华夏幸福-产业新城案例

【独家】探营嘉善产业新城，一窥华夏幸福的秘密艳姐说“一个北京城，N个孔雀城”、“国贸正东30公里，CBD的工业区”，简单粗暴的广告，是不少人对华夏幸福的笼统印象，左手“产业新城运营商”，右手以“孔雀城”为代表的房地产开发的发展模式，加上环京楼市的“风口”，让华夏幸福从2015年开始一跃成为房地产TOP10企业。

然而，4月14日，上交所18问对华夏幸福财报风险点进行全覆盖，其涉及面之广、问询力度之大，问题直指华夏幸福模式。

很多人认为华夏幸福的故事或许就此打住，然而，华夏幸福时隔几天后的回复函，却让故事再次出现了大反转。

艳姐，近期受邀参加了华夏幸福组织的嘉善行活动，嘉善作为异地复制标杆区域，据华夏幸福官方报显示，区域新增签约入园企业93 家，新增签约投资额 135.98 亿元，业绩增长也逐渐在京津冀的大本营之外形成了新的增长极。

说实话，此次参访之后，艳姐对华夏幸福除京津冀以外的标杆区域、异地复制成果有个更加直观的认识。

NO. 1华夏幸福遭遇“严苛拷问”3月29日晚，华夏幸福公布了2017年度财务报表，全年实现营收596.35亿元，同比增长10.8%；实现净利87.8亿元，同比增长35.26%；实现销售额1522.12亿元，比2016年同期增长26.50%。

报告期内，公司的异地复制逐步兑现，京津冀以外区域销售额占比从上一年的7%大幅提升至23%。

然而，上交所的“十八问”，使得华夏幸福4月16日吃下一个跌停。

如果要问这“十八问”从何而来，其实还是得从华夏幸福的财报说起。

正是这份财报，让华夏幸福到了这封问询函，问询函涉及公司的产业新城业务、房地产开发业务、融资及资金情况等三大方面，以及部分其他事项。

说到问询函，实际上对于上市公司来说并不是“毒药”，问询函是市场中新出来的事物，实际上它弥补了一个提示风险的作用。

面对尖锐拷问，上市公司可以针对问询函进行回答。

这看上去更像是一场针锋相对的记者见面会，一旦回答不好，就可能陷入舆论风波。

华夏幸福产业园目录华夏幸福产业园 (1)一、华夏模式 (3)1、华夏幸福基业模式简析 (3)2、华夏幸福475平方米公里全国版图大跃进 (19)4、布局“特色小镇”华夏幸福扩容新产业模式 (22)6、对华夏幸福产业新城模式的思考 (26)7、产业新城模式下的千亿目标与全球化战略 (29)8、产业新城：一个关于中国城市化进程的固安样本 (35)9、华夏幸福“园区+地产”的逆袭秘诀 (38)10、华夏幸福“托管”的产业新城模式可复制多区域 (45)二、案例 (49)1、华夏幸福中心 (49)2、嘉善高铁新城 (51)3、嘉善高铁新城青年电商产业园 (52)4、惠州高新工业园 (53)5、清华中试孵化产业园 (54)6、大厂影视创意产业园 (55)7、华夏幸福打造全球影视产业创新实践区 (56)8、大厂专用车产业园 (59)9、大厂专用车零部件产业园 (60)10、上海人才创业园 (61)11、大厂检验认证产业园 (62)12、大厂数字出版产业园 (63)13、光大We谷 (64)14、固安产业新城 (65)15、固安环保产业园 (67)16、固安科研产业园 (69)17、固安移动通信设备产业园 (70)18、固安肽谷生物医药产业园 (71)19、固安卫星导航产业园 (73)20、固安航天产业园 (74)21、固安电子商务产业园 (75)22、文安经济开发区 (76)23、香河经济技术开发区 (78)一、华夏模式1、华夏幸福基业模式简析一、华夏幸福基业简介（一）基本情况华夏幸福基业股份有限公司（以下简称"华夏幸福基业"），成立于1998年，于2011年9月在A股借壳上市。

