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居住小区规划调研报告—华侨城居住小区规划调研报告——华侨城一．基地外部环境分析内容(一)自然生态条件华侨城居住小区位于北京市朝阳区，为北京的东郊城乡结合部，属于总体规划中的边缘集团，处在北京总体规划的“两轴两带多中心”的东部发展带和CBD中心区的附近，而小区北侧即为北京市的绿化隔离带，是朝阳区的五大边缘集团及三大土地储备区之一。
1．地理位置华侨城居住小区所处的朝阳区位于北京市区东部，介于北纬39°48′至40°9′、东径116°21′至116°42′之间，土地总面积为467.18平方公里（包括市农场局管理的双桥、东郊、东风、朝阳四个农场和首都机场街道），约占全市土地总面积的2.84%。
2．气候北京气候条件为暖温带大陆性半干旱、半湿润季风气候，具有四季分明、降水集中、雨热同期的特点。
春季干燥多风，昼夜温差较大；夏季炎热多雨；秋季晴朗少雨，冷暖适宜，光照充足；冬季寒冷干燥，多风少雪。
华侨城所处位置为北京冬季主导风的下风向。
3．水系朝阳区地处北京市排水尾间，河湖水系众多。
境内5个水系和2个湖泊的监测结果来看，地表水水质类别均为劣V类，主要超标项目为氨氮、总磷、生化需氧量和化学需氧量。
而主要的地下水源水质较好。
4．植物资源居住小区规划调研报告—华侨城由于朝阳区开发历史较久，华侨城周围的自然植被多被改造为农田、防护人工林网和绿化隔离带。
朝阳区地带性植被为半湿润落叶阔叶林。
原生乔木物种主要有旱柳、杨树、槭树、紫椴、糠椴、水曲柳、榆树、臭椿、桦树、楸树、国槐、灯台树、朴树等；原生灌木物种有虎榛、毛榛、榛、胡枝子、北京忍冬、黄栌、酸枣等；藤本有猕猴桃、山葡萄等；草本植物有白羊草、荆条、小针茅、苔草、芦苇、香蒲、黄背草、天南星等。
5．环境质量华侨城所处的朝阳区大气环境质量评价执行期二级标准。
大气气态污染物二氧化硫、一氧化碳、二氧化氮的年均值都低于国家标准限制，但颗粒状污染物污染程度较重。
基于建筑文化生态学对北京商业建筑的调查研究邱雪桥 1133410403众所周知，作为文化、政治、经济中心的首都——北京的高楼大厦鳞次栉比，各种各样标新立异褒贬不一的建筑在这个日新月异的时代中拔地而起，在北京这个多元化的都市占据一席之地，其中商业建筑（商场、剧院、酒店等）是我认为比较有意思的一个建筑类型，一来作为盈利性的建筑，为了迎合都市人群的需要，建筑呈现出了很多意想不到的多种可能性，二来，作为大体量建筑，他们对生态环境的影响十分重要。
下面，我就北京几座地标性的商业建筑所做的调研简单分析一下这些建筑的建筑设计。
调研对象（1）：北京侨福芳草地购物中心侨福芳草地位于北京市朝阳区东大桥9号（东大桥路西侧，朝外南街和日坛北路间）, 紧邻北京CBD核心地带，总面积达20万平方米，是一座集顶级写字楼，时尚购物中心, 艺术中心和精品酒店于一身的创新建筑。
其领先的环保设计、永续发展的理念和丰富多元的艺术氛围构成了侨福芳草地的独有特色，为每一位到访者带来充满新意的独特体验。
建筑由两高两矮四个相对独立的单元组成，坐落在一个10米深的下沉花园上，下沉花园有四周地连墙围合形成，紧贴用地红线，是建筑物宛如从绿色的花园中陡然升起，通过几组连桥通达街面。
整个建筑使用了独特、时尚的金字塔外罩，使用独特的ETFE(四氟乙烯与乙烯共聚物)透明膜材，巧妙地通过金字塔般的外形将四座塔楼建筑连接为一体。
