房地产估价计算练习

房地产价格评估练习及答案1、术语解释（1）地产 （2）房地产 （3）不动产 （4）基准地价 （5）标定地价 （6）楼面地价2、单项选择题（1）最佳使用是( )必须考虑的评估前提。

a.地产b.房屋建筑物c.企业资产d.资产（2）基准地价系数修正法所要修正的因素是( )。

a. 地理位置和交通条件b. 个别因素和市场转让条件c. 容积率和覆盖率d. 特别利害关系和特殊动机（3）假设开发法属于一种( )。

a. 加和法b. 积算法c. 类比法d. 倒算法（4）某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10％，其评估价值最有可能为( ) 元。

a. 85000b. 12631c. 72369d. 12369（5）计算建筑期利息的工期应按( )计算。

a. 合同工期b. 额定工期c. 协商工期d. 实际工期（6）待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7％、17％、30.5％、6.9％、4.8％，则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是 ( ) 元。

a. 1048000b. 1910000c. 1480000d. 19100000（7）待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地还原利率为7％.建筑物还原利率为8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是( ) 元。

a. 61667b. 925000c. 789950d. 58041（8）残余估价法属于( )中的一种具体方法。

a. 收益法b. 成本法c. 市场法d. 功能价值法（9）有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元／平方米，则楼面地价为( )元／平方米。

模拟11、解1、解(1)该宗房地产的现时价格=土地重新取得价格+建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧总额(2)求土地的重新取得价格V35，V35=V40*K35/K40=2000*2000*K35/K40=390.94(万元)(3)计算建筑物的重新购建价格：建安成本：600 (万元)管理费用：600*3%=18 (万元)销售税费：90万元投资利息＝(600+18)×40%×［(1+6%)1.5-1］+(600+18)×60%×［(1+6%)0.5-1］＝33.54(万元) 开发利润：120万元建筑物的重新购建价格：C=600+18+90+33.54＋120=861.54(万元)(4)计算建筑物的折旧总额：门窗、墙面等损坏的折旧额：8万元装修部分的折旧额：140÷5×3=84万元设备部分的折旧额：100÷10×3=30万元长寿命项目的折旧额：(861.54—8—140—100)÷38×3=48.44万元建筑物的折旧总额：E=8十84+30+48.44=170.44(万元)(5)该宗房地产的现时价格：V=390.94+861.54－170.44=1082.04(万元)答: 该宗房地产的现时价格V=1082.04万元2、解：(1)运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为：V=A/Y［1-1/（1+Y）^n］(2)各层建筑面积=4000×6／24=1000(㎡／层)(3)计算1层商铺收益价格年净收益=1000×(1-60％)×75％×90％×60×12=19．44(万元)V1=19．44／10％×[1-1／(1+10％)50-3]=192．20(万元)(4)计算2-3层商场收益价格年净收益；1000×2×70％×600=84(万元)V2-3=84／10％×[1-1／(1+10％)50-3]= 830．48 (万元)(5)计算4层酒楼收益价格年净收益：1000×70％×50×12-80000=34(万元)V4=34／8％×[1-1／(1+8％)50-3]=413．59(万元)(6)计算5-10层办公楼收益价格年净收益：6×20×1800×12×80％×(1-10％)=186．62(万元) V5-10=186．62／7％×[1-1／(1+7％)50-3]=2555．13(万元)(7)计算11-24层住宅价格V11-24=1000×14×4000=5600(万元)(8)计算房地产价格V= V1+V2-3+V4+ V5-10+ V11-24=192．20+830．48+413．59+2555．13+5600=9591．40(万元)模拟21、解解：（1）计算办公楼现值①办公楼整体年净收益=80×3000×85%×（1－35%）×12=159.12万元②收益年限=40－6=34年③办公楼现值为：V=A/Y[1－1/(1+Y) n]=159.12/10%×[1－1/(1+ 10%)34]=1528.92万元（2）计算乙方的使用权价格①乙方使用权年净收益=80×2000×85%×（1－35%）×12=106.08万元②乙方使用权剩余收益年限=15-4=11年③乙方使用权剩余收益年限价格为：V=A/Y[1－1/(1+ Y) n]=106.08/10%×[1－1/(1+ 10%)11]=689万元（3）甲方权益价格=办公楼现值－乙方使用权价格=1528.92－689=839.92万元2、解一、项目总建筑面积1.2×10 000×2.5=30 000（m2）其中，住宅楼总建筑面积15 000 m2，写字楼总建筑面积15 000m2二、房地产开发项目总价值及折现值（一）住宅楼价值：5000×15 000=7500（万元）住宅价值折现到办理完土地使用权出让手续时点（第一年末）的折现值： 7500/（1+10%）3=5634.86（万元）（二）写字楼价值1．字楼年租金收入=120×15000×70%×（1-20%）×12=1209.6（万元）2．写字楼押金：1209.6×30%=362.88（万元）3．写字楼押金运用年收益：362.88×3%=10.89（万元）4．有关税费和经营管理费用:1209.6×30%=362.88（万元）5．租赁净收入:1209.6+10.89-362.88=857.61（万元）6．写字楼价值:V=]%)101(11[%1061.857])1(11[47+-⨯=+-⨯n R R A =8478.86（万元）7．写字楼折现到第1年末折现值=8478.86/（1+10%）3=6370.29（万元）（三）项目总价值折现值:5634.86+6370.29=12 005.15（万元）三、项目开发成本、管理费用及其折现值1．住宅楼部分:1800⨯15000⨯（1+5%）=2835（万元）写字楼部分:2800⨯15000⨯（1+5%）=4410（万元）2．住宅楼开发成本及管理费折现值:2835⨯[0.5/5.0%)101(5.0++/（1+10%）1.5]=2580.13（万元）3．写字楼开发成本及管理费用折现值:4410⨯[0.5/（1+10%）1.5+0.5/（1+10%）2.5]=3648.76（万元）4．项目开发成本及管理费用折现值:2580.13+3648.76=6228.89（万元）四、住宅楼销售税费及折现值1．住宅楼销售税费:7500⨯6%=450（万元）2．住宅楼销售税费折现值:450/（1+10%）3=338.09（万元）五、所能支付的最高土地价格=（总价值-住宅楼销售税费-开发成本及管理费用）÷（1+3%）=（12005.15－338.09－6228.89）÷（1+3%）=5279.78（万元）。

