华夏幸福基业案例分析 产业园45页PPT

2. 2011 年，公司投资运营的园区新增签约入园企业86 家，新增签约投资额129.78 亿元，单位企业 投资额为1.51 亿元；园区累计签约入园企业 438 家，累计签约投资额489.53 亿元，单位企业投 资额为1.12 亿元。可以看到，固安工业园区新增的单位企业投资额已达2.35 亿元，新投资企业 呈规模扩大趋势。
园区概况-发展成果
1. 2013年，华夏幸福销售额为374.24亿元，同比增长77.07%，超额完成全年280亿元的销 售目标。其中产业新城业务销售额总计311.86亿元（含园区开发业务结算回款75.77亿 元，产业园区配套住宅签约销售额236.09亿元），城市地产签约销售额为59.16亿元， 其它业务（物业、酒店）等销售额为3.22亿元。实际归属于母公司所有者的净利润为 27.15亿元，同比增长52.21%。
5
.
2020/4/13
园区概况-园区分布
园区名称 昌黎工业园区 滦平金山岭园区
文安园区 沈北智慧产业园区
广阳园区 于洪园区 青岛城阳区 河北省香河县
地点 河北秦皇岛
河北承德 河北廊坊 辽宁沈阳 河北廊坊 辽宁沈阳 山东青岛 河北廊坊
规划面积 15 75 21
一期5万平 15
34.85 8 40
产业定位
华夏幸福基业案例
投资发展部
1
.
2020/4/13
目录
一．园区概况 二．“园区+地产”运营模式 三．园区房地产开发 四．园区示例-固安工业园区
2
.
2020/4/13
园区概况
3
.
2020/4/13
园区概况-园区业务
成立时间：华夏幸福基业成立于1998 年，拥有房地产开发经营业务一级资 质，早前致力于河北省内的城市住宅开发

2013年 99.44 17.44 540.58
2014年 161.93 51.37 783.16
变动情况 对总额的影 变动额 变动（%） 响（%） 62.49 62.84% 5.48% 33.93 194.55% 2.98% 242.58 44.87% 21.29%
693.48
1076.72
383.24
项目
2013年
2014年 年 79.38 2014 117.91 965.68 439.8 173.96 132.8 1139.64 847.83
短期借款 项目 33.95 2013年 应付账款 58.16 负债合计 641.39 预收账款 349.81 所有者权益 一年内到期 99.55 合计 的非流动负 64.07 负债和所有 债 740.94 者权益合计 流动负债 544.15 合计
50.56%
28.46%
华夏幸福的流动负债和非流动负债均有较大幅度增长， 而且负债总额中流动负债比重较大，说明一年以内的负 债较多，对资金的流动性要求较高，偿债压力较大，资 本成本较高。具体来看，2014 年较 2013 年流动负债增 长了 303.68 亿元，增幅为 55.81%。非流动负债增长了 20.61亿元，增幅高达 21.20%。
项目
2013年 2014年
短期借款 33.95 79.38 应付账款 58.16 117.91 预收账款 349.81 439.8 一年内到期 的非流动负 64.07 132.8 债 流动负债 544.15 847.83 合计
变动情况 对总额的 变动额 变动（%） 影响（%） 45.43 133.81% 3.99% 59.75 102.73% 5.24% 89.99 25.73% 7.90%

公司已开发项目分布
产业园案例 园区开发：业务囊括土地一级开发、产业发展和物业管理等， 华夏幸福基业 并形成了四大产品体系，在新增园区中都有所体现
业务内容
对开发区域进行前期规划 基础设施投资建设与管理 市政公用设施建设与管理 土地整理 产业发展服务（招商引资 服务） 物业管理 厂房建设租赁
四大产品体系
华夏幸福基业 现金流模式：投资房地产销售回现反哺土地整理前期费用，政府
模式解读
基建返还、招商佣金以及后期服务将短期盈利转变为长期盈利
如何解决资金瓶颈成为“园区运营+地产 开发”模式成败的关键
华夏幸福基业 风险剖析：园区开发面临单个园区收入下降，扩张后管理半径面
模式解读
临挑战，房地产开发过于集中，实际销售有待市场验证
事业版图从环首都经济区、环渤海经济圈开始外拓
已投资开发运营的园区包括固安工业园区（河北廊 坊）、大厂潮白河工业区（河北廊坊）和怀来京北 生态新区（河北张家口）、嘉善高铁新城（浙江嘉 兴)、沈水生态科技创新城（辽宁沈阳）等、
2011年起公司每年新拓展了6－8个园区
从2011 年开始，公司每年新拓展了6－8个园区进 行产业新城的开发建设，都是与市县级政策签约， 新城涵盖科技、航天、影视动漫、电子商务等各大 产业。
房地产开发
公司房产销售目前过于集中于北京周边地 区，今年受益于限购所引发的投资性需求 溢出效应。项目过于集中于单一区域导致 公司未来将面临单区域销售瓶颈的考验。 虽然目前公司大量的预收账款可保障未来 2-3 年的业绩增长，但实际销售的增速将 是需要密切关注的方向。
华夏幸福案例—河北廊坊固安工业园
典型案例
投资建设能力
通过与政府签订园区整体的排他性协议，通过下 属九通投资和京御房地产公司为政府提供工业园区 的开发、建设、招商、运营管理的园区开发一体化 服务，具备较强的投资建设能力