这个外罩的作用犹如一层生态微气候表皮，在四座独立的建筑与外罩之间创造一个相对恒温的空气缓冲区，这样不仅能保证芳草地旁边居民区的日照时间，而且比同等的建筑群减少了30%能耗。
侨福芳草地建筑内独有的空气循环系统，依托绿色高科技实现新鲜空气的对流循环，使人犹如置身于大自然中，真正实现“无需着眼于绿的色彩，清新洁净的空气，已然让人周身舒爽。
”的新体验我觉得这座建筑最有意思的地方就是中庭内部那座亚洲最长的236米的步行吊桥，整个贯穿购物中心，将四栋建筑有机连接起来，构造出独特的动线设计，它横跨在建筑复合体之间，为顾客鸟瞰各个商户店面和公共广场提供出理想的阔达空间，也让人们可以更便捷地行走于四座建筑之间。
北京侨福芳草地项目考察报告项目概述帀□昌nn产（隼囲）□概况信息＞项目名称：侨福芳草地＞开发商：北京侨福置业有限公司＞项目体量：20万nf建筑面积＞项目类型：综合体项目＞占地面积：13.8万平方米＞总投资：30亿元＞开业时间：2007年4月19日＞项目车位：共计1000个＞项目地址：北京市朝阳区东大桥8号＞周边配套：庄园西餐，SOHO,世界城，物美便利店，旺市百利超市，赛百味，京客隆，日坛国际贸易中心，团结湖，日坛，朝阳医院门诊二部＞楼内配套：6部观光电梯及20部自动扶梯、银行、酒店、员工餐厅、商务中心、健身中心＞芳草地是一座集顶级写字楼、时尚购物中心，艺术中心和酒店为一身的创新建筑，其中时尚购物中心4.65万平方米，写字楼建筑8.2万平方米，购物中心分为地下2层，地上2层。
□艺术气息＞艺术品：对侨福集团而言，文化底蕴和艺术品是一个建筑物的灵魂。
侨福芳草地中摆放看的41件达利雕塑，是世界上最丰富的达利真品收藏地之一。
口艺术气息＞艺术气息无处不在口艺术气息一半在玻璃外一半在店里的飞机＞正如Parkview Green芳草地的执行董事所说：“文化底蕴是一个建筑物的灵魂，我们希望用艺术装点人们的各种生活空间，真正融入人们的生活”。
在芳草地，商业与文化的完美生活体验，得到了很好的诠释。
室内步行吊桥＞仓噺性地设计了国内首座长达236米的室内步行吊桥（宽4.8米），它横跨在建筑复合体之间，为顾客鸟瞰整个商户店面和公共广场提供岀理想的阔达空间，也让人们更便捷地行走于四座建筑之间。
口公交及地铁路线＞芳草地-公交车站车次：28路;43路；120路；126 路;403路＞地铁6号线：东大桥站（A 岀口）時北巷小区（§）公交车站」中心I㈱朝外甫街百富国际大厦B鯛天桥阳公离帀□昌no产（隼团）芳早苑芳草地北巷明园◎东大桥东里东大範）东大桁用六号疏 棗华北街金 汇口自驾及岀租车路线＞项目位于北京市朝阳区东大桥路9号（东大桥路西侧，朝外南街和日坛北路间）＞自驾及出租车路线•从北前来:途经工人体育场东路向南直行至东大桥路，路西侧即到。
北京朝阳区某后CBD工程可研报告一、工程概况1、位置——把守CBD南麓紧邻东三环要道本工程位于北京市朝阳区东三环路与人民机器厂南路交汇处，紧邻东三环。
北距CBD仅为1公里，距离长安街延长线；东距东四环2公里；南距南二环；西距东二环2公里。
地处北京东南部核心地带。
2、规模——打造东南部地区地标极物业占地13344平方米，已批审建筑面积为。
属于本地区最大规模的建筑单体，适于开发综合类大型物业工程，整体工程屹于东三环之畔，无任何遮挡，将形成气势恢宏、傲然伫立的东南部地标级建筑，形成东三环上的一道风景线。
