土地估价案例与报告精讲班第8讲作业卷

2008年《土地估价案例与报告》（一）参考答案案例分析题（一）（每小题4分）1．用简单的语言，以上述内容为基础，按照时间顺序写出土地取得及权利变化的基本过程。

参考答案：（1）1999年2月，A公司与B村委会私下签订协议取得17亩土地；（2）2001年5月，A公司补办了土地征用手续，取得17亩土地使用权，但性质不清；（3）2002年2月，被占用4亩，取得13亩国有土地使用证；（4）2002年4月，开发区占用A公司1亩土地；（5）2002年5月，县国土局为A公司补开了出让金收据，虽未补签土地出让合同，但土地性质明确为出让；（6）2003年8月，县政府收回了剩余的7亩土地。

2．按照土地登记要求描述最后A公司所有土地的四至。

参考答案：东：环城绿化带南：通城路西：县政府收回的原属于A公司的7亩土地北：寰宇电器公司3．县政府收回了剩余的7亩土地，如果要按照出让用地进行补偿，一般可以以哪些相关文件作为出让用地性质的证据（包括上述描述中没有提到的）。

参考答案：出让合同出让金收据土地使用权证土地登记档案4．如果剩余的7亩土地按照出让土地性质进行补偿，请列出出让地价内涵的要点。

参考答案：时点：2008年6月30日用途：工业用地使用年期：43年开发程度：内外“六通一平”土地性质：出让容积率：开发区平均容积率5．请根据记录要点中给定的工业地价市场平均价资料，列出7亩出让土地实际能够得到的补偿和要求返还的土地出让金总额及计算过程。

参考答案：(1)土地出让市场价＝该开发区工业地价市场平均价×亩数＝16×7＝112（万元）(2)土地基础设施费＝该开发区工业基础设施费市场平均水平×（1＋增长率）×亩数＝48/12×（1＋10％）×7＝30.80（万元）(3)返还的出让金＝出让金当年实际支付价×（绿化用地亩数＋后期占用1亩）＝20÷（17－4）×（4＋1）＝7.69（万元）(4)补偿估算式＝7亩土地出让市场价－7亩土地的基础设施费＋返还的土地出让金＝112－30.80＋7.69＝150.49（万元）案例分析（二）问题（每小题5分）：1．由于估价师笔误，这份抄写件的关于填写的内容，出现了至少4处错误，请指出并将更正内容列在下面。

土地估价师案例分析：土地估价汇报撰写（10）试题一、单项选择题（共25题，每题2分，每题旳备选项中，只有1个事最符合题意）1、采用剩余法中旳老式措施评估地价时，开发完毕后旳不动产价值及开发成本均根据预测。

A：目前市场状况B：未来市场状况C：过去市场状况D：市场变动状况E：时间原因2、应设在都市边缘或郊区，并与铁路港口等对外交通设备紧密结合旳是__仓库。

A．收购B．供应C．特利D．转运3、若选择旳比较交易案例成交地价为580元/m2，对应土地使用权年期为25年，而待估宗地旳出让年期为37年，土地还原率取7%，则待估宗地通过年期修正后旳价格为__元/m2。

A．515.3B．532.6C．635.4D．652.84、开发未确定土地使用权旳国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业或渔业生产旳，经县级以上人民政府同意，可以确定给开发单位或者个人长期使用，有效期限最长不得超过（）年。

A．30B．25C．50D．705、根据某市有关规定，抵押贷款购置商品房时，购房者需首付房地产售价旳30％，年贷款利率为6．84％。

若投资者自有资金旳投资回报率为15％，则该类房地产还原利率为（）。

A.8．70％ B.9．29％ C.9．54％ D.10．21％6、私募债券旳利率一般公募债券。

A：高于B：等于C：低于D：以上均不对E：土地7、用对照法评估建筑物时，估算房价是认为基础。

A：比准价格B：交易价格C：基准地价D：原则房价E：时间原因8、《有关深入严格控制党政机关办公楼等楼堂馆所建设问题旳告知》(中办发[]11号)规定，地方各级党政机关直属事业单位办公楼建设项目旳审批程序，由__规定。

A．国务院B．国家发展改革委C．各省(自治区、直辖市)人民政府D．各省(自治区、直辖市)人民政府发展改革委9、从经济角度分析，我们可以将税率辨别为__税率。

A．比例B．累进C．名义D．定额E．实际10、根据《中华人民共和国契税暂行条例》旳有关规定，可以享有减免契税优惠待遇旳是．【考试真题】A：城镇职工购置自住住房B：房屋所有者之间互换房屋C：因不可抗力灭失住房而重新购置住房D：获得荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于工业园建设E：土地11、“都市规划与改建旳目旳，不仅在于安排好都市形体——都市中旳建筑、街道、公园、公用事业及其他多种规定，更重要旳在于实现社会与经济目旳。

