中国业主组织的发展

中国物业管理的发展趋势中国物业管理的发展趋势自改革开放以来，中国的城市化进程不断加速，随之带来了市场化的物业管理行业。

物业管理是指对固定资产的合理维护、保养、管理和开发利用等一系列服务。

作为房地产业的配套服务业，物业管理得到了广泛的应用和发展，成为重要的支柱性行业。

那么，当前中国物业管理行业面临的主要问题和未来发展趋势是什么呢？一、目前中国物业管理行业存在的问题1.整体管理水平不高，服务质量存在差异。

目前，建筑物、小区、商业物业的物业管理水平参差不齐，物业公司之间的差异非常明显。

一些物业公司在责任意识、服务意识、管理能力等方面存在欠缺。

2.硬件建设需要加强。

很多小区和商业物业在建筑的初期没有考虑到一些便利性设施的设置，或者经过多年的经营已经存在老化的问题。

因此，物业公司需要加强硬件建设，保障设施设备的安全运营，提升业主的便利度。

3.服务模式单一化。

我国现阶段多数物业公司的服务模式都比较类似，缺乏创新性和个性化特色，难以打动业主的心，像物业运营新手册、物流公司合作等创新性服务需要进一步探索。

4.企业管理内部问题。

一些物业公司的管理团队专业素质参差不齐，人员流动性较大，导致企业规范化、体系化、专业化水平不高。

5.物业管理与业主之间的信任缺失。

当前，物业公司与业主之间的信任度不高，业主对物业管理公司的评价多数集中在不满意和不信任两个方面。

在这样的情况下，物业管理的服务质量难以得到业主的认可。

二、未来中国物业管理行业发展趋势1.服务要做深做细。

随着人们生活水平的提高，业主对物业管理服务的要求也越来越高。

未来物业管理行业需要将服务打造得精益求精，解决每一个业主的后顾之忧。

2.信息化管理普及度越来越高。

在智慧城市和智能社区的大背景下，未来物业管理行业将迎来更多的科技创新，信息化管理普及度越来越高，使得与业主的互动更加便捷，管理也更加科学化、智能化。

3.创新服务模式。

比如满足特殊需求的个性化服务，物业公司与物流公司的合作等服务，这有助于不同类型的物业公司进行差异化竞争，使得服务得到了更好的推广。

中国物业改革发展大事记自开放以来，中国的物业管理经历了一系列的与发展，促进了城市化进程的顺利进行。

以下是中国物业发展的大事记。

1.1980年代初期，随着城市住宅小区的大量建设，中国开始实行小区物业管理制度，物业公司逐渐成为小区的主要管理机构。

2.1994年，中国国务院发布《城市物业管理服务暂行条例》，将其纳入法律体系，为物业管理行业提供了法律依据。

3.1998年，中国物业管理行业协会成立，标志着物业行业开始规范发展。

4.2003年，中国国务院发布《住宅区物业管理条例》，强化了物业管理的责任与义务，加强了对物业公司的监管。

5.2024年，物业管理行业国家职业标准出台，提升了从业人员的素质和服务水平。

6.2024年，国家发改委发布《物业管理行业发展指导意见》，提出培育规模化、专业化、品牌化的物业管理企业。