3、交通状况——横贯东西，直通南北，得天独厚紧邻东三环，可方便到达CBD及城南和城北，临近两广路—广渠路、长安街—建国路、并可方便贯穿至东二环路、东四环路；东西南北交通极为方便；由于临近京沈、京津高速公路，本工程处于外省市进京的必经之路；在公共交通方面，多条公共交通线经过本工程，如：300、830、730、28、810、37、57、707、705等；随着北京城市轨道交通网的建设与贯穿，地铁5号线、地铁八通线以及城铁亦庄线，都将为本工程的公共交通提供更加便利的条件。
4、市政状况——成熟完善奠定工程全面根底本区域是近二十年开发的成熟地区，市政条件完善：道路系统、给水、排水系统、地上、地下管线系统、供电系统、电讯系统、燃气系统等。
目前，三环路正在改造之中，其交通容量将进一步提升，为迎接奥运会做好充分的准备。
5、市场状况——特征明确面向需求✧商业市场状况：本地区缺乏大型商业中心，大型购物场所的供给现状是北至国贸中心，西至崇文门商圈，存在大型商业中心；而东部地区和南部地区均属大型商业的空白区域。
✧住宅工程：周边住宅工程众多，竞争剧烈，市场供给非常丰富。
〔详见下页本地区住宅工程调查表〕本地区住宅工程一览表写字楼工程：由于本区域所属的潘家园地区集中存在为数较多的省、市驻京办事处、酒店，促使该地区的商业气氛日渐浓重，目前，仍有新的驻京机构及商业写字楼工程在建设当中，致使本区域呈现全面性和可持续性开展的局面，同时，拉动提升了地区的消费潜力。
侨福芳草地场所构建探究作者：代韵婷王晓南濮德华来源：《现代园艺》2016年第17期摘要：购物中心过去模式化的开发已经不适应当代城市发展要求，未来的方向应是个性化打造和场所感营造。
本文通过对侨福芳草地场所构建策略的分析，旨在为当代购物中心建设提供一个优秀参考。
关键词：购物中心；侨福芳草地；场所构建2005～2014年，作为中国商业地产发展的黄金十年，购物中心在各大城市经历着从借鉴、探索、尝试到逐步成熟的过程。
2015年，随着中国经济发展速度的放缓，经济结构的调整，地产界迎来了一场寒冬。
狂热建设10年后，商业物业存量过剩，电商快速发展与人们生活方式转变，都暴露了大部分购物中心场所个性欠缺、结构容变性低下的致命短板。
然而，困境引发反省和思考，过去艰难的一年同时也成为了购物中心破旧迎新，从模式化开发向个性化打造转折的一年。
毫无疑问，中国的购物中心正在经历一次蜕变和成长。
虽然整体现状尚未成熟和稳定，但其中仍然不乏优秀作品能够给予未来购物中心开发建设以启发。
北京侨福芳草地便是一例。
它于2000年开始设计，2012年建成开业，酝酿了整整12年。
最终成为北京地标性建筑之一，也成为第一个LEED铂金级认证的综合性商业项目。
侨福芳草地的成功是由许多因素构成的，比如：开发商为非上市公司，无太大经营压力，可以将精力集中于项目高品质的打造上；业主极高的艺术修为与专业精神，同时对前沿绿色设计理念充分的认知和远见等等。
回归建筑空间本身，究其根本，笔者认为，侨福芳草地是商业建筑空间场所精神构筑的范本，正是有着对场所的尊重以及对场所精神的追求，侨福芳草地才能在万千陷于同质化诟病的购物中心中脱颖而出。
诺伯格·舒尔茨的“建筑现象学”认为建筑的讨论要回到“场所”，从“场所精神”中获得建筑最为根本的经验。
诺氏认为，场所是由自然环境和人造环境相结合的有意义的整体[1]，具有空间和特性。
在场所中，空间是用于容纳日常生活和经历的三向度整体；特性是受人的行为方式决定的综合性气氛和具体空间造型元素及其形式。
高 通 智 库2014年3月30日典型项目研究报告——北京侨福芳草地摘要⏹ 在购物中心饱受“同质化”诟病及电商冲击之时，艺术主题购物中心的出现使业界眼前一亮。