1.工业园区开发模式 目前最常使用的工业地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要载
体，其运作主体一般是开发区或工业园区管委会下设的开发公司。 缺陷：不熟悉工业地产的运作方法，项目前期缺乏科学合理的定位与策划等
不足导致其在工业园的整体运作中不够专业化，致使大部分工业园区闲置与搁 荒。
2.工业地产商模式 房地产开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的
道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租 赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合 利的地产开利润。
3.主体企业引导模式 指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展
与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业 园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与 号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产 业链的打造及完善。
2.1 公司概况
华夏幸福基业创立于1998年，是中国领先的 产业新城投资运营企业，公司核心业务包括产 业园区开发运营和城镇开发建设。14年发展历 程中，牢牢抓住产业升级、区域分工的机遇， 聚焦于环首都区域经济产业促进及大都市外溢需求，形成了 从园区建设、招商引资到城市运营的三大业务体系。
2011年企业销售额165亿，2005年以后，公司业绩复合增 长率保持在100%以上，于2011年8月29日A股上市。
2、投资活动产生的现金流净额大幅上升，主要系2011年该公司在沈阳、青岛以及 环北京以外河北地区的快速增长所致。
3、筹资活动产生的现金流净额增大一倍以上，主要系公司出让股权收到的现金。
2.5 财务分析
2、主营业务收入构成 2011年华夏幸福基业主营业务收入分行业构成

– 如何围绕怀来区块独特的葡萄资源，进 行产业链的延伸并推动地区经济发展？
– 如何将规划区块打造成为可持续发展的 生态区域？产业如何定位？
– 如何通过正确的定位以及模式选择，将 规划区块成功塑造成一个新城？
葡萄
研究意义 • 发现世界著名葡萄产区的
经济发展模式 • 借鉴其葡萄产业链的延伸
经验 • 借鉴其围绕葡萄发展其它
产业的经验
研究意义
• 理解生态城的定义并归纳 其发展模式
• 借鉴生态城发展中产业的 选择
• 得出生态城建设过程中对 房地产企业的启示
怀来区块的功能 定位与产业定位
生态城
新城模式
研究意义 • 理解新城建设的模式 • 借鉴新城建设中的关键成
功因素 • 借鉴如何通过产业规划推
动新城建设
资料来源：罗兰·贝格分析
▪ 已有产业： – 物流：UPS – 高科技：卫星服务提供商PanAmSat、企业信息化服务提供商EDS – 医药研究：医药研发商Dey Labs – 金融保险行业：保险公司 – 食品经销和其他一些葡萄酒相关产业：工业园内酒庄可以用外来 葡萄作为原料进行工业化酿造
▪ 未来产业规划重点： – 高科技研发 – 轻工业制造 – 贸易与物流
外部趋势
1. 区域发展理念的变化趋势 2. 国家对区域发展的政策导向 3. 国际/国内产业发展的趋势 4. 市场的投资热点及趋势 5. 人类生活方式的变化趋势
内部优劣势
• 所处区位优越 • 拥有丰富自然地理资源 • 具备一定产业基础 • 属于政府规划重点
• 经济总量比起国内领先县域经济仍较小 • 产业结构不尽合理 • 产业链延伸不充分 • 周边区域定位所带来的发展限制 • 规划区块自身条件带来的发展限制

