房产中介基础知识培训ppt课件-房产中介基础知识培训共68页

房产中介基础知识培训ppt课件-房产 中介基础知识培训
16、云无心以出岫，鸟倦飞而知还。 17、童孺纵行歌，斑白欢游诣。 18、福不虚至，祸不易来。 19、久在樊笼里，复得返自然。 20、羁鸟恋旧林，池鱼思故渊。
41、学问是异常珍贵的东西，从任何源泉吸 收都不可耻。——阿卜·日·法拉兹
42、只有在人群中间，才能认识自 己。——德国
43、重复别人所说的话，只需要教育； 而要挑战别人所说的话，则需要头脑。—— 玛丽·佩蒂ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ恩·普尔
44、卓越的人一大优点是：在不利与艰 难的遭遇里百折不饶。——贝多芬
45、自己的饭量自己知道。——苏联

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房产中介专业知识培训
房产中介专业知识培训
房产中介
• 一、房产中介概念 • 顾名思义：为房产买卖双方达成销售和购买而建立的一个平台机
构，并有为买卖双方保证安全交易的义务。房产中介的具体事务 就是帮卖房人登记房源信息、宣传发布并且保证房源真实有效； 帮买房人寻找推荐合适、理想房源，并带领买房人实地看房，加 以引导，促使成交；房产中介的经济收入主要是收取中介服务佣 金。
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• 开间：住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另 一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的 宽度而言，故又称为开间。
• 进深：住宅的进深，在建筑上是指一间独立的房 屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际 长度。
• 层高：层高通常指下层地板面或楼板面到上层楼 板面之间的距离。层高减去楼板的厚度的差，叫 做净高。目前一般住宅层高都在2.8-3米左右。
总套数） • 套内建筑面积＝套内使用面积＋墙体面积
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• 公摊概念 • 所谓公摊面积，是分摊的公用建筑面积的简称，
它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑 面积。 • 可分摊的公用建筑面积： • 1. 大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、 楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、 水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等， 以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及 其他功能上为该建筑服务的专用设备用房; • 2. 每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙，为 墙体面积水面投影面积的一半
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• 二、销售房屋类型 • 1、商品房：是指房地产开发经营企业，经批准用
于市场出售而建造的房屋 • 2、期房：是指房地产开发商从取得商品房预售许

带看前的准备工作；
买卖流程
卖方委托房屋出售
买方购房委托
业务员对房屋详细情况进行登记
业务员对客户要求进行沟通
配对房源并带客户实地看房 价格商谈及确定房屋权属和付款方式确认
签订定金合同
签定房屋买卖合同、下家付首付
卖方：还银行贷款
买方：向银行申请贷款
交易过户
银行放款
产证出来
交房：水、电、气、有线电视及物业过户和付尾款
大家应该也有点累了，稍作休息
大家有疑问的，可以询问和交流
普通住宅
买家税费
• 1、普通住宅 • 2、非普通住宅
普通住宅
非普通住宅
• 1、接客 • 2、配对 • 3、约看 • 4、带看 • 5、逼意向 • 6、转定 • 7、签约
接客
配对
约看
带看
• 1、带看前的准备工作； • 2、带看中的注意事项； • 3、带看后的工作；
• 1、首次购房：首付3成，基准利率 • 2、二套购房：首付5成，利率上浮10%；
• 1、贷款年限=70年-贷款人年龄
• 注：所有贷款除房龄超过15年的房屋，如
房龄在15年以上，要另行处理。
一、房地产基础知识 二、相关税费知识 三、中介流程 四、买卖流程 五、贷款及相关知识
一、房地产基础知识
1、房屋分类 2、房屋结构分类 3、房地产市场 4、土地使用权出让年限
一、房屋分类
二、房屋结构分类
三、Байду номын сангаас地产市场
四、土地使用权出让年限
• 1 卖方税费 • 2 买方税费
1、卖方税费
1、普通住宅 2、非普通住宅

