城市经营性建设用地需求预测方法与供应计划的制定_以浙江省绍兴市为例
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建设用地需求预测的理论与方法——以江苏省为例
但பைடு நூலகம்在长期内， 规划目标年与基期年建设用地扩展的机制可能存在显著差异， 建设用地预测模型相应发生
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建设用地需求预测方法
可以通过回归分析对函数 $ 或 ’ 进行近似估计， 其中 ’ 的估计为先进地区的发展经验。但是一个尚未解
决的难题是， 回归分析方法未必能够有效区分经济发展过程中的代价性与过度性土地损失。因此， 对未来合理 建设用地需求预测结果的准确性很大程度上取决于经验数据中是否包含了过度性土地损失及其程度。当前应 （钱文荣等， 用回归分析方法进行建设用地需求预测时普遍存在这一问题 。而人均用地指标或单位投资用 "))*） “预测” 地指标等目标式 方法的主观性过于突出。另外， 在中国得到较广泛应用的灰色预测模型， 其解释力不足 与只适用于短期预测的缺陷十分明显。由于代价性与过度性土地损失的计量方法还有待发展， 因此， 应根据中 国国情设计一种能够融合土地利用经济规律与政策调控目标的建设用地需求预测方法。 !" # 预测方法的设计思路 “硬 ” “软 ” 建设用地需求预测必须能够处理经济增长中建设用地 扩展与政府土地调控 约束的矛盾。据此， 明 确预测方法的设计思路：首先，在土地政策缺位或保持现有政策不变的假设下， 通过经验数据估计经济增长目 “自然” “自然” 标下建设用地的 扩展数量； 其次， 判断不同政策调控目标的可行性， 根据政策实施力度假设， 对 扩 展预期值进行修正， 获取不同政策假设下的建设用地需求参考值； 最后， 比较不同假设下的估计结果， 选择能够 较好地融合地区经济发展实际与政府调控意愿的预测方案结果作为主要参考值，估计不同土地政策的潜在调 （图 " ） 控空间， 设置规划控制目标与指标的弹性幅度 。 !" ! 预测方法的理论基础及模型 科学的建设用地需求预测方法还要求具有相对成熟的理论基础。现有方法普遍存在经济理论基础不强， 模 型设计与应用条件过于简单化等问题。这里尝试将经济增长理论、 要素均衡配置理论与土地代价理论应用于建 设用地需求预测方法设计。 %+ %+ " 经济增长理论 在传统经济增长理论中， 土地是不可或缺的生产要素之一， 也是 (, # 生产函数中的重要变量。虽然农业对 （舒尔茨， ， 但近年中国建设用地总量与经济总量同步增长的事实说明， 在 耕地资源的依赖程度越来越低 %!!"） 快速工业化阶段， 建设用地对非农经济增长的贡献不可忽视。通过估计含有建设用地变量的经济增长函数的具 （ -./ 或二三产业生产总值和） 体形式， 可以测算出一定时期内建设用地扩展对经济总量 的边际贡献率与总贡 献份额， 建立建设用地需求预测模型： #! ， " # ) % -./ 0 * （式 1 ）
绍兴市城市规划管理技术规定
绍兴市城市规划管理技术规定第⼀章总则第⼆章⽤地管理第⼀节城市⽤地分类和适建范围第⼆节建设⽤地第三节开发强度第四节绿地第三章建筑管理第⼀节建筑⾼度第⼆节建筑间距第三节建筑退让第四章市政⼯程管理第⼀节城市道路及交通设施第⼆节管线综合第三节竖向设计第五章村庄建设第⼀节⼀般规定第⼆节建设⽤地第三节其他规定第六章城市景观与环境第⼀节街景第⼆节公共开放空间第三节建筑景观第七章综合防灾和公共安全第⼋章附则附录附录⼀相关名词解释附录⼆计算规则附表1 城市⽤地分类和代号表（GBJ 137-90）附表2 主要建设⽤地适建范围表附表3 城市建筑⼯程停车场（库）配置标准（DB33/T1021-2005）第⼀章总则1.1 为加强本市城市规划建设管理，保障规划实施，提升城市环境品位，根据《中华⼈民共和国城乡规划法》等法律法规规章和相关技术规范规定，结合本市实际，制定本规定。
