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东莞市石龙镇裕兴路房地产开发项目可行性研究分析汇报 XXXX年限年建筑容积率≤建筑高度≤层建筑覆盖率绿化率项目发展状况项目发展单位简介东莞市四方集团有限公。
XXXX年限年建筑容积率≤建筑高度≤层建筑覆盖率绿化率项目发展状况项目发展单位简介东莞市四方集团有限公司成立日期：年月日；注册号：；编号：NO；住所：东莞市石龙镇红棉路号；法定代表人：彭柏铭；注册资本：,万元（股东共四人，每人以货币形式出资,万元）；企业类型：有限责任公司；经营范围：牧业租赁；酒店投资；国内商业、物资供销业（不含国家专控专营项目）；（涉钟；距莞深高速公路约公里，距广汕公路约公里，与相邻城市深圳、广州、惠州联系紧密石龙镇经济（）GDP与社会商品零售总额石龙镇经济总体保持快速发展，GDP年增长率为，社会商品零售总额年均递增率为，社会购买力逐步提高。
年人均GDP约为美元（按全镇总人口计）。
年全镇城乡居民储蓄存款余额亿元，人均储蓄存款约万元。
年城镇职工工资水平元，农村居民纯收入元（）全社会固定资产投资总额年年年年年年年GDP社会商品零售总额。
业发达、环境优美现代化滨江城镇。
（）规划结构四大组团老城组团占地K㎡，规划万人，以日用消费型商业区为依托新城组团占地K㎡，规划万人，城市行政、科技、信息、文化中心西湖组团占地人民表附表：现金流量表附表：项目损益表附表：资金与运用表附表：贷款偿还期测算表附表：敏感性分析表十一、附件一、汇报摘要开发企业东莞市四方集团有限公司是一家民营企业，主要从事物业租赁、酒店投资、商业经营，注册资本人民币,万元。
企业经营状况良好，具有较好发展潜力。
项目简介本项目位于东莞市石龙镇新城区裕兴路西侧，用地地红线面积,平方米，用地建筑红线面积,平方米，容积率不大于，建筑高度控制在层以下。
项目经济效益指标项目总投资：,,元项目销售收入：,,元（别墅住宅销售率：；商业销售率：）税后利润：,,元成本利润率：财务内部收益率（FIRR）：财务净现值（FNPV）：,,元动态投资回收期：年贷款偿还期：年结论、风险及建议结论本项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。
2024年东莞房地产市场需求分析概述本文对东莞市房地产市场的需求进行了分析。
通过对东莞市的经济发展、人口增长、政策变动等因素的考察，我们对该市场的需求进行了深入的研究和分析。
本文共计1500字。
1. 东莞经济发展分析东莞作为广东省的一个重要城市，经济发展迅猛。
近年来，东莞市的GDP连续多年保持高速增长，成为中国制造业的重要基地之一。
随着经济的发展，东莞市的人口也在迅速增长，需求不断增加。
2. 东莞人口增长趋势东莞市的人口增长呈现出稳定的态势。
根据数据显示，近年来东莞市的人口数量持续增加，这种增长趋势有利于房地产市场的需求增加。
同时，随着经济的发展和人口的增长，东莞市的城市化进程也在不断推进，对住房需求提出更高要求。
3. 政策因素对需求的影响政策因素对东莞市房地产市场需求的影响是不可忽视的。
随着国家房地产政策的调整和政府政策的支持，东莞市的房地产市场需求也受到一定的影响。
例如，政府对购房者的购房限制政策、贷款利率的调整等都会对购房需求和房价产生一定的影响。
4. 供需关系分析东莞市房地产市场的供需关系也是影响需求的重要因素。
在供应方面，东莞市持续推进城市建设，新增房屋的供应量稳步增加；在需求方面，经济的发展和人口的增加带动了住房需求的增加。
然而，供需关系的平衡也需要政府的合理调控和市场的自我调节。
