地租和地价理论

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中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第一章第三节讲义
地租地价理论
1. 地租与地价的概念
■ 地租是土地所有者凭借土地所有权向土地使用者 让渡土地使用权时索取的超额利润
■ 地价是土地所有者向土地需求者 让渡所有权时获得的一次性货币收入，是买卖土地的价格
■ 我国土地国家所有，地价指一定年限内使用权的价格，国家出让土地使用权时获得的一次性货币收入，其本质是一次性收取的若干年的地租
3.级差地租、绝对地租和垄断地租
3.1 级差地租
■ 级差地租Ｉ
◇ 肥沃程度
◇ 位置
■ 级差地租Ⅱ
◇ 同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态 ■ 古典地租理论
◇ 地租＝市场价格－生产成本－平均利润
【2011年真题】
◆ 在同一块土地上连续追加投资，由于每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态是（ ）。

A.级差地租I
B.级差地租II
C.绝对地租
D.垄断地租
[答疑编号2526010401]
『正确答案』B
『答案解析』本题考查级差地租II 的概念。

级差地租II 是指在同一块土地上连续追加投资，由于每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态。

【2009年真题】
根据古典地租理论，地租是农产品市场价格扣除生产成本和（ ）后的余额。

A.平均税费
B.平均利润。

土地利用规划的基本理论土地利用规划的基本理论一、地租与地价理论地租是土地所有者凭借土地所有权所获得的不劳而获的收益。

根据马克思的地租理论，一切形态的地租都是土地所有权在经济上的实现，一切地租都是剩余劳动的产物，它是以土地所有权的存在为前提的。

马克思根据其产生的原因和条件，提出级差地租、绝对地租和垄断地租三种形态。

在合理组织土地利用中应遵循地租理论努力获得最大的地租收入。

所谓级差地租，就是利用较好生产条件土地的超额利润。

级差地租Ⅰ是由于土地的肥沃程度和土地位置的不同而产生的。

级差地租Ⅱ是由于在同一块土地上连续投入等量资本所产生的生产率差别而形成的。

马克思在批评地继承古典政治经济学的地价理论的基础上，提出了以劳动价值论为基础的地价理论，指出土地价格是虚幻形式的价格，称土地价格为“虚幻的价格”，没有价值的物品可以有价格，土地价格是没有价值的价格。

马克思把土地分为土地物质和土地资本，“土地价格无非是出租土地的资本化收入”，“土地价格是地租的资本化即土地价格=地租/利息率。

”为了获得土地利用的最大经济效益，合理配置土地资源，必须应用经济杠杆对其加以调节和控制。

地租和地价理论对于土地资源的综合评价和合理开发利用，制定土地利用政策具有重要的指导作用。

通过合理组织土地利用，不断提高土地肥力和改善土地质量状况，修筑交通运输网络，改变土地的经济地理位置和交通运输条件，追加物化劳动和活劳动的投入，实行土地集约化经营，必将导致土地级差地租地租条件的变化。

这就是常说的“规划即地价”，规划是影响地价的重要因素，应根据地价的空间分布规律合理规划（配置）各业用地。

在地租及地价理论的指导下，根据土地用途和地租之间的关系，应把位于和接近城市中心区的土地规划用作高价用地和商业用地、居住用地等。

把其他类型用地如工业用地、行政办公用地规划于远离城市中心的地段上。

对于农用地而言，应把集约经营用地如果品、蔬菜等产品生产用地规划在城市近郊区，而将粗放经营用地如大田作物生产用地等规划在远离城市的地段上。

公共基础经济知识：地租和土地价格地租理论属于马克思主义政治经济学中相对比较难而且偏专业的一个知识点，在事业单位的考试中，地租理论虽然出题的概率不大，但是一般只要出题错误率就会很高，所以掌握好地租理论其实也就是掌握了一个得分点。