建设总投资的25%以上，已交付全部土地使用权出让金 ，并已经确定施工进度和竣工交付日期，向县级以上人 民政府房产管理部门办理预（销）售登记，经审核符合 国家标准而颁发的证明称之为商品房预（销）售许可证 。按国家规定，开发商必须持有此证后方可进行房屋预 、销售。
“雪亮工程"是以区（县）、乡（镇） 、村（ 社区） 三级综 治中心 为指挥 平台、 以综治 信息化 为支撑 、以网 格化管 理为基 础、以 公共安 全视频 监控联 网应用 为重点 的“群 众性治 安防控 工程” 。
1、国有土地使用证 依法取得土地使用权的单位或个人，由当地政府及管
理部门发给的凭证，具有法律效力，受到国家法律保护 。 2、建设用地规划许可证
城市规划区内建行建设需要申请用地的，必须持国家 批准建设项目的相关文件，向城市规划行政主管部门申 请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界 限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。
建筑工程施工许可证
“雪亮工程"是以区（县）、乡（镇） 、村（ 社区） 三级综 治中心 为指挥 平台、 以综治 信息化 为支撑 、以网 格化管 理为基 础、以 公共安 全视频 监控联 网应用 为重点 的“群 众性治 安防控 工程” 。
商品房预售许可证
“雪亮工程"是以区（县）、乡（镇） 、村（ 社区） 三级综 治中心 为指挥 平台、 以综治 信息化 为支撑 、以网 格化管 理为基 础、以 公共安 全视频 监控联 网应用 为重点 的“群 众性治 安防控 工程” 。
两书： 《商品房质量保证书》 《商品房使用说明书》
“雪亮工程"是以区（县）、乡（镇） 、村（ 社区） 三级综 治中心 为指挥 平台、 以综治 信息化 为支撑 、以网 格化管 理为基 础、以 公共安 全视频 监控联 网应用 为重点 的“群 众性治 安防控 工程” 。

• 二、销售房屋类型
• 1、商品房：是指房地产开发经营企业，经 批准用于市场出售而建造的房屋
证 为止，所出售商品房称为期房。消费者在 购买期房时应签商品房预售合同
• 3、现房：是指消费者在购买时具备即买即 可入住的商品房，即开发商已办妥所售的 商品房的大产证的商品房，与消费者签订 商品房买卖合同后，立即可以办理入住并 取得产权证
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• 开间：住宅的宽度是指一间房屋内一面墙 皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是 就一自然间的宽度而言，故又称为开间。
• 进深：住宅的进深，在建筑上是指一间独 立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙 皮之间的实际长度。
• 层高：层高通常指下层地板面或楼板面到 上层楼板面之间的距离。层高减去楼板的 厚度的差，叫做净高。目前一般住宅层高 都在2.8-3米左右。
• 预售面积是指报告期末仍未竣工交付使用， 但已签订预售合同的正在建设的商品房屋 面积。报告期预售又在报告期转正式或协 议销售的商品房屋的面积应列入实际销售 面积，同时统计为销售收入。
• 银行按揭：银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产 权作为抵押，由银行先行支房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付 本息，银行按揭的成数通常由五成到八成不等，期限由1年到30年不等。
• 跃层式商品房由上、下两层楼面、卧室、起居室、 客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户 内独用的小楼梯连接的房屋。
• 复式商品房是一种经济型房屋，在层高较高的一 层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房。
• 土地出让金各级政府土地管理部门将土地使用权 出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地 出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或 土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管 理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政 划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用 权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按 规定补交的土地出让价款

1、不要轻言放弃，否则对不起自己。
2、要冒一次险!整个生命就是一场冒险。走得最远的人，常是愿意 去做，并愿意去冒险的人。“稳妥”之船，从未能从岸边走远。-戴尔．卡耐基。
梦 境
3、人生就像一杯没有加糖的咖啡，喝起来是苦涩的，回味起来却有 久久不会退去的余香。
房产中介基础知识学习培训 4、守业的最好办法就是不断的发展。 5、当爱不能完美，我宁愿选择无悔，不管来生多么美丽，我不愿失 去今生对你的记忆，我不求天长地久的美景，我只要生生世世的轮 回里有你。
44、卓越的人一大优点是：在不利与艰 难的遭遇里百折不饶。——贝多芬
45东西，从任何源泉吸 收都不可耻。——阿卜·日·法拉兹
42、只有在人群中间，才能认识自 己。——德国
43、重复别人所说的话，只需要教育； 而要挑战别人所说的话，则需要头脑。—— 玛丽·佩蒂博恩·普尔

