房地产信托操作指引

地产项目非银行贷款融资之一般操作流程地产项目在四证未能办齐之前，通常无法获得银行的项目开发贷款，这就促使地产公司不得不借助于非银行性对外借款来满足项目前期的融资需求。

而对外借款的形式主要有两种，一种是由信托公司向地产公司发行信托贷款产品；另一种则是由非金融机构类的一般投资人向地产公司提供委托贷款。

在提供贷款的同时，无论是信托公司还是一般投资人，通常都会要求借款人提供相应的抵押担保；以地产公司的股权为标的设立股权信托（仅信托公司能够采用）或者设立股权让与担保，并以贷款的偿还情况设定相应的股权回赎条件；改组项目公司的董事会、监事会并控制公司的经营管理；对发放贷款的用途及偿还方式等作出相应的限定。

现将地产项目非银行贷款融资的一般操作流程简要总结如下，以供参考。

一、前期尽职调查贷款人决定提供贷款前，要对借款人及项目本身进行尽职调查，以判断项目的盈利前景和投资风险，确保资金顺利回收。

尽职调查的范围大致包括：1、项目公司相关组织性文件。

2、项目公司自身资产情况。

3、有关金融及财务文件。

4、项目公司的诉讼、仲裁及行政处罚情况。

5、与地产项目相关的文件。

（如项目的各项批准文件/证书、项目开发成本发生状况、项目预期收益分析报告等）6、项目公司相关财务及会计资料。

提供贷款前的尽职调查具体范围将依项目实际情况需要而定。

二、发放贷款的安排1、提供贷款的形式1）信托公司作为金融机构，本身具有开展贷款、投资等业务的经营资格，其向地产项目公司提供贷款可以向银行一样，直接签订《借款合同》并收取利息。

2）对于非金融机构类的一般投资人而言，为了合法地获取资金利息，其向地产公司发放贷款通常要采用委托贷款的方式，即由投资人选定一个受托贷款银行，借贷双方与受托银行签订委托贷款合同，投资人通过银行向地产公司发放贷款。

为了明确借贷双方的权利义务，投资人往往还要在委托贷款合同签订之前，先行与借款人签订一份双方内部流通的《借款合同》，详细约定相关事项。

房地产信托股权投资项目管理操作指引三篇篇一：房地产信托股权投资项目管理操作指引第一章总则第一条为实现房地产信托股权投资项目事前管理和事后管理的分离，建立风险隔离机制，加强房地产项目运营监控，有效保障信托资金按时安全退出，认真贯彻以项目管理部门管理为主，业务部门配合为辅的原则，根据相关法律法规、政策及公司管理制度制定本办法。

