华夏幸福基业(600340)借壳上市事件及公司发展概况

华夏幸福基业股份有限公司2013年第四次临时股东大会会议资料（600340）二〇一三年六月二十五日华夏幸福基业股份有限公司2013年第四次临时股东大会会议议程会议时间：2013年6月25日（星期二）上午10时会议地点：固安县孔雀大道一号规划展馆会议室（收费站南50米）主持人：董事郭绍增先生(一)董事郭绍增先生宣读本次股东大会须知并宣布会议开始(二)董事会秘书报告会议出席情况(三)董事郭绍增先生宣布提交本次会议审议的议案1.《关于公司拟签订<整体合作开发建设经营浙江省嘉善县约定区域合作协议>的议案》2.《关于下属公司大厂回族自治县弘润商贸有限公司向关联方借款的关联交易议案》3.《关于对下属子公司核定担保额度的议案》（经公司第四届董事会第三十次会议审议通过）4.《关于继续聘任中兴财光华会计师事务所有限责任公司的议案》5.《关于对下属子公司核定担保额度的议案》（经公司第四届董事会第三十一次会议审议通过）(四)股东、股东代表发言(五)记名投票表决上述议案(六)监票人公布表决结果(七)董事郭绍增先生宣读股东大会决议(八)见证律师宣读股东大会见证意见(九)与会董事、监事、董事会秘书在股东大会决议上签字(十)董事郭绍增先生宣布股东大会结束华夏幸福基业股份有限公司2013年第四次临时股东大会会议须知为维护股东的合法权益，确保本次股东大会的正常秩序，根据《公司章程》和《股东大会议事规则》的有关规定，现将本次会议注意事项宣布如下：一、股东大会设秘书处，具体负责大会有关程序方面的事宜。

二、出席本次大会对象为在股东参会登记日已办理登记手续的股东(包括股东代理人)、公司董事、监事出席本次会议,公司其他高级管理人员列席本次会议。

三、股东参加股东大会应共同维护大会秩序，依法享有发言权、质询权、表决权等各项权力。

股东要求发言必须事先向大会秘书处登记，登记后的发言顺序按其所持表决权的大小依次进行。

四、股东发言时，应当首先进行自我介绍。

华夏幸福基业借壳落定(2011-09-13 21:23:28)转载分类：金融实务标签：财经■中国房地产报记者宋振庆北京报道8月29日，浙江国祥制冷工业股份有限公司（ST国祥，600340.SH）公告称，近日收到证监会对公司向华夏幸福基业股份有限公司（下称“华夏幸福基业”）发行3.55亿股购买相关资产的批复文件。

这意味着，华夏幸福以地产资产借壳ST国祥上市尘埃落定。

根据ST国祥的重大资产重组报告书，公司拟以全部资产及负债与华夏幸福基业持有的京御地产100%股权进行整体资产置换，置入资产、置出资产评估净值分别为16.7亿元和2.66亿元，公司将向华夏幸福发行股份购买置换差额。

一旦重组实施后，华夏幸福“住宅+园区”两项重头业务将进入上市平台，使ST国祥转变为一家房地产上市公司。

“鉴于目前华夏幸福基业的资源禀赋、在地产和园区开发上的丰富经验以及表现出的发展势头来看，ST国祥事实上已经迈入了二线蓝筹的行列。

”对华夏幸福基业进行了深度调研的第一创业地产分析师陈晓波表示。

财富增值游戏宏观调控不断收紧的政策环境下，华夏幸福基业已经是今年第7家房企借壳获批的幸运者，同时也成为河北地区继荣盛发展和天山发展后第3家房地产上市公司。

“一方面因为这次重组是2009年6月份提出的，赶在证监会禁令之前；另一方面华夏幸福基业的园区开发符合国家产业战略政策的大方向，借壳获批并不算意外。

”有不愿具名的分析人士表示。

实际上，从今年7月初开始，已经有部分“先知先觉”的资金进入ST国祥。

借壳重组获得批复后，公司股价更是连续蹿升，从而成为了又一台造富机器。

由于ST国祥依然算是一个比较干净的壳，华夏幸福基业的这次借壳以“资产置换+定向增发”的方式进行，不仅并未动用一分钱的现金，而且获得不菲的账面收益。

方案中的定向增发价格定为3.95元/股，而截至8月31日，ST 国祥已经涨至16.02元/股，以此计算，购买其3.55亿股的华夏幸福基业账面浮盈便达到了42.85亿元。