用艺术品来克服消费者对购物中心的审美疲劳，既能突破艺术“被仰望”的格局，又让公众在购物休闲时不乏味⏹ Parkview Green 芳草地是由北京侨福置业有限公司开发管理，并为侨福集团之组成部分。
侨福芳草地总投资逾30亿元，是其在内地投资的第一个大型商业项目。
建筑总面积为20万㎡，其拥有2栋18层和2座9层的顶级写字楼、地下2层和地上2层的时尚购物中心、当代艺术展览、研究与公众教育的艺术中心和新奇设计理念演绎全新层次的全球小型舒适和奢华精品酒店与一身的创新建筑 ⏹ 1995年，在北京紧邻CBD 的核心地段的朝阳区东大桥路，拿下了如今的侨福芳草地地块。
侨福芳草地项目是侨福集团在北京市开发的第一个大型商业项目，侨福希望这是一个标志性的建筑，并为21世纪功能完备的一流办公建筑设立一个新的标准 ⏹ Parkview Green 侨福·芳草地目前入驻品牌店铺78家。
钟表珠宝，时尚服饰，风格配饰，高级定制品牌包含其中。
涵盖了零售、餐饮、休闲娱乐、配套服务等。
体现购物中心的主题性，将文化艺术理念融入其中。
让购物者在环境、氛围、引入业态以及服务上充分体验文化艺术，以及不定期举行文化艺术类型活动与商铺形成互动，做到有效营销 ⏹ 侨福芳草地购物中心和82000平方米的写字楼、酒店全部自持，招商、运营、物业服务都由侨福集团自己的团队负责目录一、关于侨福31.关于侨福集团32.商业模式3二、项目概况4三、项目开发背景及历程5四、项目定位6五、项目区位分析71.区域商圈环境分析72.区域客群导入分析83.区域周边交通状况分析9六、建筑规划设计101.建筑外立面设计102.室内设计123.艺术景观设计194.设计数据指标21七、项目动线设计221.外部动线222.内部动线23八、业态规划布局251.业态组合及占比252.业态品牌273.业态组合分析及品牌布局334.整体业态分析34九、项目运营及租金情况34十、项目整体分析与借鉴34商业与艺术融合的典范——北京侨福芳草地在购物中心饱受“同质化”诟病及电商冲击之时，艺术主题购物中心的出现使业界眼前一亮。
用艺术品来克服消费者对购物中心的审美疲劳，既能突破艺术“被仰望”的格局，又让公众在购物休闲时不乏味。
如今，随着消费者对于消费品质的追求，购物中心开始将艺术品展览引入其中。
不少艺术机构也愿意将展览放到更贴近市场的购物中心内。
购物中心方面不仅可以收取场地租赁费，也可以提升商业气氛。
作为商业项目与艺术融合的典范，并不仅仅只是在购物购物中心中摆上几件艺术品，而是在开发前就把艺术文化当作整个项目的一部分，研究购物中心如何与艺术共存，设计前期，包括建筑挑高、建筑材料的运用等，也在设计的同时融入了文化艺术理念。
同时，在购物中心的环境、氛围、引入业态以及服务上充分体验文化艺术，以及不定期举行文化艺术类型活动。
在为消费者带来更多感官体验的同时，也会加深消费者对商场的个性印象。
这将是购物中心发展很好的一个趋势。
一、关于侨福1.关于侨福集团侨福集团由黄氏家族创立，其是英国超准石油公司的母公司,20世纪50年代创建于台湾,总部现已迁移到香港,业务涉及房地产、能源、物流、纸业等。
企业信条是“最高品质、以人为本”。
集团开发项目不仅遍及亚洲，更已将触角迈向欧陆，面向全球视野，是当代地产发展、休闲产业与精致生活品质创造者的卓越代表。
半个多世纪以来集团一直秉持着以人为先的理念，致力以创新独到的设计、绿色环保理念以及对细节的无懈追求，从而打造经典地标建筑。
