土地估价技术报告规范格式与常见错误178 例

土地估价报告总结封面：项目名称：[说明估价项目的全称，内容可包括评估目的及估价对象价格类型（土地使用权或其他）等字样]受托估价单位：土地估价报告编号：提交估价报告日期：正文：第一部分：摘要一、估价项目名称：估价目的+ 估价对象价格类型（土地使用权或其他）二、委托估价方：三、估价目的：说明估价是为了满足委托方的何种需要及其估价依据、估价结果的应用方向等，对估价依据则应注明文号、批准单位及批准日期等。

“依据……，为确定……使用权或其他的权利类型的价格，※提供参考”。

连续08、09年考题。

四、估价基准日五、估价日期：起止日期。

六、地价定义：地价定义应注明所估地价的内涵是指：在估价基准日、利用现状或规划利用条件下、设定的开发程度与用途、法定最高年限内一定年期的土地使用权（或包括其他内容）价格。

举例：“估价对象在基准日xx年xx月xx日，宗地外七通，宗地内一平条件下，容积率xx，用途为xx，70年国有建设用地使用权价格”。

七、估价结果：总地价、单位面积地价，必要时注明楼面地价，须以人民币，总地价附大写人民币，并附土地估价结果一览表。

外币，在有基准日外币与人民币比价。

※货币单位及币种。

八、土地估价师签字：至少2名，资格证书号，签名九、土地估价机构：估价机构负责人签字，机构公章，xx年xx月xx日第二部分：估价对象界定一、委托估价方：二、估价对象：具体位置、单纯土地及还是包括其他部分否，面积、土地使用者、用途等。

三、估价对象概况：1、土地登记状况：说明估价对象的地理位置、用途、四至、面积、土地级别、土地权属性质及权属变更、土地登记证书号、国有土地使用证编号、登记时间、地籍图号、宗地号2、土地权利状况：说明估价对象的土地所有权、使用权、他项权利状况，以出让方式取得的土地使用权要说明取得时间、出让金数额、批准使用年限、已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊规定，对估价对象存在的抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等他项权利、相邻关系权利等要详加说明。

⼟地估价技术报告内容及规范格式要求⼟地估价技术报告内容及规范格式要求[⼀]封⾯封⾯内容和格式如下。

⼟地估价技术报告[封⾯标题]项⽬名称：[说明估价项⽬的全称，内容包括评估⽬的及估价对象价格类型(⼟地使⽤权或其他、等字样)。

估价项⽬全称后加括号注明估价对象所在市、县全名，如“××县(市)”字样]受托估价单位：[同“⼟地估价报告”⽂字式]⼟地估价报告编号：[同“⼟地估价报告”⽂字式]⼟地估价技术报告编号：[说明估价机构对该项⽬的技术编号，含有“(地名)估价机构简称(年度)(技)字第××号”等字样，其中年度为提交⼟地估价报告⽇期所在年度]提交估价报告⽇期：[同“⼟地估价报告”⽂字式]关键词：估价对象所在市、县全名[与项⽬名称中市、县全名⼀致]估价⽬的：[应简要说明“企业收购、转让、破产、清产核资、合资、其他”等⽬的]估价机构：[说明估价机构全称]年度：[说明提交⼟地估价报告⽇期所在年度][⼆]正⽂正⽂内容和格式如下。