房地产企业“借壳”上市的现状、模式及案例分析I. 借壳上市的概念和现状分析1. 借壳上市的基本概念2. 借壳上市的现状分析3. 借壳上市的优点和缺点4. 借壳上市对房地产行业的影响5. 借壳上市对投资者的影响II. 借壳上市的模式和特点分析1. 通过深股通实现借壳上市2. 联合借壳和独立借壳的不同模式3. 借壳上市的特点和风险III. 案例分析1：绿城中国借壳上市1. 绿城中国的借壳上市过程和背景2. 绿城中国的借壳上市优点和缺点3. 绿城中国的借壳上市对房地产行业的影响4. 绿城中国的借壳上市对投资者的影响5. 绿城中国借壳上市的启示和建议IV. 案例分析2：万科借壳上市1. 万科的借壳上市背景和过程2. 万科的借壳上市的优势和劣势3. 万科的借壳上市的风险和挑战4. 万科的借壳上市对房地产行业的影响5. 万科的借壳上市对投资者的影响V. 案例分析3：雅居乐借壳上市1. 雅居乐的借壳上市背景和过程2. 雅居乐的借壳上市的优势和劣势3. 雅居乐的借壳上市的风险和挑战4. 雅居乐的借壳上市对房地产行业的影响5. 雅居乐的借壳上市对投资者的影响VI. 案例分析4：碧桂园借壳上市1. 碧桂园的借壳上市背景和过程2. 碧桂园的借壳上市的优势和劣势3. 碧桂园的借壳上市的风险和挑战4. 碧桂园的借壳上市对房地产行业的影响5. 碧桂园的借壳上市对投资者的影响VII. 案例分析5：中国恒大借壳上市1. 中国恒大的借壳上市背景和过程2. 中国恒大的借壳上市的优势和劣势3. 中国恒大的借壳上市的风险和挑战4. 中国恒大的借壳上市对房地产行业的影响5. 中国恒大的借壳上市对投资者的影响随着我国经济的快速发展，房地产市场发展也越来越迅猛。

然而，房地产企业的上市并不是一件容易的事。

许多房地产企业为了加快上市步伐，采取了借壳上市的方式。

那么，借壳上市是什么，有哪些模式和特点？借壳上市对房地产企业和投资者有哪些影响？下面我们将通过具体案例分析来探讨这些问题。

发展历程1998年7月，华夏房地产开发有限公司正式成立。

1998年10月，“华夏花园”开盘销售，由此开启华夏地产项目事业领域；1999年8月，华夏物业管理有限公司正式成立。

2002年6月，固安工业园区奠基成立，开启产业新城事业领域。

2006年3月，固安工业园区被河北省人民政府批准为省级开发区。

2007年5月，大厂潮白河工业区正式签约。

2007年12月，华夏幸福基业股份有限公司成立，完成股份制转型。

2011年8月29日，华夏幸福基业股份有限公司实现A股资本市场上市，股票简称华夏幸福（股票代码：600340）。

2011年12月，华夏幸福与沈阳市苏家屯区人民政府签订整体合作开发建设经营委托区域协议书，建设沈水生态科技创新城。

2012年6月，华夏幸福与江苏无锡市南长区进行合作，整体开发无锡（南长）国家传感信息中心项目，打造无锡城市产业综合体。

2012年8月，华夏幸福开发首个在京项目，倾力打造丰台产业商务综合体。

2012年12月，华夏幸福整体销售额破200亿元。

2012年12月，与中国航天科技集团公司达成战略合作框架协议，联合打造固安航天科技城。

2013年4月，接受嘉善县人民政府的授权，负责嘉善县委托区域的开发建设管理工作，建设嘉善高铁新城。

2013年9月，华夏幸福与霸州市签订整体合作开发建设经营区域合作协议。

2013年10月，华夏幸福与永清县签订整体合作开发建设经营区域合作协议。

2013年12月，华夏幸福香河县签订整体合作开发建设区域合作协议。

2013年12月，华夏幸福业绩持续增长，整体销售额达到374亿元，同比2012年增长77%。

2014年3月，华夏幸福在美国硅谷设立高科技孵化器，以全球最前沿的科技力量推动中国产业升级。

2014年5月，作为科技创新的驱动力量，清华大学重大科技项目中试孵化基地以及来自航天、生物医疗、光电等行业的多家知名企业签约落户固安产业新城。

2014年7月，北京市第八中学、固安县人民政府、华夏幸福合作办学项目——北京八中固安分校正式签约并揭牌。

华夏幸福2023年三季度财务分析综合报告一、实现利润分析2023年三季度利润总额为负67,365.72万元，与2022年三季度负170,717.47万元相比亏损有较大幅度减少，下降60.54%。