第二条本办法所称房地产信托股权投资项目，是公司开展的将信托资金投向房地产项目的信托业务，主要指信托资金以股权投资方式进行房地产开发的信托业务。

第三条房地产信托股权投资项目的监管通过现场监管和后续管理两种方式实现。

第四条现场监管为项目风险控制工作的基础，现场监管人员负责对项目公司经营活动进行动态监管，随时把握项目进展情况。

后续管理是实现全面风险控制工作的重心，对项目的数据和信息进行分析，评估项目的整体风险、做出预警并跟进项目风控措施的落实情况。

第五条公司以股东名义向项目公司委派现场监管人员，并根据项目公司管理情况任命现场监管人员为项目公司财务负责人。

现场监管人员的委派与更换实行轮换制度，同一现场监管人员担任同一项目现场监管职位时间不得超过半年。

第六条监管人员进行现场监管的期限为我司与融资方就项目公司股权转让事宜签订《股权转让协议》（或同等交易文件）之日起至融资方履行全部支付义务之日止。

第七条项目公司是指房地产信托股权投资项目中信托资金投向的公司。

第八条公司各部门开展本章所述房地产信托业务的，管理工作依据本办法进行。

第二章管理第九条公司开展的房地产信托股权投资项目的管理部门是项目管理部门。

第十条项目管理部门负责对项目管理人员进行统一管理、培训、轮换。

管理人员按照《合作协议》、《监管协议》等文本约定对项目进行管理。

第三章罚则第十一条信托经理违反本指引规定的，依据公司项目存续期信托经理考核制度的规定对信托经理进行考评。

第十二条业务部门不能有效推进项目进展导致到期不能即时清算的，依据公司业绩考核办法，扣发考核奖励。

房地产资金信托的工作流程一、项目寻找与评估。

评估的时候呢，就得算算账啦。

看看这个项目需要多少钱，将来能赚多少钱，风险有多大。

比如说，要看看盖房子的成本，包括买地的钱、建筑材料的花费、工人的工资啥的。

还要预估一下房子盖好以后能卖多少钱或者租多少钱，这可不能瞎猜，得根据市场行情来。

要是市场上房子已经很多了，价格可能就上不去，那这个项目的收益就会受影响，风险也就大了些。

二、信托计划的设计。

找到合适的项目后，就得开始设计信托计划啦。

这就像是给项目量身定制一套漂亮衣服。

信托公司要决定这个信托计划要募集多少钱，这些钱从哪儿来呢？可以是向很多个投资者募集，就像大家一起凑份子一样。

还得确定这个信托计划的期限是多久呢？是短期的，像一两年就结束，还是长期的，可能要三五年甚至更久。

这就跟我们做事情一样，得有个时间规划。

另外，收益分配的方式也得想好了。

是每年固定给投资者多少收益，还是根据项目的实际收益来分呢？这就像分蛋糕，得把规则定清楚。

而且呀，信托计划里还得规定好各方的权利和义务。

投资者有啥权利呢？比如说他们有权知道项目的进展情况，有权按照约定拿到收益。

那信托公司有啥义务呢？它得好好管理这些资金，按照计划去投资项目，还得保证投资者的利益。

三、资金募集。

接下来就是拉人入伙，也就是资金募集啦。

信托公司要向广大投资者宣传这个信托计划，就像商家推销商品一样。

他们会告诉投资者这个房地产项目有多好，投资这个信托计划能赚多少钱，风险有多小。

不过呢，可不能吹牛哦，得实事求是。

投资者们呢，也得擦亮眼睛。

他们要看看这个信托计划是不是适合自己，自己能不能承担得起风险。

有些投资者可能比较保守，只愿意把钱投到那种风险很低的信托计划里；有些投资者比较大胆，可能就想碰碰运气，追求高收益。

四、项目投资与管理。

募集到资金后，就可以把钱投到房地产项目里去啦。

这时候，信托公司可不能当甩手掌柜哦，得好好管理这个项目。

要监督开发商有没有按照计划盖房子，有没有乱花钱。

房地产基金操作指引房地产基金操作指引简介什么是房地产基金房地产基金是一种专门投资于房地产领域的基金，由专业的基金管理公司发行和管理。

投资者通过购买房地产基金的份额，间接参与房地产市场的投资和收益。

操作指引选择合适的房地产基金投资者在选择房地产基金时应考虑以下几个因素：基金的投资策略：不同房地产基金有不同的投资策略，如住宅、商业、写字楼等。

投资者应根据自身需求和风险承受能力选择适合的基金。

基金的业绩和历史表现：了解基金的历史表现和业绩可以帮助投资者评估基金的投资能力和稳定性。

基金经理的背景和经验：基金经理的背景和经验对基金的操作和管理能力有重要影响，投资者应认真评估基金经理的专业背景和业绩。

分散投资风险房地产基金投资中国房地产市场的多个领域和地区，可以有效分散投资风险。

投资者应考虑将资金分散投资在不同类型的房地产基金中，避免过度集中投资。

长期投资理念房地产基金是一种长期投资工具，投资者应采取长期投资理念，不要盲目跟风或频繁买卖。