⼟地估价技术报告[正⽂标题]第⼀部分总述[分标题]⼀、估价项⽬名称[同⼟地估价技术报告封⾯][如⼀个项⽬涉及两个以上市县时，应分市县分别出具⼟地估价技术报告]⼆、委托估价⽅[同“⼟地估价报告”⽂字式]三、受托估价⽅[说明该项估价的受托估价机构、机构地址、估价机构资质级别、资格证书获得时间、估价资格有效期、资格证书编号、法⼈代表等]四、估价⽬的[同“⼟地估价报告”⽂字式]五、估价依据[同“⼟地估价报告”⽂字式]六、估价基准⽇[同“⼟地估价报告”⽂字式]七、估价⽇期[同“⼟地估价报告”⽂字式]⼋、地价定义[同“⼟地估价报告”⽂字式]九、需要特殊说明的事项[同“⼟地估价报告”⽂字式]⼗、⼟地估价师签字[同“⼟地估价报告”⽂字式]⼗⼀、⼟地估价机构[同“⼟地估价报告”⽂字式]估价机构负责⼈签字：(机构公章)××××年××⽉××⽇第⼆部分估价对象描述及地价影响因素分析[分标题]⼀、估价对象描述1-⼟地登记状况[同“⼟地估价报告”⽂字式]。

土地估价技术报告内容及规范格式要求[一]封面封面内容和格式如下。

土地估价技术报告[封面标题]项目名称：[说明估价项目的全称，内容包括评估目的及估价对象价格类型(土地使用权或其他、等字样)。

估价项目全称后加括号注明估价对象所在市、县全名，如“××县(市)”字样]受托估价单位：[同“土地估价报告”文字式]土地估价报告编号：[同“土地估价报告”文字式]土地估价技术报告编号：[说明估价机构对该项目的技术编号，含有“(地名)估价机构简称(年度)(技)字第××号”等字样，其中年度为提交土地估价报告日期所在年度]提交估价报告日期：[同“土地估价报告”文字式]关键词：估价对象所在市、县全名[与项目名称中市、县全名一致] 估价目的：[应简要说明“企业收购、转让、破产、清产核资、合资、其他”等目的]估价机构：[说明估价机构全称]年度：[说明提交土地估价报告日期所在年度][二]正文正文内容和格式如下。

土地估价技术报告[正文标题]第一部分总述[分标题]一、估价项目名称[同土地估价技术报告封面][如一个项目涉及两个以上市县时，应分市县分别出具土地估价技术报告]二、委托估价方[同“土地估价报告”文字式]三、受托估价方[说明该项估价的受托估价机构、机构地址、估价机构资质级别、资格证书获得时间、估价资格有效期、资格证书编号、法人代表等]四、估价目的[同“土地估价报告”文字式]五、估价依据[同“土地估价报告”文字式]六、估价基准日[同“土地估价报告”文字式]七、估价日期[同“土地估价报告”文字式]八、地价定义[同“土地估价报告”文字式]九、需要特殊说明的事项[同“土地估价报告”文字式]十、土地估价师签字[同“土地估价报告”文字式]十一、土地估价机构[同“土地估价报告”文字式]估价机构负责人签字：(机构公章)××××年××月××日第二部分估价对象描述及地价影响因素分析[分标题]一、估价对象描述1-土地登记状况[同“土地估价报告”文字式]。

土地估价报告规范格式（１９９６）〔１９９５〕国土〔籍〕字第１８０号关于印发《土地估价报告规范格式（１９９６）》的通知各省、自治区、直辖市及计划单列市土地（国土）管理局（厅）：为规范土地估价行为，加强土地管理部门对土地估价人员、机构及估价结果等的规范化管理，我局制订了《土地估价报告规范格式（１９９６）》。

现予发布，并于1９９６年３月１日起施行。

从施行之日起，当事人向土地管理部门申请土地估价结果确认以及土地估价机构申请办理土地估价机构资格认证、年审等所报送的土地估价报告和土地估价技术报告，土地估价机构向客户提供的土地估价报告，均应按本规范格式的要求，分别提供。

请各级土地管理部门在土地估价和地价管理工作中认真贯彻落实，并将贯彻中遇到的问题及时报告我局。

附件一土地估价报告（文字说明式）项目名称：受托估价单位：估价人：委托估价单位（人）：估价日期：土地估价报告编号：１９９５－１２－２２发布１９９６－０３－０１施行＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿国家土地管理局制订土地估价报告第一部分摘要一、估价项目名称〔说明估价项目的全称〕二、委托估价方〔说明该项估价的委托单位或个人〕三、估价期日〔说明所估地价的具体时点〕四、价格结果〔说明最终确定的总地价、单位面积地价和楼面地价，并附大写金额。