华夏幸福产业园运营模式研究 分享
华南顾问—综合体事业部 沉淀人：丁维卿
产业园案例 公司简介：工业园区域运营开发商，2011年11月借壳上市， 华夏幸福基业 以环首都经济区为发展基地，近年事业版图开始外拓
2011 年9 月15 日华夏幸福基业借壳ST 国祥上市
华夏幸福基业成立于1998 年，拥有房地产开发经 营业务一级资质，早前致力于河北省内的城市住宅 开发。2002 年开始运营固安工业园区后，逐渐向 工业园区域运营开发商转型，目前已形成“园区+ 地产”的独特运营模式。
扩区·跨越： 产业布局：积极发展无污染、高科技、高附加 值的环境友好型项目，固安工业园区日益成为 资源节约型、生态友好型的产业新城 城市运营：运用现代城市营销理念，从政策市 场、资本市场、消费市场、人才市场等进行城 市运营
企业名称
主要产品
京东方(河北)移动显示 薄膜晶体管、液晶显示
技术有限公司
器、有机发光显示器
规划三大产业区，滨河综合产业 区、现代服务业、先进制造业产 业区
产城双核驱动
理念二：城市化
在园区中心位置，规划城 市核心区
典型案例
固安工业园
发展阶段1： 2002-2006年，开发区规划、基础设施建设及初步 招商阶段，引进行业龙头企业，产业先行奠定开发区制高点
发轫·破冰：成立廊坊开发区固安园区，6月28 日项目正式奠基
公司已开发项目分布
产业园案例 园区开发：业务囊括土地一级开发、产业发展和物业管理等， 华夏幸福基业 并形成了四大产品体系，在新增园区中都有所体现
业务内容
对开发区域进行前期规划 基础设施投资建设与管理 市政公用设施建设与管理 土地整理 产业发展服务（招商引资 服务） 物业管理 厂房建设租赁

区域
对拟开发区域 进行价值论证
确定投资意向，与地方政府进 行意向沟通，由地方政府确认
委托开发框架
成立区域开发平台公司， 与地方政府或园区管委会 签订具体委托开发协议
九通 规划
投资
一 级 土地 平台 开 整理 公司 发
整合国际化专家团队进行产业 规划、战略研究等工作
地方政府、人大审核，通过确 认区域城市总体规划
1
运作方式——华夏与政府签订区域整体委托开发协议，负责园 区规划、投资、建设、运营一体化服务（2/6）
地方政府
华夏幸福基业
负责园区政策支持、行政管理、协调监督 整体委托开发协议 负责园区规划、投资、建设、运营
投资机制
区域开发平台公司
注册资本金与投 资，一般是100%
建设内容 退出机制
土地整理 投资
规划设计
一次性支付或分期支 付，但分期支付不超 过5年
园区综合服 务
物业管理，道路清洁、绿化等公共项目 维护，公用事务服务
在提供劳务后，在双方 共同确认的基础上确认 收入
按国家定价执行；无国 家定价按政府指导价或 甲方审计的市场价
一次性支付或分期支 付，但分期支付不超 过3年
5
盈利模式——规划、建设和运营等业务组合，实现短中长期收 益与现金流平衡发展（6/6）
地方政府确认区域开发起步区 确认开发计划
参与土地征转计划及征转补偿方案的拟定
组织督导跟进以政府部门为主体进行集体土地征 转补偿及形成建设用地的相关工作，承担土地征
转过程中的土地整理成本
基础设 平台Βιβλιοθήκη 施建设 公司“九通一平”等基础设施建设 政府结算建设费用
二
级 二级 平台公司、
公用设施建设