只有长期持有，才能获得房地产市场的长期回报。

定期关注基金业绩投资者应定期关注房地产基金的业绩和相关新闻，及时调整投资策略。

要注意基金管理公司的公告和报告，了解基金运作的情况，以便及时做出投资决策。

风险控制房地产基金投资存在一定的风险，投资者应注意以下几个方面的风险控制：市场风险：房地产市场波动较大，投资者在选择基金时要充分了解市场走势和前景。

基金流动性风险：房地产基金通常是封闭投资，在一定期限内无法提前赎回，投资者需考虑自己的资金流动性需求。

基金管理公司风险：基金管理公司的风险管理能力和信誉度对基金的表现有重要影响，投资者需仔细选择管理公司。

地产项目非银行贷款融资之一般操作流程地产项目在四证未能办齐之前，通常无法获得银行的项目开发贷款，这就促使地产公司不得不借助于非银行性对外借款来满足项目前期的融资需求。

而对外借款的形式主要有两种，一种是由信托公司向地产公司发行信托贷款产品；另一种则是由非金融机构类的一般投资人向地产公司提供委托贷款。

在提供贷款的同时，无论是信托公司还是一般投资人，通常都会要求借款人提供相应的抵押担保；以地产公司的股权为标的设立股权信托（仅信托公司能够采用）或者设立股权让与担保，并以贷款的偿还情况设定相应的股权回赎条件；改组项目公司的董事会、监事会并控制公司的经营管理；对发放贷款的用途及偿还方式等作出相应的限定。

现将地产项目非银行贷款融资的一般操作流程简要总结如下，以供参考。

一、前期尽职调查贷款人决定提供贷款前，要对借款人及项目本身进行尽职调查，以判断项目的盈利前景和投资风险，确保资金顺利回收。

尽职调查的范围大致包括：1、项目公司相关组织性文件。

2、项目公司自身资产情况。

3、有关金融及财务文件。

4、项目公司的诉讼、仲裁及行政处罚情况。

5、与地产项目相关的文件。

（如项目的各项批准文件/证书、项目开发成本发生状况、项目预期收益分析报告等）6、项目公司相关财务及会计资料。

提供贷款前的尽职调查具体范围将依项目实际情况需要而定。

二、发放贷款的安排1、提供贷款的形式1）信托公司作为金融机构，本身具有开展贷款、投资等业务的经营资格，其向地产项目公司提供贷款可以向银行一样，直接签订《借款合同》并收取利息。

2）对于非金融机构类的一般投资人而言，为了合法地获取资金利息，其向地产公司发放贷款通常要采用委托贷款的方式，即由投资人选定一个受托贷款银行，借贷双方与受托银行签订委托贷款合同，投资人通过银行向地产公司发放贷款。

为了明确借贷双方的权利义务，投资人往往还要在委托贷款合同签订之前，先行与借款人签订一份双方内部流通的《借款合同》，详细约定相关事项。

信托房抵贷业务流程下载温馨提示:该文档是我店铺精心编制而成，希望大家下载以后，能够帮助大家解决实际的问题。

文档下载后可定制随意修改，请根据实际需要进行相应的调整和使用，谢谢!并且，本店铺为大家提供各种各样类型的实用资料，如教育随笔、日记赏析、句子摘抄、古诗大全、经典美文、话题作文、工作总结、词语解析、文案摘录、其他资料等等，如想了解不同资料格式和写法，敬请关注!Download tips: This document is carefully compiled by theeditor. I hope that after you download them,they can help yousolve practical problems. The document can be customized andmodified after downloading,please adjust and use it according toactual needs, thank you!In addition, our shop provides you with various types ofpractical materials,such as educational essays, diaryappreciation,sentence excerpts,ancient poems,classic articles,topic composition,work summary,word parsing,copy excerpts,other materials and so on,want to know different data formats andwriting methods,please pay attention!信托房抵贷业务流程一、准备工作阶段在开展信托房抵贷业务之前，有一系列准备工作需要完成。