1.2 本规定适⽤于绍兴市区。
各县市可结合实情参照执⾏。
1.3 各类项⽬⼯程建设和管理应按批准的详细规划执⾏。
尚⽆经批准详细规划的，其详细规划的编制和审批应按本规定执⾏。
1.4 在建设和管理中，如有涉及消防、⼈防、环保等多种专业的，除执⾏本规定外，还应当从其相关专业的规范和标准。
⽂物保护单位、历史⽂化保护区和风景区等特殊区域范围内的建设和管理，应按批准的专项规划执⾏。
第⼆章⽤地管理第⼀节城市⽤地分类和适建范围2.1.1 城市⽤地分类和代号参照《城市⽤地分类与规划建设⽤地标准》（GBJ137-90）（附表1）执⾏。
根据本市⽤地使⽤实情，附表1未明确的，可参照表2-1的规定表2-1 城市⽤地分类和代号的补充表2.1.2 各类建设⽤地的划分应遵循⼟地使⽤相容性的原则，并应同时符合下列条件：（⼀）保证城市⽤地结构平衡；（⼆）满⾜城市公共基础设施配套要求；（三）不对城市环境产⽣负⾯效应；（四）不对城市交通产⽣较⼤影响；（五）不影响公共安全；（六）不影响周边建设⽤地的利⽤效率。
绍兴市人民政府办公室关于加强对市区各类建设项目规划许可和用地管理的意见
绍兴市人民政府办公室关于加强对市区各类建设项目规划许可和用地管理的意见文章属性•【制定机关】绍兴市人民政府•【公布日期】2006.12.30•【字号】绍政办发[2006]234号•【施行日期】2006.12.30•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡建设综合规定正文绍兴市人民政府办公室关于加强对市区各类建设项目规划许可和用地管理的意见(绍政办发〔2006〕234号)越城区人民政府，市政府各部门：为切实加强城乡规划实施和用地的监督管理，确保城市规划得到有效实施，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《浙江省人民政府关于进一步加强城乡规划工作的意见》（浙政发〔2006〕40号）的规定，现就加强市区各类建设项目规划、用地的监督管理提出以下意见：一、加强监督，严格规划、用地管理（一）各建设单位要自觉遵守国家有关法律、法规，依法建设各类项目。
市政府各有关职能部门要按照各自的职责，相互配合，加强对各类建设项目的监督，及时发现、制止和查处违法违规行为。
（二）各类建设项目使用土地必须符合城市总体规划、土地利用总体规划和土地利用年度计划，坚持集约节约用地原则。
（三）各类建设项目必须严格按照规划管理部门核发的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和国土部门批准的项目用地的规定实施开发建设。
各类建设项目竣工后，规划管理部门和国土部门应对项目进行复核验收，并出具竣工验收规划确认书和土地复核验收结果通知单等文件后，相关部门才能核发房屋所有权证和换发国有土地使用权证。
二、依法处理超过规划许可建筑面积、出让合同约定建筑面积的违规行为（一）建设项目竣工复核建筑面积，超过《建设工程规划许可证》核定的建筑面积，也超过《国有土地使用权出让合同》约定的建筑面积，但该超出幅度在规定的合理误差范围内的，经规划管理部门、国土部门同意，按原出让时楼面地价补交土地出让金。
城镇化过程中建设用地需求预测方法的研究
城镇化过程中建设用地需求预测方法研究摘要：建设用地需求量预测是土地利用总体规划编制的核心,也是土地利用管理的依据。
如果建设用地需求量预测值与实际需求差距太大,土地利用总体规划将无法有效地发挥其对土地利用的宏观调控作用。
因此，开展城市建设用地需求量合理预测方法的研究，对于编制土地利用总体规划方案，确定未来的用地总目标，协调各产业间土地利用矛盾，具有重要意义。
本文通过对土地需求量相关理论的学习总结以及对国内外有关城市建设用地需求量预测的文献梳理，同时分析了各种预测方法的优缺点以及使用情况，从而为合理的选择城市建设用地需求量预测方法奠定理论基础。