市镇级生活、医疗、教育 配套完善
永定河孔雀城项目基本信息
物业类别 开发商
独栋合院（大堡）、 联排、叠拼、洋房
廊坊京御房地产开发有限公司
项目地址
固安，北京经济管理职业学院对面
物业公司
幸福基业物业服务有限公司
占地面积（平方米）
建筑面积（平方米） 绿化率
开盘价格（元/㎡） 现在价格（元/㎡）
容积率
5000000
5000000 35% 4900 12000
台地联排
高附加值：送庭院、私家车库、车位、地下室、南北超大双露台 格局：方正，南北通透 四重庭院：南北双庭院+南北双向空中花园 大露台：层层送露台
私属地 下车位
产品信息——主力产品分析
赠送面积高达280平米的设计增加联排产品的附加值，市场认可度极高
挑空空 间过小， 缺少别 墅质感
南向庭 院入户
D端户型地下一层
产品信息——园林布局
以大气、恢弘景观节点为代表，每一处景观节点有具备独特的景观故事，兼备展示、活动功能
未来之旅
会所广场
运动公园
杨树林大道
梦想广场
火炬广场
土地-客户-产品的对位研究
客户构成主要以小康家庭和富贵家庭为主要客户群体
土地价值属性
生态、低密居住氛围
临近永定河河， 生态环境优越，
适宜居住；
交通体系发达， 城市通达性高， 主动郊区化条件丰富
二期：品牌升级
2007年，项目经历了过关—闯关—收官，顺利的完成了5个亿的销售任务，并实现了品牌升级。市场定位为
“面向都市精英的、以第二居所为主的、兼顾少量第一居所的别墅居住社区”,产品“以院墅和联排为主，包含少量类独栋和洋 房”，净容积率大约为0.69。

生产服务
营业执照年检 建厂期间的税务申报 物业管理
生活服务
职工子女入学 办理户口迁移 房屋租赁服务 交通服务
政策服务－增值服务
政策服务－增值服务
财务管理类服务
验资业务 各类审计 代理记账 代理申报纳税 常年会计顾问
法律服务
设立、变更和注销 草拟商业合同 日常法律咨询 参与项目谈判 公司融资事务
税务筹划
商务生活配套－员工餐厅、员工宿舍
商务生活配套设施－餐饮、休闲娱乐

11
商务生活配套－酒店、加油站
政策服务

政策服务是产业园必不可少的软件设施
税收优惠 投资生产服务 政策服务 生活服务 增值服务
政策服务－税收优惠

国家对产业园的优惠政策
入园企业可以享受国家对产业园的统一优惠政策

企业所得税优惠
产业地产产品模块建议
任金鸿 2015年5月9
目录
产业园的一般构成要素 不同规模产业园的产品配比 专业园区产品种类与配比
不同发展阶段产业园产品
产业园基本构成要素
工业熟地 各类厂房 产业载体 研发中试楼 办公写字楼 产业园 配套设施 商务生活配套 仓储物流 基础设施配套

一个完整的产业园，
一般有四大构成要素， 分别是工业熟地、产 业载体产品、配套设 施和政策服务。
经济项目鉴证 资产评估 账务咨询等 企业改组评估 收购、兼并的财务策划 投资评估
知识产权服务
劳资关系服务 处理商务纠纷 管理层持股及期权奖励计划设计 企业上市的法律服务 企业兼并收购方面的法律服务等
资产交易租赁评估
产权交易服务 产权抵押评估等
金融服务
VC&股权投资中介服务 银行贷款

在此录入本图表的综合描述说明， 在此录入本图表的综合描述说明。
D品牌
在此录入本图表的综合描述说明， 在此录入本图表的综合描述说明。
SWOT分析
(Strengths)优势 01
请在此处输入您的内容！ 请在此处输入您的内容！
(Opportunities)机遇 03 请在此处输入您的内容！ 请在此处输入您的内容！
或者复制。请在此处
广告语
请在此处输入您的文本或者复制您的文 本粘贴到此处，请在此处输入您的文本
或者复制。请在此处
12 34
组合定位
请在此处输入您的文本或者复制您的文 本粘贴到此处，请在此处输入您的文本 或者复制。请在
品牌延伸
请在此处输入您的文本或者复制您的文 本粘贴到此处，请在此处输入您的文本 或者复制。请在此处
点击输入图表的描述说明，点 击输入图表的描述说明
政策不完善
点击输入图表的描述说明，点 击输入图表的描述说明
市场规模逐年增长
点击输入图表的描述说明，点 击输入图表的描述说明
盈利模式多样
点击输入图表的描述说明，点 击输入图表的描述说明
我们产品现状
产品现状
单击此处编辑您要的内容， 建议您在展示时采用微软 雅黑字体
价格策略
5.5元/500克
15元/500克 100元/500克
价格策略
单击这里修改填写你的文字内容，或复制的文本信息。单击这里修改填写你的文字内容，或复制的文本信息。单击这里修改填写你的 文字内容，或复制的文本信息。单击这里修改填写你的文字内容，或复制的文本信息。
单击这里修改填写你的文字内容，或复制的文本信息。单击这里修改填写你的文字内容，或复制的文本信息。单击这里修改填写你的 文字内容，或复制的文本信息。