5. 东莞房地产市场需求的短期趋势根据目前的市场情况和相关数据分析，东莞市房地产市场的需求将呈现出以下短期趋势：•市场需求增长稳定：随着经济的发展和人口的增加，东莞市房地产市场的需求将保持稳定增长。
•楼市调控政策的影响：政府对于房地产市场的调控政策将对市场需求产生一定的影响，购房者的购房能力和意愿也会受到政策的制约。
•需求结构的变化：随着城市化进程的推进和人口结构的变化，购房需求的结构也会逐渐变化，注重品质、环境和配套设施的需求将增加。
结论通过对东莞房地产市场需求的分析，可以得出以下结论：东莞市作为广东省重要的制造业基地，经济发展和人口增长态势良好，对房地产市场需求提供了坚实的基础。
2024年东莞房地产市场环境分析引言东莞是中国广东省的一个重要城市，也是中国大陆知名的制造业中心之一。
近年来，随着城市发展和经济增长，东莞的房地产市场也表现出了蓬勃的发展势头。
本文将对东莞房地产市场的环境进行深入分析，以帮助了解和把握该市场的发展趋势和机遇。
东莞房地产市场概况东莞房地产市场是近年来发展迅猛的市场之一，以其丰富的资源、优越的地理位置和良好的基础设施获得了广大购房者和投资者的青睐。
该市场主要包括住宅、商业地产和工业地产等不同类型的房地产项目。
住宅市场东莞的住宅市场主要以楼盘为主，多数为高层住宅和小区式住宅。
这些住宅项目的定位主要是中低价位，满足不同收入阶层的购房需求。
同时，东莞也有少量高端住宅项目供高收入人群选择。
商业地产市场东莞的商业地产市场主要集中在城市的商业中心和购物中心周边。
这些商业地产项目包括写字楼、商铺和酒店等。
随着东莞经济的不断发展，商业地产市场也呈现出良好的发展势头。
工业地产市场作为中国的制造业基地之一，东莞的工业地产市场在房地产市场中占据重要地位。
该市场主要包括厂房、仓储和物流设施等。
随着东莞制造业的发展和转型升级，工业地产市场也在不断壮大。
东莞房地产市场的环境分析为了更好地了解东莞房地产市场的发展趋势和机遇，我们需要对其环境进行全面的分析。
以下是对东莞房地产市场环境的综合分析：经济环境东莞作为中国的制造业中心之一，拥有发达的经济实力和雄厚的产业基础。
随着东莞经济的发展，人民收入水平不断提高，对住宅和商业地产的需求也随之增加。
政策环境随着国家政策的不断优化和完善，东莞的房地产市场也受到了政策的积极支持和引导。
例如，政府出台了一系列措施鼓励住房消费和投资，这对于东莞房地产市场的发展起到了积极的推动作用。
地理环境东莞地理位置优越，紧邻香港和广州，交通便利。
这为该市的房地产市场提供了得天独厚的优势。
同时，该市也拥有丰富的自然资源和良好的生态环境，这对于开发高端住宅项目和度假地产也具有重要意义。
世联咨字[2003]-GW06号关于东莞市石龙镇裕兴路房地产开发项目可行性研究报告东莞市四方集团有限公司：承蒙信任，我们非常荣幸地提交我公司——世联地产顾问（深圳）有限公司对东莞市石龙镇裕兴路房地产开发项目可行性研究方面的意见，供贵司投资决策时参考。
我们的方案是基于目前东莞市石龙镇房地产市场情况，结合近十年来我们的专业实践以及对项目周围相关物业认真细致的调查研究而完成的。
由于时间与资料的限制，未必能将项目的实际情况全面地考虑在内，希望通过我们的努力，为贵公司提供有价值的建议。
谢谢！世联地产顾问（深圳）有限公司2002年6月20日目录一、报告摘要 (7)1.2 项目简介 (7)1.3 项目经济效益指标 (7)1.4 结论、风险及建议 (8)二、项目概况 (9)2.1项目综述 (9)2.1.1项目位置 (9)2.2项目用地 (11)2.2.1用地面积 (11)2.2.2地块形状 (11)2.2.3地块现状 (12)2.2.4项目用地经济技术指标 (13)2.3项目发展状况 (13)2.3.1项目发展单位简介 (13)2.3.2项目法律手续 (14)三、项目投资环境 (15)3.1宏观经济分析 (15)3.1.1全国整体经济环境 (15)3.1.2东莞经济环境 (18)3.2石龙镇经济环境 (21)3.2.1石龙镇概况 (21)3.2.2石龙镇经济 (22)3.2.3石龙镇城镇规划 (25)四、石龙镇房地产市场分析 (27)4.2市场供给分析 (28)4.2.1住宅供给 (28)4.2.2商业供给 (32)4.3市场需求分析 (35)4.3.1住宅需求 (35)4.3.2商业需求 (36)五、项目发展定位 (37)5.1项目SWOT分析 (37)5.2发展战略 (38)5.3形象定位 (38)5.4产品定位 (39)5.5户型定位 (40)5.6客户定位 (41)六、项目开发建设及经营的组织实施计划 (42)6.1 有关工程计划说明 (42)6.2 施工进度表 (42)七、项目总投资估算、资金筹措计划、投资计划 (43)7.1 项目总投资估算 (43)7.2 资金筹措计划 (45)7.3 项目投资计划 (46)八、项目经济效益、财务分析 (47)8.1项目经济效益估算 (47)8.1.1销售收入 (47)8.1.2销售回款计划 (48)8.1.3销售利润 (48)8.2项目财务分析 (48)8.3项目不确定性分析 (49)九、结论、风险及建议 (51)十、附表附表1：施工进度表附表2：项目总投资估算表附表3：项目开发成本估算表附表4：投资计划表附表5：项目销售回款表附表6：现金流量表附表7：项目损益表附表8：资金来源与运用表附表9：贷款偿还期测算表附表10：敏感性分析表十一、附件一、报告摘要1.1 开发企业东莞市四方集团有限公司是一家民营企业，主要从事物业租赁、酒店投资、商业经营，注册资本人民币5,500万元。
2023年东莞房地产行业市场调研报告一、综述近年来，随着东莞市的经济不断发展，房地产行业也在不断壮大。
根据数据，在2019年，东莞市的全年住宅成交总量达到100万套以上，创下历史新高，同时房价也在不断攀升。
本篇调研报告旨在对东莞市房地产行业进行市场调研，并对未来该行业的发展趋势进行分析。
二、市场现状1. 住宅成交量大幅上升2019年，东莞市住宅成交总量为100万套，而在2018年，该数字为73.7万套，增长了36.2%。
其中新房成交量为54.5万套，二手房成交量为45.5万套，均有着较大的增长。
根据观察，东莞市的住宅购房热情增加的主要原因是开发商推出的折扣优惠策略和政府对刚性需求的扶持。
2. 房价不断上涨2019年，东莞市的房价也在不断攀升，其中新房的均价达到了1.6万元/平方米，二手房的均价则在1.1万元/平方米左右，均呈现出上涨的趋势。
除了房价的原因，需求结构的变化以及东莞市政府对限购政策的持续调控也是导致房价上涨的原因之一。
3. 商业地产市场不景气与住宅成交量的增加相比，东莞市商业地产市场却相对不景气。
商业地产出租率不断下降，且租金回报率也逐年下降。
据观察，这可能与生活方式和工作方式的转变有关。
三、未来发展趋势1. 住宅成交量将继续增长未来几年，东莞市住宅成交量有望继续增加。
解放产权、研发新政、住房保障等多项政策的推出，将加大购房者的刚性需求。
同时，东莞市政府也将不断加大对实体经济的支持力度，这将有助于扩大就业，增加购房者的刚性需求。
2. 房价将保持稳定上涨未来几年，东莞市房价将保持稳定上涨的趋势。
主要原因是推动经济发展、吸引人才外来、加强资源整合等因素。
此外，东莞市政府对限购政策的持续调控也会让购房者持续对房价产生压力，从而推动房价继续上涨。
3. 商业地产重心将转移未来几年，东莞市商业地产市场的重心将逐渐转移到新区。
随着东莞市新区的不断开发与建设，商业地产市场将逐渐扩大。
新区的应用型产业集聚和有序发展会吸引更多的企业进入，从而促进商业地产市场的稳健发展。