房地产估价理论计算题汇总假设开发法待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发本钱-治理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费注意点1.今年计息发生了转变①未知、需要求取的待开发房地产的价值②投资者购买待开发房地产应负担的税费（契税、交易手续费）＝待开发房地产的价值×必然比例③后续开发本钱、销售费用(重点)和治理费用。

2.在计算税费的问题上注意基数不同若是题目中显现买方需要缴纳的契税、交易手续费＝咱们所需要求的价值(v)×必然比例若是题目中显现卖方需要缴纳的营业税＝开发完成后的房地产价值×必然比例某城市定于2003年6月1日拍卖一块多层住宅用地，土地总面积为20000平方米，出让年限为70年，计划要求的建筑容积率为.若是某一竞买方通过调查研究估量建成后住宅的平均售价为3500元／平方米，土地开发和衡宇建安费用为1500元／平方米，治理费用和销售费用别离为土地开发和衡宇建安费用之和的3%和6%，销售税金与附加为销售额的%，本地购买土地应缴纳税费为购买价钱的3%，正常开发期为2年，希望投入的总资金能取得15%的年税前收益率。

那么，在竞买时，他的最高报价应是多少。

假设银行贷款利率为%.设购买土地的最高报价为X.计算时，开发进程中发生的资金按均匀投入。

用传统方式进行估价开发完成后价值＝20000××3500＝元＝万元销售税金与附加＝×%＝万元土地开发、衡宇建安、治理费和销售费＝20000××1500×（1＋3%＋6%）＝元＝万元购买土地应缴纳税费＝投资利息。

地价和购买土地应缴纳税费的占用期为2年，土地开发、衡宇建安、治理费和销售费的平均占用期为1年。

投资利息＝×（1＋%）2＋×（1＋%）－－＝＋开发利润。

与现金流折现法相较，传统方式的开发利润与投资利息之和应等价于现金流折现法中以折现表现的预期收益，那么，开发利润的年利润率应为%（近似值）开发利润＝×。

《房地产估价》各主要内容习题及参考答案第一部分：房地产估价概论【复习思考题】1、什么是房地产估价?2、列举房地产的估价对象？3、影响房地产估价的因素有哪些?4、怎样进行房地产状态描述?5、简述房地产的估价原则?6、为什么要进行房地产估价?复习思考题答案：1、房地产估价就是专业人员根据特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见的活动。

房地产估价的本质房地产估价是评估房地产的价值而不是价格房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内2、（1）土地（2）房屋（3）构筑物（4）在建工程：即那些已开始建造但尚未建成、不具备使用条件的房地产（5）期房：正在开发建设或者计划开发建设、但尚未形成的房地产。