企业亏损的主要原因是内部经营业务盈利和营业外支出过大。

营业收入增长不大，亏损下降，企业降低成本费用开支的政策取得了一定成效，但应当继续努力。

二、成本费用分析2023年三季度营业成本为467,762.88万元，与2022年三季度的584,599.06万元相比有较大幅度下降，下降19.99%。

2023年三季度销售费用为19,452.88万元，与2022年三季度的25,842.59万元相比有较大幅度下降，下降24.73%。

从销售费用占销售收入比例变化情况来看，2023年三季度销售费用大幅度下降，营业收入也有所下降，但企业的营业利润却不降反增，企业采取了紧缩成本费用支出、提高盈利水平的政策，并取得了一定成效，但要注意收入下降所带来的负面影响。

2023年三季度管理费用为71,982.6万元，与2022年三季度的70,776.83万元相比有所增长，增长1.7%。

2023年三季度管理费用占营业收入的比例为10.04%，与2022年三季度的9.29%相比有所提高，提高0.75个百分点。

2023年三季度财务费用为261,491.16万元，与2022年三季度的290,563.6万元相比有较大幅度下降，下降10.01%。

三、资产结构分析2023年三季度企业存货所占比例较大，经营活动资金缺乏，资产结构并不合理。

2023年三季度存货占营业收入的比例明显下降。

应收账款占营业收入的比例下降。

从流动资产与收入变化情况来看，流动资产下降快于营业收入下降，与2022年三季度相比，资产结构趋于改善。

四、偿债能力分析从支付能力来看，华夏幸福2023年三季度经营活动的正常开展，在一定程度上还要依赖于短期债务融资活动的支持。

企业净利润为负，负债经营是否可行，取决于能否扭亏为盈。

华夏幸福基业（600340）借壳上市事件及公司发展概况研究发展部二零一一年十月一、借壳上市事件始末2009年3月，华夏幸福基业股份有限公司筹划借壳ST国祥（600340）上市。

2011年8月29日ST国祥公告称已收到证监会对ST国祥向华夏幸福基业发行3.55亿股购买相关资产的批复文件，至此借壳上市成功。

在浙江国祥把股份转让给华夏幸福基业前，国祥内部已进行过股份整理，为华夏幸福提供了一个比较干净的壳。

华夏幸福基业通过“资产置换+定向增发”的方式获得这个壳。

浙江国祥拟以其全部资产和负债作为置出资产与华夏幸福持有的京御地产100%股权作为注入资产进行整体资产置换，置入资产、置出资产评估净值分别为16.7亿元和2.66亿元；资产置换的差额部分由浙江国祥向华夏幸福发行股份购买。

重大资产置换与发行股份购买资产互为前提、同步实施。

借壳上市前后，ST国祥股权结构示意图见下面图1,2,3.图1 借壳上市前ST国祥股权结构图在重组方案提出之前，京御地产进行了两次“突击增肥”——于2009年2月和4月各增资2亿元，注册资本金达到了7亿元。

同时，华夏幸福基业也将住宅和园区两大资产包拨入京御地产中，基本相当于集团地产业务的整体上市。

图2借壳上市后ST国祥股权结构图图3华夏幸福借壳后股权结构及控制关系结构上市公司重大资产重组完成后，*ST国祥的主营业务将变更为房地产和区域开发。

分析机构认为重组完成后，ST国祥事实上已经迈入了地产行业二线蓝筹的行列。

分析借壳成功事件，原因有三：一是因为这次重组是赶在2009年6月证监会禁令之前提出借壳方案；二是因为其园区开发业务符合国家产业战略政策的大方向。

三是除了地产业务之外，华夏幸福基业还是廊坊银行和廊坊农村合作社的股东，并且全资拥有廊坊鼎顺信用担保公司和华夏幸福创投公司，这部分金融资源在日益变窄的融资空间中将可能产生重要的作用。

二、借壳公司华夏幸福基业情况介绍（一）公司简介华夏幸福基业股份有限公司，主营房地产开发与区域开发业务，具有一级房地产开发资质，业务范围遍及大北京、环渤海等区域。

华夏幸福2023年三季度风险分析详细报告一、负债规模测算1.短期资金需求该企业经营活动的短期资金需求为17,709,247.96万元，2023年三季度已经取得的短期带息负债为2,722,138.14万元。

