国外房地产泡沫的治理及启示
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国外房地产泡 沫的治理及启示
文， 谢经荣
Ｉ 地产 泡沫 是 由房地 产 价格 长期 快速 上 涨导 致 的房 地产 会信心长 期 不振 。 国房 地产 泡沫破 灭 造成 曼谷 办公楼 空 置 ＝了 ＝ 泰
／ － 市场交易价格远超其实际价值的现象 。 ，ｊ ／ 在过去２ 多年 率高达２ ３ 导致４ ０ 美元 的银 行呆账 ， ０ ／， ０亿 破坏 泰国 的银 行业 和
环境 突然 变化 ， 就会 迅 速破 灭 ， 这一过 程一 般 为１ ２ 。 沫 １７ 房地 产泡沫 明显 出现 ； ９ ８ ～年 泡 ０ ％， １ ８ 年偏 高２ ０ １８ 年 、 ９ ０ ２ ％， ９ ９ １ ９ ３ ％、 ２ ％， ９１ ０ ％， 形 成时房地 产价 格长 期快速 上 涨和泡 沫破 灭时房地 产价格 暴 年分别偏高３ ０ ３ ０ 最高 的１ ９年达 到５ ９ 泡沫十分严
速 上涨导 致大 量投资 、 贷款 流 向房地 产行业 ， 房地产 市场成为 的偏好， 除了经济利益 ， 占有房地产 还有 其他 目的， 以交易价 所 财 富的聚集 地 。日本房地 产泡沫 自１８ 年产生到 １９ 年破 灭 ， ９３ ９１ 格通常会高于 理论价格 。 般认 为， 一 交易价格高于理 论价格１ 倍
里 ， 界 范 围内 出现 了三 次影 响较 大 的房地 产 泡 沫破 灭 ， 世 即 金融体 系， 大量 企业 停产、 倒闭 ， 失业 率大幅 上升， 引发了全面 １９ 年 日本房地产泡沫 破灭 、 ９ ７ ９１ １ ９ 年泰 国等国家和 地区房地产 的经济 危机 。 房地 产 泡沫 破灭 后 形成 的不 良债权 需要 慢慢 消
慢； 房地产泡沫主 要是 区域 性的。
西亚的房地产泡沫也局限在曼谷、 雅加达等城 市。 以说 ， 所 房地
日 房地产 泡沫始 于 １８ 年 。 本 ９ ３ 当时 ， 本 国际 经济地位 上 产泡沫具有较强 的区域性 ， 日 它的产生主要同城市市场相联 系。
升， 东京 国际金 融中心形成 ， 多 国外大公司进 入 日本 投 资购 众 买房地 产， 引起 日本房 地产 价格飞 速上 涨 ， 动 日本 房地 产泡 推
泡 沫破 灭和 ２ ０年 同美国次 贷危机 相关 的房地产泡 沫破 灭 ， ０７ 对 有关 国家以至世界经济造 成了巨大危 害。
化， 居民信心需 要慢慢恢 复。 为达 到正常生产水平， 本 用了 ０ 日 １ 年时间 ， 泰国等用了５ 年多时间。 房 地产 价格受 国家经济 、 金融 、 税收 等政 策 的影 响 ， 因而
判断房地产泡 沫的标准
从理 论上讲 ， 市场 信息充分 的情况下， 在 房地产 市场 交易
沫 形成 。 上世 ｆ ８ 年代 前 期 ， 京 等大城 市房地 产 价格 每 年 ７ｏ ￣ 东
上 升３ ％ 右 ，９ ７ 、 ９８ ０左 １８年 １８年两 年商业 房地产 价格较 上年分 价格 同按租金 计算的理 论价格是相近 的。 如果交易价格上升过
年 消费增长 降为负值 ， 严重 影响经济发 展。 房地 产泡沫破 灭还
一
是预示 指标 ， 可预测房地 产泡沫 的产生 。 房地 产市 场同
跌， 是房地产泡 沫的重要 特点 。
重。 泡沫破 灭后交易价格迅速下降￣１９年 的２ ０ １９年的 Ｊ Ｉ ２ ９ ９ ％、９３
８％、 ９ ４ ８ 此外 ， 以用房价 同房租 的比例来 表示 可 房地产泡沫破 灭造 成的影响大、 涉及面 恢复 困难 、 持续 １５ １９ 年的４ ％。 时 间长 。 房地产 泡沫破 灭后 ， 本经 济从 １９年２ 开 始陷入萧 房地产泡沫程度， 日 ９１ 月 一般认为价租比处在１０ ２ ０ ６￣ ０ 时可能存在泡 条， 历时长达 ３个月， ２ 随后的七八 年一直停滞不前 。 房地 产泡沫 沫 ， 高于 ２ ０ ０ 时已出现泡 沫 ， 高于２ ０ ５ 时出现严重泡沫 。