（6）灭失的房地产：如已被拆除的房屋、被灾害损毁的房屋。

（7）房地产的某一局部，如某幢房屋中的某个楼层，某幢住宅楼中的某套住房。

（8）现况房地产与以往状况房地产的差异部分。

（9）房地产以外的、作为房地产的一种附属财产的价值，即以房地产为主的整体资产价值评估或称企业价值的无形资产评估。

3、房地产自身因素(一)区位因素1.位置，（1）方位（2）距离（3）朝向 （4）楼层2.交通3.周围环境和景观（1）大气环境（2）水文环境（3）声觉环境（4）视觉环境（5）卫生环境（6）人文环境4外部配套设施(二)实物因素1．土地实物因素（1）土地面积 （2）土地形状（3）地形 （4）地势（5）土壤， （6）地基（7）土地开发程度2．建筑物实物因素（1）建筑规模（2）外观（3）建筑结构 （4）设备设施（5）装修装饰（6）层高和室内净高 （7）空间布局（8）防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照（9）维修养护情况及完损程度(三)权益因素1．权利状况2．使用管制3．相邻关系房地产外部因素（一）人口因素（二）制度政策因素（三）经济因素（四）社会因素（五）国际因素（六）心理因素4、房地产实物状况描述1.土地实物状况(1)土地面积：(2)土地形状：(3)地形：(4)地势：(5)土壤：(6)地基（地质）：(7)土地开发程度：2.建筑物实物状况(1)建筑规模， (2)层数和高度：(3)外观：(4)建筑结构；(5)设施设备：(6)装饰装修： (7)防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照。

例5－1 某成片荒地面积2平方公里，取得该荒地的代价为1.2亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为10%，销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的5.5%和9.5%，开发完成后可转让土地面积的比率为60%。

试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。

解：(1)取得土地的费用=1.2×104(万元)(2)开发土地的费用=2.5×104+2.5×104×［(1+10%)1.5-1］+1.2×104×［(1+10%)3-1］(3)正常利税=可转让土地的总价×(5.5%+9.5%)(4)可转让熟地的总价=1.2×104+2.5×104+2.5×104×［(1+10%)1.5-1］+1.2×104×［(1+10%)3-1］+可转让熟地的总价(5.5%+9.5%)可转让熟地的总价=(5)可转让熟地的单价＝=439.4(元/平方米)例5—1：某成片荒地面积2平方公里，取得该荒地的代价为1.2亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为10%，销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的5.5%和9.5%，开发完成后可转让土地面积的比率为60%。

试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。

该荒地开发完成后可转让熟地的总价=取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息+总销售税费+总开发利润=取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息+可转让熟地的总价×(销售税费率+销售利润率)得出：该荒地开发完成后可转让熟地的总价=(取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息)÷(1-销售税费率+销售利润率)该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价=(取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息)÷(1-销售税费率+开发利润率)÷可转让熟地总面积=(取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息)÷(1-(销售税费率+开发利润率))÷(该荒地总面积×可转让土地面积的比率)=[(120000000×(1+10%)3+250000000×(1+10%)1.5)÷{[1-(5.5%+9.5%)]×(2000000×60%)=4 39.4(元/㎡)例6－13：某商店的土地使用年限为40年，从1998年10月1日起计。

房地产估价理论与方法(计算选择题)2004年1——2、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m², 套内墙体面积为20m², 分摊的共有建筑面积为25m²。

该套住宅每平方米建筑面积的价格为( ) 元/m²。

A 、1667B 、1765C 、1875 D、2000答案：单价=30万元/(15+25)=2000元/m²2——6、某宗面积为3000 m²的工业用地，容积率为0.8,楼面地价为700元/m²。

现按规划拟改为商业用地，容积率为5,楼面地价为960元/ m²。

理论上应补地价( )。

A 、78 万元B 、882 万元C 、1210 万元D、1272万元答案：理论上应补地价=(960×5-700×0.8)×3000=1272万元3 12.某建筑物的建筑面积为2000 m², 占地面积为3000 m², 现在重新获得该土地的价格为800元/m², 建筑物重置价格为900元/ m², 而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/ m²。

该建筑物的成新率为 ( )。

A、44%B、50%C、67%D、86%答案：成新率=(1800×2000-800×3000)/(900×2000)=67%4——14、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m², 成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1%,2004年6月末至 2004年10月末平均每月比上月上涨20元/m²。

