房地产业的基本概念

房地产业基本知识

第一讲 房地产业概述

（一）房地产业的基本概念

房地产业是进行房地产投资、开发、经营、经管、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。房地产业与建筑业既有区别又有联系。它们之间的主要区别是：

①建筑业的产品是建筑物，具有物质属性；而房地产的产品既体现物质属性，又体现法律属性，其落脚点在房地产权属。

②建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产(开发)、经营、经管和服务等多种性质，属于第三产业。房地产业与建筑业又有着非常密切的关系，因为除特殊领域的建筑产品外，它们的业务对象都是房地产。在房地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系，房地产业是房地产开发和建设的甲方，建筑业是乙方；房地产业是策划者、组织者和建设任务的发包者{建筑业是承包单位，按照承包合同的要求完成“三通一平”等土地开发和房屋建设的生产任务。

房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业叉分为房地产咨询、房地产估价、房地产经纪和物业经管等。其中，又将房地产咨询、房地产估价、房地产经纪归为房地产中介服务业。因此，房地产业的细分行业包括房地产投资开发业、房地产咨询业、房地产估价业、房地产经纪业和物业经管业。

（二）房地产投资开发业

房地产投资开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上投资进行基础设施、房屋建设的行为。房地产投资开发需要土地、建筑材料、城市基础设施、公共配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸多方面。

房地产投资开发除了取得土地、建造房屋然后预售或出售新建的房屋这种方式，还有购买房屋后出租，购买房屋后出租一段时间再转让；或者购买房地产后等待一段时间再转让；开发也不仅是建造新房屋；还有把土地(生地、毛地)变为建设熟地之后转让，有对旧房屋进行装修改造，有接手在建工程后继续开发等。

房地产开发具有资金量大、回报率高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。

（三）房地产咨询业

房地产咨询是指为有关房地产活动的当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动，现实中的具体业务有接受当事人的委托进行房地产市场调查研究，房地产开发工程可行性研究，房地产开发工程策划等。

（四）房地产估价业

房地产估价是指专业房地产估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响房地产价值的因素进行综合分析的基础上，对房地产在特定时点的价值进行测算和判定的活动。目前，中国的房地产估价制度、房地产估价人员执业资格认证制度等已经确立，房地产估

价队伍也已初具规模。

（五）房地产经纪业

房地产经纪是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。目前主要业务是接受房地产开发商的委托，销售其开发的新商品房，房地产经纪业务，不仅是代理新房的买卖，还包括代理旧房的买卖；不仅代理房地产的买卖，还代理房地产的租赁等业务。

（六）物业经管业

物业经管是指业主通过选聘物业经管企业，由业主和物业经管企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、经管，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业经管是一种经营型、企业化的经管，通过质价相符的有偿服务和一业为主、多种经营来实现独立核算、自负盈亏、自我发展和自我完善。

物业经管是伴随着现代市场经济体制的确立而产生并发展起来的一个行业，并且是通过对计划经济体制下传统的房屋经管体制的不断改革替代而最终确立的物业经管新体制。

中国传统的房屋经管是由政府的职能部门以行政手段对房屋进行经管的一种体制，具有如下几个重要特征：①经管者为政府职能部门，如市、区房管局和基层单位房管所、管养段；②经管单位并非企业，而属于事业性质；②经管对象是国有房产(或其他直管公房)·一般情况下，由房管部门统一经管；④经管手段基本上为行政 手段，经费主要来源于低租金和国家的财政补贴，经管服务是无偿提供的，是福利型的经管；⑤业主和用户只能被动接受经管，别无选择；⑥经管内容单一般只限于对房屋及附属设备的维修、养护，经管效果不好．物业寿命缩短，社会财富浪费。传统的房屋经管是福利型住房制度的一种自然延伸．是回避房屋的商品属性的产

物。从历史的角度看，它对于维持计划经济体制下的住房制度，在一个低水平上为广大城市居民提供最基本的住房服务起了一定的作用。

但随着房地产市场体系的不断完善，人们在关心房价和质量之后，第三大关心的问题就是物业经管。如果物业经管搞好了，必然会解除消费者的后顾之忧，精明的房地产开发商在推销房屋时．都开始注重介绍物业经管，树立良好的形象和信誉。人们在购买物业时，逐步开始喜爱选择那些有一定知名度和美誉的物业经管公司。实践证明，高质量、好信誉的物业经管使相关的物业保值增值并能增强购房者的信任感和安全感，人住后会感到舒适和愉悦，会激发起购买欲望，极大地促进物业的销售。

第二讲 现行的房地产体制

一、现行城镇住房制度的基本框架

2OO3年8月12日国务院下发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，要求坚持住房市场化的基本方向，不断完善房地产市场体系，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用；坚持以需求为导向，调整供应结构，满足不同收入家庭的住房需要；坚持深化改革，不断消除影响居民住房消费的体制性和政策性障碍，加快建立和完善适合我国国情的住房保障制度；坚持加强宏观调控，努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定；坚持在国家统一政策指导下，各地区因地制宜，分别决策，使房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应，与相关产业相协调，促进经济社会可持续发展。

