天津房地产信托融资分析报告

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REITs发展对中国房地产融资的启示

１我国房地产融资现状分析
１．１间接融资为主，资金链紧张
虽然房地产行业对ＧＤＰ贡献率已经超过１０％，但从图１历年数据统计可以看出，通过银行贷款间接融
来源总量一半以上。从图２各年统计数据的比较，表明房地产贷款发放量与全国金融机构贷款总量增长呈高
资是目前我国房地产业融资的主要路径，平均占资金 — —— —— —— —— —— —— —— —— —— —— ——
一季度二季度三季度四季度一季度二季度四季度涌入，有其广泛的国际市场背景：一方面是国际房产市
发行信托数总筹资额（亿元）
７４７５６５．１５７ห้องสมุดไป่ตู้．１
６７１１５７２１１０１４６６３．８１２５．８６６．２１０２．４５１８１．８
场低迷，如英国房价下跌，以美国为代表新一轮生息过程启动，分散了ＲＥＩＴｓ市场投资，导致美国ＲＥＩＴｓ市场
ｆｏｒＲＥＩＴｓｉｎＨｏｎｇＫｏｎｇａｎｄＳｉｎｇａｐｏｒｅ，ｄｅｍｏｎｓｔｒａｔｅｓｔｈｅｆｅａｓｉｂｉｌｉｔｙｆｏｒｔｈｅｌａｕｎｃｈｏｆｎａｔｉｖｅＲＥＩＴｓ，ａｎｄｃｏｎｃｌｕｓｉｖｅｌｙｐｕｔｓｆｏｒｗａｒｄ
ｒｅｆｅｒｅｎｃｅｆｏｒｆｕｎｃｔｉｏｎｍｏｄｅｌｓｏｆＣｈｉｎｅｓｅＲＥＩＴｓ．
－１５３－
ＶａｌｕｅＥｎｇｉｎｅｅｒｉｎｇＮｏ．９，２００６
价值工程２００６年第９期
外国ＲＥＩＴｓ进入。从表３新加坡和香港两地发行ＲＥＩＴｓ对相关的资格要求比较可以看出，香港进入门坎较低，加之香港与内地密切的地缘，政治、经济联系紧密，投资者对内地的了解更为方便，程度也更深，同时根据ＦＩＢＶ２００３年统计，香港市场的发行市盈率高出新加坡３０％，香港市场的融资溢价更高，所以内地地产商更倾向于包装后在香港发行ＲＥＩＴｓ。

关于天津银行业风险情况的调研报告

聚焦滨海关于天津银行业风险情况的调研报告天津银监局课题组&中国银行业监督管理委员会天津监管局天津市’""#"’(摘要：本文全面分析了天津银行业运行中存在的风险状况，总结了风险产生的主要原因，并提出了防范和化解风险的主要措施。

关键词：银行业；风险；金融改革中图分类号：)$’#*’’文献标识码：+文章编号：!"",-’.#&#""$("%,""!","’一、天津银行业风险的特点及表现&一(信贷管理工作仍比较粗放一是贷前调查与审查不够审慎。

部分银行对企业提供资料的真实性和可靠性关注不够，对企业真实的经营状况了解得不深不透，加之信用等级评定存在一定随意性，出现业务需求“倒逼”评级结果的状况，一定程度上影响了对信贷客户的细分以及信贷决策的科学性和准确性。

部分银行片面强调贷款抵押担保，不注重对第一还款来源的分析和监控，不利于对贷款风险的控制。

二是贷后监控不到位。

根据目前实贷实存的贷款支付方法，银行审批后将信贷资金转入贷款企业相关账户内由企业使用，银行进行相应的贷后跟踪。

由于企业账户内资金周转频繁、流向复杂，加上银行科学管理的手段和技术仍不到位，难以监测企业每笔资金的用途和流向，给企业违规使用信贷资金留下空间。

三是贷款担保管理偏松。

部分银行保证贷款、异地抵押贷款比例较高，对保证人担保能力的评价缺乏科学有效的工具，分析过于简单，标准把握偏松，第一还款来源一旦出现问题，执行担保的不确定性较多，对贷款的保障程度偏弱。

&二(集团客户授信业务管理存在较大风险一是缺乏对集团客户授信风险的整体把握。

目前银行主要通过信贷人员个人掌握的信息和信贷管理系统中的标注，采取手工查检集团关联方，由于信息不完整及系统功能落后，致使一家银行内部不能将集团客户的全部关联企业授信纳入统一管理。

房地产行业2022年投资策略报告：政策托而不举，静待行业出清

证券研究报告|房地产[Table_Title]政策托而不举，静待行业出清[Table_IndustryRank]同步大市(维持)[Table_ReportType] ——房地产行业2022年投资策略报告[Table_ReportDate]2021年12月06日[Table_Summary] 行业核心观点：此次政策调控范围广、力度大，房企在政策的严控下承受了较大压力，部分房企信用风险持续暴露，对市场供需预期都形成了较大的冲击，预计2022年房地产行业基本面仍处于向下阶段，当前政策上已经开始纠偏，预计政策方向上以托底不刺激为原则。

房地产开发板块估值处于低位，行业信用风险持续释放中，长期来看，行业加速出清，优质房企有望受益。

建议关注两类公司（1）具有央企/国企背景的财务稳健型优质房企；（2）拥有优质持有型物业或转型类企业，或有效形成“开发类+”的良性资金循环的房企。

投资要点：⚫ 政策端以稳为主，难现刺激性政策：此次政策调控范围广、力度大，房企在政策的严控下承受了较大压力，部分房企信用风险持续暴露，对市场供需预期都形成了较大的冲击。

当前政策底已现，按揭贷款发放、预售资金监管、企业融资等方面均已出现边际放松现象，预计仍有边际改善的政策陆续出台，但预计难以出现强烈的托底政策。

⚫ 行业基本面延续下行趋势，竣工周期或延续：销售，2021年新开工缩量，预计对2022年推货量以及销售形成一定压制，叠加房地产税试点的影响，整体的销售继续承压，考虑今年基数影响，预计2022年房地产销售呈现前低后高的趋势。

开竣工，土地市场成交持续低迷预计对2022年新开工将形成压制，房地产新开工和销售面积剪刀差维持高位，以及政策端对预售资金监管的加强也推动企业积极竣工，预计竣工周期延续。