国外房地产泡ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ的特点
与国民经济有类似的周期性规律， 但房地产市场是否出现泡沫
房地 产泡沫 的产生、 发展和破 灭具 有规律 陛： 房地产泡沫 主要 取决于城 市市场 状况。日 本发 生房地 产泡沫 时， 价格 上涨 发展 过程具 有暴 涨 、 暴跌 的特点 ； 灭时产生 的影 响大而恢 复 过快的情况主要 出现在大城市 圈， 破 特别是首都 圈。 泰国 、 印度 尼
历 时８ 。 国房地 产泡沫 自１ ８ 年 产生到１ ９ 年破 灭 ， 年 泰 ９８ ９７ 历时９ 以内是可 以接受 的， 高出１ 则表 明泡 沫现 象明显 。 ９ ３ 而 倍 １８ 年以
年 多。 地产泡沫 自 房 产生 到破灭 ， 印度 尼西亚 历时８ ， 年 马来西 后 ， ｌ 东京 房地 产交易 价格开始 偏 高。 易价 格 偏高 、 涨 Ｅ 本 交 上 吸引更 多资金 流向房地产 市场 。 １８ 年交易价格 偏高 到 ９７ 亚 历 时约 ７ 。当房地 产泡 沫膨 胀 到一定程度 ， 到社会 经济 过 陕， 年 遇
破灭导致大量企业倒闭， 进而造成金融机构不良债权大幅度
房地 产泡沫产 生快 、 灭快 ， 破 但并不是 偶然 的市 场现 象 ，
增加 甚至倒闭 ，９５ 月日本金 融机构不 良债权额达４万亿 日 而是同宏观 经济 因素密 切相关 的 ， １９年３ ０ 是可以预 测和防止 的。 需 这
元。 房地 产 价格 、 股价 的缩水 降 低居 民的消费欲 望 ， 日本 １９ 要观察和分析以下两类指标 。 ９３
高 就会 出现泡 沫 ， 因而 可 以用交易价格 别 上升４ ％、 ０ 泰 国１８ 年一 １９年 房地 产价 格每年 上升 快 、 出理 论价格 过 多， ０ ５％。 ９８ ９２
２ ％ ３ ％，９ ２ ０ － ０ １９ 年一 １９年每 年上 升４％。 ９７ ０ 房地产 价格长 期快 高 出理 论价格的程 度衡 量房地产泡沫 情况。 由于人们对房地产
文， 谢经荣
Ｉ 地产 泡沫 是 由房地 产 价格 长期 快速 上 涨导 致 的房 地产 会信心长 期 不振 。 国房 地产 泡沫破 灭 造成 曼谷 办公楼 空 置 ＝了 ＝ 泰
／ － 市场交易价格远超其实际价值的现象 。 ，ｊ ／ 在过去２ 多年 率高达２ ３ 导致４ ０ 美元 的银 行呆账 ， ０ ／， ０亿 破坏 泰国 的银 行业 和
环境 突然 变化 ， 就会 迅 速破 灭 ， 这一过 程一 般 为１ ２ 。 沫 １７ 房地 产泡沫 明显 出现 ； ９ ８ ～年 泡 ０ ％， １ ８ 年偏 高２ ０ １８ 年 、 ９ ０ ２ ％， ９ ９ １ ９ ３ ％、 ２ ％， ９１ ０ ％， 形 成时房地 产价 格长 期快速 上 涨和泡 沫破 灭时房地 产价格 暴 年分别偏高３ ０ ３ ０ 最高 的１ ９年达 到５ ９ 泡沫十分严
速 上涨导 致大 量投资 、 贷款 流 向房地 产行业 ， 房地产 市场成为 的偏好， 除了经济利益 ， 占有房地产 还有 其他 目的， 以交易价 所 财 富的聚集 地 。日本房地 产泡沫 自１８ 年产生到 １９ 年破 灭 ， ９３ ９１ 格通常会高于 理论价格 。 般认 为， 一 交易价格高于理 论价格１ 倍
里 ， 界 范 围内 出现 了三 次影 响较 大 的房地 产 泡 沫破 灭 ， 世 即 金融体 系， 大量 企业 停产、 倒闭 ， 失业 率大幅 上升， 引发了全面 １９ 年 日本房地产泡沫 破灭 、 ９ ７ ９１ １ ９ 年泰 国等国家和 地区房地产 的经济 危机 。 房地 产 泡沫 破灭 后 形成 的不 良债权 需要 慢慢 消
慢； 房地产泡沫主 要是 区域 性的。
西亚的房地产泡沫也局限在曼谷、 雅加达等城 市。 以说 ， 所 房地
日 房地产 泡沫始 于 １８ 年 。 本 ９ ３ 当时 ， 本 国际 经济地位 上 产泡沫具有较强 的区域性 ， 日 它的产生主要同城市市场相联 系。
