地租地价理论--中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第一章第三节讲义

全国房地产估价师执业资格考试土地估价实务基础精讲班讲义第一章：土地估价基础概念1.1 土地估价的定义土地估价是指对土地价值进行评估和测定的过程，以确定土地的合理市场价格或价值范围的专业活动。

1.2 土地估价的重要性土地是房地产的重要组成部分，土地估价直接影响到房地产的开发、交易和投资活动。

准确的土地估价有助于保障房地产市场的健康发展。

1.3 土地估价的目的土地估价的目的主要包括：为土地交易提供参考价格，为土地征收提供基准价格，为土地抵押和担保提供评估依据，为土地开发提供决策支持。

第二章：土地估价方法与技术2.1 直接比较法直接比较法是利用市场上已发生的类似土地交易作为参照，按照土地的位置、用途、面积等因素来确定估价对象的市场价格或价值范围。

2.2 收益法收益法是基于土地的收益能力来进行估价的方法。

根据土地适宜用途的不同，可以采用不同的收益法，如地租法、地价法等。

2.3 成本法成本法是根据土地开发的成本来进行估价的方法。

根据土地的适宜用途和开发难易程度，可以采用不同的成本法，如折旧法、替代成本法等。

2.4 综合法综合法是将多种土地估价方法进行综合考虑，得出综合结论的方法。

通过权衡不同方法的优劣，可以提高土地估价的准确性和可靠性。

第三章：土地估价实务3.1 土地估价数据的收集和整理土地估价需要收集和整理大量的数据，包括土地市场的交易数据、土地规划和用途数据、土地开发的成本数据等。

合理有效地收集和整理数据对于准确估价至关重要。

3.2 土地估价过程的核算和计算土地估价过程中需要进行核算和计算，包括土地市场价格的核算、土地收益能力的计算、土地开发成本的核算等。

准确的核算和计算能够提高估价的精度和可靠性。

3.3 土地估价报告的编制和呈报土地估价报告是土地估价师向委托人提供的估价结果。

土地估价报告的编制需要包括估价目的、估价方法、估价数据和核算过程等内容，并对估价结果进行说明和分析。

第四章：土地估价案例分析4.1 商业用地估价案例分析以某地商业用地估价为例，通过直接比较法、收益法和成本法等方法进行估价，并分析不同方法得出的估价结果的差异和原因。

中级经济师房地产专业知识与实务精讲第01-42讲讲义第1讲房地产经济基本理论（上）课前提示：一、关于2009年教材与2008年教材比较1、从总的章节来看：新版增加了房地产征收征用（第二章）内容，去掉了房地产开发规划设计内容（原第六章）。

旧版第四章房地产投资项目经济评价在新版中变为三个章节，分别为第五章房地产投资项目经济评价、第六章房地产投资项目不确定性分析、第七章房地产投资项目方案选择。

旧版第五章房地产投资风险分析插在了新版第六章房地产投资项目不确定性分析中。

2、从章节的内容来看：第一章房地产经济基本理论：共四节没有变化，但顺序发生了变化，内容主体没有变化，但具体内容有变化。

去掉了地租的边际产出力内容、城市的职能性质。

第二章房地产征收征用：全部为新增内容。

第三章建设用地使用制度：增加了建设用地概念和分类、建设用地的取得方式及集体建设用地使用制度。

第四章房地产市场调研：去掉了调研的原则、房地产与一般耐用消费品市场调研的区别，去掉了项目策划、营销活动内容，增加了调研的程序、房地产市场分析、房地产市场调研报告内容。

第五章房地产投资项目经济评价：增加了投资的概念和分类、投资的含义和形式、投资的特性、投资的构成，在现金流两方面增加了出售型房地产开发项目的现金流量、经营型房地产开发的现金流量、房地产置业投资项目的现金流量，增加了财务报表等内容。