7.2024年，国家财政部等部门联合发布《关于进一步规范住宅区物业服务收费的通知》，明确了物业费收费标准与管理办法，保护了业主的合法权益。

8.2024年，国家发改委、住房城乡建设部等部门联合发布《关于规范住宅区物业服务管理的指导意见》，进一步规范了物业管理的运营、服务和监管。

9.2024年，国家发改委、住房城乡建设部等部门联合发布《住宅小区配套服务设施指导意见》，提出了推动物业与配套服务设施融合发展的措施。

10.2024年，国家发展委员会印发《关于在住宅小区推广冷热源物业管理模式的指导意见》，引导住宅小区采用冷热源物业管理模式，提高能源利用效率。

11.2024年，国务院办公厅发布《关于推进住宅小区智能化改造的指导意见》，推动住宅小区智能化改造，提升物业管理的科技水平。

12.2024年，国家发改委发布《关于深化物业管理体制的意见》，提出进一步推动物业管理产业转型升级的措施和目标。

以上是中国物业发展的大事记，这些举措对于改善物业管理水平、提升服务质量和维护业主权益起到了积极的作用。

随着中国城市化进程的不断推进，物业管理行业将继续迎来新的挑战和机遇，为人民群众提供更好的服务。

17中国物业管理2011.05 PROPERTY MANAGEMENT中国内地第一个业主委员会诞生始末■ 文 / 向云在深圳市罗湖区黄贝路有一个绿草如茵、环境优雅、规模不大的小区——万科天景花园，可能很难让人相信，这个与周边社区相比外貌依旧整洁如新的小区，已整整走过20个年头。

就是在这里，诞生了中国内地第一个业主委员会组织，从而开启了业主自治与专业服务相结合的物业管理新时代。

1990年，万科集团首个住宅项目——天景花园在深圳落成，共有190套住宅，于1990年8月18日交付使用。

由于小区环境规划理念超前，吸引了一批素质较高的业主购买。

但在当时，对于正处于发展探索期的物业管理行业，还存在很多的不健全之处。

比如，缺少法律法规的指导、规范，管理上的无序、混乱等等。

当时的天景花园也面临着同样的问题，然而正因为这些问题的显现，加上一群热心的高素质业主和一家以“全心全意全为您”为服务理念的物业管理公司，成就了中国第一个业主委员会的诞生。

“电费纠纷”催生首个业主委员会的诞生事情的起因源于小区电费的收取，由于当初天景花园规划时设计了两台变压器，分别供给住宅楼和商铺，但入住一段时间后发现供给居民楼的变压器负荷不足，管理处便向供电局申请将供给商铺的变压器补充用于居民楼的用电。

这样与一般住宅相比，业主的电费要高出许多（商业用电的价格要高于居民用电），引起业主不满，久而久之有些业主干脆不交电费，要求物业管理处尽快想办法解决。

时任物业管理处主任的陈之平与管理处的同事找了相关部门很多次，后来陈之平回忆说这种协调工作都做到了“磨破了嘴皮、跑断了腿”的程度，但供电局仍坚持小区业主不能按居民用电的价格交费。

万科物业以顾客满意为目标，眼见业主的意见越来越大，无奈之下，管理处只能做出暂时替业主垫交电费的决定，但是作为物业管理公司，管理费是唯一的收入来源，这种垫支已经远远超出了其能力范围。

