谈如何进行房地产估价的现场查勘

新《房地产估价规范》解读——估价方法文/王珊中华人民共和国住房和城乡建设部及中华人民共和国国家质量监督检验检【GB/T50291-2015】疫总局于2015年4月8日联合发布了新版《房地产估价规范》（以下简称“新规范”），距上版《房地产估价规范》【GB/T50291-1999】（以下简称“旧规范”）发布相隔十六年之久。

这十六年间，随着经济的快速发展和改革开放的不断深入，我国房地产估价行业伴随着房地产市场的迅猛发展而逐渐成长起来。

估价行业形势的转变和估价业务的多元化发展，对本行业的监管及技术指引提出了更高的要求，新规范的发布正顺应了这一要求。

一、新旧规范对比新规范与老规范相比，内容更加具体、细致，对估价及估价师提出的要求更高并且更加明确。

同时通过具体条款的调整，能够看出新规程的制定，改变了传统的估价观念，强调了估价行为应以估价师为根本的原则。

从大体内容上看，新旧规范有以下几点不同：1、新规范删除了原第二章节“术语”，先行单独发布了《房地产估价基本术语标准》【GB/T 50899-2013】。

新术语较原术语内容更加全面，包括评估过程中所有通用术语、各种价格价值、估价原则、估价程序、各种估价方法以及过程中用词和估价报告各部分名称。

2、新规范第二章“估价原则”较旧规范内容，强调了由于估价目的及价值定义不同，应对所遵循的估价原则进行相应的选择分析。

3、新规范第三章“估价程序”较旧规范内容调整很大。

在估价程序上增加了受理委托、审核报告、交付报告三个程序。

同时对每个程序中的具体操作要求进行了逐条阐述。

需要重点关注的是，新规范明确规定了估价师在整个估价程序中应承担的责任，以及现场查勘及权属资料查验的具体要求。

4、新规范第四章“估价方法”较旧规范增加了路线价法、标准价调整法等其他估价方法。

主要估价方法的具体规范将在本文下文中详细说明。

5、新规范第五章“不同估价目的下的估价”由旧规范12类估价目的调整为15类估价目的。

查勘要点一、个贷查勘1、了解物业周边市场情况（1）新楼盘即可现场楼盘踩盘或网上查询；（2）二手房中介踩盘或网上查询；（3）网上没有的了解其周边二手房情况2、拍照片（1）拍整个小区状况（2）拍所在建筑整体外观（3）拍物业门牌号（4）拍室内，客厅-卧室-书房-餐厅-厨房-卫生间-阳台，其中室内每张照片内都需包含地面、内墙面及天花等情况。

3、现场了解物业本身状况（1）建成年代（2）建筑结构（3）保养情况（4）房型朝向及布局十分合理（5）建筑层高4、《房屋所有权证》审查（1）房产证号是否清楚（2）房产证内房产内容是否清楚（3）房产证是否和物业相一致5、物业周边配套情况（1）交通：公交、汽车站、火车站、机场、码头（2）市政设施：道路宽敞、路灯情况、公园、休闲设施、公厕（3）基础设施：银行网点、学校、医院、邮政局（4）商业配套网点：商业网点是否全面（衣、食、住、行），超市、商场、农贸市场衣：内衣、袜子(即常见生活用品)食：早餐店、饭店住：旅馆、宾馆行：车辆修理部二、店面查勘1、了解物业周边市场情况（1）新楼盘即可现场楼盘踩盘或网上查询；（2）二手房中介踩盘或网上查询；（3）网上没有的了解其周边店面销售情况或租金情况2、拍照片（1）拍整个店面临街的街道状况，商业聚集度、人流量及商业类型（2）拍所在建筑整体外观（3）拍物业店面本身整体外观（4）拍店面内，包括招牌、大门、地面、天花、内墙。

