房产中介带看基础知识
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房产中介经纪人带客户看房实战技巧看房第1计--比较法有比较才会有选择:“三选一”原则--给客户匹配三套房源看房顺序的选择:一般--最优—最差看房第2计—羊群效应店长调配工作—团队作战不同客户的看房时间点控制---怎么样把他们拉到一起优质房源的快速成交:积累准客户的能力;学会建立客户档案、培养连环客户的能力看房第3计---倾听法客户不喜欢的业务员常犯的三个毛病:客人来了就闭嘴---只听不说解决问题不及时---不充分了解客户为什么抱怨解决问题不充分---开放式问答(接待阶段)S封闭式回答(逼定阶段)少介绍多提问---学会望、闻、问、切问30%、听50%、说20%----说话要具有针对性、煽动性、建设性、病情而富有感情看房第4计---打预防针报价打针---房主打针还价打针---客户打针看房场景---看房当场不要谈价、也不要表现对房子本身的喜怒哀乐、最好不要当面谈价格、防止双方互留名片、电话号码跳单打针---确认书、预防、协调、不要无理取闹、以理服人看房第5计---别人的错误不得罪客户、用真实案例引导客户的思考:1、当面讨价还价2、跳单3、不及时决定4、流露对房子的好、恶5、对同行说出意向6、要同行帮忙谈价看房第6计---送佛送到西防止同行抢客防止客户四处打探防止客户在下定(定金)前变化----吃饭、取钱、接人看房第7计---宠物法宠物的故事:宠物店免费让客户试养并取得优秀业绩的故事!让客户感觉---“这就是我的”:学会培养客户对房子的独享感觉!看房第8计---樱桃树樱桃树的故事:核心:1、客户真正需求把握---上学、环境、私密、价格、装修等2、反复强调他最关注的优点----一叶障目不见泰山看房第9计---一家人学会和客户套近乎:称谓:大哥、大姐、先生、小姐、X总、老师、叔叔、阿姨尽量谈论他喜欢的话题不要哪壶不开提哪壶学会对他家庭和事业的关注;最关注的人和事看房第10计----打破沙锅问问题要问到底了解客户和房主最真实的目的和需求客户为什么拒绝:最后的门把手、欲擒故纵让客户感觉如果成交就一定要在那个小子/姑娘手里成交看房第11计----替代选择对确定客户对所配房子不满意情况下,要对客户需求重新定在客户表示不满意是,一定要有备选房判断客户为什么不满意1、需求不清楚2、理想和现实不接轨3、还是客户太挑剔看房第12计----我以为眼光帮助客户判断。
房产经纪人带看房技巧房产中介带看是房地产中介与客户直接沟通的过程,在交易中占很大比例。
因此,带看不仅是给客户看房看一看,更是向他们展示带看技巧。
1、在联系客户看房前,除了增加微信外,还需要将自己的手机号码发送给客户,以便客户及时通知您是否迟到。
2、在看之前,您需要与房东和客户再次确认展会的时间和地点,然后以短信或微信的形式通知双方。
3、根据客户的喜好和顾虑,调整房子的顺序。
4、房源匹配必须准确。
只有满足顾客需求的商品才能激发顾客的购买欲望。
房软在线软件可根据客户的需求,快速准确地匹配房源和房产中介的在线需求。
5、带更多的客户看不同的房子,不带客户去看,房子类型、装修都差不多,我们提供的房子足够多样化,可以给他带来足够的新鲜感。
6、在看房过程中多问多听,了解客户的经济能力、背景、兴趣爱好等,从而判断对方是否是房屋的目标客户。
7、客观地展示房子的优缺点,在介绍过程中,避免使用过多的专业术语或谈话。
8、每一个功能空间、阳台露台等延伸空间都要力求有针对性的演讲,并应利用每一个机会打开阳台和房间的门窗、橱柜等,最大限度地让客户体验生活场景或亲眼看到美景。
9、避免在业主面前夸奖或批评房源,以免引起业主的过度自信或不满。
10、注意观察客户。
如果顾客有兴趣,介绍过程也应相应延长,如卫浴品牌、软装建议等11、给客户留有适当的时间自由看房,以及思考和比较的空间。
注意观察顾客的言行,看顾客是否有不安的情绪,是否用手触摸房间内的东西,是否留下或不想离开等。
12、让顾客提问表达意见,认可顾客的问题,用反问或双重否定的方式回答顾客的问题。
13、顾客越挑剔,越有可能购买。
关键在于房地产中介如何帮助客户解决问题。
14、专业和信任也是达成交易的关键。