集团项目包括香港阳明山庄，南京丁山花园大酒店，台北怡亨精品酒店，新加坡的鹤楼和侨福ÉCLAT，以及法国的布瓦隆酒店。
2012年7月，黄氏家族将香港上市公司侨福企业（00207.HK）73.5%股权，以3.62亿港元的价格出售，随后黄建华辞任侨福企业的执行董事兼董事会主席，由中粮地产董事长马建平代替。
虽然没有了上市公司，但是也没有了股东对投资回报率的压力。
2.商业模式侨福建设企业是中国可持续建筑事业的先行者之一。
侨福是一个生活方式的开发者，欣赏独特性。
做一个建筑，必须使其能经受得住时间的考验。
永远走在时代前列同时坚持绿色环保可持续发展永续经营，绿色环保理念，将绿色贯穿到建筑的每个细节，在20世纪50年代末创建本公司之来，一直恪守的品牌承诺。
因此绿色特征是侨福建设企业每个项目的既定要求。
目标是开发具有最高质量的标志性项目。
二、项目概况⏹项目名称：侨福芳草地⏹项目地址：北京市朝阳区东大桥路9号⏹所在商圈：CBD商圈⏹项目占地面积：13.8万平方米⏹项目总建筑面积：20万平方米⏹建筑类型：塔楼⏹建筑层数：4层（地上2层，地下2层）⏹净层高：2.9米⏹绿化率：30%⏹开业时间：2012年9月⏹项目定位：纯正体验式购物中心⏹经营特色：艺术文化与时尚相结合，纯正体验式购物⏹物业组成：购物中心、写字楼、艺术中心、精品酒店⏹项目开发商：香港侨福集团、北京侨福置业有限公司⏹物业管理：北京侨福置业有限公司⏹招商顾问：仲量联行⏹建筑设计：综汇建筑设计有限公司、北京建筑设计研究院⏹工程顾问：奥雅纳工程顾问⏹酒店室内设计顾问：利是百顺有限公司⏹灯光顾问：费希尔·马兰士·斯通公司⏹造价顾问：利比建筑工料测量师有限公司⏹电梯：直梯A、B座10部，梯速105米/分钟，C、D座8部，梯速90米/分钟，购物中心20部扶梯⏹停车位：1000个⏹项目总投资：30亿元⏹获奖情况：2010年美国绿色建筑协会能源与环境设计先锋评级（LEED）铂金级奖认证2010 MIPIM Asia「最佳绿色建筑」大奖2011 FuturArc 商业类建筑的Green Leadership (绿色领袖)大奖Parkview Green芳草地是由北京侨福置业有限公司开发管理，并为侨福集团之组成部分。
侨福芳草地总投资逾30亿元，是其在内地投资的第一个大型商业项目。
侨福芳草地建筑体量并不大总面积为20万㎡，其拥有2栋18层和2座9层的顶级写字楼、地下2层和地上2层的时尚购物中心、当代艺术展览、研究与公众教育的艺术中心和新奇设计理念演绎全新层次的全球小型舒适和奢华精品酒店与一身的创新建筑。
将其打造成多元化的商业及文化休闲综合体，成为北京风格时尚与高品质的新复合生活版块。
其领先的环保设计、永续发展的理念和丰富多元的艺术氛围构成了侨福芳草地的独有特色，为每一位到访者带来充满新意的独特体验。
三、项目开发背景及历程作为侨福企业在大陆投资兴建的第一个大型项目，侨福芳草地传承并进一步发扬了侨福集团的绿色环保理念，将绿色贯穿到建筑的每个细节，追求高品质、高标准，侨福永远走在时代前列坚持绿色环保可持续发展永续经营，在20世纪50年代末创建本公司之来，这一直是集团恪守的品牌承诺。
因此绿色特征是侨福建设企业每个项目的既定要求。
而侨福芳草地的目标就是开发具有最高质量的标志性项目。
作为以人为本的“智能化建筑”，侨福芳草地以其超前而杰出的绿色科技、机电工程技术及空间设计，为北京的建筑设计业界厘定出崭新的时代标准。