3、现场了解物业本身状况（1）建成年代（2）建筑结构（3）保养情况（4）建筑宽深比（5）建筑临街情况（一面~三面）（6）建筑层高（7）店面的租金4、《房屋所有权证》和《国有土地使用证》审查（1）证号是否清楚（2）产证内容是否清楚（3）产证是否和物业相一致5、物业周边配套情况（1）交通：公交、地铁、出租车（2）市政设施：道路宽敞、路灯情况、公园、休闲设施、公厕（3）基础设施：银行网点、学校、医院（4）商业配套网点：商业网点的聚集度及全面性三、非住宅——写字楼查勘1、了解物业周边市场情况（1）新楼盘即可现场楼盘踩盘或网上查询；（2）二手房中介踩盘或网上查询；（3）网上没有的了解其周边写字楼销售情况或租金情况2、拍照片（1）拍整栋建筑临街情况，商业配套情况（2）拍所在建筑整体外观（3）拍写字楼内，包括大门、地面、天花、内墙面。

2019房地产估价师考试必备考点归纳：实地
查勘估价对象
【实地查勘估价对象】
一、实地查勘的重要性
实地查勘是指估价师亲自到估价对象现场，观察、检查、记录估价对象的状况。

二、实地查勘的工作内容
感受区位优劣、核对估价对象具体情况、观察估价对象内外部情况、拍摄影像资料、调查历史使用状况、周边及当地同类房地产市场行情、补充搜集资料。

三、实地查勘的实施和记录
在实地查勘时，一般需要委托人和被查勘房地产的业主等当事人到场，估价师要形成《实地查勘记录》。

完成查勘后，估价师应在实地查勘记录上签字，并尽量要求委托人和被查勘房地产的业主等当事人在实地查勘记录上签名或盖章确认。

征收评估的实地查勘记录，应由房屋征收部门、被征收人和实地查勘的注册房地产估价师在实地查勘记录上签字或盖章确认。

如果被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或盖章的，应有房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系的第三人见证，有关情况应在估价报告中说明。

资产评估涉及的房地产现场勘察一、前言经济的发展和进步促进了房地产行业的发展，买卖双方之间的交易十分频繁，这也促进了资产评估行业的发展和进步。

二、房地产评估作业管理系统建设的必要性国内诸多社会经济活动都离不开房地产估价,如土地批租、房地产买卖、租赁、抵押、保险、课税、拍卖、征用拆迁补偿、纠纷处理、企业各种经济活动中涉及的房地产等等,整个市场对于专业房地产评估的需求变得越来越大。

随着评估企业的日益壮大,评估机构对于企业管理、工作安排、工作流程、报表统计等方面的需求就会越高。

随着企业业务量的增大,一旦管理制度中出现疏忽,则无法保证评估过程中不出现纸漏,亦无法将整个业务流程贯穿起来,如数据遗漏忘记登记等问题,因此,分配好员工工作,检查员工工作情况,评估报告规范化,报告信息统一管理,报告多级审核,员工绩效管理,各种统计报表等规范化的工作管理都是房地产评估企业所需的最基本的功能,目前很多房地产评估机构己经在使用房地产评估作业管理系统进行管理企业,利用房地产评估作业管理系统规范评估流程,增强部门间的协同办公的能力,提高企业的工作效率。

房地产评估作业管理系统的主要功能是为房地产估价机构估价作业提供工作流程、统计分析、系统管理功能。

通过网络技术手段,利用信息化技术来实现将整个评估公司的业务流程贯穿起来,实现在整个评估企业评估信息的采集、传递、管理等工作,极大程度提高了估价机构的工作效率。

三、资产评估质量的标准从资产评估信息需求者角度来看，资产的出让方和受让方对资产评估质量期望的差异主要为：资产的出让方一般认为高估资产价值的评估结果更能满足自己的需要，而资产的受让方则认为低估资产价值的评估结果更能满足自己的需要，双方作为不同的利益集团在资产交易市场上进行博弈，博弈的结果就是目标利益趋于一致，即只有资产评估结果能够真正反映该资产在一定市场条件下的资产交换价值时，才能满足资产交易市场上不同利益集团的共同需要，合理性成为他们共同的目标。

房地产司法鉴定估价的业务种类和特殊要求（柴强）（一）30’01房地产司法鉴定估价、房地产抵押估价、房屋征收评估、房地产税收估价都是房地产估价的主要业务。

（对）（二）20’01房屋受损，采光、日照受影响，辐射问题，噪声污染，各种房屋质量缺陷等问题都需要进行损害赔偿估价。

（对）（三）16’01市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

（对）（四）40’01区分房地产价值减损和其他损失是损害赔偿估价的特殊要求，因为房地产价值减损可能只是损失中的一部分（对）房地产司法鉴定估价法庭质证网络课堂（王常华）（一）20’01房地产估价师现场查勘时要回答当事人关于评估对象房地产价格的问题（否）（二）32’59房地产估价师出庭质证时要携带估价材料、质证材料和相关证件等（是）新机遇新挑战——押品价值重估（闫旭东）（一）37’06押品管理的核心是对抵押品担保能力和价值维护。