在看的过程中,我们打算让客户关注您的房软在线经纪人微商店。
一方面,让客户看到你的特长,另一方面,让客户有更多的选择和良好的体验。
15、看房要双向沟通,言行要得体。
16、看完房子后,他们应该尽快还给房主。
房产中介基础知识房地产中介业务分为房屋租赁和买卖两种。
一、房屋租赁1.收集房源:一)中介机构通过上门、电话、网络等方式收集房源,并了解产权形式、产权人、共有人情况,确立房源的真实性。
二)详细询问并登记房屋座落、小区名称、楼号、单元、楼层、房号、面积、租金、配套、装修、以前使用(是否一直租赁等)情况、现在室内状况,全面了解房屋情况。
三)了解小区水、电、气、暖的运行状况,落实相关费用,避免拖欠现象。
四)了解小区周边商业网点、医院、公交车、大、中、小学、幼儿园等与居民生活息息相关的情况,便于向客户介绍。
五)协商房屋的月租金、付款期限、方式及保证金额度,有家具、家电等附属设施的还应协商该项押金数额以便介绍。
六)将收集到的房源信息登记造册输入微机,并及时地通过报纸、广播、网络等媒体发布出去。
也可电话告知与该房屋较近的同行,横向联合扩大信息发布渠道,提高成交率。
2.推介房源:一)接待租赁客户时,摸清其租房原因、租期、承受租金、付款能力,利用信息库电脑配对,选择房源后及时联系房东确定看房时间。
二)向客户详尽介绍配对房屋情况,及时告知外地客户看房所乘车次,到站地名,互留联系电话,方便看房。
三)若房源无法与客户要求匹配,可推荐就近地段、价格、套型、楼层等房屋,一时不能满足,应留下电话继续查找,或通过横向合作促成交易。
3.现场看房:一)公司留有钥匙的房源属于自有存量房,是向客户首推之房源。
在约好看房时间、地点、联络方式,办理委托手续后由业务员带客户看房。
二)无钥匙而房东又在室内居住的房源,看房前应分别与租、赁双方签定租赁委托书后方可看房,防止双方跳墙。
对于承租人因故不在房屋或不能到场,应让客户看到与之对应的房屋,有个初步印象。
三)带客户看自有存量房不能满足时,可就近选择证照、资质齐全的中介机构,说明意图调取房源,最大程度地满足客户。
四)对于客户提出的疑问应正确回答,客观介绍房屋优劣,以室内摆设、布局、装饰等作出引导和设计。
房地产中介带看(一)引言概述:房地产中介带看是购房过程中重要的一环。
房屋买卖中介机构作为专业服务提供者,主要负责为买卖双方提供沟通、协商和中介服务。
带看环节是中介机构展示房屋特点和协助买房者选择理想房屋的重要环节。
本文将从房地产中介带看的目的、中介带看的步骤和技巧、有效利用中介带看时间、中介带看中的注意事项以及带看后的后续工作等五个大点进行详细阐述。
正文:一、房地产中介带看的目的:1. 带看的目标——确保买房者对房屋有充分了解。
2. 提供专业意见和建议——中介带看是买房者了解房屋细节、区域环境、交通状况等的重要途径。
3. 促进买卖双方的对接——中介带看环节有助于买卖双方进行进一步的洽谈和协商。
二、房地产中介带看的步骤和技巧:1. 提前沟通预约——中介需要在带看之前与买房者进行预约并了解其需求,以便更好地安排带看行程。
2. 准备好相关材料和工具——中介要带齐户型图、交通地图等必要材料,并准备好测量工具等带看工具。
3. 给予专业导购——中介要以专业的态度和全面的知识为买房者提供导购服务,解答其关于房屋的疑问。
4. 注意观察买房者反应——中介应关注买房者对房屋的实际反应和评论,以便更好地了解其需求和喜好。
5. 引导买房者积极表达——中介可以通过积极引导买房者提出问题和疑虑,从而促进进一步的交流。
三、有效利用中介带看时间:1. 合理安排时间——中介应根据买房者的需求和时间合理安排带看行程。
2. 预留足够时间——中介不要将带看时间安排得太过紧凑,应预留足够的时间供买房者考虑和决策。
3. 充分利用交通时间——在乘车过程中,中介可以与买房者进一步交流,并对房屋和周边情况进行介绍。
四、房地产中介带看中的注意事项:1. 保护房屋安全——中介要引导买房者注意房屋安全,避免对房屋造成损害。
2. 公平对待卖房者——中介在带看过程中要尊重卖房者的意愿和权益,不偏袒任何一方。
3. 保护买房者隐私——中介要严格保护买房者的个人隐私信息,不泄露给其他人。
