房地产估价习题集计算题和论述题-2

南京农业大学试题纸学年学期课程类型：选修试卷类型：鱼知水恩，乃幸福之源也。

鱼离不开水，人离不开亲人和朋友，当你处于逆境和灾难时，帮助你一臂之力，渡过难关的人，都是你的亲人和朋友。

吃水不忘挖井人，度过苦难，不能忘记援助过你的人。

知恩图报，善莫大焉。

一个人要想获得幸福，必须懂得感恩。

生活需要一颗感恩的心来创造，一颗感恩的心需要生活来滋养。

一饭之恩，当永世不忘。

顺境里给你帮助的人，不能全部称作朋友，但是能够在你逆境时依然愿意援助你，走出困境的人，一定是你要用一生去感谢和珍惜的人。

唐代李商隐的《晚晴》里有这样一句诗：天意怜幽草，人间重晚晴。

久遭雨潦之苦的幽草，忽遇晚晴，得以沾沐余辉而平添生意。

当一个人闯过难关的时候，一定要记住那些支撑你，陪你一起走过厄运的朋友和亲人，这个世界谁也不亏欠谁，帮你是情分，不帮你是本分。

如古人所说：淡看世事去如烟，铭记恩情存如血。

学会感恩父母养育之恩，学会感恩朋友的帮助之情，生活里做一个有情有义的人。

你要知道，父母，永远是你最亲近的人，是最爱你的人，不管他们的方法怎么错误？可是爱你的心，都是一样的。

千万不要因为自己一时的私心，而忘记感恩。

我们常常希望别人都对自己有情有义，可是想得到别人你真情，首先你必须先付出真情。

你帮助别人，不要记在心里，别人帮助你，你要懂得感恩和感动，而不是当做理所当然。

你要知道别人帮你是情分，不帮你是本分。

侍父母，要孝顺，对朋友，要真诚。

不管你生活的精彩或者混沌，孝顺父母，颐养天年。

一父养十子，十子养一父。

在这个美好的时代，中华很多的美德都在逐渐消失，做子孝为天，但是总有一些人，自己活在天堂，硬生生的把父母扔进地狱。

鱼知水恩，乃幸福之源也。

鱼离不开水，人离不开亲人和朋友，当你处于逆境和灾难时，帮助你一臂之力，渡过难关的人，都是你的亲人和朋友。

吃水不忘挖井人，度过苦难，不能忘记援助过你的人。

知恩图报，善莫大焉。

一个人要想获得幸福，必须懂得感恩。

生活需要一颗感恩的心来创造，一颗感恩的心需要生活来滋养。

模拟11、解1、解(1)该宗房地产的现时价格=土地重新取得价格+建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧总额(2)求土地的重新取得价格V35，V35=V40*K35/K40=2000*2000*K35/K40=390.94(万元)(3)计算建筑物的重新购建价格：建安成本：600 (万元)管理费用：600*3%=18 (万元)销售税费：90万元投资利息＝(600+18)×40%×［(1+6%)1.5-1］+(600+18)×60%×［(1+6%)0.5-1］＝33.54(万元) 开发利润：120万元建筑物的重新购建价格：C=600+18+90+33.54＋120=861.54(万元)(4)计算建筑物的折旧总额：门窗、墙面等损坏的折旧额：8万元装修部分的折旧额：140÷5×3=84万元设备部分的折旧额：100÷10×3=30万元长寿命项目的折旧额：(861.54—8—140—100)÷38×3=48.44万元建筑物的折旧总额：E=8十84+30+48.44=170.44(万元)(5)该宗房地产的现时价格：V=390.94+861.54－170.44=1082.04(万元)答: 该宗房地产的现时价格V=1082.04万元2、解：(1)运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为：V=A/Y［1-1/（1+Y）^n］(2)各层建筑面积=4000×6／24=1000(㎡／层)(3)计算1层商铺收益价格年净收益=1000×(1-60％)×75％×90％×60×12=19．44(万元)V1=19．44／10％×[1-1／(1+10％)50-3]=192．20(万元)(4)计算2-3层商场收益价格年净收益；1000×2×70％×600=84(万元)V2-3=84／10％×[1-1／(1+10％)50-3]= 830．48 (万元)(5)计算4层酒楼收益价格年净收益：1000×70％×50×12-80000=34(万元)V4=34／8％×[1-1／(1+8％)50-3]=413．59(万元)(6)计算5-10层办公楼收益价格年净收益：6×20×1800×12×80％×(1-10％)=186．62(万元) V5-10=186．62／7％×[1-1／(1+7％)50-3]=2555．13(万元)(7)计算11-24层住宅价格V11-24=1000×14×4000=5600(万元)(8)计算房地产价格V= V1+V2-3+V4+ V5-10+ V11-24=192．20+830．48+413．59+2555．13+5600=9591．40(万元)模拟21、解解：（1）计算办公楼现值①办公楼整体年净收益=80×3000×85%×（1－35%）×12=159.12万元②收益年限=40－6=34年③办公楼现值为：V=A/Y[1－1/(1+Y) n]=159.12/10%×[1－1/(1+ 10%)34]=1528.92万元（2）计算乙方的使用权价格①乙方使用权年净收益=80×2000×85%×（1－35%）×12=106.08万元②乙方使用权剩余收益年限=15-4=11年③乙方使用权剩余收益年限价格为：V=A/Y[1－1/(1+ Y) n]=106.08/10%×[1－1/(1+ 10%)11]=689万元（3）甲方权益价格=办公楼现值－乙方使用权价格=1528.92－689=839.92万元2、解一、项目总建筑面积1.2×10 000×2.5=30 000（m2）其中，住宅楼总建筑面积15 000 m2，写字楼总建筑面积15 000m2二、房地产开发项目总价值及折现值（一）住宅楼价值：5000×15 000=7500（万元）住宅价值折现到办理完土地使用权出让手续时点（第一年末）的折现值： 7500/（1+10%）3=5634.86（万元）（二）写字楼价值1．字楼年租金收入=120×15000×70%×（1-20%）×12=1209.6（万元）2．写字楼押金：1209.6×30%=362.88（万元）3．写字楼押金运用年收益：362.88×3%=10.89（万元）4．有关税费和经营管理费用:1209.6×30%=362.88（万元）5．租赁净收入:1209.6+10.89-362.88=857.61（万元）6．写字楼价值:V=]%)101(11[%1061.857])1(11[47+-⨯=+-⨯n R R A =8478.86（万元）7．写字楼折现到第1年末折现值=8478.86/（1+10%）3=6370.29（万元）（三）项目总价值折现值:5634.86+6370.29=12 005.15（万元）三、项目开发成本、管理费用及其折现值1．住宅楼部分:1800⨯15000⨯（1+5%）=2835（万元）写字楼部分:2800⨯15000⨯（1+5%）=4410（万元）2．住宅楼开发成本及管理费折现值:2835⨯[0.5/5.0%)101(5.0++/（1+10%）1.5]=2580.13（万元）3．写字楼开发成本及管理费用折现值:4410⨯[0.5/（1+10%）1.5+0.5/（1+10%）2.5]=3648.76（万元）4．项目开发成本及管理费用折现值:2580.13+3648.76=6228.89（万元）四、住宅楼销售税费及折现值1．住宅楼销售税费:7500⨯6%=450（万元）2．住宅楼销售税费折现值:450/（1+10%）3=338.09（万元）五、所能支付的最高土地价格=（总价值-住宅楼销售税费-开发成本及管理费用）÷（1+3%）=（12005.15－338.09－6228.89）÷（1+3%）=5279.78（万元）。