该可比实例在2004年10月末的价格为( )。

A 、2648 元/m²B、2688元/m²C、2708元/m² D 、2734 元/m²答案：2500×(1+1%)⁵+20×4=2708元/m²5——20、某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为( )。

房地产价格评估练习及答案1、术语解释（1）地产 （2）房地产 （3）不动产 （4）基准地价 （5）标定地价 （6）楼面地价2、单项选择题（1）最佳使用是( )必须考虑的评估前提。

a.地产b.房屋建筑物c.企业资产d.资产（2）基准地价系数修正法所要修正的因素是( )。

a. 地理位置和交通条件b. 个别因素和市场转让条件c. 容积率和覆盖率d. 特别利害关系和特殊动机（3）假设开发法属于一种( )。

a. 加和法b. 积算法c. 类比法d. 倒算法（4）某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10％，其评估价值最有可能为( ) 元。

a. 85000b. 12631c. 72369d. 12369（5）计算建筑期利息的工期应按( )计算。

a. 合同工期b. 额定工期c. 协商工期d. 实际工期（6）待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7％、17％、30.5％、6.9％、4.8％，则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是 ( ) 元。

a. 1048000b. 1910000c. 1480000d. 19100000（7）待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地还原利率为7％.建筑物还原利率为8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是( ) 元。

a. 61667b. 925000c. 789950d. 58041（8）残余估价法属于( )中的一种具体方法。

a. 收益法b. 成本法c. 市场法d. 功能价值法（9）有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元／平方米，则楼面地价为( )元／平方米。

房地产评估复习题及答案(一第一章房地产和房地产评估1.按房地产的(B 来分,房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。

☆A.收益性B.用途C.市场性D.地段2.出租或营业型房地产的评估可以采用: (☆A.比较法B.收益还原法C.假设开发法D.成本评估法3.人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估;其评估对象为:(A.已消失的房地产B.在建工程C.房地产的未来状况D.房地产过去状况与现在状况的差异状况4.从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是: (A.商业、办公、工业、居住B.商业、居住、办公、工业C.商业、办公、居住、工业D.商业、居住、工业、办公5.娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的:(☆A.用途B.开发程度C.是否产生收益D.经营使用方式6.某土地使用权的有限期为40年,已使用20年,新建的房屋的耐用年数为50年,则房屋的所有权为:A.50年 B.无限期 C.20年 D.40年7.房地产交易很难采取样品交易的方式,必须到实地观察,房地产评估也要进行实地查勘,这是由房地产的(决定的A.不可移动性B. 相互影响性C.数量有限性D.独一无二性8.房地产的价值注重:(A.实物B.权益C.区位D.实物、权益、区位9.典权制度是中国特有的,下列阐述正确的为:(A.支付等于买价的典价,即可获得房地产的所有权,B.支付典价后只能获得房地产的使用权C.支付典价后房地产的使用者不付租金D.出典人获得典价后即失去房地产的所有权10.医院、学校是属于哪一类房地产(☆A.商业B.办公C.特殊用途D.综合答案1B.2B.3A.4C.5A.6C.7D.8D.9C.10C第二章房地产价格1.最能说明土地价格水平高低的价格是:(A.土地单价B.基准地价C.楼面地价D.标定地价2.决定某一房地产价格水平高低的,主要是(的供求状况。

☆A.本地区的房地产B.全国房地产C.全国本类房地产D.本地区本类房地产3.一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房,总价为30万元,其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5%,则:(A.实际价格28.5万元,名义价格30万元B.实际价格29.28万元,名义价格30万元C.实际价格30万元,名义价格不存在D.实际价格28.578万元,名义价格30万元4.采用比较法求得的价格通常称为(A.路线价B.比准价格C.积算价格D.收益价格5.目前各地区的经济适用房所采用的价格,应属(A.市场调节价B.政府指导价C.政府定价D.政府规定的最低限价6.在房地产销售过程中,(是买卖双方讨价还价的基础,成交时要比此低。