随着业主的意见越来越大，物业管理人员意识到很难与业主一一沟通，但如果找一小部分理性的业主，大家心平气和地坐在一起协商解决办法可能有利于问题的解决。

中国住宅管理发展六大趋势
随着中国经济的快速发展和城市化进程的不断推进，住宅管理
领域也正面临着一系列的变革和挑战。

以下是中国住宅管理发展的
六大趋势。

1. 宣传与教育：住宅管理机构将加强对业主的宣传和教育工作。

他们将通过举办相关培训和座谈会等活动，增强业主对于住宅管理
的认识和理解，提高业主的参与度和满意度。

2. 技术与创新：随着科技的不断进步，住宅管理将更加依赖于
技术与创新。

物联网、智能家居等新兴技术将逐渐应用于住宅管理中，提高管理效率和服务质量。

3. 环保与可持续发展：环保与可持续发展已经成为全球热门话题，住宅管理也不例外。

未来，住宅管理将更加注重节能减排、垃
圾分类等环保措施，积极推动可持续发展。

4. 社区共建：社区共建是住宅管理的关键。

通过加强社区居民之间的交流和合作，住宅管理可以更好地解决业主关注的问题，提高社区的整体素质和居住环境。

5. 服务透明化：住宅管理机构将提供更加透明的服务。

业主可以通过线上平台了解住宅管理的各项服务和收费情况，实现信息共享和公开，减少不必要的纠纷。

6. 法律法规的完善：为了保障住宅管理的有序进行，政府将进一步完善相关的法律法规。

通过建立健全的法律制度，有效管理住宅管理行业，维护业主的合法权益。

总结：中国住宅管理发展正朝着宣传与教育、技术与创新、环保与可持续发展、社区共建、服务透明化和法律法规的完善等六大趋势发展。

这些趋势将有助于提升住宅管理的水平和质量，为业主提供更好的居住环境和服务。

以上是中国住宅管理发展的六大趋势。

本科生毕业论文（设计）题目: 论我国的业主委员会制度姓名: 张燕学院: 人文社会科学学院专业: 法学班级: 法学41班学号: 2264114指导教师: 陆红职称: 副教授2008年5月20日南京农业大学教务处制论我国的业主委员会制度法学专业学生张燕指导教师陆红摘要：业主委员会的法律地位是代表业主利益并监督物业服务公司管理运作的民间性组织。

业主委员会的权利基础是全体业主对物业的所有权。

《物权法》与《物业管理条例》规定成立业主委员会，但对于成立业主委员会的程序、要件、政府职能等规定存在问题。

应确认业主委员会享有一定权利和承担相应义务；业主委员会具有行为能力，但该行为能力受到一定限制。

业主委员会不足以承担责任的部分将由全体业主共同承担，即全体业主对业主委员会负补充连带责任。

业主委员会享有独立的诉讼主体资格，但其诉权具有一定局限性，实践中应针对不同法律关系，审查和判断业主委员会在具体个案中是否为适格主体。

关键词：业主委员会；法律地位；权利和义务；诉讼主体资格The Property Owner Committee System in ChinaStudent majoring in Law ZHANG YanTutor LU HongAbstract: The legal statue of the property owner committee is the nongovernmental organization. It represents the property owner’s interest and supervises the operation of the property management company. The right basis of the property committee is the ownership of all the owners. “Property Law”and “ Property Management Ordinance” proscribe the establishment of the owner committee, but there are still some problems such as the procedures of the committee establishment, the elements and the government function. Law should recognize that the committee owns certain rights and undertakes some corresponding obligation. Property owner committee should own the capacity to behave, While it subjects to the certain restrictions. All the owners shall take the part responsibility which the committee could not hold. It means that all the owners shall undertake the adding joint and several liability. Property owner committee owns the independent qualification to lawsuit, but it has certain limitations. In the practice, We shall review and judge whether the property committee is the appropriate qualification through analyzing the different legal relations.Key words: property owner committee；legal statue；right and obligation；lawsuit qualification作为与所有公民最为密切相关的居住社区，在政府指导与自身发展的双重动力驱使下，成立了一个在中国来说仍很新鲜的民间力量的典型代表―业主委员会。

我国业主自治制度与社区治理的思考我国在业主自治即业主大会及业主委员会制度的探索始于上世纪90年代初的深圳，2003年国家《物业管理条例》的颁布实施，正式在国家层面确立了业主大会制度。

经过二十多年的发展，业主大会制度实施效果并没有达到人们的预期，不仅成立率低，还存在着业主大会召开难，业主委员会运作不规范、不专业，有些甚至还成为引发小区矛盾纠纷的重要因素。

以上这些问题都值得我们深入思考，认真研究，但更值得我们研究探讨的应该是为什么存在这些问题以及如何在根源上化解这些问题。

本文从两个方面分十个问题进行思考，希望能够带来一些新的思路。

一、我国业主自治制度为什么存在问题的分析(一)物业管理产生和发展背景存在差异我国物业管理产生的历史背景是由于改革开放，带来了市场经济的发育，土地还原了价值本色，房屋和土地变成了商品，同时住房制度的改革带来了产权多元化的局面。