2024年东莞房地产市场分析现状引言东莞作为中国的制造业重镇，近年来也逐渐崭露头角，成为了一个具有活力和潜力的城市。
房地产市场作为一个国家经济的重要组成部分，在东莞也有着举足轻重的地位。
本文将对东莞房地产市场的现状进行分析，并探讨未来的发展趋势。
1. 房价东莞的房价一直以来都被认为是相对较低的，这也是吸引了很多人前来购房的一个重要原因。
然而，近年来随着城市的发展和经济的增长，东莞的房价逐渐上涨。
根据最新的数据显示，东莞的平均房价已经超过了全国平均水平，并且还在继续上升。
2. 房屋供需关系随着东莞经济的发展和人口的增加，房屋供需关系也在不断变化。
最近几年，东莞的房地产市场表现出明显的供应过剩的特点，房屋的供应量远远大于需求量。
这导致了一些楼盘的住户入住率不高，甚至有些楼盘在一段时间内无法售出。
3. 政策调控为了控制房地产市场的过热发展，东莞市政府出台了一系列的楼市调控政策。
这些政策旨在限制房价的过快上涨，减少投资投机，保护购房者的利益。
例如，东莞实施了限购政策，限制非本地户籍人口购买房产的数量和面积。
4. 未来趋势虽然目前东莞房地产市场可能面临一些困难，但是东莞的发展潜力依然巨大。
随着“粤港澳大湾区”建设的推进，东莞将成为重要的交通枢纽和经济中心，这将为房地产市场带来新的机遇。
预计未来东莞的房价将继续稳步上涨，房屋供需关系也会逐渐得到平衡。
结论综上所述，东莞房地产市场目前面临一些挑战，但也蕴藏着巨大的发展潜力。
政府的调控政策对于市场的稳定起到了积极的作用。
未来随着东莞的发展，房地产市场也会逐渐趋于稳定并取得更好的发展。
房地产项目市场定位分析引言概述：房地产项目的市场定位是指通过市场研究和分析，确定项目在目标市场中的定位和竞争优势，以便制定出切实可行的营销策略。
本文将对房地产项目市场定位进行详细分析，包括目标市场选择、竞争优势、定位策略等方面。
一、目标市场选择1.1 人口结构分析：通过对目标市场的人口结构进行分析，包括人口数量、年龄结构、收入水平等方面的数据，以确定项目所面向的主要人群。
1.2 地理位置分析：根据项目所在地的地理位置，分析周边的交通便利性、商业配套设施等因素，确定项目的目标市场范围。
1.3 市场需求分析：通过市场调研和用户调查等方式，了解目标市场对房地产项目的需求，包括房屋类型、价格区间等方面的信息。
二、竞争优势2.1 项目特点：分析项目的独特性，包括地理位置优势、建造设计特色、配套设施等方面的特点，以确定项目的竞争优势。
2.2 品牌优势：如果开辟商有一定的知名度和品牌影响力，可以将其作为竞争优势，吸引更多的购房者。
2.3 价格优势：通过对目标市场的价格敏感度进行分析，确定项目的价格定位，以在竞争中获得优势。
三、定位策略3.1 定位目标：根据目标市场的需求和竞争优势，确定项目的定位目标，例如高端豪华住宅、中等价格的经济住宅等。
3.2 定位差异化：通过在项目设计、服务等方面的差异化，使项目在目标市场中与竞争对手区别开来，形成独特的品牌形象。
3.3 定位传播：确定项目的定位理念和核心价值，通过有效的市场传播手段，将项目的定位理念传递给目标市场，吸引潜在购房者。
四、营销策略4.1 产品策略：根据目标市场需求和竞争对手情况，确定产品的特点和差异化，以满足目标市场的需求。
4.2 价格策略：根据目标市场的价格敏感度和竞争对手的价格水平，确定项目的价格策略，包括定价区间、优惠政策等。
4.3 推广策略：通过广告宣传、线上线下推广等方式，将项目的优势和特点传递给目标市场，提高项目的知名度和认可度。
五、风险评估5.1 政策风险：分析目标市场的政策环境，包括土地政策、住房政策等方面的风险，以避免政策调整对项目的不利影响。