投资，竣工周期延续、保障性租赁住房获政策扶持与土地市场低迷综合影响下，房地产开发投资增速或将出现进一步放缓态势。

⚫ 信用风险持续释放，行业加速出清，优质房企有望受益：信用风险的持续释放预计加速行业出清，优化行业竞争格局，财务控制严格的优质房企未来更具优势。

房地产行业专题研究：财务视角下的地产信用风险分析框架与应用

目录一、财务分析：自下而上透视房企信用 (3)二、17年-20年：长效机制与周期嬗变 (4)三、定性分析：违约角度观察，高杠杆和多元化是两大风险点 (6)四、定量分析：在市场和经营中寻找相关性 (10)五、如何从财务的角度预测房企的信用风险 (13)一、财务分析：自下而上透视房企信用财务报表是经营情况向公司战略的映射。

财报的内涵不止在于反映公司现有经营状况，并且也可以由果推因，从经营情况体现出企业竞争力进而映射出企业的战略导向。

因此财务指标不仅具有分析公司现状的含义，还可以自下而上透视公司经营逻辑，预测公司未来的发展。

图1：财务报表囊括了公司的经营情况，竞争策略，公司战略等信息资料整理：云锋金融财务分析是房企信用分析的基础。

对于房地产信用债研究来看，财务分析是研究房企信用的基础。

虽然由于财报制度的局限性，利润表相关指标与实际经营情况有所脱离，但公司的偿债能力，运营能力，产品力等方面均在财报有所体现，而且还可以从财报中推测房企的竞争策略与公司战略，从而结合宏观分析预测房企长期的信用变化。

财务定量分析结合经营数据和战略定性分析能对房企信用质量有更深入的研究。

信用评级模型的核心在于不同指标权重的配置。

业内财务分析结合在买方信用评级模型中应用于信用研究，信用评级模型能将公司隐性的信用分析框架显性化可视化，快速地将信用主体的信用质量通过评分的形式可视化表达，并且可以通过比较评分与市场利差的差异发掘投资机会。

在信用评级模型中，财务指标占主要的定量部分，定量的方式是通过赋予各指标不同的权重得出分值，因此房企信用财务分析的核心在于去除信息噪音，总结财务分析框架，找出影响房企偿债能力的核心财务指标。

我们通过回顾历史归纳总结适应市场的客观财务分析框架。

指标赋予权重的方法有多种，类似历史回溯法、专家打分法、熵权法等，我们尽量排除主观因素从客观的角度去为财务指标赋权，主要通过三种方法归纳信用财务分析框架：1、从结果出发，分析违约房企的战略，经营情况总结财务恶化路径，筛选预测违约的财务指标；2、从市场出发，假设市场有效，市场的利差体现了标的的违约可能性，那么通过多元回归的方式构造模型得出高显著度指标；3、从经营出发，通过底线思维，假设现金短债比和净负债率的变化会极大增加违约的可能性，因此通过建模分析筛选这两个指标的领先变量。

我国保障性住房融资模式之探究

的公积金贷款、社保基金等都没能弓入有效的担保机Ｉ制，某种程这也可以这类融资度上说明模式
挑尽政有供资但大多资是战。管府提金，绝数的金还要靠会构筹，筹的式更七中银社机来集其集方是成集于行
二、保性建金的分我国障住房设资缺口成因析
式住保的象、标、水保资金对房障对保障准保障平、障的
来源、专门管理机构的设立以及骗取保障优惠的惩罚等加以规范。在性住房法律体系中，保障不仅要对保障性住房建设资金的融资渠道、管理机构、资金运作方式等予以明而确，且要将支持保障性住房建设融资的税收减免计划、政府补贴计划、ＥＴ等配套政策纳入法律轨ＲＩｓ道，以推动性住房建设。保障（培育多二）元化的融资主体，样性的方式多融资
（我国性住房建设资一）保障金过度依赖政府，筹资
渠道单一
贷这疑示了会构保障房资投款，无显社机在性住金入上
的局限性，而且融资集中于银行贷款很容易受政策的影
响很持性的于障住的久定设，难续利保性房长稳建。
发行债券等）００保障性住房建设总投资额为。２１年，４０亿元，７０政府对保障性住房的总支出为２２．７７００亿元（其中中央公共财政对保障性住房的财政支出为１２．１５
７亿地方公共３元，政府支出１４３亿元）为１．９４，政府投资约占保障性住房总投资额的４．％。９３可见，６我国保障
制。（保障三）性住房收益率较低，风险较大，对社会资

信托融资

信托融资什么是信托？信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。

信托融资是指企业或特定金融机构以发行信托的方式为指定项目进行融资。

在中国若企业要以信托方式融资，必需要借助信托公司等金融中介的力量。

信托融资的原理：项目发起人因资金短缺，依托信托机构搭建融资平台，即信托机构根据具体项目设立信托计划(也叫信托产品)向社会筹资资金，筹集到的资金通过信托机构投入到项目中去。

在融资的角度来看，购买信托计划者就是项目投资人，信托机构是投资者的代理人，充当的只是融资的工具:同时在这个融资过程里面也形成了信托行为，通过信托计划购买者实际就是信托关系里的委托人，信托机构则是信托关系里的受托人，信托机构通过发售信托计划汇集的资金就是信托财产，把信托财产投资项目获取收益就是信托目的。

这种基于信托业务的融资方式就是信托融资，如图所示：信托融资的其实就是间接融资形式的直接化，仍可以认为是直接融资。

信托融资是通过专业理财机构作为信用中介进行的，资金供需双方就是借助这个信用中介提供的信托机制进行资金余缺调剂的。

这种融通资金形式上有间接性的一面，但是，作为信用中介的受托人在整个信托过程中仅仅处于金融服务层面上，提供的是金融手段，并非真正的融资主体，融资过程中的任何风险和收益仍归属于资金供给方，即投资者，可见信托融资的这种转化显然突破了传统的银行存贷融资的局限，创新了一种有别于股票、债券的新型的直接融资模式。