房地产资金信托流程下载温馨提示:该文档是我店铺精心编制而成，希望大家下载以后，能够帮助大家解决实际的问题。

文档下载后可定制随意修改，请根据实际需要进行相应的调整和使用，谢谢!并且，本店铺为大家提供各种各样类型的实用资料，如教育随笔、日记赏析、句子摘抄、古诗大全、经典美文、话题作文、工作总结、词语解析、文案摘录、其他资料等等，如想了解不同资料格式和写法，敬请关注!Download tips: This document is carefully compiled by theeditor. I hope that after you download them,they can help yousolve practical problems. The document can be customized andmodified after downloading,please adjust and use it according toactual needs, thank you!In addition, our shop provides you with various types ofpractical materials,such as educational essays, diaryappreciation,sentence excerpts,ancient poems,classic articles,topic composition,work summary,word parsing,copy excerpts,other materials and so on,want to know different data formats andwriting methods,please pay attention!《房地产资金信托流程》一、准备阶段1. 信托公司与房地产企业签订信托合同，明确双方的权利和义务。

地产项目信托贷款一般操作流程1.开展尽职调查：贷款机构会对地产项目进行详细的尽职调查，包括对项目的市场前景、土地性质、规划设计、建筑质量等方面进行评估，确保项目具备可行性和还款能力。

2.签订贷款合同：在尽职调查通过之后，贷款机构与地产项目方会签订贷款合同。

合同中会明确贷款金额、利率、还款期限、利息计算方式、贷款担保措施等条款。

3.办理抵押登记：为保证贷款的安全性，地产项目方需要办理相关的抵押登记手续。

此时，需要提供相关产权证明文件、抵押合同等材料，将抵押权利登记在房地产管理部门。

4.审批过程：贷款机构会对贷款申请进行审批，审批的内容主要包括项目的风险评估、审查抵押物的价值和贷款申请方的还款能力等方面。

审批通过后，贷款机构会发放贷款。

5.贷款发放：贷款机构会将贷款金额划入地产项目方指定的账户中。

地产项目方可以按照合同约定的用途使用贷款。

6.贷款还款：地产项目方需要按照合同约定的还款计划进行还款。

还款方式一般包括等额本息还款、等额本金还款、先息后本还款等。

地产项目方需要按时缴纳每期的利息和本金，直到贷款全部偿还。

7.监督与风控：贷款机构会对地产项目的使用情况进行监督与风险控制，确保贷款资金的合理使用和项目的正常运作。

同时，还会对项目的市场状况和价值进行定期评估，确保项目的价值能够覆盖贷款本息。

8.结束贷款：一旦地产项目方完成贷款的还款，贷款即告结束。

此时，贷款机构会对抵押权进行解除登记，归还相关抵押物的权属，并注销抵押合同。

总的来说，地产项目信托贷款的操作流程包括尽职调查、签订贷款合同、办理抵押登记、审批过程、贷款发放、贷款还款、监督与风控以及结束贷款。

这个流程可以确保贷款的安全性和项目的可行性，同时保证贷款方和贷款机构的合法权益。

房地产信托业务操作指引一、房地产信托业务类型房地产信托业务划分为融资和投资两种类型。

1.融资类房地产信托业务，是指公司根据资金需求方的融资需求实施的，在信托设立前，信托资产的运用方式和收益水平均可事先确定的房地产信托业务。

融资类房地产信托业务的主要形式包括贷款和投资附加回购（含投资附加关联方受让或投资附加其他第三方受让）等，投资附加回购类又可分为股权投资附加回购和收益权投资附加回购等。

2.投资类房地产信托业务，是指公司作为受托人发挥投资管理功能，将信托资产在房地产领域内进行投资运用，信托资产的收益水平主要取决于信托期限内市场盈利状况的信托业务。

二、融资类房地产信托业务标准1.交易对手交易对手或其控股股东必须具备房地产开发二级资质及以上。

业务人员需根据项目实际对交易对手或其控股股东进行现金流预测和压力测试，并运用房地产企业信用模型对交易对手或其控股股东信用风险进行计量。

2. 资金运用方式开展融资类房地产信托业务，应确保信托资金运用方式合法合规，不得以信托资金发放土地储备贷款，不得向房地产企业发放流资贷款、用于缴纳土地出让价款的贷款。