房地产估价考试试题一、单项选择题（每题1分，共20分）1. 房地产估价中，市场比较法的核心是：A. 土地使用权年限B. 土地位置C. 可比性原则D. 土地开发程度2. 以下哪项不是房地产估价的基本原则？A. 合法性原则B. 客观性原则C. 随意性原则D. 一致性原则3. 房地产估价报告中，估价目的通常包括：A. 买卖B. 抵押C. 租赁D. 所有上述选项4. 估价时点是指：A. 估价报告完成的时间B. 估价报告提交的时间C. 估价结果所依据的市场条件的时间D. 估价委托的时间5. 以下哪个因素不属于影响房地产价格的外部因素？A. 地理位置B. 周边环境C. 房屋结构D. 交通状况6. 土地使用权出让的最高年限，居住用地为：A. 40年B. 50年C. 70年D. 无年限限制7. 房地产估价中，收益法适用的条件是：A. 房地产有稳定的收益B. 房地产的收益可以预测C. 房地产的收益风险可以量化D. 所有上述选项8. 房地产估价报告的有效期通常为：A. 1个月B. 3个月C. 6个月D. 1年9. 房地产估价师在估价过程中，应遵循的职业道德包括：A. 保守估价对象的秘密B. 接受估价委托后，不得随意更改估价结果C. 估价结果应客观公正，不受外界影响D. 所有上述选项10. 以下哪种估价方法不适用于商业地产估价？A. 市场比较法B. 成本法C. 收益法D. 剩余法二、多项选择题（每题2分，共10分）11. 房地产估价的程序包括：A. 接受估价委托B. 收集估价所需资料C. 确定估价方法D. 编制估价报告12. 房地产估价中，收益法中收益的计算包括：A. 净租金收入B. 运营费用C. 资本化率D. 折旧费用13. 影响房地产价格的内部因素包括：A. 房屋的建筑面积B. 房屋的朝向C. 房屋的楼层D. 房屋的装修状况14. 房地产估价报告应包含以下哪些内容？A. 估价目的B. 估价对象的描述C. 估价方法和过程D. 估价结果15. 房地产估价师在估价过程中，应避免的不当行为包括：A. 接受不正当利益B. 泄露估价对象的商业秘密C. 故意低估或高估估价对象的价值D. 未经委托人同意，擅自公开估价结果三、简答题（每题5分，共20分）16. 简述房地产估价的目的和意义。

房地产估价期末考试复习题一、选择题1. 房地产估价的基本方法有哪几种？A. 成本法B. 收益法C. 市场比较法D. 所有以上2. 以下哪项不是房地产估价中考虑的因素？A. 位置B. 土地使用权C. 建筑物结构D. 个人偏好3. 房地产估价中的成本法主要考虑哪些成本？A. 土地成本B. 建筑成本C. 销售成本D. 所有以上4. 收益法估价中，收益的计算通常不包括以下哪项？A. 租金收入B. 投资回报率C. 运营成本D. 折旧费用5. 市场比较法估价时，选择比较对象应遵循的原则是什么？A. 相似性原则B. 可比性原则C. 可替代性原则D. 所有以上二、简答题1. 简述房地产估价的目的和意义。

2. 描述成本法估价的基本步骤。

3. 收益法估价中，如何确定房地产的净收益？4. 市场比较法估价时，如何选择合适的比较对象？5. 房地产估价中的风险因素有哪些？三、案例分析题案例：某市一块商业用地，面积为1000平方米，土地使用权为40年，目前剩余使用年限为20年。

该地块周边类似商业用地的市场价格为每平方米5000元。

假设该地块的建筑成本为每平方米2000元，土地成本为每平方米3000元。

请使用成本法对该地块进行估价，并给出估价结果。

四、论述题1. 论述房地产估价中市场比较法的优势和局限性。

2. 分析房地产估价在房地产开发过程中的作用和影响。

五、计算题假设某房地产的年租金收入为100000元，运营成本为20000元，资本化率为8%。

请使用收益法对该房地产进行估价。

六、综合应用题某房地产估价师在对一处住宅进行估价时，发现该住宅周边有一处正在建设的地铁线路。

请分析这一因素如何影响住宅的估价，并给出你的估价建议。

七、开放性问题1. 房地产估价师在估价过程中应遵循哪些职业道德和规范？2. 在当前房地产市场环境下，你认为房地产估价师面临的最大挑战是什么？八、结束语通过本次复习题的练习，希望能够帮助同学们更好地掌握房地产估价的理论知识和实践技能，为期末考试做好充分的准备。