信托融资与其它融资方式相比有以下的优势：(1)融资速度较快。

信托融资的操作相对简单，期限设计和资金运用方式灵活，从设计到审批(或备案)以及发行所需的时间较少，可快速筹集资金。

其次，信托资金的进入壁垒较低。

资金信托计划的设立很容易，只要是经批准设立的信托投资公司均可以开展资金信托业务，信托投资公司设立资金信托计划无须审批，只须报主管部门备案。

房地产融资案例

一、上海绿地1、扩张房地产领域寻求多元化融资多元化融资在08年中期,张玉良曾表示,“在融资收紧的情况下,我们有三分之一的资金是来自境外银行和信托等的支持。

仅最近半个月,绿地就再将引入十几个亿的资金,内资银行在我们二三线城市项目的贷款上也给予了较大的授信额度。

”但显然,出让参股企业的股权进行套现也是绿地的一种选择。

1月份,绿地将所持有的东方证券2.77%股份中的1000万股(占总股本的0.3036%)在上海联合产权交易所挂牌转让,挂牌价格1.5亿元。

每股15元的挂牌价较东方证券每股净资产2.66元溢价约4.6倍。

4月14日,绿地在上海联合产权交易所挂牌转让上海新华发行集团有限公司10%股权,挂牌价为3.69亿元,该价格已超过当初绿地拿下新华发行集团49%股权时的3.48亿元。

通过上述股权转让,绿地也因此直接回笼资金5.19亿元。

因此有业内人士表示,这些资金显然为绿地集团扩张房地产业务助了一臂之力。

在张玉良看来,2009年随着各项政策规定的出台实施,预计市场总体将逐步趋于稳定。

同时,土地、资金将进一步向优势企业集中。

“大企业掌握资源优势后将实现更大的发展。

”张玉良表示。

这或许是绿地集团在房地产市场的低迷期,多元化融资,募集资金快速扩张房地产业务的重要原因吧。

2、绿地集团海外融资取得成功绿地集团海外融资取得实质性突破。

日前,绿地集团与德国著名房地产投资机构——国际房地产投资银行(HI)达成合作协议,该行向绿地集团提供高达7亿元人民币的贷款额度,第一笔资金已经于近日到位。

这是目前国内房地产企业和海外金融机构合作的单项金额最高的案例之一,该项融资不但能有效地促进绿地集团的房地产项目开发,更将绿地集团的项目开发和管理提升至国际水平。

2005年以来,绿地集团继续快速健康发展,规模和实力进一步快速提升。

在突出房地产主营业务的同时,绿地集团实施了相关多元化的发展战略,组建了建设、商业、能源、汽车服务四大产业集团。

天津滨海新区调研报告

天津滨海新区综合配套改革情况调研报告滨海新区位于天津东部沿海，面积2270 平方公里，常住人口210 万人。

最近，******组织人员，专程赴天津滨海新区学习考察综合配套改革情况，现报告如下。

一、滨海新区推进综合配套改革的主要突破总体上看，目前滨海新区还处于前期开发建设阶段，典型特点是基础设施投资力度较大、增长速度较快（2009 年，天津滨海新区实现生产总值3810 亿元，同比增长23.5%；完成固定资产投资2502 亿元，同比增长49.2%，平均1 平方公里投资超过1 亿元）。

2008 年以来，滨海新区积极推进综合配套改革，加快体制机制创新，加大政策突破力度，在一些领域形成亮点。

主要表现在以下几个方面：1、金融改革创新取得较大突破。

重点体现在三个方面：取得较大突破。

、金融改革创新取得较大突破一是大力发展产业投资基金和私募股权基金。

出台了一系列一是吸引股权投资基金的优惠政策。

比如，在个人所得税方面，规定有限合伙企业中的自然人合伙人（股权投资基金企业大多为有限合伙制，并且自然合伙人比例较高），只需缴纳20%的所得税，而非最高达到45%的累进税；在营业税和企业所得税方面，规定基金管理公司自开业年度起，实行营业税“两免— 1 —三减半”，自获利年度起，实行企业所得税“两免三减半”。

推动设立了总规模各为200 亿元的渤海产业投资基金和船舶产业投资基金，集聚了221 家股权投资基金（管理）企业和114 支创业风险投资企业，成为我国股权投资基金相对集中的城市。

二是加快资本市场建设。

先后成立了天津股权交易所、二滨海国际股权交易所、天津渤海商品交易所、排放权交易所等交易平台。

其中，渤海商品交易所目前已上市原油、煤炭、热卷板等交易品种，日成交额超过30 亿元。

排放权交易目前已发展了40 多家会员单位和近10 家战略合作伙伴，先后开展了二氧化硫排放指标交易、碳中和综合服务等。

三是积极三开展金融综合经营。

成立了金融控股平台“泰达国际金融控股集团”，实行集团综合经营和二级公司法人分业经营模式。

企业融资理财案例分析

企业融资理财案例分析企业融资理财案例分析理财不仅仅是把财务往外投，被投资也是一种理财，不懂得被投资也就不懂得怎么更好投资。

下面是店铺为大家整理的企业融资理财案例分析，欢迎大家阅读浏览。

销售输血法首先不得不提的是华夏幸福的“销售输血法”，那就是众所周知的住宅销售，这也是多年来华夏幸福业绩支撑和血流顺畅的关键保障。

全球企业界有一句人所共知的话：“现金流比利润更重要!”由于产业新城开发旷日持久，现金流进出严重不匹配，如果没有多年来住宅销售的给力支持，别说做到如今的品牌规模，就连活下去都成问题。

我们来看一下华夏幸福历年的住宅销售额。

2015年723.53亿，2014年512.54亿，2013年374.24亿，2012年211.35亿，白花花的住宅销售回款是华夏幸福规模迅速膨胀和产业新城全国遍地开花的重要保证。

信托借款信托借款历年来都是占华夏幸福最大比例的融资形式，虽然信托融资成本是所有融资形式中最高的，但由于门槛较低，选择面广，数额巨大，一直是地产公司最为倚赖的融资手段。

比如2015年4月，华夏幸福的下属公司大厂华夏就向大业信托有限责任公司借款金额25亿元。

信托占总体融资比例2012年达到73%，2014年和2013年，也分别占到44%和43%，2015年，信托融资总规模达到190亿元，为40%，由此也可以看到，早期华夏幸福必须更加依托于高成本、低门槛的信托融资，随着规模的增加、品牌知名度的提升，融资渠道也开始逐渐拓宽，高成本信托融资的比例也在逐渐降低。

公司债2016年3月29日，华夏幸福第二期公司债券发行完毕，发行规模30亿元，期限5年，在第3年末附公司上调票面利率选择权和投资者回售选择权，票面利率5.19%。