世联咨字[2003]・G\V06号关于市石龙镇裕兴路房地产开发项目可行性研究报告市四方耒团：承蒙信任，我们非常荣幸地提交我公司——世联地产顾问（）对市石龙填裕兴路房地产开发项目可行性研究方面的意见，供贵司投资决策时参者。
我们的方案是基于目前市石龙镇房地产市场情况，结合近十年来我们的专业实踐以及对项目周围相关物业认真细致的调查研究而完成的。
由于吋间与资料的限制，未必能将项目的实际情况全面地老虑在，希望通过我们的努力，为贵公司提供有价值的建议。
世联地产顾问（）2002年6月20日一、报告摘要 (5)1.1开发企业 (5)1.2项目简介 (5)1.3项目经济效益指标 (5)1.4结论、风险及建议 (5)—、项目概况 (6)2.1项目综述 (6)2.1.1项目位宜 (6)2.2项目用地 (7)2.2.1用地面积 (7)2.2.2地块形状 (7)2.2.3地块现状 (8)2.2.4项目用地经济技术指标 (8)2.3项目发展状况 (9)2.3.1项目发展单位简介 (9)2.3.2项目法律手续 (9)三、项目投资环境 (10)3.1宏观经济分析 (10)3.1.1全国整体经济环境 (10)3.1.2经济环境 (13)3.2石龙镇经济环境 (16)3.2.1石龙镇概况 (16)3.2.2石龙镇经济 (16)3.2.3石龙镇城镇规划 (19)四、石龙镇房地产市场分析 (21)4.1市场总体特征 (21)4.2市场供给分析 (22)4.2.1住宅供给 (22)4.2.2商业供给 (25)4.3市场需求分析 (28)4.3.1住宅需求 (28)4.3.2商业需求 (29)五、项目发展定位 (29)5.1项目SWOT分析 (29)5.2发展战略 (30)5.3形象定位 (30)5.4产品定位 (30)5.5户型定位 (31)5.6客户定位 (32)六、项目开发建设及经营的组织实施计划 (32)6.1有关工程计划说明 (32)6.2施工进度表 (33)七、项目总投资估算、资金筹措计划、投资计划 (33)7.1项目总投资估算 (33)7.2资金筹措计划 (35)7.3项目投资计划 (36)八、项目经济效益、财务分析 (36)8.1项目经济效益估算 (36)8.1.1销售收入 (36)8.1.2销售回款计划 (37)8.1.3销售利润 (37)8.2项目财务分析 (37)8.3项目不确定性分析 (38)九、结论、风险及建议 (39)附表附表1：施工进度表附表2：项目总投资估算表附表3：项目开发成本估算表附表4：投资计划表附表5：项目销隹回款表附表6：现金流屋表附表7：项目损益表附表8：资金来源与运用表附表9：贷款偿还期测算表附表10：敏感性分析表十一、附件报告摘要1.1开发企业市四方集团是一家民营企业，主要从爭物业租赁.酒店投资、商业经营.注册资木人民币5,500万元。
东莞房地产市场调查报告1. 市场概况东莞位于中国广东省中南部，是中国著名的制造业基地之一。
随着东莞市经济的快速发展，房地产市场逐渐成为一个重要的投资领域。
本报告将对东莞房地产市场进行调查和分析。
2. 市场规模据统计数据显示，过去几年东莞的房地产市场持续增长。
截至目前，东莞市场上供应的住宅和商业用房数量不断增加，且市场需求稳定。
房地产市场总价值也在增长，吸引了众多投资者。
3. 房地产价格东莞房地产市场的价格因不同地段和楼盘的差异而有所不同。
一般而言，市中心和繁华地区的房价较高，而郊区和远离市中心的地区房价相对较低。
根据市场数据分析，过去一年东莞房价整体呈稳定增长趋势。
4. 投资潜力由于东莞市经济的发展和政府在基础设施建设方面的持续投入，房地产市场具有较大的投资潜力。
东莞作为一个制造业中心，吸引了大量外地企业和人才，这进一步推动了房地产市场的发展。
5. 风险与挑战尽管东莞的房地产市场有着可观的投资潜力，但也存在一些风险和挑战。