如用外币表示，应说明外币与人民币的比价〕五、土地估价师签字〔由参加本次估价的土地估价师签名，并注明土地估价师资格证书号〕六、土地估价机构〔由土地估价机构加盖公章〕一九九年月日第二部分估价对象界定一、委托估价方〔说明该项估价的委托单位、单位地址、法人代表、联系人或委托的个人、联系地址、联系人等〕二、受托估价方〔说明该项估价的受托估价机构、机构地址、估价机构资质级别、资格证书号、法人代表等〕三、估价目的〔说明该项估价的目的和应用方向〕四、估价日期〔说明该项估价工作的起止日期〕五、估价期日〔说明所估地价的具体时点〕六、估价对象概况１、土地登记状况〔说明估价对象的土地位置、土地用途、四至、面积、级别、土地权属性质、土地登记证书号、地籍图号、宗地号等〕２、土地权利状况〔说明估价对象的土地所有权、使用权、他项权利状况，以出让方式取得的土地使用权要说明已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊规定。

土地估价报告（规范格式）土地估价报告项目名称:[说明估价项目的全称，内容可包括评估目的及估价对象价格类型(土地使用权或其它)等字样]受托估价单位:[说明进行该项估价并符合估价资质的机构名称，可同时列出合作估价机构]中地不动产评估有限公司土地估价报告编号:[说明估价机构对该项目的编号，含有“(地名)估价机构简称(年度)(估)字第××号”等字样，其中年度为提交土地估价报告日期所在年度][2002]中地评[总]字第**号提交估价报告日期:[说明土地估价报告提交的具体日期]土地估价报告第一部分摘要一、估价项目名称[同“土地估价报告”文字式封面]二、委托估价方[说明该项估价的委托单位或个人]三、估价目的[说明该项估价是为了满足委托方的何种需要及其估价依据、估价结果的应用方向等，对估价依据则应注明文号、批准单位及批准日期等]四、估价基准日[说明估价结果对应的具体日期，样式为××××年××月××日]二00二年*月*日五、估价日期[说明该项估价工作的起止日期]二00二年*月*日至二00二年*月*日六、地价定义[说明估价对象实际用途和宗地内外实际开发程度、本次估价所设定的开发程度和用途及其理由，现状利用或规划利用条件，实际用途需以国有土地使用证登记用途为依据。

土地开发程度的设定应与估价对象土地利用特点和估价目的相一致，分别界定为宗地外围或宗地内外“几通”（指通路、通电、通水、排水、通气、通暖、通讯等）和宗地内平整；地价定义应注明所估地价的内涵是指在估价基准日、现状利用或规划利用条件下、设定的开发程度与用途、法定最高年限内一定年期的土地使用权（或包括其它内容）价格]估价对象土地实际用途（或土地证登记筑）用地，此次评估设定用途为：（商服、工业、仓储、交通运输、公共建筑）用地；估价对象实际开发程度为宗地外*通（通路、通电、供水、排水、供暖、供气、通讯等），宗地内*通一平（通路、通电、供水、排水、供暖、供气、通讯等及宗地内平整状况）；根据估价目的，由于宗地内*通设施开发费已计入固定资产评估值中，为了避免资产重复计算，此次评估设定开发程度为：宗地外*通（通路、通电、供水、排水、供暖、供气、通讯等）及宗地内*场地平整（或部分平整、阶梯式平整）。