关键词：城镇化建设用地预测方法1．研究背景1.1历史背景1949年新中国成立以后，中国进入社会主义发展时期。
从那时开始，我国发生了一系列震荡性的政治的变革，这些变革导致了指导城乡发展的方针政策和发展计划的变化，对包括城乡建设用地的规模和布局在内的土地利用发展的方方面面都产生了深刻的影响。
1.1.1计划经济时期(1949-1977年)，建设用地缓慢增长生由于我国城市化和城市土地使用方式等方面的发展方式西方国家有很大不同，因此我国城市经历了一个独特的建设发展历程，这个历程大体上可以分为3个阶段，分别是建国初及“一五”计划时期、“大跃进”及国民经济调整时期和“三线建设”与“文化大革命”时期，这三个阶段城市建设用地表现出不同的特点。
1、建国初及“一五”计划时期的城建用地(1949-1958年)这段时间，中国现代城市处于一个平稳的发展时期。
城市建设的方针和思想是“变消费性城市为生产性城市”，强调城市要为国家社会主义建设，为生产和劳动人民服务，强调城市规划是国民经济计划的继续和发展。
2、“人跃进”及国民经济调整时期的城建用地(1959-1964年)这一时期中国展开了不切合实际的“大跃进”。
当时强调工业发展的“人海战术”，致使农村人口爆发性地涌入城市，使城市总人口年递增率竟高达0.5%。
绍兴柯桥C-05地块方案设计
绍兴柯桥C-05地块方案设计1工程概况：本项目位于江南名县绍兴柯桥经济开发区，规划为商业用地．柯桥经济开发区地处以上海为中心的二小时经济圈，距国际化大都市上海1 8 5公里，离东方深水大港宁波港1 0 6公里，至人间天堂杭州3 3公里，闻名海内外的中国轻纺城近在咫尺，杭州国际机场仅20公里，国道、运河、铁路横贯其中，区位优势十分明显．绍兴柯桥C-05地块项目是由A、B、C、D、E五个地块组成的高档办公楼群。
方案设计按先进、科学、实用的现代办公设计理念，针对各地块不同的市场地位与功能需要，采用多种办公形式设计，各个建筑具有很好的适应性和灵活性。
整个地块由五幢高层建筑组成，16-23层，建筑高度60-90米。
其中A地块总建筑面积37134平方米，B地块总建筑面积45729平方米，C地块总建筑面积45271平方米，D地块总建筑面积41482平方米，E地块总建筑面积45780平方米。
2场地概况：本项目基地位于金柯桥大道以西，东临温渎江，西临兴越之路，兴越路以北，裕民路以南，基地西侧为住宅区，东侧与国际贸易区办公楼群隔河相望，位置优越，自然环境优美，交通便捷，是极为理想的上午办公建设用地。
东侧河道规划设置三座桥梁连接本地块与国际3设计理念：绍兴柯桥极具潜力和发展的商业市场带动了区域办公建筑，C-05地块正处于金柯桥大道周边贸易、商务集中的优越地理位置上。
其融会商务与贸易与一体的独特条件则成为设计的思路所向。
设计也充分利用有利的地理条件，在各地块建筑的单体设计中体现“商贸一体”的现代功能，斌企鹅使之融入到整个区域的商业环境中去，力求达到融合周边地块现有商业氛围、创造更大更新商业价值的共赢效果。
4.总图设计：根据规划要求，综合考虑城市空间设计与周边环境影响，结合建筑的实用性，经济性特征，地块内共设计5幢高层建筑，其中A地块主楼23层（局部跃层），裙房3层；B地块主楼16层，裙房4层；C地块主楼16层（局部15层），裙房4层；D地块主楼19层，裙房3层；E地块主楼21层（局部16层），裙房3层.建筑主要朝向均为南北向，利于采光通风。
绍兴市人民政府办公室关于印发绍兴市土地储备出让预算管理试点工作实施方案的通知