3.融资项目（1）所融资的房地产项目必须具备：国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证。

（2）交易对手在所融资的房地产项目中，自有资本金投入比例符合国家规定：保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。

（3）所融资的房地产项目不得存在土地闲置达到1年以上的情形。

3.信托项目设计（1）信托融资期限不低于1年。

（2）公司收益收取标准不低于2%/年或100万元/年。

（3）对于结构化房地产信托计划，其优先和劣后受益权配比比例不得高于3:1。

4.担保措施（1）房地产业务融资必须采取实物资产抵（质）押方式，其中抵（质）押物包括在建工程、土地、房产、金融机构股权、股票等。

对于房地产开发贷款，应以在建工程为抵押，不轻易用土地作为抵押发放开发贷款。

房地产信托股权投资全流程对于信托⽽⾔，地产是与信托天然结合，期限，利率，抵押，还款全部满⾜，因此房地产信托是信托的主要业务，也是贡献利润最⼤的业务。

在选好交易对⼿，选好了能满⾜投资收益率⼤于做债权收益率的的项⽬之时，即要对项⽬的具体⽅案进⾏设置。

⽅案设置时，考虑的问题主要有：⼀、信托投资的⾦额信托投资的⾦额取决于项⽬资⾦的峰值，持股⽐例，股权分红⽐例。

三者相辅相成。

举例来说，若⼀个项⽬的资⾦峰值为15亿元，地价款为10亿元。

开发商希望信托多出资⾦，少分红，例如，要求信托按照资⾦峰值的70%出资，即出资10.5亿元，开发商出资4.5亿元，对于地价部分，信托出资7亿元，开发商出资3亿元。

假设项⽬成⽴的时候全部进⼊注册资本，此时注册资本⾦额为10亿元，信托就持股70%，开发商持股30%。

按照同股同权的原则，信托和开发商就应按照分红⽐例70%：30%进⾏分红。

⼀般地，开发商之所以找信托合作真股权，有两个⽬的，对于国有企业来说，主要是为了降低资产负债率，对于民营企业来说，主要是融不到债权资⾦（监管趋严格）。

⽽融不到资⾦的阶段就在拿地阶段，缺的是拿地的资⾦，因此，开发商引⼊信托合作股权投资，就在于拿地的资信托投资的⾦额⼤部分是与地价的⾦额挂钩的。

资⾦峰值超过地价的⾦希望信托出。

所以，信托投资的⾦额⼤部分是与地价的⾦额挂钩的部分，开发商可以引⼊银⾏做开发贷解决。

⼆、项⽬投资收益及现⾦流测算对于不关注回款资⾦监管的信托公司来说，⼏乎不关注项⽬的现⾦流。

⽬前，信托经理对全流程的投资测算的能⼒是⽐较差的，基本上是将企业投资部的投资测算表复制到尽调报告中，没有对投资测算的依据做过多的审核，理论上做债权也⽆需过多审核。

