刍议《物权法》对建设用地使用权的规定
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定不 同 的建 设用 地 使用 权 。尽 管 该条涉 及 空 间权 利 ， 但 此种 模 式是将 空 间权纳 入 到 建设用 地 使用 权 之 中 ，
而 没有 将其 独立 为 一种 用益 物权 。目前 ， 国只 在 《 我 电
力 法》 少 数法 律 中 有关 于特 定 的 空 中权或 地下 权 的 等 规 定 ，因此 ，亟需 房 地产 相 关法 律法 规 作 出响应 ， 比
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陈耀 东 杨雅 婷 南开 大学 法 学院 《 权法》 第 １ 物 在 ２章规 定 了 建 设 用 地 使 用 权 的
国有 土地 使 用权 的客体 是 一致 的 ， 《 但 物权 法》 使用 的
“ 设用 地 使用权 ” 词 比“ 地使 用权 ” 建 一 土 一词 更 明确 、
践 中， 设用 地 使用 权和 房 屋所 有权 分 别抵 押 的情 形 建
屡 有 发生 ， 且在 司 法实 践 中也认 可 了这种 做法 。 这样 ，
如果 按 照 《 权 法》 定 的“ 随 地 走 ” 地 随房 走 ” 物 规 房 或“
的原 则 ， 会 导 致“ 、 ” 别 抵 押 的情 形 不 能产 生 就 房 地 分
相 关 内容 。根据 《 权法》 物 的规 定 ， 设用 地 使用 权是 建
用 益物权 的一 种 ， 指建 设用 地 使 用权 人 依法 对 国家 是 所 有 的 土地 享 有 占有 、 用和 收益 的权 利 ， 有 权 利 使 其 用 该土地 建造 建筑 物 、 筑物 及 其 附属 设施 。建设 用 构 地 使用权 在 《 物权 法》 颁布 之 前被 称 作土 地 使用 权 ， 该 权 利 的制 度 内容散 见 于 《 土地 管 理 法》 《 市 房 地 产 、城 管 理法》 《 镇 国有 土 地 使 用权 出让 和 转 让 暂 行 条 和 城 建 设用 地 使 用权 相 关 内容 的调 整 有 些 与 上 述 房 地 产
根 据 《 权 法》的规 定 ， 设 用 地 使 用 权 所 指 的 物 建
“ 设用 地 ” 国家所 有 的土地 。 建 是 建设 用地 是 土地 的一 种类 型 ， 主要 是相 对于 农业 用地 而 言 。 据 灶 地 管理 根
法》 ４条 的规 定 ： 国 家编 制 土 地 利用 总 体 规 划 ， 第 “ 规
定 土地 用 途 ， 土 地 分 为农 用 地 、 设 用 地 和 未 利 用 将 建 地 。” 设用 地 按 照土 地 所有 制 的性质 可 分 为 国家 建 建 设用地 和 集体建 设 用地 。国家 建设 用地 一般 指城 镇 居 民住宅 用地 和 公共 设施 用 地 、 工矿 区 用地 、 通 用地 、 交 水利建 设用 地 、 旅游 区用 地 、 军事 用地 及其 他 用地 。 集 体 所 有 的建 设 用 地 一般 指 乡 （ ） 集 体 建 设 项 目 占 镇 村
更便 于确 定权 利 范 围 。“ 地使 用 权 ” 土 概念 太 宽泛 ， 从
字面 上讲 应 该包 括 一切 土 地上 的 使用 权利 ， 既包括 物 权意 义上 的 使用 权 ， 涵盖 债权 意 义上 的使用 权 。随 也 着 《 权法》 出台 ， 物 的 房地 产 法 中“ 土地 使用 权 ” 的提 法 应 改称“ 建设 用 地 使 用 权 ” 以与 《 权 法》 持一 致 。 ， 物 保 对 于 集 体建 设 用地 使 用 权 ， 物 权 法》 第 ５ 《 １条规 定 ：
法律 法规 的规 定不 尽完 全 一 致 ，有些 为 新增 内容 ， 也
有一些规定比较“ 弹性” 这就完 善 ， 以与 《 权法》 协调 。 物 相 建设 用地 使 用权 的客 体界 定 与范 围
一
地 法等 法律 法规 来 调整 。
例》 下称 《 （ 条例》 等 房地 产法 律 法规 中 。 《 ） 物权 法》 对 “ 集体 所有 的土地 作 为建 设用 地 的，应 当依 照土 地 管 理 法等 法律 规 定办 理 。”即集体 建设 用地 使用 权原 则
上 不受 《 权法》 建 设用 地 使用 权 的调 整 ， 物 对 依然 由土
关 于建 设用 地 使 用权 的 范 围 ，物 权 法》 《 第一 次在
、
法律 层 面确 认 了对 土地 上 下 空 间的利 用 权 能 。 《 权 物
法》 第 １ ６条 规 定 ： 建 设用 地 使用 权 可 以在 土地 的 ３ “ 地表 、 上或 者 地下 分 别设 立 。新 设立 的建设 用地 使 地 用权 ， 得损 害 已设立 的用 益物 权 。”可 见 ， 物权 法》 不 《 承认对 建 设 用地 使 用权 的分 层 利 用 ， 土 地 区分 为地 将 上 、 下、 地 地表 ， 并在 此基 础 上 允许权 利 人 可 以分 别 设
登 记 内容和 措施 等等 。 二、 建设 用地 使用 权 的取 得 关 于建 设用 地 使用 权 的 设立 方式 ，物权 法》 《 明确
了可以采取出让或者划拨等 方式， 同时又规定要严 但
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让、 换、 互 出资 、 与 、 押都 体现 了上述 原则 。 赠 抵 但在 实
如， 在登 记 制度 中就 需要增 加 建 设用地 使用权 的分层
用 和适 用 范 围内 的土地 ， 括 农村 居 民住 宅 建设 用 地 包 （ 即宅基 地 ） 乡 （ ） 企业 建 设 用 地 、 （ ） 公 共 、 镇 村 乡 镇 村 设施 、 公益事 业用 地等 。《 权法》 １ ５条 界定 的建 物 第 ３ 设用地 使用 权 的客 体 限定 为城 镇 国有 土地 ， 包 括集 不 体所有 的建 设用 地 。在 此 方面 ， 与房 地产 法 规 定 的 是