2、某项目建设期为2年，生产期为8年，项目建设投资3100万元，预计全部形成固定资产。

固定资产折旧年限为8年，按平均年限法提取折旧，残值率为5%，在生产期末回收固定资产残值。

建设项目发生的资金投入、收益及成本情况见下表。

建设投资贷款年利率为1 0%，按季计息，建设期只计利息不还款。

银行要求建设单位从生产期开始的6年间，等额分期回收全部贷款。

行业基准投资收益率为12%。

<1>、计算各年固定资产折旧额。

<2>、编制建设期借款还本付息计划表。

<3>、该项目第三年的总成本费用为多少。

<4>、假设本项目各年利润总额的平均值为485.02万元，净利润的平均值为284.93万元，计算项目的资本金净利润率，并对项目的盈利能力加以分析。

①建设借款利息计算：年实际利率=（1+10%／4）4-1=10.38%第一年应计利息：（0+930／2）×10.38%=48.27（万元）第二年应计利息：（930+48.27+620／2）×10.38%=133.72（万元）②固定资产原值=3100+48.27+133.72=3281.99万元）残值=3281.99×5%=164.10（万元）各年的固定资产折旧额=（3281.99-164.10）÷8=389.74（万元）②注：①本年应计利息＝年初累计借款×借款年利率＝1731.99×10.38％＝179.78（万元）②本年应还本金＝402.12-本年应计利息＝402.12-179.78＝222.34（万元）③第四年年初累计借款＝第三年年初累计借款-第三年偿还本金＝1731.99-222.34＝1509.65（万元），第三年初累计借款：930+620+48.27+133.72＝1731.99（万元）,每年等额偿还的本金与利息＝1731.99×10.38%×（1+10.38）6÷［（1+10.38%）6-1］＝402.12（万元）。

第一章一、单选1、有关专业估价，下列说法正确的是( ABC )。

A、由取得相关资格的专业人员完成B、是一种专业意见C、具有社会公信力D、不用承担法律责任2、有关专业估价下列说法不正确的是 ( B )。

A、由取得相关资格的专业人员完成B、任何人都可以做出C、具有社会公信力D、是一种专业意见3、房地产估价专指 ( A )。

A、对房地产价值进行评估B、对房屋工程质量进行评估C、对房屋使用功能进行评估D、房屋完损等级进行评估4、某宗房地产初次抵押评估价值为100万元，并为80万元贷款担保。

问：最多还可以为( D )万元的贷款提供抵押担保。

A、100B、80C、30D、20二、多项选择题1、专业估价的特点为( ABCE )。

A、由专业人员完成B、是一种专业意见C、具有社会公信力D、不具有社会公信力E、承担法律责任2、房地产估价中的“分析”包括对( ABCD )的分析。

A、估价对象本身B、人口、制度政策C、经济、社会D、国际因素E、仅仅对估价对象本身3、下列“完全市场”必须同时具备的条件正确的是( ACD )。

A、同质商品，买者不在乎从谁的手里购买B、买者和卖者的人有限C、买者和卖者都有进出市场的自由D、买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格E、销售者要求总效用最大化，消费者要求总利润最大化4、委托人的义务包括( ABCDE )。

A、向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的情况和资料B、对所提供的情况和资料的真实性、合法性和完整性负责C、协助估价人员搜集估价所必要的情况和资料D、协助估价人员对估价对象进行的实地查看等工作E、不得干预估价人员和估价机构的估价行为和估价结果5、估价报告使用者可能是( ABCDE )。

A、估价对象权利人B、债权人C、投资者D、受让人E、政府及其有关部门和社会公众等6、下列可以作为估价对象有( ABCDE )。

A、在建房地产B、正在开发建设或者计划开发建设、但尚未出现的房地产C、已经灭失的房地产D、现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分E、以房地产为主的整体资产7、不同的估价目的将影响估价结果是因为( CDE)。

房地产估价师练习题库及参考答案一、单选题（共60题，每题1分，共60分）1、下列有关动态分析法和静态分析法,描述错误的是( )。

A、动态分析法测算结果精确B、动态分析法测算需要精确预测开发经营期的时间C、静态分析法测算结果比较粗略D、静态分析法测算过程相对复杂(应该是简单)正确答案：D2、假设开发法中求取旧房价值的扣除项目不包括( )。

A、重新改造后价值(应该拿A来减BCD,而不是扣除掉,否则为负数)B、管理费用C、销售费用D、投资利息正确答案：A3、某商务楼工程基础施工中,导致邻近一幢住宅楼出现一定程度的墙体开裂和基础不均匀沉降。

该住宅总建筑面积为5000m2,共50套住房。

经评估,该住宅楼在未受损失状况下的市场价格为9000元/ m2,平均每套住房的市场租金是3000元/月,在受损状况下的市场价格为7800元/ m2。

不考虑其他情况,该住宅在不修复情况下的价值减损额是( )万元。

A、150B、450C、600D、900正确答案：C答案解析：((9000-7800)x5000=600万元4、从建筑物的狭义角度看,下列选项中符合建筑物定义的是( )。