不确定性分析及项目方案选择单独分为两章内容。

第六章房地产投资项目不确定性分析：本章内容主要是从旧版第四章房地产投资项目经济评价第五节中分出，同时将旧版第五章房地产投资项目风险分析合并而成。

第七章房地产投资项目方案选择：本章内容是从旧版第四章房地产投资项目经济评价第四节中分出，并增加了房地产投资项目可行性研究报告内容。

第八章房地产开发项目管理：去掉了房地产开发项目风险管理的内容。

第九章房地产市场营销：增加了房地产市场营销方案。

第十章房地产估价：增加了房地产估价报告内容。

中级经济师房地产笔记：地租理论中级经济师房地产笔记：地租理论导语：在经济师的中级房地产考试中，关于地租理论的相关内容大家都学习好了吗?土地所有者追求地租最大化和土地使用者追求利润最大化的行为促使地租等于土地的边际产出价值。

1、地租的概念：地租是土地所有者凭借土地所有权向土地使用者让渡土地使用权时索取的超额利润，是土地所有权借以实现的经济形式。

2、地租的边际产出力土地所有者追求地租最大化和土地使用者追求利润最大化的行为促使地租等于土地的边际产出价值。

土地的边际产出曲线就是土地使用者愿意支付的最大地租曲线。

3、新古典城市地租理论(1)报价地租和报价地租曲线报价地租：土地需求者对不同区位的土地所愿意支付的最高地租。

报价地租曲线：报价地租随土地位置变化而变化的曲线。

(2)企业的报价地租函数和报价地租曲线—掌握教材中的图形分析——企业的报价地租函数：V：单位产品总收入C：与距离无关的成本f：运费率d：到市中心的距离(3)企业的选址与市场地租曲线——企业的选址：利润最大化约束条件R(d)当报价地租曲线与市场地租曲线相切时企业实现利润最大化。

——市场地租曲线不同区位土地的最高报价地租决定该区位土地的市场地租水平，报价地租曲线的包络线形成市场地租曲线。

4、级差地租、绝对地租、垄断地租(1)级差地租：不同土地或同一土地上由于土地肥力、相对位置或开发程度不同而形成的差别地租。

代表人物：李嘉图、杜能马克思的理论：级差地租I：等量资本和等量劳动投在等面积不同沃度和位置的土地上所产生的不同级差生产力带来的级差超额利润的转化形态。

级差地租II：同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的.生产率不同而产生的超额利润的转化形态。

(2)绝对地租：土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租。

土地所有权的垄断是绝对地租形成的根本原因农业资本有机构成低于工业资本有机构成是绝对地租形成的条件(农产品价格=价值)生产价格)(3)垄断地租：由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。

房地产估价师《土地估价基础与实务》考试大纲房地产估价师《土地估价基础与实务》考试大纲《土地估价基础与实务》科目第一章土地估价基础考试目的本部分的考试目的是测查应试人员对土地的内涵、基本特征及类型，土地类型及其特点，土地产权，地租理论、区位理论、土地酬劳递减规律、土地市场理论的了解、熟识和把握程度。