2015年开始房地产行业的资金面宽松，整体融资成本下降是个普遍趋势，从2015年二季度开始的公司债发行大潮旧很能说明问题，很多公司债成本都在5%左右。

这个趋势一直延续到2016年一季度，华夏幸福从2015年开始连续几笔低成本的公司债发行，也成功将其平均融资成本从9.64%拉低到7.92%。

浅析我国房地产金融风险及防范

浅析我国房地产ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ融风险及防范
肖丽７４４０００）（甘肃平凉农业学校
【摘要】房地产业作为国民经济的一个重要产业，它的健康发展对促进我国经济的发展有着非常重要的作用。随着中国城市的发展，房地产市场需要大量的资金支持，国家有关部门就加强金融宏观调控作用、促进房地产市场持续健康发展出台了一系列措施。因此，在房地产投资风险分析和风险防范方面作一些思考，具有特定的现实意义。本文分析了房地产行业目前的投资风险及成因，结合我国的实际情况提出有效防范房地产金融风险的政策建
让孩子更舒心家长更放心。结语作为一名幼儿教师，看到虐童事件的发生不免令人发指，如此可爱无辜的孩子他们需要的是被爱和呵护。在此，呼吁广大幼儿教师们我们应该尽自己所能去关爱孩子善待孩子，在道德调整的层面上尽力做到至真、至善和至美，远离虐童远离法律的调整，另外忠告施虐者停手吧，否则你们将会受到法律的严惩，教师要日行一善净化自己的心灵，给孩子以爱的慰藉自己也同样会得到爱的回报。
议。
【关键词】房地产金融；存在问题；防范
房地产业是我国国民经济中一个重要的支柱产业，它的发展对于发展借款。如果开发项目成功，开发商可以以小博大、牟取暴利；如果开发项经济和提高人民生活水平、拉动相关行业发展、扩大内需等都产生着极为目失败，银行则要承担亏损的大头。重要的作用。房地产的发展离不开金融业的支持和投入，而房地产业存在（４） “ 假按揭 ” 和“ 零首付 ” 凸显道德风险。假按揭已成为个人住房贷款最着资金需求量大和自我积累有限的局限性，给金融投资带来巨大风险，因主要的风险源头。“ 假按揭 ” 不以真实购买住房为目的，开发商以本单位职此如何规避金融风险，积极促进房地产业持续健康地向前发展将是我国当工或其他关系人冒充客户和购房人，通过虚假销售（购买）方式，套取银行贷前十分重要的任务。款。据工商银行消费信贷部门估计，该行个人住房贷款中的不良资产，有我国房地产金融现状分析８０％是因假按揭造成的。最近也出现了“ 零首付” 现象，即开发商打出零首我国自１９９８年进行住房体系改革，取消福利分房以来房地产业逐渐成付的幌子来吸引买房者，因为银行是不可能给零首付的购房者提供贷款，为国民经济的支柱产业房地产开发投资数额巨大，投资回收周期较长，开发商以低额的垫付首付款来获得大额的购房资金。开发商把假按揭和零占用的资金及支付的利息多，企业的自我积累根本不可能保证连续投入资首付作为一种融资渠道。假按揭和零首付发生的原因有的是由于不法房地金的需要，如果没有金融支持，企业就会发生资金周转困难甚至发生财务产商利用银行掌握的信息有限骗贷，有的则是银行工作人员与开发商勾危机。房地产个人住房消费也需要金融业的大力支持。在我国，房地产所结，共同骗贷。需资金主要是来源于自筹资金、外资、债券、国内贷款和国家的预算内资三、我国房地产金融风险应对策略金等。经过多年的发展，基本形成了以银行信贷为主，同时包括股权、信１．建立多层次房地产融资体系托、债券等融资方式在内的房地产金融市场。房地产业的发展迅速，我们当前我国房地产融资的主要问题是建立一个稳定的多层次的房地产融不得忽视其存在的风险。目前我国房地产金融市场上从事房地产信贷业务资体系，满足不同层次企业多样化需求。长期以来我国房地产融资市场参与的主要金融机构是商业银行房地产信贷部和住房资金管理中心，以及住房主体主要是商业银行，缺少专业信贷机构，目前唯一的住房储蓄银行是天津储蓄银行等。商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程，是我国市中德储蓄银行。房地产债券、房产信托和基金发育不良对我国房地产融房地产市场的主要资金提供者。而其他融资渠道如信托、房地产债券、住资贡献有限。股权融资门槛相对较高，中小企业很难达到要求通过上市融房资产证券化等融资方式，在我国房地产金融市场尚处于起步阶段，所占资。近年来在国家对金融的宏观调控下，银行缩紧信贷。房地产企业深感资金贷款比例很小。我国房地产开发企业在房地产开发过程中，自有资本金占压力。因此，迫切需要建立多层次的融资体系，为不同类型企业提供不同的融项目总投资的比例普遍低，主要通过银行贷款等融资渠道来满足资金需求。资场所，才能真正减少对银行贷款的依赖。这种单一的房地产资金供给是中国房地产金融的特点，也是中国房地产金２．完善房地产金融法律法规融问题的集中体现，无论是效率问题．还是风险问题其根源往往与这一特国家、地方和部门颁布了一系列法律、法规。但是体系不全，规定不具点密切相关。单一的银行体系支撑着整个房地产金融，进而支撑着中国房体。从整体上看，严重滞后于房地产经济的发展。在房地产融资多元化的过地产的整个产业体系。一旦房地产经济发生波动，房地产企业的经营风险将程中，新出现的很多融资工具如果没有相应的制度进行规范，就难免陷入混转变为银行的金融风险，进而影响国家的金融安全。如何突破房地产业发展乱局面。必须要建立和完善相关的法律体系，对新型融资工具的组织形式、的资金瓶颈，尽快建立健全多渠道的房地产融资体系，是现阶段我国房地产资产组合、流通转让、收益来源和分配等，作出严格规范。才能使我国的房金融面临的重要问题。地产多元化融资规范的发展。二、我国房地产金融存在的问题３．加强对房地产金融风险的监测１＿房地产业融资结构不合理。近几年，由于利润的诱惑吸引了众多企当前应尽快建立房地产金融预警系统，以此来分析房地产市场供需业涉足房地产市场，但真正能达到上市融资标准的企业数量很少。大多数整体走势和结构变化，保持对房地产金融风险的经常性、持续性的监测与企业融资的主要渠道是银行贷款。全国房地产银行贷款依赖水平在５０％左分析，并及时调整贷款投向。在此方面，我国可借鉴其它发达国家房地产右，而部分大型城市开发商对银行信贷资金的依赖程度已高于８０％。银行金融监控预警体系的经验和各项指标来不断调整和完善对我国房地产金融实际上直接或间接承受了房地产市场各个环节的风险，一旦房地产市场中风险的监测某一环节出现问题，风险会向银行传递，带来逾期贷款和呆滞资金。总之在信贷紧缩的大环境下，我国房地产融资迫切需要摆脱依 �

