预售商品房抵押有效吗

商品房预售抵押登记中银行的法律风险防控1. 不动产登记风险商品房预售抵押登记中的重要环节之一就是不动产登记。

如果在不动产登记的过程中发生错误，将会给银行带来不小的风险。

开发商可能出现不动产登记申请材料不真实、不完整或存在虚假记载等情况；还可能存在多次预售抵押登记导致不动产登记疑难、繁琐的情况。

这些都会给银行的抵押权造成不利影响，增加其法律风险。

2. 抵押权优先顺位风险在商品房预售抵押登记中，银行所拥有的抵押权可能会受到其他抵押权的影响，存在优先顺位风险。

开发商可能与其他金融机构签订了类似的预售抵押登记协议，或者在预售抵押登记之前已经存在其他抵押权，这些都可能导致银行的抵押权无法得到优先保障。

3. 商品房质押权纠纷风险在商品房预售抵押登记中，商银行可能出现质押权纠纷的风险。

开发商可能将同一套商品房抵押给多家银行，导致质押权的确权难以确认，这将增加银行在商品房上的抵押权纠纷风险。

1. 建立完善的尽职调查制度银行在参与商品房预售抵押登记时，首先应建立完善的尽职调查制度。

在进行抵押登记前，银行应对开发商的资质、项目的合规性、抵押物的相关情况等进行全面的调查，以确保所获得的信息真实可靠，避免风险。

2. 加强合同管理银行在与开发商签订预售抵押登记协议时，应加强合同管理，明确双方的权利义务，规定合同的解除条件和方式，并在合同中约定清晰的违约责任和补救措施，以规避可能的法律风险。

3. 加强合规风险管理银行应制定专门的合规风险管理制度，建立完善的内控机制，确保银行在商品房预售抵押登记中的业务合规，并及时调整和适应相关政策法规的变化，避免因未能及时适应政策法规变化而导致的法律风险。

4. 提高法律风险的应对能力银行应提高法律风险的应对能力，建立专门的法律风险处理团队，及时了解相关法律政策变化，提前预判可能的法律风险，并采取相应的应对措施，规避风险。

商品房预售抵押登记中银行的法律风险防控商品房预售抵押登记是房地产开发商在预售商品房时，将其预售权利进行抵押登记，获取贷款资金的一种方式。

由于商品房预售抵押登记涉及到多方的权益关系，存在一定的法律风险。

本文将主要从银行的角度，分析商品房预售抵押登记中的法律风险，并提出相应的防控措施。

商品房预售抵押登记的法律风险之一是开发商行为规范性的问题。

在商品房预售过程中，开发商是否合规操作，是否按照相关规定办理预售许可证等事项是银行需要关注的重点。

如果开发商存在不合规行为，可能导致其预售权益无效，进而影响到银行的抵押权益。

为避免该风险，银行需要在放款前对开发商进行严格的尽职调查，确保其合规操作，并要求开发商提供相应的证明文件。

商品房预售抵押登记的法律风险之二是预售权益不完备的问题。

商品房预售时，开发商只拥有预售权，而尚未取得预售许可证和不动产权证书。

这就意味着在商品房交付之前，银行抵押的是一种虚拟的预售权益，存在一定的风险。

为降低此类风险，银行可以要求开发商提供相关的担保措施，如提供土地使用权证明和开发商的连带责任担保等。

商品房预售抵押登记的法律风险之三是预售合同不完全履行的问题。

在商品房预售过程中，双方签订了预售合同，约定了开发商的交付义务和购房人的支付义务等。

由于各种原因，开发商可能存在不能如期交付房屋的情况，导致合同不完全履行。

这将影响到银行的抵押权益，增加了风险。

为规避此类风险，银行可以要求开发商提供相应的履约保证措施，如提供履约保函或履约保险等。

商品房预售抵押登记涉及多方的权益关系，存在一定的法律风险。

对于银行来说，要保证自身的抵押权益不受损害，需要加强对开发商的尽职调查，确保其合规操作；要求开发商提供相关的担保措施，降低预售权益不完备的风险；要求开发商提供履约保证措施，预防预售合同不完全履行的情况；要求购房人提供相应的担保措施，防范其违约行为。