绍兴市人民政府办公室关于印发绍兴市土地储备出让预算管理试点工作实施方案的通知文章属性•【制定机关】绍兴市人民政府办公室•【公布日期】2018.10.19•【字号】绍政办发〔2018〕64号•【施行日期】2018.10.19•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】预算、决算正文绍兴市人民政府办公室关于印发绍兴市土地储备出让预算管理试点工作实施方案的通知绍政办发〔2018〕64号各区、县（市）人民政府，市政府各部门、各单位：《绍兴市土地储备出让预算管理试点工作实施方案》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻实施。
绍兴市人民政府办公室2018年10月19日绍兴市土地储备出让预算管理试点工作实施方案为防范化解地方政府性债务风险，促进经济持续健康发展，根据《中华人民共和国预算法》《土地储备管理办法》（国土资规〔2017〕17号）要求以及中央关于防范化解有关债务风险的文件精神和财政部关于实施土地储备出让预算管理试点工作安排，结合我市土地储备出让管理实际，制定本实施方案。
一、总体要求（一）指导思想。
全面贯彻落实党的十九大精神，以推进供给侧结构性改革为主线，以建立土地储备出让全生命周期项目管理体系为目标，以规范土地储备和出让预算管理为抓手，坚持“防风险”与“促发展”两手抓，进一步探索完善专项债券（土地储备专项债券、棚户区改造专项债券）政策机制，充分发挥专项债券支持城市建设作用，有效防范化解地方政府性债务风险，实现经济社会高质量发展。
（二）总体目标。
通过全过程管控，全面掌握土地储备项目（含棚户区改造项目，下同）整体收支情况，实现“资产全面反映、债务安全可控、核算准确完整”。
在确保“三个平衡”，即全生命周期总体收支预算平衡、项目收益和融资自求平衡以及项目年度收支预算平衡的前提下，进一步拓展专项债券发行空间，充分发挥市土地储备中心作为市级土地储备执行和收支预算主体单位作用，土地储备项目实施主要通过专项债券资金封闭保障，实现土地储备出让健康可持续发展。
高质量发展视角下的浙江省建设用地总规模预测
年份
AR（2 5）
MA（5）
2020
6.40
三、对浙江省 GDP 增长 趋势的预测
根据本文的模型，预测 2020— 2035 年间浙江省对建设用地的需求， 要 在 对 未 来 GDP 和 研 发 投 入 进 行 预测的基础上，推算出未来的万元 GDP 消耗建设用地量和建设用地规 模。利用浙江省 1978—2018 年 GDP 增长率时间序列数据来预测浙江省 2020—2035 的 GDP 增长率。见图 1。
一、经济增长与建设用地 增长之间的关系
利 用 2009—2016 年 31 个 省 的 面 板 数 据， 估 计 GDP（ 本 文 所 称 的 GDP，如没有特殊说明的，指以 2005 年为基准年按可比价格测算的 实际 GDP（含预测值））与建设用 地面积之间的回归方程。被解释变 量是 GDP，解释变量选取建设用地 面 积、 固 定 资 产 投 资 和 人 口。 考 虑 到各种要素投入转化为产出需要一 定的时间，解释变量取滞后一期的 数值。待估计的回归模型为：
10
L 国土资源 AND&RESOURCES
国土空间规划
专题
道 报
ZHUANTIBAODAO
水平的影响。采用研发投入来衡量 科技进步水平，用万元 GDP 消耗建 设用地量来衡量经济增长对土地资 源的消耗水平。通过比较不同的模 型设定的拟合优度发现，滞后三期 的研发投入对万元 GDP 消耗建设用 地量的解释力最强，其拟合优度为 0.744，得出估计方程如下：
国土资源
LAND & RESOURCES
DOI:10.16724/33-1290/p.2019.07.004
高质量发展视角下的 浙江省建设用地总规模预测
国土资源部关于印发《国有建设用地供应计划 编制规范》(试行)的通知