带看一、带看定义:意向客户提供符合或类似其要求的房产,并约见客户实地看房的一个过程。
首先要分析理解意向客户。
其次是提供的房产。
二、带看的目的1、观察、确定客户对所带看的房产的意向程度。
2、通过带看前、带看中、带看后的交流、观察、再交流来进一步了解客户信息和明确客户具体需求情况。
3、通过带看过程中的交流来分析、判断客户的类型。
三、带看前的准备1、准备好所要带看房产的物业资料客户选房的十六要素(现房、期房、地理位置、价格面积、楼间距、装修标准、朝向、楼层、付款方式、物业管理及收费、年代、周边环境、社区设施、开发商声誉品牌效应、安全设施。
2、确定带看顺序及带看路线:一次带看不要超过四套把房子好坏分类按abcd顺序则可以c-a-b-c。
3、确定看房时间。
原则:先确定时间相对紧张的一方的时间段,然后再让另一方从这个时间段定一下时间。
4、房价走势分析。
5、嘱咐买方不要当场谈价格,以免导致价格降不下来;6、嘱咐卖方不要和买方谈价格以免被杀价。
最好让买卖双方把谈价的事情都委托给我们。
7、带看前要提醒客户带相关证件(带看前一小时在和双方确定一下时间并提醒客户带身份证)。
8、和客户约好带看地点。
带看地点要易到易找,带看地点的选择要对我们所从事的带看活动有利:(1)见面地点一定要是一个醒目易见的地方,可以是某一车站牌处或小区的标志性建筑处或门店;(2)见面地点最好不要离所带看的房产太近,以免发生客户和房主碰面的情形。
带看地点的远近以5分钟路程为佳,以便于带看前在路上的沟通,我们可以利用这段时间了解客户的工作、生活地点、购房经历、意图及迫切度9、带看前准备好相关工具:(1)看房单;(2)计算器;(3)鞋套;(4)名片10、带看前的报价要留有余地。
了解客户需求应该问的问题:初次登记应该了解的问题:①您想在哪个区域买房子?②您需要多大面积的房子?什么户型?楼层?③您买房预算是多少钱?④您看房子一般什么时间比较方便?⑤您的电话?我们一般什么时间给您打电话比较方便? (要尽量多留联系方式)带看时及带看后回访应该了解的问题:①您以前看过房子吗?都是在哪些中介看的?②您看过哪里的房子?了解需求③以前的房子都哪里没有看好?进一步了解客户的真正需求④您买房子多久了?判断客户的性格,是否适合逼定⑤您打算什么时候买到房子?是否符合A类客户标准之一⑥您对房子有什么特殊要求吗?了解真正需求⑦您买房子是自己住吗?⑧您现在住什么地方?判断客户层次和经济实力⑨您为什么要买房子啊了解真正需求⑩您现在的房子卖吗?一定要问⑾您买房贷款吗?贷多少款,商业贷款还是公积金?以前贷过款吗?都还清了吗?以前有不良还款纪录吗?⑿如果房子买下了,您想什么时候住进去?⒀您在什么地方上班?⒁您如果看好房子还用家人再看一遍吗?10、签署看房单。
客户眼里只有相对最满意的房子,如何让房子达到客户的满意度?特别是在带客户看房过程中,如何让客户信任你,并且满意你推介给他的房源?1、首先要做好看房前的准备,不要在看房过程中状况百出约客户出来看房,就要提前到。
第一是防止客户被抢单,第二是为了显示自己的敬业不能让客户等,第三可以解决一些突发的状况,帮客户跟占好停车位,联系房东,和小区保安打好招呼等做好看房的准备,给客户一个看房的好心情。
2、带看时专业外形,让客户认可自己的专业度是否满意房源,从碰面的第一秒就开始了,保持整洁正式的着装:笔挺的衬衣,精神的发型,干净的鞋面,都是加分项。
能够把自己打理精神的经纪人,在业务能力也不会太差。
让客户对自己的专业度,有主动的认可。
3、对于推介房源的介绍要有的放矢带看路上是客户对推介房源周边配套的考察,关系到客户以后的居住生活质量,客户对推介房源是否满意,也是重要考核项,有的放矢介绍房源周边:若周边配套丰富:这个小区是发展多年的成熟社区了,餐饮、娱乐、休闲、健身各种需求基本都可以满足。
若周边配套一般:这个小区周围安静,居住氛围纯粹,尤其是对家里有老人和学生的家庭来说,这样安静的社区环境非常适合居家。
4、真实“带入”场景推介房源与客户需求的匹配度高准备好一些辅助设备,像卷尺、指南针等,准确掌握房子的基本信息,如层高、具体朝向等,在推介房源时把房源特点多放在客户的需求点上,通过一些工具让客户真实了解房源数据,并“沉浸式”体验房源,客户情感度会更高。
