下载文档原格式
假设开发法假设开发法（hypothetical development method， residual method）：房地产估价方法之一，运用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体有现金流量折现法和传统方法，其在土地估价中又称为剩余法。
定义指预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
在运用现金流量折现法时，不用扣除利润部分。
应用方向假设开发法除了能用于待开发房地产价格评估外，还可以为房地产投资者提供以下分析：（1）测算待开发房地产的最高价格。
（2）测算房地产开发项目的预期利润。
（3）测算房地产开发中可能的最高费用。
应用范围假设开发法是我们在房地产估价中常用的方法，具体估价时有现金流量折现法和传统方法。
有观点认为现金流折现法和传统方法有着明显的区别，且从理论上讲，前者优于后者。
其实，它们之间的区别只是表面上的，具体出发点不同而已，从理论上来讲并不存在优劣，只是在考虑资金的时间价值时，前者是现值原理，后者是终值原理。
它们之间应该是等价的。
搞清上述原理可以澄清一些错误认识，有利于在估价实践中正确确定有关项目。
假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。
运用此方法应把握待开发房地产在投资开发前后的状态，以及投资开发后的房地产的经营方式。
待开发房地产投资开发前的状态，包括生地、毛地、熟地、旧房和在建工程等；投资开发后的状态，包括熟地和房屋（含土地）等；投资开发后的房地产的经营方式，包括出售（含预售）、出租（含预租）和自营等。
假设开发法的基本理论依据与收益法相同，是预期原理。
优缺点从理论上讲，现金流量折现法测算出的结果比较精确，但测算过程较为复杂;传统方法测算出的结果比较粗略，但测算过程相对简单一些。
就它们的精确与粗略而言，在现实中可能并不完全如此，这是因为现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先觉”，具体需要做到以下3点：①后续开发经营期究竟多长要预测准确;②各项收入、支出在何时发生要预测准确;③各项收入、支出发生的金额要预测准确。
假设开发法假设开发法，是在预计不动产开发完成后正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和销售税费等，以价格余额来估算估价对象价格的方法。
公式如下：地价＝预计开发完成后不动产总价－开发成本－投资利息－投资利润－销售税费测算思路是：1)、确定土地的最佳利用方式；2)、预计开发完成后不动产总价；3)、建筑物开发成本=建造成本+管理费+专业人士费；4)、投资利息＝建筑物开发成本×利息率×开发周期/2＋地价×利息率×开发周期；5)、投资利润＝（建筑物开发成本＋地价）×投资利润率；6)、交易税费＝不动产总价×税率；7)、总地价＝预计开发完成后不动产总价－开发成本－投资利息－投资利润－交易税费8)、单位面积地价＝总地价÷总用地面积（或规划建筑面积）其详细测算过程如下：(1)、确定土地的最佳利用方式根据北京市规划委员会建设项目规划条件记载，总建筑控制规模4140平方米，经对同类房地产开发的市场调查后认为，自购入土地之日起，项目建设开发周期为2年，土地费用一次性投入，建造成本连续均匀投入。
(2)、预计开发完成后不动产总价通过对估价对象附近同类用途销售市场交易价格情况调查，该区域同类型房屋售价范围为40000-50000元/平方米，结合本次估价对象的实际情况，确定该项目的售价为45000元/平方米。
待估宗地开发完成后总价值=45000元/平方米×4140平方米=186300000元。
(3)、建筑物开发成本（1）建造成本①建安造价根据对估价对象相同的建安造价调查资料，确定估价对象的平均建筑安装工程（包含设备及公共部分装修）造价为7500元/平方米。
建安造价＝7500×4140 ＝31050000（元）②红线内基础设施及配套建设费包括红线内的给排水、供电、通讯、雨污水、通路等费用及道路、绿化、围墙、围栏大门等费用，按建安工程造价的15%计。
2011评估师《资产评估》讲义：房地产评估(6)第六节假设开发法在房地产评估中的应用(掌握)一、基本思路假设开发法又称剩余法、倒算法或预期开发法。
该方法是将被估房地产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估房地产价值的方法(该数值事实上是取得这块土地所能够支付的最高价格)。
该方法主要用于待开发土地的价值。
二、适用范围1.待开发土地的估价。
2.将生地开发成熟地的土地估价。
3.待拆迁改造的再开发地产的估价。
这时的建筑费还包含拆迁费用。
三、计算公式1. (5-24)式中：P 表示土地价值;A 表示开发完成后的房地产价值(可以以售价或者租金等形式表示);B 表示整个开发项目的开发成本;C 表示投资利息;D 表示开发商合理利润;E 表示正常税费。