通过合理的风险防控措施，银行可以有效降低商品房预售抵押登记中的法律风险。

关于在建工程抵押与商品房预售的关系关于在建工程抵押与商品房预售的关系在建工程设定抵押权后，能否进行商品房预售?这涉及到抵押财产转让的问题。

从法律规定讲，只要抵押权人同意，是可以进行商品房预售的。

否则，抵押人不能进行商品房预售，登证机构也不能同意其进行预售。

从清偿债务角度讲，也应进行商品房预售。

这里关键有三个问题，一是抵押权人必须出具同意商品房预售的书面同意文件或者抵押权人与抵押人在抵押合同明确约定允许商品房预售。

二是要加强预售商品房价款的监管。

《物权法》第191条第1款规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存”。

苏石花园就是一个例子，银行同意开发商预售，但预售款就没监管住，开发商携款离开了郴州，还有几百万贷款未偿还，结果就是卡住购房者办分证。

对已经银行同意预售的商品房不办房产证是不符合法律规定的。

三是把好注销关。

好的办法是，预售一套，解除抵押一套，再备案，再按揭。

在房地产实践中，预售商品房作抵押物现象普遍存在，主要表现为预售商品房按揭抵押、开发商以预售商品房抵押贷款和预购方以商品房买卖合同抵押贷款。

由于在建立预购商品房抵押贷款关系时，作为抵押标的物的房屋尚不存在，抵押人交付的抵押物只是依据购房合同享有的订购房屋的债权而非某种物权。

该债权在房屋建成交付后，才可能转换成现成的房屋所有权。

因此，必须依据抵押物登记的手段，才能保证以商品房预售合同设定的抵押顺利地转化成房屋抵押。

在建工程设定抵押权后，能否进行商品房预售?这涉及到抵押财产转让的问题。

从法律规定讲，只要抵押权人同意，是可以进行商品房预售的。

否则，抵押人不能进行商品房预售，登证机构也不能同意其进行预售。

从清偿债务角度讲，也应进行商品房预售。

这里关键有三个问题，一是抵押权人必须出具同意商品房预售的书面同意文件或者抵押权人与抵押人在抵押合同明确约定允许商品房预售。

二是要加强预售商品房价款的监管。

浅析抵押权预告登记优先受偿权的问题及其对策一、预购商品房抵押权预告登记的概念和性质我国《城市房地产抵押管理办法》第三条第四款规定，预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

通过这个法条可以了解到，预购商品房抵押权预告登记具体指的是基于预购商品房抵押合同建立的请求权申请的预告登记，主要是为了实现抵押权人的合同目的以保障将来取得该预购商品房的房屋抵押权[1]。

在房地产经济快速发展的今天预购商品房抵押权预告登记已经是非常普遍的存在但是我国法律法规对其只是简单的提及，而对于抵押权预告登记的具体要求并没有明确的规定，这样一来在实践中有关预购商品房抵押权预告登记的问题就很多。

二、完善抵押权预告登记制度的必要性在预售商品房的过程中，抵押权预告登记制度经常出现问题的一个主要原因就是现行的法律法规对其没有明确的规定，只是在物权法中对预告登记做出了规定和明确了在建工程办理预告登记享有抵押权，实践中预售商品房遇到抵押权预告登记问题，由于法律法规对其的规定有很多空缺和规定模糊不清，解决办法只是参照物权法关于预告登记的相关规定和一些有关的条例和办法来解决，所以基于以上的情况，为了减少司法实践的冲突和更好地保护相关权利人的利益对抵押权预告登记制度进行完善和构建是非常有必要的。

再者，在预售商品房的过程中由于期房还没有取得产权证明就不能办理正式的抵押登记而只能办理抵押权预告登记，所以抵押权预告登记在预售商品房过程中是很常见的，而由此产生的纠纷在实际生活中非常之多，当购房人拖欠银行贷款时由于抵押权预告登记的效力尚未明确，银行想要追回贷款是有一定困难的。