早期致力于河北省内的城市住宅开发，2002年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，一直坚持"以产促城、以城带产、产城融合、城乡一体、共同发展"的理念，坚持既定的产业新城业务模式并不断延伸价值链，在原有业务的基础上接入和发展多元化的产业、城市增值服务业态，成为全价值链纵向一体化的产业新城运营商，全力打造产业新城三条产品线，目前已形成"园区+地产"的独特运营模式。

【摘要】2021年，住建部、人民银行等多部门针对房地产企业提出了“三道红线”政策，这意味着房地产行业的发展红利已经从以往的金融红利过渡到管理红利，房地产企业亦应稳中求进，积极去杠杆。

但2021年末，我国大型房地产企业华夏幸福却公告发生了债务违约，这为所有大型房地产企业敲响了债务违约的警钟，文章以华夏幸福为案例，对华夏幸福违约案进行简述，之后从企业内外部的角度分析华夏幸福发生债务违约的原因，以期为整体房地产行业提出避免债务违约的建议。

【关键词】华夏幸福；债务违约成因；三道红线【中图分类号】F832.51一、华夏幸福债务违约案例介绍（一）华夏幸福公司简介华夏幸福基业股份有限公司（简称华夏幸福），成立于1993年5月28日，位于河北省廊坊市。

经营范围包括对房地产、工业园区及基础设施建设投资；房地产中介服务；提供施工设备服务；企业管理咨询；生物医药研发、科技技术推广服务(科技企业孵化)等。

该公司业务主要包括两大板块，即“产业新城+附属业务”与“商业地产+附属业务”。

1998年，借着房地产企业发展的春风，华夏幸福敏锐的抓住了发展的机遇，伴随着“华夏花园”的开盘销售开启了房地产领域建设，同年华夏物业管理有限公司成立，由此奠定了华夏幸福房地产开发——物业管理配套式服务的基本发展模式。

2002年，华夏幸福为拓展版图将产业发展模式转型为“产业新城”模式，该模式本质上属于开发性PPP 模式，即企业与政府签订协议，企业负责提供资金支持，政府提供其他方面支持，共同进行区域性项目的建设，华夏幸福由此开启了长达20年的房地产新城建设，目前，华夏幸福产业新城发展板块已经形成以京津冀都市圈为主，其他省市都市圈为辅的态势，在2019年的华夏幸福主营业务中，55.38%的收入来自京津冀地区，44.62%则来自其他地区；而商业板块则是华夏幸福于2019年才刚刚涉及的板块，包括写字楼及后边商圈建设、商用不动产物业管理等方面，推动了华夏幸福房地产产业多元化发展。

企业融资理财案例分析企业融资理财案例分析理财不仅仅是把财务往外投，被投资也是一种理财，不懂得被投资也就不懂得怎么更好投资。

下面是店铺为大家整理的企业融资理财案例分析，欢迎大家阅读浏览。

销售输血法首先不得不提的是华夏幸福的“销售输血法”，那就是众所周知的住宅销售，这也是多年来华夏幸福业绩支撑和血流顺畅的关键保障。

全球企业界有一句人所共知的话：“现金流比利润更重要!”由于产业新城开发旷日持久，现金流进出严重不匹配，如果没有多年来住宅销售的给力支持，别说做到如今的品牌规模，就连活下去都成问题。

我们来看一下华夏幸福历年的住宅销售额。

2015年723.53亿，2014年512.54亿，2013年374.24亿，2012年211.35亿，白花花的住宅销售回款是华夏幸福规模迅速膨胀和产业新城全国遍地开花的重要保证。

信托借款信托借款历年来都是占华夏幸福最大比例的融资形式，虽然信托融资成本是所有融资形式中最高的，但由于门槛较低，选择面广，数额巨大，一直是地产公司最为倚赖的融资手段。

比如2015年4月，华夏幸福的下属公司大厂华夏就向大业信托有限责任公司借款金额25亿元。

信托占总体融资比例2012年达到73%，2014年和2013年，也分别占到44%和43%，2015年，信托融资总规模达到190亿元，为40%，由此也可以看到，早期华夏幸福必须更加依托于高成本、低门槛的信托融资，随着规模的增加、品牌知名度的提升，融资渠道也开始逐渐拓宽，高成本信托融资的比例也在逐渐降低。

公司债2016年3月29日，华夏幸福第二期公司债券发行完毕，发行规模30亿元，期限5年，在第3年末附公司上调票面利率选择权和投资者回售选择权，票面利率5.19%。