王洪—清华大学经济管理学院研究生导师

王洪—清华大学经济管理学院研究生导师王洪金融系副教授办公室伟伦楼340凯程教育是五道口金融学院和清华经管考研黄埔军校,在2014年,凯程学员考入五道口金融学院28人,清华经管11人,五道口状元武xy出自凯程, 在2013年,凯程学员考入五道口金融学院29人,清华经管5人,状元李少h出在凯程, 在凯程网站有很多凯程学员成功经验视频,大家随时可以去查看. 2016年五道口金融学院和清华经管考研保录班开始报名!个人简介研究成果研究项目王洪，自2002至今，任清华大学经济管理学院副教授。

曾就读于美国麻省理工学院和清华大学、分别取得房地产理学硕士和建筑设计工学硕士，以及天津大学、获得建筑学工学学士。

曾任职于新加坡国立大学，欧美等国金融机构、顾问咨询机构及跨国公司。

英国剑桥大学访问学者，英国皇家特许测量师学会会士及杰出会员，美国城市土地学会会员，中华房地产投资开发商会高级顾问，中国房地产估价师与经纪人学会专家组成员，欧美同学会麻省理工学院北京校友会副会长并若干公司独立董事等。

王洪教授的主要研究领域包括：房地产金融与投资，房地产开发，城市经济与房地产市场，房地产公司发展战略与管理模式，房地产经纪，房地产法规，资产证券化，投资银行业务，国际资本市场，城市新区及开发区发展规划，互联网有关应用。

他近年承担的研究项目包括：“嘉化工业园五年(2011至2015)发展规划”，“滨海新区中心商务商业区的城市功能定位、建筑规模及发展模式研究”，“大型房地产集团发展战略及管理模式研究”，“国外房地产经纪行业现状和发展趋势研究”等。

王洪教授近年发表的中英文期刊论文包括："我国保险资金投资不动产的现状与问题",中国金融,1期,2010；"SpecialConsiderationsforDesigningPilotREITsinChina"<<房地产投资与金融学报>>(英)2009(V ol27:2)；"TestsofCommonRealEstateRiskPremiainaTime-VaryingExpectedReturnFramework",<<房地产投资与金融学报>>(英)2007(V ol25:4)；"国内外BOT项目融资方法比较",特区经济,2006年第5期；"试论我国房地产投资基金的发展",中国房地产,2003年第2期；"日本房地产泡沫的成因分析及对我国的经验借鉴",中国房地产金融,2003年第3期；"是谁吹起了日本房地产泡沫",中国投资,2001年第12期.会议论文包括："中国未来发展趋势与房地产长期潜在需求",上海中国房地产投资国际峰会英文主题报告，2006.12；"MarketSegmentationandStructuralMismatch:AffordabilityIssuesofHousinginBeijing,China",AsR ESTokyoConference,August2001；"ComparingMarketRiskPremiumforPropertyInvestments:SingaporevsBeijing",AsRESBeijingconf erence,July2000,获论文一等奖.编著译著包括：《专业技术人员创新案例读本》，中国传媒大学出版社，2010；"美国房地产交易及其资金安排",<<全国房地产行业发展峰会优秀论文集>>中国电力出版社,2008年7月；<<银行资本管理:资本配置和绩效测评>>译著,华章公司/机械工业出版社,2004年1月；<<应用公司理财>>译著(审校),及<<投资管理>>译著(审校),华章公司/机械工业出版社,2002年9月.王洪教授目前在清华讲授的课程主要包括：房地产开发与投资案例分析，房地产金融，房地产基础知识及热点问题研讨，公司理财，投资银行业务。

2007年度中国房地产行业发展预测与投资分析报告

2007年度中国房地产行业发展预测与投资分析报告《2007年度中国房地产发展预测与投资分析报告》全国房地产开发投资保持平稳增长，经济适用房投资回升明显。

2006年全年房地产开发投资1.9万亿元，同比增长21.8%，比上年同期加快2个百分点，低于同期固定资产投资增速。

商品房销售面积和空置面积增幅保持稳定。

2006年1至11月，全国商品房销售面积4.6亿平方米，同比增长12%。

其中，商品住房销售面积4.16亿平方米，同比增长12.6%。

11月末，全国商品房空置面积1.24亿平方米，同比增长7.9%；其中，商品住房空置面积6723万平方米，同比增长6.4%。

我国房地产业作为国民经济的支柱产业，因其产业相关度高，带动性强，与金融业和人民生活联系密切，发展态势关系到整个国民经济的稳定发展和金融安全。

与此相对应的是房地产业作为周期性消费品，又具有其固有的波动较大和变化多端的自身特征，所以政府通过宏观调控政策平抑或减缓房地产周期波动带来的不利影响，防止供求关系过大波动，以此作为衡量宏观调控各项政策措施是否落到实处的主要标准。

我国房地产业经过五年的快速发展和两年的宏观调控，进入2007年的房地产市场和房地产企业的整体主客观环境要好于市场原来的预期，加上资本市场的日益复苏，人民币进入升值周期和我国经济的持续、健康和快速的发展，房地产市场的预期开始回暖。

2007年金融市场将全面开放，未来房地产市场除了传统的银行资金外，境外基金多渠道进军内地楼市，外资银行、外来资金必将成为中国房地产业新的力量。

2007年国家将继续加大对中小户型、中低价位商品房、经济适用房和廉租房的土地供应。

由于土地市场、资本市场门槛提高，房地产开发产品质量后续管理越来越受到重视，房地产企业优胜劣汰过程也将提速。

在此情形下，房地产企业将何去何从是个性命攸关的大问题。

本咨询研究报告依据国家统计局、北京市统计局、上海市统计局、深圳市统计局、全国商业信息中心、中国房地产行业协会、国民经济景气监测中心、《中国房地产年鉴》、国内外相关报刊杂志的基础信息与权威数据，采用定性、定量的方法，全面分析了我国房地产行业发展的宏观形势、行业总体水平、市场供求现状、市场结构特征。