国土资源部关于印发《国有建设用地供应计划编制规范》（试行）的通知（国土资发〔2010〕117号）各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、规划和国土资源管理局），副省级城市国土资源行政主管部门，解放军土地管理局，新疆生产建设兵团国土资源局：为指导各地编制国有建设用地供应计划，根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》和《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）等法律政策规定，部研究制订了《国有建设用地供应计划编制规范》（试行），现予印发，自2010年9月1日起实施。
请各地于2011年3月31日前将2011年度国有建设用地供应计划通过土地市场动态监测与监管系统报部。
二〇一〇年八月八日国有建设用地供应计划编制规范（试行）2010年8月8日发布 2010年9月1日实施中华人民共和国国土资源部发布目次前言........................................................ 错误!未定义书签。
1 适用范围................................................. 错误!未定义书签。
2 引用的标准和文件 ................................ 错误!未定义书签。
3 依据 ......................................................... 错误!未定义书签。
4 总则 ......................................................... 错误!未定义书签。
5 发布编制国有建设用地供应计划通知错误!未定义书签。
6 调查分析国有建设用地供应能力 ....... 错误!未定义书签。
7 预测国有建设用地需求量.................... 错误!未定义书签。
绍兴市人民政府办公室关于印发绍兴市2008年度国民经济和社会发展重点专项规划编制计划的通知
绍兴市人民政府办公室关于印发绍兴市2008年度国民经济和社会发展重点专项规划编制计划的通知
文章属性
•【制定机关】绍兴市人民政府
•【公布日期】2008.04.16
•【字号】绍政办发[2008]69号
•【施行日期】2008.04.16
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】发展规划
正文
绍兴市人民政府办公室关于印发绍兴市2008年度国民经济和社会发展重点专项规划编制计划的通知
（绍政办发〔2008〕69号）
各县（市、区）人民政府，市政府各部门：
《绍兴市2008年度国民经济和社会发展重点专项规划编制计划》已经市政府同意，现印发给你们。
请有关责任部门按计划要求抓紧落实规划编制工作；市发展改革委要牵头做好规划的衔接、论证等工作，并会同责任部门上报市政府批准发布。
绍兴市人民政府办公室
二○○八年四月十六日附件：
绍兴市2008年度国民经济和社会发展重点专项规划编制计划。
绍兴市建筑工程有关规划技术指标计算暂行规定(终稿)
绍兴市建筑工程有关规划技术指标计算暂行规定第一章总则第一条为加强城乡规划管理，进一步规范规划管理中建筑工程有关规划技术指标的计算工作，现根据国家、省有关规范、标准和《绍兴市城乡规划技术规定（试行）》，结合工作实际，制定本暂行规定。
第二条本市市区内各项建筑工程在建筑设计和项目申报、审批、竣工测量、竣工规划核实等管理中涉及建筑面积、容积率等规划技术指标计算的，应当遵守本暂行规定。
各县（市）、绍兴滨海新城可结合本地实际，参照执行。
第三条办理建设工程规划许可、竣工规划核实手续时对建筑面积的计算，以浙江省建设厅浙江省测绘局发布的《浙江省房屋建筑面积测算实施细则(试行)》（浙建房[2007]51号）规定为基本标准。
其他规划技术的计算应当符合相关法律、法规以及国家、省和本市的技术标准和规定。