土地估价实务-8(总分125, 做题时间150分钟)一、单项选择题(共30题，题号1-30，每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有一个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。

每题1分，共30分。

选错不得分，不倒扣分)1.由于没有遵循（），对于在低级商业中心内开设的高档用品专业商店，因其定位不准，很难获得同类专业商店的收益。

SSS_SINGLE_SELA 替代原则B 变动原则C 协调原则D 收益原则分值: 1答案:C解析：由于没有遵循协调原则，对于在低级商业中心内开设的高档用品专业商店，因其定位不准，很难获得同类专业商店的收益。

2.在下列土地价格影响因素中，属于一般因素的是（）。

SSS_SINGLE_SELA 物价变动B 交通条件C 公用设施条件D 环境质量分值: 1答案:A解析：物价变动属于影响土地价格的一般因素。

3.土地估价的最有效使用原则应当以预期收益原则和（）为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。

SSS_SINGLE_SELA 替代原则B 合法原则C 贡献原则D 变动原则分值: 1解析：土地估价的最有效使用原则应当以预期收益原则和变动原则为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。

4.预计某宗房地产未来第一年的纯收益为18万元，此后各年的净收益将在前一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的无限年期价格为（）万元。

SSS_SINGLE_SELA 225．00B 237．50C 381．25D 395．83分值: 1答案:C解析：18/8%+1/8%2=225+156.25=381.25万元5.“同一供需圈”是指（）。

SSS_SINGLE_SELA 待估宗地所在区域B 与待估宗地有替代关系，对待估宗地价格产生显著影响的其他土地所在区域C 待估宗地与比较宗地所处的同一区域D 与待估宗地相邻的区域分值: 1答案:B解析：同一供需圈”是指与待估宗地有替代关系，对待估宗地价格产生显著影响的其他土地所在区域。

土地估价师《案例与报告》：中国土地估价师协会试题一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、我国现行税收体系中，城镇土地使用税属于。

A：流转税B：收益税C：财产税D：资源税E：35％～50％2、土地价格按（）方式分类，可以分为交易价格、理论价格、评估价格等。

A.土地权利 B.土地的存在形态 C.土地价格形成 D.土地价格使用目的3、《大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条例》规定，大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置应当遵循原则的包括__。

A．以人为本，保障移民的合法权益，满足移民生存与发展的需求B．可持续发展与资源综合开发利用、生态环境保护相协调C．顾全大局，服从国家整体安排，兼顾国家、集体、个人利益D．因地制宜，统筹规划E．节约利用土地，合理规划工程占地，提高移民规模4、因挖损、塌陷、压占等造成土地破坏的，用地单位和个人应当按照国家有关规定负责复垦。

复垦的土地应当优先用于__。

A．农业B．复垦单位的生产建设C．工业D．房地产开发5、标定地价是地价的一种。

A：基准B：市场交易C：宗地D：拍卖E：时间因素6、保险责任开始时间是指__的时间。

A．保险人开始承担保险责任B．保险人与被保险人签订合同C．被保险人交付保险费D．被保险人发生事故7、会计处理方法和程序前后各期一般。

A：应该一致，不能随意变动B：在任何情况下都不能变动C：可以随意变动D：以上表述均不对E：土地8、新古典主义经济学家关于地租本质含义的阐述主要基于对的比较。

【2004年考试真题】A：产品的市场价格与生产价格B：产品的生产价格与社会平均价格C：产品的社会平均价格与生产要素价格D：边际产品价格与生产要素价格E：时间因素9、路线价是不同用途土地分别测算的路线价区段的__。

A．基准地价B．标准地价C．平均价格D．买卖价格10、__是有关行政机关依法制定的事关行政管理的规范性法律文件的总称。

购买课件请联系QQ357011130或249656689一、单选题:1、不属于现场调查的方法( )。

A．观察B．电话调查C．询问D．测量A B C D你的答案：标准答案：b本题分数： 4.35 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分解析：现场调查的方法主要有：l．观察；2．询问；3．测量；4．核对。

2、估价人员要了解的估价对象的状况，下列属于物质实体状况的有( )。

A.土地的面积、形状、地势B．土地的使用年限C．建筑物的权属、他项权利D．土地的性质、权属、来源A B C D你的答案：标准答案：a本题分数： 4.35 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分解析：土地实体状况查勘内容包括：土地的位置、四至、面积、形状、地势、临路情况、开发程度、地质水文状况及地上建筑物的面积、结构、平面布置、工程质量、新旧程度、装修情况、设施、设备、楼层、朝向等等。