物业管理作为替代不适应改革发展的、传统房管体制的新事物，给人们的生活习惯甚至城市管理模式都带来了新内容。

国家为了改变计划体制下房屋管理的种种弊端，大力推行物业管理，1994年，原国家建设部以33号令要求新建小区都要实行物业管理，老旧小区逐步实行物业管理，这显然是一种改革举措，是我国改革层面的一件大好事。

然而，这种新事物既然是一种变革就必然存在着一些阻力，而这些阻力就是我国实行了近50年的计划经济体制下福利性住房制度，甚至还有建国前20多年民主革命时期供给制度带给人们根深蒂固的福利观念，在制度上形成了“住房人无产权”和“住房不管房”的规矩，在人们的思维上形成了“公家管房我住房”的定势，所以在现实上对物业管理这一新生事物的态度是“我不要”的排斥心理。

而国外境外物业管理的产生是在没有政府成型的管理模式和经验的基础上，是在纯市场经济体制上以及在众多业主共同需要的情况下自然产生的。

其形成的主要原因，不论是英国19世纪的工业革命，还是香港上世纪50年代的恢复经济时期，都存在着一个共性，就是大量人口的涌入，房屋供应不足，政府和民间提供的安置楼宇没有基本的管理保障，这种情况下一些管理者和业主自发聘请“看更人”进行自治管理，形成了物业管理的原始雏形，也是业主自治组织议事的原始雏形，这种原始的物业管理和业主自治模式在其制度层面上是一种新生而不是变革，在思维上是自己的事情必须自己管，在现实态度上是“我需要”的主动意识。

浅析当前中国业主委员会的法律定位一直以来，业主委员会在我国法律上的地位都很尴尬，这种状况导致在物业管理法律关系中，物业管理公司处于强势地位，以至于在物业管理过程中，常常发生损害业主合法利益的情况，这种状况已经成为阻碍我国物业管理朝更高水平发展的重要因素。

因此，如何使业主委员会摆脱这种法律上的尴尬地位，更好地发挥其在业主自治中的应有作用，成为我们急需解决的一个难题。

标签：业主委员会；物业管理；法律性质；法律地位；非法人团体业主委员会的性质和法律地位问题，是《物权法》颁布前后一直没有明确的问题。

在我国, 不论是在理论界还是实务界，对于业主委员会这一新生事物的法律性质尚有不同认识。

针对这一问题，以我国法律规定为依据,借鉴国外物业管理相关的立法模式，并结合我国法律实践，深入地剖析业主委员会的法律性质，以期完善我国物业管理的法律体系,并期望在实际生活中发挥作用。

一、业主委员会的定义和构成要件1.业主委员会的定义业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。

2.业主委员会的构成要件业主委员会，是指由业主选举产生，代表业主利益的组织，是业主行使共同管理权的一种特殊形式。

业主委员会由业主或者业主大会会议选举产生，一般由5～11人单数组成。

业主委员会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。

二、我国业主委员会所面临的困境1.业主委员会法律地位不明确我国法律规定的能参与民事活动的主体有三类：自然人、法人和其他组织、国家，社会组织要成为民事主体，要么具备法人资格，要么属于其他组织，否则其行为无法得到法律的认可和保护。

经过对自然人、法人和其他组织各方面的对比后我们可以得出以下结论：第一，业主大会既有制定业主公约等内部规章制订权，又拥有进行“选聘、解聘物业管理企业”、“决定专项维修基金的使用、续筹”等民事活动的资格，还能够代表全体业主对公共场地、设施设备行使财产权。

业主委员会中国18年——采访中国第一个业委会创始人之一
陈之平
高丹华
【期刊名称】《中国物业管理》
【年(卷),期】2009(000)007
【摘要】业主委员会是整合广大业主的共同意愿，维护广大业主合法权益的有效组织形式。