2023年房地产估价师-房地产估价理论与方法考试备考题库附带答案第1卷一.全考点押密题库(共60题)1.(单项选择题)(每题 1.00 分)（）是求取房地价值时采用的资本化率。

A. 土地资本化率B. 建筑物资本化率C. 综合资本化率D. 房地产报酬率正确答案：C,2.(单项选择题)(每题 1.00 分) 土地的地基承载力和稳定性状况，属于土地实物因素中的（）。

A. 地质状况B. 地形状况C. 地势状况D. 土壤状况正确答案：A,3.(单项选择题)(每题 1.00 分) 下列选项中，不属于对房地产估价的需要的是（）。

A. 办理出国移民提供财产证明的需要B. 对被征收房屋价值有异议，从而要求复核评估C. 为房地产投资估算提供参考依据D. 对工程建设过程提供措施项目成本控制正确答案：D,4.(单项选择题)(每题 1.00 分) 运营费用率的计算公式是（）。

A. 运用费用/净收益B. 运营费用/有效毛收入C. 运营费用/潜在毛收入D. 运营费用/收租损失正确答案：B,5.(多项选择题)(每题 1.00 分)房地产供给形成的条件有（）。

A. 供给计划B. 供给决策C. 供给意愿D. 供给能力E. 供给行为正确答案：C,D,6.(单项选择题)(每题 1.00 分)某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2％和1％，该类房地产的报酬率为8％，该房地产的价格为（）万元。

A. 100B. 77C. 63D. 42正确答案：A,7.(单项选择题)(每题 1.00 分)某类商品房2011年至2015年的售价分别为6300元／m2.7100元／m2.7500元／m2.8200元／m2.8700元／m2，由于越接近预测的价格对应时间的增减量对预测越重要，故采用权重加权：0.1.0.1.0.2.0.6，利用加权平均增减量法，该类商品房2016年的价格为（）元／m2。

