2016土地估价师《理论与方法》：马克思主义地租地价理论模拟试题

土地估价理论与方法试题及答案（强化练习）1、判断题建设用地项目呈报材料“一书四方案”包括：建设项目用地呈报说明书，农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案。

()正确答案：对参考解析：建设用地项目（江南博哥）呈报材料“一书四方案”包括：建设项目用地呈报说明书，农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案。

2、判断题当前，保障性住房中的廉租房和经济适用房用地及其配套建设的商业、服务业等经营性设施用地实行划拨供应，并按规定减免相关费用。

()正确答案：错参考解析：保障性住房中的廉租房和经济适用房用地实行划拨供应，并按规定减免相关费用，但对于配套建设的商业、服务业等经营性设施用地，必须实行有偿使用，严格坚持以招标拍卖挂牌出让方式供地。

3、单选?现有一宗占地面积为1000m2的城镇建设用地，使用者先以行政划拨方式取得，后于2004年11月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权，同时建成一座总建筑面积2500m2的办公楼，现全部用于出租。

2009年11月1日进行的市场调查情况如下。

（1）在当地，规划档次相同办公楼的月租金一般为30万元，月平均费用15万元，此外出租时可以收取押金60万元，押金收益率为5%。

（2）该办公楼耐用年限为50年，残值率为0，建筑重置价为每建筑平方米4000元。

（3）土地还原率为6%，建筑物还原率为8%。

该建筑物的年纯收益为（）万元。

A.68B.84C.72D.80正确答案：C4、单选在统计中，人均国民生产总值属于()A.算术平均数B.几何平均数C.比较相对数D.强度相对数正确答案：D5、单选地价指数等于（）。

A.前一年地价／当年地价B.报告期地价／基期地价×100C.报告期地价／基准地价D.前一年地价／当年地价×10正确答案：B6、单选新古典主义城市地租理论的主要特征是将()分析应用于传统地租理论中。

A.供需B.效用C.价值D.边际正确答案：D7、多选资本主义两种基本地租形式是()A.绝对地租B.相对地租C.契约地租D.级差地租正确答案：A, D8、多选影响土地区位的社会经济因素包括（）。

土地估价师（土地估价理论与方法）模拟试卷24及答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。

判断错误每题倒扣1分，最多扣至判断题总分为零分。

1 经济地理区位是指地球上某一事物在人类社会经济活动过程中创造的人地关系。

( )（A）正确（B）错误2 地租是地价的基础和出发点，地价是地租的货币表现和结果，是地租的资本化。

（A）正确（B）错误3 工业区位理论的奠基人是德国经济学家阿尔申尔德?韦伯。

其理论的核心就是通过对运输、劳力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，作为配置工业企业的理想区位。

( )（A）正确（B）错误4 运用比较法进行建筑物价格评估,同比较法评估土地的原理基本一致,只是比较的层次、朝向、用途不同。

( )（A）正确（B）错误5 美国估价师协会在对“会员资格要求与高级会员资格要求”两者中,相同的两个要求是①年龄在21岁以上;②提交的估价报告优秀。

( )（A）正确（B）错误6 尺度指建筑物各种大小、高矮、长短、宽窄、厚薄、深浅等的比较关系。

( )（A）正确（B）错误7 不同的国家和地区的土地估价制度是相同的。

( )（A）正确（B）错误8 对土地价格构成的考查应结合地租来进行。

( )（A）正确（B）错误9 地价是指地上权利的价格，地下空间按照构筑物进行估价。

( )（A）正确（B）错误10 采用剩余法估价时，应该把握好最佳开发利用方式的分析、开发总价值的预测，以及开发成本、开发期、利润等项的估算。

( )（A）正确（B）错误二、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。

选错不得分，但不倒扣分。

11 城镇土地定级一般采用( )法进行。

（A）面状因素（B）多因素综合评价（C）线状因素（D）规模指数12 土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被应有箭三年平均生产值的( )倍。

（A）30（B）15（C）20（D）1713 采用市场比较法评估地价时，除交易日期修正外，其他各项修正均以待估宗地为基准修正时，应采用公式( )。

土地估价师《估价理论与方法》：克拉克的地租理论一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、初始土地登记的权属审核结果必须公告，公告期限一般为（）天。