土地估价报告中容易出错的地方⏹土地估价报告中容易出错的地方⏹封面⏹1、封面缺少关键词；⏹2、封面中罗列的项目与《城镇土地估价规程》要求不一致；⏹3、报告编号明显有问题，例如2007年出具的报告编号为[2005]*****；⏹第一部分总述⏹ 4、第一部分中罗列的项目与《城镇土地估价规程》要求不一致；⏹一、估价项目名称：⏹【要点】全称,一般形式为某某单位位于某某地方的土地使用权评估,包括评估目的⏹5、估价项目名称不正确，没有明确估价目的和土地价格类型；⏹二、委托估价方：⏹【要点】说明委托方的名称⏹三、受托估价方：（注意！！国土资发［2002］237号文的新规定，现已讲评级制度改为注册制度）【要点】（1）评估机构的全称；（2）机构地址；（3）机构注册证书；4）法定代表人。

⏹6、不完整或者错为国土资源部或某省厅颁发的某级资质证书；⏹四、估价目的：⏹【要点】（1）为什么评估；（2）谁委托估价的；（3）应用方向。

⏹ 7、评估目的只能是一个，不能不同的评估目的共用一份报告；⏹五、估价依据：⏹【要点】（1）法律、法规、政策文件依据；（2）技术规程及当地的有关地价评估的文件及规定；（3）委托方提供资料；（4）评估人员调查收集的资料。

⏹8、缺少《城镇土地估价规程》；⏹9、估价依据中错误之一——原国家土地管理局颁布的《城镇土地估价规程》，《城镇土地估价规程》由国家质量监督检验检疫总局2001年11月12日发布；⏹10、估价依据中错误之二——国土资源部有关规定及原国家土地管理局（1996）国土（籍）字第180号《土地估价报告规范格式》，已更新为2002年7月1日开始实行的《城镇土地估价规程》附录的《土地估价报告规范格式》；⏹11、估价依据中错误之三——有关法律法规、地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知，应该写明；⏹12、评估中采用了基准地价系数修正法，依据中缺少当地的《基准地价评估报告》或政府公布的基准地价文件。

“土地估价技术报告（文字式）“的基本内容及期说明[一]封面封面内容和格式如下：土地估价技术报告[封面标题]项目名称；[说明估价项目的全称，内容包括评估目的及估价对象价格类型（土地使用权或其他）等字样。

估价项目他称后加括号注明估价对象所在市、县全名，如“××县（市）”字样]受托估价单位：[说明进行该项估价并符合估价资质的机构名称，可同时列出使用估价机构]土地估价报告编号：[说明估价机构对该项目的编号，含有“（地名）估价机构简称（年度）（估）字第××号”等字样，其中年度为提交土地估价报告日期所在年度]土地估价技术报告编号：[说明估价机构对该项目的技术编号，含有“（地名）估价机构简称（年度）（技）字第××号”等字样，其中年度为提交土地估价报告日期所在年度]提交估价报告日期：[说明土地估价报告提交的具体日期]关键词：估价对象所在市、县全名，和项目名称中市、县全名一致；估价目的，应简要说明“企业收购、转让、破产、清产核资、合资、其他”等目的；估价机构，说明估价机构全称；年度，说明提交土地估价报告日期所在年度[二]正文正文内容和格式如下：土地估价技术报告[正文标题]第一部分总述[分标题]一、估价项目名称：[说明估价项目的全称，内容包括评估目的及估价对象价格类型（土地使用权或其他）等字样。

估价项目他称后加括号注明估价对象所在市、县全名，如“××县（市）”字样][如一个项目涉及两个以上市县时，应分市县分别出具土地估价技术报告]二、委托估价方：[说明该项估价的委托单位或个人]委托估价方[说明该项估价的委托单位及基隶属关系、委托单位和估价对象土地使用者之间的关系、主营业务范围等以及单位地地址、法人代表、联系人等，或委托的个人、联系地址、联系人等]三、受托估价方：[说明该项估价的受托估价机构、机构地址、估价机构资质级别、资格证书获得时间、估价资格有效期、资格证书编号、法人代表等]四、估价目的：[说明该项估价是为了满足委托方的何种需要及其估价依据、估价结果的应用方向等，对估价依据则应注明文号、批准单位及批准日期等]五、估价依据：[说明该项估价所依据的国家有关法律、法规、行政规章以及估价对象所在省市的有关法律规定，采用的技术规程，委托方提供的有关资料，受托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查所获取的资料等][上述估价依据应和估价过程相一致，对估价过程中选择、有关参数确定（如选用基准地价、征地费用、有关税费等）所依据的主要文件应列出]六、估价基准日[说明估价结果对应的具体日期，样式为×××年××月××日]七、估价日期[说明该项估价工作的起止日期]八、地价定义[说明估价对象实际用途和宗地内外实际开发程度、本次估价所设定的开发程度和用途及其理由，现状利用或规划利用条件，实际用途需以国有土地使用登记用途为依据。