3、估价人员要了解的估价对象的状况，属于权益状况的有( )。

A.土地的位置、四至B．土地的开发程度、地质水文状况C．地上建筑物的面积、结构D.土地的性质、权属、来源A B C D你的答案：标准答案：d本题分数： 4.35 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分解析：权益状况包括：土地的性质、权属、来源、土地的使用年限、规划条件、建筑物的权属、他项权利等等。

4、标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地深度的( )。

A.平均数B．中位数C．众数D．总和A B C D你的答案：标准答案：c本题分数： 4.35 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分解析：标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地深度的众数。

5、评估公共建筑、公共设施用地，一般应首选( )。

A、市场比较法B．收益还原法C．成本逼近法D．剩余法A B C D你的答案：标准答案：c本题分数： 4.35 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分解析：成本逼近法对于既无收益又有很少交易情况的学校、公园以及公共建筑、公共设施等特殊性的土地估价也很适用。

土地估价案例与报告引言土地估价是房地产行业中非常重要的一环，它对于房地产交易、融资和投资决策起着至关重要的作用。

本文将通过一个具体的土地估价案例，向读者介绍土地估价的基本步骤和方法。

案例背景我们选取了某个城市的一个土地估价案例，该土地位于城市中心商业区的一处闲置地块上。

该地块面积为5000平方米，周边有多个商业综合体和写字楼。

步骤1：数据收集在进行土地估价之前，第一步是收集相关的数据。

这些数据包括但不限于土地面积、地段位置、土地性质、周边设施和交通情况等。

我们需要搜集尽可能多的信息来更好地评估土地的价值。

在本案例中，我们搜集了该地块的面积、位置、土地性质和周边设施的信息。

例如，我们了解到该地块是商业用地，周边有多个购物中心和高档写字楼，交通便利，靠近主要道路和公共交通站点。

步骤2：市场研究在收集到足够的数据后，第二步是进行市场研究。

市场研究的目的是了解当前土地市场的行情和趋势，以及类似地块的成交价格和租金情况。

我们可以通过查阅房地产市场报告、咨询相关专业人士、以及研究类似土地成交案例来进行市场研究。

通过这些研究，我们可以了解到当前市场对于商业地块的需求和价格水平。

在本案例中，我们发现类似商业地块的成交价格在每平方米1万-2万之间，租金则在每平方米500-1000之间。

步骤3：估价方法选择在进行土地估价前，我们需要选择合适的估价方法。

常用的土地估价方法包括市场比较法、收益法和成本法。

•市场比较法：根据类似土地的成交价格和租金情况，对目标土地进行估价。

•收益法：通过预测土地未来的租金收益，反推出土地的现值。

•成本法：根据土地的成本、开发费用和折旧等因素，计算土地的价值。

在本案例中，我们选择了市场比较法和收益法进行土地估价。

步骤4：市场比较法估价市场比较法是一种常用的土地估价方法，它通过对类似土地的成交价格和租金情况进行分析，对目标土地进行估价。

我们比较了周边商业地块的成交价格和租金情况，并结合该地块的特点和位置，最终得出了一个估价范围。

土地估价师(土地估价案例与报告)模拟试卷8及答案与解析【正确答案】该说法不正确，其补偿应包括土地的价格补偿。

因为：(1)由于土地的资产属性，住户作为土地使用者，享有一定的土地收益权。

(2)由于土地区位和收益的差异，住户也应得到补偿。

2【正确答案】(1)划拨土地使用权的价格应为出让土地使用权价格扣减土地出让金后的余额。

(2)划拨土地使用权的价格应按现状工业用途进行评估。

评估方法可以选用成本逼近法、基准地价系数修正法、市场比较法、收益还原法。

3【正确答案】对宗地C应按原出让用途及其年限下的市场价格给予适当补偿。

(1)土地用途应设定为商业。

土地使用权年限应为出让剩余年限35年。

(2)可选择采用收益还原法、基准地价系数修正法、市场比较法、剩余法等方法。

4【正确答案】对于宗地D应由政府无偿收回，因为：根据《城市房地产管理法》的规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，如满2年未动工开发的，可以无偿收回。