下面是小编整理的公共基础经济知识：地租和土地价格，欢迎阅读。

一、地租的含义地租是土地使用者为租用土地而向土地所有者支付的经济代价，是土地所有权在经济上的实现。

二、地租的两种形式1.级差地租级差地租是指由于耕种的土地优劣等级不同而形成的的地租。

它是农产品的个别生产价格低于社会生产价格所形成的。

级差地租产生的原因是因为土地的有限性引起的土地经营的资本主义垄断。

级差地租按形成条件不同划分为两种：①级差地租Ⅰ：因土地肥力和位置不同，用等量资本投在不同等量土地上产生的超额利润而转化而成的级差地租。

②级差地租Ⅱ：在同一块土地上连续追加投资，每次投资的劳动生产率必然会有差异，只要高于劣等地的生产率水平，就会产生超额利润。

这种由于在同一块土地上各个连续投资劳动生产率的差异而产生的超额利润转化为地租，即为级差地租Ⅱ。

2.绝对地租绝对地租是指由于土地私有权的存在，租种任何土地都必须缴纳的地租，其实质是农产品价值超过社会生产价格以上的那部分超额利润。

绝对地租是由于土地私有权的垄断而出现的，它来源于农业工人的剩余劳动所创造的剩余价值的一部分，即超额剩余价值，绝对地租就是这部分超额剩余价值的转化形式。

3.土地价格土地价格是指为购买获得土地预期收益的权利而支付的代价，土地价格的高低取决于可以获取的预期土地收益高低。

土地价格=地租/利息率。

三、真题再现1.(单选)级差地租产生的原因是( )。

A.不同土地所有者拥有土地的数量不同B.土地的有限性C.不同土地的肥沃程度不同和地理位置不同D.土地经营权的垄断四、参考答案1.【答案】D。

解析：级差地租是与土地的不同等级相联系的地租，它是由农产品的个别生产价格低于社会生产价格所形成的。

马克思地租、地价理论研究一、本文概述本文旨在深入研究和探讨马克思的地租和地价理论，旨在全面理解这一经典理论在现代社会经济条件下的应用和发展。

马克思的地租和地价理论是其政治经济学体系的重要组成部分，对于理解资本主义经济中土地资源的分配、利用和流转具有重要的理论指导意义。

本文将从马克思的原著出发，结合现代经济实践，对地租和地价的形成机制、影响因素及其在经济社会发展中的作用进行深入分析，以期为我国土地制度的改革和完善提供理论支持和实践借鉴。

在概述部分，本文将首先介绍马克思地租、地价理论的基本框架和核心观点，包括土地所有权的本质、地租的形成与分配、地价的决定因素等。

随后，本文将回顾国内外学者对马克思地租、地价理论的研究现状，分析现有研究的不足之处，为后续的深入研究提供理论铺垫。

在此基础上，本文将明确本文的研究目的和意义，阐述研究方法、研究内容和创新点，为后续章节的展开奠定坚实的基础。

通过本文的研究，我们期望能够更深入地理解马克思地租、地价理论的内涵和精髓，揭示其在现代经济社会中的实践价值和应用前景。

我们也希望通过本文的研究，为相关领域的学术研究和政策制定提供有益的参考和启示。

二、马克思地租理论概述卡尔·马克思的地租理论，作为其政治经济学体系的重要组成部分，为我们提供了深入理解土地经济关系的独特视角。

马克思认为，地租是土地所有者凭借其土地所有权而获得的剩余产品，它体现了土地所有者和土地使用者之间的经济关系。

这种关系在资本主义社会中表现为土地所有者和资本家之间的阶级关系，而在其他社会形态中则可能呈现为不同的形式。

在马克思的理论中，地租被划分为两种基本形式：级差地租和绝对地租。

级差地租源于土地的自然肥力、地理位置和投资额度的差异，这些差异使得不同的土地在同样的劳动投入下产生不同的产量。

而绝对地租则是指无论土地质量如何，土地所有者都会因其对土地的所有权而获得的地租。

这是因为土地作为一种稀缺资源，其所有权本身就具有一定的价值。

中央党校2009级经济学专业《资本论》论文地租与土地价格理论内容及现实意义学员王玉刚二〇一〇年六月二十五日地租与土地价格理论内容及现实意义学员王玉刚二〇一〇年六月二十五日按照西方经济学关于人类需求的无限性与资源供给的有限性的假设，要比较全面理解和把握地租理论、土地价格理论以及二者之间的关系，提高对其现实意义的认识，更好地指导经济工作的实践，需要从马克思地租理论、土地价格理论形成脉络展开，并抓住关键的理论连结点。

一、马克思资本主义地租理论、土地价格理论基本内容及其实现条件地租是土地所有权在经济上借以实现的形式。

那么，土地所有权在经济上是如何实现的呢？或者说以什么形式、通过什么载体来实现呢？按照马克思地租理论，地租实现必须有以下三个条件。

一是资本主义条件下的土地所有权，即土地所有权只拥有纯粹的经济权利，消除了非经济特权，土地所有者对土地的绝对占有以及土地所有权的独立地位；二是农民已被脱离于小农经济和封建制度的约束，从对土地的依附关系中解放出来成为出卖劳动力的无产者，为了生存必须出卖劳动力而创造由土地所有者、产业资本家共同攫取的剩余价值；三是土地所有权和土地经营权完全分离，产业资本家通过地租的方式获得土地经营权，并获取平均利润。

由此，通过土地所有者、产业资本家和农业工人这三个载体，以土地为纽带，在资本主义生产关系中，地租实现了。

究其实质，地租体现了土地所有者和产业资本共同剥削农业雇佣工人的关系，这是资本主义地租的本质。

同时，地租理论也是马克思劳动价值论尤其是生产价格理论在土地中的具体应用和延伸，是对资本主义生产方式下的农村土地关系的基本揭示以及对整个资本主义生产关系、分配关系、交换关系、消费关系的完整研究的基础。