了解带看小区目前在售的房源情况,之前一段时期内出售的均价是多少,以后该小区的升值情况,把信息汇总并且向客户做出合理分析,客户满意度会更高。
5、用专业素养掌握对话主动权让客户满意同时掌握对话主动权,把信息讲在客户想到之前。
给客户分享他不知道的信息,客户一定会主动积极接收。
客户提问及时反馈,客户顾虑及时打消,客户体验好,满意度才会高。
二手房带看话术在二手房交易市场中,带看是至关重要的环节。
作为房产中介,拥有一套有效的带看话术,能够更好地与客户沟通,展现房屋的优势,解答客户的疑虑,从而提高成交的可能性。
以下是一些实用的二手房带看话术,希望能对您有所帮助。
一、带看前的准备在带看前,与客户的沟通至关重要。
首先要确认客户的需求,例如房屋的面积、户型、地段、预算等。
然后,可以这样说:“您好,_____先生/女士,根据您之前跟我说的需求,我为您精心挑选了几套符合您要求的房子。
我想跟您约个时间,带您实地去看一看。
您看明天上午方便吗?”如果客户表示时间不合适,要耐心询问并协调:“那您觉得什么时间比较合适呢?我会尽量按照您的时间来安排。
”同时,要提前了解房屋的详细情况,包括房屋的优点和可能存在的不足。
在与客户沟通时,可以适当提及房屋的亮点,比如:“这套房子最大的亮点就是采光特别好,每个房间都很明亮。
而且周边配套也很完善,有商场、学校和医院,生活非常便利。
”二、见面时的寒暄见到客户后,要热情地打招呼,建立良好的第一印象。
可以说:“_____先生/女士,您好,很高兴见到您。
今天天气不错,相信这会是一次愉快的看房之旅。
”然后,可以简单询问一下客户的近况,拉近与客户的距离。
三、带看途中的介绍在前往房屋的途中,可以与客户聊一聊周边的环境和配套设施。
例如:“您看,这边有个大型超市,购物非常方便。
还有这条街,有很多特色的小吃店和餐厅,能满足您不同的口味需求。
”“这附近的学校教学质量也很不错,以后孩子上学不用担心。
”同时,可以适当询问客户对周边环境的看法:“您觉得这样的周边环境符合您的预期吗?”四、进入房屋后的介绍进入房屋后,要按照一定的顺序进行介绍,从客厅开始,依次介绍卧室、厨房、卫生间等。
在介绍客厅时,可以说:“您看,这个客厅非常宽敞,空间很开阔,一家人在这里活动完全不会觉得拥挤。
而且装修风格也比较简约大气,很容易搭配家具。
”介绍卧室时:“这间卧室很温馨,面积也不小,放下一张大床和衣柜后还有足够的空间。
房地产中介销售员基础知识一、房地产基本概念1.房地产:又称不动产,是房产和地产的总称。
具体指土地上的建筑物、附着物,从用途上划分包括住宅、商住楼、写字楼、厂房、商铺、仓库等。
房产总是与地产联结为一体的,具有整体性和不可分割性。
2.土地使用权:是指政府以拍卖、招标、协议的方式,将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。
土地使用权期满后,如该土地用途符合当时城市规划要求的,土地使用者可申请续用,经批准并补清地价后继续使用,如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。
3.土地“三通一平”:是指地皮在发展基础上的水通、电通、路通、场地平整。
4.土地“七通一平”:是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。
5.房地产产权:指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。
具体内容包括产权人在法律规定的范围内,对其拥有的房地产占有、使用、收益和处分的权利。
6.《房地产证》:记载房地产权属的法律凭证。
深圳市的房屋产权与土地权属凭证是二合为一的,内地一些城市土地权属和房屋权属证分开颁发的。
7.土地类型:深圳市土地按其使用性质划分为:居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地、微利房用地,及自由集资房用地。