基于此现状，为了维护房地产市场交易的有序性和保障预告登记权利人的合法利益，有必要完善和构建抵押权预告登记制度。

三、加强抵押权预告登记制度的建设（一）加强上位法的立法完善在我国现行的法律中并没有对抵押权预告登记作出规定，只是用条例和司法解释的形式对其作出了规定。

房屋抵押合同的效力xx年2月6日，杨乙出具借条向杨甲借款80000元，借条上载明：“今借到杨甲现金80000。

00元正，大写捌万元正。

利息按同期同类银行贷款利率的3倍计算给付。

借款人用杨丙的四列三间一楼一底砖混构造平房（房权地字xx00002号）作抵押。

担保人：杨丙借款人：杨乙xx年2月6日”。

借款后，未到有关机关或部门办理抵押登记手续。

杨甲后因急需资金周转，屡次向杨乙催收未果，故酿成诉讼。

本案在处理中，对借款人用第三人的房屋作抵押，借款人与担保人均在借条上签字，其将房屋作抵押写入借款合同中，符合《中华人民共和国担保法》第三十八条“抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同”和第九十三条“本法所称保证合同、抵押合同、质押合同、定金合同可以是单独订立的书面合同，包括当事人之间的具有担保性质的信函、等，也可以是主合同中的担保条款”的规定，系借款合同的从合同中的抵押合同。

但对抵押权是否设立以及抵押合同的效力等问题存在以下四种不同意见：第二种意见认为，该案件中用房屋抵押的从合同已成就，因未办理抵押登记，其抵押合同无效。

杨丙在借条后担保人处的签名行为，视作连带责任保证人来处理。

其理由是：1、包括在借款合同中的抵押合同系三方当事人自愿签订，借款合同合法并生效，根据合同法合同订立理论，该抵押合同在三方当事人签字之日即已成立。

2、当事人订立抵押合同后，未到法律规定的部门办理抵押物登记，违反了《中华人民共和国担保法》“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效… …以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门”的规定，其从合同（即抵押合同）无效。

抵押合同无效，杨丙在借条上的签名担保行为，当然不能视其不存在，为保护当事人的合法财产权益，杨丙在借条后担保人处的签名行为，视作连带责任保证人来处理。

即判令杨乙、杨丙对杨甲的借款本、息共同承担连带清偿责任。

购房合同里的抵押状态在购买房屋时，购房合同是双方达成协议的重要文件，其中包含了房屋的基本信息、交易价格、付款方式、交付时间等关键条款。

然而，在一些情况下，购房合同可能会涉及到抵押状态。

那么，购房合同里的抵押状态是什么意思呢？它对购房者有什么影响呢？首先，我们需要明确什么是抵押。

抵押是指债务人将其拥有的财产权利转移给债权人，作为债务履行的担保。

当债务人未能按时履行债务时，债权人有权优先受偿该财产。

在购房合同中，抵押状态指的是所购买的房屋是否已经被抵押给银行或其他债权人作为担保。

购房合同中的抵押状态对购房者具有重要意义。

首先，如果房屋已经被抵押，购房者需要了解抵押的具体情况，包括抵押权的优先级、抵押的金额以及抵押权人等。

这将直接影响到购房者对房屋的所有权转移和使用权的限制。

如果抵押权人的优先受偿权高于购房者，那么购房者可能会面临无法顺利办理房产证和过户的风险。

其次，购房合同中的抵押状态也关系到购房者的融资问题。

如果房屋已经被抵押给银行，购房者需要与银行协商解除或变更抵押，以便能够重新申请贷款。

这可能需要额外的时间和精力，甚至可能导致交易延迟或失败。

因此，购房者需要仔细阅读购房合同中关于抵押状态的条款，并及时与抵押权人沟通，确保交易的顺利进行。

此外，购房合同中的抵押状态还可能影响到购房者的房屋价值评估。

如果房屋已经被抵押，银行或评估机构可能会对房屋的价值进行重新评估，以确保贷款的安全性。

这可能会导致房屋的评估价值低于市场价值，从而影响到购房者的贷款额度和还款能力。

为了避免因抵押状态引发的风险，购房者应当在购房合同中明确要求出卖人提供房屋未抵押的证明。

如果房屋已经被抵押，购房者可以要求出卖人解除或变更抵押，并确保抵押权人的优先受偿权不会影响购房者的权益。

同时，购房者还可以咨询专业律师，了解相关的法律法规和风险防范措施，确保自己的合法权益得到保护。

总之，购房合同中的抵押状态对购房者来说是一个重要的考虑因素。

昨天（8⽇），北京市国⼟资源局发布《关于房地产开发项⽬在建⼯程抵押登记有关问题的通知》，明确要求本市已取得预售许可证的在建商品房如进⾏抵押，需由建委出具拟抵押房屋未销售证明。