A、烟囱B、水塔C、桥梁D、住宅正确答案：D5、成本法中一般不计息的项目是( )。

A、建设成本B、销售费用C、土地成本D、销售税费正确答案：D6、报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在( )。

A、期末B、任一时刻C、期初D、期中正确答案：A7、有关房地产价值或价格评估相关业务的表述中,错误的是( )。

A、房地产价值减损评估业务包括对被损害房地产进行修复造成的搬迁费、临时安置费、停产停业损失评估(属于相关经济损失评估业务)(房地产价值减损评估业务:因环境污染、新建建筑物、工程施工、工程质量缺陷、修改城乡规划、错误查封、异议登记不当、房地产分割等)B、房地产咨询业务包括开展房地产政策法规咨询C、房地产价值提升评估业务包括对房屋进行更新改造带来的房地产价值提升评估D、房地产价格和价值分配业务包括把采用成本法测算出的一个开发区或土地一级开发片区的平均地价,在开发完成后的各宗土地之间进行分配正确答案：A8、下列有关“可比实例房地产与估价对象房地产相似”的要求,描述不当的是( )。

1、某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，设定的折现率为6%，该宗房地产的收益年限为50年，则其评估价值最接近于：A. 800万元B. 929万元C. 1000万元D. 1200万元（答案）B2、某套住宅的建筑面积为120平方米，单位建筑面积的重置价格为3000元/平方米，经评估该住宅成新率为80%，则该住宅的评估现值最接近：A. 24万元B. 28.8万元C. 30万元D. 36万元（答案）B3、某商业用地，剩余使用年限为40年，年租金为20万元，若折现率为8%，则该宗地的价格最接近：A. 160万元B. 200万元C. 250万元D. 300万元（答案）C4、某写字楼原值为1000万元，已知该类建筑物的经济寿命为50年，残值率为5%，现该写字楼已使用10年，则其现值为：A. 600万元B. 760万元C. 800万元D. 840万元（答案）B5、某宗土地总面积为1000平方米，容积率为2.5，楼面地价为1500元/平方米，则该宗土地的总地价为：A. 150万元B. 375万元C. 1500万元D. 3750万元（答案）B6、某套二手房交易，卖方报价80万元，买方还价72万元，最终双方以76万元成交，则该房地产的成交价格比率为：A. 90%B. 95%C. 100%D. 105%（答案）B7、某宗房地产采用市场比较法评估，选取的三个可比实例价格分别为120万元、130万元和110万元，对应的修正系数分别为1.05、0.95和1.1，则评估对象的评估价值最接近：A. 118万元B. 120万元C. 122万元D. 125万元（答案）C8、某块土地的开发成本为500万元，开发周期为3年，年利率为5%，则按单利计息的开发成本利息为：A. 25万元B. 50万元C. 75万元D. 100万元（答案）C。

房地产估价市场法练习题市场法练习题单项选择题1、某计税的土地面积为500 m2，土地价格为2000 m2，建筑面积为1000 m2。

成本法估算建筑物重置价格为1800元m2；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/ m2，则该房地产中建筑物的实际价格比重置价格低（）元m2。

A 200 B 300 C 700 D 10002、某宗地的面积为1000m2，采用市场法进行评估。

通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/ m2，2190元/ m2和2220元/m2，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4和0.3，则采用加权平均法得到的比准价格为（）元/m2。

A 2160B 2175C 2181D 22053、某房地产在2006年3月的价格为2009元/ m2，现在调整为2006年9月的价格。

已知该类房地产2006年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3（均以上个月为基数100），则该房地产2006年9月的价格为（）元/ m2。

A 2700.8B 2800.1C 2800.8D 2817.74、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。

该房地产公摊子面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100m2，假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为（）元/ m2。

A 2593B 2619C 2727D 28625、某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/ m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。

据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%；若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（）元/ m2。

A 2139B 2146C 2651D 26596、在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为（）。

一、计算题1、有一房地产，土地总面积1000平方米，为10年前通过征用农地取得，当时每亩花费16万元，现时重新取得该类土地每平方米需600元；地上建筑物总建筑面积2000平方米，于8年前交付使用，当时建筑造价每平方米500元，现时建造同类建筑物每平方米需1000元，计该建筑物尚可使用32年，残值率为5%。

试选用所给资料估计该房地产的现时总价和单价。

2、某宗出租的房地产，建筑面积为40000㎡，容积率为4，土地使用期限为50年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。