8.商品房:指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产,它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。
9.福利商品房:指政府按住房制度改革方案免除房地产的地价,按房屋的成本造价售给企业或符合条件的职工,带有福利性的房屋。
10.微利商品房:与福利房不同在于不免地价,并有略高于房地产成本的微利,这些房屋由市政府主管单位筹资建设,用来解决企事职工住宅困难户,价格由政府确定,实行优惠价格政策。
11.自建房(集资房)指各单位自筹资金或合资兴建的房屋。
产权属投资单位所有,一般自用为主,不得在市场上流通(按规定已补交地价的除外)。
12.楼花:是在完成征地拆迁,规划设计以后尚未建成之际,按设计图纸进行出售的房产。
房产中介服务内容一、房屋信息提供作为专业的房产中介,我们提供全面、准确的房屋信息服务。
我们拥有丰富的房源资源,涵盖各种类型和价格范围,满足不同客户的需求。
我们定期更新房源信息,确保信息的实时性和准确性。
此外,我们还为客户提供市场分析报告,帮助他们了解当前房地产市场的趋势和动态。
二、房屋带看服务当客户选择合适的房源后,我们将提供专业的带看服务。
我们将安排合适的时间,带领客户实地参观房屋,详细介绍房屋的布局、设施、装修等情况。
我们会解答客户的疑问,并提供专业的建议和意见,帮助客户更好地了解房屋的实际状况。
三、房屋成交手续一旦客户决定购买房屋,我们将提供全面的成交手续服务。
我们将协助客户完成购房合同的签订、支付购房款项、办理相关税费等手续。
我们会确保所有手续的合法性和规范性,保障客户的合法权益。
四、房屋贷款咨询对于需要贷款购房的客户,我们将提供专业的贷款咨询服务。
我们将为客户介绍各种贷款方案,协助他们申请贷款,并解答他们在贷款过程中遇到的问题。
我们会帮助客户了解贷款流程、利率、还款方式等方面的知识,使他们更好地完成购房计划。
五、产权过户指导在房屋交易过程中,产权过户是一个重要环节。
我们将为客户提供专业的产权过户指导服务。
我们将协助客户完成产权证书的变更、过户手续的办理等事宜。
我们会确保产权过户的合法性和安全性,让客户顺利地完成房屋交易。
六、物业交割服务在房屋交易完成后,我们将为客户提供物业交割服务。
我们将协助客户完成水、电、煤气、物业等相关费用的结算和过户手续。
我们会确保物业交割的顺利进行,让客户顺利地入住新居。
七、后续服务保障在完成房屋交易后,我们还为客户提供后续服务保障。
我们将定期回访客户,了解他们的居住情况和生活需求,提供必要的帮助和支持。
如果客户在居住过程中遇到任何问题或纠纷,我们将提供协助和解决方案,确保他们的满意度和权益。
一、客户摸底
1.购房需求:自住、投资、是否学区需求;
2.客户年龄段、家庭结构;
3.所需房型:多层、高层、洋房、商业、别墅等;
4.所需面积及户型;
5.对于买房的迫切程度:急需、近期、未来打算;
6.付款方式(贷款客户需了解征信情况)及预算;
7.询问客户对所需房屋的了解情况或之前看过哪些房型(便于总结客户需求);
8.对所需房屋的装修情况;
9.对于房屋最在意的是哪几个方面:房价、户型、装修、采光、物业等;
10.情况允许下留下客户至少两个或以上联系方式(防止客户失联)。
二、带看流程
带看前
1.房源、客源匹配(房源多套备用);
2.确认好业主和客户的看房时间;
3.确认好房屋的详细信息,总结房屋的优缺点,提前准备说辞及客户可能会提出的问题;4.准备好带看物品:带看协议、鞋套等;
5.选择并确定好带看路线(规避一些脏乱环境、易碰见同行的可能性,选择能突出房屋优点的路线,增加客户对小区的印象分)
带看中
1.守时,一定要比客户先到约定地点;
2.注意细节、礼仪;
3.讲解房屋情况(对于房屋的优点突出介绍,对于客户提出的缺点不要刻意掩饰,尽量一
带而过);
4.传递紧张气氛,创造房屋的抢手性,为促进成交做铺垫;
5.防止跳单:带看协议或带看确认书一定要填写。
带看后
1.根据客户反应,判断客户意向;
2.尽量回店继续谈,可与同事配合推荐房屋,打动客户;
3.与客户比较之前看过的房源,突出优点,掩饰缺点;
4.对首次看房的客户尽量促成复看。
5.对于不回店继续谈的客户要送远,防止跳单或客户返回与房东私下联系。