（对）53’18重评周期预警、不足值预警都属于风险管理的范畴。

（对）（二）16.07银行内部押品价值重估强调效率与质量。

（对）27.12估价报告的结论能代替银行内部的审查意见。

（错）（三）25.49表格式电子估价报告是估价的新工具。

（对）发展中的房地产评估（专家团）（一）9.50综合性评估机构要向所从事评估专业领域的各个主管部门备案。

（对）23.40根据资产评估法，评估基本准则由国务院有关评估行政管理部门组织制定，即国务院各有关评估行政管理部门组织制定本领域的评估基本准则（对）（三）4.01资产评估法的出台标志着中国评估行业的发展已进入新常态。

（对）14.40国际化是新常态下评估机构发展的本质要求。

（对）17.19中国房地产估价机构联盟设立的宗旨一般是：互补、共赢、有序、发展。

（对）19.58机构联盟或合并可以在短时间内扩大评估机构的整体或外在规模，但只有有效整合各种资源（包括企业文化），才能达到提升机构竞争力的最终目的。

估价实地查勘报告范文示例1:标题：估价实地查勘报告范文引言：估价实地查勘报告是评估一项财产的价值和条件的重要工具。

报告的撰写需要专业知识和全面的实地查阅信息。

下面是一个估价实地查勘报告的范文，希望能为读者提供参考和启示。

正文：1. 背景信息：在这一部分，报告应提供有关所评估财产的背景信息，包括其位置、建筑类型、年龄和功能等。

同时，也应提供与所评估财产相关的政府规章和法律法规。

2. 目的和范围：在这一部分，报告应明确评估的目的，例如评估财产的市场价值、租金评估或贷款评估等。

此外，报告还应说明评估的范围，包括所涵盖的建筑面积、土地面积和其他相关特征。

3. 实地查勘结果：报告的核心部分是对财产的实地查勘结果的描述。

评估师应该详细记录财产的外部和内部状况，包括建筑物的结构、设施和装修等。

此外，评估师还应该在报告中提供有关财产的所有权及使用情况的说明。

4. 相关数据和市场调研：估价实地查勘报告应引用相关的市场数据和调研结果，以支持对财产价值的评估。

这些数据可以包括类似财产的销售价格、租金收入以及周边区域的发展态势等。

同时，报告还应提供市场调研方法和数据来源的说明。

5. 估值方法：在这一部分，报告应详细说明评估师使用的估值方法。

例如，市场比较法、成本法或收益法等。

每种估值方法都应包含详细的计算公式和假设条件。

6. 结论和建议：估价实地查勘报告应以评估师的结论和建议作为结束。

结论应明确陈述财产的市场价值或其他评估目的。

建议可以包括对财产改进或维护的建议，以提高其价值。

结语：估价实地查勘报告是对财产价值进行评估的重要工具。

本文提供了一个估价实地查勘报告的范文，包括背景信息、目的和范围、实地查勘结果、相关数据和市场调研、估值方法，以及结论和建议。

读者可以根据这个范文来撰写自己的估价实地查勘报告。

示例2:标题: 估价实地查勘报告范文摘要: 本文提供了一份估价实地查勘报告的范文，旨在帮助读者了解如何撰写一份详实准确的估价报告。

湖南天信房地产评估有限公司评估报告质量审核制度一、评估报告的形成实行三级审核制度;估价技术人员必须做到：1了解评估对象情况土地使用权属、房屋产权、结构、使用情况等；2收集市场资料调查级差、规划条件、估价实例、成交案例、客观租金收入、客观出租成本费用等；3收集文件有关法规、有关条例、文件规定；4现场查勘,对重大项目必须由两名以上现场查勘估价人员完成；现场查勘时,应做好观察笔录、拍照或摄像、核实结构、了解内外装修情况、鉴别成新折旧、当前使用和保养状况、观察四周环境、配套设施、笔录会签；5选择估价方法、评估技术思路,初步计算估价结果并形成评估咨询工作底稿;审核评估咨询工作底稿是进行质量控制的必不可少的重要环节,本所对评估咨询工作底稿实行三级复核制度;二、执业估价师的复核;执业估价师应对估价人员形成的工作底稿进行分析复核,以确定工作底稿是否符合“独立、客观、公正、公平”原则,是否符合业务操作程序和质量标准,对项目的文字描述是否清楚、流畅、恰当,对重大问题、重要事项说明所使用的证据是否充分、适当、有力,专业判断是否准确、中肯;三、项目负责人的复核;部门经理应对执业估价师提交的工作底稿进行重新复核,以确定业务操作程序是否符合操作规范,工作底稿是否符合质量标准,采集证据是否充分适当,专业判断是否准确、中肯;四、主管技术领导的复核;主管技术领导或技术负责人对工作底稿涉及的重大问题、重要事项和工作底稿的编制、评价意见等内容进行最后复核,把关;工作底稿经过三级复核正式定稿后,本所应当在正式的评估咨询报告上注明资质证书的等级和编号,按规定加盖单位公章、注册房地产土地估价师执业专用章；并由执业估价师签字;为更好地防范和控制风险,确保评估报告质量,三级审核过程中必须由两名具有房地产或土地估价师执业资格的合伙人在工作底稿上签字；对外的正式评估报告必须至少有一名具有房地产或土地估价师执业资格的合伙人签字;。