投资测算中，有⼀整套的表格，表格⾥，有些重要的依据对股权投资的收益影响⾮常⼤，主要有：、成本的复核。

成本主要是地价和建安成本。

地价⽐较清晰，有成熟的⼟地成交市场。

对于1、成本的复核。

建安成本，虽然也⽐较清晰，但是还是有较⼤的弹性空间。

20XX 专业合同封面COUNTRACT COVER甲方：XXX乙方：XXX2024房产装入家族信托流程及税费本合同目录一览1.1 房产装入家族信托的定义与范围1.2 房产装入家族信托的基本原则1.3 房产装入家族信托的具体流程2.1 房产评估2.2 税费计算2.3 税费支付方式与时间3.1 房产过户手续3.2 房产过户税费3.3 房产过户流程4.1 信托管理费用4.2 信托管理费用支付方式与时间5.1 房产装入家族信托的期限5.2 房产装入家族信托的续期6.1 合同解除条件6.2 合同解除程序7.1 违约责任7.2 违约赔偿方式8.1 争议解决方式8.2 争议解决机构9.1 合同的生效条件9.2 合同生效时间10.1 合同的变更10.2 合同变更程序11.1 合同的终止11.2 合同终止后的相关事宜12.1 双方的保密义务12.2 保密信息的范围12.3 保密期限13.1 合同的适用法律13.2 法律适用解释14.1 合同的争议解决14.2 争议解决的法律适用第一部分：合同如下：1.1 房产装入家族信托的定义与范围1.1.1 本合同所称房产装入家族信托，是指甲方将其名下的房产转移至家族信托基金，由家族信托基金按照甲方的意愿进行管理和使用。

1.1.2 房产装入家族信托的范围包括：房产所有权、使用权、收益权和处置权。

1.2 房产装入家族信托的基本原则1.2.1 自愿原则：甲方自愿将房产装入家族信托，不得强迫或者误导。

1.2.2 公平原则：家族信托基金的管理和使用应当公平，不得偏袒任何一方。

1.2.3 合法原则：房产装入家族信托及其管理使用应符合相关法律法规的规定。

1.3 房产装入家族信托的具体流程1.3.1 甲方应向乙方提供房产权属证明及相关文件，以便乙方进行房产评估。

1.3.2 乙方应根据甲方提供的房产信息进行评估，并向甲方提供评估报告。

1.3.3 甲方应根据评估报告确定的价值，向乙方支付房产装入家族信托的费用。

房地产信托操作指引房地产信托是指通过信托公司将房地产资产进行集合、管理和运作，通过发行信托份额的方式向投资者募集资金，用于投资于房地产市场。

房地产信托的操作涉及多个方面，包括信托的设立、运作和风险管理等。

以下是房地产信托操作指引的详细介绍。

一、房地产信托的设立1.确定项目目标：要设立一个房地产信托，首先需要明确投资的目标和策略。

包括投资地域、房地产类型和预期收益等方面。

2.选择信托公司：选择一家信誉良好、经验丰富的信托公司作为合作伙伴。

要审查其资质和信托管理能力，并签订合作协议。

3.确定信托资产：明确要投资的房地产项目，包括项目的地理位置、规模、现状和预期增值潜力等，并确保项目的合法性和准确性。

4.设立信托计划：编制信托计划书，明确信托的投资策略、管理规则、收益分配方式和风险控制措施等，并获得相关部门的批准和备案。

二、房地产信托的运作1.募集资金：通过信托公司向公众发行信托份额，募集投资资金。

在发行过程中要遵守相关法规，保护投资者的权益。

2.购买房地产资产：使用募集的资金购买房地产项目，并按照信托计划书的规定进行管理和运作。

3.房地产管理和运营：信托公司要对购买的房地产资产进行管理和运营，包括租赁、装修、维护和升值等。

4.收益分配：根据信托计划书的规定，信托公司要按照一定的比例将房地产投资的收益分配给投资者。

收益分配可以是定期分红或在项目结束时一次性分配。

5.信息披露和报告：信托公司要及时向投资者披露投资项目的相关信息，并提供定期的报告和年度报告，保障投资者的知情权。

三、房地产信托的风险管理1.风险评估：在设立房地产信托之前，必须进行充分的风险评估，包括市场风险、经济周期风险和项目特有风险等。

评估结果要作为投资决策的参考。

2.风险控制：信托公司要建立完善的风险管理制度，包括投资限额、分散投资、严格尽职调查和项目审查等。

同时要根据市场情况和项目运作的实际情况及时进行调整。

3.风险信息披露：信托公司要将房地产信托的风险情况及时披露给投资者，包括项目的风险提示、投资者权益保护和风险解释等。

地产类信托融资的主要模式一、贷款型信托融资模式（一）操作流程第一步，房地产公司就项目融资与信托投资方达成一致;第二步，就信托产品的设计与发行获得有关政府主管部门的审批;第三步，发行信托凭证;第四步，信托投资方将发行信托凭证所募集的资金以信用贷款的方式投入至房产项目;第五步，信托公司回收资金。

