房地产的基本概念与属性特征

第五章 房地产评估

知识点三、房地产的特性

房地产是土地和房屋及其权属的总称。

我国《城市房地产管理法》规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋的占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”同时，土地的区位决定了房屋的位置，直接影响到房地产的价格，因此，在房地产评估中，通常评估房地产的整体价值。

房地产一般具有如下特性：（熟悉）

1.位置固定性。

2.供求区域性。

3.使用长期性。

4.投资大量性。

5.保值与增值性。

一般物品在使用过程中由于老化、变旧、损耗、毁损等原因，其价值会逐渐减少。

而从长期来看，土地的价值呈上升走势。

（1）由于土地资源的有限性和固定性，制约了对房地产不断膨胀的要求，特别是对良好地段物业的需求，导致价格上涨。

（2）对土地的改良和城市基础实施的不断完善，使土地原有的区位条件改善，导致土地增值。

6.投资风险性。

房地产使用的长期性和保值增值性使用之成为投资回报率较高的行业，同时房地产投资风险也比较在。主地产投资的风险主要来自三个方面：

（1）房地产无法移动，建成后又不易改变用途，如果市场销售不对路，容易造成长期的空置、积压。

（2）房地产的生产周期较长，从取得土地到房屋建成销售，通常要 3-5 年的时间，在此期间影响房地产发展的各种因素发生变化，都会对房地产的投资产生影响。

（3）自然灾害、战争、社会动荡等，都会对房地产投资产生无法预见的影响。

7.难以变现性。

由于房地产位置固定性、用途不易改变等，房地产不像股票和外汇那样，可以迅速变现，其变现性较差。

8.政策限制性。

房地产市场受国家和地区政策影响较大。城市规划、土地利用规划、土地用途管理、住房政策、房地产信贷政策、房地产税收政策等都会对房地产的价格产生直接或间接的影响。

手办的基本概念与特征

手办，原指未涂装树脂模件套件，是收藏模型的一种，也是日本动漫周边中的一种，英文原文为Garage Kits(GK)，是套装模件(Model Kits)的意思。下面是unjs小编整理的相关内容，欢迎大家阅读!基本概念手办(也有叫首办或者手版)的名称经常会被混淆到所有人物模型上。其实真正意义上的手办都是表现原型师个性的GARAGE KIT(简称GK)，是指没有大量生产的模型套件。GARAGE KIT应该引用老外经常在车库里自己动手做东西的原意吧，所以手办需要自己DIY的----这也是手办的最大乐趣吧。因为产量很少而且在开模的复杂度上有着很高的难度，因此价格一般都很昂贵。因为树脂材料的特性，很适合表现非常细致的细节部分和人物。大部分手办都是工厂提供的半成品白模，需要自己动手打磨、拼装、上色等一系列复杂的工艺，而且难度远大于一般模型制作。单单从上色来说，需要一定的美术功底以及喷笔、气泵这样昂贵的涂装工具。由于手办的加工过程是全手工的，因而手办完成品的价格也是比较高的。特征1、手办不是量产的，一套手办模具一般只能生产20-25个产品左右，如果需要再生产则要重新开模。

2、手办的的原料，这也是区分是不是手办的最重要的因素，手办的原料大多使用高档的p.u无发泡树脂，最好的如日本的cast树脂--300多元一公斤透明的更贵，该原料生产的白模手办有非常好的手感，产品很少有气泡。白模颜色是不会发黄发暗，也不会太亮，非常光滑(不同于pvc的塑料光滑)，摸起来有象玉或者象牙一样的手感,拿在手中很有手感，不象pvc或者塑料这样轻。在打磨的时候也不会发出难闻的气味。手办模型网出售的手办即属此。

3、手办的表现力非常强，如细微的面部表情、丝袜的皱折等等无不栩栩如生...

4、由于完成品的加工需要很多人力，所以手办一般都不是完成品，就算有玩成品出售在价钱上和时间上也所费较多!