考试内容第一节土地的概念一、土地的内涵二、土地的特性（一）土地的自然特性（二）土地的经济特性（三）土地的产权特性三、土地的功能四、我国土地资源的特点五、土地实体及特征其次节土地的分类一、土地利用的基本类型（一）耕地（二）园地（三）林地（四）草地（五）湿地（六）农业设施建设用地（七）居住用地（八）公共管理与公共服务用地（九）商业服务业用地（十）工矿用地（十一）仓储用地（十二）交通运输用地（十三）公用设施用地（十四）绿地与开敞空间用地（十五）特别用地（十六）留白用地（十七）陆地水域二、主要类型土地的特征（一）商业服务业用地的特征（二）居住用地的特征（三）工矿用地的特征（四）仓储用地的特征（五）公共管理与公共服务用地的特征（六）交通运输用地的特征（七）农用地的特征三、我国主要类型土地的利用第三节土地权利一、土地权利的内涵二、土地权利的类型三、我国土地全部权（一）土地全部权的权能及规定（二）国有土地全部权的权能及规定（三）集体土地全部权的权能及规定四、我国土地用益物权（一）建设用地使用权的权能及规定（二）土地承包经营权的权能及规定（三）宅基地使用权的权能及规定（四）地役权的权能及规定五、我国土地担保物权（一）不同土地抵押权的权能及规定（二）土地质权的含义第四节地租理论一、地租的含义二、马克思地租理论（一）级差地租（二）肯定地租（三）垄断地租三、新古典城市地租理论四、地租与地价的关系五、地租理论在土地估价中的应用第五节区位理论一、区位的含义二、区位的影响因素三、几种主要的区位论（一）农业区位论（二）工业区位论（三）中心地理论四、区位与地价的关系五、区位理论在土地估价中的应用第六节土地酬劳递减规律一、土地酬劳递减的含义二、土地酬劳递减的基本原理三、土地酬劳递减规律在土地估价中的应用第七节土地市场理论一、土地供应（一）土地供应的含义（二）土地供应的特点及方式（三）影响土地供应的因素二、土地需求（一）土地需求的含义（二）土地需求的特点及类型（三）影响土地需求的因素三、土地供求平衡原理四、土地供求与地价的关系五、我国土地市场的特点六、土地市场分析（一）市场分析的基本内容（二）市场分析的主要方法考试要求1.把握土地的内涵，土地的特性；2.把握土地的基本类型及我国土地的分类；3.把握土地权利的概念及类型、我国土地全部权、用益物权和担保物权的类型；4.熟识土地的功能；5.熟识主要类型土地的特征；6.熟识我国主要类型土地的利用；7.熟识我国土地全部权、用益物权和担保物权的权能及规定；8.了解我国土地资源的特点，土地实体及特征；9.把握地租的含义，地租与地价的关系；10.把握区位的含义及影响因素，区位与地价的关系；11.把握土地酬劳递减的含义；12.把握土地供应与需求的含义、特点及影响因素；13.把握土地供求与地价的关系；14.熟识地租理论在土地估价中的应用；15.熟识几种主要的区位论；16.熟识土地酬劳递减的基本原理；17.熟识土地供应方式；18.熟识土地需求类型；19.熟识土地供求平衡原理；20.了解马克思地租理论，新古典城市地租理论；21.了解区位理论在土地估价中的应用；22.了解土地酬劳递减规律在土地估价中的应用；23.了解土地市场的特点，土地市场分析。

土地估价理论与方法各章详解第一章土地估价概述第一节地价的概念一、地价的定义土地价格实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。

换言之，土地价格高低取决于可以获取的预期土地收益(地租)高低。

对于土地来讲，实际中可以表现为所有权价格、使用权价格、抵押权价格等价格形式。

我国土地价格的含义不同于一般土地私有制国家：它是取得多年土地使用权时支付的一种代价，而不是土地所有权的价格。

与土地所有权价格相比，不仅量不同，而且有质的差别。

在估价程序与方法上与土地私有制国家又是相似的。

二、地价的特点1．表示方式不同2．价格基础不同土地价格是土地权利和收益的购买价格。

例题：判断题：土地价格是土地权利和收益的购买价格。

[ r ]3．形成时间不同4．土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不由生产成本决定.现实中土地的开发是有成本的，在土地价格中应该得到体现。

实质是地价的附加。

5．地价主要由地产需求决定一定条件下，需求是影响地价的主要方面。

6．地价具有明显的地区性和个别性7．地价呈明显上升趋势，地价上升的速度高于一般商品价格的上升速度。

主要是由两方面的原因造成的。

首先，土地具有稀缺性，且对土地的需求总是持续增加的；其次，由于整个社会的资本有机构成的提高，使得社会平均利润率下降，导致利润有下降的趋势，从而使地价呈上升势态。

8．市场结构不同土地价格受主观因素影响很大。

9．折旧现象不同一般商品有折旧现象，其价值随使用年限增长而降低；但土地不仅没有折旧现象，而且还有增值现象，其价格常随社会经济发展而自然升高。

三、地价的分类从不同目的出发，可以将地价分成不同种类，各地价种类之间会有所交叉，同一块土地之上可能会有多种价格。

(1)按土地权利分类。

土地权利是多个权利的集合，包括土地的所有权及使用权、租赁权、抵押权等。

相应地，土地价格可以划分为所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格等。

土地所有权价格，是一种土地所有权转移价格，或说为卖断价格。

第一章房地产经济基本理论【本章内容】第一节区位理论第二节供求理论第三节地租地价理论第四节城市化理论第一节区位理论【思维导图】【区位和区位理论】1.区位的含义■区位指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系（空间几何位置）■除了解释为空间几何位置，还强调自然地理要素和人类经济社会活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映■房地产最大的特点是位置不可移动，评判一宗房地产的好坏，考虑的重要因素之一是其区位■企业和个人等主体进行区位选择时，考虑的区位要素主要有：周边的空间环境特性、通达性、互赖性、排斥性和成本费用【例题】（2017年真题）企业和个人等主体进行区位选择时，考虑的区位要素主要有（）。