公租房房地产信托投资基金融资模式构建

期Foreign Economic Relations ＆Trade【金融市场】公租房房地产信托投资基金融资模式构建张桂玲(郑州航空工业管理学院会计学院，河南郑州450015)［摘要］在公租房融资领域引入房地产信托投资基金，有助于破解公租房建设资金不足难题。

在分析房地产信托投资基金应用于公租房融资可行性的基础上，构建了公租房房地产信托投资基金融资模式，并提出发展公租房房地产信托投资基金的相关建议:完善法律法规，制定配套优惠政策，完善披露制度和监管体系。

［关键词］公租房;房地产信托投资基金;融资［中图分类号］F293.338［文献标识码］B ［文章编号］2095－3283(2012)04－0116－03基金项目:2012年河南省教育厅科学技术研究项目“公共租赁住房REITs 融资模式研究”(项目编号12B880019);2011河南省政府决策研究招标课题“河南省公共租赁住房融资模式研究”(项目编号2011B796)阶段性研究成果。

一、引言2011年政府工作报告提出重点发展公共租赁住房(以下简称“公租房”)，用于满足人数众多的“夹心层”群体的住房需求，完善住房供应体系，促进房地产市场的健康、平稳发展。

然而，财政拨款作为目前公租房融资的主要渠道，远远满足不了公租房项目建设巨大的资金需求。

资金供给不足已经成为制约公租房发展的关键瓶颈。

如何引入民间资金，发掘更为专业化、市场化和商业化的资金运作模式，成为破解公租房建设瓶颈的关键。

房地产信托投资基金(Real Estate Investment Trusts )，实质上是一种房地产证券化产品，通过采取公司或者信托基金的组织形式，以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的基金。

作为比较流行的房地产融资方式，房地产信托投资基金在国外已经取得很大成功，基于此，本文拟在公租房融资领域引入房地产信托投资基金，作为加快建设公租房的融资渠道。

房地产信托投资基金风险探析

种不确定性风险。房地产信托投资基金主要存在
以下几种风险。２．１提前清盘风险
Hale Waihona Puke 房地产信托投资基金一直是信托行业资金使用的一个主要方向，一直以来房地产信托投资
在真正的兑付高峰到来之前，２０１２年已经有超过４个房地产信托投资基金提前清盘，如２０１２年２月１Ｏ日，天津信托２００９年ｌ１月发行的正源投资—— 信达地产股票收益权投资及回购结合资金信托计划提前宣告终止，这比原本的５月到期日提前了３个月。该项目于２０１０年９月开
房地产金融
房地产信托投资基金风险探析
迟丽华 ’ ，唐雪佳 ’
（１．辽宁师范大学会计系，辽宁大连１１６０２９）
摘要：房地产信托投资基金作为房地产融资创新方式的重要成果，在拓宽房地产企业的融资渠道、增加社会大众投资渠道的同时，也存在一定风险。对房地产信托投资基金的主要特征进行系统阐述，
于银行贷款政策的不断缩紧，拓宽房地产业融
资渠道迫在眉睫。２００８年１２月３日，国务院常务会议确定了９条金融促进经济发展的政策措施，房地产信托投资基金作为创新融资方式的性质
被明确。在随后的几年时间里，房地产信托投资
７１
房地产金融
基金相比，房地产信托投资基金制度具有很大的优势，据（（２ｏ１２年中国信托业发展报告》数据显示，房地产信托密集发行主要是在２ｏ１０年及２０ｌ１年上半年。２０ｌ０年一季度末，房地产信托余额仅为２３００多亿元：２０１０年末增加到４３００余亿元；２０１１年６月末，继续增加到６０００多亿元；到２０１２年６月末为６７５２亿元，直至２０１２年底增

以房地产投资信托推动我国公共租赁房建设

以房地产投资信托推动我国公共租赁房建设中图分类号:f293.3 文献标识:a 文章编号:1009-4202(2010)04-155-02摘要我国房地产市场在经过几年的飞速发展后,房价一直居高不下。

为解决“夹心层”住房难问题,在2009年的两会期间住建部部长明确表示要加快公共租赁房的建设。

但由于房地产市场过度的火热,中央已经紧缩对房地产市场的信贷,而地方政府有没有足够的资金来解决公共租赁房的建设问题。

因此如何从银行以外的其他渠道获得融资已经成为一个重要的话题。

本文主要目的在于探索房地产信托投资在我国公共租赁房的建设融资的运用,并提出未来我国发展公共租赁房reits的路径选择。

关键词公共租赁房融资房地产投资信托一、绪论随着我国经济的进一步的深入发展,我国已经基本建立了一套房地产体系,但即便这样,在房地产市场上依然存在着许多问题。

例如租售价比严重不合理;房地产开发的结构不合理;房地产企业资金过度依赖银行信贷等。

这一系列的问题使得我国的住房价格不断的攀升。

为此,我国也出台了一系列措施来解决低收入群体的住房问题。

例如在绝大多数城市实施的经济适用房和廉租房政策。

但这些政策都是面对一些低收入群体的,想要享受到这些政策都是需要通过严格的条件筛选的,这样使得一些不属于低收入但又确实无力承担昂贵的商品房的群体享受不到这些优惠政策。

于是形成了这一群体的尴尬局面,既不满足申请经济适用房和廉租房的条件,又没有能力承受商品房的房价,造成了这一群体的住房困难。

推行公共租赁房的建设是解决这一群体住房问题的有效途径。

二、我国公共租赁房的现状(一)公共租赁房的定义公共租赁房是指政府或者企业持有一部分房源,并将这些房屋以低于市场价的方式租给特定的人群。

租金水平高于廉租房,但低于商品房。

这部分群体不属于低收入,但是他目前通过市场确实解决不了自己的住房困难。

因此,政府提供给他们一定的帮助,过一段时间,当这部分群体有支付能力了,他们就离开公共租赁住房,到市场购买或承租住房。

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. . . . . . . 房地产信托融资分析 ——以为例柳钦（社会科学院城市经济研究所，，300191） [容提要]：本文分析了房地产信托优势、运营模式及其和风险控制，阐述了市房地产信托融资的现实情况、面临的宏观环境及未来发展趋势，并就发展和完善市房地产信托融资提出了若干有价值的建议。 [关键词]：房地产；信托；房地产信托；信托融资