这个程序上的规定表明，本市已预售的在建商品房不得⽤于抵押。

据中原地产华北区董事总经理李⽂杰介绍，允许在建⼯程进⾏抵押，主要是为了使这些⼯程能及时获得继续施⼯所需的资⾦贷款。

但由于房地产开发企业以在建的商品房进⾏抵押时，绝⼤多数已经领取了商品房预销售许可证，如其已经将房屋售出，再将房屋抵押，将对购房者和抵押权⼈的利益造成损害。

为避免出现这个问题，通知明确要求，已取得预售许可证的项⽬，如办理抵押，需由市、区县建委、房管局通过北京市房地产交易管理查询后，为提供贷款的⾦融机构和房地产开发企业出具拟抵押房屋未销售证明，以证明抵押的商品房尚未销售。

此外，建委、房管局在出具拟抵押房屋未销售证明的同时，还须在北京市房地产交易管理上将拟抵押房屋进⾏限制，避免其在办理抵押过程中将房屋出售。

如项⽬已办理了在建⼯程抵押登记，其可以进⾏预售，但需由抵押权⼈出具同意抵押房屋销售的证明。

李⽂杰认为，此次发布的通知，从程序上对在建商品房抵押⾏为进⾏了更加细化的规范，有利于规避在建商品房抵押中对抵押权⼈和购房者造成的风险。

通知全⽂:各区（县）国⼟资源分局、各区（县）房屋⾏政管理部门、北京市国⼟资源局经济技术开发区分局、各房地产开发企业：为规范我市在建⼯程抵押登记⼯作，保护抵押权⼈、抵押⼈及相关权利⼈的合法权益，根据《中华⼈民共和国城市房地产管理法》及《城市房地产抵押管理办法》（2001年建设部第98号令）等有关法律法规的规定，现就我市房地产开发项⽬在建⼯程抵押登记⼯作有关问题通知如下：⼀、本通知所称在建⼯程抵押，是指抵押⼈为取得在建⼯程继续建造资⾦的贷款，以其合法⽅式取得的⼟地使⽤权连同在建⼯程的投⼊资产，以不转移占有的⽅式抵押给贷款银⾏（包括其它法定⾦融机构）作为偿还贷款履⾏担保的⾏为。

预售商品房抵押权预告登记是什么意思可以更名吗预售阶段的商品房属于期房，不具备房产证，若要办理房屋贷款，为了保障债权人将来能对房屋享有抵押权，应进行抵押权预告登记。

那么，预售商品房抵押权预告登记是什么意思？可以更名吗？为了帮助大家更好的了解相关法律知识，我整理了相关的内容，我们一起来了解一下吧。

一、预售商品房抵押权预告登记是什么意思可以更名吗（一）预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权效力，对后来发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗效力。

立法机关的立法理由为：“预告登记的功能是限制房地产开发商等债务人处分其权利，……以保障债权人将来实现债权。

……这些处分行为既包括一房二卖，也包括在已出售的房屋上设定抵押权等行为。

即该规定是为保护购房者的利益，解决商品房预售中出现的开发商一房二卖，或者对已销售给购房者的期房私自设定抵押等损害消费者利益的问题而规定的，其实质是为了限制开发商对预购商品房的处分。

（二）预购商品房抵押权预告登记的权利性质可视为是一种准物权，或称之为“次抵押权”，其效力弱于抵押、保证、质押、留置、定金等担保物权，但优于债权。

理由为：一是预购商品房贷款抵押合同成立之时，贷款银行已经按照预购商品房买卖合同的约定，一次性将全部贷款划转到开发商指定的银行账户，即权利人已经为获得物权保护而先期支付了对价;二是预购商品房虽无权属证书，但具有商品房预售资格的开发商前期已投入了25%以上的工程建设总投资，并且已交付了全部土地出让金，获得了土地使用权证书。

