请表》的填制4、《与收入相关的面积明细表》的填制5、清算资料的审核与受理五、土地增值税清算的鉴证与审核的基本规定1、清算鉴证与审核的方式2、清算鉴证与审核应特别关注的主要事项3、“清算单位”的鉴证与审核4、土地增值税清算时清算项目到底应该分为几类5、一次性取得土地分期开发的共同费用的摊销6、商住一体楼土地增值税计算六、综合案例分析第二部分：土地增值税报缴环节鉴证与审核一、土地增值税的基本政策1、土地增值税的“赠与”是什么意思2、土地增值税的征收范围是如何规定的？3、土地增值税的免税临界点4、普通住宅应符合哪些基本条件5、投资、联营、合作建房、企业兼并、个人互换住房征免问题6、股权转让的征免规定7、未办理土地使用权证转让土地有关税收征免问题8、地下人防设施是否属于土增税的征税范围9、小产权房是否属于土增税的征税范围10、采取BT模式建设新民居工程需要缴纳土增税吗二、土地增值税的征收管理1、税务机关的前期管理2、土地增值税的申报与预缴3、土地增值税缴纳税款的账务处理4、土地增值税的核定征收的条件及最低核定征收率中房商学院是中国房地产智业高端品牌。
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除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
（二）开发产品已开始投入使用。
（三）开发产品已取得了初始产权证明。
一般情况下，只有开发产品完工后才可以竣工验收办理竣工验收手续，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》（中华人民共和国建设部令第78号）第三条规定“国务院建设行政主管部门负责全国房屋建筑工程和市政基础设施工程的竣工验收备案管理工作，县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内工程的竣工验收备案管理工作”。
第四条规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门（以下简称备案机关）备案。
第五条规定，建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告。
竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；（三）法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）施工单位签署的工程质量保修书；（五）法规、规章规定必须提供的其他文件。
房地产培训【北京】房企年终汇算清缴激会计收入处理培训（1月17日）房地产培训：房企年终汇算清缴激会计收入处理培训【课程对象】各房地产企业董事长、总经理、财务总监、财务经理、主管、会计核算人员、税务主办相关部门负责人及税务、会计事务所等人员。
【讲师介绍】王老师，中房商学院房地产培训高级顾问，会计师、注册税务师，某国家税务局培训老师，数家房地产企业税务顾问、答疑专家。
有常年战斗在一线的税务稽查经历，深刻了解企业的税务问题，擅长所得税汇算稽核、税务风险评估与税收成本控制。
【培训内容】第一部分：2013年房地产企业年终汇算清缴最新解读1、最新所得税税收政策解读及实务运用2、现行所得税政策分析解读与税收筹划技巧3、房地产企业所得税汇算清缴操作策略与案例分析4、房地产企业所得税汇算清缴与财务疑难问题处理5、《所得税纳税申报表》分析处理及填报示范6、涉及相关法律法规与疑难问题第二部分：房地产企业收入与成本配比控制、会计收入确认的原则二、会计收入确认的金额现金折扣、商业折扣、销售折让、销售退回、销售返利、销售回扣六种模式下收入解读三、房地产开发成本的确认与归集1、确定成本核算对象的原则和方法是什么？2、成本费用归集的原则是什么？3、“开发成本”科目设置及明细科目归集内容解读4、股权收购之下的土地成本确认与筹划5、特殊费用归集应该注意的税收问题：会议费、差费、广告费、招待费、办公费、车辆费、销售代理费、设计费等6、“成本差”的税会差异分析7、取得土地返还款如何处理达到节税效果最大化？8、“建设一移交”模式的土地成本确认9、八中不同融资方式下，利息费用、票据的税收处理与风险分析四、成本分摊的原则和方法1、成本分摊的原则2、占地面积法案例解读3、建筑面积法案例解读4、预算造价法案例解读5、直接成本法案例解读6、层高系数法案例解读7、四种不同车位建造模式下的成本分摊8、人防工程所负担的成本有哪些?五、税收确认收入的金额与时间1、企业所得税就未完工产品如何确认收入？2、预缴的营业税是否可以在所得税前扣除？3、预收账款如何在季度申报表反映？如何在年度申报表反映？4、税法“完工”的标志和会计有什么差别？5、如何理解“开始投入使用”的起点？6、“计税收入”和会计的收入有什么差别？7、一次收款、按揭、委托销售（超价分成）、视同买断、包销如何确认收入?8、“计税收入”、“计税成本”如何在企业所得税申报表反映？9、违约金的取得与支付在营业税、企业所得税、土地增值税有哪些不同？10、“价外费用”的内容包括哪些？各个税种对待“价外费用”有哪些不同？11、“小产权”房屋销售有哪些税收风险？六、清盘阶段土地增值税的税收问题1、清算单位税收如何规定？如何确认清算单位达到节税最大化？2、“二次清算”的引入和运用3、六种不同销售开发产品之下的“加计扣除”分析4、房屋自用一年之后销售的税收负担分析七、特殊销售模式下的收入不同处理1、四种不同情况之下的“买一送一”如何进行会计处理？如何进行税收处理?2、售后回购的税会差异分析3、售后回租的税会差异分析4、“拆一还一”的税会差异分析5、以房抵债的税会差异分析6、如何把握“低于市场价格”销售房屋？7、还本销售的税会处理8、以下模式之下的合作建房税收解读：投资方以现金合作，分回房产或分回货币；出地方以土地合作，分回房产；出地方以土地合作，分回货币；土地投资分配利润；以租代建等。