估价报告常见错误一、报告格式不规范（缺项等）e.g.价值定义、估价时点，估价结果未大写二、估价要素等关键内容围作交代（交代不清）e..g. 1、产权情况2、估价对象情况3、土地使用年限4、建筑物经济寿命三、方法选择错误e.g. 1、收益性房地产未选用收益法作为其中的一种估价方法2、具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法四、参数选择错误（e.g. ①汇率时点②年限③资本化率④折现率⑤收益率）五、概念混淆e.g. ①估价时点——估价作业日期②收益价格——比准价格——积算价格③资本化率——折现率六、估价结果确定理由交代不清（未交代）七、前后不一致（e.g. ①面积②年限）八、计算错误（e.g. ①算式列错②数字套错③计算结果错误）成本法一、公式缺项二、重复计算三、采用会计折旧而未予以说明e.g. 直线折旧法40÷50=80%，还需说明根据实地踏勘与直线折旧法得出的折旧相同四、折旧的计算错误e.g. 包含了土地五、土地使用年限未作修正六、超出了土地使用年限七、未考虑社会平均水平成本（客观成本）市场比较法一、交易案例选择不当（8项：1、区位：地区相同或同一供求范围2、权益：①用途②权利性质：划拨土地与出让土地；商品住宅与经济适用房和房改房3、实体：①建筑结构②规模4、交易类型 e.g. 拍卖案例不可取5、成交日期 e.g. 相差1年以上6、正常成交价格）二、修正系数超出了限值（绝对值：单项修正＜20%；综合修正＜30%）三、公式应用错误（分子分母颠倒）四、与成本法的混用e.g. ①市场价值130万+40万重新装修≠市场价值170万②市场比较法80万×成新率80%=64万（因为用市场比较法时，已在房地产状况修正中考虑了成新度）收益法一、公式选择错误二、未采用客观收益（是否有租约限制）三、未考虑空置率/入住率（有效毛收入）九、计算净收益时，扣除项目出错e.g. ①扣除了折旧②未扣除经营利润十、资本化率内涵错误（r L，r B，r O）十一、收益年限确定错误十二、时点错误十三、对收益法运用理解的错误e.g. 大厅/大堂等公用部分的收益已包含在各部分的收益中，不可单独估价假设开发法一、公式错误二、算式错误（折现）三、漏减了扣除项目四、动态法计算过程中扣除了利息和利润（已体现在折现率中）五、错误理解的假设开发法（e.g. 在建工程估价中扣除了已投入费用）六、时点混乱（e.g. 分期投入、分期销售）七、收益率和折现率混淆。