贷款型信托融资模式操作流程图（二）特点及优势二、股权型信托融资模式这种方式是信托投资方在集合资金后，以增资的方式，向房地产企业注资，持有房地产企业部分股权，房地产企业承诺一定期限内以溢价方式将股权回购，这种方式实质是阶段性股权融资的方式。

这种方式发挥了信托的特色，是银行所不能做的(因为银行不能进行实业投资)。

（一）操作流程第一步，信托投资方以发行信托产品的方式从资金持有人处获得资金。

第二步，信托投资方以股权投资的方式向房地产公司注入资金。

第三步，信托投资方获得房地产公司的股权，但该等股权的性质类似于优先股，即对于公司的日常经营、人事安排等没有决定权(可能具有建议权、知情权、否决权等其他有限的权利)。

第四步，信托投资方将其所持有的股权委托原有的股东管理，同时，与原股东或关联方(最好是关联方)签署股权回购协议。

为了确保回购协议的履行，双方可能需要有一些担保条件第五步，房地产公司运营开发项目，获得现金流。

第六步，关联方(或原股东)从房地产公司处获得相应的资金，回购股权，信托融资过程结束。

股权型信托融资模式操作流程图(2) 特点及优势上述模式能够增加房地产企业的资本金，信托公司的信托计划募集的资金进行股权融资类似于优先股的概念，只要求在阶段时间内取得一个合理回报，并不要求与开发商分享最终利润的成果，这样既满足了充实开发商股本金的要求，开发商也没有丧失对项目的实际控制权。

三、混合型信托融资模式（夹层融资型）债权和股权相结合的混合信托投融资模式。

它具备贷款类和股权类房产信托的基本特点，同时也有自身方案设计灵活、交易结构复杂的特色，通过股权和债权和组合满足开发商对项目资金的需求。

房地产信托操作指引1.信托设立：房地产信托的设立需要明确的投资目的和策略，包括投资地区、投资规模、投资收益等。

信托公司应向监管机构递交信托设立申请，并提供相关材料和信息。

2.资产清单：信托公司应将投资房地产资产进行评估和筛选，形成清单。

资产清单应包括各项资产的基本信息、估值、收益预测等。

3.投资策略：信托公司应根据投资目的和策略，制定具体的投资策略和计划。

投资策略应包括投资标的、投资期限、投资比例、投资风险控制等内容。

4.投资风险控制：信托公司应加强对投资风险的评估和控制，包括市场风险、流动性风险、信用风险等。

信托公司需要建立风险管理制度和内部控制机制，确保投资者的利益不受损害。

5.投资组合管理：信托公司应根据投资策略和投资需求，进行投资组合的管理和调整。

投资组合管理需要根据市场情况和投资目标进行灵活调整，以实现投资组合的最佳配置。

7.业绩评估：信托公司应进行定期的业绩评估和报告。

通过对投资组合的业绩进行评估，信托公司可以了解投资效果和风险状况，并及时调整投资策略。

8.退出机制：房地产信托投资通常具有一定的期限，信托公司应根据投资合同或协议设立合理的退出机制。

退出机制应包括投资期限、退出方式、退出收益等规定。

9.监管合规：信托公司应严格遵守相关法律法规和监管要求，做好合规管理工作。

信托公司需要与监管机构保持良好的沟通和合作，接受监管检查和审计。

10.投资者保护：信托公司应加强对投资者的保护工作，确保投资者的合法权益不受损害。

信托公司需要建立投诉处理机制，及时解决投资者的问题和纠纷。

总之，房地产信托的操作需要信托公司严格遵守相关法规，做好风险管理和投资组合管理工作。

信托公司应加强与投资者的沟通，提供透明的信息披露和良好的投资服务。

只有通过规范的操作和管理，才能保证房地产信托的稳健运行和投资者的利益最大化。