A.通达性B.互赖性C.排斥性D.机会成本E.成本费用『正确答案』ABCE『答案解析』本题考查区位。

企业、个人等主体在进行区位选择时，考虑的区位要素主要有：周边的空间环境特性、通达性、互赖性、排斥性和成本费用。

2.区位的特征（四特征）【例题】区位由（）和距离所决定。

A.坐落B.朝向C.方位D.地址『正确答案』C『答案解析』本题考查区位特征。

在特定的时间，区位是确定的和唯一的，由方位和距离所决定。

【例题】（2016年真题）某市位于北纬39°54′，东经116°23′，反映的是该市的（）。

A.自然地理区位B.经济地理区位C.交通地理区位D.天文区位『正确答案』D『答案解析』本题考查区位的种类。

天文区位反映某一事物的经纬度位置，如，北京市位于北纬39°54′，东经116°23′。

【例题】（2014年真题）“甲写字楼位于火车站的北侧”表示的是甲写字楼的（）。

A.环境B.方位C.距离D.朝向『正确答案』B『答案解析』本题考查方位的概念。

方位是指方向和位置，主体和客体间的区位关系可以用方位表达。

例如，某座写字楼位于火车站东南侧。

【例题】某百货商场把色彩明快的柜台布置在一层的右侧，以便抓住女性顾客的注意力。

中级经济师房地产专业高频考点打印版（全章节）第一章房地产经济基本理论【本章考情概述】根据历年考情，本章考试分值在9分左右，主要介绍了房地产经济的基本理论，包括区位理论、供求理论、地租地价理论和城市化理论。

本章基本为原文考核，不涉及案例分析题的考核，建议考生对本章的一些内容对比记忆，并通过做题巩固知识点，以达到“事半功倍”的效果。

区位理论【考频：近五年考察12次】【考点点评】区位理论总共包含4个理论，即农业区位理论、工业区位理论、中心地理论和城市空间结构理论。

“杜能圈”是农业区位理论的重点内容，中心地、中心地职能、中心性、需求门槛和商品销售范围是中心地理论的重要内容，同心圆理论是城市空间结构理论的重要内容。

学习本章内容一定要分清层次，把思路梳理清晰。

【经典真题示例-2017年】区域内向周围地区居民点的居民提供各种商品和服务的中心城市，称为（）。

A．中心性B.中心地C.中心地职能D．中心服务半径【答案】B【解析】中心地是指区域内向其周围地域的居民点的居民提供各种商品和服务的中心城市或中心居民点。

中心地职能是指由中心地提供的商品和服务。

不包括制造业方面的活动。

中心性是指一个中心地对周围地区的影响程度，或者说中心地职能的空间作用大小。

需求门槛是指某中心地能维持供应某种商品和服务所需的最低购买力和服务水平。

商品销售范围是指消费者为获取商品和服务所希望通达的最远路程，或者中心地提供商品和劳务的最大销售距离和服务半径。

【经典真题示例-2017年】关于城市空间结构理论的说法，错误的有（）。

A．多核心理论的假设前提是城区内土地是均质的B.同心圆用地结构中第一环带是中心商务区C.城市空间结构的重构和演变影响区位格局变化和时序选择D.商业区位的空间取向要综合考虑商品生产者和消费者等多元因素E．扇形理论强调城市土地利用过程中并非只形成一个商业中心【答案】ADE【解析】A选项，多核心理论没有假设城区内土地是均质的。