2015年开始房地产行业的资金面宽松，整体融资成本下降是个普遍趋势，从2015年二季度开始的公司债发行大潮旧很能说明问题，很多公司债成本都在5%左右。

这个趋势一直延续到2016年一季度，华夏幸福从2015年开始连续几笔低成本的公司债发行，也成功将其平均融资成本从9.64%拉低到7.92%。

蚂蚁首领华夏幸福产业新城模式分析@今日话题$华夏幸福(SH600340)$ 华夏幸福产业新城...@今日话题$华夏幸福(SH600340)$ 华夏幸福产业新城模式分析一、模式介绍（一）产业新城概念介绍产业新城是华夏幸福为特定县域提供的综合开发业务，具体指遵循区域的城市开发规划和产业政策，为城市提供整体规划、城市基础设施建设、产业发展服务以及城市综合配套服务；根据城市产业政策吸引相关产业及产业链上下游和相关产业集群的企业在区域内部投资建设，通过产业的升级改造提升区域产业竞争力；同时通过提供基础设施建设、城市配套功能服务等提升城市基本形象。

（二）业务操作流程华夏幸福通过与政府签订排他性园区委托协议（签约期限一般为30-50年不等），然后园区土地定向招标，为政府提供园区前期城市定位规划、设计、建设+后期招商、运营等一体化全价值链业务。

具体包括：土地整理、基础设施建设、公共设施建设及运营服务、产业发展与服务、规划咨询服务。

此外公司承接园区房地产开发。

备注：公司通过一二级联动开发避开了传统住宅的招拍挂的激烈竞争，凡是园区内的土地招拍挂，其实都是定向招拍挂，最终都会由华夏幸福摘得，而且土地成本很低。

（三）资金运作模式华夏幸福先垫付前期全部建设用资金，然后通过园区配套住宅用地的二级开发及住宅销售回笼现金流以支持园区的建设（避免了一般园区企业现金流难看的问题），等项目建成后再通过招商引资，政府财政收入增加留成的部分给付给公司投资结算回款，从而实现对园区的滚动开发建设。

（四）盈利模式华夏幸福产业新城收入主要来自政府购买服务付费，政府付费的资金主要来自园区内新增财政收入开发区留成部分的一定比例，包括税收、土地出让金和城市基础设施配套费等收入。

政府支付费用包括基础设施、公共设施建设项目的成本及收益，土地整理投资及收益，产业发展服务，规划设计、咨询服务费，物业管理、公共项目维护及公用事业服务等，具体如下表：产业新城PPP 模式中各项业务的收益分配模式基础设施建设、公共设施建设项目成本加成政府按协议向公司支付建设费用，建设利润按建设项目的总投资额的10%-15%计算土地整理投资成本加成政府按协议向公司支付土地整理费用，土地整理收益按土地整理成本的10%-15%计算产业发展服务招商引资分成利润按合作区域内引进项目当年新增落地投资额的45%计算(不含销售类住宅项目)规划设计、咨询服务费成本加成由政企双方按照成本费用的110%-115%计算，具体以审计报告为准物业管理、公共项目维护及公用事业服务等其他按照国家定价执行，无国家定价的情况按照政府指导价或经政府审计的市场价确定项目属性收益分配模式备注：落地投资额主要包括入园企业当年新增的固定资产、在建工程、无形资产（含土地使用权）、房屋租赁投资等能测算的投资额。

产业地产一文读懂华夏幸福如何做产业新城产业地产一文读懂华夏幸福如何做产业新城标准化工作室编码[XX968T-XX89628-XJ668-XT689N]前瞻产业研究院华夏幸福是怎么做产业新城的？华夏幸福成立于1998年，致力于的投资、开发、建设与运营，已成长为中国领先的产业新城运营商。

华夏幸福秉持“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的系统化发展理念，通过创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”的PPP市场化运作模式，探索并实现所在区域的经济发展、城市发展和民生保障，有效提升区域发展的综合价值。

产业新城全国布局，异地复制成效显着华夏幸福在不断夯实巩固京津冀布局优势的同时，积极开拓长三角城市群、珠三角城市群、长江中游城市群、成渝城市群、中原城市群等国家重点城市群和“”等热点区域，依托核心城市群进行布局。