5、其他的塑料材质(PVC PS ABS ABC)之类的模型/人偶是不可以叫做手办。手办生产厂商御三家：分别为GSC、MaxFactory(以下简称Max)、ALTER。此三家的量产PVC手办做工精细、授权作品范围广、造型优秀所以较其他一些手办公司更受欢迎。之前ALTER由于还原度高、作品更贴近主流而领先其他两家;不过近几年GSC在经营上投入了更多精力，加强了网站方面的宣传，创建了主体咖啡厅;推出了多项成功的企划(如粘土系列、V家系列、黑岩等等);同时积极与其他公司进行合作，除了众所周知的与Max合作，GSC还与niconico等在二次元领域较有影响力的公司合作。以上这些使GSC超越ALTER成为了领先的手办公司。至于Max，通过与GSC的联合，也较之前有很大发展，加上figma系列的成功，Max的竞争力大大提高，不过目前多数人已将Max视为GSC的附属，。此外Max的PVC手办到目前为止从来没有再版的情况(figma有过)。 其他的公司有很多，比较值得提一下的不多。寿屋：基本上做的是所谓的”低端产品”，价格让多数人可以接受，还原程度总体还可以，好坏参半。不过偶尔也会出现让人眼前一亮的东西，不过寿屋的东西再版频繁，对于老玩家来说入手难度很低。MegaHouse：隶属于Bandai。由于Bandai的势力雄厚，Mega借助其独有的版权优势推出了许多其他公司无法触及的作品(如高达、Macross、海贼王)。同时Mega的做工的水平紧跟ALTER和GSC，也有较强的还原度，同时目前Mega正与ALTER进行合作。Griffon：即所说的G社，产品本身没什么太大的亮点。面部表情单一，感觉僵硬，不过由于近几年大量推出东方角色的PVC手办，影响力也增大的许多。Orchid Seed：简称OS，多数做工精良，产品多为成人系，原型多取自画师原画、插画或漫画。wave：沙滩泳装主体较多，BeachQueen为目前的主打系列。Banpresto：俗称”眼镜厂”，由LOGO得名。同样隶属于Bandai，与Mega不同，产品方向主要以景品为主，用于街机奖品(抓娃娃机)和抽奖。由于同属于Bandai，版权方面优势明显。海洋堂：老牌ACG周边公司，可动人型曾经非常受欢迎，不过由于发展缓慢同时受到新兴产品系列(如figma)的冲击，已逐渐淡出玩家的视野，不过在可动人型上偶尔会有一些优秀的东西(如胡迪、骷髅兵)。其他的公司还有回天堂、Movic、Freeing、GIFT、YAMATO，影响不大在此不做介绍。手办厂商很多 你要想知道全部 可以去我爱手办网

房地产的名词解释|特性有哪些

房地产的名词解释：

对于房地产的概念，应该从两个方面来理解：房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地(或土地使用权)、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。随着个人财产所有权的发展，房地产已经成为商业交易的主要组成部分。法律意义上的房地产本质是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权等。

房地产的特性：

1、房地产位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制;

2、地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同;

3、房地产的高质耐久性;

4、房地产具有保值、增值性，前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可再生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作为龙头产业，税收约占国民生产总值的10%。

房地产的前景：

1、城市化水平走势稳步提高，形成对房屋越来越高的需求。2010年城市人口达6.1亿，每年需新建住宅3.27亿㎡; 2、人口流动增加形成对住宅的需求;

3、居民消费水平的提高;

4、城市的旧城改造，增加居民对住宅的要求;

5、深化改革与市场发展的促进对住宅的需求。建筑业是属于第二产业，属于物质生产部门，从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果就是建筑物和构筑物。房地产业则兼开发、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。一般从事房地产开发经营的企业和组织称为开发商，从事房屋建设和设备安装的企业称为建筑商和承包商。在项目开发建设活动中，房地产企业和建筑业往往形成甲方和乙方的密切合作关系。

生态系统的概念及基本特征

一、生态系统的概念

生态系统这一概念是由英国生态学家坦斯黎首先提出的。他认为，生态系统的基本概念是物理学上使用的“系统”整体，这个系统不仅包括有机复合体，而且也包括形成环境的整个物理因素复合体。生态系统是指在一定时间和空间内，由生物群落与其环境组成的一个整体。各组成要素间借助物种流动、能量流动、物质循环、信息传递和价值流动，而相互联系、相互制约，并形成具有自调节功能的复合体。

生态系统可以是一个很具体的概念，一个池塘，一片森林或一块草地都是一个生态系统。同时，它又是在空间范围上抽象的概念。生态系统和生物圈只是研究的空间范围及其复杂程度不同。小的生态系统联合成大的生态系统，简单的生态系统组合成复杂的生态系统，而最大，最复杂的生态系统就是生物圈。

二、生态系统的基本特征

每一个生态系统都有一定的生物群落与其栖息的环境相结合，进行着物种、能量和物质的交流。在一定时间和相对稳定条件下，系统内各组成要素的结构与功能处于协调的动态之中。关于这部分内容，蔡晓明作了相应阐述，生态系统具有如下l0项重要特征。

1．以生物为主体，具有整体性特征

生态系统通常与一定空间范围相联系，以生物为主体，生物多样性与生命支持系统的物理状况有关。一般而言，一个具有复杂垂直结构的环境能维持多个物种。一个森林生态系统比草原生态系统包含了更多的物种。同样，热带生态系统要比温带或寒带生态系统展示出更大的多样性。各要素稳定的网络式联系，保证了系统的整体性。

2．复杂、有序的层级系统

由于自然界中生物的多样性和相互关系的复杂性，决定了生态系统是一个极为复杂的、多要素、多变量构成的层级系统。较高的层级系统以大尺度、大基粒、低频率和缓慢速度为特征，它们被更大系统、更缓慢作用所控制。

3．开放的、远离平衡态的热力学系统

任何一个自然生态系统都是开放的。有输入和输出，而输入的变化总会引起输出的变化。虽然输出并不是立即变化，有时它们可能落在后面，但它们不会赶在输入之前，这是因为输出是输入的结果，而输入是原因、源。从这一观点看，没有输入也就没有输出。维持生态系统需要能量。生态系统变得更大更复杂时，就需要更多的可用能量去维持，经历着从混沌到有序，到新的混沌，再到新的有序的发展过程。