A．15B．30C．45D．602、城市性质是城市主要职能的概括，即的体现。

A：共同特征B：个性特征C：整体特征D：主要特征E：时间因素3、资产阶级古典经济学家的地租理论的主要代表人物有__。

A．威廉·配第B．弗朗斯瓦·魁奈C．冯·杜能D．亚当·斯密E．托马斯·罗伯特·马尔萨斯4、在进行路线价评估过程中，估价师调查收集了若干临街商业宗地的租赁收益资料，在经过样点地价测算后统计得到下表数据，则对该表所做的分析正确的是（）。

A．由该表编制的路线价深度修正系数符合苏慕斯法则B．由该表编制的路线价深度修正系数符合霍夫曼法则C．以1m为级距，则2～3m级距内的地价为7～8m级距内地价的1.230倍D．表中数据可直接用于计算平均深度百分率5、《城镇土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权因__等原因而终止。

A．土地使用权抵押B．土地使用权出让合同规定的使用年限届满C．土地灭失D．提前收回E．土地使用权租赁6、按照市场体系的分类，钢材市场应该属于__。

A．要素市场B．技术市场C．商品市场D．产权市场7、土地价格水平由同一供需圈内具有的替代性土地的价格所决定．(2002年真题) A：相同区域B：相同性质C：相同级别D：相同用途E：合法性8、我国土地权利总体上可以分为三大类。

A：土地所有权、土地使用权和土地他项权利B：土地出让权、土地转让权和土地租赁权C：土地继承权、土地赠予权和土地买卖权D：土地使用权、土地处分权和土地收益权E：35％～50％9、根据国土资源部《规范国有土地租赁若干意见》，下列关于国有土地租赁的表述．正确的是__。

A．国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充B．国有土地租赁中，对用于修建临时建筑物的土地，可以实行长期租赁C．租赁期限三个月以上的国有土地租赁，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同D．国有土地租赁中，承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利E．国有土地租赁中，承租人转让土地租赁合同，租赁合同约定的权利义务随之转让给第三人，承租土地使用权由第三人取得，租赁合同经更名后继续有效10、从经济角度分析，我们可以将税率区分为__税率。

土地估价师-土地估价理论与方法-精选练习题八[单选题]1.()是土地所有者凭借土地所有权的垄断所取得的收益。

A.垄断地租B.矿山地租C.级差地租D.绝对地租正确答案：D参考（江南博哥）解析：绝对地租是土地所有者凭借土地所有权的垄断所取得的收益。

无论土地质量是优是劣，土地所有者都要求使用者支付给他一定的经济收益，也就是地租。

因此，本题的正确答案为D。

[单选题]2.某城市各区域的绿地覆盖度介于5%～25%之间，若某一单元的绿地覆盖度为17.5%，则该单元的绿地覆盖度分值为()。

A.17.5B.25C.62.5D.5正确答案：C[单选题]3.马克思主义地租理论认为，农产品的生产价格由()来决定。

A.劣等土地B.中等土地C.优等土地D.社会平均价格正确答案：A参考解析：农产品的生产价格就只能由劣等地农产品的个别生产价格来决定。

经营比劣等地质量优越的各级土地，都能按土地等级的差别，获得超额利润。

[单选题]4.中心地理论是由德国地理学家()提出的。

A.克里斯塔勒B.密而斯C.让·巴蒂斯特·萨伊D.托马斯·罗伯特·马尔萨斯正确答案：A[单选题]5.李女士欲购买某套公寓住宅，整个公寓刚刚经过改造，采用集中供热、集中空调系统，其建筑面积为100㎡，市场价格为3500元/㎡，原来安装的供热空调系统拆除费用为2000元，回收价值为200元，则该公寓的适宜价格为()元。

A.350000B.170000C.150000D.130000正确答案：A参考解析：100×3500=350000（元）。

因此，本题的正确答案为A。

[单选题]6.工业区位理论的核心是通过对()因素的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，作为配置工业企业的理想区位。