A. 8340B. 9100C. 9300D. 9900正确答案：B,8.(判断题)(每题 1.00 分)某房地产估价机构在交付估价报告时，由于负责评估的张估价师出差外地，所以估价报告中以其印章代替签字。

习题集一、单项选择题（共15小题，每小题1分。

每小题的备选答案中，只有一个答案最符合题意，请将其编号填入相应括号里）1、楼面地价=土地单价/（）。

A、建筑层数；B、建筑覆盖率；C、绿地率；D、建筑容积率。

2、某一房地产价格水平的高低，主要取决于（）供求状况。

A、本地区房地产的；B、全国房地产的；C、本地区本类房地产的；D、本类房地产的。

3、完好房的成新度一般为（）。

A、十成新；B、九到十成新；C、八到十成新；D、七到十成新。

4、其他条件相同，期房价格一般（）现房价格。

A、高于；B、低于；C、等于；D、不可比。

5、用市场比较法评估房地产价格时，通常要对比较实例价格进行交易情况、交易日期、（）、个别因素修正。

A、环境因素；B、质量因素；C、区域因素；D、新旧程度。

6、对比较实例价格进行交易日期修正时，最适宜采用（）。

A、一般物价指数；B、建筑材料价格指数；C、房地产价格指数；D、定额调整系数。

7、用成本法估价时，房屋现值等于（）。

A、房屋重置价格—折旧年限×尚可使用年限；B、房屋重置价格—折旧年限×耐用年限；C、房屋重置价格×成新度；D、房屋重置价格—年折旧额。

8、用成本法评估新建房地价格的基本公式为：新建房地价格=取得土地费用+（）+正常利税。

A、拆迁费用；B、建造建筑物费用；C、公共设施建设费用；D、市政设施建设费用。

9、土地价格=[房地纯收益-（）]/土地还原利率A、土地纯收益；B、建筑物价格×建筑物还原利率；C、建筑物总收益；D、房地费用。

10、从理论上讲，获取纯收益的可靠性越低，选用的还原利率应（）。

A、越高；B、越低；C、不变；D、越可靠。

11、某房地产正常年纯收益为6000元，当前银行年利率为10%，购买年为8，估价应为（）元。

A、54000；B、32010；C、48000；D、60000。

12、收益法公式])1(11[nrraV+-=成立的条件是（）。

房地产估价试题及答案自考一、单项选择题（每题1分，共10分）1. 房地产估价中，成本法的计算公式不包括以下哪一项？A. 土地成本B. 建筑成本C. 销售价格D. 开发利润答案：C2. 在房地产估价中，市场比较法的基本原理是？A. 替代原理B. 预期收益原理C. 风险与收益平衡原理D. 供求关系原理答案：A3. 下列哪项不是影响房地产价格的因素？A. 地理位置B. 产权年限C. 建筑风格D. 国际政治形势答案：D4. 房地产估价报告中，估价目的通常包括哪些？A. 买卖C. 租赁D. 所有以上答案：D5. 房地产估价中的收益法，主要用于评估哪种类型的房地产？A. 住宅B. 商业C. 工业D. 农业答案：B6. 土地使用权出让合同中，土地使用权的出让年限通常是多少年？A. 40年B. 50年C. 70年D. 100年答案：C7. 房地产估价中的剩余法适用于评估以下哪种情况的房地产？A. 单独的建筑物B. 土地和建筑物的组合C. 土地上的附着物D. 土地和建筑物的分离答案：B8. 在房地产估价中，哪种方法可以用于评估房地产的未来价值？B. 市场比较法C. 收益法D. 假设开发法答案：D9. 房地产估价报告的有效期限通常为多长时间？A. 3个月B. 6个月C. 1年D. 2年答案：C10. 房地产估价师在进行估价时，需要遵循以下哪项原则？A. 客观公正B. 客户利益最大化C. 估价机构利益最大化D. 估价师个人利益最大化答案：A二、多项选择题（每题2分，共10分）11. 房地产估价中，市场比较法需要考虑的因素包括哪些？A. 位置B. 面积C. 建筑结构D. 交易情况答案：A, B, C, D12. 下列哪些因素会影响房地产的收益法估价？A. 房地产的年收益B. 资本化率C. 土地使用权年限D. 估价师的个人偏好答案：A, B, C13. 房地产估价报告应该包括哪些内容？A. 估价目的B. 估价依据C. 估价方法D. 估价结果答案：A, B, C, D14. 房地产估价中的成本法估价通常包括哪些步骤？A. 土地成本估算B. 建筑成本估算C. 开发利润和税费估算D. 市场调研答案：A, B, C15. 房地产估价中，哪些因素可能影响土地使用权的评估价值？A. 土地的位置B. 土地的使用年限C. 土地的规划用途D. 土地的所有权形式答案：A, B, C三、判断题（每题1分，共5分）16. 房地产估价报告可以由非专业人士编写。

全国房地产评估师考试试题含答案读书破万卷下笔如有神__________________________________全国房地产评估师考试试题含答案（1）第一部分选择题一、单项选择题（本大题共20小题，每小题1分，共20分）在每小题列岀的四个选项中只有一选项是符合题目要求的，请将正确选项前的字母填在题后的括号内。

1. 供人们生活起居的建筑是（）A. 公共建筑B.居住建筑C.工业建筑D.商业建筑2. 建筑地段地租的基础是由真正的（）A. 生产成本规定的B.农业地租规定的C. 生产价格决定的D.垄断利润决定的3. 城市化初期，产业结构以第一、二产业为主，则（）A. 房地产价格较高B.房地产价格不变C. 房地产价格有变化D.房地产价格较低4. 商业中心往往位于地价高昂的（）A. 黄金地段B.边缘地段C.落后地段D. 一般地段5. 容积率是指地块上的建筑面积与（）A. 总面积之比B.地块面积之比C.地下面积之比D.绿化面积之比6. 商业标准宗地的位置应是（）A. 街角地B.多面临街地C. 一面临街地D.畸零地7. 因素成对比较中，若A与B同等重要，则给A赋值（）A.10B.50C.0.5D.58. 从理论上讲，效用相等的房地产经过市场的竞争，其价格（）A.最终会基本趋于一致B.最终会扩大差别C.可能趋于一致，也可能扩大差别D.由有关部门确定9. 运用市场比较法评估房地产价格，在因素修正时需要具有丰富经验的估价师来确定（）各有关修正系数B. 土地还原利率A.读书破万卷下笔如有神----------------------------------C.如何计算容积率修正D.如何计算土地使用年期修正10. 市场比较法中，如果可比实例交易时的价格低于正常情况下的交易价格，则在将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格的公式中（）A.其中分母小于100B.其中分母大于100C.其中分母等于10011. 通过使用年期修正，可以消除对不动产价格造成的影响因素是（）A. 土地的估价期日B. 土地的使用期限不同C. 土地在不同时期的基准地价不同D. 土地在不同时期的路线价不同12. 新开发区内可岀售土地的平均售价（）A. 不包含整个开发区的所有开发成本B. 应当是把整个开发区的所有开发成本分摊到可岀售土地面积上C. 包含开发区内的基础设施建设费，但不含服务设施建设费D. 包含开发区的服务设施建设费，但不含基础设施建设费13. 房屋的商品租金构成因素是（）A. 折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费B. 折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租C. 折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润D. 折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租、利润14. 房屋重新建造成本中应包括（）A.利息、利润B.利息、利润、税费C.利润、税费D.利息、税费15. 剩余法在评估待开发土地中运用得（）A.最少B.最为广泛C.最难D.最一般16. 剩余法确定项目最高开发费用是为了使开发利润保持在（）A.区域范围B.规定范围D.期望范围17. 剩余法估价中调查土地位置时，要掌握土地所在城市的（）A.性质B.工业状况C.生活状况D.设施状况（）路线价估价法是一种评估大量土地的18.读书破万卷下笔如有神__________________________________A.迅速估价方法B.较慢估价法C. 简易法D.延迟法19. 标准深度是指标准宗地的（）A.街道宽度B.临街深度C.街道长度D.街道曲度20. 基准地价的估算中，通过资料的收集、整理、修正，数据应具有（）A.可比性B.可替性C.可分性D.可换性二、双项选择题（本大题共18小题，每小题1分，共18分）在每小题列出的五个选项中有二个选项是符合题目要求的，请将正确选项前的字母填在题后的括号内。

第一章一、单选1、有关专业估价，下列说法正确的是( ABC )。

A、由取得相关资格的专业人员完成B、是一种专业意见C、具有社会公信力D、不用承担法律责任2、有关专业估价下列说法不正确的是 ( B )。

A、由取得相关资格的专业人员完成B、任何人都可以做出C、具有社会公信力D、是一种专业意见3、房地产估价专指 ( A )。

A、对房地产价值进行评估B、对房屋工程质量进行评估C、对房屋使用功能进行评估D、房屋完损等级进行评估4、某宗房地产初次抵押评估价值为100万元，并为80万元贷款担保。