D选项，商业区位的空间取向主要考虑接近和方便消费者。

第一章房地产经济基本理论【本章内容】第一节区位理论第二节供求理论第三节地租地价理论第四节城市化理论第一节区位理论【思维导图】【区位和区位理论】1.区位的含义■区位指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系（空间几何位置）■除了解释为空间几何位置，还强调自然地理要素和人类经济社会活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映■房地产最大的特点是位置不可移动，评判一宗房地产的好坏，考虑的重要因素之一是其区位■企业和个人等主体进行区位选择时，考虑的区位要素主要有：周边的空间环境特性、通达性、互赖性、排斥性和成本费用【例题】（2017年真题）企业和个人等主体进行区位选择时，考虑的区位要素主要有（）。

A.通达性B.互赖性C.排斥性D.机会成本E.成本费用『正确答案』ABCE『答案解析』本题考查区位。

企业、个人等主体在进行区位选择时，考虑的区位要素主要有：周边的空间环境特性、通达性、互赖性、排斥性和成本费用。

2.区位的特征（四特征）【例题】区位由（）和距离所决定。

A.坐落B.朝向C.方位D.地址『正确答案』C『答案解析』本题考查区位特征。

在特定的时间，区位是确定的和唯一的，由方位和距离所决定。

【例题】（2016年真题）某市位于北纬39°54′，东经116°23′，反映的是该市的（）。

A.自然地理区位B.经济地理区位C.交通地理区位D.天文区位『正确答案』D『答案解析』本题考查区位的种类。

天文区位反映某一事物的经纬度位置，如，北京市位于北纬39°54′，东经116°23′。

【例题】（2014年真题）“甲写字楼位于火车站的北侧”表示的是甲写字楼的（）。

A.环境B.方位C.距离D.朝向『正确答案』B『答案解析』本题考查方位的概念。

方位是指方向和位置，主体和客体间的区位关系可以用方位表达。

例如，某座写字楼位于火车站东南侧。

【例题】某百货商场把色彩明快的柜台布置在一层的右侧，以便抓住女性顾客的注意力。

正保远程教育旗下品牌网站美国纽交所上市公司(NYSE:DL)职业培训教育网职业人的网上家园中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第一章第一节讲义2区位理论【典型例题】◆ 按照杜能理论的假设，（）之和等于一个常数。

A.成本、运费B.利润、成本C.运费、利润D.价格、利润[答疑编号2526010107]『正确答案』C『答案解析』P=V-（E+T），P+T=V-E=k，利润加上运费是常数，价格减去生产成本也是常数。

2.3 杜能农业区位理论的结论－杜能圈（农业以城市为中心呈同心圆分布）■ 自由农作区，生产易腐难运的农产品■ 林业区，生产木材■ 轮栽农作区，生产粮食■ 谷草农作区，提供谷物与畜产品■ 三圃农作制区■ 畜牧业区2.4 杜能圈的修正模型（两修正）■ 考虑河流的影响－水运费与陆运费的比较，农作物轮作制将沿着河流两岸延伸至边界■ 考虑其它城市的影响－各城市根据实力形成各自的市场范围，形成竞争，使杜能圈变形3.工业区位理论3.1 韦伯工业区位论的假设条件■ 均质国家与地区，只考虑经济因素■ 工业原料、燃料地点固定且已知■ 工业产品的消费地和范围已知，需求量不变■ 劳动力不能流动，价格已知，供给充裕■ 运费是重量和距离的函数■ 讨论同一产品3.2 以运输指向的工业区位分析■ 工业企业应选择在原料和制成品二者的总运费最小之地■ 运费的大小主要取决于运输距离和货物重量■ 主要考虑原材料的运费和制成品的运费■ 工业原料分类：遍布性原料（可就地取材）和限地性原料（必须要运输）■ 原料指数◇遍布性原料0◇ 纯原料 1。

第三部分地价理论第一节土地价格概念3、不同土地价格的类型及特征1）按土地权利分类分为土地所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格和其他他项权利价格。