即期房及其附着的土地是具有财产价值的，是一项尚有待法律明确其权利边界的财产;三是根据《房屋登记办法》的规定，预告登记，房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载后，向登记权利人发放登记证明，即该登记权利已经履行向社会公众公示的程序。

（三）预告登记没有优先受偿的权利，只有对抗第三人的效力。

抵押预告登记作为一种临时性登记行为，既不是行政部门对期房交易的监管行为，也不能等同于直接产生支配效力的抵押登记，其设立目的在于期房买卖中，债权行为的成立和不动产的转移登记之间常常因房屋建造等各种原因而导致相当长时间的间隔，为平衡不动产交易中各方利益，维护交易安全，法律赋予了抵押预告登记能够对抗第三人的物权效力，但鉴于不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，故不产生优先受偿的效力（四）抵押权预告登记的目的仅是为了保障将来能对享有抵押权，即权利人依据预告登记享有优先设立抵押权的权利，在抵押权办理登记生效之前，权利人并不直接享有抵押权，亦不能据此主张享有抵押权。

浅析预售商品房的抵押随着我国房地产市场的蓬勃发展，预售商品房成为了购房者们常见的选择。

然而，在购买预售商品房时，抵押问题是一个需要关注的重要方面。

本文将对预售商品房的抵押进行简要分析。

首先，预售商品房的抵押是指购房者在购买预售商品房时，将其购买的房屋作为抵押物，向银行或其他金融机构申请贷款的一种方式。

购房者可以将自己购买的预售商品房作为抵押物，以此来获得贷款资金，用于支付购房款项。

其次，预售商品房的抵押具有一定的风险。

首先，由于预售商品房的房屋并未完全建成，购房者在贷款过程中可能会面临一些不确定因素，如开发商的资质问题、工程质量问题等。

这些问题可能导致购房者的抵押贷款出现问题，给购房者带来一定的风险。

此外，预售商品房的抵押还可能受到政策的影响。

政府对于房地产市场的调控政策可能会对购房者的抵押产生影响。

例如，政府可能会对购房者的贷款额度进行限制，或者对购房者的抵押利率进行调整。

购房者在进行抵押贷款时需要密切关注政策变化，以避免因政策调整而导致贷款不利。

最后，购房者在进行预售商品房的抵押时需要注意一些关键问题。

首先，购房者应该选择信誉良好的金融机构进行贷款，以避免出现金融风险。

其次，购房者需要详细了解开发商的资质和房屋建设情况，确保房屋的质量和完工时间符合预期。

此外，购房者还需要关注购房合同中的条款，特别是关于抵押贷款的约定，以确保自身权益。

综上所述，预售商品房的抵押是购房者在购买预售商品房时需要关注的重要方面。

购房者在进行抵押贷款时应注意风险，并选择信誉良好的金融机构进行贷款。

同时，购房者还应关注政府的调控政策变化，以及购房合同中的条款，以保护自身权益。

只有在谨慎处理抵押问题的前提下，购房者才能更加安心地购买和享受预售商品房。

哪些房产不能抵押房产抵押需要满足哪些条件有些人为了解决经济困境，选择了房产抵押，但是在办理相关手续时，却被告知自己的房子是不能办理抵押登记的，究竟是怎么回事呢?别着急，下文将对房产抵押需要满足哪些条件，以及哪些房产不能抵押的问题进行解答，希望对您有所帮助。

有些人为了解决经济困境，选择了房产抵押，但是在办理相关手续时，却被告知自己的房子是不能办理抵押登记的，究竟是怎么回事呢?别着急，下文将对房产抵押需要满足哪些条件，以及哪些房产不能抵押的问题进行解答，希望对您有所帮助。

▲一、房产抵押需要满足哪些条件房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

当债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

▲(一)作为抵押人的条件抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。

抵押权人是指接受房地产抵押作为债务担保的公民、法人或者其他组织。

预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款金融机构代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

▲(二)作为抵押物的条件房地产抵押随土地使用权的取得方式不同，对抵押物的要求也不同。

《城市房地产管理法》规定：“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。

以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。

”从上述规定可以看出，房地产抵押中可以作为抵押物的条件包括两个基本点：1、依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权同时设定抵押权。

对于这类抵押，无论土地使用权来源于出让还是划拨，只要房地产权属合法，即可将房地产作为统一的抵押物同时设定抵押权。