它的存在有利于明确业主与物业服务企业之间的责、权、利关系；有利于促进形成物业管理市场竞争机制，在物业管理市场中发挥着重大作用。

并且，随着国内物业管理法律法规体系的完善，业主委员会的法律地位将会得到更加明确的保障。

【总页数】2页(P12-13)
【作者】高丹华
【作者单位】(Missing)
【正文语种】中文
【相关文献】
1.中国聚氨酯企业在印度投资那些事儿——暨采访InnoGrow Ventures创始人、印度聚氨酯协会执行委员会成员Arun Kumar [J], ;
2.近距离解密引起无数热议的LH Labs采访达芬奇创始人Larry Ho 和中国合伙人SpringQin [J], ;
3.中国内地第一个业主委员会诞生始末 [J], 向云
4.中国内地第一个业主委员会诞生始末 [J], 向云
5.中国第一个获世博大奖的时装商标——记我国第一家女子时装公司创始人金鸿翔与“鸿翔”牌时装商标 [J], 左旭初
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2024年中国建筑行业发展趋势一、建筑行业总产值及总承包商总产值分析预测“稳增长、防风险”仍为未来几年经济工作首要任务。

虽固定资产投资增速持续回落、房地产行业下行压力加大，但西部基建“补短板”、“乡村振兴战略”等政策的出台，配合积极的财政政策，给建筑业增长带来空间。

短期内，固定资产投资增速的趋势性放缓给行业增长带来压力，加之建筑施工行业举债经营的特性，资金周转压力加大。

从中长期看，随着“一带一路”、“稳投资”等利好政策的逐步落实以及PPP项目的规范化，基建作为政府刺激经济增长的重要手段仍将发挥作用，建筑业下游需求量在中长期内仍将保持稳定。

2019年建筑行业总产值达到248446亿元。

预计2024年建筑行业总产值进一步达340855亿元。

建筑是建设不同类型楼宇或基础设施的过程。

总承包商通常通过招标过程获得整个项目。

总承包商可执行项目的所有建筑工程，或将项目的若干部分分包予其他分包商，尤其是专门的建筑工程。

总承包模式起步：1984年，工程总承包纳入国务院颁发的《关于改革建筑业和基本建设管理体制若干问题的暂行规定》，化工行业开始采用这一模式；明确总承包资质：1992年《工程总承包企业资质管理暂行规定》通过行政法规把工程总承包企业规定为建筑业的一种企业类型，1997年的《中华人民共和国建筑法》提倡对建筑工程进行总承包管理；培育总承包能力：2003年《关于培育发展工程总承包和工程项目管理企业的指导意见》“鼓励具有工程勘察、设计或施工总承包资质的勘察、设计和施工企业”“发展成为具有设计、采购、施工（施工管理）综合功能的工程公司”，“开展工程总承包业务”，“也可以组成联合体对工程项目进行联合总承包”；推动总承包市场：2014年以来，住建部先后批准浙江、吉林、福建、湖南、广西、四川、上海、重庆、陕西等省份开展工程总承包试点，进一步推动总承包：2016年建设部《关于进一步推进工程总承包发展的若干意见》，明确提出“深化建设项目组织实施方式改革，推广工程总承包制”，其中“建设单位在选择建设项目组织实施方式时，优先采用工程总承包模式，政府投资项目和装配式建筑积极采用工程总承包模式”，深化总承包制度：2017年国务院《关于促进建筑业持续健康发展的意见》，将“加快推行工程总承包”作为建筑业改革发展的重点之一，省市层面也纷纷出台文件，积极推进工程总承包模式；完善总承包制度：2017年发布国家标准《建设项目工程总承包管理规范》，对总承包相关的承发包管理、合同和结算、参建单位的责任和义务等方面作出了具体规定，随后又相继出台了针对总承包施工许可、工程造价等方面的政策法规。