建筑物为钢筋混凝土结构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的80％。

根据市场调查得知2010年10月1日该类房地产的租金为每月50元/ ㎡，年平均空置率为20％，平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占租金收入的8％，该房地产现时土地单价为2100元／㎡，土地报酬率为8％，建筑物报酬率为10％，分别计算土地总价、建筑物总价、房地产价值该房地产在2010年10月1日的土地总价、建筑物总价、房地产价值。

3、需要评估一宗七通一平的待建筑土地在1995年9月的价格。

获知该宗土地总面积500平方米，建筑容积率为2 ，适宜建造某种类型的商品住宅；预计取得该土地后建造该类商品住宅的建设期为2年，建筑费为每平方米800元，专业费用为建筑费用的8%，第一年投入60%的建筑费及专业费用，第二年投入40%的建筑费及专业费用；贷款年利息率为10%；销售税费为未来楼价的6%；投资利润率为20%；该商品住宅在建成后半年一次全部售出，售出时的价格平均每平方米2500元，试利用所给资料用动态方式估计该宗土地在1995年9月的总价、单价及楼面地价（折现率为10%）。

二、填空题1、房地产正常年纯收益为6000元，当前银行年利率为10%，购买年为8，该房地产评估价应为元。

2、某房地产1996年1月1日的价格为1000元/平方米，1996年到1999年年平均上涨10%，用长期趋势法评估，该房地产2000年1月1日的价格应为元/平方米。

房地产估价师练习题一、单项选择题1. 房地产估价的基本原则不包括以下哪一项？A. 合法性原则B. 客观性原则C. 随意性原则D. 公正性原则2. 以下哪种方法不是房地产估价的常用方法？A. 市场比较法B. 成本法C. 收益法D. 折旧法3. 房地产估价中，市场比较法的基本原理是？A. 将待估房地产与已知价格的类似房地产进行比较B. 根据房地产的物理特性进行估价C. 根据房地产的收益能力进行估价D. 根据房地产的建造成本进行估价4. 房地产估价报告中，估价结果的有效期一般为多长时间？A. 3个月B. 6个月C. 1年D. 2年5. 房地产估价师在进行估价时，需要考虑的因素不包括？A. 地理位置B. 周边环境C. 房地产的所有权D. 房地产的建造材料二、多项选择题6. 房地产估价师在进行估价时，需要收集的资料包括？A. 土地使用权证B. 房屋所有权证C. 房地产的物理状况D. 估价对象的收益记录7. 以下哪些因素会影响房地产的估价结果？A. 土地使用年限B. 房地产的用途C. 房地产的区位D. 估价师的个人偏好8. 房地产估价中，成本法估价的基本步骤包括？A. 确定土地成本B. 确定建筑物成本C. 确定开发利润D. 确定折旧和损耗9. 收益法估价中，常用的收益模型包括？A. 直接资本化法B. 收益还原法C. 残余法D. 净现值法10. 房地产估价报告应包含哪些内容？A. 估价对象的描述B. 估价目的C. 估价方法和过程D. 估价结果和有效期三、判断题11. 房地产估价师在估价时，应完全依据自己的主观判断进行估价。

（）12. 市场比较法估价时，选择的比较案例与待估房地产越相似越好。

（）13. 房地产估价结果的有效期是固定的，不能根据具体情况进行调整。

（）14. 收益法估价时，不需要考虑房地产的物理状况。

（）15. 房地产估价报告中，估价结果的有效期通常为1年。

（）四、简答题16. 简述房地产估价的目的和作用。

(1)待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途为住宅建设,允许容积率为6,覆盖率为≤５０％，土地使用权年限为70年,要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值。

有关数据如下:预计建设期为２年,第一年入60％的总建设费,第二年投入４0％的总建设费,总建设费预计为1000万元。

专业费用为总建设费用的６%,利息率为10％，利润率为20％,售楼费用及税金等综合费率为售楼价的5%，假设住宅楼建成后即可全部售出,楼价预计为3000元/平方米,折现率１0%。

（1)根据所给条件计算如下: 1)预计住宅楼的买楼价的现值为：()230002000629752066()110%⨯⨯=+元2)总建筑费用现值为:()()0.5 1.5100060%10000100040%100009190000()110%110%⨯⨯⨯⨯+=++元3)专业费用=9 1９0 000×6％＝551 400（元)４)租售费用及税金=29 7520 6６×5％=１ 4８7 60３(元) 5）投资利润=(地价+总建筑费用+专业费用）×20% =(地价×２０％）＋(9 190 000+551 ４0０）×20% =(地价×２0％)＋1 9４8 ２80６）总地价=（２9 752066－９1９０000—551 ４00-l487603—1948280）÷(1+20％）＝16574７８3÷1。