A.运输、劳动力和集聚B.一般、区域和个别C.自然和经济D.供给和需求正确答案：A[单选题]7.由于对土地的连续投资而产生超额利润转化的地租叫()。

土地估价师《理论和方法》模拟题和答案三一、判断题(共20题，题号1-20，每题0.5分，共10分。

请判断下列说法的正确或错误，并在答题卡上相应位置涂黑，认为正确的涂“√”，认为错误的涂“X”。

答题错误倒扣0.5分，本题总得分最多扣至0分)1、垄断地租是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。

(X)解析：垄断地租的形成，除了土地所有权垄断这个前提外，还因某些土地具有的特殊的自然条件。

具有特殊自然条件的土地能够生产某些特别名贵而又非常稀缺的产品。

这些商品的生产者凭借垄断经营形成垄断价格，便可获得垄断价格与生产价格之间的差额，即垄断利润。

这部分利润经由租地资本家转交给土地所有者后形成垄断地租。

因此，垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。

2、估价上的折旧注重的是价值的减损，而会计成本上的折旧注重的是原始取得价值的摊销与收回，两者有本质的区别。

(√)3、城市规划与建设充分选择利用有利的自然条件，是城市规划布局的一项重大经济原则。

(√)4、一般情况下，采用双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的，但重点工程除外。

(X) 解析：采用双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的，是城市房地产管理法的规定。

5、在城市规划中，对用途、容积率和建筑密度的规定，对地价有重要的影响。

(√)6、影响土地价格的因素分为一般因素、区域因素和社会因素。

(X)7、地租的占有是土地使用权借以实现的经济形式。

(X)解析：地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式。

8、绝对地租和垄断地租是资本主义地租的两种基本形式。

(X)9、影响土地区位的行政因素主要是城镇规划。

(√)解析：影响土地区位的行政因素主要是城镇规划。

城镇规划的主要内容是合理安排好城镇各类用地，虽然规划涉及的土地利用是未来的目标，但土地区位的优劣在现实的土地市场中就会表现出来。

10、绝对地租的实质和来源是社会其他部门工人创造的剩余价值。

土地估价相关经济理论与方法模拟一-土地估价师土地估价理论与方法试卷与试题一、判断题（共20题，每小题0.5分。

在各小题后面括号内填入判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误。

不答不得分，判断错误扣0.5分，本题总分最多扣至0分）。

1. 市场经济并不要求随时保持供给与需求两者间的平衡。

（）⭕对⭕错答案：对2. 固定资产的特点是其价值在生产过程中逐渐消耗，并以折旧的方式转移到产品中，通过产品销售收回。

（）⭕对⭕错答案：对3. 计算土地增值税时，与房地产转让有关的税金下属于法定后除项目。

（）⭕对⭕错答案：错4. 复式记账的特点是对每一项经济业务都要以相同的金额，同时记入两个或两个以上的相关账户。

（）⭕对⭕错答案：对5. 资产评估中的清算价格为市场平均价格。

（）⭕对⭕错答案：错6. 企业在购建固定资产时缴纳的固定资产投资方向调节税、耕地占用税应计入固定资产价值。

（）⭕对⭕错答案：错7. 城市分区规划的主要任务是为详细规划和规划管理提供依据。

（）⭕对⭕错答案：对8. 建设工程概算是建设工程设计预算和施工图纸概算的总称。

（）⭕对⭕错答案：错9. 大量观察法是统计研究中的一种基本方法。

（）⭕对⭕错答案：对10. 在资产评估中，收益现值法适用于企业整体资产的评估。

（）⭕对⭕错答案：对11. 在统计活动中，采用平均指标用于描述标志值的集中趋势和一般水平。

（）⭕对⭕错答案：对12. 市场经济的实质，是通过市场机制合理分配各种资源，以满足人们有支付能力的需要。

（）⭕对⭕错答案：对13. 企业整体资产的的转让价格通常不等于各单项资产价格之和。

（）⭕对⭕错答案：对14. 固定资产的功能性贬值是因维修保养不当而导致的价值贬损。

（）⭕对⭕错答案：错15. 现代市场经济是政府宏观调控下的市场经济。

（）⭕对⭕错答案：对16. 就一个会计期间来看，本期发生的成本不一定都与本期的收入相匹配。

（）⭕对⭕错答案：对17. 如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会亏损。