自2001年我国信托投资“一法两规”(《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》)的相继出台以来，信托公司在房地产资金融通市场上开始扮演起日趋重要的角色。以2002年7月28日 “新国际大厦资金信托计划”─—中国第一支房地产信托产品为标志，中国信托业再次走入房地产融资领域，并以新的面貌和模式推动着房地产的发展。2003年底，中国第一支商业房地产投资信托计划“法国欧尚第一店资金信托计划”在推出，代表着中国房地产信托基金（REITs）的雏形。当前，中国房地产业发展面临严峻的金融形势，随着央行121号文件和国务院18号文件”出台，房地产与银行的蜜月期已过，当银行提高贷款利率时，信托公司的竞争优势开始充分显现。

一、房地产信托及其运营模式和风险控制（一）房地产信托的涵及房地产信托融资的优势。1、房地产信托的含义。在当前宏观调控的大背景下，除了靠商业银行“输血”之外，房地产企业要选择一种灵活、变通、相融的模式，信托可谓是目前的上上策。信托业务是和银行业、证券业、保险业一起构成现代金融四大支柱。从资金信托的角度出发，房地产信托是指受托人(信托投资公司)遵循信托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益，并将收益支付给受益人的行为；从财产信托的角度出发，房地产信托则指房地产物 . . . . . . . 业的所有人作为委托人将其所有的物业委托给专门的信托机构经营管理，由信托机构将信托收益交付给受益人的行为。与财产形式的房地产信托相比，出于拓展房地产融资渠道，特别是寻求房地产开发资金来源的需要，资金形式的房地产信托得到了更多的重视，2004年10月推出的《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》(征求意见稿)中所指的“房地产信托业务”事实上也仅限于资金形式的房地产信托。房地产信托是金融信托业与房地产业相互融合的产物,它为房地产业的发展提供了大最的资金和手段。与其他模式，比如上市、海外融资、企业债券、股权投资、产业基金等模式相比，虽然房地产信托融资本身也有诸如“200份”、流通性、营销方式等方面的限制条件和缺欠，但信托的宏观环境相对其他融资工具而言要宽松得多。 2、房地产信托融资的优势。房地产信托融资具备三大基本优势:（1）信托融资创新空间宽广，并具有巨大的灵活性。信托具备连接货币市场、资本市场和产业市场的综合融资平台优势，通过一系列制度安排，实现一个企业或项目的组合融资。信托可以与银行互补互动。银行具有资金优势，信托具有制度优势和灵活的创新性。信托在供给方式上也十分灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品，突出表现在信托对不同阶段、不同水平的项目都可以量身定做解决方案，从开发资金、流动资金到后期的消费资金，乃至一些特殊问题，如“烂尾楼”等都可以通过信托解决，从而增大市场供需双方的选择空间。（2）信托具有财产隔离功能。信托公司的财产隔离功能主要体现在受现行法律、法规充分保护的信托财产的独立性上。信托设立以后，其财产处于这么一种“特殊状态”：它既能充分地体现委托人或受益人的“意愿”、“利益”和“特殊目的”，又不记在委托人的所有权益项下，独立于委托人的其他自有财产而存在；它名义上为受托人所有，但又不失为委托人的自有财产。受托人对信托财产及对其自有资产的处置方式迥然不同：受托人必须按信托文件的约定，为实现受益人的“最大利益”或“特殊目的”而努力，而不得用信托财产为自身谋取利益；每一个信托隔绝于受托人的自有财产和其他信托账户，甚至于出现受托人解散等极端情况时，信托财产仍能保持其独立存在，按约定或法院判定，由新的受托人承接。在我国，信托的财产隔离功能受到《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《资金信托管理暂行办法》，也就是业所谓的“一法两规”的强有力支撑。（3）相对银行贷款而言，房地产信托融资方式，可以不受通过银行贷款时企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%的约束，也能够弥补121号文规定的只有主体结构封顶才能按揭所造成的中间消费融资的断裂。房地产企业要积极利用信托融资，充分利用信托独特的制度优势实现多元化融资，巩固资金链条。（二）房地产信托的运营模式。如果将房地产资金信托简单分类的话，可按负债关系划分为债务型信托和权益型信托。债务型信托是信托公司通过信托产品融集资金借贷给房地产企业，其优点是，操作简便，管理简单，收益比较稳定，但技术含量低，以前主要在一些结合部做“擦边”性的业务，46号文件出台后该类业务已成 “雷区”。如在常规领域开展此类业务又与商业银行具有强烈的重合性，信托公司劣势明显。显然，信托公司的优势和特色应在权益性信托业务方面。 1、抵押贷款类信托。抵押贷款类信托产品是指信托公司通过质押资金使用方的公司财产或股权为基本贷款担保方式发行房地产信托产品后，将募集的资金提供房地产公司使用。抵押贷款类的房地产信托，募集金额占全部房地产信托金额的76.2%，以财产或股权担保方式的房地产信托是2004年资金募集的主要模式，这种模式之所以总量大，且容易成功，因为财产抵押完全仿照银行贷款的模式设计的，成熟信托业 . . . . . . . 务的各当事方均较容易认可。 2、股权投资类信托。该类信托是指信托投资公司通过将信托资金以股权投资的方式加以运用，成为房地产企业股东或房地产项目所有者，直接经营房地产企业或房地产项目，并根据在房地产企业中所占的股权比例或房地产项目所有权情况，获得经营所得，作为信托投资收益来源。这种模式的优点是能够增加房地产企业的资本金，促使房地产企业达到银行融资的条件。这种融资方式比较接近于国际上流行的房地产投资信托（REITS）。 3、股权证券化信托。此类信托是指信托投资公司成为房地产企业股东或房地产项目所有者后，并不直接经营房地产企业或房地产项目，而是与相关当事人签订协议，约定在一定时间，相关当事人按约定价格（溢价部分为信托投资收益）回购信托投资公司的股权或所有权。在这种模式下，房地产企业除了实现融资目的外，还能够提高企业的信用等级。因为根据121号文规定，房地产企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%，而这30%必须是所有者权益。一般而言，项目公司的所有者权益无非是公积金加注册资本金，很难达到30%的要求。而通过信托资金的增资扩股，则顺利的解决了这一难题，可谓一举两得。 4、权益转让模式。基于房地产开发公司合法可售房屋交易为担保房地产信托计划。信托公司通过购买资金需求方的商品（主要为期房），并将其进行欲售登记后，作为担保，或以收益性房产之收益转让为担保发行的资金信托计划。这种模式为许多多期开发项目的后期运作或多个房地产项目的新项目运作，并为良好在售物业的房地产公司提供了融资条件。这种模式的风险主要在于：在建工程到竣工交屋的风险；房屋销售的市场风险；权属登记的法律风险。 5、混合型信托。混合信托型是指信托公司采取权益信托和债务信托结合的方式介入房地产业务。信托公司与委托人在信托合同中对信托资金的使用方式加以明确的规定，受托人按照合同约定的比例，以股权投资和贷款融资的不同方式加以组合运用，具有较强的灵活性。（三）房地产信托融资的风险与控制总体而言，从未来的发展看，中国的房地产信托融资将有很大的发展空间。但是，由于房地产信托融资是一种新的方式，需要改进和创新的地方也比较多，也同样存在一定的风险，主要体现在以下几个方面： 1、房地产行业风险。房地产行业是一个资金密集型行业，时间周期较长、资金占用量大，利润回报较高。房产本身既是耐用消费品，又是投资品，在一定市场环境下，还可能滋生投机风险，如果房产价格上涨幅度超过了居民消费承受能力，就可能存在房地产泡沫。如果泡沫达到一定程度，就必然影响房地产信托。根据建设部政策研究中心最新发表的调查报告显示，2005年1-8月份，我国房地产投资增幅不断降低，宏观调控成果已初步显现；房地产价格上涨主要是由于土地及建筑成本的增加，以及房地产品质提升所致，平均涨幅仍低于城镇居民可支配收入的增长幅度；由于中国城市化进程及大规模城市改造，必然对房产有着长期的真实需求，目前存在的主要问题是局部过热及房产的结构性过剩，整体的房地产泡沫是不存在的。信托公司在信托资金运用过程中，可通过投资地域、项目类别、投资金额、投资期限的选择和调整，灵活机动，来抵御可能出现的房地产行业波动，规避风险，保护投资者利益。 2、项目自身及市场风险。对项目的选择是房地产信托首要工作，如果项目本身存在市场销售前景、部法律纠纷、建设资金短缺等方面的问题，则信托产品无论怎么设计控制风险，项目本身的先天缺陷是无 . . . . . . . 法避免的。信托公司在进行项目选择的时候，可以聘请有市场公信力的房产专业机构对项目进行可行性分析及评估，对项目的市场定位及前景有一个独立、真实的认识；深入调查了解开发商实力、财务及资信情况，选择与开发经验丰富、实力雄厚、资信状况良好的开发商进行合作；落实土地房产抵押、第三方保证、质押等担保措施，在项目运作过程中，加强资金监控，做到“封闭运行，专款专用”。通过这一系列的手段，信托公司能将项目风险控制在最小围之，最大限度地保证信托资金的安全，保护委托人和受益人的利益。 3、道德风险。作为专业从事经营性信托业务的非银行金融机构，信托投资公司受到国家金融监管机构———中国银监会的严格监督和管理，严格按照信托业“一法两规”进行经营活动。在产品架构设计上，信托公司可邀请商业银行、律师事务所、房地产专业服务机构及会计师事务所等中介机构参与，对信托计划进行资金、法律、收益状况方面的监督。信托公司部，应建立和完善业务评审及风险控制流程，按照审慎的原则运用信托资金，各部门分工协作，交叉监督，以最大限度地防风险。我们知道，房地产是世界财富的一个重要组成部分，在美国，房地产占到了全部财富的40%-50%。而在我国，随着居民改善住房条件需求的释放，以及城市化进程的持续，足以支撑起房地产行业近20年的长期牛市。