房地产估价的现场查勘1、房地产抵押估价指导意见的有关规定依照中华人民共和国建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布的房地产抵押估价指导意见第十四条规定：房地产估价师应当对估价对象进行实地查勘,将估价对象现状与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照,全面、细致地了解估价对象,做好实地查勘记录,拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片;内外部状况照片应当作为估价报告的附件;由于各种原因不能拍摄内外部状况照片的,应当在估价报告中予以披露;实地查勘记录应当作为估价档案资料妥善保管;同时,建住房20068号文件关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知第十一条规定：违反本通知规定的,由相关部门按照有关规定进行查处,并依法追究有关责任人的责任;2、房地产估价规范的有关规定在国家质量技术监督局和中华人民共和国建设部联合发布的房地产估价规范GB/T50291-2015对现场查勘做出一系列的规定：3.0.7条规定：估价对象的实地査勘应符合下列规定：1应观察、询问、检査、核对估价对象的区位状况、实物状况和权益状况；2应拍摄反映估价对象内部状况、外部状况和周围环境状况的照片等影像资料,并应补充搜集估价所需的关于估价对象的其他资料；3应制作实地查勘记录,并应记载实地查勘的对象、内容、结果、时间和人员及其签名,记载的内容应真实、客观、准确、完整、清晰;3.0.8条规定当无法进入估价对象内部进行实地查勘时,应对估价对象的外部状况和区位状况进行实地査勘,并应在估价报告中说明未进人估价对象内部进行实地查勘及其具体原因;对未进行实地查勘的估价对象内部状况,应作为估价假设中的依据不足假设在估价报告中说明;住宅现场查勘的内容一. 住宅现场查勘时应记录的内容(1)项目基本情况: 估价对象位置、楼盘名称; 现在实际用途、使用状况自用、出租、空置、建筑结构、户型结构、楼层、朝向、景观;通风、采光、噪声状况等; 整幢楼底层是否架空、屋面是否复式、各楼层功能、成新率; 小区建设规模、幢数、布局、楼距密度、建筑风格、区内景观与绿化、开发年份等(2)住宅装修情况:外墙、内墙、地面、天花、厨房、卫生间、公共通道等部位的装饰装修情况;(3)基础设施情况:供电、供水、供气、排水、交通设施、通信、消防等设施设备情况;(4)配套设施情况:小区建设相配套的停车设施、娱乐设施及教育、商业、饮食等各种公共建筑.二.住宅现场查勘时拍摄要点1.楼栋外观拍摄要点1要尽量将整栋楼都拍下来,方便核实是否与房产证记录一致;2.楼栋地址或门牌拍摄要点1地址牌或门牌号一定要清晰可见,与房产证上的地址要保持一致;2遇到地址牌或门牌号不清晰的,或者完全找不到的,可以在楼栋入口处和估价对象门口各拍摄一张照片,以证明现场查勘对象没有搞错;3室内拍摄要点(1)天花板、地板都要拍摄到,缺一不可.实在无法兼顾的时候,优先保证照到地板;(2)选择拍摄的角度应尽可能呈现其空间布局;(3)房间数量不止一个时,尽量毎一个房间都拍摄.