政策风险、市场波动、供应过剩等因素可能对市场造成不利影响。
此外，竞争激烈也是投资者需要考虑的一个因素，因为市场上有众多开发商和楼盘可供选择。
6. 市场前景综合以上分析，东莞房地产市场在经过多年的发展后仍然具备较大的潜力。
政府的持续投资和城市的快速经济发展将进一步推动房地产市场的增长。
虽然面临一些风险和挑战，但总体来说，东莞房地产市场的前景看好。
结论东莞房地产市场是一个高潜力的投资领域。
投资者可以通过分析市场规模、价格、投资潜力等因素做出明智的决策。
然而，投资者也需要注意市场风险和竞争情况，以确保投资的可行性和回报率。
以上分析仅供参考，具体行动请结合市场实际情况进行决策。
东莞石龙地产项目市场研究及定位思考佳兆业·石龙项目市场研究及定位思考谨呈：佳兆业地产有限公司第一部分市场分析800年文化古镇广东四大名镇之一中国举重之乡文化石龙明末清初以来是广东省著名商埠东莞北部商贸中枢商贸石龙东莞镇区前三甲全国千强镇前二十强平均每平方公里创造GDP3.1亿元，居东莞镇区第一富裕石龙国家星火技术密集区建设单位全国首个信息化试点镇这是一个极具文化底蕴的特色小镇，这是一个经济实力超强的大镇，这是一个信息现代化的全国千强镇。
石龙人为自己是石龙的一分子而感到自豪，他们创造了太多的奇迹，石龙的腾飞来自于他们执着的拼搏精神。
印象石龙信息石龙石龙长安R12006年9月26日，《东莞市城市快速轨道交通建设规划》专家评审会召开，公布项目实施方案：R2线一期石龙-新城中心将率先通车。
届时，从莞城到石龙的出行时间将从现在的50分钟缩短为15分钟。
轻轨将石龙更早地融入了东莞一小时生活圈，并将与深圳、广州乃至整个珠三角地区联系更加紧密。
石龙——轻轨驶入城市生活惠州石碣：电子工业极其发达、外向型经济发展强劲、民营经济也得到了长足的发展。
石排：园区经济发展迅速、大力发展特色农业?、古迹众多、旅游业具有发展潜力。
茶山：经济基础差，发展势头好、明确发展方向，产业结构调整、历史悠久，旅游业有较好的发展前景。
园洲镇：博罗县的经济强镇，制衣行业是为该镇支柱产业，力争打造“东江河畔的明珠”石湾：广东省的中心镇之一，交通便利，公园、酒店、商场等生活、娱乐设施一应俱全“惠州市十佳文明小城镇”石龙：交通运输中心、金融中心、商业中心、信息中心、会展中心、房地产交易中心。
东莞北部中心石龙——大石龙经济圈中心解读：人口总量巨大但外来人口低比例之谜石龙历年人口变化情况7746567900200571289677577228968156200376969675542002外来暂住人口（人）户籍人口（人）本地人口与外来人口比例1：1.14外来暂住人口（人）户籍人口（人）2005年北部镇区人口分布12596742990茶山镇8481640546石排镇8853236637高埗镇18162140674石碣镇外来人口与本地人口比例为2.0-4.5之间。
近千年石龙经济中心的地位、石龙人强烈的原住意识与乡土情节。
决定了其居住人口的相对密集。
石龙的信息产业占工业总产值比重达到81％，与东莞其他镇区劳动密集型产业形成对比聚豪名轩世纪滨江水天一色龙城国际濠兴逸苑本案中环石龙项目石龙地产格局聚豪华庭房地产项目主要集中在新城区内。
江景是本区不少楼盘的优势所在，但是江景只属于少数人享有。