2.长期资金需求该企业长期资金需求为2,260,466.07万元，2023年三季度已有长期带息负债为16,298,969.42万元。

3.总资金需求该企业的总资金需求为19,969,714.04万元。

4.短期负债规模由于该企业当前经营业务亏损，无法从发展的角度对该企业的合理负债规模做出正确判断。

静态来看，该企业可以新增的短期贷款为430,712.28万元。

5.长期负债规模由于该企业当前经营形势缺乏创造现金的能力，无法对长期贷款额度做出正确判断。

长期贷款额度取决于对该企业未来盈利状况的判断。

二、资金链监控1.会不会发生资金链断裂一旦发生信任危机，要求该企业偿还全部短期借款，就会出现资金链断裂风险，短期暴露的资金缺口为298,635.22万元。

由于该企业经营亏损，资金缺口需要依靠其收入和资产的变现来填补。

企业经营实力增强，经营亏损情况缓解，但资金缺口在扩大，资产负债率过高，经营风险很大。

资金链断裂风险等级为14级。

2.是否存在长期性资金缺口该企业不存在长期性资金缺口，并且长期性融资活动为企业提供15,548,158.26万元的营运资金。

3.是否存在经营性资金缺口该企业经营活动存在资金缺口，资金缺口为15,846,793.48万元。

这部分资金缺口目前主要由短期性借款来填补。

其中：应收利息减少9,054.06万元，应收账款减少477,375.05万元，预付款项增加13,810.63万元，存货减少3,117,052.02万元，一年内到期的非流动资产减少1,049.27万元，其他流动资产减少207,050.67万元，共计减少3,797,770.46万元。

应付账款减少4,965,959.4万元，预收款项减少5,116.06万元，应付职工薪酬减少5,762.62万元，应交税费增加74,640.06万元，应付利息减少1,162,861.72万元，一年内到期的非流动负债减少4,510,084.75万元，其他流动负债减少463,934.22万元，共计减少11,039,078.71万元。

香河土地怪象上个世纪90年代末，河北省香河县依靠家具产业迅速崛起，成为环首都经济圈的一颗明珠。

近年来，随着环京楼市热潮持续高涨，在“大七环”的概念之下，位于北京市和天津市之间、京哈高速沿线黄金地带的香河，又成为了国内各路房企逐鹿之地。

土地越来越值钱，建设用地指标的紧俏，令香河历届官员如鲠在喉。

早在2010年底，香河违法占用农村土地进行房地产开发，以租代征、对失地农民补偿不足等问题遭到曝光。

其后，包括时任香河县县长在内的九名当地官员遭到撤职、免职和记过等处分。

然而，“土地风波”之后，问题并未缓解，政府隐身，“代理人”角色凸显。

本地经营多年的香河三强实业集团（下称三强集团），通过以租代征等模式，帮助政府“盘活”了大量土地。

大规模低价收地后，三强集团通过各种渠道运作土地指标，拿到指标后再高价转让或合作、自行开发。

在替政府“排忧解难”的过程中，三强集团身兼四个角色——农村土地转性运营商（收地及落实指标）、一级开发商、二级开发商以及外地开发商在当地拿地开发的“合作者”。

这个全产业链一条龙通吃的垄断布局，奠定了其在香河土地市场的特殊地位，独揽京畿土地增值的巨大蛋糕。

如此也催生了“有香河特色”的地产怪象。

近几年来，香河楼市火热、房价一路高歌猛进，在一地难求的同时，土地市场上却时常上演以近乎底价摘牌成交的场景。

但财新记者调查发现，外地开发商在香河拿下土地的真实成交价，往往比摘牌价高出许多，时常在2倍左右，高额溢价被三强集团这样的一级开发商和“外地开发商合作伙伴”攫取，并未作为土地出让金纳入地方财政。