如不能全部拍摄,尽量从中挑选有代表性或者面积大的房间拍摄.4外景拍摄要点(1)通常会在阳台上或窗户旁,选择景观最好的角度拍摄;(2)在楼栋入口处附近对道路的二个方向各拍摄一张照片.案例部分照片样本外观客厅卧室厨房卫生间自建房、别墅现场查勘的内容要记录和拍摄土地四至情况,其它参照住宅现场查勘的内容商业房地产现场查勘的内容二. 商业房地产现场查勘时应记录的内容(5)项目基本情况: 估价对象位置、楼盘名称、四至; 现在实际用途、使用状况自用、出租、空置、经营状况经营哪种商品和服务、开间、进深、层高、建筑结构、楼层、是否有夹层;临街状况;通风、采光、噪声状况等;其中最重要的是临街状况,一面临街还是二面临街;所临街道的类型和宽窄,街首上的人流、车流状况等.(6)商业装修情况:外墙、内墙、地面、天花、公共通道等部位的装饰装修情况;(7)基础设施情况:供电、供水、供气、排水、交通设施、通信、消防等设施设备情况;(8)配套设施情况:商业房地产相配套的停车设施、交通设施;周边商业的种类和规模.二. 商业房地产现场查勘时拍摄要点周边环境对商业房地产的影响至关重要,往往周边环境决定了其经营状况的好坏;所以,估价人员在查勘商业房地产时要特别注重查看其周边的环境,并对其进行拍摄;周边环境主要拍摄以下内容1商业房地产所在街道或商场的位置、门牌号、铺位的整体外观或所在楼宇的整体外观,在拍摄其间要留意其开间和进深;2商业房地产周边道路或街道的商业经营状况包括人流、车流、经营商品类别;通常人流、车流量大和经营商品较贵重的,其租金也相对较高,从而影响其房地产价值;2室内拍摄要点(1)地面、内墙、天花板均要拍摄,缺一不可；而且最好可以在一张照片上将其都显示出来,但实在无法兼顾时,可多拍几张.2选择拍摄的角度应尽可能呈现其空间布局;3房间数量不止一个时,尽量毎一个房间都拍摄.如不能全部拍摄,尽量从中挑选有代表性或者面积大的房间拍摄.工业房地产现场查勘的内容三. 工业房地产现场查勘时应记录的内容1项目基本情况: 估价对象位置、名称、土地四至情况; 建筑结构、楼层、跨度、层高、成新率；现在具体用途厂房、办公、宿舍、食堂;具体类型普通生产车间、腐蚀性生产车间、恒温恒湿生产车间、超洁净生产车间、非生产车间;使用状况自用、出租、空置.2装修情况:外墙、内墙、地面、天花、公共通道等部位的装饰装修情况;3基础设施情况:供电、供水、供气、排水、交通设施、通信、消防等设施设备情况;4配套设施情况:工业房地产距离道路情况、距离主干道进深情况;周边工业房地产的种类和规模.二. 工业房地产现场查勘时拍摄要点1.工业房地产外观拍摄要点1要尽量将工业房地产全景都拍下来;2将房产平面图上的建筑物的外立面全部拍下来,或者土地范围内所有建筑物的外立面全部拍下来；2. 工业房地产地址或门牌拍摄要点1地址牌或门牌号一定要清晰可见,如没有门牌号,就看左、右或者对面建筑物有没门牌号,如有就拍摄下来;2 工业房地产周边道路或街道要拍摄,反映土地临路状况,道路的宽窄,和距主干道的距离；3建筑物室内拍摄要点1基本要求毎栋建筑物的室内都要拍摄,选择拍摄的角度应尽可能呈现其空间布局.2如不能全部拍摄,可选择主要车间的首层、二层,办公室,宿舍,饭堂等主要建筑物拍摄,拍摄时注意反映厂房的高度和跨度, 注意是否架设吊车,地面是否经过特殊处理,楼地面是否为高荷载, 是否有防化学品腐蚀处理,这些都会影响建筑造价;。