凭借在京津冀积累了十余年的产业新城运营经验，华夏幸福开始加速落地产业新城的异地复制。

截止至2018年3月底，华夏幸福产业新城版图已拓展至全国13个省，北京、河北、江苏、浙江、安徽、河南、湖北、湖南、广东、四川等。

2018年至今又新增5个区域，包括益阳市赫山区、郑州市上街区、武汉市青山区、秦皇岛市北戴河区以及咸阳市泾阳县，经济社会效益日益显现。

同期，非京津冀区域销售额占比从2016年7%大幅提升至2017年23%。

2017年，华夏幸福产业新城模式异地复制成效显着，长三角区域发展势头强劲，在京津冀以外较先进入的杭州区域和南京区域已跻身公司业绩增长极，新能源汽车、高端装备制造、电商等产业集群已较成规模。

嘉善区域和来安区域分别作为两大区域的核心，新增签约投资额增长迅速，分别用3年和2年的时间实现销售额超百亿，印证了华夏幸福产业新城模式的可复制性，彰显出企业高质量快速打造产业新城的能力。

2017年，华夏幸福加速拓展长三角、珠三角等多个区域，全年新增签署产业新城和产业小镇PPP项目协议21个，其中20个来自于非京津冀区域。

产业新城：华夏幸福的赚钱利器华夏幸福的赚钱能力位居国内房地产行业前三甲，遥遥领先于“碧万恒”龙头组合。

为大家带来的产业新城：华夏幸福的赚钱利器，希望能帮助到大家!产业新城：华夏幸福的赚钱利器华夏幸福的赚钱能力位居国内房地产行业前三甲，遥遥领先于“碧万恒”龙头组合。

自2015年以来连续第五年保持30%以上的分红率，华夏幸福2019年一如既往地慷慨。

华夏幸福多年逆势增长，秘诀在其耗费近20年打造的产业新城。

随着其“3+3+N”战略逐步落地，环京以外区域各项数据占比显著提高，华夏幸福在全国核心都市圈的布局愈发聚焦。

2019年以来，华夏幸福将其主营业务从产业新城扩展至商业地产。

多元化的产品策略一定程度上可熨平住宅地产周期波动的风险，同时也降低其环京地区的集中风险。

“双轮驱动”模式，有望进一步筑牢华夏幸福的护城河。

截至4月底，全球新冠肺炎确诊病例已在300万左右。

虽说国内疫情防控取得积极成效，但在近期房地产市场遭受冲击、国际金融市场剧烈震荡的背景下，房企的生存状况仍然令人揪心。

2020年4月24日，华夏幸福(600340)公布的2019年年报，一扫投资者心中的阴霾。

年报显示，华夏幸福2019年实现营业收入1052.10亿元，同比增长25.6%;归属于上市公司股东的净利润146.12亿元，同比增长24.4%;销售毛利率达43.68%，同比增加2.1个百分点;ROE达到35.7%，同比增加0.5个百分点。

同时，华夏幸福将实施高达45.20亿元的现金分红。

营业规模首次突破1000亿元、逾35%的ROE、第五年保持现金分红占净利润比重超过30%，华夏幸福这份成绩单堪称亮眼。

幸福股东：公司赚钱效率行业前三高分红是华夏幸福一贯的风格，2019年其亦一如既往地慷慨。

2019年年报显示，华夏幸福将实施高达45.20亿元的现金分红。

这意味着公司的分红率将达到30.93%。

这是自2015年以来，华夏幸福第五年保持现金分红占净利润比重30%以上。

固安工业园区位于北京天安门正南50公里，地处大北京核心位置。

十年前，固安是一个典型的农业县，钓具、肠衣、滤芯、塑料是支撑县域工业的“四大金刚”，2002年，全县地区生产总值不足35亿元，全县年财政收入不足亿元，发展水平位列廊坊市十个县（市、区）中的后两名。