土地所有权价格指土地所有权的转移价格，也可以说是卖断价格。

土地使用权价格是对土地拥有一定期限的使用权、收益权所形成的一种价格。

土地租赁权价格，在一定时期内取得土地租赁权所形成的价格。

土地抵押权价格是指被抵押土地使用权的抵押担保价格。

其他他项权利价格是指取得土地地上权、地役权、空间利用权的价格等。

2）按土地价格形成方式分类分为交易价格、理论价格、评估价格等。

土地交易价格指土地买卖双方按市场交易规则，在土地市场中实际成交的价格。

土地理论价格指在经济学理论假设具备完善的土地市场条件下取得的土地价格。

土地评估价格指由专业评估机构和人员，按照规定的估价程序和方法评定的土地价格，例如基准地价、交易底价等。

3)按政府管理目的分类分为基准地价、标定地价、监测地价等。

①基准地价，基准地价是某一时点的土地使用权价格，这一时点就是基准地价评估的基准日。

基准地价的评估年期就是各类用地国有土地使用权出让的最高年期。

基准地价是现状开发程度下的土地使用权价格。

市政基础设施投资依实际的正常投资对宗地地价的影响程度按土地面积或建筑面积或对宗地地价的贡献程度分摊。

实际投资是指宗地外开通的市政设施项目数量和程度；正常投资是指该程度下的市政设施建设当时的社会平均投资水平。

宗地内的基础设施投资一般为土地购买方投资，称为前期开发费用，故不计入基准地价。

新开发土地的平整费用为平整实际发生费用，建成区内的平整费用为拆迁安置平整费用。

②标定地价是政府根据管理需要评估的具体宗地在公开市场和正常经营管理条件下某一期日的土地使用权价格。

标定地价是宗地地价的一种，由政府组织或委托评估，并被政府认可作为土地市场管理的依据，其评估方法与一般宗地估价方法相同。

标定地价与基准地价一样，由政府定期公布。

标定地价的作用主要表现在：A 政府出让土地使用权时确定土地出让金的依据；B 企业清产核资和股份制改造中确定土地资产的依据；C 国家核定土地增值税和税制改革的依据；D 政府制定土地市场管理政策的依据。

中级经济师考试《建筑与房地产》知识点梳理第一章建筑与房地产市场在中级经济师考试中，《建筑与房地产》是一个重要的考试科目，它涵盖了建筑、房地产、城市规划等多个领域的知识。

其中，第一章“建筑与房地产市场”是整个考试的基础，它涉及到建筑与房地产市场的概念、特点、构成以及运行规律等知识点。

下面将对第一章的内容进行梳理和讲解。

一、建筑与房地产市场的概念和特点1、建筑与房地产市场的概念建筑与房地产市场是指建筑产品（包括房屋、公共设施、交通运输等）和土地的交易、租赁等经济活动。

这个市场是国民经济的重要组成部分，它涉及到生产、流通、消费等多个领域，是经济发展的重要支撑。

2、建筑与房地产市场的特点（1）多样性：建筑与房地产市场涵盖了各种类型的建筑和土地，包括住宅、商业、工业、公共设施等，每种类型的建筑和土地都有其独特的特点和需求。

（2）区域性：建筑与房地产市场的交易活动受到地理位置的影响，不同地区的建筑和土地价格、供求关系等都有所不同。

（3）周期性：建筑与房地产市场的供求关系会随着经济周期的变化而变化。

在经济繁荣期，市场需求增加，价格上升；在经济衰退期，市场需求减少，价格下降。

二、建筑与房地产市场的构成要素1、供给方：包括开发商、建筑商、土地所有者等，他们提供建筑产品和土地供给市场。

2、需求方：包括消费者、投资者、企业等，他们有对建筑产品和土地的需求。

3、价格：价格是建筑与房地产市场中的核心要素，它是供需双方协商的结果，反映了市场的供求关系。

4、政策法规：政策法规对建筑与房地产市场的影响很大，包括土地政策、住房政策、城市规划政策等。

5、竞争环境：竞争环境是市场的重要因素，它决定了市场的效率和公平性。

三、建筑与房地产市场的运行规律6、供求关系：建筑与房地产市场的供求关系是市场运行的基础，供求变化直接影响到市场价格的变化。

7、价格机制：价格机制是市场运行的核心机制，它通过价格的变化来调节市场的供求关系。

8、投资回报：投资回报是建筑与房地产市场的重要驱动力，投资者追求的是利润最大化，因此投资回报是市场运行的重要因素。