问：最多还可以为( D )万元的贷款提供抵押担保。

A、100B、80C、30D、20二、多项选择题1、专业估价的特点为( ABCE )。

A、由专业人员完成B、是一种专业意见C、具有社会公信力D、不具有社会公信力E、承担法律责任2、房地产估价中的“分析”包括对( ABCD )的分析。

A、估价对象本身B、人口、制度政策C、经济、社会D、国际因素E、仅仅对估价对象本身3、下列“完全市场”必须同时具备的条件正确的是( ACD )。

A、同质商品，买者不在乎从谁的手里购买B、买者和卖者的人有限C、买者和卖者都有进出市场的自由D、买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格E、销售者要求总效用最大化，消费者要求总利润最大化4、委托人的义务包括( ABCDE )。

A、向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的情况和资料B、对所提供的情况和资料的真实性、合法性和完整性负责C、协助估价人员搜集估价所必要的情况和资料D、协助估价人员对估价对象进行的实地查看等工作E、不得干预估价人员和估价机构的估价行为和估价结果5、估价报告使用者可能是( ABCDE )。

A、估价对象权利人B、债权人C、投资者D、受让人E、政府及其有关部门和社会公众等6、下列可以作为估价对象有( ABCDE )。

A、在建房地产B、正在开发建设或者计划开发建设、但尚未出现的房地产C、已经灭失的房地产D、现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分E、以房地产为主的整体资产7、不同的估价目的将影响估价结果是因为( CDE)。

一、单项选择题(本大题共20小题，每小题2分，共40分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。

错选、多选或未选均无分。

1.对房地产估价来说，土地是( )A.平面的B.三维立体的C.陆地表面D.地下空间2.同一估价对象，______不同，估价依据以及采用的估价标准会有所不同，评估出的客观合理价格或价值也会不同。

( )A.估价目的B.估价对象C.估价时点D.估价目的和估价对象3.某宗土地的土地面积为2000平方米，规划容积率为3，用途为住宅，经评估总地价为3600万元，该宗土地的楼面单价为______元/平方米。

( )A.3000B.6000C.12000D.180004.在评估期房价格时，( )A.估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点（现在）的状态B.估价对象状况为估价时点（现在）的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态C.估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点（未来）的状态D.估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点（现在）的状态5.下列属于正常交易的情况是( )A.土地使用权协议出让B.企业破产拍卖办公楼C.商品房预售D.相邻房地产的合并、分割交易6.市场比较法的基本原理是( )A.最高最佳原理B.预期原理C.替代原理D.收益递减原理7.某宗房地产2010年5月的成交价格为12000元/平方米，以2008年1月为基期的该区该类房地产2010年5月～2010年10月的价格指数分别为99，97，100，102，105，116，则该宗房地产2010年10月的价格接近______元/平方米。

( )A.13920B.14060C.14461D.150008.运用市场比较法时，需要把可比实例房地产的实际成交价格经过修正，变成估价对象房地产在______的客观合理价格。

( )A.估价时点B.搜集该可比实例时C.估价作业时间D.可比实例成交时9.开发利润的基数是( )A.土地取得成本+开发成本B.土地取得成本+开发成本+管理费用C.土地取得成本+开发成本+销售税费D.开发成本+管理费用+投资利息10.某写字楼因年代久远，内部功能已不能满足现代办公的需要，由此引起的该写字楼价值贬损属于( )A.物质折旧B.会计折旧C.经济折旧D.功能折旧11.某10年前建成交付使用的建筑物，在此期间该建筑物的维修养护情况正常，估价人员实地观测判定其剩余经济寿命为40年，残值率为零。

房地产估价习题集一．选择、填空题1、甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比有（）。

2、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方面的制约。

A 建筑技术 B土地权利设置 C相邻关系 D土地使用管制3、建筑物的所有权可以分为独有、共有和（）三种。

A区分共有 B区分所有 C公有 D私有4、房地产需要专业估价的理由有5、某土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共20层，且建筑密度为60％，则容积率为（）6、房地产按开发程度来划分，可以分为（）几类。

二．判断题1.土地具有位置固定性的特点是指土地的社会经济位置固定不变（）2.两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同，而如果权益相同，则价值不可能有很大的不同（）3.同一宗房地产在不同估价目的下所得的评估价值也应近似（）三．问答题1、房地产的实物、权益、区位的概念分别是什么2、中国目前有那些房地产权利，其概念是什么3、从房地产估价角度看，对一宗土地的认识包括那些方面4、从房地产估价角度看，描述第4教学楼5、从房地产估价的角度，描述西华大学的区位5、什么是房地产估价的概念6、房地产的特性有那些7、什么是价值时点、估价对象、估价目的、估价方法8、土地利用时要受到那些限制9、对房地产估价来说，房地产的分类有几种，各包含哪些第三章作业一．选择、填空题1、不是导致商品住宅供给变化的主要因素是（）A开发成本的变化 B、消费者收入的变化 C价格的变化 D开发商对未来的预期2、甲土地的楼面地价2000元/㎡，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价1500元/㎡，容积率为7，若两块土地的面积等其他情况相同，其总价相比有（）。

3、现货房地产与期货房地产估价的不同点是（）。

A、估价时点不同B、交易日期不同C、估价目的不同D 估价对象的状况不同4、预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会（）5、( )是随着时间的推移而减少。

1、当前我国房地产估价应遵循的主要原则有：合法原则，（最高最佳使用原则），供求原则；替代原则，（估价时点原则），公平原则。

2、估价机构完成委托估价后提供给委托人的“产品”，通常称为（估价报告书）。

3、市场比较法所依据的是（替代）原理。

4、成本法计算建筑物重新建造完全价值的方法通常分为三种，即：净计法，（平方法），立方法。

5、在收益法中，纯收益确定后，还原利率越高，收益价格（越低）。

6、建筑物的重新建造成本分为重建成本和重置成本两种，普通建筑物估价时适用（重置成本）。

7、估价上的折旧与会计上的折旧有着本质的区别，在估价上C为（重新建造成本），它通常随着估价时点的不同而（不同）。

8、在路线价法中，普通临街宗地价格的计算公式为：宗地总价=路线价×（深度百分率）×宗地面积。

试述成本法与收益法的区别。

1．理论依据不同或估价的立足点不同：(成本法基于已付出的代价，收益法基于未来的收益能力)；2．计算公式不同(成本法以各项费用、税费、利润累加为基础，收益法以收益减费用为基础)；3．所需资料不同；4．适用对象不同(成本法主要适用于无交易、无收益或收益难以直接测定的房地产的估价，如学校、政府办公楼、医院、公园等公共建筑、公益设施及工厂等；收益法主要适用于收益性房地产的估价，如商店、宾馆、出租房屋等)。