土地估价师（土地估价理论与方法）模拟试卷23及答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。

判断错误每题倒扣1分，最多扣至判断题总分为零分。

1 在剩余法的估价中,由于包含了较多的可变因素,因此,不同的估价人员对于同一宗地的估价结果有时相差很大。

( )（A）正确（B）错误2 运用收益还原法公式测算地价时，未来各年的还原利率应当相等。

（A）正确（B）错误3 若土地取得费10万元/亩，开发费用10万元/亩，开发周期为一年，开发费用均匀投入，当地一年期贷款利息率为10%，则用成本逼近法计算地价时，两次费用的利息之和为2万元/亩。

（A）正确（B）错误4 一般来说，凡是机器设备都是可以移动使用的。

（A）正确（B）错误5 开发性价格主要是土地的投资与回收及其应得投资收益，实质是地价的附加。

( )（A）正确（B）错误6 我国土地使用制度改革，是将无偿、无限期、无流动的土地使用制度变为有偿、有限期、有流动的土地使用制度，保证国家土地所有权在经济上得到实现。

( )（A）正确（B）错误7 路线价估价法不需要较多的交易实例。

( )（A）正确（B）错误8 城镇土地等级应与现行行政建制相协调，在省及省级以下的同一行政区域内，行政级别较高的城市土地等级不宜低于行政级别较低的城市。

( )（A）正确（B）错误9 土地估价是为交易双方进行土地交易提供价值参考。

( )（A）正确（B）错误10 我国现行会计制度规定，房地产开发过程中所发生的各项间接费用不可计人产品成本，应直接列人当期损益。

（A）正确（B）错误二、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。

选错不得分，但不倒扣分。

11 拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格是按( )分类的。

（A）按土地权利（B）按土地价格使用目的（C）按土地价格形成方式（D）按土地交易的方式12 ( )是决定城市土地利用价值的重要因素。

（A）城镇规划（B）土地承载力（C）区位（D）环境质量13 影响土地价格的区域因素包括( )（A）位置、交通条件、基础设施条件（B）行政、社会、经济因素等（C）面积、形状、土地使用年限等（D）地形、朝向、地质条件14 在英国,测量师协会的主要功能体现为三个方面:教育和培训(Education and Training)、制定规划(Regulation)、代表制(Representation)。

2016年土地估价理论与方法：地租理论一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、处分抵押财产所得，__有优先受偿权。

A．国家B．抵押权人C．集体D．抵押权单位2、在全国范围内，按照标准耕作制度，在自然质量条件下划分出的农用地等别是__。

A．农用地等别B．农用地利用等别C．农用地自然等别D．农用地定级等别3、符合__条件的，经市、县人民政府土地管理部门批准，其土地使用权可以转让、出租、抵押。

A．土地使用者为中国公民B．领有国有土地使用证C．具有合法的地上建筑物、其他附着物D．具有合法的产权证明E．土地使用者为其他经济组织4、根据剩余法计算得到的待开发土地的剩余价值为1000万元，若取得土地使用权的法律、估价及土地使用证书等费用估计为地价款的2％，则待估地块的价格应为万元。

A：980B：1000C：1002D：1020E：时间因素5、我国现行税收体系中，城镇土地使用税属于。

A：流转税B：收益税C：财产税D：资源税E：35％～50％6、《基本农田保护条例》规定，经国务院批准的重点建设项目占用基本农田的，满__年不使用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅基本农田的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种。

A．半D．1C．2D．37、下列关于土地利用详细规划中的控制性的土地利用详细规划和开发性的土地利用详细规划，说法错误的是__。

A．控制性的土地利用详细规划是为控制土地使用者的宏观土地利用行为而编制的规划B．控制性的土地利用详细规划主要规定各类土地的使用范围、使用边界、使用强度、利用要求等C．土地复垦规划属于土地利用专项规划D．开发性的土地利用详细规划则是为指导某一地块的土地开发利用进行的具体规划8、建设单位管理的内容包括__。