（一）完善住房供应政策，加强经济适用住房的建设和经管

地方政府应根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化，完善住房供应政策，调整住房供应结构，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房。同时，根据当地情况，合理确定经济适用住房和廉租住房供应对象的具体收入线规范和范围，并做好其住房供应保障工作。

经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。通过土地划拨、减免行政事业性收费、政府承担小区外基础设施建设、控制开发贷款利率、落实税收优惠政策等措施，切实降低经济适用住房建设成本。对经济适用住房，严格控制在中小套型。严格审定销售价格，依法实行建设工程招投标。经济适用住房供应实行申请、审批和公示制度，具体办法由市(县)人民政府制定。集资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分，其建设规范、参加对象和优惠政策，按照经济适用住房的有美规定执行。但任何单位不得以集资、合作建房名义，变相搞实物分房或房地产开发经营。

（二）增加普通商品住房供应，控制高档商品房建设

根据市场需求，采取有效措施加快普通商品住房发展，提高其在市场供应中的比例。对普遥商品住房建设，要调控土地供应，控制土地价格，清理并逐步减少建设和消费的行政事业性收费工程，多渠道降低建设成本，努力使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应。 根据实际情况，合理确定高档商品住房和普通商品住房的捌分规范。对高档、大户型商品住房以及高档写字楼、商业性用房积压较多的地区，要控制此类工程的建设用地供应量，或暂停审批此类工程。也可以适当提高高档商品房等开发工程资本金比例和预售条件。

（三）建立和完善廉租住房制度，继续推进现有住房出售，完善住房补贴制度

强化政府住房保障职能，切实保障城镇最低收人家庭基本住房需求。以财政预算资金为主．多渠道筹措资金，形成稳定规范的住房保障资金来源。要结合当地财政承受能力和居民住房的实际情况，合理确定保障水平。最低收入家庭住房保障原则上以发放租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅。

对能够保证居住安全的菲成套住房，可根据当地实际情况向职工出售。对权属有争议的公有住房，由目前房屋经管单位出具书面具结保证后，向职工出售。对因手续不全等历史遗留问题影响公有住房出售和权属登记发证的，由各地制定政策，明确界限，妥善处理。

严格执行停止住房实物分配的有关规定，认真核定住房补贴规范，并根据补贴资金需求和财力可能，加大住房补贴资金筹集力度，切实推动住房补贴发放工作。对直管公房和财政负担单位公房出售的净收入，要按照收支两条线经管的有关规定，统筹用于发放住房补贴。

二、现行城市土地使用制度的基本框架

中国城市土地使用制度经过改革探索，找到了一种既能维护土地公有制，又有利于市场经济运行的制度。这种土地使用制度，是在不改变城市土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议挂牌等方式将土地使用权有偿、有限期地出让给土地使用者，土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，其合法权益受国家法律保护；需要继续使用的，经批准，期限可以延长，同时接当时市场情况补交地价。

三、房地产法制建设

房地产和房地产业涉及的社会面广、资金量大、产权关系复杂，特别需要法律法规的规范，以建立正常的房地产市场秩序，规范房地产市场行为，维护房地产权利人的正当权益。

目前，中国房地产的法律法规体系建设已取得了显著成绩，该体系的构架由法律、行政法规、地方性法规、部门规章、地方性政府规章、规范性文件和技术规范等构成。其中，法律主要有三部，即《城市房地产经管法》(1994年颁布，1995年1月1日起实施。)、《中华人民共和国土地经管法》(1998年修订，1999年1月1日起实施。以下简称《土地经管法》)、《中华人民共和国城市规划法》(1989年颁布，1990年4月1日起实施。以下简称《城市规捌法》)。特别是《城市房地产经管法》，它的颁布实施标志着中国房地产业的发展迈入了法制经管的新时期，为依法经管房地产市场奠定了坚实的法律基础。这部法律除确立了中国房地产经管的基本原则，还对房地产开发用地、房地产开发房地产交易、房地产权属登记等主要经管环节，确立了一系列基本制度，做出了具体规定，内容十分丰富。

《城市房地产经管法》、《土地经管法》和《城市规划法》既有分工，又相辅相成。《城市房地产经管法》是“为了加强对城市房地产的经管，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展”。《土地经管法》是“为了加强土地经管．维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展。。《城市规划法》是“为了确定城市的规模和发展方向，实现城市的经济和社会发展目标，合理地制定城市规划和进行城市建设，适应社会主义现代化建设的需要”。因此，对于城市建设和房地产业来说，《土地经管法》主要是解决土地资源的保护、利用和配置，规范城市建设用地的征用，即征用农村集体所有的土地以及使用国有土地等问题。《城市规划法》除规定了城市性质、发展目标和发展规模，重点是规范城市建设用地布局、功能分区和各项建设的具体部署，控制和确定不同地段的土地用途、范围和容量t协调各项基础设施和公共设施的建设。《城市房地产经管法》则对如何取得国有土地使用权、房地产开发、房地产交易和房地产权属登记经管等作出了具体规定。