2002年6月28日，固安工业园区奠基，引入了华夏幸福这一市场力量，拉开了固安快速发展的序幕。

华夏幸福集聚全球智慧，通过产业升级促进固安城市跃进，带动高端产业入驻，推动经济总量实现30倍几何级增长。

十年间，华夏幸福将固安这个曾经的传统农业县，打造成为集聚以航天航空、生物医药产业为主，生态宜居的产业新城。

截止到2013年12月底，全县地区生产总值突破100亿元，财政收入完成近20亿元，主要经济指标增幅居全省前列。

国际视野，融入全球产业升级2002年，在固安工业园区建设之初，华夏幸福集聚全球智慧，邀请来自9个国家和地区，40余位城市战略、产业研究及空间规划方面的大师，以“建设产业新城”为目标，将国际成功经验和区域实际情况相结合，勾勒园区未来发展图景。

在“产城融合”发展的格局下，固安工业园区以国际化的视野，加速现有电子信息、装备制造、汽车零部件三大基础产业的升级，以国家新一轮经济结构调整和产业升级为契机，致力推动城市一二三产协同发展，以国家产业规划政策为指导，战略发展“航空航天、生物医药、电子信息、汽车零部件、高端装备制造、临空产业”六大产业集群，同步推进现代农业及现代服务业发展，构建三产协同的产业体系，推动区域经济全面腾飞。

固安工业园区以资本干预为手段，以大数据战略为保障，引进龙头企业落地，同步搭建金融平台、人力平台、创新创业平台、企业服务平台四大产业促进平台；布局固安肽谷生物医药产业园、固安航天产业园、固安卫星导航产业园、电气装备产业园、移动通信设备产业园、汽车零部件产业园等，促进产业集群发展。

截至2013年12月底，华夏幸福已为固安工业园区累计引入企业361家左右，包括北京大学分子医学研究所、博雅干细胞科技有限公司等生物医药类科技研发机构与企业，以航天科技集团、航天科工为核心的航天企业，以京东方为主导的新一代信息技术企业，实现投资额项目总投资投资额达613.5亿元、2.29亿美元，力争在2020年成为1500亿产值的中国北方产业高地。

最新文件---------------- 仅供参考--------------------已改成-----------word文本 --------------------- 方便更改赠人玫瑰，手留余香。

华夏幸福产业园目录华夏幸福产业园 (1)一、华夏模式 (2)1、华夏幸福基业模式简析 (2)2、华夏幸福475平方米公里全国版图大跃进 (22)4、布局“特色小镇”华夏幸福扩容新产业模式 (27)6、对华夏幸福产业新城模式的思考 (31)7、产业新城模式下的千亿目标与全球化战略 (34)8、产业新城：一个关于中国城市化进程的固安样本 (41)9、华夏幸福“园区+地产”的逆袭秘诀 (44)10、华夏幸福“托管”的产业新城模式可复制多区域 (48)二、案例 (54)1、华夏幸福中心 (54)2、嘉善高铁新城 (55)3、嘉善高铁新城青年电商产业园 (57)4、惠州高新工业园 (58)5、清华中试孵化产业园 (59)6、大厂影视创意产业园 (60)7、华夏幸福打造全球影视产业创新实践区 (61)8、大厂专用车产业园 (65)9、大厂专用车零部件产业园 (66)10、上海人才创业园 (67)11、大厂检验认证产业园 (68)12、大厂数字出版产业园 (70)13、光大We谷 (70)14、固安产业新城 (71)15、固安环保产业园 (73)16、固安科研产业园 (75)17、固安移动通信设备产业园 (76)18、固安肽谷生物医药产业园 (78)19、固安卫星导航产业园 (79)20、固安航天产业园 (80)21、固安电子商务产业园 (82)22、文安经济开发区 (83)23、香河经济技术开发区 (85)一、华夏模式1、华夏幸福基业模式简析一、华夏幸福基业简介（一）基本情况华夏幸福基业股份有限公司（以下简称"华夏幸福基业"），成立于1998年，于2011年9月在A股借壳上市。

早期致力于河北省内的城市住宅开发，2002年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，一直坚持"以产促城、以城带产、产城融合、城乡一体、共同发展"的理念，坚持既定的产业新城业务模式并不断延伸价值链，在原有业务的基础上接入和发展多元化的产业、城市增值服务业态，成为全价值链纵向一体化的产业新城运营商，全力打造产业新城三条产品线，目前已形成 "园区+地产"的独特运营模式。

平安集团注资华夏幸福一、案例背景根据华夏幸福披露的《关于股东权益变动的提示性公告》及《简式权益变动报告书》可知，平安人寿对华夏幸福的股权增持行为共计萨三次，每次增持比例均超过5%。