石龙主要房地产项目概况约300套一二期销售率90％，三期未推出20052800（二期）三房：130-147㎡1.9781215.8小高层＋高层本地生意人、公务员濠兴逸苑1000未开盘2006.11未定一房、两房、110-140 ㎡三房1.2约100014.2小高层一期：白领、投资客聚豪名轩2000未开盘2006.113500单身公寓：52㎡、二房75-86 ㎡、三房104-114 ㎡2.7约200028小高层＋高层一期：白领、投资客龙城国际剩余约160套销售率50%2006-5-14500三房：142-150㎡、四房：170-204㎡0.4369（别墅47+洋房322）8.4别墅＋小高层本地生意人、公务员世纪滨江50多套洋房、8套别墅50%2006.5.14000三房：125-146㎡142（别墅28+洋房114）2.8别墅＋小高层本地生意人、公务员水天一色后期货量销售状况（洋房）开盘时间销售均价（洋房）目前推出主力户型（洋房）商业面积（万㎡）总户数总建面(万㎡)物业类型客户类型(洋房)早期房地产项目主要以大户型为主，2006年以后中小户型比例逐步提高石龙市场特征分析——关于客户自由职业者公务员普通生意人次要购房人群私营企业主周边镇区及城区人员普通生意人重要购房人群白领非莞籍外地人自由职业者普通生意人政府公务员主力购房人群私营企业主本地人（石龙户籍人口）购房比例置业类别客户分类各项目的客户构成本地生意人、公务员濠兴逸苑一期：白领、投资客聚豪名轩一期：白领、投资客龙城国际本地生意人、公务员世纪滨江本地生意人、公务员水天一色客户类型(洋房)项目目前石龙房地产客户主要来自于本地私营企业主、普通生意人及政府公务员，其次是外地白领和周边镇区的私营企业主。
石龙市场特征分析——关于发展商目前石龙镇房地产项目的发展商均为东莞本土的开发商，如南峰地产、新世纪（茶山）、龙城房地产、世纪城等。
目前这些本土的开发商在当地已树立了一定的市场口碑和形象地位。
对于一个外来的发展商而言，品牌的树立及导入需要一定的预热过程。
石龙市场特征分析——关于户型130-150㎡三房、170-220 ㎡四房主卧套房带衣帽间大阳台大落地飘窗入户花园功能设计面积石龙热销户型石龙市场特征分析——关于价格2900元/平米（二期）未定3500元/平米3500-4500元/平米3800元/平米洋房销售均价濠兴逸苑聚豪名轩龙城国际世纪滨江水天一色项目目前石龙房地产市场主流均价在3000-4000元之间，与长安、虎门厚街相比价格处于低位；相同的户型当中，有江景的户型与无江景的户型在价格上相差约1000元/平米以上，可见石龙人对于非常偏爱有江景的户型。
石龙市场特征分析——关于商业6.93商业合计1.5其他（方正大道以北）0.36聚豪华庭商业部分1.97濠兴逸苑商业部分0.4世纪滨江商业部分2.7龙城国际商业部分商业面积（万平米）项目本项目片区内主要的商业目前本项目片区内商业面积约6.93万平米，售价主要在10000-13000元/平米之间，与老城区相比仍有5000元/平米以上的差距，销售状况也不是很理想。
但是随着居住氛围的逐渐成熟，商业的价值会逐渐凸显出来。
按照石龙政府的规划，未来五年内新城区的居住人口将翻一倍，达到5万人，相当于整个石龙人口的1/3，新增居住人口必将给本项目区域带来良好的商业增值空间。
石龙市场特征分析——关于政策国十五条新政出台的影响目前已初步显现出来，“90平米以下户型需占70％以上的比例”问题始终困扰着东莞市场上的开发商。
二手房转让的税收限制使得投资者更加谨慎，过渡购房者把目标逐步从“房价是否会下跌”转移到“下跌多少”的目标上来，消费者的观望使得东莞房地产市场景气指数不断下降，当然，石龙也不例外。
据了解，目前石龙的金融机构不提供二手房按揭贷款，使得外地投资者对石龙的短线投资更为谨慎。
项目分析地理位置：本项目位于石龙新区龙升路与龙城路交汇处，被龙城路分割为两个地块。
经济指标：项目占地122亩，其中R2－3地块面积87.9亩，地块R4－2面积35.1亩。
总建面约35万平米。