据当地业内人士分析，三强集团在香河实际控制的土地达上万亩之多。

企图绕过三强集团拿地、打破这一潜规则的外来房企，往往会陷入各种麻烦之中；而三强集团自己开发的地产项目，即使没有拿到预售证也得以“先上车后补票”。

三强集团因何如此特殊？多起无证开发、违法违规项目又缘何能逃避监管？通过剖解三强样本，不难窥见环京土地市场财富暴增的真实生态及其背后的重重暗影。

华夏幸福产业园目录华夏幸福产业园 (1)一、华夏模式 (2)1、华夏幸福基业模式简析 (2)2、华夏幸福475平方米公里全国版图大跃进 (18)4、布局“特色小镇”华夏幸福扩容新产业模式 (22)6、对华夏幸福产业新城模式的思考 (25)7、产业新城模式下的千亿目标与全球化战略 (28)8、产业新城：一个关于中国城市化进程的固安样本 (34)9、华夏幸福“园区+地产”的逆袭秘诀 (37)10、华夏幸福“托管”的产业新城模式可复制多区域 (44)二、案例 (48)1、华夏幸福中心 (48)2、嘉善高铁新城 (50)3、嘉善高铁新城青年电商产业园 (51)4、惠州高新工业园 (52)5、清华中试孵化产业园 (53)6、大厂影视创意产业园 (54)7、华夏幸福打造全球影视产业创新实践区 (55)8、大厂专用车产业园 (58)9、大厂专用车零部件产业园 (59)10、上海人才创业园 (60)11、大厂检验认证产业园 (61)12、大厂数字出版产业园 (62)13、光大We谷 (63)14、固安产业新城 (64)15、固安环保产业园 (66)16、固安科研产业园 (68)17、固安移动通信设备产业园 (69)18、固安肽谷生物医药产业园 (70)19、固安卫星导航产业园 (72)20、固安航天产业园 (73)21、固安电子商务产业园 (74)22、文安经济开发区 (75)23、香河经济技术开发区 (77)一、华夏模式1、华夏幸福基业模式简析一、华夏幸福基业简介（一）基本情况华夏幸福基业股份有限公司（以下简称"华夏幸福基业"），成立于1998年，于2011年9月在A股借壳上市。

早期致力于河北省内的城市住宅开发，2002年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，一直坚持"以产促城、以城带产、产城融合、城乡一体、共同发展"的理念，坚持既定的产业新城业务模式并不断延伸价值链，在原有业务的基础上接入和发展多元化的产业、城市增值服务业态，成为全价值链纵向一体化的产业新城运营商，全力打造产业新城三条产品线，目前已形成 "园区+地产"的独特运营模式。

华夏幸福财务风险与防范作者：张明丽刘浩莉来源：《中小企业管理与科技·下半月》2024年第05期【摘要】近年来房地产面临资金紧张、融资困难等问题，针对当前形势，国家及时出台了宏观调控政策。

但对部分风险抵御能力不足的企业来说，债务危机甚至资金链断裂等情况时有发生。

论文以华夏幸福为研究对象，从财务指标出发，将华夏幸福的筹资风险、投资风险、营运风险的指标与行业均值进行对比分析，从而识别企业财务风险的变化以及企业目前财务风险中面临的问题。

经过对以上指标的分析，发现了华夏幸福存在一定的财务风险，并针对这些风险提出相应的风险防范建议，为华夏幸福以及其他房地产企业在财务风险管理方面提供一定的参考。

【关键词】财务风险；风险防范；房地产企业【中图分类号】F299.23 【文献标志码】A 【文章编号】1673-1069（2024）05-0161-031 引言自20世纪80年代住房改革启动以来，我国房地产行业实现了迅猛的发展。

然而，由于房地产行业本身需要巨额的资本投入，项目周期通常较长，且资产的流动性相对较差，这使得房地产业在财务风险方面相较于其他行业更为突出。

在资金短缺的情况下，房地产企业的资金链可能面临断裂的风险，进一步加剧了企业偿还到期债务的困境。

近年来，由于资金问题导致的房地产企业破产案例频发，凸显了财务风险在房地产行业中的普遍性和严重性。

因此，房地产企业必须高度重视财务风险管理，采取有效措施来优化资本结构，增强资金的流动性和企业的偿债能力，以保障企业的稳健经营和可持续发展。

2 华夏幸福财务风险识别2.1 华夏幸福筹资风险识别2.1.1 短期偿债能力分析华夏幸福短期偿债能力指标如表1所示。

从表1可以看出，2019年到2021年，华夏幸福公司的流动比率下降，但2022年又开始上升，到2023年达到1.98。

速动比率比流动比率更能说明企业的短期偿债能力，且流动资产与速动资产的最主要区别是速动资产可以迅速转换成现金或已属于现金形式的资产，它更强调资产快速变现的能力[1]，对于华夏幸福这种房地产企业而言，商品房等存货占比重，并且本身资金回收期长，因此，在房地产行业中，使用速动比率来衡量企业的短期偿债能力较合适。