在对中国人保重组改制项目进行土地评估时，应参照以下统一格式和内容出具土地估价技术报告，其中红色字体部分（灰色底纹）为评估说明，在评估报告完成后应全部删去。

未标注灰色底纹的红色字体是需要替换和注意的内容。

注意报告中的所有表格应在报告完成后按顺序进行编号。

土地估价技术报告（参考格式）项目名称：中国人保重组改制项目土地价格评估（**省**市或**县）受托估价单位：中地不动产评估有限公司合作估价单位：估价人员：委托估价单位：中国人民保险公司估价日期：二00二年四月二十日至*月*日土地估价技术报告编号：中国人保重组改制－*－**备注：土地估价技术报告编号中“中国人保重组改制－*—**”其中：*——各省、直辖市简称**——所在市、县名称（注明县或市）例：中国人保重组改制－皖－合肥市中国人保重组改制－苏－如皋县土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称中国人保重组改制项目土地价格评估（**省**市或**县）二、委托估价方委托单位：中国人民保险公司单位地址：北京市宣武区宣武门东河沿街69号法人代表：唐运祥联系人：陈东辉联系电话：86三、受托估价方受托估价机构：中地不动产评估有限公司机构地址：北京市西城区金融街通泰大厦B座601室资质等级：A级资质证书编号：2000A002法人代表：王朝阳联系人：尤孝明联系电话：86邮政编码：100032合作估价机构：机构地址：资质等级：**级资质证书编号：法人代表：联系人：联系电话：邮政编码：注：当合作估价机构多于一家时，可按以上内容分别列出各合作估价机构。

四、估价对象估价对象是指位于***省***县（市）的**宗土地，其中商服用地*宗，仓储或工业用地*宗，综合用地*宗，住宅用地*宗，土地总面积为**平方米。

各宗地具体情况详见表1。

表1 估价对象情况一览表中国人民保险公司拟进行重组改制，根据国家有关规定，特委托中地不动产评估有限公司对此次重组改制所涉及的土地进行价格评估，为其进行土地资产处置提供土地使用权价格依据。

土地估价报告内容及规范格式要求1)封面封面内容和格式如下。

土地估价报告[封面标题]项目名称：[说明估价项目的全称，内容可包括评估目的及估价对象价格类型(土地使用权或其他)等字样]受托估价单位：[说明进行该项估价并符合估价资质的机构名称，可同时列出合作估价机构]土地估价报告编号：[说明估价机构对该项目的编号，含有“(地名)估价机构简称(年度)(估)字第×x号”等字样，其中年度为提交土地估价报告日期所在年度]提交估价报告日期：[说明土地估价报告提交的具体日期]2)正文正文内容和格式如下。

土地估价报告[正文标题]第一部分摘要[分标题]一、估价项目名称[同“土地估价报告”文字式封面]二、委托估价方[说明该项估价的委托单位或个人]三、估价目的[说明该项估价是为了满足委托方的何种需要及其估价依据、估价结果的应用方向等，对估价依据则应注明文号、批准单位及批准日期等]四、估价基准日[说明估价结果对应的具体日期，样式为××××年x x月××日]五、估价日期[说明该项估价工作的起止日期]六、地价定义[说明估价对象实际用途和宗地内外实际开发程度、本次估价所设定的开发程度和用途及其理由，现状利用或规划利用条件，实际用途需以国有土地使用证登记用途为依据。

土地开发程度的设定应与估价对象土地利用特点和估价目的相一致，分别界定为宗地外围或宗地内外“几通”(指通路、通电、通水、排水、通气、通暖、通讯等)和宗地内平整；地价定义应注明所估地价的内涵是指在估价基准日、现状利用或规划利用条件下、设定的开发程度与用途、法定最高年限内一定年期的土地使用权(或包括其他内容)价格]七、估价结果[说明最终确定的总地价、单位面积地价，必要时注明楼面地价，须以人民币表示，总地价附大写金额，并附土地估价结果一览表。

如需用外币表示的，应标明估价基准日外币与人民币的比价]八、土地估价师签字[由参加评估及符合估价资质的估价机构中的至少两名土地估价师签字，并注明土地估价师资格证书号]九、土地估价机构[由签字土地估价师所在的估价机构法人代表签字，并加盖公章，其中至少一个为符合土地估价资质的估价机构]，估价机构负责人签字：(机构公章)××××年××月××日第二部分估价对象界定[分标题]一、委托估价方说明该项估价的委托单位及其隶属关系、委托单位与估价对象土地使用者之间的关系、主营业务范围等以及单位地址、法人代表、联系人等，或委托的个人、联系地址、联系人等。