E、 您看您之前看的房子都没有了，再不买真的没有了(一直重复地说)
F、 您看这样吧，我是更希望您买到这么合适的房子，我争取一下，先到我们公司签个意向金，我也只能在我们公司给您 争取一天的时间，但是别的公司就没办法了，您一定要尽快啊!
G、 您现在先买了，过几个月赚几十万我们再帮您卖啊!(思路：全部都是铺垫，为了逼定而铺垫)
A、 先生，我们去我们店里喝一点水，顺便我帮您算一下税费吧。
B、 以您的眼光您觉得这套房子怎么样，我觉得真的很不错，真的很合适您。
C、 我给您推荐的房源绝对是您要求中性价比最高的唯一一套了。
D、 您现在就和家人商量，这个市场只要房子能看基本上两天就没有了，找别的就没有这套这么合适您了。您看了这么长 时间的房子了，您肯定能做主的，这么好的房子您再不决定就真的错过了。
B、 XX先生，说心里话我也想帮您多卖一点，那样我们的佣金还能多收一点呢，可是咱 的房子的确存在这样的问题啊!(思路：根据房子的缺点找各种理由打击房价，但一定要 以客户的口气说出来，保持和业主一个很好的关系)
C、 客户不是特别满意，但如果价格有优势客户也考虑，不过他的期望跟您有一定差距， 我就直接回绝了，不知道XX先生您这边怎么考虑?要不要再争取争取?(思路：客户没看 好房子，和房东假谈，精耕房东，把是否再考虑的问题抛给房东自己)
D、 如果一会儿客户过去看房，当场问您房子价格，您就跟他说：“你问他们吧，已经全权委托给他们了，他们很专业， 非常了解我的情况”。(思路：这样让房东配合我们工作，易于成交和收佣)
联系房东
自我介绍 现在方便不 房子卖了吗 确认信息（价格） 确定时间 简单介绍客户情况，寻求协助 提醒客户（收拾卫生、通风） 拿到钥匙
带看后
二：针对客户

三、房地产特征及类型分析
它有什么道建筑形态有几种？
板式建筑：指建筑平面外廓基本成矩形，其长边与短边之比大于或等于2的建筑，并且短边长度小于或等于16米。
板楼四大优点： ① 南北通透，便于采光通风 ② 板楼均好性强 ③ 管理成本不高 ④ 面积使用率很高 板楼的两项缺点： ① 建筑密度低，房价高 ② 户型格局不宜改造
行列式、围合式、点阵式、混合式
（二）、知道建筑布局有几种？
1、行列式布局：住宅楼之间呈平行排列，多为南北向重复排列，使每户都有最佳的朝向。南方住宅多为此布局，以避免西晒。 2、围合式布局：就是将多栋住宅楼布置形成一个围合的空间，造就一个尽可能大的中庭广场，类似于北京传统的四合院布局。围合式布局又分为全围合（四面围合）和半围合（三面围合）两种形式。 3、点阵式：自由布局，房屋采光、景观、通风好，多用于别墅。 4、混合式：由两种或者以上的不同布置方式。
（三）城市规划常用术语
商品房： 指发展商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经国土局批准在市场流通的房地产，它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押赠与及交换的房地产。 别墅： 一般分为独立别墅、叠加（别墅共四层、一梯一户、共两套）、双拼（别墅共两层、一梯两户、共两套）、联体别墅（建筑共两层、由三套以上的别墅相连）四种。 公寓： 除日照要求均满足《住宅建筑设计规范》其他强制性内容的一类特殊的生活单元 综合楼： 由两种及两种以上用途的楼层组成的公共建筑 裙房： 与高层建筑相连的建筑高度不超过24米的附属建筑 地下室： 房间地平面低于室外平面的高度超过该房间净高的1/2者为地下室 半地下室： 房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者为半地下室 设备层： 建筑物中专为设置暖通、空调、给水排水和配变电等的设备和管道且供人员进入操作的空间层 避难层： 建筑高度超过100米的高层建筑，为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层 架空层： 仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层