升， 东京 国际金 融中心形成 ， 多 国外大公司进 入 日本 投 资购 众 买房地 产， 引起 日本房 地产 价格飞 速上 涨 ， 动 日本 房地 产泡 推
泡 沫破 灭和 ２ ０年 同美国次 贷危机 相关 的房地产泡 沫破 灭 ， ０７ 对 有关 国家以至世界经济造 成了巨大危 害。
化， 居民信心需 要慢慢恢 复。 为达 到正常生产水平， 本 用了 ０ 日 １ 年时间 ， 泰国等用了５ 年多时间。 房 地产 价格受 国家经济 、 金融 、 税收 等政 策 的影 响 ， 因而
判断房地产泡 沫的标准
从理 论上讲 ， 市场 信息充分 的情况下， 在 房地产 市场 交易
沫 形成 。 上世 ｆ ８ 年代 前 期 ， 京 等大城 市房地 产 价格 每 年 ７ｏ ￣ 东
上 升３ ％ 右 ，９ ７ 、 ９８ ０左 １８年 １８年两 年商业 房地产 价格较 上年分 价格 同按租金 计算的理 论价格是相近 的。 如果交易价格上升过
年 消费增长 降为负值 ， 严重 影响经济发 展。 房地 产泡沫破 灭还
一
是预示 指标 ， 可预测房地 产泡沫 的产生 。 房地 产市 场同
跌， 是房地产泡 沫的重要 特点 。
重。 泡沫破 灭后交易价格迅速下降￣１９年 的２ ０ １９年的 Ｊ Ｉ ２ ９ ９ ％、９３
８％、 ９ ４ ８ 此外 ， 以用房价 同房租 的比例来 表示 可 房地产泡沫破 灭造 成的影响大、 涉及面 恢复 困难 、 持续 １５ １９ 年的４ ％。 时 间长 。 房地产 泡沫破 灭后 ， 本经 济从 １９年２ 开 始陷入萧 房地产泡沫程度， 日 ９１ 月 一般认为价租比处在１０ ２ ０ ６￣ ０ 时可能存在泡 条， 历时长达 ３个月， ２ 随后的七八 年一直停滞不前 。 房地 产泡沫 沫 ， 高于 ２ ０ ０ 时已出现泡 沫 ， 高于２ ０ ５ 时出现严重泡沫 。
国外房地产泡ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ的特点
与国民经济有类似的周期性规律， 但房地产市场是否出现泡沫
房地 产泡沫 的产生、 发展和破 灭具 有规律 陛： 房地产泡沫 主要 取决于城 市市场 状况。日 本发 生房地 产泡沫 时， 价格 上涨 发展 过程具 有暴 涨 、 暴跌 的特点 ； 灭时产生 的影 响大而恢 复 过快的情况主要 出现在大城市 圈， 破 特别是首都 圈。 泰国 、 印度 尼
历 时８ 。 国房地 产泡沫 自１ ８ 年 产生到１ ９ 年破 灭 ， 年 泰 ９８ ９７ 历时９ 以内是可 以接受 的， 高出１ 则表 明泡 沫现 象明显 。 ９ ３ 而 倍 １８ 年以
年 多。 地产泡沫 自 房 产生 到破灭 ， 印度 尼西亚 历时８ ， 年 马来西 后 ， ｌ 东京 房地 产交易 价格开始 偏 高。 易价 格 偏高 、 涨 Ｅ 本 交 上 吸引更 多资金 流向房地产 市场 。 １８ 年交易价格 偏高 到 ９７ 亚 历 时约 ７ 。当房地 产泡 沫膨 胀 到一定程度 ， 到社会 经济 过 陕， 年 遇
破灭导致大量企业倒闭， 进而造成金融机构不良债权大幅度
房地 产泡沫产 生快 、 灭快 ， 破 但并不是 偶然 的市 场现 象 ，
增加 甚至倒闭 ，９５ 月日本金 融机构不 良债权额达４万亿 日 而是同宏观 经济 因素密 切相关 的 ， １９年３ ０ 是可以预 测和防止 的。 需 这
元。 房地 产 价格 、 股价 的缩水 降 低居 民的消费欲 望 ， 日本 １９ 要观察和分析以下两类指标 。 ９３
高 就会 出现泡 沫 ， 因而 可 以用交易价格 别 上升４ ％、 ０ 泰 国１８ 年一 １９年 房地 产价 格每年 上升 快 、 出理 论价格 过 多， ０ ５％。 ９８ ９２
２ ％ ３ ％，９ ２ ０ － ０ １９ 年一 １９年每 年上 升４％。 ９７ ０ 房地产 价格长 期快 高 出理 论价格的程 度衡 量房地产泡沫 情况。 由于人们对房地产