第四条建设工程规划许可证、浙江省建设工程竣工规划核实确认书正证中的“建设规模”栏应当标明按房产测量规范核定的建筑面积，建筑面积折算和计入容积率的核定情况应当在附件中标明。
规划设计条件书中出现的建筑面积控制指标明确为经折算后计入容积率的控制指标，在规划设计条件书中予以标明。
第五条各项建筑工程设计应符合国家、省和本市的相关建筑设计规范和标准，不得随意虚构设计平面用途及性质。
建筑工程含有飘窗等特殊建筑构件设计的，须在申报图纸中提供节点大样。
建设单位（个人）、设计单位应当按照诚信原则，规范建筑面积及其他规划技术的计算，如实申报送审材料。
第二章建筑面积及容积率计算第六条住宅、办公、宾馆、商业、工业建筑的层高超高（一）住宅建筑超高。
住宅建筑的层高大于3.6米（注：本规定称“限定层高”，下同）按3.0米层高折算容积率。
折算计入容积率的建筑面积数：实际建筑面积×折算系数，折算系数：实际层高/3.0，以下超高折算容积率按此方法计算。
（二）办公、宾馆建筑超高。
办公、宾馆建筑的层高大于4.5米，按3.6米层高折算容积率。
（三）商业建筑超高。
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2001年第5期N o.5.2001杭州师范学院学报(人文社会科学版)Jour nal o f Hangzhou T eachers College (Humanities and Social Sciences )2001年9月Sep.2001收稿日期:2001-06-05作者简介:刘德秋(1962-),男,浙江新昌人,绍兴市国土资源局局长,从事土地管理理论研究;邵建峰(1957-),男,浙江建德人,绍兴市土地储备中心常务副主任,从事土地管理理论研究;田传浩(1972-),男,湖北宜昌人,浙江大学博士研究生,从事土地经济和土地管理研究;贾生华(1962-),男,陕西延长人,浙江大学教授,博士生导师,主要从事土地经济和管理方面的教学科研工作。
城市经营性建设用地需求预测方法与供应计划的制定———以浙江省绍兴市为例刘德秋1,邵建峰1,田传浩2,贾生华2(1.绍兴市国土资源局,浙江绍兴312000;21浙江大学房地产研究中心,浙江杭州310027)摘要:制定科学合理的土地供应计划是政府管理和调控城市土地市场的主要手段之一。
根据绍兴市实施土地储备制度的需要,用定量分析方法对城市住宅用地和商业服务业用地需求进行了预测,研究了制定城市土地供应计划的因素、思路、方法和具体方案,并对影响土地供应计划的土地储备规模和储备周期问题进行了分析。
关键词:绍兴市;土地供应;土地储备中图分类号: 文献标识码:A 文章编号:1000-2146(2001)06-0044-05 制定和实施城市土地供应计划是管理和调控城市土地市场的主要手段,其本质是在科学预测城市土地需求的基础上,合理配置有限的城市土地资源,尽量满足城市发展对土地资源的各种需要,促进城市房地产市场的健康发展。
按照现行土地制度,国家对以住宅用地和商业服务业用地为主要内容的经营性用地,采取有偿出让方式供应土地;对于学校、机关、城市基础设施等非经营性用地,采取无偿划拨方式供应土地。
因此,经营性用地的供应政策直接决定着城市土地市场供求关系和土地价格水平,是土地储备机制调节和控制的重点。
本文以绍兴市为例,研究城市经营性用地需求预测的思路和方法,并根据预测结果分析土地供应的因素和限制条件,提出了通过合理确定土地储备量和土地储备周期保证土地供应计划的途径。
一 住宅用地需求预测住宅用地是城市经营性用地的主要组成部分。
住宅用地需求量的预测思路是:首先,根据人口统计资料预测总人口变化趋势和城市化率;其次,由总人口和城市化率预测值来推算城市非农业人口规模;第三,预测城市非农业人口人均居住面积变化趋势;第四,根据非农业人口规模、人均居住面积和存量住宅面积,可以测算新增住宅建筑面积;第五,预测城市住宅用地容积率;第六,得出城市住宅用地需求量预测值。