二、市房地产信托融资的现实情况虽然房地产目前的形势喜人，大量外地开发资金在涌入，本土市场购房热情在涌动，但此时房地产业却并没有高枕无忧，而是考虑着背后隐藏的问题。市房地产业的发展融通资金的任务也将是非常艰巨的。市两家信托机构开始介入房地产金融业务。近年来，房地产开发商也趋于借助权威信托公司专业理财优势和运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力的资金组合，然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目，为委托人获取安全、稳定的收益。（一）信托投资公司入主房地产。在，房产信托的兴起也是几年的事。在2003年央行的“121”号文件颁布之前，信托就开始入主房地产项目。2003年7月7日，信托正式发行资金规模为3000万的顺驰“蓝调街区”集合式信托计划，该计划预计信托资金税前年收益率3.8％，认购者委托信托参与顺驰投资集团“蓝调街区”项目建设，并分享稳定的信托收益。顺驰“蓝调街区”集合信托是市第一个以房地产项目为指定项目的信托产品，也是顺驰与信托在信托产品上的首次合作。据悉，由于委托期限为1年而且投资收益较高，正式发行后这个项目销售很火爆。2003年8月7日，奥林匹克中心配套区进行公开招标出让，经过激烈竞争评委对4家优选出的投标单位综合评分，融创奥城投资以17．515亿元中标。这个融创奥城投资正是由顺驰、信托和津报集团三家公司组成，而信托占有该公司30％的股权。信托责任从2003年“121”文件出台后，迎来了一批批上门求助的开发商。但信托责任与房地产业的合作十分慎重。目前2004年9月为止只正式开发了一个项目，即2003年年5月发售的“蓝调街区”房地产集合信托项目。由于这个产品是市首个房地产集合信托产品，一年期产品的预期回报率达到3.8%，市场反响非常好。购买者不仅有普通投资者，还有一些“蓝调街区”的业主。发行房地产信托产品确实帮助开发企业解决了资金难题。借助信托，开辟新“钱”途，这在房地产界，无疑是一个开创性的探索。 2005年5月2年信托投资有限责任公司推出泰达园商务综合楼租金收益权收购项目集合资金信托计划，信托期限为2年，预计税前年收益率为4.7%，资金运用方式：向经济技术开发区房地产开发公司购买