马克思所说的土地价格是资本化的地租，是为购买获得土地预期收益的权利而支付的代价。

土地价格的高低取决于可以获取的预期土地收益高低。

正如马克思所说：“土地的购买价格，是按年收益若干倍来计算的，这不过是地租资本化的另一种表现。

土地价格1、价格（马克思）：商品价值的货币表现。

2、商品价值：凝结在商品中的人类抽象劳动。

3、土地价格：自然土地不是人类劳动产品，所以不包含人类抽象劳动（与普通商品价值的区别），土地的价格是由土地的收益决定的，所以土地纯收益现值的综合就表现为土地价格。

4、我国的土地价格：由于我国土地是国家所有或集体所有的（垄断的），所以实际交易中的土地价格只是为取得一定时期土地使用权而支付的代价，是土地所有权在经济上的实现形式，是土地所有权价格的一部分。

（我国的土地价格不是土地所有权价格，而只是土地使用权价格的含义）。

5、土地价格特征：A、土地价格是权益价格（购买土地，是为了买土地的权益，买到了权益才可以从土地上收获产品和服务，所以土地价格是买土地权益的价格）B、土地价格不由生产成本决定（不同于普通商品，普通商品的价格是根据生产这个商品花费的成本确定的。

但土地因为没有人类劳动价值在其中，所以无所谓生产成本）C、土地价格主要由需求决定（普通商品价格一般是由供需共同决定的，但是土地因为自然供给是无弹性的，只有经济供给有很小弹性，所以供给几乎不影响土地价格，而由于社会发展人口增加对土地的需求不断增加，这是影响地价的主要方面）D、土地价格呈上升趋势（对土地需求增长，但土地供应总量是一定的）E、土地价格具有明显地域性（土地不同于普通商品，是不能移动的，位置独一无二，所以受到土地所在地政治、经济等因素影响形成不同价格）按土地权利：所有权价格使用权价格租赁权价格抵押权价格其他权利价格按地价形成：交易价格理论价格评估价格申报地价公告地价按政府管理手段：按表示方法：土地总价土地单价楼面地价按存在形态：生地价格熟地价格毛地价格净地价格按交易方式：拍卖价格招标价格协议价格挂牌价格按使用目的：买卖价格租赁价格抵押价格课税价格征地价格生地：未进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整，但完成了批准手续（宗地内批建，宗地外未开发完，几通几平未完成）熟地：完成基础设施配套开发和土地平整，具备建设条件（可以直接开工，完成几通几平）毛地：未进行宗地内拆迁平整，但已完成基础设施配套开发（宗地内未动拆迁，宗地外几通完成）净地：与熟地概念一致，属于毛地概念相对范畴。

第三节地租地价理论一、地租和地价的概念(一)地租的概念狭义地租是指使用土地所获得的超额报酬或收益;广义的地租是指超额的利润、工资、利息及利用各种生产要素所获得的超额报酬或收益。

地租的本质是超额报酬或收益。

地租通常是指土地所有者向土地使用者让渡土地使用权所获得的收入。

是土地所有者凭借土地所有权不劳而获的收入，是土地所有权借以实现的经济形式。

’(二)地价的概念地价是指土地所有者向土地需求者让渡土地所有权所获得的收入，是买卖土地的价格。

我国目前由于土地不得买卖，“买卖”(具体称为出让和转让)的是有一定使用期限的国有建设用地使用权，所以人们通常所讲的地价，是出让或者转让国有建设用地使用权的价格，是国家一次性出让若干年的国有建设用地使用权或者土地使用权人转让国有建设用地使用权所获得的收入，其本质是一次性收取的若干年的地租。

二、地租的产生和发展最初出现的地租是奴隶制地租，以劳役地租为基本形式。

封建制度时期，地租反映的是地主剥削农民(农奴)的生产关系。

在人身依附和超经济强制下，地租包含了直接生产者(佃农)的全部剩余生产物。

封建地租在前期以实物地租为主后期出现了货币地租。

资本主义时期，地租以货币地租为主要形式，不再是占有直接生产者的全部剩余生产物，而仅是其中的超额利润部分，平均利润部分由产业资本家占有。

到了社会主义社会，尽管实行土地公有制，但仍然存在地租。

这是由于地租产生的经济条件还存在着，即仍然存在土地所有权的不同主体，以及土地所有权与土地使用权的分离。

但社会主义地租与资本主义地租不同，它反映的是在国家、集体和个人三者根本利益一致的前提下，对土地收益的分配关系;同时，社会主义地租还是国家用于调节社会生产和分配的经济杠杆。

(一)级差地租级差地租是指不同土地或同―土地上由于土地肥力、相对位置及开发程度不同而形成的差别地租。

地租=市场价格―生产成本―平均利润。

杜能在《孤立国》一书中，认为除土地肥力是决定地租支付能力的要素外，区位也是决定地租的重要因素。