A．建设单位设施费B．建设单位开办费C．建设单位经费D．建设单位监理费E．建设单位勘察项目材料费9、土地等级评定或土地条件均值区划分以__现状为准。

土地估价师考试模拟试题(一)一．判断题（共20题，题号1~20，每题1分，共20分。

请判断下列说法的正确或错误，并在答题卡上相应位置涂黑，认为正确的涂”√ “，认为错误的涂”×”.答题错误倒扣1分，本题总得分最多扣至0分）1．与工业产品一样，农产品的社会生产价格也是由社会平均必要劳动时间决定的。

2．估算土地纯收益时，不仅要考虑有形收益，还要考虑各种无形收益。

3．城镇土地等应与现行行政建制相协调，在省及省级以下的同一行政区域内，行政级别较高的城市土地等不宜低于行政级别较低的城市。

4．有两相邻地块，原用途一块为水田，一块为荒地，开发后作为住宅用地。

水田由于征地成本高，因而土地价格高，而荒地由于征地成本低，因而土地价格低。

5．根据马克思地租理论，农产品的生产价格由中等地农产品的个别生产价格决定。

6．运用收益还原法公式测算地价时，未来各年的还原率应当相等。

7．利用城镇主城区土地市场交易资料验证土地分等初步方案时，宜以涉及城镇数量最多的相应类型土地的总平均价格为主要分等依据。

8．采用市场比较法评估某宗住宅用地的使用权价格，所选比较实例的土地剩余使用年期为xx年，待估宗地的剩余使用年期是xx年，如果其他因素条件均相同，则待估宗地的土地价格比比较实例的土地价格低20%。

9．采用成本逼近法进行地价评估，其中的土地取得费是指因土地所有权由农民集体所有转为国家所有而发生的费用。

10．建筑物的主体折旧率与附属设备的折旧率之和等于建筑物的综合折旧率。

11．中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》于20xx年11月12日发布，自20xx年1月1日起实施。

12．采用市场比较法进行地价评估时，如果个别因素中各因子的条件修正系数是在确定因素修正总幅度的基础上进行因子分解后确定的，则应采用因子修订系数加和的方式确定因素修正幅度，进而确定因素条件指数和因素修订系数。

13．采用成本逼近法评估地价时，土地取得费及其税费利息是以整个取得费为基数，计息期为整个开发期的一半。

2016年土地估价师《理论与方法》：地租的概念及表现形式试题一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、《确定土地所有权和使用权的若干规定》规定，农民集体连续使用其他农民集体所有的土地已满__年的，应视为现使用者所有。

A．5B．10C．15D．202、某房地产开发商取得一宗商业用地法定最高年限土地使用权，预计2年完成开发建设，经调查测算，项目建成后的商场房地年净收益可达到400万元，综合还原率为7%，则开发完成后的不动产价值为__万元。

A．5333B．5277C．4804D．47543、下列因素__不是影响地价的区域因素。

A．土地级别B．对外交通C．区域公共设施条件D．国民经济发展水平4、以下情况，国家可以对单位和个人的出让土地使用权提前收回。

A：房屋破损B：社会公益事业需要C：企业破产D：土地使用权转移E：时间因素5、某商住楼，出租房屋的年收益以10％递增，其1992年，租金收益为500万元，1993年由于修路，使该处客流量下降，年收益为450万元，在进行土地估价时，该商住楼1993年的总收益为万元(假设其收益为客观收益)。

A：450B：475C：500D：550E：合法性6、《中华人民共和国土地管理法》规定，土地按用途分为（）。

A．集体土地、国有土地、未利用土地B．集体土地、国有出让土地、国有划拨土地、未确权土地C．农用地、建设用地、未登记用地D．农用地、建设用地、未利用土地7、在商品房营销过程中，销售人员的工资应计入__。

A．财务费用B．销售费用C．管理费用D．生产成本8、城市的控制性详细规划，一般由__批准。

A．该市人民代表大会常务委员会B．该市人民政府C．该市城市规划行政主管部门D．该市上级人民政府9、确定还原率宜采用加上风险调整值的办法。

【2002年考试真题】A：利润率B：安全利率C：存款利率D：贷款利率E：时间因素10、某宗地是在5年前通过出让方式取得的、土地使用年限为50年的工业用地，建设期为1年，该宗地在正常使用后每年可获得净收益为8万元，土地还原率为10％，该宗地价格为万元。