1、有一房地产，土地总面积1000平方米，为10年前通过征用农地取得，当时每亩花费16万元，现时重新取得该土地每平方米需600（1）计算土地现时价格：土地底价=1000*600=60万（2）计算建筑物现时价格：建筑物现价=C*【1-（1-R）*t/t+n】=2000*1000【1-（1-5%）*8/8+32】=1620000=162万（3）房地产和土地合成一体的现时总价为：60+162=222万（4）房地产现时单价=2220000/2000=11002、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300X床位，平均每X床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%解：（1）计算该宾馆年总收益=300×50×365×（1-30%）=3832500元=383.25万元（2）计算该宾馆年总费用=14万元/月×12月=168万元（3）计算该宾馆年净收益=年总收益-年总费用=383.25万元-168万元=215.25万元（4）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则该宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=215.25/10%=2152.5 万元（5）计算同档次宾馆年总收益=300×45×365×（1-20%）=3942000元=394.2万元（6）计算同档次宾馆年总费用=394.2×30%=118.26万元（7）计算同档次宾馆年净收益=年总收益-年总费用=394.2×70%=275.94万元（8）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则同档次宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=275.94/10%=2759.4万元（9）该宾馆与当地同档次宾馆比较分析：床价50>45元，但空房率也高，30%>20%，特别是营运费用过高，竟占总收入的43.84%，导致净收益下降，应改善管理，降低营运支出。

《房地产估价》综合练习题一、单项选择题1．在房地产估价方法中，最重要、最常用、最成熟，具有说服力，适用范围广的估价方法是（）A、剩余法B、市场比较法C、趋势法D、收益法2．收益法的计算原理是运用适当的（），将房地产的未来纯年收益额通过折现计算进行还原，从而确定房地产价格。

A、宅地化率B、实质利率C、还原利率D、综合还原利率3．路线价法的理论依据是（）的决定理论。

A、土地价值B、房地产价值C、房屋价值D、房地产价格4．（），是房地产投资有别于其他投资的根本特点，也是投资者热衷于房地产投资的主要原因。

A、房地产升值B、房地产利润C、房地产的特性5．成本估价法的理论依据可从（）和（）来看。

A、卖方角度B、买方角度C、买方市场D、卖方市场E、生产成本F、产品价格二、判断题（你认为下列命题是否正确，对正确的打“√”；错误的打“×”）1．房地产之所以有价格，前提条件有下列3个：(1 )房地产的有用性；(2)房地产的稀缺性；(3)房地产的有效需求。

2．成交价格简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格。

故成交价格是正常的。

3．最高最佳使用不是无条件的最高最佳使用，而是在法律许可范围内的最高最佳使用，这也是合法原则的要求。

4．如果估价对象是出让土地使用权的房地产，交易实例则既可以选择出让土地使用权，也可以选择划拨土地使用权的交易实例。

5．供小于求时，就会使价格上升，价格上升就会使利润减少，从而影响重新吸引投资。

6．将估价时点视为现在，那么，在现在购买有一定年限收益的房地产，预示着在其未来的年限内可以源源不断地获取净收益，如果现在某一货币额可与这未来源源不断的净收益的现值之和等值，则这一货币就是该房地产的价格。

7．长期趋势法主要用于对房地产未来价格的推测、判断，如用于假设开发法中预测本来开发完成后的房地产价值。

8．深度价格修正率是基于深度价格递减率，即临街土地中各部分的价值远离道路而有递减现象或者说距街道深度愈深、可及性愈差、价值也就愈高。

自考房地产估价试题及答案一、单项选择题（每题2分，共20分）1. 房地产估价的基本原则不包括以下哪一项？A. 合法原则B. 客观原则C. 预测原则D. 替代原则答案：C2. 下列哪项不是房地产估价的常用方法？A. 比较法B. 成本法C. 收益法D. 投票法答案：D3. 房地产估价中，土地使用权的评估通常采用哪种方法？A. 比较法B. 成本法C. 收益法D. 以上都是答案：D4. 房地产估价报告的有效期通常为多久？A. 3个月B. 6个月C. 1年D. 2年答案：C5. 以下哪项不是影响房地产价格的因素？A. 地理位置B. 交通便利性C. 房屋朝向D. 房屋颜色答案：D二、多项选择题（每题3分，共15分）6. 房地产估价中，以下哪些因素会影响土地价格？A. 土地位置B. 土地用途C. 土地所有权D. 土地使用年限答案：A、B、D7. 房地产估价报告应包含以下哪些内容？A. 估价目的B. 估价对象描述C. 估价方法和过程D. 估价结果答案：A、B、C、D8. 以下哪些属于房地产估价的合法原则？A. 估价依据合法B. 估价程序合法C. 估价结果合法D. 估价人员资格合法答案：A、B、D9. 房地产估价中的成本法估价通常包括哪些成本？A. 土地成本B. 建筑成本C. 设计成本D. 管理费用答案：A、B、D10. 在房地产估价中，比较法估价需要考虑的因素包括：A. 估价对象与参照物的相似性B. 参照物的交易时间C. 参照物的交易价格D. 参照物的交易条件答案：A、B、C、D三、简答题（每题10分，共20分）11. 简述房地产估价的目的有哪些？答案：房地产估价的目的主要包括：确定交易价格、抵押贷款、税收计算、保险估价、财产分割、投资决策等。