在上述指标的预测过程中,没有考虑流动人口,这是因为目前的统计资料只反映常住人口,而且流动人口以租住城市居民私房和城乡结合部农居为主。
随着户籍制度、就业制度和住房制度的改革,外来人口在城市购房方面的比例提高,有关的统计和预测方法也要相应调整。
(一)城市人口规模预测城市非农业人口是由城市人口总数和城市化率决定的。
城市化率指非农业人口占总人口的比例,根据预测出的目标年总人口数和城市化率,就可以求出城市非农业人口。
1 总人口预测本文研究范围是绍兴市行政区划内的总人口。
2000年绍兴市行政区划进行了扩大,原来归绍兴县管辖的皋埠镇、鉴湖镇和东浦镇并入了绍兴市区。
因此,用来进行计算的城市总人口统计指标是根据绍兴市统计年鉴和《绍兴县50年统计历史资料汇编》中上述三个新增辖区统计资料汇总而来的。
采用回归分析模型预测人口变化趋势。
设Y =aX+b,其中Y表示总人口数,X表示年份序号(1985年为1,1986年为2,依此类推,2000年为16,2005年为21),a和b为待定系数。
将1985-1999年的城市总人口数据带入,进行线性拟合,求得a=0.719,t检验值为19.632,极显著;b=37.672,t检验值为113.157,极显著。
通过F检验,F=385.396,极显著,表明模型可靠。
将2000-2005年的序号16-21分别带入方程,可以预测出2000-2005年各年份的总人口数:2000年49.176万人;2001年49.895万人;2002年501614万人;2003年51.333万人;2004年52.052万人;2005年52.771万人。
2 非农业人口预测方案一:直接用绍兴市1985-1999年的城市化率带入线性回归模型R=aX+b进行统计分析,这里R指城市化率,X指年份序号,a、b为待定系数。
回归分析结果是a=42.678,t检验值为39.703,极显著;b=0.743,t检验值为6.288,极显著。
将a、b带入方程求出2000—2005年城市化率的预测值(如表1)。
表1 绍兴市2000—2005年城市化率预测结果(方案一)%年份200020012002200320042005城市化率54.5755.3156.0556.8057.5458.28 从统计资料来看,绍兴市1999年的城市化率实际已经达到55.77%,高于2000、2001年的城市化率的预测结果,说明方案一的预测结果偏低。
虽然从历史上看,1991年也出现过城市化水平下降的现象,但近10年来的城市化发展水平都是逐渐上升的,而且速度快于以前。
根据联合国调查显示,当一个地区的城市化率超过30%以后,那么它的城市化发展速度会加快。
从统计资料分析,1999年绍兴市的城市化率为55.77%,比1998年增长了1.7个百分点,高于1990-1999年城市化率平均年增长01997个百分点的速度;更高于1985-1999年城市化率平均年增长0.57个百分点的速度。
这说明绍兴市的城市化发展已经处在加速增长阶段。
因此不妨再采取两种预测方案:方案二是以1990-1999年城市化率年平均增长01997个百分点为依据进行趋势外推,预测2000 -2005年各年的城市化率;方案三是以1999年城市化率增长1.70个百分点为依据进行趋势外推,预测2000-2005年各年的城市化率。
以1999年绍兴市城市化率55.77%为基数,预测结果如表2所示。
表2 绍兴市2000—2005年城市化率预测结果(方案二和方案三)%年份200020012002200320042005城市化率方案二56.7757.7658.7659.7660.7661.75方案三57.4759.1760.8762.5764.2765.97 根据以上预测出的总人口数和城市化率,可以通过简单相乘,得出2000-2005年各年份的非农业人口预测值。
三种不同城市化率预测方案,可以得到三种预测结果,汇总资料如表3所示。