2.现实估价中剩余法的一个较具体的计算公式为：地价=预期楼价值-建筑费-专业费用-销售费用-利息-税费-利润( 5-25 )四、操作步骤(一)调查房地产的基本情况(二)确定被估房地产的最佳开发利用方式(三)预测房地产售价1.对于出售的房产-----市场法采用市场比较法确定开发完成后的房地产总价;2.对于出租的房地产，如写字楼等-----收益法⑴先用市场法，确定所开发房地产出租的净收益;⑵其次用收益法将所有的净收益折现得到房地产的总价。
注意：这里的方法实质上就是教材182页的公式5-5。
[例5-10]根据当前房在产市场的租金水平，与所开发房地产类似的房地产未来月租金净收益为每建筑平方米300元，该类房地产的资本化利率为8%，总建筑面积5000平方米，出租率为80%，则所开发房地产的总价可确定为(假设房屋收益年期为无限年期)。
(四)估算各项成本费用1.估算开发建筑成本费用—建筑费2.估算专业费用指测量、设计等专业技术费用，该费用通常可以按建筑费的一定比例计算，即：专业费用=建筑费× i( i为一定的百分率)3.确定开发建设工期，估算预付资本利息。
房地产估价师《理论与方法》考点总结：假设开发法公式一、假设开发法最基本的公式假设开发法最基本的公式为：待开发房地产价值＝开发完成后的价值-后续必要支出及应得利润后续必要支出及应得利润＝取得税费+后续开发成本+后续管理费用+后续销售费用+后续投资利息+后续销售税费+后续开发利润与此相对照，如果是采用成本法求取开发完成后的房地产价值，则公式为：开发完成后的房地产价值=待开发房地产价值+取得待开发房地产的税费+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润在实际估价中，对于上述公式中具体应减去的项目及其金额，要牢记“后续”两字，掌握的基本原则是设想得到估价对象（待开发房地产）以后到把它开发建设完成，还需要开展的各项工作和相应的必要支出及应得利润。
因此，如果是已完成的工作和相应的支出及利润，则它们已包含在估价对象的价值内，不应作为扣除项目。
例如，评估毛地的价值，即该土地尚未完成房屋拆迁补偿安置，这时减去的项目应包括房屋拆迁补偿安置费用等。
《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条规定：“房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。
”但是，如果评估的是已完成房屋拆迁补偿安置的土地价值，则不应将房屋拆迁补偿安置费用等作为扣除项目。
运用上述公式估价，一是要把握待开发房地产的状况和开发完成后的房地产状况；二是要把握开发完成后的房地产经营方式。
待开发房地产的状况就是估价对象状况，有土地（又可分为生地、毛地、熟地）、在建工程和旧的房地产（以下简称旧房）等；开发完成后的房地产状况，有熟地和新的房地产（以下简称新房）等。
新房又可分为毛坯房、粗装修房、精装修房等等。
将待开发房地产的状况和开发完成后的房地产状况结合起来，假设开发法估价的情形主要有以下7种：①估价对象为生地，在生地上进行房屋建设；②估价对象为生地，将生地开发成熟地；③估价对象为毛地，在毛地上进行房屋建设；④估价对象为毛地，将毛地开发成熟地；⑤估价对象为熟地，在熟地上进行房屋建设；⑥估价对象为在建工程，将在建工程续建成房屋；⑦估价对象为旧房，将旧房重新装饰装修改造或改变用途成新房。
房地产评估假设开发法房地产评估是指对不动产进行全面、客观地评定其价值、潜力和风险的评估过程。
在评估房地产时，常用的方法之一就是假设开发法。
本文将介绍什么是假设开发法以及它的评估原则和应用。
一、什么是假设开发法假设开发法是指在评估房地产时，假定该土地将根据现行的开发政策和市场需求进行开发，并以此为基础来估计其价值。
通过假设土地发展成为现有房地产市场所涉及的项目，可以确定房地产项目的现值。
二、假设开发法的评估原则1.合理性原则：评估人员在选择假设开发法进行评估时，必须要有充足的依据和理论分析。
具体包括土地使用权的产权、用途规划、地籍情况等。
2.科学性原则：评估过程中需要利用科学技术手段进行准确的数据收集和处理，以确保评估的结果具有可信度和可重复性。
3.完整性原则：假设开发法评估中需要综合考虑土地的各项因素，包括地理、经济、政治、社会、环境等多个方面的因素。
4.分析性原则：评估人员需要采用科学、系统的方法对土地进行逐项分析，包括土地规划、市场需求、政策环境等方面。
三、假设开发法的应用1.土地开发项目评估：假设开发法可以用于评估土地的开发潜力和可行性，为开发商决策提供参考。
通过对土地各项因素的分析，可以评估项目的风险和回报，为土地购买者和投资者提供决策依据。
2.房地产市场分析：通过假设开发法，可以对房地产市场进行全面的分析，包括市场需求、价格趋势、供需关系等。
这有助于为政府制定土地利用政策、投资机构制定投资战略提供依据。
3.土地估值和税收评估：假设开发法可以用于土地估值和税收评估。
通过分析土地的现状和潜力，可以确定土地的市场价值和相应的税收额度，为税务部门提供准确的依据。
4.风险评估：通过假设开发法，可以评估土地开发项目的风险和获利能力。
通过对土地市场、政策环境、供需关系等因素的分析，可以评估项目可能面临的风险和投资回报，为投资者提供决策支持。
总之，假设开发法是一种常用的评估房地产价值的方法。
它通过假设土地的开发潜力和市场需求，评估房地产项目的价值和风险。