2 =13812319（元) （3)某房屋建筑面积为１２00平方米,同类型房屋标准新建单价为970元／平方米,但该房屋装修好,调整增加1%；设备配置齐全,增加2％;地段、层次、朝向增加１.５％,其他情况同于标准房屋。

经现场评定，该房屋为７成新．根据上述情况，评估房屋价格。

（3)根据题意:该房屋价格＝970×（1+ｌ％+２%+1。

５％)×１2０0×0。

例5- 1某成片荒地面积2平方公里，取得该荒地的代价为 1.2亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为 2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为10%销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的 5.5%和9.5%，开发完成后可转让土地面积的比率为60%试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。

4解：(1)取得土地的费用=1.2 X 10(万元)⑵开发土地的费用=2.5 X 104+2.5 X 1O4X[ (1 + 10%)1.5-1 ] +1.2 X 1043X[ (1+10%)-1 ]⑶正常利税=可转让土地的总价X (5.5%+9.5%)(4)可转让熟地的总价=1.2 X 104+2.5 X 104+2.5 X 104X[ (1+10%)1.5-1 ] +1.2 X 104X[ (1+10%)3-1 ]+可转让熟地的总价(5.5%+9.5%)L2xl『+石冀1 炉x^+10%)^可转让熟地的总价=12刈护xti+mV+^sxio1箕Q+io%尸⑸可转让熟地的单价= 1 ;=439.4(元/平方米)例5 —1:某成片荒地面积2平方公里，取得该荒地的代价为 1.2亿元，将其开发成五通一平熟地的开发成本和管理费用为 2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为10%，销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的 5.5%和9.5%,开发完成后可转让土地面积的比率为60%。

试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。

该荒地开发完成后可转让熟地的总价=取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息+总销售税费+总开发利润=取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息+可转让熟地的总价X（销售税费率+销售利润率）得出：该荒地开发完成后可转让熟地的总价=（取得该荒地的总代价+ 土地开发总成本+总管理费用+总投资利息）^1-销售税费率+销售利润率）该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价=（取得该荒地的总代价+ 土地开发总成本+总管理费用+总投资利息）^1-销售税费率+开发利润率）创转让熟地总面积=（取得该荒地的总代价+ 土地开发总成本+总管理费用+总投资利息）屮-（销售税费率+开发利润率））召亥荒地总面积X转让土地面积的比率）=［（120000000 X（1 + 10%）3+25000000（X （1+10%）1.5）宜［1-（5.5%+9.5%）］X2000000 X60%）=4 39.4（元/ tf）例6- 13:某商店的土地使用年限为40年，从1998年10月1日起计。

例1：某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，需运营费用10万元，资本化率为10%，在无限年使用时，该宗房地产的收益价格为？例2：某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已经使用了6年，预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得的净收益为8万元，该宗房地产的资本化率是8.5％。

试计算该宗房地产的收益价格。

例3：某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到未来5年的净收益分别为20、22、25、28和30万元，从第六年到第38年每年的净收益为35万元，该类房地产的报酬率为10％。

试计算该宗房地产的收益价格。

例4：通过预测得到某宗房地产在未来5年内的净收益分别为20、22、25、28和30万元，从第6年到无穷远年的每年净收益为35万元，该类房地产的报酬率为10％。

试计算该宗房地产的收益价格。

例5：某房地产，预计未来第一年净收益为10万元，此后每年净收益将会比上一年增加1万元，资本化率为8%,无限年使用，该宗房地产的价格为？例6：某房地产，预计未来第一年净收益为10万元，此后每年净收益将会在上一年的基础上增长1%,资本化率为8%,无限年使用，该房地产的价格？例7：某房地产目前的价格为2500/平方米，正常经营情况下年净收益为250/平方米，资本化率10%。

现已知在其旁边兴建若干大型综合百货商场及配套商业服务设施，预计在4年后建成投入使用，届时该地区将形成一个新的市级商业中心，并达到现有市级商业中心的繁华程度。

现在市级商业中心周围地区类似位置该类房地产价格为6000元/平方米。

现评估在开始兴建新的商业中心时该宗房地产的价格。

例8：已知某宗房地产在70年使用权、资本化率为10％下的价格为2000元/m2求该宗房地产在无限年限、资本化率为12％及50年使用权、资本化率为8％下的价格。

例9：某写字楼建筑面积1000平方米，尚剩余使用年限30年。

现对外出租，每月租金2.5万元。