第一次注资在2018年7月10日，通过协议转让的方式，华夏幸福以23.655元/股的价格转让平安人寿5.82亿股，此次转让股份占华夏幸福总股本的19.70%。

第二次注资在2019年1月31日，通过协议转让的方式，华夏幸福以24.597元/股的价格转让平安人寿1.71亿股，此次转让股份占华夏幸福总股本的5.69%。

第三次注资在2020年6月28日，由平安养老设立债权投资计划，向华夏幸福进行合计不超过50亿元的投资，无固定期限，首期利率为8.5%，每届满3年利率将重置，在上一次利率的基础上增加200个基点。

三次注资行为后，平安人寿持有华夏幸福总股本达25.04%。

从2018年四季度开始，公司的融资性净现金流转正，截至2018年报告期末，华夏幸福的货币资金覆盖一年内到期有息债务倍数为1.8。

华夏幸福通过增加长债偿还短债，优化公司债务结构，财务状况更加安全。

二、案例分析（一）平安集团注资的原因分析1.平安人寿的资金规模庞大近年来，保费收入的持续增长为保险标语牌提供了机遇。

随着消费者观念的逐渐转变，越来越多的消费者选择购买保险产品来实现风险转移和财富增值。

与此同时，保险业的保费收入迅速扩大，资产规模逐步扩大，保险资金余额也有所增加。

2019年，我国保险业全年实现保费收入约4.5万亿元，超过日本成为全球第二保险大国。

虽然在回报保障、风险防范等相关政策的引导下，保费总额和总资产增长率均有所回调，但保费收入保持快速增长，且趋势逐季稳定，实现了前高后稳的增长预期。

就中国平安而言，2019年，中国平安发展势态良好，市场份额提升2.1个百分点。

2019年，中国平安的资产规模总额达82229.2亿元。

保费收入的快速增长直接导致了平安人寿可用资金的不断扩大，也为平安人寿在原有投资方式的基础上寻求多元化投资渠道创造了可能性。

华夏幸福产业园目录华夏幸福产业园 (1)一、华夏模式 (2)1、华夏幸福基业模式简析 (2)2、华夏幸福475平方米公里全国版图大跃进 (18)4、布局“特色小镇”华夏幸福扩容新产业模式 (22)6、对华夏幸福产业新城模式的思考 (25)7、产业新城模式下的千亿目标与全球化战略 (28)8、产业新城：一个关于中国城市化进程的固安样本 (34)9、华夏幸福“园区+地产”的逆袭秘诀 (37)10、华夏幸福“托管”的产业新城模式可复制多区域 (44)二、案例 (48)1、华夏幸福中心 (48)2、嘉善高铁新城 (50)3、嘉善高铁新城青年电商产业园 (51)4、惠州高新工业园 (52)5、清华中试孵化产业园 (53)6、大厂影视创意产业园 (54)7、华夏幸福打造全球影视产业创新实践区 (55)8、大厂专用车产业园 (58)9、大厂专用车零部件产业园 (59)10、上海人才创业园 (60)11、大厂检验认证产业园 (61)12、大厂数字出版产业园 (62)13、光大We谷 (63)14、固安产业新城 (64)15、固安环保产业园 (66)16、固安科研产业园 (68)17、固安移动通信设备产业园 (69)18、固安肽谷生物医药产业园 (70)19、固安卫星导航产业园 (72)20、固安航天产业园 (73)21、固安电子商务产业园 (74)22、文安经济开发区 (75)23、香河经济技术开发区 (77)一、华夏模式1、华夏幸福基业模式简析一、华夏幸福基业简介（一）基本情况华夏幸福基业股份有限公司（以下简称"华夏幸福基业"），成立于1998年，于2011年9月在A股借壳上市。

早期致力于河北省内的城市住宅开发，2002年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，一直坚持"以产促城、以城带产、产城融合、城乡一体、共同发展"的理念，坚持既定的产业新城业务模式并不断延伸价值链，在原有业务的基础上接入和发展多元化的产业、城市增值服务业态，成为全价值链纵向一体化的产业新城运营商，全力打造产业新城三条产品线，目前已形成 "园区+地产"的独特运营模式。