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广州光大花园市场推广方案一、市场定位最初接触光大花园这个项目时，给人最大的感觉是"大"、"树多"。
在广州市区内，超过10万平方米占地面积的楼盘已属少见，而光大花园不仅占地面积大，更拥有丰富的天然绿化资源，相信对买家有极强的吸引力，因此，绿化必然成为光大花园的宣传重点，围绕这个重点，对于光大花园的主题，当时有几种意见，包括"主题公园"、"中式园林"等等。
但由于感染力不强而未被采用。
销售中心通过不断地收集、整理各种信息，发现曾有一家有名的市场调查公司在全国范围内做过一项市场调查，题目是"你最想拥有什么？"结果超过70%的被访者首先选择了"健康"，其次才是"快乐、金钱"等等。
根据此项调查结果有效期综合多方意见，一致觉得"健康"这一主题比较切合光大花园的特点，更能深入民心。
结合楼盘内原有的过千棵几十年树龄的大榕树和天然绿化，"大榕树下，健康人家"这一主题语也就应用而生了。
在广告宣传上，也突出了"广州市区至大型健康家园"的市场定位，之所以提"广州市区至大型"，是针对广州市周边的具有不俗实力的大型楼盘，如广州碧桂园、金碧花园和后来的奥林匹克花园等，它们虽然规模大，但毕竟位置较偏远，交通不太方便，而光大花园则位于老城区，地理优势明显。
二、规划1、规划方面，在市场上传为佳话的"为了两棵树，牺牲两幢楼"中两棵树的保留，销售中心也有提出建议；另外，我们建议取消A栋背面的停车场，以减少汽车排出的废气对住户的影响，增加北面观景，此建议得到发展商的认可并采纳。
2、户型：户型方面，销售中心参考当时广州市中较热销的户型，与开发商也进行了多次的争论，建议把两房单位控制在70平方米内，三房一卫单位控制在85平方米以内，三房两卫单位面积控制在95平方米内，同时采用双阳台设计，增加居住功能区。
“大榕树下;健康人家”--光大花园全程策划1998年初;广州房地产市场群雄并起;中国光大集团旗下的光大房地产公司南下广州寻找投资机会..为在陌生的环境中尽快开展工作并取得成功;在华南地区打响头炮;光大公司采取极为谨慎的策略;经多方考核最终选择我司为其项目发展投资顾问..在与光大公司合作过程中;我司率先在业界实施“全程参与、全程策划”的“一站式”顾问服务模式;并取得预期成功;创造了高素质专业顾问公司与成熟发展商共铸辉煌的成功案例.. 1、有效发挥资源优势此前;我司已为政府有关部门及相关企业进行了多项大型房地产市场基础研究;比如广州市商品房供应量和需求量分析广州房地产开发项目基建投资额测定广州住宅市场调研等等;对本地市场可谓了解透彻..正是有了这些丰富的资源积累;我司得以迅速启动庞大市场资讯系统和社会网络投入工作;使光大公司与政府、广重集团及各相关部门的合作磋商顺利展开..2、成本效益分析精确随着光大花园的开发条件日趋成熟;我司多年的研究工作经验再度发挥关键作用..我司结合光大花园的实际条件、全面的市场调查和可行性研究成果;征询了各方面专家的意见;对项目全过程进行详尽的成本与财务收益测算;对开发方案、施工组织、投资进度、分期开发模式及降低风险等多方面提出具体建议..该报告成为了发展商控制成本和组织分期开发的有效依据;成本最终误差仅为5%;为光大花园的高质高效建设创造了必要条件..3、定位准确突围而出光大花园尚未推出已陷入周边楼盘的包围之中..当时北有富泽园、金沙花园等老牌劲旅;南有金碧花园大盘压境;更有大片旧厂改造项目即将推出..光大花园如何突围而出;并达致良性循环持续发展其时有中介代理建议光大公司用超低价的策略;走低档路线..但我司以充分的数据及论证指出;光大花园应树立在该区域的龙头地位;不能压价竞争;同时应充分利用原用地已积累几十年的绿化成果;塑造自已的唯一性--高绿化率环保精品大型社区--抛离竞争对手;化价格竞争为产品竞争环境、品牌竞争光大;否则将陷入恶性循环：首期的开发回笼资金不能支持后续开发;资金缺口将不断增大难以持续发展..光大公司采纳了我司建议;保留了原有的大榕树及强化园林绿化的营造;确立了“大榕树下;健康人家”这个至今在广州已为人熟知的发展主题..1999年11月;光大花园正式推出;头三天便售出住宅300多套;海珠区楼市掀起了新的抢购热潮..其后;光大花园再接再励推出二期600多套住宅;销售反应依然热烈;不但巩固了其在海珠区楼市的盟主地位;更在当年度获选为广州市十大明星楼盘..广州白云大厦写字楼整体策划案节选4．写字楼投资方向及重点分析4．1区域位置分析写字楼投资成功与否的首要条件是区位的选择..从目前的写字楼市场格局来看;是以天河北、环市中两地区为主要集中地段..珠江新城虽被定位为广州未来的中央商务区;对写字楼的发展无疑有非常良好的前景..但从目前情况来看;珠江新城现仅完成基础设施建设和部分的住宅建设;无论从政府规划计划及其现状发展来看;要真正形成一种浓烈的商务氛围;尚需一段比较长的建设期和发展期..预计在未来至少5年内;广州写字楼的区域焦点将仍集中在天河、东山两区;而市内新写子楼区的气候形成仍需一段暑期的发展..天河北和环市中两个热门地段均分别集中了市内较多的甲级写字楼;并已形成相当成熟的商务氛围..但由于区域内的写字楼物业多已建成并已使用多年;且拥有良好的入驻率..因此对于这两区的新建写字楼物业;其发展空间将受到较大限制..而市内其他写字楼集中地段;如白云一沿江路一带、东风中以东一带;解放路一带及地铁一号线沿线物业;这几个地段写字楼物业均有非常好的位置和交通等利好因素;因此这几个地段不少物业均有较好的入驻率..但同时要看到的是;这几区域虽有一定的发展优势;但因写字楼的物业分布较散;且均有其区域的主要功能如东风路和解放路是广州纵横两条的交通主干道;而白云路一带和地铁一号线沿线则有较强的商住气氛;特别对白云路一带个地段而言;尚需视乎政府规划、政策、市场大环境等因素;才有可能形成较强的商务气氛..4．2功能分析从写字楼的功能来看;目前广州投入使用的优质写字楼大多是具有综合型功能;即除办公外;还有餐饮、商场等多种功能;如世贸中心、好世界广场;时代广场、大都会广场等..而随着用户需求的发展;写字楼不仅需要具备以上功能;公寓功能的需求亦有所增加;为写字楼用家提供自住或招待之用..目前广州带公寓功能的写字楼尚不多;但如中信广场;其附楼带的公寓很受写字楼用家的青睐;有比较高的入驻率..应该说;具备多种功能的综合性写字楼物业在天河北一带具有一定的市场空间..4．3管理定位分析综观现时广州的写字楼物业;虽然不少都在以"智能化"为标榜;也有局部、零碎的自动化功能;但却没有一家真正能提供足够完事的硬件支持全面的智能化管理..而随着社会、经济的高速发展;企业越来越需要有"高效、方便、快捷"的办公环境;全面实现楼宇自动化、通信自动化、办公自动化日益成为写字楼的必要需求;因此智能化管理成为现代写字楼发展的必然方向..。