12. 描述房地产估价中的收益法估价的基本步骤。

答案：收益法估价的基本步骤包括：确定收益期限、估算年净收益、选择适当的资本化率、计算房地产价值。

四、计算题（每题15分，共30分）13. 假设一块土地的年净收益为20万元，资本化率为8%，使用收益法计算该土地的价值。

工程管理之房地产评估（00122）复习题库一、单选题1、在以下选项中，为我们提供生活起居的建筑是(B)B:居住建筑2、在以下选项中，哪项是专为人们提供各类公共活动的建筑(B)B:公共建筑3、在城市化发展初期，如果是以第一、二产业为主的产业结构，则(D)D:房地产价格较低4、持续在同一地块不断增加投资由每次投资的生产率不同而带来超额利润以此转化成的地租称(B)B级差地租Ⅱ4、在房地产中，将地块上的建筑面积与(B)称为容积率。

B:地块面积之比6、如果实现土地使用年期越长、(A)的情况，必须以年地租不变为前提。

A:地价越高7、以下选项中，哪些因素构成房屋的商品租金(C)。

C:折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润8、在因素成对比较的情况下，给A赋值(C)，则能实现A与B同等重要。

C:0.500009、评估(C)价格所应采用的资本化率称为综合资本化率C:房地合一10、成本法是(C)以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，以实现求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格。

C:扣除折旧11、成本法投资利润的计算基数为(C) C:总投资额12、运用市场比较法评估房地产价格，在因素修正时需要具有丰富经验的估价师来确定(B)B:各有关修正系数13、市场比较法的理论依据是(B)B:替代原则14、房地产的客观合理价格，是房地产产权人在拥有该房地产期间内，从中获得的(C)C:各年净收益的现值之和15、通过使用年期修正，可以消除对不动产价格造成的影响因素是(B)B:土地的使用期限不同16、估价中的最高最佳使用中不包括(A)A:最佳位置17、剩余法在评估待开发土地中运用得(B)B:最为广泛18、剩余法估价中调查土地位置时，要掌握土地所在城市的(A)A:性质19、剩余法估价分析时，售价的预测和成本预算必须符合(B)B:合法原则20、用剩余法估价时，预付地价款的利息额应以全部预付地价款的(B)B:整个开发建设周期计算21、房屋的商品租金构成因素是(C) C:折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润22、路线价估价法是一种评估大量土地的(A)A:迅速估价方法23、路线价法的难点和关键是(A)A:深度百分率表制作24、新开发区内可出售土地的平均售价(B) B:应当把整个开发区的所有开发成本分摊到可出售土地面积上25、运用成本法，在计算建筑物的耐用年限时，一般采用(C) C:经济耐用年限26、标准深度是指标准宗地的(B) B:临街深度27、估价机构从正式接受估价委托到完成评估报告的日期是(B)B:估价作业日期28、“三通一平”是指(D)D:通道路、供水、供电和土地平整29、不属于土地自然属性的是哪项(B)B:土地资源的可替代性30、房地产价格的实质是房地产(B) B:权益价格31、建筑地段地租的基础是由真正的(B) B:农业地租规定的32、韦勃的区位因素体系是(B)B:运费、劳力、集聚33、商业中心往往位于地价高昂的(A) A:黄金地段34、通过宗地自身的条件和特征对该地块价格产生影响的是(A) A:土地个别因素35、商业标准宗地的位置应是(C)C:一面临街地36、城镇土地定级的主要任务就是测算(D) D:基准地价37、从理论上讲，效用相等的房地产经过市场的竞争，其价格(A) A:最终会基本趋于一致38、因素成对比较法中，若A与B同等重要，则给B因素赋值(B)B:0.5000039、市场比较法中，如果可比实例交易时的价格低于正常情况下的交易价格，则在将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格的公式中(A)A:其中分母小于10040、归属于房地产的净收益是由 C:有效毛收入扣除合理运营费用后41、以下属于按照补助费的有B:超转人负安置补助费42、利用成本法估价时，不论房地产的新旧状态如何，积算价格是以 D:估价时点为基准时点43、以下哪些选项属于房屋重新建造成本 B:利息、利润、税费44、用剩余法估价时，预付地价款的利息额应以全部预付的价款按 B:整个开发建设周期计算45、剩余法确定项目最高开发费用是为了使开发利润保持在C:合理范围46、路线价是标准宗地的C:单位价格47、成本估价时，土地开发费用为100万元，开发期二年，同期银行贷款利率为 10%，则投资利息为C:10 万48、按不动产总价（售价）的一定比例计算利润，该比例常称作 A:销售回报率49、下列不属于房地产估价师的职业道德是B:职业责任50、以下哪项不能影响收益性房地产的价值高低 A:已经获得净收益的大小51、测算出的基准地价修正系数一般用于B:标定地价评估52、基准地价的估算中，通过资料的收集、整理、修正，数据应具有 A:可比性53、房屋租金的种类B:成本租金54、估价中既没有收益又很少发生交易的公共建筑、公益设施包括如下 A:政府办公楼55、下列因素中，会导致建筑物物质上的折旧的是 A:使用磨损56、成本法的基本原理，从买方来说，理论依据是 A:替代原理57、我国规定交易实例的交易日期在几年以上的不宜采用 B:2.0000058、房地产评估的基本方法 B:收益法59、房地产的价格一般取决于A:效用60、激励人们利用土地走集约化道路的是土地的以下哪一个特点B:土地趣味的引变性61、特尔菲法最重要的程序是 A:专家选择62、进入高度城市化的国家及地区，第三产业的比重超过了第二产业，地价相应D:上升63、运用市场比较法评估房地产价格，为了更好地进行评估，同行之间(D)D:相互提供交易实例和估价案例资料64、在我国，土地定级是在城市内部进行的，而土地分等级是在C:城市与城市之间65、对交易实例进行区域因素修正是因为(B)B:交易实例房地产与待评估房地产不是同一地区区位因素存差别66、比准价格是指按照（）估算出来的价格。