老城区西湖区新城区本项目项目特征项目四至东面：龙升路，龙城国际北面：方正大道，正龙科技园、京瓷科技城南面：濠兴逸苑西面：妇幼中心、石龙公安局项目周边配套石龙二中黄家山小学爱弥尔幼儿园金沙湾公园镇政府公安局工商局邮政局京瓷科技城美能达工业城正龙科技园广播电视站至园洲黄州自来水厂证券交易所本项目项目周边政府部门比较集中，大型工厂及工业园区众多，但是生活配套缺乏，商业氛围不够浓厚。
居住成熟尚需一定时日。
项目SWOT分析S——优势交通便利，周边市政道路众多，多路镇区公交车直达本项目；周边政府机关部门众多，提升项目形象；周边爱弥尔幼儿园、妇幼中心、石龙二为本项目提供必要的教育配套；规模为石龙最大，树立石龙第一的形象。
W——劣势周边生活配套缺乏，商业配套严重不足高容积率，居住舒适度受到限制无景观优势，相比江景盘处于劣势O——机会轻轨：连接城区乃至珠三角重要交通纽带石龙政府对本区域的重点打造石龙经济的强劲发展势头为房地产的发展提供了良好的宏观环境支持周边高技术企业众多，催生大量有实力的购房人群T——威胁来自竞争对手的威胁本地人对外地发展商的认同度不及本地发展商，本项目需要在发展商品牌建设上下功夫政策的影响，例如90、70的比例限制，石龙二手房的贷款限制等第二部分项目定位及产品规划建议客户定位项目客户比例构成本地客户身份界定：本地客户主要是指居住在石龙户籍人口，包括本地私营企业主、公务员、普通生意人及自由职业者等；2005年，石龙的户籍人口为6.8万人；客户居住区域：石龙本地人主要居住在旧城区，商业繁华、配套齐全的区域是石龙本地居住最密集的地方；本地客户特征年龄：30-55岁家庭结构：已婚，3-5人居住现状：自建房/单位房/早期商品房职业特征：生意人，做批发和贸易较多，注重资金流动，对于购买不动产较为谨慎置业次数：二次以上置业为主需求面积：130-150三房、170-200四房白领身份界定：外地户籍，包括工厂型白领、公司型白领以及外贸公司石龙办事机构人员等，年收入为在6-10万元；白领来源：2005年石龙镇市级以上民营科技企业8家，石龙的信息产业占工业总产值的比重达到81.29％，京瓷、美能达、方正等大型工厂催生了大量的工厂型白领；同时，因产业结构的调整带来的公司型白领数量逐渐增加；据统计，目前石龙的白领数量约为7500人，多为外地知识型白领，他们对石龙的置业需求比例按照35％来计算的话，那么白领对石龙商品房的需求将超过2600套。
而目前这些白领的置业需求尚未被充分的挖掘；白领客户特征年龄：25-35岁家庭结构：未婚居住现状：工厂宿舍/租房置业次数：首次置业为主需求面积：70-80二房、100左右三房周边镇区客户客户来源周边石碣、茶山、石排、园洲、石湾五镇的交通相当便利，在以石龙为中心的东莞北部经济圈中，石龙经济的强大吸附力及新区的良好规划将吸引越来越多的周边镇区客户（以外地白领为主）到石龙置业；客户数量2005年底，石龙及周边镇区户籍人口达22.8万人，外来人口65.4万人，周边镇区的客户是本项目目标客户的重要补充。
缘起,800年定位思考古玩街的林老板问我想买什么古董；我说买一点石龙的历史。
他说没有点历史，一个小镇不可能有古玩街的。
那个褪色的陶，我说是六七十年代的吧；林老板嘿嘿一笑，那是新石器末期的彩陶，这把红木的椅子，也比我爷爷的爷爷年岁大。
这就是朴实而幽默石龙生意人。
我被石龙的历史撞了一下腰。
林老板的店铺像一个时光隧道，上至清砖瓦当 , 下到各色红木家具 , 石龙及周边近千年的历史 ,尽在一小店中。
林老板的货多被港台商人甚至日本人看中。
石龙看着新石器时期的彩陶，抚摸着明清时代桌椅，谁更了解石龙文脉所在呢？没有点历史，一个小镇是不可能有古玩街的.跨世纪的竹器铺子，还是这么鲜活的原生态。
铺子里的师傅，还是像从前一样躲闪着镜头。
街角邻宅的墙面，祈求过路君子，帮小小夜郎安睡的纸符，走出这老街，是再也看不到，听不懂的事物吧？狗儿恬静的睡姿，衬出了石龙老街的静谧。