表3 绍兴市2000-2005年人口预测结果表万人,%年份总人口城市化率非农业总人口方案一方案二方案三方案一方案二方案三200049.17654.5756.7757.7426.8427.9228.39 200149.89555.3157.7659.1727.6028.8229.52 200250.61456.0558.7660.8728.3729.7430.81 200351.33356.8059.7662.5729.1630.6832.12 200452.05257.5460.7664.2729.9531.6333.45 200552.77158.2861.7565.9730.7532.5934.81(二)城市居民住宅用地预测1 住宅建筑面积预测城市居民对住宅建筑面积的需求可以用下列公式H增i=F i×J i-F i-1×J i-1+C i测算。
其中:H增i 表示第i年的新增住宅建筑面积;F i表示第i年的非农业总人口;J i表示第i年的人均住宅建筑面积;C i指第i年拆迁的住宅建筑面积。
对于第i年的人均住宅建筑面积J i,可以根据绍兴市以前数年人均住宅建筑面积变化趋势进行预测。
我们仍然用线性回归模型J=aX+b进行54第5期刘德秋,等:城市经营性建设用地需求预测方法与供应计划的制定预测。
其中,J表示人均住宅建筑面积,X为年份序号,a、b是待定系数。
将1990-1999年人均住宅建筑面积数据带入模型,可得到回归方程:J= -588.714+0.303X,F检验值为8.943,在置信水平为5%的情况下方程是可信的。
将2005带入方程,可以求得2005年的人均住宅建筑面积为18.80平方米。
1999年的人均住宅建筑面积现状为17190平方米。
假设在规划期内人均住宅建筑面积为平均性增长,则每年增长(18.8-17.9)/6 =0115平方米。
各年预测结果为:2000年18.05平方米;2001年18.2平方米;2002年18.35平方米;2003年18.50平方米;2004年18.65平方米。
近几年来,绍兴市加大了旧城改造的力度。
1997年拆迁住宅建筑面积21万平方米,1998年拆迁住宅建筑面积29万平方米,1999年拆迁住宅建筑面积为63万平方米,2000年达100万平方米。
现在绍兴市还剩120万平方米住宅等待拆迁改造。
由于近两年拆迁改造的力度较大,预测今后两年的拆迁力度会下降。
假设这120万平方米的住宅在5年内拆迁完成,则每年拆迁面积为24万平方米。
由于城市道路扩建、河道整治以及城市规划确定的其它土地用途改变,可能也涉及到住宅拆迁,参考绍兴市有关部门的意见,估计平均每年有10万平方米。
因此2001-2005年每年的住宅拆迁面积估计为34万平方米。
将表3预测出的城市非农业人口数值带入公式H增i=F i×J i-F i-1×J i-1+C i,即可求出在三种不同方案下的新增住宅建筑面积需求预测结果如表4所示。
表4 2000-2005年新增住宅建筑面积需求预测结果万平方米年份200020012002200320042005合计方案一30.1551.8652.2752.8753.1153.84263.95方案二49.6754.5655.2155.8556.3257.12279.06方案三58.1358.8262.1062.8663.6264.94312.34 2 住宅用地容积率预测根据1994年绍兴城市规划数据,绍兴市人均住宅用地面积为25.0平方米,接近国际标准上限28.0平方米,住宅用地占建设用地比例为2913%,也接近国际标准上限。
但是,绍兴市人均居住面积仅为8.7平方米,刚刚达到小康标准。
较低的人均居住面积和较高的人均住宅用地面积同时存在,主要是由住宅用地的容积率偏低造成的。
因此,新增住宅用地的容积率必须提高。
根据绍兴市土地储备中心的资料显示,1998和1999年绍兴市出让的住宅用地的容积率一般在1.70 -1.89之间,1999年的容积率较1998年有所提高。