房地产价格评估练习及答案1、术语解释（1）地产 （2）房地产 （3）不动产 （4）基准地价 （5）标定地价 （6）楼面地价2、单项选择题（1）最佳使用是( )必须考虑的评估前提。

a.地产b.房屋建筑物c.企业资产d.资产（2）基准地价系数修正法所要修正的因素是( )。

a. 地理位置和交通条件b. 个别因素和市场转让条件c. 容积率和覆盖率d. 特别利害关系和特殊动机（3）假设开发法属于一种( )。

a. 加和法b. 积算法c. 类比法d. 倒算法（4）某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10％，其评估价值最有可能为( ) 元。

a. 85000b. 12631c. 72369d. 12369（5）计算建筑期利息的工期应按( )计算。

a. 合同工期b. 额定工期c. 协商工期d. 实际工期（6）待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7％、17％、30.5％、6.9％、4.8％，则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是 ( ) 元。

a. 1048000b. 1910000c. 1480000d. 19100000（7）待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地还原利率为7％.建筑物还原利率为8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是( ) 元。

a. 61667b. 925000c. 789950d. 58041（8）残余估价法属于( )中的一种具体方法。

a. 收益法b. 成本法c. 市场法d. 功能价值法（9）有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元／平方米，则楼面地价为( )元／平方米。

房地产估价师练习题一、单项选择题1. 房地产估价的基本原则不包括以下哪一项？A. 合法性原则B. 客观性原则C. 随意性原则D. 公正性原则2. 以下哪种方法不是房地产估价的常用方法？A. 市场比较法B. 成本法C. 收益法D. 折旧法3. 房地产估价中，市场比较法的基本原理是？A. 将待估房地产与已知价格的类似房地产进行比较B. 根据房地产的物理特性进行估价C. 根据房地产的收益能力进行估价D. 根据房地产的建造成本进行估价4. 房地产估价报告中，估价结果的有效期一般为多长时间？A. 3个月B. 6个月C. 1年D. 2年5. 房地产估价师在进行估价时，需要考虑的因素不包括？A. 地理位置B. 周边环境C. 房地产的所有权D. 房地产的建造材料二、多项选择题6. 房地产估价师在进行估价时，需要收集的资料包括？A. 土地使用权证B. 房屋所有权证C. 房地产的物理状况D. 估价对象的收益记录7. 以下哪些因素会影响房地产的估价结果？A. 土地使用年限B. 房地产的用途C. 房地产的区位D. 估价师的个人偏好8. 房地产估价中，成本法估价的基本步骤包括？A. 确定土地成本B. 确定建筑物成本C. 确定开发利润D. 确定折旧和损耗9. 收益法估价中，常用的收益模型包括？A. 直接资本化法B. 收益还原法C. 残余法D. 净现值法10. 房地产估价报告应包含哪些内容？A. 估价对象的描述B. 估价目的C. 估价方法和过程D. 估价结果和有效期三、判断题11. 房地产估价师在估价时，应完全依据自己的主观判断进行估价。

（）12. 市场比较法估价时，选择的比较案例与待估房地产越相似越好。

（）13. 房地产估价结果的有效期是固定的，不能根据具体情况进行调整。

（）14. 收益法估价时，不需要考虑房地产的物理状况。

（）15. 房地产估价报告中，估价结果的有效期通常为1年。

（）四、简答题16. 简述房地产估价的目的和作用。

房地产估价试题及答案一、选择题（每题1分，共10分）1. 房地产估价中，以下哪项不是估价的基本原则？A. 合法性原则B. 客观性原则C. 市场性原则D. 随意性原则2. 房地产估价中，土地使用权的剩余年限对房地产价值的影响是：A. 无影响B. 正相关C. 负相关D. 无关紧要3. 以下哪种方法不属于房地产估价常用的估价方法？A. 成本法B. 收益法C. 市场比较法D. 折旧法4. 在房地产估价中，估价师需要考虑以下哪些因素？A. 地理位置B. 周边环境C. 房屋结构D. 所有上述因素5. 房地产估价报告中，估价结果的有效期限通常为：A. 1个月B. 3个月C. 6个月D. 1年6. 房地产估价中，土地的区位因素包括：A. 土地的自然条件B. 土地的交通条件C. 土地的规划用途D. 所有上述因素7. 房地产估价中，以下哪项不属于估价对象的法律属性？A. 所有权B. 使用权C. 收益权D. 租赁权8. 房地产估价中，估价师在进行估价时需要遵循哪些原则？A. 独立性原则B. 公正性原则C. 保密性原则D. 所有上述原则9. 房地产估价中，估价师在进行市场比较法估价时，需要选择的比较对象应具备哪些条件？A. 与估价对象类型相同B. 与估价对象地理位置相近C. 与估价对象交易时间相近D. 所有上述条件10. 房地产估价中，估价师在进行成本法估价时，需要考虑的成本因素包括：A. 土地成本B. 建筑成本C. 开发成本D. 所有上述成本二、简答题（每题5分，共20分）1. 简述房地产估价的目的和意义。

2. 列举并解释房地产估价中常用的三种估价方法。

3. 描述房地产估价报告的基本结构和内容。

4. 说明估价师在进行房地产估价时需要遵循的职业道德。

三、案例分析题（每题15分，共30分）1. 假设你是一名房地产估价师，受委托对一处位于市中心的商业地产进行估价。

该地产的建筑面积为1000平方米，土地使用权剩余年限为40年。