而对于侨福集团而言，文化底蕴和艺术品是一个建筑物的灵魂。
各种艺术品与建筑相融合，散发出属于侨福芳草地的独特气质。
将自身的文化内涵与北京独特的文化底蕴相融合，而这便是侨福芳草地所一直倡导的城市地标理念。
开发背景1995年，在北京紧邻CBD的核心地段的朝阳区东大桥路，拿下了如今的侨福芳草地地块。
侨福芳草地项目是侨福集团在北京市开发的第一个大型商业项目，侨福希望这是一个标志性的建筑，并为21世纪功能完备的一流办公建筑设立一个新的标准。
而设计理念必须是一个科技杰作，必须本土化、生态、节能、环保，即项目的设计、采购和建设都要利用自身优势的资源。
侨福集团从一开始就将背景的环境问题纳入他们的规划设计中，严格地执行北京建筑法律法规。
在这个前提下建筑的概念是一个非传统的、很难是实现的方案，这个标准将是一个生态建筑。
为此，2000年12月，香港侨福集团为侨福芳草地项目制定出一个发展大纲，挑战中国和国际上所有大型综合商业开发的习惯做法。
开发一个创新、尖锐和最新完美的商业建筑。
开发历程◆1995年，在北京紧邻CBD的核心地段的朝阳区东大桥路，拿下了如今的侨福芳草地地块◆2000年开始设计规划，并在2000年圣诞前夜提出了环保设计这个理念，并反复的修改◆2002年的委托设计，最初是作为研发以满足项目的技术可行性，经过反复讨论、辩论和工程分析、计算机模拟◆2005年通过了初步设计方案和获得了施工认可◆2009年竣工◆2010年，总体量20万平方米的侨福芳草地完工四、项目定位⏹总体定位：多元的商业及文化休闲综合体、体验式购物中心，北京潮流风尚新地标。
⏹档次定位：高端，品牌稀缺性（50%以上的品牌都是第一次进入中国，或第一次在北京设店）。
⏹商业定位：全国首家纯正的体验式购物中心⏹目标客群：注重时尚与艺术的都市专业人士、年轻白领阶层及家庭收入较高人群、涉外人士、区域商务往来人群。
⏹经营特色：艺术与购物中心共存，为购物中心增加“文艺范”和体验性，打造一个艺术文化为主题的购物中心，并克服消费者对多数购物中心的审美疲劳，在购物休闲时不乏味。
并且购物中心长期以文化、艺术为主题的营销活动，通过举办展览等吸引更多的消费者。
五、项目区位分析1.区域商圈环境分析⏹区域位置：侨福芳草地四至：东起东大桥路，西至芳草地西街，北起朝阳门外大街，南至日坛北路。
⏹CBD商圈：商务商业互动性现代化综合商圈。
CBD办公物业站全市的21%。
全京城41家五星级酒店中有10家在CBD区域。
⏹商业结构：大型综合购物中心、写字楼商业为主。
⏹商圈特点：商务氛围成熟、商业基础较好，商业设施完善以大型综合购物中心商业为主区域消费人群集中，消费实力及消费档次较高。
2.区域客群导入分析侨福芳草地的挑高和更多的开放公共空间，以及浓厚的艺术氛围，是吸引小众、雅皮的时尚品牌进驻。
CBD区域25%的商业、娱乐设施的消费群体即为工作在50%的写字楼的商务白领和常驻本区域酒店和高档公寓的高端消费人群。
目前在客流之中，来自写字楼的公司人已经占到三至四成。
由于写字楼出口设在商场内部，他们通常会在这里解决午餐。
侨福芳草地特地推出了针对写字楼员工的会员政策，还会为他们安排珠宝、手表的专长鉴赏讲座。
除此以外，专门为了COS和度小月这样的品牌而来的客人也占了相当比例。
每周一到周五，侨福芳草地的人流量有1.5万人次，周六、周日的人流量有1.2万左右。
3.区域周边交通状况分析项目位于CBD核心商业圈，东起东大桥路，西至芳草地西街，北起朝阳门外大街，南至日坛北路。