5【正确答案】作为商业中心用地，属于经营性用地，根据国土资源部第11号令的规定，必须以招标、拍卖或者挂牌方式公开出让。

各出让方式的基本特征如下：招标：由投标者制作并投送标书，根据标书所示的设计方案和投标价格确定中标者，投标者一般在3个以上。

拍卖：先由出让方公布拍卖土地的使用条件及有关限制，然后在固定的场所集中竞买，出价高者成交。

挂牌：由出让方发布挂牌公告，公布出让土地的交易条件和期限，挂牌期限截止时的最高价格即为成交价格。

6【正确答案】(1)估价机构接受评估委托后，应按以下程序进行评估：1)确定估价的基本事项，包括估价对象、估价目的、估价期日、价格类型、估价日期等。

2)拟定估价作业计划，确定估价项目、内容、资料类型、来源、调查方法、人员安排、时间进度等。

3)资料收集与实地查勘，主要收集社会、经济、政治、环境等一般资料及宗地个别资料等。

4)相关资料分析，对影响地价的一般因素、区域因素、个别因素等进行分析。

土地估价案例与报告-征地区片综合地价评估1、征地区片价测算范围的重点在（），但各地可以根据征地需要和实际情况扩展到更大范围。

A.法定生态保护区B.土地利用总体规划确定的城市C.其他规定的特别保护区D.耕地保护区2、征地区片价原则上要求以（）方法测算结果的基础上综合平衡确定。

A.1种B.两种C.两种以上D.3种3、征地区片价的确定和实施具有较强的政策性，应按照（）要求组织听证，广泛听取有关部门、农村集体经济组织、农民群众及社会各方面的意见和建议。

A.《农用地估价规程》B.《农用地定级规程》C.《国土资源听证规定》D.《农用地分等规程》4、区片土地年产值依据（）确定。

A.统一年产值标准B.统一年产值标准或者通过调查前3年平均产值C.通过调查前3年平均产值D.以上都不是5、农用地价格因素法是指以（）为基础，同时考虑影响征地补偿的相关因素，修正确定征地区片补偿费的方法。

A.农用基准地价B.标定地价C.农地价格D.征收价格6、征地区片综合地价的表达形式主要有（）。

A.表格B.分布图C.报告D.会议E.附件7、运用征地区片综合地价评估征地补偿费时，应考虑（）等因素的影响。

A.区域内农用地的质量状况B.人均耕地水平C.建成后能获得的收益D.区域位置状况E.农村社会经济发展水平8、下列属于个别因素比较内容的有（）。

A.城市规划B.人均耕地C.土地使用限制D.区片的土地类型E.收入水平9、下列不在征地区片价测算的范围之内的区域为（）。

A.法定生态保护区B.土地利用总体规划确定的城市C.集镇建设用地规模D.耕地保护区E.其他规定的特别保护区10、征地案例比较测算法中，下列说法正确的有（）。

A.需要选择两个以上有代表性的征地案例B.案例应是近两年之内发生的，并发生在本区片或其他可比区片的项目C.在使用案例前，要对案例的合理性进行判断D.征地案例的可比内涵要与征地区片价的设定内涵一致E.在对案例进行整理时，不需要将青苗补偿费附着作物补偿费和其他额外损失的补偿费用等剔除出去11、对区片综合地价进行验证和调整的目的是，保证征地区片价测算结果能够与（）相衔接，保证被征地农民原有生活水平不下降。

2017年土地估价师《案例与报告》：计算题讲解（八）一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、保险公司的利润主要来自于．【2008年考试真题】A：承保利润和广告利润B：承保利润和投资利润C：承保利润和推销利润D：投资利润和广告利润E：土地2、下列指标中，不能由资产负债表提供。

A：资产负债率B：销售利润率C：流动比率D：速动比率E：土地3、宗地为逆三角形土地，则其起讫点分别为。

A：其顶点与底边中点垂直距离的1／2，底边中点深度B：临街线，底边中点深度C：其顶点与最深处距离的1／2，最深处深度D：临街线，最深处深度E：合法性4、判断土地是否为最有效使用状态时，不需要考虑的因素是__。

A．该地块的最佳利用方式B．该地块的收益是否均衡C．最有效使用方式可以持续多久D．目前利用方式是否为最有效5、某开发公司开发一项目，征收某村260公顷基本农田外的耕地，已知该耕地前三年平均年产值为1000元/亩，那么该耕地的土地补偿费的最高额为__万元。

A．2600B．260C．3900D．3906、农用地开发规划的内容不包括__。

A．待开发土地资源调查评价B．土地开发规划方案的实施措施与计划C．土地开发的可行性论证D．土地勘测调查和社会经济情况的调查7、现用市场比较法评估某宗地H的价格，其容积率为1．5。

经调查某一比较案例G的地价为3500元/平方米，容积率为1．3。

据统计分析，该城市此类地块的土地，当容积率每增加0．1，宗地单位地价比容积率为1时地价增加5%，则比较案例G经容积率修正后的地价为__元/平方米。

A．3804B．3850C．3858D．40388、某市纳税人小李当月应纳营业税20000元，减免10000元，补交上月漏交的营业税5000元，本月应正常缴纳城市维护建设税为__元。

A．700B．1050C．1400D．17509、商品的价格一般由反映该商品将来的所决定。

A：利润B：纯收益C：总收益D：增值收益E：合法性10、某建设用地项目需征收基本农田以外的耕地25公顷和其他土地75公顷，根据《中华人民共和国土地管理法》，耕地和其他土地应__审批。